EXAMEN PARCIAL – DERECHOS DE PROPIEDAD

CASO I

Cada pregunta bien respondida tiene un valor de 1.5

Juan Carpio es profesor de la Facultad de Ingeniería de la UPC y un gran inversionista

en negocios inmobiliarios. Dentro de sus numerosas inversiones cuenta con buenas
ganancias producto del alquiler de departamentos en Lima, Piura, Trujillo e Ica. Sin
embargo, en el año 2019 le llegó la oportunidad de emprender un nuevo negocio con
otros tres inversionistas, por lo que junto con ellos adquirió la propiedad de un terreno
en el distrito de San Isidro valorizado en US$1´000,000.00, precio que fue pagado en
partes iguales, adquiriendo cada quien el 25% de acciones y derechos. La intención de
ellos al momento de adquirir el terreno era construir un hotel de 20 pisos, sin embargo,
como en la partida registral no estaban inscritos los parámetros urbanísticos del
inmueble, no se enteraron que la altura máxima permitida para construir era de 15 pisos.

Adicionalmente a la compraventa, los cuatro inversionistas, con la finalidad de que el

negocio sea viable, rentable y seguro para todos, suscribieron en el año 2019 un
Convenio Privado (no se llegó a inscribir) en donde establecieron los siguientes acuerdos:

a. La obligación de Juan Carpio de no adquirir terrenos dentro de los distritos de San

Isidro y Miraflores, ya que los otros tres inversionistas creen que, porque Juan
tiene negocios parecidos en otras ciudades, Juan podría sacar ventaja de su
condición y disminuir los ingresos que se generarían producto del negocio hotelero
futuro.
b. La prohibición de los inversionistas de vender sus respectivas cuotas ideales del
predio ubicado en San Isidro por un periodo de 4 años.
c. Se acordó, además, que transcurrido dichos 4 años, cada copropietario podía
transferir su respectiva cuota de participación, pero en caso quiera hacerlo: (i)
debe ofrecerle primero en venta la cuota a sus otros condóminos (derecho de
preferencia), y solo si ninguno de ellos acepta la oferta, el copropietario podrá
transferírsela a cualquier tercero; y (ii) en caso se produzca la transferencia de la
cuota a favor de dicho tercero (luego de habérsela ofrecido primero a los
copropietarios), estos renuncian a ejercer su derecho de retracto.
d. La prohibición de los inversionistas de hipotecar sus respectivas cuotas ideales del
predio ubicado en San Isidro por todo el tiempo que dure la copropiedad.
e. Suscribieron un pacto de indivisión por un plazo de 10 años, renovables
automáticamente por 4 años adicionales.

Todos los inversionistas estuvieron de acuerdo y lo suscribieron.

En el año 2020, y con la coyuntura del COVID 19, Juan tiene conocimiento que los
predios han bajado sus precios considerablemente, por lo que justo le ha llegado una
oferta de compra de un terreno en Miraflores ("una ganga") de 200.00 m2, por el precio
de US$250,000.00, y decide comprarlo e inscribirlo inmediatamente a su nombre en
Registros Públicos.

Enterados de ello, los tres inversionistas acuerdan demandar a Juan con el objetivo de
que la mencionada Compraventa y el asiento registral del predio sean anulados, pues
consideran que dicho contrato fue celebrado incumpliendo con una obligación
previamente asumida por Juan.
Mientras se lleva a cabo el proceso judicial de nulidad de la compraventa, Juan comienza
con los trabajos de excavación en el terreo de Miraflores para poder comenzar la
construcción de su futura casa de 3 pisos. Sin embargo, durante dicho proceso
constructivo Juan descubre la existencia de restos arqueológicos, como vasijas, mantas
ceremoniales y otros objetos propios de una cultura milenaria desconocida. Ante este
hallazgo, Juan decide tomarlos en posesión para colocarlos en su futuro proyecto
hotelero con la finalidad de ganar clientes.

No obstante, como alternativa, Juan recurre a su abogado para que le brinde los alcances
legales para una posible venta de los objetos encontrados según lo detallado en el
párrafo anterior. El abogado le manifiesta que es perfectamente viable la venta de los
objetos encontrados, ya que la propiedad es un derecho real y, por lo tanto, absoluta y
no hay límites para ejercer el poder jurídico de la propiedad.

Responda las siguientes interrogantes y en cada caso justifique jurídicamente su

respuesta:

1. ¿Qué opinión le merece la obligación de “no compra” asumida por Juan frente a
sus condóminos?
2. ¿Qué opinión le merece el pacto de no transferencia de la cuota por los primeros
4 años?
3. ¿Qué opinión le merece el derecho de preferencia que los copropietarios se han
otorgado entre sí?
4. ¿Qué opinión le merece la renuncia al ejercicio del derecho de retracto?
5. ¿Qué opinión le merece el pacto de no poder dar en hipoteca las cuotas de
participación?
6. ¿Qué opinión le merece el pacto de indivisión suscrito por los inversionistas?
7. ¿Considera que la demanda de nulidad planteada por los 3 inversionistas será
amparada?
8. ¿Está usted de acuerdo con lo manifestado por el abogado de Juan respecto de los
restos encontrados mientras se realizaban trabajos de excavación en el terreno de
Miraflores?
9. Respecto del terreno de San Isidro comprado por los 4 inversionistas, ¿están
obligados a respetar los parámetros urbanísticos establecidos por la Municipalidad
pese a que estos no llegaron a ser publicitados en la partida registral del terreno?

CASO II

Cada pregunta bien respondida tiene un valor de 1 punto y la pregunta 6 tiene

un valor de 2 puntos

Koki Vidal adquiere una casa en la ciudad de Tacna en el año 2015. En enero de 2016
su madre enferma y Koki viaja a Trujillo para residir en esa ciudad y cuidar a su
progenitora. Por esta razón arrienda (alquila) su casa a Carla Villalobos, una ex
compañera de universidad, por el plazo de dos años y a razón de 3 mil soles mensuales
como renta. Ella paga tres meses adelantados.

A los 4 meses, Carla es despidida de su trabajo por lo que al carecer de ingresos no paga
la renta. Este incumplimiento se extiende durante 4 meses más. Koki enterado de la
situación se comunica con su abogado en Lima para iniciar un proceso judicial con el fin
de recuperar la posesión del bien, ya que la falta de pago por ese período de tiempo es
causal de resolución del contrato y devolución del bien.
Luego de ganar el proceso judicial se logra desalojar a Carla. Sin embargo ésta reclama
que le compensen el valor de una construcción de material noble que realizó en el patio
de la casa consistente en un almacén. Carla reconoce que Koki desconocía en absoluto
esta construcción, pero que lo hizo creyendo que él nunca se iba a oponer porque eran
amigos.

La madre de Koki fallece y con el fin de olvidar tan triste episodio este viaja a Estados
Unidos para radicar permanentemente. Asimismo, mediante poder otorgado a su
abogado vende la propiedad a Diego Quiroz, amigo suyo que radica en Chile. Carla,
aprovechando la situación, logra ingresar violentamente al inmueble y recupera la
posesión. Diego Quiroz mediante su representante en Lima, dirige una carta a Carla a
fin que le devuelva el bien en el lapso de 5 días. Carla responde que no lo devolverá
porque Diego no tiene ningún derecho sobre el bien, ya que Koki en ningún momento le
ha hecho entrega o tradición de la casa, razón por la cual, no es propietario.

Responda las preguntas de acuerdo al caso planteado.

1. ¿Qué atributos o facultades de la propiedad ejerció Koki cuando alquiló el inmueble

a Carla?
2. ¿Qué facultades o atributos de la propiedad ejerció Koki cuando planteo una acción
judicial para recuperar la posesión del inmueble?
3. ¿Qué atributo o facultad de la propiedad ejerció Koki cuando transfirió la propiedad
a Diego Quiroz?
4. El dinero recibido como consecuencia del pago de la renta ¿qué naturaleza jurídica
tiene?
5. ¿Es legal y procedente el reclamo de Carla sobre el almacén construido en la casa
de Koki?. ¿Quién es el propietario de esa construcción? Explique.
6. ¿Diego es propietario? ¿Koki le ha trasferido la propiedad? Explique.