Bienes Civiles y Mercantiles

Análisis casuístico: seguimiento jurídico de un bien, de su dominio, forma de

adquisición, acciones de defensa y obligaciones

Nivel académico: Profesional

Integrantes:

Juan David Hernández

Entregado a: Dr. Juan Carlos Villalba Cuellar

Tipo de entrega: Documento escrito

Politécnico Gran colombiano

Facultad de Sociedad, Cultura y Creatividad

Programa de Derecho

Septiembre de 2023

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TEXTO CASUÍSTICO DE BIENES

Carlos, mayor de edad y en capacidad, decide adquirir una casa de dos pisos en
una zona residencial de la ciudad, el inmueble pertenece a Felipe, también mayor
de edad y en capacidad. Carlos solo cuenta con el 50% del valor de la casa,
motivo por el cual planea pedir un préstamo en un banco. La casa tiene un costo
de $ 360 000 000 de pesos colombianos. La negociación entre Carlos y
Felipe se piensa celebrar el día 05 de mayo de 2021, porque Felipe se encuentra
fuera del país. Carlos propone la siguiente forma de pago: el 50% del costo total a
pagarse en efectivo el día 05 de mayo del año en curso, el restante 50% 30 días
después. La casa le será entregada a Carlos una vez haya cumplido con el último
pago pactado. En el banco le piden a Carlos constituir hipoteca sobre el préstamo
que tomará a un plazo de 120 meses con tasa de interés liquidada al 1.2 %
mensual.

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CUESTIONARIO CASUÍSTICO

1. Describa, en términos jurídicos y en su clasificación, el tipo de bien que

pretende adquirir Carlos; además, explique el modo de adquirir su
dominio, todo esto con fundamento en el Código Civil colombiano.

Carlos, en potestad de tener la mayoría de edad, y realizar un arreglo o contrato

de compra venta, estaría obteniendo un bien inmueble, perteneciente a bienes
raíz, al tratarse de una casa que a su vez se encuentra ubicada en un conjunto
cerrado.

Una casa de dos pisos cuyo propietario es el señor Felipe, a quien Carlos, tendrá
que pagar ciertos costos inherentes debido al proceso legal de compra el cual
tendrá un costo variable dependiendo del estado y ubicación de la vivienda.

Además, se debe presentar ante el ente la notaría la siguiente documentación,

que la cual puede ser financiada por Felipe, Carlos u ambos dependiendo de lo
establecido en el contrato de compra venta.

 Presentar la tradición anterior, se trata de la escritura pública donde consta que

adquiriste el inmueble anteriormente.
 Documento o promesa de compraventa, autenticada y debidamente firmada
por ambas partes implicadas en el contrato de compra venta.
 Paz y salvo de valoración, junto al impuesto predial de la vivienda, actualizado.
 Presentar la escritura vigente del inmueble que se está negociando

2. ¿Qué tipo de instrumento sería empleado para celebrar la negociación y

por qué?

Se implementan Gastos Notariales: Los cuales son los gastos que se generan
por realizar la escritura pública que finaliza el negocio de forma legal. Estos son
variables, pero generalmente corresponden aproximadamente al 0.54% del valor
total de la propiedad y es dividido entre las dos partes, 1.67% a 2% entre gastos
de beneficencia y registro sobre el valor del inmueble y honorarios del notario los

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cuales varían según la ubicación del inmueble, complejidad del caso, cantidad de
folios etc. En promedio su valor corresponde entre el 0.3% y el 0.7% del valor
de la vivienda perteneciente a Felipe.

3. Para tener certeza de la situación jurídica de la casa, ¿qué debe solicitarle

Carlos a Felipe y por qué razones?

Para tener cereza de la situación jurídica de la vivienda Carlos debe solicitar:

Registro de la propiedad

Es el registro preciso de todas las propiedades del país y las personas que las
poseen. A través de este sistema, se otorga seguridad jurídica y se protegen los
derechos de propiedad, brindando confianza y certeza tanto a los propietarios
como a los posibles compradores.

Obtención de la escritura pública u otro documento que acredite la

propiedad

Brinda confianza y viabilidad de la pertenencia de la propiedad por parte de la

persona que se dispone a vender el inmueble o bien es una herramienta utilizada
por los tramitadores para dar confiabilidad a los compradores de la vivienda.

Certificación de tradición y libertad

Es un registro donde todos los involucrados en este traspaso de bienes estén al

tanto de las modificaciones, cambios, solicitudes de hipotecas y todos los
procesos legales por los que ha pasado o está atravesando la propiedad.

Pago de los impuestos y aranceles correspondientes

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Brinda un panorama de como se encuentra el inmueble frente a los impuestos
establecidos.

Consulta del Registro de la Propiedad

Se trata de un documento informativo expedido por el Registro de la Propiedad

que nos informa sobre quién es el propietario del inmueble, y si dicha persona
cuenta con alguna carga (hipotecas, embargos, etc.) y las limitaciones y
restricciones que afecten a los titulares.

4. Explique qué es la hipoteca para el derecho civil, cuál su fundamento

legal, para qué sirve, cuáles son sus características, qué tipos existen y
qué requisitos se deben cumplir para su constitución

Hipoteca: se define por el código civil en su articulo 2432 como un derecho de

prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en
poder del deudor. Cuyo fundamento se puede interpretar como una garantía de
que se va a realizar el pago de una anterior deuda ya sea con el estado, una
entidad bancaria o un ciudadano en particular.
Las hipotecas tienen como características principales los siguientes atributos:

 Es un contrato accesorio.

 Es un derecho de prenda.

 Es un derecho real.

 Se constituye únicamente sobre bienes inmuebles.

 Requiere inscripción para su validez.

Tipos de hipotecas

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Antes de adquirir este instrumento financiero, ya sea para comprar vivienda o
adquirir un préstamo para libre inversión, es importante conocer de antemano los
tipos de hipoteca que ofrecen las entidades bancarias y qué implicaciones tiene.
En Colombia existen cuatro clases: la cerrada, la abierta con límite de cuantía, la
abierta sin límite de cuantía y la hipoteca cerrada.

Hipoteca cerrada: Es un tipo de acuerdo en el que se ofrecen las tasas de interés

más bajas, pero en un plazo de hasta 25 o 30 años. Su característica principal es
que garantiza sólo una obligación acordada entre ambas partes.

Hipoteca abierta con límite de cuantía: Se establecen tasas de interés más

elevadas, pero ofreciendo límites de pago de 6 a 12 meses.

Hipoteca abierta sin límite de cuantía: Se puede ampliar, no solo el valor, sino
también en el plazo determinado para pagar esta obligación.

5. ¿Por concepto de qué tipo de costos Carlos tendrá que pagar ciertos
valores debido al proceso legal que le permitirá adquirir la casa de
Felipe? Explique su respuesta previa consulta.

Teniendo en cuenta que en el banco le piden a Carlos constituir hipoteca sobre el

préstamo equivalente al 50% del valor del inmueble, con un plazo estipulado y una
taza de interés 1.2 % mensual, Carlos tendrá que pagar cada 30 días el valor de
las cuotas del préstamo mas los intereses, para de esta manera quedar paz y
salvo con el banco el cual tendrá la casa hipotecada a manera de seguro mientras
Carlos cancela el monto total de la vivienda.

6. Elabore una gráfica o un algoritmo que le permita, de modo ilustrativo y

ordenado, explicar paso a paso el proceso que iniciará Carlos para
adquirir la casa, desde la celebración de la negociación hasta la entrega
de esta por parte de Felipe.

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1. Convenio y negociaciones

Carlos y Felipe acuerdan los términos de la compra, incluyendo el precio, forma de

pago, plazos de pago, métodos de pago, etc.

2. Revisión de documentos de la propiedad

Felipe debe mostrar a Carlos los documentos correspondientes como lo son el

registro de la propiedad, obtención de la escritura pública u otro documento que
acredite la propiedad, certificación de tradición y libertad de los impuestos y
aranceles correspondientes, consulta del Registro de la Propiedad esto con el fin
de brindar confianza a Carlos y brindar seguridad de la validez del negocio.

3. Obtención de préstamo y elaboración de la promesa de Compra-Venta

Carlos solicita un préstamo al banco para cubrir el 50% restante del costo de la
casa. El banco evaluará su capacidad de pago y le ofrecerá un préstamo con una
tasa de interés y plazo determinados. Una vez esté aprobado el crédito hipotecario
por seguridad y confiabilidad de la transparencia del proceso de Compra – Venta

4. Constitución de hipoteca

La entidad bancaria solicitará a Carlos que coloque una hipoteca sobre la casa
como garantía del del dinero prestado para suplir el otro 50% del valor total de la
vivienda, firmando un contrato de hipoteca y autentificando la misma en la oficina
de registro de la propiedad.

5. Pago inicial

Carlos paga el 50% del costo total de la casa en efectivo en la fecha acordada,
brindándole tiempo a David para que desocupe la casa y comenzando a realizar

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los trámites necesarios para hacer el traspaso de escrituras, según lo acordado
previamente en el convenio y las negociaciones.

6. Pago final

Se entrega la totalidad del monto acordado y se finaliza el tramite del paso de

escritura y entrega del inmueble

7. ¿Qué le recomendaría a Carlos, como su asesor jurídico, si se llegara a

descubrir que la casa no es solo de Felipe, sino de alguien más o que
esta se encuentra embargada por la tercera parte de su valor económico
ya mencionado? Argumente de manera jurídica las dos posibilidades.
Recuerde que Carlos está muy interesado en dicha casa por ser
esquinera y con proyecciones de ampliación para un establecimiento
comercial.

Es importante tener presente que para hacer el negocio se tienen que tener
consentimiento de ambas partes tanto vendedor como comprador, en el caso de
que la vivienda no sea solo de Felipe se tiene que contactar con la otra persona
propietaria y llegar a un acuerdo de compra venta ya que sin su consentimiento no
se puede hacer adquisición de bien.

En caso de que la vivienda esta embargada o hipotecada por alguna razón, se

puede llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor, donde el comprador
asume el valor de la deuda o hipoteca, pero esta es descontada del valor del bien,
o se puede llegar a un acuerdo entre vendedor comprador y a entidad financiera
para la posesión del inmueble, tomando el comprador la deuda de la vivienda y
realizar una hipoteca abierta sin límite de cuotas, y de esta manera hacerse
propietario del bien deseado que para este caso se trata de una vivienda. También
es recomendable asesorarse con abogados que tengan amplios conocimientos en
bienes raíces.

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Bibliografía

 PACHON, Manuel y SANCHEZ AVILA, Zoraida: Régimen Andino de la

Propiedad Industrial. Ediciones Gustavo Ibañez, 1994.
 Código Civil y Comercial de la Nación. (2015)
 Constitución Política de Colombia