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República Bolivariana De Venezuela

Ministerio Del Poder Popular Para La Educación Superior
Instituto Universitario Politécnico “Santiago Mariño”
Sede Barcelona
Ing. Civil

CONTEXTUALIZACION DE AVALUOS

Realizado por:
Mata, Claret C.I. N° V-26.660.620
Profesor:
Hernández, Franklin

Barcelona, OCTUBRE 2021

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República Bolivariana De Venezuela

Ministerio Del Poder Popular Para La Educación Superior
Instituto Universitario Politécnico “Santiago Mariño”
Sede Barcelona
Ing. Civil

CONTEXTUALIZACION DE AVALUOS
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Tabla de Contenidos

Introducción............................................................................................................................4
Definición de avaluó...............................................................................................................5
1. Características del bien inmueble............................................................................6
2. Clasificación de bienes inmuebles...........................................................................6
Utilidad de un avaluó: ¿para qué sirve?...............................................................................6
Tipos de avalúo.......................................................................................................................7
1. Propietarios de bienes inmuebles...........................................................................7
1.1.avalúo de terreno 7
1.2.avalúo de edificaciones 7
2. Catastrales..................................................................................................................8
3. Comerciales................................................................................................................8
Factor de depreciación de la construcción..........................................................................9
1. Depreciación Lineal......................................................................................................9
2. Método de doble saldo decreciente.......................................................................10
3. Método de Suma de los Dígitos del Año
10
A parte de SOITAVE, que otra organización está acreditada para realizar avalúos......10
1. TuAvaluo.NET...........................................................................................................10
2. INPROAVAL & ASOCIADOS S.R.L..........................................................................11
Valuacion y avaluo................................................................................................................11
Valuación...........................................................................................................................11
Avaluó................................................................................................................................11
Tabla 1. Comparativa entre valuación y avaluó 12
Conclusion y recomendaciones..........................................................................................13
Anexos...................................................................................................................................16
Referencias y Bibliografia....................................................................................................14
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Introducción

El valor de un inmueble es un dato que se puede utilizar para múltiples

propósitos (económicos, jurídicos, fiscales, etc.), ejemplo; el caso de las
municipalidades, el interés podría ser definir el valor de la propiedad que
tiene relación con el enfoque fiscal. Esta especialidad incluye: terrenos,
casas, apartamentos, oficinas, locales, comerciales, bodegas, avances de
obras de los tipos de bienes antes mencionados en construcción, la
valuación de los inmuebles urbanos se divide en terrenos y estructuras.

Es así mismo que el avalúo es un dictamen técnico en el que se indica

el valor de un bien a partir de sus características físicas, en su caso
ubicación, su uso basado en una investigación y análisis de mercado. Por
lo cual en esta investigación se presenta información crucial para entender en
concepto, aplicaciones y la importancia de un avaluó.

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Definición de avaluó

El avalúo de bienes inmuebles trata de un estudio que analiza diversos factores

arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros
aspectos, para determinar el valor de una propiedad. Una avaluó es el acto
que realiza un perito para obtener una estimación del valor económico intrínseco
de un producto o propiedad solicitada. Esto ocurre al momento de contratar un
préstamo bancario, hipotecario u otro préstamo ya que toman como garantía un
inmueble o inmueble que pueda cubrir la deuda en caso de que no se cumplan
los términos del contrato.

Las valoraciones se realizan mediante un estudio técnico imparcial teniendo en

cuenta las características físicas, uso, análisis de mercado y zona en la que se
ubica el inmueble. Esto permite una estimación clara y precisa del valor de la
propiedad. Para otros tipos de bienes se analiza la condición física,
funcionalidad y valor que tienen en el mercado.

Una avaluó es, en pocas palabras, un procedimiento que permite conocer el

valor real de una propiedad, aplicando métodos racionales de valoración al
conjunto de partes que conforman el todo. Por tanto la función de avaluar no
significa tan solo encontrar el valor de un bien; sino demostrar y fundamentar
el análisis que condujo a ese valor. El valor real es utilizado para diferentes
fines, entre los cuales se pueden citar: Operaciones de compra y venta;
hipotecarias para préstamos; otras operaciones bancarias y comerciales. La
valoración de terrenos y edificaciones en su conjunto, no siempre es el
resultado de la suma de los valores de cada uno de los inmuebles. En algunos
casos, es necesario realizar una depreciación del terreno cuando su
aprovechamiento no es bueno desde el punto de vista funcional

El valor de un bien inmueble puede también estar relacionado a la dificultad de

su compra o de su venta. Este concepto depende de las leyes del mercado de la
oferta y la demanda, impulsados generalmente por la situación económica del
país.

Generalmente los avalúos tienen una caducidad de seis a doce meses, pues los
precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo, esto
dependerá sin duda de los cambios y mejoras del bien inmueble, así como del
medio donde se encuentre.

Por consiguiente, se puede reducir la palabra avaluó en las siguientes palabras:

 Procedimiento
 Calculo
 Valorización
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 Evaluación
 Apreciación
 Bien inmueble

1. Características del bien inmueble

La inspección ocular permite detectar las características y el estado del bien

inmueble, el tipo de zona, los servicios existentes, la topografía y el vecindario
desfavorable o favorable, tendencias de desarrollo, reglamentación vigente. Se
consideran también los factores físicos de un bien inmueble, como ser:

• Dimensiones de frente, fondo y superficie

• Forma regular o irregular
• Orientación
• Ubicación en la cuadra
• Topografía
• Servicios públicos existentes

2. Clasificación de bienes inmuebles

Los bienes inmuebles se clasifican por su forma de la siguiente manera:

• Regulares de forma geométrica con topografía plana o con poca
pendiente.
• Regulares de forma geométrica con topografía irregular con media
pendiente.
• Regulares de forma geométrica con topografía irregular con alta
pendiente.
• Regulares de forma geométrica con topografía plana o poca pendiente.
• Irregular sin forma geométrica con topografía irregular con media
pendiente.
• Irregular sin forma geométrica con topografía irregular con alta
pendiente.

Utilidad de un avaluó: ¿para qué sirve?

Al realizar un avalúo se obtendrá un resultado preciso y detallado por lo que se

logrará obtener el valor exacto del inmueble para que la venta pueda realizarse
en un precio justo, además las valorizaciones que se realizan están basadas en
las características de los bienes muebles e inmuebles.

Estos avalúos constan de un proceso respaldado por Peritos Valuadores

Certificados, por lo que tiene validez ante instituciones oficiales, estos peritos se
encargan de supervisar, asesorar y controlar los bienes solicitados.
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Existe una amplia variedad de avalúos que pueden realizarse a bienes tangibles
e intangibles, así que las necesidades se cubren de una forma personalizada
gracias a las asesorías, informes y reportes que los valuadores realizan.

Es un documento que tiene un valor confidencial, por lo que la información del

propietario y los bienes muebles o inmuebles que se valúen está segura en cada
etapa del avalúo, además ayuda para una mejor toma de decisiones.

Tipos de avalúo

Se distinguen diferentes tipos de avalúos de bienes inmuebles en

Función del cliente como se muestra a continuación:

1. Propietarios de bienes inmuebles

2. Catastrales

3. Comerciales

1. Propietarios de bienes inmuebles

La persona o personas naturales solicitan avalúos de terrenos o

edificaciones para saber en cuanto está valuada su propiedad o para
definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una remuneración
razonable, puesto que un avaluó tiene diferentes fines solo mencionamos
algunos.

1.1. avalúo de terreno

El valor de un terreno sin ninguna edificación estará en función de sus

posibilidades de
edificación, logrando de esta manera el aprovechamiento máximo; Un terreno
que se ubique en una esquina, tiene mayor valor que los terrenos que se
encuentra en media cuadra, esto por las posibilidades de tener dos ingresos,
una mejor iluminación y ventilación.

1.2. avalúo de edificaciones

Es un terreno que cuenta con una construcción por tanto su valor de

aprovechamiento es mínimo, contando así con una desvalorización en función
del volumen desperdiciado, por tanto un terreno edificado, con un volumen
construido que no aprovecha las posibilidades establecidas por la norma
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vigente, debe ser objeto de un castigo o desvalorización en función

del volumen desperdiciado. Sin embargo en el caso de edificaciones que han
cumplido su vida útil se debe tomar en cuenta el costo de demolición.

2. Catastrales

Antes de definir que es un avalúo catastral (formato adjunto como figura 1), se
de comprender que es un catastro y cual su importancia. El Catastro es
básicamente información predial, que es muy importante para el
desarrollo inmobiliario y la administración tributaria de los gobiernos
municipales ya que esta información proporciona seguridad sobre la
identificación precisa y exacta de un determinado
predio (terreno, edificación).Las personas individuales y colectivas necesitan
realizar acciones o transacciones que involucran el compromiso de otras o la
transferencia de cantidades importantes de recursos, en particular dinero en
efectivo. Es por esta razón que la Unidad de Catastro del gobierno Municipal
legitima la identificación de un determinado predio.

Entonces el avalúo catastral consiste en la determinación de valor del bien

inmueble, tomando en cuenta factores, como ser servicios, depreciación, entre
otros, que inciden para el cálculo del mismo, obtenido a raíz de la investigación
y análisis estadístico del mercado inmobiliario, que son aprobadas por el
Ministerio de Hacienda y la Dirección de Catastro, donde cada Municipio
cuenta con una zona tributaria distinta a otra.

3. Comerciales

Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa

o banco para determinar el valor real de una propiedad en un momento
determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas,
además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente
el precio de transacción del predio. Generalmente, estos avalúos tienen una
caducidad de hasta doce meses, pues los precios reales de las propiedades
varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en
que se negocia una propiedad dentro de una relación justa de oferta y
demanda. Por su parte, el precio nominal es el que fije un propietario para
la venta de una propiedad y es susceptible de negociación). Los bancos
solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que el préstamo a
realizar, sí estará respaldado por un valor correspondiente. Por otro lado,
las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto vale
la propiedad o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán
una retribución justa.(adjunto formato de avaluó comercial como figura 2)
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Factor de depreciación de la construcción

En economía se establece que todos los activos producidos por el hombre

sufren una depreciación de valor durante su vida útil. Esta depreciación puede
ser por desgaste o por obsolescencia tecnológica, entre muchas causas, por lo
tanto, es diferente una construcción antigua con una vida útil ya transcurrida y
casi en estado de demolición a una recién construida con una vida
esperada de cuarenta o cincuenta años
.
Por lo general esta amortización se realiza aplicando tres métodos más
comunes:

1. Depreciación Lineal

2. Doble Saldo Creciente

3. Suma de los Dígitos de los años

Cualquiera de estos tres métodos es válido para calcular la depreciación de las

construcciones y otros activos.

Se explica cada uno y cómo se puede aplicar a una construcción en los

siguientes puntos:

1. Depreciación Lineal

El método lineal de depreciación de activos, en este caso una construcción,

requiere primero determinar el costo del inmueble, cualquier valor residual
existente y la vida económica útil del edificio.

El costo del inmueble es el gasto que hizo la empresa para construir o comprar
la edificación. El valor residual es una estimación del precio que el inmueble
tendrá al final de su vida útil, que se establece en base a la experiencia con
construcciones similares anteriores.

El valor residual también puede determinarse a través de una investigación en el

mercado inmobiliario relacionado con edificios similares en tamaño y ubicación.
La vida útil del edificio se refiere al tiempo que la estructura física debe durar
antes de llegar al mínimo técnica y legalmente aceptable de habitabilidad y uso.
Este tiempo de duración puede determinarse en las estimaciones de la empresa
a partir de su experiencia con otros inmuebles, por investigación de mercado.
Una fuente muy confiable son los informes y cálculos de los ingenieros y
arquitectos responsables de diseñar y construir el edificio
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2. Método de doble saldo decreciente

Recopila la información sobre el costo de construcción o compra del edificio, su

valor residual y el tiempo de vida útil del inmueble.

Una diferencia con el método lineal para el cálculo de depreciación de un activo

es que en el método de doble saldo decreciente no usarás el valor residual.

3. Método de Suma de los Dígitos del Año

Para aplicar esté método también debes tener a mano la información sobre el
costo de compra o construcción del edificio, su valor residual y el tiempo de vida
útil del mismo.

Este método te permitirá a su vez saber la base de depreciación del edificio

comprado por en el orden anual consecutivo creciente (año 3-25).

A parte de SOITAVE, que otra organización está acreditada para realizar

avalúos

1. TuAvaluo.NET

Es una asociación de profesionales dispuestos a ofrecerle nuestros servicios de

avalúos, Valuaciones y Valoracion de bienes, tales como:

1.1. Avalúos de Inmuebles: Apartamentos, Casas, Edificios, Locales,

Terrenos, Fincas, Proyectos.

1.2. Avalúos de Empresas: Empresas en Marcha, fondo de comercio,

Maquinarias e Industrias.

1.3. Avalúos Mobiliarios: Certificación de Inventarios, Herramientas,

Mobiliarios, Accesorios.

1.4. Avalúos Agrícolas: Avalúos terrenos, fincas, lotes, galpones.

1.5. Avalúos de Maquinarias: Avalúos de máquinas, herramientas,

certificaciones de inventario.

1.6. Avalúos Turísticos: Avalúos de posadas, resort, centros turísticos.

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2. INPROAVAL & ASOCIADOS S.R.L.

Es una firma de consultoría internacional con presencia en varios países de

América Latina, constituida con el apoyo de profesionales asociados
multidisciplinarios, dedicados a:
2.1. la Consultoría Financiera.

2.2. Auditoria de Activos Fijos.

2.3. Avalúos Industriales, Auditoria Técnicas.

2.4. Catastro Multipropósito, Ajuste de Perdidas.

2.5. Estudios Actuariales y Valoración de Afectaciones.

2.6. Lucro Cesante.

Con posiciones destacadas mediante una atención directa y personalizada con

profesionales de más de 30 años de experiencia con estudios de 5to nivel.

Valuacion y avaluo

Valuación

La valuación es una especialidad de varias disciplinas. Tiene el objetivo de

conocer el valor comercial de un objeto ya sea físico o intangible. Un objeto
físico puede ser una casa o una máquina, mientras que un objeto intangible
puede ser una marca o un contrato

Avaluó

El avalúo de bienes e inmuebles trata de un estudio que analiza diversos

factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado entre otros
aspectos para determinar el valor de una propiedad el avalúo de propiedades
inmuebles es entonces un procedimiento que permite conocer el valor real de
una propiedad

Como se ve en las definiciones anteriores, y además, en la siguiente tabla

comparativa, tabla 1, ambos conceptos son similares.
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Tabla 1. Comparativa entre valuación y avaluó

Característica Valuación Avaluó
debe estar a cargo de
profesionales especialistas

se realiza con el fin de

asignar un valor monetario a
un determinado bien

Sirve para conocer el precio

de un bien y es un documento
necesario para tramitar
créditos,

las autoridades solicitan para

la escritura una tasación
catastral

Se aplica en distintas áreas

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Conclusion y recomendaciones

En conclusión un avaluó es un procedimiento de valorización de bienes, entre

sus ventajas; provee l estimación precisa, detallada e informativa del precio justo
de sus inmuebles. Se trata de un documento totalmente confidencial, por lo
tanto, le garantiza exclusividad, Se realizan por profesionales en el sector y en el
tema, Contiene Referencias y métodos actualizados que corrobora la
información entregada.

Entre las recomendaciones se sugiere:

 Mantener una lista de reparaciones y mejoras.

 Cambiar lo que agregará la mayor cantidad de valor.
 Conocer la fecha y el tipo de construcción de tu casa, así como los
valores de las propiedades similares dentro de tu misma ubicación.
 identificar si algunas edificaciones cercanas pueden afectar el valor de tu
casa.
 Dar el mejor aspecto al inmueble, ya que, su estado de conservación será
uno de los factores que se tomarán en cuenta.
 Reunir con tiempo todos los documentos necesarios para el avalúo.
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Anexos

figura 2. Formato de avaluó catastral

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figura 2. Formato de avaluó comercial

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Referencias y bibliografía

Bolivia, J. (2007). Curso avanzado de avaluó y peritaje (3.a ed.). La paz.

Concepto de avaluó. (2011). Metro cuadrado. http://www.metrocuadrado.com.

Martínez, B. (2015). La reglamentación del avalúo catastral y las razones para el

incremento del impuesto predial. Patria.

Santiago, T. (1993). Terminología de avaluó de bienes. Inmuebles. Publisher.

Ventilo, W. L., & Williams, M. R. (2010, julio). Técnicas del avalúo inmobiliario:

Guía completa para vendedores, corredores, administdores,

inversionistas y valuadores de propiedades.