UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA

FACULTAD DE ARQUITECTURA
DEPARTAMENTO DE TECNOLOGÍA
MANTENIMIENTO Y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS

Métodos de Avalúos de un Edificio

Preparado por: MSc. Arq. Cristian Alejandro Guevara Chamorro

Marzo 2020 1
Métodos de Avalúos de un Edificio
OBJETIVO:

CONOCER LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN DE

EDIFICIOS UTILIZADOS EN NICARAGUA Y EL MARCO
JURÍDICO QUE REGULA ESTA ACTIVIDAD.

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Introducción

El propósito de esta exposición es presentar las

metodología y métodos aplicados por las empresas
nicaragüenses cuya función sustantiva es la Evaluación
de edificios.
Así como abordar los aspectos técnicos utilizados a la
hora de realizar un trabajo evaluación de edificios como
perito evaluador y el marco jurídico que norma esta
actividad.

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 Historia
En el año 2004 el país pasó por una crisis bancaria, la que fue producto
de la mala realización de avalúos. Quienes realizaban este trabajo eran
personas naturales sin suficiente conocimiento ni regulación sobre
cómo realizar esta actividad.
El trabajo de los peritos evaluadores estaba bajo el control de los
bancos, este trabajo servía para vender, prestar o hipotecar un
inmueble. La crisis bancaria a nivel nacional desencadenó una serie de
quiebras bancarias, radicadas en que los bancos no tuvieron la garantía
real del avalúo por la sobrevaloración del inmueble, y a la hora de
recuperar el monto, éste no se ajustaba a lo invertido.

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 Historia

Ante esta situación, en el año 2007, la Superintendencia de Bancos

considerando que la Ley 316, Ley de la Superintendencia de Bancos y
de otras Instituciones Financieras, le confería la facultad de normar
todo lo relacionado a los peritos valuadores que prestan servicios a las
instituciones del sistema financiero, resuelve dictar la norma sobre
peritos valuadores que prestan servicios a las instituciones del sistema
financiero, según Resolución Nº CD-SIBOIF-504-1-OCTU19-2007,
publicada en La Gaceta, Diario Oficial Nº 229 del 28 de noviembre de
2007.

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Algunos conceptos de la Norma

Avalúo: Es la herramienta técnica para realizar la valuación.

Criterios de Valuación: Constituyen una forma específica de
análisis para la conformación del costo y/o del valor de un
bien el cual hace que cumpla con el propósito para el cual se
realiza el avalúo.
Peritos valuadores: Personas naturales o jurídicas con
especialidad y de probada experiencia en la labor de peritaje,
que presten servicios a las Instituciones Financieras.

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Algunos conceptos de la Norma

Estatus del Perito: Modalidad en la que se encuentra inscrito el

perito valuador en el REPEV para prestar sus servicios, ya sea
como:
◦ Persona natural independiente;
◦ Persona natural al servicio de una institución financiera.
◦ Persona natural al servicio de una persona jurídica inscrita
como valuadora.
Valuación: Es el proceso de desarrollar una opinión de valor de un
bien, en base a un(os) parámetro(s) predeterminado(s), es el
producto mismo de la valuación, el informe resultante.

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ESPECIALIDADES EN VALUACIONES DE BIENES

Inmuebles:
a) Inmuebles Urbanos: Esta especialidad incluye; terrenos,
casas, apartamentos, oficinas, locales comerciales,
bodegas.
b) Inmuebles Rurales: Incluye; terrenos rurales con o sin
construcciones como viviendas, edificios, establos,
galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vías,
adecuación de suelos, pozos, cultivos, plantaciones
agrícolas, explotaciones agrícolas y demás infraestructura
de explotación situados totalmente en áreas rurales.

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ESPECIALIDADES EN VALUACIONES DE BIENES

Inmuebles:
c) Inmuebles Especiales: Incluye; edificios, centros
comerciales, hoteles, colegios, hospitales, clínicas,
restaurantes, avance de obras (casas y edificios en
construcción), estructuras especiales para procesos,
presas, aeropuertos, muelles, puentes, acueductos y
conducciones, edificios de conservación arquitectónica,
monumentos históricos y demás construcciones civiles de
infraestructura similar.

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Metodología del Valuación inmuebles

Realizar Levantamiento Físico de todo el inventario de

infraestructuras y edificaciones existentes, tales como edificios,
bodegas, viviendas, servicios públicos, muros perimetrales, área
de rodamiento, accesos de todo tiempo, provisionales, etc.
Se realiza tabla de costos unitarios por unidad de medida según
los componentes del inmueble.
El procedimiento metodológico de valoración, permite con poco
margen de error, determinar el valor del inmueble, partiendo de
tres diferentes enfoques.

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 Enfoques metodológicos utilizados para
Es porcentaje de depreciación no es una relación lineal en el tiempo de servicios o
uso, dado que se considera la recapitalización o reinversión en mantenimiento y
determinar el valor de un inmueble
reparaciones efectuadas en el inmueble.

1. Valor de Reposición Actual

◦ Representa el valor de reposición de todas las obras civiles
existentes, Viviendas, bodegas, casas, hacienda, covachas,
beneficios, electricidad, la inversión de capital para el desarrollo de
los procesos constructivos, compra de terrenos y aranceles. Este
valor se determina mediante la cotización en el mercado local de
los precios de materiales de construcción, productos agrícolas,
mano de obra, servicios profesionales etc. De tal manera que al
relacionarlos con las cantidades de obras con que cuenta la
propiedad podemos determinar su valor de reposición.
◦ Una vez obtenido el valor de reposición, éste se deberá reducir en
función del porcentaje de depreciación del inmueble, el cual se
establece a partir de la vida útil a considerar.

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2. Valor de Mercado:

◦ Representa el valor de mercado que puede tener la propiedad

partiendo de un marco comparativo de al menos tres propiedades
similares que permitan analizar mediante factores de
homologación, el valor comercial en el momento de la evaluación.
Los posibles valores agregados y valor de oportunidad que tiene
un inmueble tales como: ubicación, sector económico, tamaño del
terreno, topografía, etc. Este costo para evaluaciones de interés
bancario no debe exceder el 25% del valor comercial medio
debido a lo inestable e impredecible que es la solidez de los
distintos sectores económicos de nuestro país así como por la
necesidad misma de los bancos de realizar con prontitud los
bienes adjudicados.

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Las condiciones que se pueden crear en donde el valor comercial alto
se imponga, son por lo general:

A. El dueño no tiene en venta la propiedad y escucha la oferta.

B. No tiene presiones de ningún tipo para realizar la propiedad en el
tiempo que sea necesario (caso de excelentes propiedades y que duran
años en realizarse por ejemplo).
C. El valor sentimental de algunos inmuebles que para los dueños presentan
un asunto de tradición y alto significado familiar pero convencidos de
vender bajo una buena oferta.
D. En dependencia del desarrollo urbano y del desarrollo económico como
el caso de las propiedades afectadas por el paso de una carretera, desvíos
de flujos pluviales, otras obras públicas, industrial, etc. Algunas
propiedades se realizan un 200% del valor de reposición.

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3. Valor por Capitalización de Renta.

◦ Este valor se obtiene mediante un muestreo en la zona de

valoración, de las rentas per cápita por vara cuadrada, metro
cuadrado, manzana, hectáreas de terrenos, alquiler de viviendas,
bodegas, industrias, maquinarias, equipos etc. a fin de
determinar el valor mensual de renta y proyectar las utilidades
netas, en un periodo de 10 años con una tasa de interés relativa a
depósitos fijos para una serie uniforme (se obtiene según datos a
suministrar por la banca Nacional). En todos estos análisis se
considera la depreciación en el tiempo, gastos, mantenimiento,
operación, impuestos e improvistos.
◦ Partiendo de la determinación de estos tres valores determinamos
el valor de realización que se define seguidamente.

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4. Valor de Realización:

◦ Es el valor de mercado sugerido que tiene la propiedad si por

razones de causa mayor el propietario decide vender alquilar con
prontitud y sin exceder un máximo del 35% menos, del valor
medio de mercado. Para el caso de las instituciones financiera
constituye el valor que espera recuperar como consecuencia de la
venta eventual del bien.
◦ Se obtiene de restarle al valor de mercado los castigos y cargos
por concepto de tributos en las ventas comisiones, fletes, etc.

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Resolver en equipos de trabajo
1. ¿En qué consiste la valoración de edificios?
2. A su juicio ¿Qué características técnicas y personales debería
reunir un Perito Valuador?
3. Elabore una lista de herramientas y documentación necesaria
para realizar una buena valuación de edificios.
4. ¿Por qué es importante regular la valuación de edificios?
5. Partiendo de la metodología de valuación de edificios ¿Cuál
sería el enfoque más apropiado a aplicar en el avaluó de un
edificio?

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