Criterios Generales para La Valuación Inmobiliaria (Manuales Inmobiliarios)

INSTITUTO NACIONAL DE MXICO
INSTITUTO TECNOLGICO DE QUERTARO

ARQUITECTURA
GESTIN URBANSTICA
Cuevas Cruz Carlos

Grupo: 1V
TTULO DE TRABAJO:
Criterios generales para la valuacin
inmobiliaria (manuales inmobiliarios)
EQUIPO 2
Alumnas:
Cardador Pineda Adriana
Meja Olvera Daniela.
Noviem
bre 10-2016
Tecnolgico Nacional de Mxico

Instituto Tecnolgico de Quertaro
Cardador Pineda Adriana; Meja Olvera

Daniela
Gestin Urbanstica
ndice
Introduccin................................................................................................................................ 2
Criterios generales para la valuacin inmobiliaria (manuales inmobiliarios)...............................3
Inmobiliaria........................................................................................................................... 3
Avalu................................................................................................................................... 3
Valuacin............................................................................................................................... 3
Avalo inmobiliario................................................................................................................ 3
Niveles de la actividad valuatoria............................................................................................. 5
Objetivo de una valoracin................................................................................................... 6
Anexo 1.- Manual de los lineamientos generales para la valuacin bancaria Apartado B.
Inmuebles................................................................................................................................ 9
Conclusin................................................................................................................................. 21
Bibliografa................................................................................................................................ 22


Daniela
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Introduccin.
En el siguiente trabajo se presenta el tema de Criterios generales para la valuacin
inmobiliaria, por consguete podemos referir que la valuacin en Mxico ha
evolucionado de manera importante en los ltimos aos, en los que la transicin
sexenal ha generado discrepancias en las circunstancias econmicas del entorno y
situaciones de inestabilidad econmica en el pas. Esta coyuntura ha obligado a los
peritos valuadores a desarrollar nuevos mtodos de trabajo y afinar los ya existentes,
para adaptarse a las necesidades particularidad de tiempo y espacio del desarrollo
econmico y del mercado inmobiliario mexicano, por lo que se generan manuales para
normar y controlar la prctica valuatoria mediante los procedimientos y lineamientos
tcnicos necesarios, para contribuir y desarrollar el mercado inmobiliario.
Las circunstancias propias de las crisis econmicas que se han vivido en Mxico como
la falta de liquidez, el desempleo, la alta tasa inflacionaria, as como tantas otras
consecuencias producto de las decisiones econmicas tomadas en 1994-1995 en
nuestro pas, se reflejaron en una cada drstica de la demanda sobre los inmuebles y,
por lo tanto, en su comerciabilidad y rentabilidad, generando con ello, un gran margen
de distancia entre los valores obtenidos en los anlisis por los mtodos de
capitalizacin de rentas, el mtodo fsico y el de mercado.
Si se parte del concepto bsico conocido en la Valuacin como el valor comercial de un
bien, ste debe resultar coincidente con su valor de mercado, es decir, con los precios
de compra-venta del mercado. Esto significa que el mercado estar dictando los
valores de los bienes en funcin de las circunstancias econmicas del pas o de la
regin en un momento y espacios determinados, por lo tanto, se considera importante
otorgar al enfoque de mercado o comparativo, su verdadero peso en el proceso de
estimacin de valor para activos, en comparacin con los resultados que puede arrojar
un avalo que se realiza a travs de los mtodos fsico y de capitalizacin deingresos.
Dentro del proceso de estimacin de valor de un bien, por el mtodo de mercado o de
comparacin, el valuador se ve obligado en la necesidad de realizar una investigacin
de campo sobre las ofertas, demandas y compraventas de inmuebles. De esta
manera, la informacin generada por dicho estudio, debe ser homologada para
aplicarse al sujeto valuado. Esto implica acudir a la determinacin de factores para
aplicar a los datos arrojados por las investigaciones, con la finalidad de hacerlos
equiparables o semejantes al caso valuado. Es comn que los peritos valuadores
estimen estos factores sobre la base de su criterio y experiencia.


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Estas circunstancias subjetivas del actuar del valuador muestran la necesidad de
realizar un estudio descriptivo de los mtodos imperantes empleadas en la valuacin
para la estimacin de los factores, con el fin de reconocer que no hay parcialidad en su
sustentacin.
Por consiguiente, en el presente trabajo se anexa un manual de los lineamientos
generales para la valuacin bancaria Apartado B. Inmuebles, que refiere a lo ya
mencionado y que desarrolla los criterios generales para la valuacin inmobiliaria,
establecidas por la Asociacin de Bancos de Mxico.
Criterios generales para la valuacin inmobiliaria (manuales

inmobiliarios)
Definiciones
Inmobiliaria
Es una empresa dedicada a la construccin, la venta, el alquiler y la administracin de
inmuebles. Cada inmobiliaria puede realizar todas estas actividades o slo algunas.
Avalu
Se define como una estimacin y opinin imparcial de valor de un bien, debidamente
identificado y en una fecha determinada.
Valuacin
Es el procedimiento tcnico y metodolgico que, mediante la investigacin fsica,
econmica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y
cualitativas que inciden en el valor de los bienes.
Todo cambio de propietario, da lugar a una estimacin de valor. El cambio de bienes
requiere una apreciacin de los valores relativos de los bienes cambiados, en las
transacciones ordinarias, el valor es estimado por la impresin casi instintiva del que
el precio fijado es el justo o no lo es.
Avalo inmobiliario
Ms all de ser un documento en el cual se estima un valor de mercado del inmueble,
es un estudio de la propiedad que aporta informacin crtica para las partes que
intervienen en la compra-venta, as como para saber si es viable como garanta de
crdito o cualquier otra situacin que amerite su estudio con el fin de conocer el valor
del inmueble. El avalo de inmuebles abarca estudios para valuar:
Habitacional.
Comercial.
Oficinas
Giros
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Terreno baldo
Unifamiliar (casa habitacin)
Departamento
(departamento en
condominio)
Condominio horizontal (casa
en condominio)
Local independiente
Comercio de autoservicio
Comercio departamental
Centro comercial
Sucursal bancaria
Local de
oficinas
Planta de
oficinas
Edificio de
oficinas
especializados
Bodegas
Hoteles
Industrias
Tursticos
Culturales
Recreativos
Hospitales


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variedad de las transacciones comerciales, ha dado lugar a desarrollar una tcnica
basada en el conocimiento de aquellos factores que crean o modifican el valor de los
bienes, entre los cuales est la propiedad raz o inmueble. La responsabilidad de una
persona al emitir un valor, representa la confianza y seguridad a la persona que lo
solicita, requirindose que este valor sea emitido por una persona tcnica calificada,
que cuente con directrices que se apeguen a normas, procedimientos y metodologas
de valuacin.
El valuador no se debe concretar a encontrar el valor de un determinado bien raz, sino
que debe fundamentar su avalu., es decir poder demostrar las bases y el anlisis
ponderativo que lo condujo a ese resultado, para satisfaccin del cliente, banco o juez
que solicito el avalu
Niveles de la actividad valuatoria.

La forma como de desarrolla la valuacin en Mxico est clasificada por niveles, los
cuales determinan, la profesionalizacin y grado de efectividad de la misma.
Primer nivel: Esta comprendido por el pblico en general, es la persona que usa el bien
raz, lo posee y lo emplea., estas personas tienen que tomar decisiones, para comprar,
hipotecar, vender, rentar, asegurar, enajenar, etc. un bien inmueble, y corren el riesgo
por falta de conocimiento en la materia de:
Pagar ms de lo que realmente vale una propiedad.

Vender un inmueble a un precio inferior al real
Arrendar un inmueble que al tiempo pueda reportar perdidas.
Asegurar un inmueble en una cantidad inferior a lo que vale.
Aceptar una garanta o dacin en pago, menor o insuficiente.
Segundo nivel: Esta comprendido por las personas o instituciones que estn en
permanente contacto con el valor de los inmuebles tales como: vendedores
inmobiliarios, corredores pblicos, inversionistas inmobiliarios, administradores de
rentas, etc. Algunos de ellos son fuente de informacin para el pblico en general y
aun para el profesional de la valuacin, pero su conocimiento sobre valuacin de
inmuebles es limitado.
Tercer nivel: Est integrado por los valuadores profesionales, dedicados
primordialmente a esta disciplina, con conocimientos especficos, practica e integridad
y se identifican profesionalmente por su grado y nivel de estudios, otorgadas por
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autoridades educativas, colegios o agrupaciones usuarias del avalu, o reguladoras de
su emisin, quienes otorgan licencias o registros, para reconocer la validez de su
dicho.
Objetivo de una valoracin.

Una valoracin se realiza para uno o ms propsitos, a saber; para determinar el valor
de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar o terminar un bien;
para estimar el importe de los daos a un bien, para estimar las rentas potenciales
que puede generar un bien.
El objetivo primordial de una valuacin en trminos de dinero es un resultado
numrico, este resultado es objetivo y no est relacionado con los deseos, anhelos o
necesidades del cliente que contrata al valuador para hacer el trabajo.


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El avalo
Un instrumento realizado por profesionales para informar a cualquier persona el valor

de un inmueble, una propiedad, una joya, un automvil, en general, de cualquier bien
mueble o inmueble.
Te da claridad sobre lo que tienes en tu propiedad y puede acelerar el proceso de
venta. Las personas involucradas en un proceso de compra-venta confan en un
avalo, tenerlo da tranquilidad y permite facilitar el proceso de negociacin.
Utilidad del avalo
Conocer el valor de un bien inmueble o mueble para vender o comprar, o para tomar
decisiones de pagos de impuestos.
Para un bien construido se toma en cuenta la localizacin del inmueble, metros
cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento.
De un terreno se revisa en dnde est ubicado geogrficamente, si es urbano, rstico
o en transicin; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrcola,
habitacional o industrial; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a
densidad para construccin, limitaciones de altura.
Costo del avalo
El costo se calcula en funcin a los metros cuadrados de construccin o terreno o en

base al propio valor de la vivienda. Es un costo variable. En Internet hay cotizadores
para hacer el ejercicio de cunto puede costar un avalo. En promedio, el avalo de
una casa con valor de 1 milln de pesos cuesta $3,000 pesos.
El avalo y el valor de mercado
El avalo te da tres tipos de valores: comercial, fsico y de ingresos. El de ingresos es

lo que uno podra pagar por una propiedad que quisiera rentar o adquirir. El fsico es el
de los materiales. El comercial est relacionado con las propiedades en la zona.
La tcnica valuatoria busca propiedades similares a las que va a valuar y pregunta o
determina el precio comercial de stas. Luego se hace una homologacin, que es
tratar de eliminar las diferencias entre los bienes y as se llega al valor comercial del
inmueble en cuestin.
El valor comercial tiene mucho que ver en el avalo, aunque tambin se toma en
cuenta el mantenimiento del inmueble en cuestin versus el de las otras propiedades,
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el uso, si est en una esquina, el tiempo del inmueble y dems caractersticas antes
mencionadas.
Puede haber variacin entre lo que determina el avalo y el precio de salida de venta,
porque el avalo refleja un precio para una referencia, para que el vendedor o el
comprador tenga un aproximado. No necesariamente es el precio final.
Muchos de los compradores deciden salir al mercado con un valor por encima del
avalo para establecer un punto de negociacin.
Uno de los factores que intervienen en el precio es el valor cualitativo que se pone al
inmueble. El vendedor siempre quiere que su propiedad valga ms, entran factores
subjetivos como el valor emocional de materiales o de la historia del bien inmueble en
la familia.
El crdito bancario y el avalo.
Aunque el precio que dicte el avalo no compromete al vendedor a modificar su precio

de venta, s se refleja en dos aspectos de tu compra:
1. Crdito. La institucin financiera que elijas se basar en el avalo para determinar el
monto que te otorgar.
2. Los Impuestos Sobre la Renta (ISR), que pagues por la compra del inmueble sern
calculados de acuerdo a:
Cuando el avalo es menor al precio de venta, el monto de crdito tambin disminuye.
Por ejemplo, si la propiedad tiene un precio de venta de $1,000,000 pero el avalo
indica que su precio en el mercado es de $850,000, el porcentaje de crdito que te
otorguen ser sobre esta ltima cantidad. Considera que el saldo pendiente lo debers
cubrir con recursos propios. Debido a que es probable que ests comprando ms caro
sobre el precio del mercado, ests exento de pagar impuestos por la adquisicin.
Ahora bien, si el avalo dicta un precio superior, el monto de crdito que se obtendr
es mayor y necesitars cubrir un menor enganche. Sin embargo, a partir de que el
avalo rebasa el 10% del precio de venta, se debe pagar el Impuesto Sobre la Renta
sobre esa diferencia.
El avalu inmobiliario ms all de ser un documento en el cual se estima un valor de
mercado del inmueble, es un estudio de la propiedad que aporta informacin crtica
para las partes que intervienen en la compra-venta, as como saber si es viable como
garanta de crdito. La riqueza de un avalu inmobiliario est dada por la veracidad de
la informacin que contiene.
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Anexo 1.- Manual de los lineamientos generales para la valuacin bancaria

Apartado B. Inmuebles
1. ANTECEDENTES
Se deber expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios
tcnicos en materia de valuacin inmobiliaria, que servir de base a la Institucin
cuando preste este servicio.
2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA
Se debern considerar, cuando menos, los objetivos siguientes:
2.1. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter
general establecidas por la Comisin, as como los criterios propios de la
Institucin de que se trate.
2.2. Homologar los lineamientos valuatorios con las otras especialidades y la
informacin mnima indispensable que debe contener el avalo inmobiliario,
atendiendo a la normatividad vigente en la materia.
3. MARCO JURDICO DE LA VALUACIN INMOBILIARIA
Se deber mencionar y segn corresponda, el marco jurdico que incide en la valuacin
inmobiliaria. De manera enunciativa ms no limitativa podran ser:
3.1. Directamente:
3.1.1. Legislacin Federal: Ley del Mercado de Valores, Ley General de
Bienes Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al
Ambiente, Ley Federal de Corredura Pblica, Ley Agraria, entre otras.
3.1.2. Legislacin Local: Cdigo Financiero del Distrito Federal, Leyes
catastrales de las diferentes entidades federativas, Ley de Desarrollo
Urbano del Distrito Federal, Ley Ambiental del Distrito Federal, entre otros.
3.2. Indirectamente:
3.2.1. Ley General de Asentamientos Humanos, Planes Parciales de
Desarrollo Urbano, Declaratorias de Usos Destinos, Reservas y Lmites,
entre otros.
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4. ENFOQUES DE VALUACIN
El inmueble deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de
mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones
particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores,
razonando y ponderando los resultados de la valuacin por los enfoques utilizados
en funcin de las caractersticas, condicin y vocacin del inmueble. En el evento
que, por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de
valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en
las limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.
4.1.
Enfoque de costo
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de

reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o
funcionalidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin
lo siguiente:
4.1.1. Terreno: Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus
caractersticas fsicas, de uso y de servicios.
4.1.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin
nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas
fsicas.
4.1.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo
de stos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en
cuenta sus caractersticas fsicas.
4.1.4. Demritos: Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico
por edad y estado de conservacin, para cada tipo de construccin
apreciado y, en su caso, la obsolescencia econmica, funcional y
tecnolgica del bien, de acuerdo con sus caractersticas particulares.
4.2. Enfoque de ingresos
Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios
futuros derivados del bien y es generalmente medido a travs de la
capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se debern considerar
debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, as
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como, entre otros: Renta real, renta estimada, deduccin por vacos, impuestos,
servicios, gastos generales. La estimacin de la renta deber hacerse en forma
unitaria para cada tipo de construccin apreciado o, en su caso, por unidad
rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de mercado de rentas
de bienes comparables.
4.2.
Enfoque de mercado
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien
ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos
tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las
del bien valuado en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar y se
especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se
vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilizacin se
deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.
5. CRITERIOS GENERALES
5.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el
propsito.
5.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual
se requiere el avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en
el Manual de Valuacin Bancaria.
5.3. En el avalo de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio,
para terreno y construccin, el valor del bien individual deber estimarse en
funcin del indiviso. Tanto las reas comunes, las instalaciones generales de la
edificacin, como las reas privadas e instalaciones propias debern ser
valuadas, en su caso, en forma separada y a detalle.
5.3.1. Se deber obtener de la escritura de constitucin de rgimen en
condominio, el indiviso que le corresponda a cada unidad privativa sobre el
valor total.
5.3.2. Aun cuando el avalo se refiera a una unidad privativa dentro del
conjunto, se debern describir en forma general las caractersticas del
conjunto.
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5.3.3. La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin
de estos bienes, deber atender a lo dispuesto en la normatividad vigente,
que emita la autoridad competente.
5.4. En el avalo de terreno cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario
(fraccionamiento, plaza comercial u otro), as como del que no se hayan
encontrado referencias de ofertas de inmuebles similares, se podr usar el
mtodo residual, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos:
5.4.1. Ser jurdicamente permisible.
5.4.2. Ser tcnicamente factible.
5.4.3. Ser econmicamente viable.
5.4.4. Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente se
puede esperar para que el mercado absorba el proyecto.
5.5. Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido por
no estar considerado dentro de la reglamentacin urbana de la localidad, se
deber realizar un anlisis de las condiciones fsicas, de la vocacin y de los
servicios del terreno, antes de establecer las bases que permitan realizar una
estimacin de valor confiable.
5.6. En la elaboracin de avalo de inmuebles que forman parte de una planta
industrial, para analizar, en su caso, la depreciacin aplicable en la estimacin
de valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica
entre inmueble y maquinaria.
5.7. En el avalo de hotel, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, se
deber basar en parmetros de mercado, tomando en consideracin el tipo y
categora del hotel as como la zona geogrfica de ubicacin.
5.8. La obra en proceso no se deber incluir en el avalo a menos que la etapa
de avance de obra sea identificable y delimitable.
5.9. Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que
permitan sustentar que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o
de otro uso diferente, as como la justificacin del valor que se concluya en el
avalo. Las caractersticas del predio, servicios o influencias urbanas, que
supuestamente lo hacen de transicin, se deben argumentar satisfactoriamente.
Se sealar conforme a lo observado lo siguiente: Descripcin del terreno en
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transicin, ubicacin con respecto al ncleo urbano, descripcin del
equipamiento urbano de la zona, clasificacin de la zona, uso actual del suelo,
tendencia del crecimiento urbano y densidad de poblacin, intensidad de
construccin, nivel socioeconmico, tamao promedio apreciado de los lotes
circundantes y restricciones para la zona.
5.10. El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin, fotocopia de
planos o, en su caso, referencias del documento que sirvi de base para la
determinacin de la superficie, as como en su caso, de fotografas interiores y
exteriores de las partes ms representativas del bien.
6. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO DE INMUEBLES
El modelo de forma a utilizar en la elaboracin de avalos de inmuebles, deber
corresponder al definido por la Institucin en el Manual de Valuacin Bancaria.
6.1. Datos del avalo
6.1.1. Solicitante: Tratndose de avalo solicitado por el pblico en
general, se deber indicar el nombre de la persona fsica o moral
(empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), que requiere el servicio.
En el caso de persona moral, adems de indicar su denominacin o razn
social, se deber sealar el nombre de la persona fsica que la representa.
6.1.2. Valuador: Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del
valuador acreditado por la propia Institucin, que de acuerdo a la
especialidad requerida, realiza el avalo.
6.1.3. Fecha del avalo: Deber corresponder a la fecha en que se hizo la
ltima visita de inspeccin al inmueble. Si la fecha de la ltima inspeccin
fsica no coincide con la de estimacin de los valores, y la diferencia en
fechas fuese relevante, este hecho se deber sealar en el avalo.
6.1.4. Inmueble que se vala: Se deber indicar el tipo de inmueble
valuado, si se trata, entre otros, de terreno baldo o habilitado para un uso
especfico. En el caso de construcciones, si se trata, entre otros, de
habitacin unifamiliar o multifamiliar, oficina, edificio de productos, nave
industrial, bodega, local comercial, hotel.
6.1.5. Rgimen de propiedad: Se deber indicar si es privada (individual o
colectiva), pblica o de cualquier otra naturaleza. Slo sern motivo de
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avalo los bienes sujetos a rgimen comunal o ejidal en aqullos casos que
por disposicin expresa puedan ser realizados por Institucin.
6.1.6. Propietario del inmueble: Deber asentarse el nombre de la persona
fsica o moral que est referida en la escritura pblica o en resolucin
emitida por autoridad competente, o bien, aqulla que expresamente
seale el solicitante. Se deber indicar en el avalo cul fue la referencia
en cada caso. Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad
del inmueble analizado, se consignar en el avalo.
6.1.7. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros,
valor justo de mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de
desecho). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar,
de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo.
6.1.8. Propsito del avalo: Es el fin para el cual se solicit el servicio de
avalo. Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros:
Otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, o
bien, adjudicacin. El valor del bien se deber obtener con independencia
del propsito para el cual se requiere el avalo.
6.1.9. Definiciones: Se debern incluir en el avalo las definiciones de valor
que vayan a emplearse de conformidad con el glosario de trminos,
acordes con su objeto y propsito.
6.1.10. Nmeros de cuenta predial y de agua: Se debern citar los
nmeros de las cuentas predial y del agua y, en su caso, indicar si stas
son globales.
6.2. Terreno
6.2.1. Caractersticas urbanas
6.2.1.1. Clasificacin de la zona: Se deber indicar la clasificacin de
acuerdo a la reglamentacin urbana en la localidad. Si no se contara
con un Programa o Plan de Desarrollo Urbano, se sealar la
clasificacin y la categora de acuerdo a la apreciacin observada.
Asimismo, se deber especificar, entre otras, si se trata de una zona
o de un sector en crecimiento o en desarrollo, en proceso de
consolidacin, en declinacin o en renovacin.
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6.2.1.2. Tipo de construccin predominante: Se deber mencionar el
tipo o tipos de construccin predominante en la calle o en la zona
donde se ubica el inmueble, la calidad, el nmero de niveles y el uso
de las construcciones, as como las clasificaciones existentes.
6.2.1.3. ndice de saturacin en la zona: Se deber sealar el
porcentaje aproximado de lotes con construccin con relacin al
nmero de lotes baldos en la zona o sector.
6.2.1.4. Poblacin: Se deber indicar si en la zona la poblacin es,
entre otras, nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante.
Asimismo, se sealar su nivel socioeconmico.
6.2.1.5. Contaminacin ambiental: Se deber mencionar si existe, si
se tiene un registro describir su grado y en qu consiste.
6.2.1.6. Uso del suelo: Deber corresponder a la normatividad
emitida por la autoridad respectiva, si ste corresponde a un uso de
la zona, de la calle o del lote, as como al uso del inmueble a valuar.
Cuando no exista una reglamentacin al respecto, o bien no se tenga
definido el uso, se deber indicar de acuerdo con lo observado,
debiendo corresponder al uso predominante. Este concepto se
complementa con los relativos a densidad habitacional e intensidad
de construccin y con los Coeficientes de Ocupacin y Uso del Suelo
(C.O.S. y C.U.S.).
6.2.1.7. Vas de acceso: Se deber describir, entre otros, tipo de
comunicacin vial, importancia de las vas, proximidad e intensidad
del flujo vehicular.
6.2.1.8. Servicios pblicos y equipamiento urbano: Se deber hacer
una diferenciacin entre los servicios pblicos y el equipamiento
urbano, indicar en los servicios, si corresponden a la zona, a la calle o
introducidos al terreno, especificando con detalle la naturaleza y las
caractersticas de cada uno de ellos. Para el caso del equipamiento
urbano, ste se deber describir y se sealar su distancia
aproximada al inmueble valuado.
6.2.2. Descripcin del terreno
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6.2.2.1. Ubicacin: Se deber indicar con el mayor grado de precisin
la localizacin del inmueble a valuar. En caso de que el terreno
cuente con alguna denominacin o sea inmueble de difcil
localizacin, se indicar nombre, vas de acceso, puntos importantes
a travs de distancias y orientaciones, reforzndose con un croquis
de localizacin. Se deber citar, en su caso, el nombre de la persona
que estuvo presente durante la visita de inspeccin.
6.2.2.2. Tramo de calle, calles transversales limtrofes y orientacin:
Se deber sealar el nombre de la calle, orientacin en la acera y
entre que calles se ubica el predio, si es posible, se mencionar la
distancia a la esquina ms prxima. Si el predio est en esquina, es
cabecera de manzana o manzana completa, se mencionarn los
nombres de todas las calles y sus orientaciones.
6.2.2.3. Colindancias: Se debern mencionar las colindancias y
medidas referidas en la escritura pblica o en la resolucin emitida
por autoridad competente, que permitan su plena identificacin. Si el
inmueble en estudio tuviera una colindancia notable que pudiera
ameritar o demeritar el valor, sta se deber indicar.
6.2.2.4. rea total: Al igual que las colindancias, se deber sealar la
fuente de procedencia de esta informacin. En caso de que se
disponga de informacin que refleje diferencias apreciables entre
medidas o reas de escrituras respecto a las determinadas por
medicin directa, fotocopia de los planos presentados o algn
documento expedido por autoridad competente, se consignar la
informacin de las distintas fuentes, sealando en el numeral 6.3.6
del presente Apartado, la forma en que sern interpretadas dichas
diferencias para el anlisis de valor.
6.2.2.5. Configuracin y topografa: Se deber sealar la
configuracin del terreno, as como sus accidentes topogrficos, que
podrn ser, entre otros, pendientes, depresiones, promontorios.
6.2.2.6. Caractersticas panormicas: Se debern sealar, en su caso,
todas aquellas caractersticas que ameriten o demeriten el valor del
predio, entre otras: Frente de playa, vista al mar, zonas jardinadas o
arboladas, paisaje urbano, cementerios, asentamientos irregulares,
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plantas de transferencia de desechos slidos, zonas de tolerancia,
canales de aguas negras y basureros.
6.2.2.7. Densidad habitacional permitida: Se deber obtener de la
reglamentacin urbana que expida la autoridad competente o, en su
caso, de la observacin.
6.2.2.8. Intensidad de construccin permitida: Se deber obtener de
la reglamentacin urbana que expida la autoridad competente o, en
su caso, de la observacin.
6.2.2.9. Servidumbres o restricciones: Se debern sealar aquellas
que provengan de alguna fuente documental, entre otras, ttulo de
propiedad,
alineamiento,
reglamentacin
de
la
zona
o
fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar,
estn las pblicas, las privadas y las de mercado.
6.2.2.10. Consideraciones adicionales: En la elaboracin de algunos
avalos, se debern tomar en cuenta otros factores que pudieran
incidir en forma importante en la estimacin del valor de un predio,
tales como la calidad del subsuelo y su relacin con el uso del suelo
autorizado, afectaciones, invasiones, reglamentos de construccin,
nivel de aguas freticas y otros.
6.2.2.11. Uso actual: Se deber describir detalladamente el uso que
tiene el predio en la fecha en que se practica la inspeccin,
mencionando la condicin apreciada y si el mismo cuenta con obras
complementarias, en cuyo caso, se indicar en que consisten y cmo
estn cuantificadas.
6.2.3. Consideraciones previas al avalo Se deber justificar la aplicacin
de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado,
criterios de valuacin y todos aquellos conceptos que incidan en el valor
del bien. En su caso, se ampliar la descripcin del inmueble, haciendo
nfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona. Se
presentarn, en su caso, las referencias de mercado utilizadas para la
estimacin del valor unitario de terreno con su correspondiente tabla de
homologacin y se indicar el procedimiento de ajuste a seguir para hacer
comparables las investigaciones de mercado.
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6.2.3.1. Los criterios que se debern observar en el desarrollo del
procedimiento de homologacin podrn ser, de manera enunciativa
ms no limitativa, entre otros
6.2.4. Obtencin de valores
6.2.4.1. Valor fsico
6.2.4.2. Valor de capitalizacin de rentas
6.2.4.3. Valor de mercado Se debern identificar un mnimo de tres
bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que
sean iguales o similares al predio valuado. Se debern, en su caso,
distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre s al predio
valuado de los comparables, as como efectuar la homologacin y
ajustes correspondientes. El procedimiento utilizado para la
estimacin del valor de un terreno a travs del enfoque de mercado,
deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del avalo.
Cuando se utilice el enfoque comparativo de mercado para el lote
tipo se debern aplicar, en su caso, factores de eficiencia, los cuales
podrn ser, de ubicacin, de zona, de superficie, de frente y de
forma, entre otros.
6.2.5. Conclusiones Previo a la indicacin del valor concluido se deber
razonar y explicar la conclusin. El valor concluido se deber indicar en
nmeros redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su
estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3 del presente
Apartado. El importe del valor concluido se deber expresar en moneda
nacional. Tratndose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera,
ste se deber incluir a manera de referencia en el reporte, sealando el
tipo de cambio y la fuente de consulta.
6.2.6. Declaraciones y certificacin del avalo Se deber incluir una
declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y una
certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6, ambos del
Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.
6.3. Terreno y construcciones
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6.3.1. Datos del avalo Se deber aplicar lo sealado en el numeral 6.1 del
presente Apartado.
6.3.2. Terreno Se deber aplicar lo sealado en el numeral 6.2 del presente
Apartado.
6.3.3. Descripcin general de la construccin
6.3.3.1. Uso actual: Se deber describir el inmueble iniciando con el
terreno, el uso actual de la construccin y, en su caso, sus diferentes
niveles. La descripcin deber seguir un orden adecuado que
permita identificar la distribucin de las distintas reas o espacios
que conforman la propiedad.
6.3.3.2. Tipo de construccin: En funcin de los tipos y calidades de
construccin, se debern agrupar las distintas reas o los niveles.
6.3.3.3. Clasificacin y calidad de la construccin: Se deber sealar,
entre otras, si es antigua, moderna o mixta, as como sus distintas
calidades observadas.
6.3.3.4. Nmero de niveles: Se deber indicar el nmero de plantas o
niveles de que se compone el inmueble, as como la altura libre de
entrepiso. Cuando se vale una unidad aislada de un edificio, se
deber mencionar el total de niveles del mismo y los
correspondientes a la unidad valuada.
6.3.3.5. Edad aproximada de la construccin: Se deber mencionar la
edad cronolgica con base en la fuente documental presentada. En
el avalo de inmueble que haya sido objeto de alguna reconstruccin
o remodelacin, se deber indicar la fecha en que se hizo,
especificando si fue total o parcial, si abarc elementos estructurales
o slo acabados, el porcentaje que representa con respecto al total y
las reas del inmueble que fueron reacondicionadas. A falta de esta
informacin,
se
indicar
la
edad
aparente
debidamente
fundamentada.
6.3.3.6. Vida til remanente: Se deber establecer con base en la
vida til probable asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad
aproximada del mismo.
22


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6.3.3.7. Estado de conservacin: Se debern hacer las clasificaciones
siguientes, entre otras: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno,
nuevo, recientemente remodelado, reconstruido. Asimismo, se
sealarn las deficiencias relevantes tales como humedades, salitre,
cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos.
6.3.3.8. Calidad del proyecto: Se debern indicar las cualidades o
defectos con base en la funcionalidad del inmueble, clasificndolo,
entre otras, en: obsoleto, adecuado a su poca, deficiente,
inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente.
6.3.3.9. Unidades rentables o susceptibles de rentarse: Se debern
mencionar el total de ellas, agrupndolas segn su uso.
6.3.4. Elementos de la construccin Se debern describir en forma similar
a las especificaciones de construccin.
6.3.4.1. Obra negra
6.3.4.2. Revestimientos y acabados
6.3.4.3. Carpintera
6.3.4.4. Instalaciones hidrulicas y sanitarias Se debern indicar si
son ocultas o aparentes, as como la clase y calidad de los materiales
que las componen. Se sealar el material y la capacidad de los
tinacos y tanques elevados.
6.3.4.5. Instalaciones elctricas Se deber sealar si son ocultas o
aparentes, entubadas o sin entubar, tipo de salidas, la calidad y tipo
de lmparas, accesorios y tableros. Asimismo, se indicar el tipo de
corriente.
6.3.4.6. Herrera Se debern sealar material, calidad y, en su caso,
calibre, si es del tipo estructural y la clase de perfiles, si son
especiales se deber mencionar junto con la dimensin de los claros
que abarquen.
6.3.4.7. Vidriera Se debern sealar material, tipo, espesor y
medidas. Se describirn, entre otros, los espejos, marcos, domos,
canceles, emplomados y tragaluces.
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6.3.4.8. Cerrajera Se debern indicar el tipo, calidad y marcas
dominantes.
6.3.4.9. Fachadas Se debern sealar el nmero de fachadas, los
materiales predominantes, si son aparentes y si hay revestimientos
indicndose medidas y profusin. Se debern diferenciar, cuando
proceda, los materiales de fachadas principales e interiores.
6.3.4.10. Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias
6.3.5. Inspeccin fsica Se deber identificar el inmueble clara y
precisamente, analizando cada una de las partes que le agregan o
deducen valor. Se deber contar con modelos de forma que permitan
concentrar la informacin necesaria y suficiente del inmueble. La
informacin a levantar y posteriormente a reportar deber ser, en lo
conducente, la sealada en los numerales 6.2.1, 6.2.2, 6.3.3 y 6.3.4, del
presente Apartado. Se deber realizar una inspeccin detallada con el
objeto de estimar su estado de conservacin, para as determinar los
factores de demrito. Se debern revisar junto con el responsable
asignado, en su caso, los programas o mtodos de mantenimiento del
inmueble, identificando si existen bitcoras de mantenimiento correctivo,
preventivo y predictivo. Se debern incorporar fotografas interiores y
exteriores de las partes ms representativas del inmueble, tomadas
durante la visita de inspeccin, las cuales debern referenciarse.
Asimismo, se deber incluir una toma representativa de su localizacin
dentro del conjunto.
6.3.6. Consideraciones previas al avalo Se debern indicar los criterios,
procedimientos y enfoques de valuacin a utilizarse de acuerdo con lo
previsto en el numeral 5 del presente Apartado. Cuando excepcionalmente
alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, este evento se
deber justificar y detallar en el avalo.
6.3.7. Fuentes de informacin para obtener valores Se debern utilizar
fuentes de informacin actualizadas internas o externas que permitan
opiniones de valor confiables y soportadas. Entre las fuentes estn, los
catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas
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y guas de precios, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o
todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien.
6.3.8. Obtencin de valores
6.3.8.1. Terreno Para la obtencin del valor del terreno, deber
aplicarse lo sealado en el numeral 6.2.4 del presente Apartado.
6.3.8.2. Construcciones, instalaciones
accesorios y obras complementarias
especiales,
elementos
6.3.9. Resumen de valores Los valores obtenidos, mediante los diferentes

enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el siguiente
orden:
6.3.9.1. Valor fsico
6.3.9.2. Valor de capitalizacin de rentas
6.3.9.3. Valor de mercado
6.3.10. Consideraciones previas a la conclusin El tipo de valor que ser
concluido, se obtendr en funcin al propsito del avalo, sealndose en
su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido
significativamente en su determinacin. Se debern fundamentar
ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor
concluido.
6.3.11. Conclusin El tipo de valor concluido, se deber indicar en nmeros
redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimacin, de
acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3 del presente Apartado. El
importe del valor concluido se deber expresar en moneda nacional.
Tratndose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho
importe se deber incluir a manera de referencia en el reporte, sealando
el tipo de cambio, la fecha y la fuente de consulta.
6.3.12. Declaraciones y certificacin del avalo Se deber incluir una
declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y una
certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6, ambos del
Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.
6.4. Soporte tcnico y memoria de clculo
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La Institucin deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin
relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las
consideraciones pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y
supuestos para la obtencin de la estimacin de valor de los bienes. Dicha
informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos
que fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o
electrnicos y organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin,
localizacin y consulta. Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de
informacin, proveedores, catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o
cualquier otra fuente que se haya utilizado. La informacin referida, as como los
resultados del avalo debern ser manejados en forma confidencial.
Conclusin.
Para finalizar, el conocer la valuacin de bienes inmuebles en Mxico, y describir sus
procedimientos y utilidad, es de gran importancia debido a que se corrobora que la
ms recomendable para su aplicacin directa, es la de Comparacin o de Mercado,
siempre y cuando se cuente con investigaciones de mercado cuyas caractersticas
sean similares al sujeto valuado, y cuya informacin sea verificable y reciente.
Dentro del proceso de valuacin bajo la Metodologa de Mercado, este es un punto
crtico debido a la estimacin de los factores de homologacin necesarios para
valuacin, y cuyos resultados obtenidos durante la investigacin de mercado, as como
los datos que son comparados como monto de compra-venta, ubicacin, superficie de
terreno, rea construida, calidad de materiales, edad de edificacin, entre otros.
Por otra parte, los esfuerzos realizados por las instituciones y los particulares para
estructurar y uniformizar el procedimiento de mercado o de comparacin para valuar
inmuebles apenas inician, puesto que se sigue desarrollndose y creciendo el mercado
para lograr con ello una correcta ejecucin de este. Sin duda, la dependencia de la
capacidad del valuador para la realizacin de los avalos seguir siempre presente, sin
embargo, se puede crear una normatividad que permita institucionalizar las formas de
trabajo, para encauzar los resultados hacia una uniformidad que sea compartida por
los valuadores en todo el pas, y as ofrecer un servicio con un estndar ms nivelado y
justo.
Por todo lo anterior, podemos deducir que la valuacin inmobiliaria bajo el enfoque de
mercado en Mxico, se basa en gran parte en el enfoque del mtodo fsico; ya que las
ofertas que el valuador encuentra al realizar una investigacin de mercado, al final son
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producto de un anlisis de reposicin fsico neto producido por el mismo valuador o
por alguno de sus colegas.
Podemos concluir que en un pas donde no se dispone de informacin dinmica,
accesible y veraz, fcil de comprobar, sobre operaciones de compraventa reales, el
mtodo del enfoque fsico debe de arrojar resultados muy relacionados con los del
mercado.
En Mxico, las condiciones para lograr la igualdad ideal entre los resultados generados
en la valuacin inmobiliaria bajo el anlisis por los enfoques fsico y de mercado, as
como bajo el de capitalizacin de rentas, difcilmente se darn de corto a mediano
plazo bajo las circunstancias econmicas actuales, ya que la construccin de la
vivienda superior a la de inters social no se generar en la forma de conjuntos
mltiples en este tiempo.
En resumen, Los avaluaos son una herramienta que ayuda a reducir el riesgo en las
operaciones de crditos hipotecarios, contribuyendo a que las instituciones financieras
otorguen con ms certeza este tipo de financiamiento. Esta es la problemtica a la que
la valuacin y los peritos valuadores se pueden enfrentar. Siempre se debe consultar a
expertos inmobiliarios en la materia y no por ahorrarse unos pesos contratar a gente
no profesional e inexperta, ya que esto puede llevarte a tomar decisiones equivocadas
o hacerse ilusiones sin fundamento. Como regla general, cuando se quiera poner en
venta o renta un inmueble, en primer lugar, se tiene que acercar a un corredor
profesional inmobiliario, para un correcto asesoramiento y para tener seguridad del
valor del inmueble a vender o rentar e inclusive comprar.
Bibliografa
Aguas, L. C., Arredondo , R. R., & Martnez Gonzlez , G. R. (2013). Mercado
inmobiliario. Mxico.
Alvarado, G. F. (2007). Como realizar con efectividad e imparcialidad la actividad
valuatoria, en un proceso judicial en materia civil del estado de Hidalgo. Hidalgo:
Instituto Tecnolgico de la Construccin.
Araiza, Flores, C., Gonzlez, Ramrez, A., Leal, Morales, I., & Vzquez, Villatoro, M.
(2007). Manual /gua sobre tcnicas del avalo inmobiliario . Chihuahu, Mxico:
Universidad Autnoma de Chihauhua.
27


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Estrada, Ortz, J. A. (2006). Propuesta metodolgica para el funcionamiento de
valuacin de inmuebles. Ciudad de Mxico: Instituto Tecnolgico de
Construccin.
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Criterios Generales para La Valuación Inmobiliaria (Manuales Inmobiliarios)

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