Valoración de Inmuebles Y Urbanismo

UD015970_V(01) MD.PlantillaTexto(04)Esp.
dot
VALORACIÓN DE INMUEBLES Y URBANISMO

ÍNDICE
TU RETO EN ESTA UNIDAD ........................................................................ 3

1. INTRODUCCIÓN: CONCEPTOS BÁSICOS DE VALORACIÓN
INMOBILIARIA ....................................................................................... 5
1.1. VALORACIÓN Y PRECIO ................................................................................. 5
1.2. PERITACIÓN, TASACIÓN Y VALORACIÓN..................................................... 6
1.3. OPCIÓN DE COMPRA ...................................................................................... 7
1.4. OBJETO Y FINALIDADES DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA ................... 7
1.5. PRINCIPIOS GENERALES DE LA VALORACIÓN ............................................ 8
2. CONCEPTOS PREVIOS A LA VALORACIÓN DE INMUEBLES ................ 11
2.1. MARCO NORMATIVO .................................................................................... 11
2.2. DEFINICIONES RELACIONADAS CON LAS VALORACIONES
INMOBILIARIAS ............................................................................................. 12
2.2.1. ANTIGÜEDAD .......................................................................................... 12
2.2.2. VIDA ÚTIL ............................................................................................... 13
2.2.3. DEPRECIACIÓN FÍSICA Y FUNCIONAL DEL INMUEBLE ................................... 14
2.2.4. EDIFICIOS EN PROYECTO Y EN CONSTRUCCIÓN........................................... 15
2.2.5. PROYECTO DE EJECUCIÓN ........................................................................ 15
2.2.6. INMUEBLES EN REHABILITACIÓN ............................................................... 16
2.2.7. INMUEBLES LIGADOS A UNA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA ............................. 17
2.2.8. SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA ............................................................... 17
2.2.9. VIVIENDA DE PRIMERA RESIDENCIA Y DE SEGUNDA RESIDENCIA ................... 19
3. VALORACIÓN INMOBILIARIA Y URBANISMO ...................................... 21
3.1. LA RELACIÓN ENTRE URBANISMO Y VALORACIÓN INMOBILIARIA ........ 21
3.2. CONCEPTOS BÁSICOS SOBRE URBANISMO .............................................. 22
3.2.1. ¿QUÉ ES EL URBANISMO? ......................................................................... 23
3.2.2. TIPOS DE URBANISMO .............................................................................. 23
1
3.2.3. PRINCIPIOS DEL DISEÑO URBANO .............................................................. 25

3.2.4. LA REGULACIÓN DEL URBANISMO ............................................................. 25
4. EL SUELO: PROPIEDAD Y CLASIFICACIÓN........................................... 27
4.1. DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO ....................................................... 27
4.1.1. FACULTADES QUE OTORGA EL DERECHO A LA PROPIEDAD DEL SUELO .......... 28
4.1.2. DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DEL SUELO............................................... 28
4.1.3. FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD DEL SUELO .......................................... 28
4.1.4. CARÁCTER ESTATUARIO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO ............................... 29
4.1.5. LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DERECHO A LA PROPIEDAD ............................ 30
4.1.6. DERECHO DE VUELO ................................................................................ 30
4.2. CLASIFICACIONES DEL SUELO .................................................................... 31
4.2.1. CONTROL DEL USO DEL SUELO .................................................................. 32
4.2.2. CONSERVACIÓN DE LO EDIFICADO............................................................. 32
4.2.3. REGULACIÓN DEL SUELO .......................................................................... 33
4.2.4. EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DEPENDE DE LA CLASE DE SUELO ...... 34
5. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ...................................................... 35
5.1. TIPOS DE PLANEAMIENTO .......................................................................... 36
5.2. REGULACIÓN ................................................................................................. 36
5.3. PLAN GENERAL MUNICIPAL ....................................................................... 37
5.4. NORMAS SUBSIDIARIAS MUNICIPALES ..................................................... 37
5.5. DELIMITACIÓN DEL SUELO URBANO .......................................................... 38
5.6. FASES DE LA DELIMITACIÓN DE LOS SUELOS .......................................... 38
5.7. EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO ..................................... 39
5.8. LA PLANIFICACIÓN AMBIENTAL................................................................. 40
5.9. OTROS PLANES ............................................................................................ 41
5.10. LOS ESTÁNDARES URBANÍSTICOS .......................................................... 43
5.11. URBANISMO Y SALUD................................................................................ 44
5.12. URBANISMO Y PERSPECTIVA DE GÉNERO .............................................. 45
¿QUÉ HAS APRENDIDO? .......................................................................... 47
AUTOCOMPROBACIÓN ............................................................................ 51
SOLUCIONARIO ........................................................................................ 55
BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................... 57
2
TU RETO EN ESTA UNIDAD
¿Cuántas veces vemos que se compran y venden inmuebles a precios que se

consideran desorbitados? Muchas veces, para fijar estos precios se toman como
referencia elementos del propio inmueble o del urbanismo de la zona, aunque
no tengan realmente importancia a la hora de determinarlos.
¿Existen sistemas para valorar el precio correcto de un inmueble? La construc-

ción, el mantenimiento, la zona en que se encuentra, los equipamientos… son
factores que un gran número de posibles compradores valoran antes de decidir
hacer una inversión tan importante en sus vidas. ¿Qué elementos debes cono-
cer como profesional inmobiliario para hacer una valoración inmobiliaria?
En esta unidad vamos a ver los sistemas de valoración de inmuebles y urbanis-

mo existentes. De esta manera, podrás responder a todas estas preguntas al
finalizar el estudio con todas las garantías de poder ejercer tu trabajo con con-
fianza.
3
1. INTRODUCCIÓN: CONCEPTOS BÁSICOS DE

VALORACIÓN INMOBILIARIA
Antes de empezar, te recordamos algunos conceptos esenciales de la unidad

anterior que, sin duda, te ayudarán a enfocar el estudio de esta nueva unidad.
Tener claro su significado es clave para desarrollar satisfactoriamente tu trabajo
como agente inmobiliario.
1.1. VALORACIÓN Y PRECIO
Una vivienda está condicionada por diversos factores que condicionan su valor y
precio.
A menudo confundimos el significado de valor y precio en el día a día, pero si

hablamos de valoraciones inmobiliarias es importante que diferenciemos a qué
se refiere cada uno.
El precio es fácil de medir, ya que representa una idea cuantitativa. En esencia,

es el dinero que debe desembolsar una persona para hacerse con un bien in-
mueble. Además, es una magnitud con gran volatilidad, que depende en buena
parte de la relación entre la oferta y la demanda establecidas en el mercado.
5
En cambio, el valor se define como la utilidad o beneficio que representa para el

comprador la adquisición de un bien, como puede ser una vivienda. Por lo tan-
to, se trata de un concepto subjetivo, que depende más de la apreciación per-
sonal que de la ley de la oferta y la demanda. En consecuencia, tampoco desta-
ca por su volatilidad. Más allá de esta definición, podemos establecer:
 El valor de tasación, que es el valor de mercado de un bien, a menos

que este esté protegido oficialmente.
 El valor de mercado, que es el importe que puede esperar recibir un

vendedor, con la valoración y comercialización adecuadas.
Conocer el valor que tiene una casa para tu compra-

dor te ayudará a enfocar mejor tu carrera como
agente inmobiliario.
1.2. PERITACIÓN, TASACIÓN Y VALORACIÓN
La peritación es un procedimiento que explica las razones por las que un in-
mueble tiene un valor determinado. Debe llevarlo a cabo un profesional espe-
cializado, con la formación necesaria para hacer este análisis.
El informe fruto de un peritaje debe ser totalmente independiente, sin incluir

apreciaciones subjetivas. Además, tiene que explicar cómo se ha llegado a las
conclusiones que se exponen en él. Al realizarlo, ten en cuenta que debes usar
un lenguaje comprensible, ya que tiene que entenderlo cualquier persona que
no sea experta en el sector inmobiliario.
Por otro lado, una tasación es la valoración del precio de mercado de un in-
mueble en un momento determinado, realizada por un profesional. Para llevar-
se a cabo en España, se deben tener en cuenta los criterios de la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmue-
bles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Dentro de
este concepto, merece la pena destacar la tasación hipotecaria, que se realiza
para que la vivienda se pueda usar como garantía en un préstamo hipotecario.
6
Finalmente, la valoración es un cálculo que no tiene valor legal y no sigue ningu-

na normativa para su realización. Establece el valor orientativo de un inmueble
como referencia a la hora de, por ejemplo, decidir un precio de compra.
1.3. OPCIÓN DE COMPRA
Se trata de un precontrato en el que una de las partes da a la otra la posibilidad

exclusiva de decidir si se va a llevar a cabo o no el contrato principal de compra-
venta. Este deberá realizarse en el plazo de tiempo y las condiciones fijadas con
anterioridad, incluyendo la posibilidad del pago de una prima por parte del op-
tante.
Se trata de un derecho personal, que adquiere sentido real cuando se inscribe

en el Registro de la Propiedad, ya que así da lugar a que la adquisición de la
propiedad sea un derecho real pleno.
1.4. OBJETO Y FINALIDADES DE LA VALORACIÓN

INMOBILIARIA
La valoración de un inmueble se hace siempre para conseguir cubrir una nece-

sidad concreta. Se determina el valor de este activo en unidades monetarias
para lograr una cifra que permita tomar una decisión en el ámbito público y
privado. Este fin es el que determina cómo se llevará a cabo la valoración.
Asimismo, merece la pena destacar todas las finalidades con las que puede
cumplir la realización de una valoración inmobiliaria. La lista incluye, aparte de la
evidente necesidad de conocer el precio de una construcción en venta:
 La valoración de activos de una empresa como parte de su información

financiera;
 El conocimiento del mercado financiero inmobiliario para decidir una

inversión;
 La valoración para el establecimiento de la cuota aseguradora de un

bienestar;
7
 La determinación del valor de un inmueble para el establecimiento de

una garantía hipotecaria;
 El establecimiento del valor catastral de un inmueble;
 La obtención de una referencia exacta para la fijación del precio de una

vivienda de protección oficial;
 La valoración destinada a establecer la base de fijación de impuestos.
Dominar los sistemas de valoración de un bien in-

mueble es esencial para fijar el precio más adecuado
para su venta.
1.5. PRINCIPIOS GENERALES DE LA VALORACIÓN
Son los criterios en los que debe basarse el tasador de un bien inmobiliario para
hacer su trabajo. Están regulados en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras.
Principio de anticipación
Es posible determinar el valor en el mercado de un bien inmueble por el valor

presente de sus rentas netas y las expectativas de las futuras. Es el principio en
el que se basa el método de actualización de rentas.
Principio de finalidad
La valoración de un bien inmueble está condicionada, sobre todo, por las nece-
sidades del proceso. De esta manera, sus requerimientos harán que se em-
pleen unos determinados criterios y métodos.
8
Principio de mayor y mejor uso
El tasador de un inmueble tendrá que valorar este bien según el uso más renta-
ble que pueda tener. Siempre escogerá, dentro de las posibilidades legales y
físicas existentes, la que resulte económicamente más aconsejable.
Principio de probabilidad
Al llevar a cabo el procedimiento de valoración, es necesario descartar todas las

posibilidades que puedan resultar poco razonables en lo relativo a su venta,
costes y usos.
Principio de proporcionalidad
El informe elaborado por un experto en tasación debe tener en cuenta las ca-
racterísticas del propio bien inmueble, su importancia y la situación en la que se
encuentra el mercado inmobiliario.
Principio de prudencia
Al hacer la tasación, se escogerá siempre el escenario más probable para la ven-

ta, y que tenga como resultado un valor menor. Esto resulta obligatorio cuando
se haga una valoración para poder lograr una garantía hipotecaria.
Principio de sustitución
Consiste en tasar un bien inmueble buscando su equivalencia en otros inmue-

bles de características parecidas que puedan sustituirse entre sí a la hora de
satisfacer las necesidades de los usuarios. Para aplicar este principio, es necesa-
rio tener en cuenta los siguientes factores:
 El entorno y la situación;
 La ubicación;
 El tamaño o superficie construida;
 La orientación;
9
 El diseño;
 La calidad constructiva del inmueble;
 El nivel de las instalaciones;
 La tipología edificatoria;
 La antigüedad del inmueble;
 El estado de conservación o mantenimiento.
Principio de temporalidad
El paso de los años es una de las variables que afecta al valor de una construc-
ción. Por lo tanto, hay que presuponer que una tasación caducará al cabo de un
tiempo y no puede mantenerse para siempre.
Principio de transparencia
Al presentar un informe de valoración inmobiliaria hay que adjuntar todas las

referencias y documentación que se han usado para formular las hipótesis de
valor. También es necesario especificar todos los elementos que ayuden a la
comprensión. Todo ello sin olvidar que la exposición de las hipótesis de valor
debe tener rigor técnico.
Principio de valor residual
El valor en el mercado de un inmueble es el resultado de la suma de todos los

procesos que se llevan a cabo para producirlo.
10
2. CONCEPTOS PREVIOS A LA VALORACIÓN

DE INMUEBLES
Las tasaciones y valoraciones inmobiliarias son un procedimiento técnico en el

que se usan algunas palabras que adquieren un significado muy diferente al
que puedes encontrar si las buscas en el diccionario. Conocer cómo se emplean
en este sector es indispensable para que sepas manejar correctamente estos
informes. De esta manera, también podrás exponerlos de manera clara y exacta
a tus clientes, tanto vendedores como compradores de bienes inmuebles.
2.1. MARCO NORMATIVO
Antes de proceder a definir todos los conceptos sobre valoraciones y tasaciones

inmobiliarias que forman parte de este tipo de informes, es importante recordar
que la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financie-
ras, es el marco normativo de referencia para este sector. Además, en su artícu-
lo 4 recoge algunas definiciones terminológicas que ayudan a la interpretación
de este tipo de textos.
11
2.2. DEFINICIONES RELACIONADAS CON LAS

VALORACIONES INMOBILIARIAS
2.2.1. ANTIGÜEDAD
La antigüedad de una vivienda indica el número de años transcurridos desde la

fecha en que se construyó o se rehabilitó de manera integral, hasta el momento
en que se hace su valoración.
Para averiguar el año en que se construyó un inmueble se puede recurrir a la

certificación catastral de antigüedad. Hay que tener en cuenta que la fecha re-
gistrada en la Sede Oficial del Catastro es aceptada como válida por cualquier
organismo público que quiera tener esta información. Además, ofrece la ventaja
de que permite la búsqueda por datos tan diferentes como la dirección exacta,
las coordenadas geográficas o la referencia catastral.
En el caso de que el edificio no esté registrado en el Catastro, siempre se puede

recurrir a otras opciones para determinar cuántos años hace que se construyó.
Las fotos aéreas de carácter oficial son las más habituales, y pueden provenir de
los servicios cartográficos autonómicos, el Centro Nacional de Información Geo-
gráfica o los archivos fotográficos de ayuntamientos o diputaciones.
También es posible solicitar un certificado de antigüedad. Se trata de un docu-

mento legal con validez oficial en el que se indica la fecha de fin de la construc-
ción, y que es redactado por un profesional competente, como un arquitecto
técnico. Además, nos aporta información complementaria sobre un bien in-
mueble que puede resultar muy útil para otros procesos, como las gestiones
para conseguir una hipoteca.
Recurrir a alguna de estas fuentes de información es un paso indispensable

para la correcta valoración de un bien inmueble. No olvides que su tasación
puede verse afectada por los años transcurridos desde su construcción, ya que
la antigüedad es uno de los factores clave para la depreciación de su valor.
12
2.2.2. VIDA ÚTIL
Con este concepto se define cuánto tiempo un inmueble estará en las condicio-
nes adecuadas para cumplir con el uso para el que ha sido destinado. Puede
considerarse:
 Total: si se calcula desde el momento en el que se dio por acabada la

construcción o la rehabilitación integral que se le haya hecho.
 Residual: si se calcula el plazo de tiempo que le queda a un bien in-

mueble en buenas condiciones desde la fecha en que se ha llevado a
cabo la tasación.
La norma ISO 15686-1 se creó para determinar la vida útil de un bien inmueble.
Aunque no establece una fórmula matemática precisa para ello, sí que señala
siete factores que debemos tener en cuenta:
 La calidad del diseño arquitectónico y de su construcción;
 Los materiales usados para la edificación;
 Las condiciones del interior de la vivienda, como el grado de humedad

o la ventilación;
 Las características del medio ambiente exterior, como el viento, la ra-

diación solar o la lluvia. Todos ellos pueden incidir en el estado de la fa-
chada, el tejado o los cimientos;
 La calidad y el nivel de la mano de obra, que se hacen patentes en los

acabados de la vivienda;
 El uso del bien inmueble, ya que las edificaciones que acaban em-
pleándose para una finalidad para la que no fueron diseñadas acaban
perdiendo vida útil;
 El mantenimiento: todos los trabajos que se realicen, y la profesionali-

dad con que se lleven a cabo, condicionarán la vida útil de la construc-
ción en negativo o positivo.
13
Los años de vida de una construcción y su estado ac-

tual determinan en buena parte su valor en el mer-
cado, que normalmente irá a la baja con el paso del
tiempo.
2.2.3. DEPRECIACIÓN FÍSICA Y FUNCIONAL DEL INMUEBLE
Un inmueble antiguo pierde valor en relación con bienes del mercado de nueva
edificación que tengan características parecidas. La Orden ECO/805/2003, de 27
de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras define que esta depreciación pue-
de producirse a nivel físico y funcional. De todos modos, hay que tener en cuen-
ta que la combinación de ambas causas también produce una depreciación
económica.
 La depreciación física es la que se experimenta por el reemplazamiento

de un bien inmueble en función de su estado de conservación y anti-
güedad. Se produce por el paso de los años y el uso que se da al in-
mueble. Esto hace que disminuya la calidad de los acabados y de la es-
tructura general, que está siempre relacionada con el tipo de construc-
ción y los materiales empleados. En algunos casos, esta depreciación es
reversible y puede repararse, pero en caso contrario puede llevar al
edificio a la ruina.
 La depreciación funcional es la pérdida de valor experimentada por un

bien inmueble cuando ya no puede cumplir de manera adecuada con
la función para la que se diseñó. Esto puede deberse a la obsolescencia
de las instalaciones, una mala distribución que dificulta su aprovecha-
miento o la falta de adaptación al uso. Como en el caso anterior, puede
ser irreversible o corregible.
En cuanto a la depreciación económica, podemos decir que es fruto de los fac-

tores citados anteriormente y de otras causas externas, como la caída del mer-
cado inmobiliario. Se trata también de una pérdida de valor ocasionada por fe-
nómenos económicos negativos, como una ubicación desfavorable o el hecho
de no adaptarse a la normativa vigente.
14
Practica con el edificio en el que vives. Descubre cuál

es la depreciación de las viviendas en base a su anti-
güedad, mantenimiento y vida útil.
2.2.4. EDIFICIOS EN PROYECTO Y EN CONSTRUCCIÓN
Un edificio acabado es una construcción sólida, permanente e independiente,

que se ha diseñado para su uso como vivienda u otros fines, como servicios
industriales o administrativos. Para ello, debe cumplir con los siguientes requisi-
tos:
 Estar concebido para un uso indefinido;
 Estar delimitado por fachadas y medianeras, y estar cubierto por un te-

cho;
 Tener acceso directo desde el exterior.
Partiendo de esta definición, podemos establecer una clasificación de diversos

tipos de edificios:
 Edificio en construcción: es toda aquella obra de nueva edificación ini-

ciada con su licencia y proyecto técnico correspondientes y que todavía
no está terminada.
 Edificio en proyecto: es aquel al que se le realizará obra nueva o de

rehabilitación, siguiendo un proyecto firmado por un profesional.
2.2.5. PROYECTO DE EJECUCIÓN
El proyecto de ejecución de un bien inmueble es el que define en detalle toda la

información necesaria para hacer viable su construcción: instalaciones, equipos,
materiales, sistemas constructivos… Se basa en el proyecto básico, que se reali-
za anteriormente y que describe las características principales de lo que será el
edificio.
15
El plan de ejecución de una construcción debe incluir documentación técnica

como una memoria descriptiva y constructiva, manual de uso y mantenimiento,
plan de control de calidad, planos, instalaciones, pliegos de condiciones admi-
nistrativas y técnicas, mediciones y presupuesto.
Hay que resaltar que, en la mayoría de casos, el proyecto básico es suficiente

para la concesión de la licencia urbanística. Pese a ello, las obras se realizan
según la documentación del proyecto de ejecución. Por lo tanto, es indispensa-
ble que sea fiel al desarrollo inicial.
2.2.6. INMUEBLES EN REHABILITACIÓN
Un bien inmueble es aquel que no puede trasladarse sin sufrir un deterioro, y

que es susceptible de apropiación por parte de una persona física o jurídica.
Esta definición incluye tierras, viviendas y todo tipo de construcciones, pero para
hablar de inmuebles en rehabilitación vamos a centrarnos en aquellos que im-
plican habitabilidad.
Un inmueble en rehabilitación es aquel que, de manera completa o en algunos

de sus elementos, está en obras para mejorar sus características. Para ello, de-
be cumplir con los siguientes requisitos:
 Tener licencia de obras;
 La rehabilitación debe basarse en un proyecto que esté realizado y ava-

lado por un técnico profesional;
 El acondicionamiento de la construcción debe implicar al menos el

50 % de la superficie construida inicialmente;
 El coste presupuestado de las obras debe alcanzar al menos el 50 %

del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor
del terreno).
En todos los casos, no podemos olvidar que rehabilitar un bien inmueble debe
significar siempre mejorar las condiciones de alojamiento de sus habitantes.
16
2.2.7. INMUEBLES LIGADOS A UNA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA
Se trata de aquellas construcciones, o parte de ellas, que tienen un uso relacio-

nado con la actividad económica. Por lo tanto, pueden producir rentas a sus
propietarios o arrendatarios. Entre ellas, destacamos:
 Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria;
 Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones li-

gadas a este servicio;
 Los diferentes tipos de inmuebles hoteleros;
 Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario;
 Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos;
 Centros de enseñanza;
 Instalaciones culturales;
 Centros de equipamiento social;
 Residencias estudiantiles y para la tercera edad.
Todos estos inmuebles no podrán destinarse a viviendas. Siempre que existan

inmuebles suficientes en el mercado, para su valoración se usa el método de
comparación, aunque también se puede recurrir al de actualización de rentas,
ya que las actividades que generan tienen siempre un fin económico. Además,
es necesario calcular siempre su valor de reemplazamiento.
Del mismo modo, el informe de valoración debe incluir las depreciaciones físi-
cas, funcionales y económicas de la construcción, así como los flujos de caja
obtenidos a la hora de realizar el método de actualización de rentas.
2.2.8. SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA
Un informe de tasación o valoración de un bien inmueble hace referencia a dife-

rentes tipos de superficie, que condicionan su valor final.
17
La superficie construida incluye el área que delimita un espacio cubierto. Es de-

cir, incluye tanto los espacios construidos en los que se va a habitar como aque-
llos en los que se ubican cerramientos, tabiques y las instalaciones de la estruc-
tura. En otras palabras, es la suma de los metros cuadrados habitables y de la
caja en la que se incluyen.
Hay que destacar que la superficie construida también puede incluir las partes
comunes de la construcción, teniendo en cuenta la parte proporcional corres-
pondiente de la cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.
Esto significa que cada propietario de una vivienda tiene, además de sus co-
rrespondientes metros de superficie construida, una parte de las zonas comu-
nes de la finca donde se ubica.
¿Y la superficie útil de una vivienda? Se trata de los metros cuadrados que se

contienen en sus muros exteriores. Aproximadamente, representa un 15 %
menos de la total construida, ya que no incluye la estructura: vigas, conductos,
muros… Tampoco se consideran superficie útil los espacios exteriores no cu-
biertos ni el suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. En otras palabras,
la superficie útil de una vivienda se puede definir como los metros cuadrados a
los que van a dar uso sus habitantes.
Aparte de las superficies construida y útil de una vivienda, también hay que
mencionar la existencia de otros tipos.
La superficie comprobada es el área que ha medido el tasador, basándose en

las definiciones anteriores, el levantamiento de un inmueble, la toma de medi-
das y la correspondiente realización de un plano acotado.
Por otro lado, la superficie computable es la que se emplea en las tasaciones

para determinar los valores técnicos de una edificación. Se calcula incluyendo la
superficie construida y la parte proporcional de las zonas comunes correspon-
diente en función de la cuota de propietario establecida.
Asimismo, hay que destacar el concepto de superficie catastral. En el registro

del catastro aparecen como información de un bien inmueble los metros cons-
truidos y, también, la superficie de los elementos comunes. Si hay un trastero o
una plaza de garaje en la misma referencia catastral, también se hacen constar
por separado.
18
La superficie catastral es un dato de gran importancia para el mercado inmobi-

liario, ya que marca el Impuesto de Bienes Inmuebles que se va a pagar y tam-
bién el coeficiente de participación de una vivienda en la comunidad de propie-
tarios.
Finalmente, el concepto de superficie registral hace referencia a los metros cua-

drados construidos que aparecen en las escrituras de compraventa de una vi-
vienda y en el Registro de la Propiedad. Hay que señalar que en algunas ocasio-
nes las inscripciones de este registro y el catastro no tienen por qué coincidir.
Por lo tanto, es necesario comprobar los datos antes de realizar una operación
inmobiliaria.
Conocer los distintos tipos de superficie que tiene

una construcción te permite valorar todas sus posibi-
lidades inmobiliarias con mayor nivel de éxito.
2.2.9. VIVIENDA DE PRIMERA RESIDENCIA Y DE SEGUNDA RESIDENCIA
Muchas veces empleamos como sinónimos las palabras vivienda y residencia,

pero dentro del sector inmobiliario es importante que tengamos claros ambos
conceptos y lo que implican para los usuarios.
Una vivienda es un recinto con una estructura separada e independiente que se

ha diseñado para ser habitado por personas. Si este no fuera su fin inicial, se ha
habilitado para ello. Partiendo de esta definición, el artículo 4 de la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, distingue entre viviendas para primera y se-
gunda residencia.
¿Qué es una primera residencia? En esencia, es la que tiene las características y

ubicación que la convierten en habitual para una persona, aunque en un mo-
mento concreto no lo sea. Por lo tanto, se relaciona habitualmente con vínculos
personales y/o profesionales de quienes la habitan. También es la dirección que
se inscribe en el censo de población u otros registros oficiales.
19
En cuanto a la segunda residencia, esta se distingue porque sus características y

ubicación están pensadas para su uso temporal, sin tener en cuenta cuál será
su destino final.
Por supuesto, tampoco podemos olvidarnos de la existencia de viviendas de-

socupadas, que son las que se encuentran deshabitadas pese a que podrían
tener ocupantes porque son funcionales y no están en ruinas.
20
3. VALORACIÓN INMOBILIARIA Y URBANISMO

3.1. LA RELACIÓN ENTRE URBANISMO
Y VALORACIÓN INMOBILIARIA
El mercado inmobiliario se estructura a nivel funcional y geográfico. Si lo anali-

zamos de esta manera, nos daremos cuenta de la estrecha relación que lo vin-
cula con el urbanismo de cada zona geográfica.
Para empezar, hay que tener en cuenta que el mercado se articula en segmen-
tos que se corresponden con los usos urbanísticos más habituales, como el
residencial o el terciario. Además, estos se relacionan directamente con los tipos
de edificios existentes, como las viviendas colectivas o unifamiliares.
Asimismo, hay que destacar que la demanda de inmuebles se relaciona con sus
posibles usos urbanísticos. Los principales son el residencial y el productivo
(como los servicios), que se relacionan directamente con la población. Por otro
lado, no podemos olvidar que la existencia de viviendas condiciona la demanda
de comercios en un barrio. Todos estos conceptos relacionados son uno de los
pilares del estudio de precios en inmuebles, tanto en lo referente a la oferta
como a la demanda.
Otro de los criterios urbanísticos que tener en cuenta en el análisis del mercado
inmobiliario son las áreas geográficas en que se estructura. La ubicación de un
bien inmueble en un barrio con una calidad y ubicación determinadas condicio-
na también su valor. En este sentido, es necesario señalar que la distribución de
los edificios en un territorio está determinada en gran medida por el plantea-
21
miento urbanístico de la localidad, que tiene en cuenta el uso dominante de

cada área. Y el mercado inmobiliario es diferente en todas. Así, las zonas conso-
lidadas suelen tener una estabilidad de oferta y demanda, y por lo tanto de pre-
cios, a menos que haya burbujas o recesiones. En cambio, las que están en
desarrollo corren el peligro de oscilaciones importantes en la valoración de los
inmuebles.
De hecho, podemos concluir que el precio de un inmueble depende, en buena

parte, de los siguientes conceptos urbanísticos:
 La posición de la zona en que se encuentra respecto al resto de la ciu-

dad. La periferia no tendrá nunca el mismo coste que el centro;
 La red viaria y los medios de transporte públicos existentes, que condi-

cionan la movilidad diaria;
 El grado de consolidación de la zona urbana;
 La antigüedad media de los inmuebles, un factor básico para su depre-

ciación;
 Las instalaciones y dotaciones de la zona, como escuelas o centros de

salud;
 El ambiente del entorno. Los espacios sin ruido, con poca contamina-
ción y muchas zonas peatonales están mucho más demandados, lo
que aumenta su precio.
Como puedes intuir a raíz de lo expuesto en este apartado, es importante que

conozcas bien los conceptos relacionados con el urbanismo si quieres trabajar
en el sector inmobiliario.
3.2. CONCEPTOS BÁSICOS SOBRE URBANISMO
Ahora que hemos visto la influencia del urbanismo en la valoración de un bien

inmueble, se hace evidente la necesidad de conocer los conceptos básicos en
torno a los que se articula. Con estas definiciones, podrás hacer tu trabajo como
agente inmobiliario con un mayor nivel de profesionalidad.
22
3.2.1. ¿QUÉ ES EL URBANISMO?
Urbanizar implica planificar, desarrollar, reformar y ampliar los edificios y espa-

cios que forman parte de las ciudades de manera constante. Pero este proceso
no puede llevarse a cabo de cualquier manera, debe ser una regulación que
tenga en cuenta tanto la morfología como la funcionalidad que debe tener una
localidad.
3.2.2. TIPOS DE URBANISMO
En la planificación de una localidad podemos encontrarnos con tres tipos dife-

rentes de urbanismo, que influyen de manera determinante en la ordenación
final del espacio:
 El urbanismo habitacional se dedica al desarrollo de zonas destinadas

primordialmente a la edificación de viviendas, ya sean en altura o uni-
familiares;
 El urbanismo industrial es el que establece polígonos industriales, con

características diferenciadas en función del sector al que se dedican;
 El urbanismo de servicios o comercial es el que se basa en actividades

económicas y de ocio, destinadas a las personas que habitan un núcleo
de población. Por lo tanto, es habitual que se encuentren integradas en
localidades y que tengan aparcamiento y acceso por transporte público.
Urbanismo sostenible
El urbanismo sostenible merece un apartado diferente dentro de los diversos

tipos existentes. Su importancia y la necesidad de cuidar el entorno en que vive
nuestra sociedad lo convierten en la actualidad en un factor indispensable para
la salud de los habitantes de cualquier localidad.
El principal objetivo del desarrollo urbano sostenible es crear un entorno que

combine los recursos necesarios para que una zona sea un buen lugar para vivir
y, además, no afecte al entorno natural. Para lograrlo, hay que tener en cuenta
tres factores básicos:
23
 La sostenibilidad medioambiental, para evitar que se dañe al ecosiste-

ma y al territorio. Para ello, es necesario reducir los residuos, las emi-
siones nocivas y la energía necesaria para que se desarrolle la vida co-
tidiana.
 El proyecto también ha de tener viabilidad económica, para evitar com-

prometer los recursos de la sociedad, que siempre son limitados.
 La sostenibilidad social. Es decir, cumplir con todos los recursos nece-

sarios para mejorar la calidad de vida de la población, conociendo pre-
viamente sus necesidades.
Todos estos elementos deben articularse en torno a una gestión del territorio
que pretenda conseguir el equilibrio entre los usos urbanos, agrícolas y de ocio,
teniendo siempre en consideración los parámetros que condicionan el terreno
en el que se va a trabajar.
Asimismo, tampoco podemos olvidar que el urbanismo sostenible pasa por ga-
rantizar la conservación del suelo y de los ecosistemas. En este sentido, la crea-
ción de edificios compactos plurifamiliares resulta clave para obtener ventajas
ecológicas y económicas.
El urbanismo sostenible también debe tener en cuenta la gestión urbana de los

espacios, y permitir que las ciudades puedan crear un entorno agradable para
sus ciudadanos a partir de la estructuración de zonas verdes y del cuidado del
impacto acústico y la gestión de los recursos y residuos. En este sentido, es
esencial conseguir localidades con mínimas distancias entre viviendas, equipa-
mientos y lugares de trabajo y, además, promover que estos desplazamientos
se hagan en transporte colectivo o a pie.
El urbanismo es mucho más que la distribución de una

ciudad. Es un factor de bienestar social que debemos
tener en cuenta en la planificación de una zona.
24
3.2.3. PRINCIPIOS DEL DISEÑO URBANO
Se trata de una serie de pautas en las que se basan los responsables de una
localidad para diseñar una estrategia de urbanismo a largo plazo, que acabe
dando lugar a espacios multifuncionales capaces de cubrir las necesidades de
sus habitantes. Esencialmente, hablamos de los siguientes:
Los espacios públicos deben convertirse en áreas dirigidas a la sociedad, que

permitan que la comunidad pueda relacionarse y tener un intercambio cultural
y de ideas.
El estudio de la estructura de la ciudad se realiza para conocer con exactitud su

dinámica urbana. Es decir, las relaciones que se establecen entre las distintas
zonas y sus influencias mutuas.
La accesibilidad es el principio del urbanismo que estudia las dinámicas de los

espacios para que los habitantes de la localidad puedan tener opciones de mo-
vilidad fáciles y seguras. Para ello, tiene en cuenta las zonas peatonales y los
distintos tipos de vías existentes en un entorno.
La tipología, densidad y sostenibilidad urbana son los aspectos que nos permi-
ten analizar con más detalle los tipos de espacios que forman un entorno.
3.2.4. LA REGULACIÓN DEL URBANISMO
Debemos señalar que el urbanismo, aunque cuenta con una regulación estatal
en la Constitución española, es una competencia exclusiva a nivel legislativo de
cada Comunidad Autónoma que forma nuestro país. En ello, coinciden tanto la
Constitución como los estatutos de autonomía, aunque también señalan que
los Ayuntamientos tienen las competencias gestoras en esta materia en su loca-
lidad. Todo esto no excluye que el Estado conserve ciertos títulos competencia-
les de intervención con especial incidencia en el urbanismo, como el régimen de
la propiedad que se refleja en el artículo 149.1.8 de la Constitución española.
Como puedes comprobar, necesitas conocer la legislación que afecta de mane-
ra específica a la zona en la que desarrollas tu trabajo como agente inmobiliario.
Para empezar, hacemos un repaso a la normativa básica de urbanismo en Es-
paña.
25
La Constitución considera que el urbanismo y la ordenación del territorio son

competencia autonómica, por lo que no reserva para el Estado español ninguna
competencia directa en este sentido. En consecuencia, estas se asignan a cada
Comunidad, y el Gobierno central solamente puede influir en el urbanismo en
los siguientes aspectos:
 La regulación de las condiciones básicas para la igualdad en el derecho

de propiedad;
 El establecimiento de las bases y la coordinación de la actividad eco-

nómica;
 La aplicación de las bases del régimen jurídico de las administraciones

públicas a nivel de expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial
de dichas administraciones.
El marco normativo estatal se enmarca en la legislación estatal integrada por: la

LRSV (Ley 6/1998, de 13 de abril, retocada por el Real decreto 4/2000, de 23 de
junio, convertido en la Ley 10/2003, de 20 de mayo); los preceptos del TR/1992
que subsisten; la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edifica-
ción y el Reglamento de inscripciones urbanísticas, aprobado por el Real decre-
to 1093/1997, de 4 de julio.
Tampoco podemos olvidarnos de la influencia urbanística de otras leyes estata-

les de carácter sectorial, como las leyes de conservación de espacios naturales o
de ruido.
26
4. EL SUELO: PROPIEDAD Y CLASIFICACIÓN

Veamos el derecho de propiedad del suelo y sus distintas clasificaciones.
4.1. DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO
El derecho de propiedad está definido en el artículo 348 del Código Civil español
como «el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes». Un paso más allá se realiza en el artículo 350 cuando
se especifica que «El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo
que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excava-
ciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto
en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía». En conse-
cuencia, podemos decir que el derecho de propiedad del suelo está limitado
por la normativa de urbanismo, cuando esta se interpone entre la persona pro-
pietaria y el propio suelo.
27
4.1.1. FACULTADES QUE OTORGA EL DERECHO A LA PROPIEDAD

DEL SUELO
El artículo 12.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana señala
las siguientes facultades del derecho a la propiedad del suelo:
 El uso, disfrute y explotación del mismo conforme a su estado, clasifica-

ción, características y destino que se le haya establecido, siempre de
acuerdo con la legislación aplicable;
 La libertad de disposición, siempre que no se infrinja el régimen de

formación de fincas y parcelas.
4.1.2. DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DEL SUELO
El derecho de la propiedad implica que debe cumplirse con los siguientes debe-
res en relación con el suelo:
 Darle un uso compatible con la ordenación territorial y urbanística;
 Conservarlo en las condiciones legales adecuadas para que pueda ser-

vir de soporte a los usos establecidos;
 Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos

turísticos o culturales.
4.1.3. FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
El urbanismo está considerado de interés social, ya que afecta al bienestar de

todos los ciudadanos. Por esta misma razón, el derecho de propiedad del suelo
regula las condiciones necesarias para que se pueda ejercer en todo el territo-
rio nacional.
Esta función social de la propiedad del suelo está recogida en el artículo 33 de la

Constitución que rige nuestro país, pero también se refleja en otros marcos
normativos. Ya hemos hablado también del artículo 350 del Código Civil, que
señala el hecho de edificar como una parte del derecho de propiedad, siempre
sujeto a las limitaciones de seguridad, salubridad e higiene indispensables para
el bienestar general de la población.
28
Asimismo, el artículo 2 de la Ley Sobre Régimen Del Suelo y Valoraciones esta-

blece, redundando en el aspecto social de la propiedad del suelo, que «Las fa-
cultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercen siempre dentro de
los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en
virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la calificación urbanística de
los predios».
4.1.4. CARÁCTER ESTATUARIO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO
Los derechos y deberes que forman parte de la propiedad del suelo dependen
de la clasificación que este tiene. Para entenderlo, es necesario tener en cuenta
el carácter estatutario de la propiedad urbanística.
Cuando hablamos de este concepto, en realidad nos referimos a que el conte-

nido del suelo deberá ser el que derive del ordenamiento urbanístico de la loca-
lidad donde se encuentra. En otras palabras, el propietario no podrá pasar por
encima del Plan Municipal y dedicar el suelo a un uso que no esté recogido por
este.
Dicho de otro modo, el carácter estatuario de la propiedad del suelo significa

que este no tiene, a priori, un uso determinado. En cambio, asume el que le des-
tina en cada momento el planeamiento urbanístico vigente, sin que los propie-
tarios tengan cualquier otro derecho. Hay que tener en cuenta que, en caso de
que esto no fuera así, cualquier afección del suelo supondría un proceso de
expropiación o indemnización.
Además, esta concepción estatuaria del suelo convierte a la propiedad en una

combinación perfecta de la utilidad individual de la finca y las exigencias colecti-
vas. Todo ello sin olvidar que la satisfacción de las necesidades de la sociedad
no puede llegar nunca a anular la utilidad individual de la propiedad.
Por mucho que exista el derecho a la propiedad, el

dueño de un suelo en muchas ocasiones se ve supe-
ditado a las decisiones de un ayuntamiento.
29
4.1.5. LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DERECHO A LA PROPIEDAD
Por mucho que el derecho a la propiedad del suelo sea indiscutible en la nor-
mativa de nuestro país, debemos conocer los límites y limitaciones a los que
está sometido. Esencialmente, podemos decir que, mientras que los primeros
hacen referencia al carácter estatuario de la propiedad mencionado en el apar-
tado anterior, las limitaciones son incidencias externas y singulares, que en mu-
chos casos requieren incluso de una indemnización.
Los supuestos que llegan a afectar al carácter estatuario de una propiedad son
por razón de un objeto o de una actividad. Es decir, el Plan Municipal de urba-
nismo puede marcar un uso determinado de una porción de suelo debido a,
por ejemplo, el valor histórico de restos encontrados en él, o a la defensa del
medioambiente. Por supuesto, tampoco podemos olvidar que las relaciones de
vecindad entre fincas marcan un límite recíproco entre ellas. De todos modos,
este supuesto no se aplicaría en caso de una relación de servidumbre.
Por otro lado, en lo referente a las limitaciones de la propiedad, podemos des-

tacar las siguientes causas:
 Cualquier derecho real que no tenga origen estrictamente legal, como

el usufructo;
 Las servidumbres administrativas. Es decir, aquellas hechas por el go-

bierno correspondiente a la colectividad, como la expropiación forzosa
y todas las acciones relacionadas con la Ley del Agua.
4.1.6. DERECHO DE VUELO
Relacionado con el derecho a la propiedad de un bien inmueble y su superficie,

también debes conocer qué implica el derecho de vuelo en una construcción y,
por lo tanto, sus consecuencias para el mercado inmobiliario.
Podemos definir este derecho como el que permite a una persona distinta al
propietario de un edificio construir nuevas plantas, haciendo que estas sean de
su propiedad, aunque estén integradas en el régimen de propiedad horizontal
del edificio. Es importante señalar que se trata de un derecho real limitado, y
que para su aplicación debe determinarse previamente cuál será el contenido y
la extensión de la superficie añadida.
30
El artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario establece que el derecho al vuelo

debe tener en cuenta las cuotas que corresponderán a las nuevas plantas cons-
truidas, así como la posible existencia de normas de la comunidad a la hora de
realizar una construcción.
En el mismo sentido, también debemos tener en cuenta la necesidad de fijar un

plazo a la hora de establecer el derecho real de vuelo en un bien inmueble de-
terminado. Este se centrará en dos momentos determinados:
 La espera de la concesión del derecho a calificar sobre o bajo la edifica-

ción;
 El derecho de propiedad pleno sobre la construido, en base al ejercicio

del derecho a vuelo.
Finalmente, merece la pena que destaquemos las diferencias entre los concep-
tos de derecho de vuelo y de superficie. En esencia, podemos decir que el pro-
pietario del suelo nunca lo es del vuelo, y que en este caso el titular adquiere
una parte del suelo a través del derecho de vuelo.
4.2. CLASIFICACIONES DEL SUELO
Desde la perspectiva del derecho, el suelo es cualquier superficie de terreno, sin

tener en cuenta el destino que se le va a dar. De todos modos, en la actualidad
debemos considerarlo únicamente como un valor instrumental que genera una
fuente de riqueza. Todo ello sin olvidar su carácter social.
En otras palabras, podemos decir que toda propiedad inmueble ubicada en una
zona determinada crea una comunidad de intereses, tanto privativos como co-
munes. Por lo tanto, incluye elementos de competencia exclusiva y social, ade-
más de la presencia de la Administración pública.
A priori, podemos clasificar el suelo en rural, urbano y urbanizable. De todos

modos, también debemos tener en cuenta que las fincas pueden sufrir un pro-
ceso de calificación urbanística. Es decir, el Ayuntamiento de cada localidad les
asigna usos y tipologías determinados, así como la correspondiente densidad
de edificación que deben cumplir.
31
Este proceso de calificación urbanística condiciona directamente el aprovecha-

miento del inmueble que puede llevar a cabo su propietario y, por lo tanto, el
valor económico que puede obtener de este. Así, por ejemplo, un suelo en el
que pueda construirse una vivienda en altura tendrá mucho más valor que el
que únicamente puede tener una casa unifamiliar.
4.2.1. CONTROL DEL USO DEL SUELO
Una vez establecido el uso que debe tener el suelo de una zona, la administra-
ción correspondiente cuenta con una serie de herramientas que permiten su
control. Esencialmente, hablamos de las licencias o autorizaciones municipales,
que se establecen tanto para la edificación de la construcción como para el res-
to de actividades relacionadas.
Estas licencias se otorgan de acuerdo a la legislación y al plan de urbanismo

vigente en la localidad. Por lo tanto, siguen unas reglas y nunca podrán dene-
garse sin una motivación específica. Las más habituales son las de edificación,
obras, derribo y parcelación. Esta última tiene por objetivo controlar el uso rús-
tico que se da al suelo no urbanizable.
El uso de un suelo puede condicionar el valor de un

bien inmueble y de toda la zona de la ciudad en la
que se encuentra.
4.2.2. CONSERVACIÓN DE LO EDIFICADO
Los propietarios también tienen el deber de conservación de las edificaciones. Y

el Ayuntamiento ejerce un control sobre esto, hasta el punto que puede dictar
órdenes de ejecución de obras de conservación, seguridad y salubridad. Incluso
puede constatar y declarar el estado de ruina de una edificación, cuando está
presente los requisitos técnicos establecidos en la normativa urbanística para
tal fin.
32
4.2.3. REGULACIÓN DEL SUELO
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el

texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, clasifica el suelo en
rural y urbanizado en su artículo 21. De todos modos, esto no evita que las co-
munidades autónomas y los planeamientos urbanísticos globales sigan conside-
rándolo en función de su ubicación como urbano, urbanizable o no urbanizable.
El principal objetivo de la regulación del suelo es dividir un municipio en zonas

con usos diferentes, para lograr que estos sean tan uniformes como sea posi-
ble. Además, permite establecer restricciones adicionales muy detalladas, que
incluyan criterios tan específicos como los edificios permitidos, la altura de las
construcciones, la posibilidad de hacer construcciones accesorias o los servicios
públicos. En el mismo sentido, se establecen regulaciones dentro de zonas his-
tóricas o culturales, para preservar su importancia.
Igualmente, hay que señalar que las regulaciones del uso del suelo también mi-
ran hacia el futuro y, en gran parte, están diseñadas para controlar el desarrollo
a largo plazo de la zona. De esta manera, podemos decir que los planes de ur-
banismo tienen resultados globales. Incluso pueden llegar a afectar al entorno
de la localidad.
Regulaciones y límites del uso del suelo
Las regulaciones existentes del uso del suelo limitan los derechos del dueño de
la parcela al uso de su propiedad, aunque muchas veces es difícil establecer
especificaciones. Además, a nivel judicial se sostiene que este tipo de regulacio-
nes tienen un alto grado de permisibilidad, siempre que los cambios se susten-
ten en razones adecuadas para la salud pública, la seguridad y la comodidad de
los ciudadanos. Obviamente, esto está sujeto a muchas interpretaciones y pue-
de crear controversia.
Asimismo, los cambios en las regulaciones del uso del suelo deben siempre es-
tar basadas en factores como las necesidades del municipio, el lugar, las carac-
terísticas físicas de la tierra y la posible afectación del valor de la propiedad invo-
lucrada. En definitiva, no podemos olvidar que la regulación del uso del suelo
tiene como principal objetivo el bienestar de toda la comunidad.
33
Tampoco es posible obviar que no todas las restricciones al uso del suelo tienen
su origen en una decisión gubernamental. Los convenios restrictivos y las servi-
dumbres son dos de las herramientas más habituales en este sentido.
Por convenios restrictivos se entienden las provisiones que aplican los desarro-
lladores de urbanismo para establecer medidas y requisitos mínimos sobre las
dimensiones de las casas y la estética general del vecindario. En cambio, la ser-
vidumbre –o derecho a usar la propiedad de otra persona física o jurídica para
un propósito concreto– es una herramienta también válida para la conservación
de espacios abiertos y del medio ambiente.
4.2.4. EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DEPENDE DE LA CLASE

DE SUELO
El aprovechamiento urbanístico es uno de los principales objetivos de los pro-

pietarios del suelo, pero no puede llevarse a cabo de la misma manera, ya que
dependerá de su clase concreta en cada caso.
Aunque la LRSV (Ley sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones) clasifica el suelo
a modo tradicional en urbano, urbanizable y no urbanizable, y las correspon-
dientes leyes autonómicas aplican sus propios criterios, merece la pena desta-
car que las consideraciones del suelo han cambiado de manera sustancial en
los últimos años. Así, el antiguo suelo no urbanizable residual ahora pasa a te-
ner una consideración positiva y, en cambio, el urbanizable pasa a ser residual
en muchos casos, es decir, no específicamente considerado como urbano o no
urbanizable.
Estos cambios afectan a los derechos de los propietarios de los suelos, según lo
que se expresa en los artículos 12 a 20 de la LRSV. Aquí se especifica que el po-
seedor de suelo urbano tiene derecho a edificarlo y urbanizarlo. En cambio, el
propietario de suelo urbanizable tiene reconocido el derecho legal a que se
apruebe el planeamiento urbanístico, y cuando esto suceda, a las posteriores
urbanización y edificación. Por su parte, el dueño de suelo no urbanizable no
tiene reconocidos estos derechos, a menos que se produzcan en la localidad
«actuaciones específicas de interés general».
De todos modos, hay que tener en cuenta que los derechos citados en el caso
de los suelos urbanos y urbanizables son obligatorios y representan, a su vez,
una serie de deberes para sus propietarios, como la obligación de cesión del
suelo, si así lo solicita la administración correspondiente.
34
5. EL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
Ya hemos comentado anteriormente que el urbanismo tiene una función social
importante. Por lo tanto, los planes en los que se basa en cada localidad son el
eje en torno al que se articula todo el sistema.
De hecho, el planteamiento urbanístico de una ciudad es el que diseña el mode-

lo territorial que se cumplirá en cada momento. Con su redacción, se establece
una clasificación del suelo, su zonificación y se fijan emplazamientos para vi-
viendas, zonas verdes, servicios y todo tipo de equipamientos. Incluso llegan a
establecerse los correspondientes criterios estéticos. Además, los planes urba-
nísticos también establecen el modo de ejecución de la urbanización o la edifi-
cación.
Asimismo, es importante señalar que los planes de urbanismo poseen una na-
turaleza normativa, que los integra en el ordenamiento jurídico. Entre sus carac-
terísticas principales, hay que señalar:
 Tienen vigencia indefinida;
 Son públicos;
 Son de cumplimiento obligatorio, incluso para la Administración que las

aprueba;
 Están regidos por el principio de inderogabilidad singular.
35
5.1. TIPOS DE PLANEAMIENTO
Los planes de ordenación urbana se encargan de diseñar el modelo territorial

desde una perspectiva general, recogiendo también planteamientos de desarro-
llo específico. Todo ello, bajo una normativa establecida por la administración
competente correspondiente.
Los sistemas de planeamiento que se aplican en las comunidades autónomas

se diferencian en:
 Originario: es decir, el Plan General de Ordenación Urbana o Plan Mu-

nicipal;
 Derivado: que se concreta en planes parciales y especiales, que regulan

la urbanización del suelo y sus funciones particulares;
 Complementario, que incluye estudios de detalle o las normas subsidia-

rias y complementarias provinciales de la legislación supletoria estatal.
Las Comunidades Autónomas juegan un papel fun-

damental en el planeamiento urbanístico de una zona.
Por lo tanto, como agente inmobiliario debes conocer
la legislación existente en la CCAA donde trabajas.
5.2. REGULACIÓN
El planeamiento urbanístico se regula a nivel general en el Real Decreto

2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planea-
miento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Or-
denación Urbana. Su artículo 1 establece que: «El planeamiento urbanístico del
territorio nacional se desarrollará a través de un Plan Nacional de Ordenación y
de planes directores territoriales de coordinación, planes generales municipales
y normas complementarias y subsidiarias del planeamiento».
36
5.3. PLAN GENERAL MUNICIPAL
Se trata de un instrumento de ordenación integral del territorio, que puede in-

cluir a uno o varios términos municipales. En todos los casos, tendrá un plan-
teamiento de desarrollo a largo plazo. Para su realización, se establece:
 La clasificación y calificación del suelo existente;
 Los elementos que forman la estructura general en la que se basará la

ordenación urbanística;
 El programa de desarrollo y ejecución;
 La ordenación del suelo urbano y la previsión del futuro desarrollo;
 Las medidas de protección del medio ambiente, paisaje, patrimonio

histórico, etc.;
 La programación cuatrienal de las actuaciones del plan (programa de

actuación) y el estudio económico-financiero de las mismas;
 El establecimiento de plazos para el cumplimiento de las obligaciones

urbanísticas;
 Las circunstancias que pueden motivar su revisión.
5.4. NORMAS SUBSIDIARIAS MUNICIPALES
Las normas subsidiarias municipales se crean para sustituir al Plan General Mu-
nicipal en aquellos casos en que la problemática urbanística tiene un ámbito
menor y es mucho más específica. Sus diferencias con el plan de referencia son:
 No cuentan con la categoría de suelo urbanizable no programado;
 Establecen un orden de prioridades de las actuaciones con plazos para

su ejecución;
 No tienen un programa de actuación ni un estudio económico-

financiero.
37
5.5. DELIMITACIÓN DEL SUELO URBANO
Dentro del planeamiento urbanístico de una localidad, la delimitación del suelo

urbano juega un papel fundamental. Se realiza mediante proyectos que se regu-
lan en el marco normativo de los artículos 101 a 103 del Real Decreto
2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planea-
miento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley sobre Régimen de Suelo y Or-
denación Urbana.
El artículo 102 de este decreto indica que un proyecto de delimitación del suelo
urbano debe señalar el perímetro de los terrenos comprendidos, y dejar el res-
to como no urbanizable. También puede contener la siguiente información:
 Las alineaciones del sistema viario que existen, señalando también las
insuficiencias;
 La reglamentación de las condiciones de la edificación.
Además, en todos los casos un proyecto de este tipo adjuntará los siguientes
documentos:
 Memoria justificativa de la delimitación propuesta;
 Planos con información, como mínimo a escala 1:5000 sobre el topo-

gráfico, con curvas de nivel de cinco en cinco metros, que reflejen in-
formación sobre edificios, dotaciones y redes de servicios públicos exis-
tentes;
 Plano a escala mínima 1:2000 de la delimitación del suelo urbano.
5.6. FASES DE LA DELIMITACIÓN DE LOS SUELOS
El destino de los suelos evoluciona según los momentos por los que pasa la
planificación de los usos que se les va a dar.
Primero, el Plan General separa los terrenos entre suelo urbano, urbanizable y
no urbanizable. En este caso, se opta por una serie de aprovechamientos urba-
nísticos que podrán ser consolidados directamente con solo solicitar la licencia
de edificación y realizar las obras en los plazos establecidos. Si los terrenos no
están consolidados, será necesario prever cómo van a incorporarse al proceso
edificatorio. Habitualmente, esto se hace con la delimitación de unidades de
actuación.
38
En esta fase, es necesario incluir:
 Los Planes de Ordenación urbana;
 Las normas subsidiarias del planteamiento;
 Proyectos de delimitación del suelo urbano.
Posteriormente, el suelo pasa por una segunda fase, que se corresponde con el
planeamiento urbanístico de desarrollo. Aquí se incluyen los programas de ac-
tuación urbanística y planes parciales.
5.7. EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
La ejecución del planteamiento urbanístico puede seguir dos modalidades:
 La actuación directa de la Administración, a través de acciones como la

expropiación y la cooperación;
 La actuación indirecta, a través de elementos como la compensación, la

ejecución forzosa y la concesión de obra urbanizadora.
La ejecución del planeamiento urbanístico de una localidad puede llevarse a

cabo por el sistema de compensación, que resulta de la iniciativa privada. Son
los propios propietarios los que llevan a cabo la urbanización siguiendo los re-
quisitos legales establecidos y, como compensación de los beneficios, entregan
al Ayuntamiento el terreno correspondiente a las cesiones gratuitas. Para poder
realizar todo este procedimiento, se constituyen en lo que se denomina una
Junta de Compensación, con naturaleza administrativa.
Por otro lado, el sistema de cooperación es público, y en él la Administración

ejecuta el plan con la ayuda de los propietarios, que pagan las obras y ceden los
terrenos, aunque no asumen la gestión de la urbanización.
Finalmente, el sistema de expropiación es el que permite al ayuntamiento ha-

cerse con el suelo hasta ahora en manos de propietarios individuales, urbani-
zarlo y venderlo a empresas para su edificación, siempre añadiendo la plusvalía
generada de la operación.
De todos modos, hay que tener en cuenta que en muchos casos estos tres sis-
temas de ejecución pueden interrelacionarse en una misma situación. Esto hace
que muchos legisladores urbanísticos mezclen los diferentes criterios para po-
der desarrollar la política urbanística que desea el Ayuntamiento.
39
5.8. LA PLANIFICACIÓN AMBIENTAL
Se debe aprovechar el proceso de creación de la planificación de una localidad

para incentivar la sostenibilidad en un territorio. Esta es imprescindible para
lograr equilibrar las necesidades de sus habitantes con las correspondientes
pautas de ordenación. Y es que no podemos olvidar que las consecuencias am-
bientales negativas o el desarrollo de acciones sin planificación pueden afectar a
las residencias.
En este sentido, realizar la planificación ambiental de un territorio sirve para que

el suelo pueda ser realmente aprovechado para el uso principal que se le ha
proporcionado. De esta manera, además de darle su uso lucrativo también es
necesario que se establezcan zonas para dotaciones deportivas y de equipa-
mientos, así como para zonas verdes y viarias, indispensables para que los ciu-
dadanos puedan satisfacer sus necesidades sin aumentar su contaminación.
La verdad es que, tal y como se encuentra el mercado del suelo en la sociedad

actual, la única manera de que podamos disponer de suelo público para zonas
verdes es a través del establecimiento de una regulación vinculante que evite el
desplazamiento de su uso a actividades más lucrativas.
Igualmente, hay que tener en cuenta que la sostenibilidad urbana pasa por es-
tablecer distintos tipos de mejoras a nivel social, funcional, ecológico e, incluso,
estético. La persona encargada de llevar a cabo esta planificación puede esta-
blecerla a escala, y siempre teniendo en cuenta los planes encargados previa-
mente. En este sentido, podemos establecer la siguiente clasificación:
 Mejoras sociales para lograr que los ciudadanos sientan que pertene-
cen al lugar y tengan una actitud proactiva con todo lo que forma parte
de la localidad. En este sentido, podemos hablar del uso y la conserva-
ción del espacio para el civismo y la educación infantil y juvenil, así co-
mo de la organización de actividades variadas para todas las edades y
grupos sociales.
 Mejoras funcionales, que permitan que el peatón sea el protagonista

de una zona, por delante del transporte privado. Esto implica la crea-
ción de espacios paseables, con proximidad a zonas de usos comercia-
les y dotaciones, siempre desde la perspectiva de crear espacios segu-
ros y urbanos en los que se pueda disfrutar del ocio.
40
 Mejoras ecológicas, que tienen por objetivo controlar los ciclos del agua, la
gestión de los residuos y la aplicación de energías renovables. Para ello, se
busca reducir el uso del automóvil a través de la oferta de cuantos menos
aparcamientos en superficie mejor, la reutilización del agua, la separación
de residuos y la generación de energías como la térmica o la fotovoltaica.
 Las mejoras ambientales, que tengan en cuenta la temperatura ideal,

así como el cuidado del silencio y la calidad del aire.
 Finalmente, las mejoras estéticas, tanto a nivel de suelos como de fa-

chadas, que pretenden crear una zona con personalidad propia dentro
de una localidad. Para lograrlo, será prioritaria la creación de plazas,
escenarios abiertos y lugares públicos singulares y funcionales.
El planteamiento urbanístico de una localidad debe

tener en cuenta siempre los requisitos esenciales pa-
ra crear zonas energéticamente sostenibles que res-
peten el medio ambiente.
5.9. OTROS PLANES
A la hora de trabajar la planificación urbanística de una zona, también se debe

tener en cuenta la existencia de diversos documentos y planes, que se orientan
al desarrollo de opciones más específicas que el Plan General Municipal. Por
esta razón, es interesante conocer sus características básicas.
Los programas de actuación urbanística tienen como objetivo aumentar la oferta

de suelo existente en una localidad, a través de la supresión de los límites entre
suelo urbanizable programado y no programado por Real Decreto-Ley de 1996.
Los planes parciales inician la fase de ejecución del planteamiento urbanístico

que se haya realizado, como por ejemplo las construcciones y la organización
de infraestructuras. Aunque es importante tener en cuenta que puede comple-
tarse con un estudio de detalle, los contenidos básicos de un plan parcial de
urbanismo son:
 La determinación de los usos y tipologías edificatorias;
 El establecimiento de unidades de ejecución;
41
 La reserva de suelos para parques, jardines y dotaciones públicas;
 El trazado de la red de comunicaciones de una zona concreta;
 La fijación de plazos para llevar a cabo todos los deberes y acciones

necesarios antes de empezar el proceso de ejecución urbanística.
Todos los planes parciales deben contener documentación como planos, estu-
dios justificativos y determinaciones de servicio. Además, en el caso de los planes
parciales de urbanizaciones de iniciativa particular, es necesario hacer constar el
modo de ejecución de las obras y los compromisos que deben establecerse.
Por otro lado, los planes especiales y catálogos tienen siempre un objetivo con-
creto dentro del organismo de una zona. Son sectoriales y deben seguir las de-
terminaciones del planeamiento superior existente. De esta manera, se refieren
siempre a estructuras básicas relativas a aguas, suministros, comunicaciones…
Los catálogos complementan estos planes especiales, con una relación de los
espacios de la zona que deben tener una protección particular por sus caracte-
rísticas, como monumentos o parques nacionales.
Si hablamos de los estudios detalle, por otro lado, nos referimos a aquellos pla-
nes que se crean para complementar o adaptar las especificaciones de los pla-
nes generales que se han creado previamente en cualquier localidad. Por su
constitución normativa, en ningún momento pueden anularlas o rebatirlas.
Los estudios detalle son siempre parciales y se orientan a señalar la existencia

de alineaciones, rasantes y volúmenes, teniendo en cuenta los requisitos esta-
blecidos en el planeamiento original, sin alterar sus determinaciones básicas. Es
importante recordar que su realización es potestativa, por lo que no siempre
tienen que cumplir con la legislación y requisitos de los anteriores planes que se
llevan a cabo a nivel urbanístico.
Los proyectos de delimitación de suelo urbano marcan el perímetro de los te-

rrenos que formarán parte de dicha delimitación, y señalan los que deben ser
incluidos por ser áreas consolidadas o que por algún motivo tienen importancia
en el acceso rodado, el abastecimiento de agua o el suministro de energía. En
otras palabras, son una herramienta para poder delimitar qué suelo es urbano y
cuál no, y de esta manera poder ordenarlos de manera correcta.
42
Finalmente, merece la pena destacar también los proyectos de urbanización,

que equivalen a las licencias de obras que se ofrecen en la construcción de edi-
ficios públicos y, por lo tanto, no pueden tener determinaciones específicas so-
bre los planes ya realizados.
5.10. LOS ESTÁNDARES URBANÍSTICOS
La Ley de Reforma de 1975 es la que introdujo los criterios básicos que rigen
cómo deben elaborarse los planes urbanísticos para lograr su aprobación. Su
importancia es tal que las leyes autonómicas referentes a este ámbito recogen
todavía en la actualidad estos requisitos.
Cuando hablamos de estándares urbanísticos nos referimos a todos aquellos

indicadores numéricos que establecen todos los equipamientos que debe tener
una zona. De esta manera, se convierten en una herramienta eficaz para poder
certificar la legalidad de los planes antes de dar viabilidad a su aplicación.
En el caso de los suelos urbanos, el plan general que se aplique a una determi-
nada zona debe establecer una previsión de terrenos para zonas verdes, depor-
tivas y de ocio, así como asistenciales y sanitarios. En este sentido, los planes
parciales colaboran ordenando todo el suelo urbanizable en un sector, y coinci-
den siempre con los estándares establecidos en el plan general.
También hay que tener en cuenta que es indispensable establecer una propor-
ción mínima de metros cuadrados por vivienda y edificación residencial. Final-
mente, debe establecerse una referencia para el trazado y las características de
la red de comunicaciones.
Además de estos estándares que en la actualidad encontramos en las leyes au-

tonómicas, también debemos tener en cuenta la existencia de un principio ge-
neral establecido por la Ley 8/07 del Suelo, que tiene por objetivo el hecho de
destinar el suelo para uso productivo y residencial, pero siempre reservando
una parte para las viviendas de protección pública, que permitan el acceso a las
personas con problemas económicos a la hora de conseguir una casa. Esta re-
serva será como mínimo la necesaria para llevar a cabo el 30 % de las edifica-
ciones residenciales previstas en la ordenación del suelo. Solamente existirán
las siguientes excepciones a su aplicación: que se trate de actuaciones de nueva
urbanización y que se garantice el respeto a la cohesión social.
43
5.11. URBANISMO Y SALUD
La Organización Mundial de la Salud (OMS) afirma en uno de sus estudios que el

estado de salud de las personas que viven en cualquier localidad depende en
una cuarta parte del entorno en que se encuentran.
La contaminación por ruido y la atmosférica condicionan nuestro bienestar.

Además, la existencia de pocas zonas verdes condiciona las posibilidades de
hacer ejercicio y de tener un contacto sano con la naturaleza. Priorizar estos
factores a la hora de crear cualquier tipo de plan municipal de urbanismo debe-
ría ser un objetivo básico para cualquier Ayuntamiento, aunque por desgracia
esto no ocurre siempre. Además, en muchos municipios es casi una falacia dis-
poner del suelo necesario para hacer realidad este planteamiento. Esto hace
dudar a muchos expertos acerca de si realmente pueden incluirse en un plan
municipal de urbanismo o deben tener la consideración de un informe específi-
co para abordar algún aspecto concreto.
Buena parte del urbanismo que se crea hoy en día sigue priorizando la creación
de riqueza en lugar del bienestar de las personas, pero cada vez nos encontra-
mos con más planificaciones urbanísticas que tienen en cuenta el transporte
público y opciones sostenibles de movilidad como la bicicleta.
Asimismo, hay que tener en cuenta que el urbanismo debe cuidar la salud men-
tal y el bienestar, además de dar posibilidades de desarrollo a la cohesión social.
Para ello, se debe diseñar los espacios públicos teniendo presente la importan-
cia de su pacificación, lo que permite colaborar en la reducción del estrés de las
personas.
El urbanismo de la zona en la que se encuentra un

bien inmueble se convertirá en uno de los factores
clave para que el comprador se decida por la cons-
trucción. No olvides resaltar sus ventajas.
44
5.12. URBANISMO Y PERSPECTIVA DE GÉNERO
Uno de los aspectos más importantes que debes tener en cuenta en el ejercicio
de tu trabajo es la necesidad de ponerte en la piel de tus clientes y comprender
cuáles son sus necesidades más importantes a la hora de buscar un bien in-
mueble, sea vivienda, lugar de trabajo, etc. En este sentido, la perspectiva de
género y el movimiento feminista también pueden ayudarte a anticipar en bue-
na medida la elección de muchos de los compradores.
Los expertos señalan que la mayoría de ciudades hasta ahora se han diseñado
desde una perspectiva masculina, en gran parte debido a que los principales
estudios de diseño y arquitectura del mundo están dirigidos por hombres. Con
ello, se ha conseguido esencialmente que las urbes que se han creado hasta
ahora reflejen los roles de género y la división del trabajo más tradicionales.
¿En qué se traduce esto? Esencialmente, en un gran número de desigualdades

en las estructuras públicas. En otras palabras, estadísticamente es difícil encon-
trar una ciudad en la que haya baños públicos cómodos e higiénicos para muje-
res, por ejemplo, o en la que los parques tengan una buena iluminación a partir
de cierta de hora de la noche. Por lo tanto, las mujeres se sienten en estos ca-
sos incómodas o, lo que es peor, en riesgo. Incluso el transporte público está
más pensado para los hombres que para las mujeres, que suelen tener más
dificultades para sujetarse al ir de pie o para evitar situaciones desagradables.
El urbanismo feminista parte de este conjunto de nociones para afirmar la ne-

cesidad de diseñar ciudades que sean incluyentes, sostenibles y, sobre todo,
seguras para las mujeres. De esta manera, sitúa en el centro de un plan de ur-
banización las necesidades de la población femenina en su día a día, recono-
ciendo las desigualdades que existen como la única manera de plantear los
cambios adecuados para que hombres y mujeres podamos vivir sin discrimina-
ciones. El colectivo debe estar siempre por encima de lo individual si realmente
buscamos disfrutar de una ciudad diseñada con perspectiva de género.
Toda esta perspectiva teórica de la importancia de crear ciudades orientadas

también a las mujeres y a sus necesidades en la vida diaria se traduce en el es-
tablecimiento de medidas que integren la visión femenina en todas las políticas
urbanísticas de una ciudad, como la pacificación de áreas, las nuevas redes de
transportes públicos y el diseño de planes de barrios que incidan en las particu-
laridades de zonas concretas. Por supuesto, también se diseñarán y señalarán
rutas seguras para garantizar que las mujeres puedan recurrir a ellas sin sentir-
se en algún modo acosadas o dañadas.
45
En definitiva, un bien inmueble situado en una zona en la que se hayan aplicado

criterios de perspectiva de género en su diseño resultará siempre mucho más
atractivo para una mujer a la hora de su compra. De todos modos, no podemos
olvidar que la mayoría de planes urbanísticos de las ciudades de nuestro país
que tienen en cuenta este concepto a la hora de dar los diferentes usos al suelo
están todavía en sus inicios y, por lo tanto, no se convertirán en una realidad
consolidada y efectiva en un plazo relativamente corto de tiempo.
46
¿QUÉ HAS APRENDIDO?
El urbanismo afecta de manera directa a la valoración de un bien inmueble. Por

lo tanto, un agente inmobiliario debe conocer sus aspectos más importantes.
El urbanismo cumple una función social, de modo que a la hora de valorar su

influencia en el mercado inmobiliario debes verlo desde su aspecto económico,
pero también desde cómo afecta al usuario.
La cualificación del suelo juega un papel fundamental en el urbanismo, igual que

el derecho a su propiedad.
El planeamiento de la urbanización de una zona condiciona los usos del suelo y

el valor de los bienes inmuebles.
Recuerda
Te ofrecemos a continuación una recopilación de las ideas analizadas en esta

unidad, que te ayudarán a centrarte en el ámbito de la valoración inmobiliaria y
su relación con el urbanismo. Con ellas, te será más fácil llevar a cabo tu trabajo
como agente inmobiliario con garantías de eficiencia.
 La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración

de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalida-
des financieras, establece en su artículo 4 una serie de definiciones de
conceptos clave para la valoración de inmuebles.
47
 El precio y el valor de un inmueble son conceptos diferentes. El precio

es el dinero que paga una persona para comprar un bien y depende de
la ley de la oferta y la demanda. En cambio, el valor se define como el
beneficio que representa para el comprador la adquisición de una vi-
vienda.
 La peritación explica las razones por las que un inmueble tiene un valor
determinado.
 La tasación es un procedimiento que lleva a cabo un profesional para

conocer el precio de mercado de un inmueble en un momento deter-
minado.
 La valoración es un cálculo que no tiene valor legal y establece el valor

orientativo de un inmueble como referencia.
 El procedimiento que se debe realizar para una valoración inmobiliaria

catastral y de garantía en España se establece en las Normas técnicas
de valoración catastral.
 La antigüedad es el plazo de tiempo que transcurre entre la fecha de

construcción de un bien inmueble o la de su última rehabilitación inte-
gral y el momento en que el técnico hace su valoración. Se trata de una
de las causas más importantes de depreciación en inmuebles.
 La vida útil de un inmueble es el plazo de tiempo en el que un inmueble

está en las condiciones adecuadas para ser usado.
 La depreciación es el proceso por el que una determinada construcción

pierde su valor, debido a factores funcionales y/o físicos.
 Los principios generales de la valoración son los criterios en los que

debe basarse el tasador de un bien inmobiliario para hacer su trabajo.
Están regulados en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre
normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados dere-
chos para ciertas finalidades financieras.
 El derecho a la propiedad del suelo no es excluyente y no está solo re-

lacionado con el poseedor de la finca, ya que puede verse condiciona-
do por los planes de urbanismo de la localidad.
 El derecho de propiedad está definido en el artículo 348 del Código Ci-

vil español.
 El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,
clasifica el suelo en rural y urbanizado en su artículo 21.
48
 Urbanizar implica planificar, desarrollar, reformar y ampliar los edificios

y espacios que forman parte de las ciudades de manera constante. De-
be ser regulado.
 El urbanismo está considerado de interés social, ya que afecta al bie-
nestar de todos los ciudadanos. Por esta misma razón, el derecho de
propiedad del suelo regula las condiciones necesarias para que se
pueda ejercer en todo el territorio nacional.
 El planteamiento urbanístico de una ciudad es el que diseña el modelo
territorial que se cumplirá en cada momento. Con su redacción, se es-
tablece una clasificación del suelo, su zonificación y se fijan emplaza-
mientos para viviendas y equipamientos.
 Dentro del planeamiento urbanístico de una localidad, la delimitación
del suelo urbano juega un papel fundamental. Se realiza mediante pro-
yectos que se regulan en el marco normativo de los artículos 101 a 103
del Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el
Reglamento de Planeamiento para el Desarrollo y Aplicación de la Ley
sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana.
 El Plan General Municipal es un instrumento de ordenación integral del
territorio, que puede incluir a uno o varios términos municipales, y que
tendrá un planteamiento de desarrollo a largo plazo.
 El carácter estatuario del suelo implica que su contenido deberá ser el
que derive del ordenamiento urbanístico de la localidad donde se en-
cuentra. En otras palabras, el propietario no podrá pasar por encima del
Plan Municipal y dedicar el suelo a un uso que no esté recogido por este.
 El conocimiento de las características urbanísticas de una zona influye
en la fijación del precio.
Glosario
Aquí tienes las definiciones básicas de algunos de los conceptos que aparecen
en la unidad, que te facilitarán la comprensión del texto:
 Bien inmueble: Es cualquier bien que no puede moverse. Por lo tanto, a

nivel jurídico, esta definición incluye conceptos como el suelo, y subsuelo
que comprenden tierras, caminos, minas, aguas vivas y estancadas.
 Valor de reemplazamiento: Es la suma de las inversiones que serían
necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble
de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utili-
zando tecnología y materiales de construcción actuales.
49
 Habitabilidad de inmuebles en rehabilitación: Condiciones que de-

be cumplir una vivienda en cuanto a calidad, técnicas, aplicación de ma-
teriales y diseño, así como sentido para lograr que las personas puedan
desarrollar su vida en una vivienda con todas las garantías de seguridad
y confort.
 Rehabilitación de una vivienda: Se considera rehabilitación de una vi-

vienda a las obras que se llevan a cabo en una determinada construc-
ción teniendo en cuenta la consolidación y el tratamiento de las estruc-
turas, fachadas o cubiertas, y otras análogas.
50
AUTOCOMPROBACIÓN
1. ¿Qué establecen las Normas técnicas de valoración catastral?
a) El procedimiento de una valoración inmobiliaria catastral.
b) Una valoración orientativa.
c) Un peritaje.
d) Una tasación.
2. Las VPO ayudan a bajar el precio de...
a) las viviendas.
b) el suelo.
c) el coste de edificación.
d) el precio de todos los bienes inmuebles.
3. ¿Los medios de transporte influyen en la valoración de un inmueble?
a) No.
b) Sí, los que pasan por la zona.
c) Depende de si el cliente tiene hijos.
d) Depende de la distancia al centro de la ciudad.
51
4. ¿Qué registro tiene todos los datos sobre las características de un suelo?
a) Civil.
b) De la propiedad.
c) De bienes muebles.
d) Catastral.
5. ¿Puede ayudar el urbanismo a la salud?
a) No.
b) En ocasiones muy concretas.
c) Solo en zonas rurales.
d) Sí, con la creación de diferentes espacios públicos.
6. ¿Influye el suelo en el valor de un bien inmueble?
a) Sí, en aspectos como su localización o los usos atribuidos.
b) No.
c) Depende del inmueble.
d) Solo en ocasiones específicas.
7. ¿Qué establece un proyecto de ejecución?
a) Los requisitos legales para una construcción.
b) Toda la información necesaria para hacer viable una construcción.
c) Las normativas urbanísticas que cumplir.
d) Cómo debe afrontar el constructor el proyecto.
8. La superficie útil incluye los elementos exteriores de una construcción.
a) Nunca.
b) Solamente cuando son comunes.
c) En algunos casos.
d) Solamente en ciudades.
52
9. El principio de sustitución es…
a) una de las bases de valoración de los inmuebles.
b) una técnica de peritaje.
c) una opción para la tasación.
d) un recurso subjetivo de valoración.
10. ¿Todos los vecinos pueden recurrir al derecho de vuelo?
a) Sí.
b) Depende de la comunidad.
c) Depende del derecho a la propiedad del suelo.
d) No, solo aquellos que pueden edificar encima de una vivienda de otro
propietario.
53
SOLUCIONARIO
1. a 2. a 3. b 4. d 5. d
6. a 7. b 8. c 9. a 10. d
55
BIBLIOGRAFÍA
 «¿Qué es un Plan Urbanístico?», en Serrano Alberca & Conde. Publicación

online, 25 de septiembre de 2017. Recuperado de internet el 27 de julio de
2021 de https://serranoalberca-conde.com/que-es-un-plan-urbanistico
 «08. El Planeamiento urbanístico», en Isispedia. Publicación online, sin

fecha. Recuperado de internet el 27 de julio de 2021 de:
http://derecho.isipedia.com/cuarto/derecho-administrativo-iv/08-el-
planeamiento-urbanistico
 «Organización Mundial de la Salud», en Who.int. Publicación online, sin

fecha. Recuperado de internet el 27 de julio de 2021 de:
https://www.who.int/es
 «Urbanismo con perspectiva de género», en Barcelona.cat. Publicación

online, sin fecha. Recuperado de internet el 27 de julio de 2021 de:
https://ajuntament.barcelona.cat/ecologiaurbana/es/que-hacemos-y-
porque/urbanismo-para-los-barrios/urbanismo-con-perspectiva-de-
genero
 «Ecología, Urbanismo, Infraestructuras y Movilidad», en Barcelona.cat.

Publicación online, sin fecha. Recuperado de internet el 27 de julio de
2021 de:
https://ajuntament.barcelona.cat/ecologiaurbana/es/servicios/la-
ciudad-funciona/urbanismo-y-gestion-del-territorio/informacion-
urbanistica/portal-informacion-urbanistica
57
 FAUS, M. «Reglas generales del derecho de vuelo. Concepto y naturale-

za jurídica», en Vlex, Publicación online, sin fecha. Recuperado de inter-
net el 27 de julio de 2021 de:
https://vlex.es/vid/reglas-generales-derecho-vuelo-760182433
 MINISTERIO DE FOMENTO. «Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de oc-

tubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Reha-
bilitación Urbana», BOE núm. 261, de 31 de octubre de 2015. Madrid.
58

Valoración de Inmuebles Y Urbanismo

Cargado por

Información del documento

Descripción original:

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Valoración de Inmuebles Y Urbanismo

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

UD015970_V(01) MD.PlantillaTexto(04)Esp.

VALORACIÓN DE INMUEBLES Y URBANISMO

TU RETO EN ESTA UNIDAD ........................................................................ 3

3.2.3. PRINCIPIOS DEL DISEÑO URBANO .............................................................. 25

TU RETO EN ESTA UNIDAD

¿Cuántas veces vemos que se compran y venden inmuebles a precios que se

¿Existen sistemas para valorar el precio correcto de un inmueble? La construc-

En esta unidad vamos a ver los sistemas de valoración de inmuebles y urbanis-

1. INTRODUCCIÓN: CONCEPTOS BÁSICOS DE

Antes de empezar, te recordamos algunos conceptos esenciales de la unidad

1.1. VALORACIÓN Y PRECIO

A menudo confundimos el significado de valor y precio en el día a día, pero si

El precio es fácil de medir, ya que representa una idea cuantitativa. En esencia,

En cambio, el valor se define como la utilidad o beneficio que representa para el

 El valor de tasación, que es el valor de mercado de un bien, a menos

 El valor de mercado, que es el importe que puede esperar recibir un

Conocer el valor que tiene una casa para tu compra-

1.2. PERITACIÓN, TASACIÓN Y VALORACIÓN

El informe fruto de un peritaje debe ser totalmente independiente, sin incluir

Finalmente, la valoración es un cálculo que no tiene valor legal y no sigue ningu-

1.3. OPCIÓN DE COMPRA

Se trata de un precontrato en el que una de las partes da a la otra la posibilidad

Se trata de un derecho personal, que adquiere sentido real cuando se inscribe

1.4. OBJETO Y FINALIDADES DE LA VALORACIÓN

La valoración de un inmueble se hace siempre para conseguir cubrir una nece-

 La valoración de activos de una empresa como parte de su información

 El conocimiento del mercado financiero inmobiliario para decidir una

 La valoración para el establecimiento de la cuota aseguradora de un

 La determinación del valor de un inmueble para el establecimiento de

 El establecimiento del valor catastral de un inmueble;

 La obtención de una referencia exacta para la fijación del precio de una

 La valoración destinada a establecer la base de fijación de impuestos.

Dominar los sistemas de valoración de un bien in-

1.5. PRINCIPIOS GENERALES DE LA VALORACIÓN

Es posible determinar el valor en el mercado de un bien inmueble por el valor

Principio de mayor y mejor uso

Al llevar a cabo el procedimiento de valoración, es necesario descartar todas las

Al hacer la tasación, se escogerá siempre el escenario más probable para la ven-

Consiste en tasar un bien inmueble buscando su equivalencia en otros inmue-

 El tamaño o superficie construida;

 La calidad constructiva del inmueble;

 El nivel de las instalaciones;

 La antigüedad del inmueble;

 El estado de conservación o mantenimiento.

Al presentar un informe de valoración inmobiliaria hay que adjuntar todas las

Principio de valor residual

El valor en el mercado de un inmueble es el resultado de la suma de todos los

2. CONCEPTOS PREVIOS A LA VALORACIÓN

Las tasaciones y valoraciones inmobiliarias son un procedimiento técnico en el

2.1. MARCO NORMATIVO

Antes de proceder a definir todos los conceptos sobre valoraciones y tasaciones

2.2. DEFINICIONES RELACIONADAS CON LAS

La antigüedad de una vivienda indica el número de años transcurridos desde la

Para averiguar el año en que se construyó un inmueble se puede recurrir a la

En el caso de que el edificio no esté registrado en el Catastro, siempre se puede

También es posible solicitar un certificado de antigüedad. Se trata de un docu-

Recurrir a alguna de estas fuentes de información es un paso indispensable

2.2.2. VIDA ÚTIL

 Total: si se calcula desde el momento en el que se dio por acabada la

 Residual: si se calcula el plazo de tiempo que le queda a un bien in-

 La calidad del diseño arquitectónico y de su construcción;

 Los materiales usados para la edificación;