MERCADO

INMOBILIARIO
AVALUOS
Un avalúo es un estudio que se realiza para conocer el valor de un inmueble, hecho por
especialistas que toman en cuenta varias condiciones.

Un avalúo es la acción que realiza un especialista acorde a sacar la estimación del valor económico
intrínseco que tiene un bien o propiedad del que solicita. Éste ocurre al momento de obtener un
crédito bancario, hipotecario o de otro ámbito, ya que toman como garantía alguna propiedad o
bien que pueda cubrir la deuda en caso de que no se cumpla lo establecido en el contrato.

Los avalúos son realizados por medio de un estudio técnico imparcial, de acuerdo a sus
características físicas, de uso, análisis del mercado y la zona en donde se encuentra el inmueble.
Siendo así una estimación clara y precisa del valor de la propiedad. 

Un avalúo inmobiliario se realiza mediante el análisis de diferentes factores como:

• Edad del inmueble.

• m² de construcción.
• Superficie total.
• Calidad de acabados.
• Estado de conservación.
• Existencia de instalación eléctrica.
• Existencia de instalación hidráulica.
• Existencia de instalación de gas.
• Ubicación – Dentro de este punto son considerados diversos aspectos como:
• Alumbrado público.
• Agua potable.
• Electricidad.
• Acceso a transporte público.
• Seguridad.
• Crecimiento urbano.
• Vías de acceso al inmueble.
• Tiendas, restaurantes, centros comerciales, parques, escuelas y cualquier lugar
cercano al inmueble que pueda otorgar comodidades y/o servicios.
Todas estas características ayudan a determinar tanto la condición en la que se encuentra el
inmueble como su habitabilidad y, por consiguiente, la calidad de vida que podrían tener los
habitantes. El resultado de este análisis es lo que se denomina como valor real del inmueble.

LOS TIPOS DE AVALÚOS RELACIONADOS CON LA PROPIEDAD SON:

• Avalúo hipotecario. Informes destinados a determinar el valor del inmueble de cara a

la solicitud de un crédito hipotecario. Estos avalúos deben cumplir con la normativa
establecida por la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal, SNC.), entidad regulatoria de los
avalúos para otorgamientos de crédito en el país.
• Avalúo comercial. Estima el valor de un inmueble con fines comerciales para saber en
cuánto puedes vender o comprar una propiedad.
• Avalúo fiscal o catastral. Son avalúos que sirven como sustento para el pago de
impuestos, por ejemplo:
• Avalúos para el pago de impuestos por adquisición de inmuebles (ISAI)
• Avalúos para el pago de impuesto o regularización de predial
• Avalúos para regularización de herencias
• Avalúos para el pago de derechos sobre inmuebles
• Avalúo para determinación de rentas. También conocido como justipreciación de
rentas, es un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciada a
periodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de
contratos de arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes.
• Avalúo para seguro. Determinación de costo invertido para cálculo de una póliza de
seguro sobre la propiedad, usualmente excluye el valor del suelo.
• Avalúo para expropiación. Cuando una propiedad se ve afectada por la ocupación de
suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se realiza un avalúo para
determinar el valor de los bienes afectados y estimando el valor a pagar por ellos.
• Avalúo para medir el potencial de desarrollo. Este tipo de valuación sirve para conocer
el máximo valor del suelo de acuerdo al tipo de edificación permitido en su uso de
suelo y densidad.

“Las metodologías de valuación son universales, pero normalmente se utilizan tres enfoques”

El primero es el enfoque de costos, se trata del más básico en el que se determina el costo de los
ladrillos, el valor de suelo, de todas las instalaciones especiales y complementarias. El resultado
indica lo que costaría reponer ese inmueble.

Asimismo, está el enfoque de mercado que implica tomar una ‘fotografía’ de lo que está
sucediendo en el mercado en un momento determinado, en una zona o radio cercano al inmueble
que se valuará. En este enfoque se obtiene una serie de muestras y, a través de métodos
estadísticos, se calcula el valor de esa propiedad.

“Luego se hace un proceso de homologación en el cual se premia o se castiga el inmueble sujeto y

eso te lleva a un valor unitario homologado promedio que después aplicas a la superficie de
construcción de ese inmueble y te da el valor de mercado, por lo que -en teoría-, debería poder
venderse en un lapso de 30 a 90 días más o menos”, detalla el directivo.

También está el método de capitalización de rentas que sirve para estimar el valor del inmueble de
acuerdo a lo que puedes exigir por explotarlo en alquiler, es decir, cuánto te van a pagar
mensualmente descontando mantenimiento e impuestos.

Estos tres enfoques son los fundamentales, lo que cambian son las normativas a aplicar según el
país o estado donde se lleve a cabo la valuación y su propósito. Por ejemplo, si el avalúo tiene una
finalidad hipotecaria, o sea, si lo que se quiere es determinar el valor de un inmueble para solicitar
un crédito hipotecario en México, la valuación debe cumplir con la normativa establecida por la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Si se habla de algún requerimiento fiscal, se aplica un avaluó
catastral donde cada municipio emite distintas normativas a través de sus catastros.

¿Cómo es el proceso de valuación inmobiliaria?

Los tipos de valuación inmobiliaria más comunes son el hipotecario, el comercial y el de rentas. En
el avalúo hipotecario, el valuador profesional acude a la vivienda y hace una inspección meticulosa
del entorno y de la casa misma. Se analizan entre otros aspectos: la construcción, su distribución,
acabados, calidad, estado de conservación, remodelaciones y cercanía con medios de transporte y
servicios. Posteriormente, el valuador debe buscar viviendas que se puedan comparar con la que
está analizando. Una vez que tiene toda esa información, puede generar el avalúo. En este caso, el
valuador deberá estar registrado en la Sociedad Hipotecaria Federal.
Si bien el acreditado puede escoger a la unidad de valuación (UV), la mayoría de los bancos tienen
ya una lista de proveedores para elegir. En el caso del directorio de Unidades de Valuación
Infonavit y Fovissste, es posible elegir casi cualquier UV que se encuentre en el padrón de la SHF.

En una valuación comercial también se toman en cuenta aspectos de construcción, características

del inmueble, ubicación, servicios e infraestructura. En el caso del alquiler inmobiliario, el precio
de una renta tiene que ver con muchos factores, como ubicación, número de baños, recámaras,
estacionamiento, estado de las habitaciones, servicios y mobiliario en caso de contar con este.

 Requisitos para llevar a cabo un avalúo inmobiliario

 Entre los documentos que se deben presentar para que un valuador profesional lleva a cabo su
labor están la escritura de la propiedad, los planos arquitectónicos, la boleta predial, la boleta de
agua y el oficio de terminación de obra para vivienda nueva.

¿Cuánto cuesta un avalúo inmobiliario?

“Existen diferentes metodologías para determinar los honorarios de este servicio. Una de ellas es
la que llevan a cabo las instituciones de provisión de vivienda como Infonavit o Fovissste, que
cuentan con una cuota fija para la realización de los miles de créditos que otorgan anualmente.
Este importe generalmente oscila entre 800 pesos y 1,200 pesos, aunque el pago de este servicio
también se puede calcular con base en la extensión en metros cuadrados del bien raíz. Otra
alternativa es una operación denominada cálculo al millar, en el que los honorarios se establecen
con base en una tasa de entre 2% o 3% de acuerdo al valor total de la propiedad”
¿Cuál es la vigencia de un avalúo inmobiliario?
La normativa de la Sociedad Hipotecaria Federal establece una vigencia de 6 meses. Esto es así
porque se considera que es el periodo de tiempo en el que el mercado inmobiliario podría llegar a
sufrir algún cambio considerable

¿Se puede hacer el avalúo de un terreno?

Sí, es posible. En este sentido, lo que se hace es una comparativa de mercados, pues hablamos de
uso de suelo.
El avalúo deberá contar con la siguiente conformación: