GUÍA DE ESTUDIO

AVALÚO DE BIENES INMUEBLES URBANOS

Instructor: Ing. Wilson E. Jaramillo S. Mg. Sc.

JUNIO 2020
LOJA - ECUADOR

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 CONTENIDO

INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………………………………………..5
1. DEFINICIONES BÁSICAS…………………………………………………………………………………………6
2. MERCADOS A LOS QUE SE DIRIGE LA TASACIÓN…………………………..…………………….…9
2.1 Mercado Inmobiliario de Compra y Venta……………………………………………………………….9
2.2 Mercado de Garantías Bancarias…………………………………………………………………………….9
2.3 Mercado Coactivo…………………………………………………………………………………………………10
2.4 Mercado Judicial…………………………………………………………………………………………………..11
3. NORMATIVA LEGAL…………………………………………………………………………………………….12
3.1 COOTAD……………………………………………………………………………………………………………….12
3.2 Reglamento del Sistema Pericial Integral de la Función Judicial……………………………13
4. EJERCICIO PROFESIONAL………………………………………………………………………………………4
4.1 Ética profesional……………………………………………………………………………………………….…..4
5. REGISTROS NACIONALES…………………………………………………………………………………….17
5.1 Superintendencia de Bancos…………………………………………………………………………………17
5.2 Superintendencia de Compañías………………………………………………………………………….17
5.3 Consejo Nacional de la Judicatura………………………………………………………………………..18
6. FACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL………………………………………..20
6.1 Factores para determinar el avalúo de un inmueble………………………………………………20
6.2 Métodos avaluatorios…………………………………………………………………………………………..21
6.3 Relación entre Factores y Métodos avaluatorios……………………………………………………22
7. EL MÉTODO COMPARATIVO………………………………………………………………………………..23
7.1 Estudio de Mercado………………………………………………………………………………………………24
7.2 Método de homogeneización……………………………………………………………………………….25
7.2.1 Profundidad. Factor de fondo…………………………………………………………………………….26
7.2.2 Frente. Factor de frente……………………………………………………………………………………..29
7.2.3 Forma………………………………………………………………………………………………………………..30
7.2.4 Proporción…………………………………………………………………………………………………………32
7.2.5 Tamaño……………………………………………………………………………………………………………..33

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7.2.6 Varios Frentes o Esquina……………………………………………………………………………………34
7.2.7 Topografía…………………………………………………………………………………………………………36
7.2.8 Valor de Plottage………………………………………………………………………………………….……37
7.2.9 Factor de Infraestructura……………………………………………………………………………………38
7.2.10 Factor de ubicación…………………………………………………………………………………….……39
7.2.11 Factor de Negociación o de la fuente………………………………………………………….……40
8. EL MÉTODO DEL COSTO O DE REPOSICIÓN…………………………………………………………..41
8.1 Avalúo de la Construcción Nueva……………………………………………………………….……….…41
8.1.1 Costos directos…………………………………………………………………………………………………..41
8.1.2 Costos indirectos………………………………………………………………………………………….…….42
8.1.3 Costos Generales (Administración, Marketing y Ventas)………………………………..…..43
8.1.4 Costos Financieros…………………………………………………………………………………………..…43
8.1.5 Costo Total de Construcción………………………………………………………………………….…...44
8.2 Avalúo de proyectos en construcción…………………………………………………………….……..44
8.3 Avalúo de Obras Inconclusas………………………………………………………………………….……..46
8.4 Avalúo de Construcciones Usadas…………………………………………………………………………47
8.4.1 Depreciación de inmuebles……………………………………………………………………………..48
8.4.2 Vida de las construcciones……………………………………………………………………….……..49
8.4.3 Métodos de Depreciación………………………………………………………………………….……50
8.4.3.1 Método de la Línea Recta……………………………………………………………………………….51
8.4.3.2 Método Parabólico o de Kuentzle……………………………………………………….………….54
8.4.3.3 Método de Ross…………………………………………………………………………………….…….…55
8.4.3.4 Depreciación por Estado de Conservación. Método de Heidecke……………………56
8.4.3.5 Métodos Económicos de Depreciación………………………………………………………..…57
8.4.3.6 Tablas de Fitto y Corvini………………………………………………………………………….………59
9. EL MÉTODO RESIDUAL O DE POTENCIAL DE DESARROLLO…………………………………..63
9.1 Técnica Inductiva…………………………………………………………………………………………….……64
9.2 Técnica Deductiva…………………………………………………………………………………………………66
10. FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (Tercer componente)……………………………..………68
10.1. Factores nacionales generales……………………………………………………………………………68

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10.1.1. Situación política y económica del país……………………………………………………….……68
10.1.2. Situación política y económica del Cantón…………………………………………….……..…68
10.2. Factores del sector o entorno inmediato……………………………………………………………68
10.2.1. Servicios públicos: (Energía Eléctrica, Agua Potable, Telefonía, Alcantarillado)..68
10.2.2. Calidad de las vías……………………………………………………………………………………………69
10.3. Estrato socio económico…………………………………………………………………………………….69
10.4. Cercanía a equipamientos urbanos……………………………………………………………………69
10.5. Transporte público………………………………………………………………………………………….…69
10.6. Posibilidades de estacionamiento………………………………………………………………………70
10.7. Polución ambiental y acústica……………………………………………………………………………70
10.8. Consolidación del sector……………………………………………………………………………………70
10.9. Factores propios del inmueble………………………………………………………………………..…71
10.9.1. Demanda del inmueble………………………………………………………………………………..…71
10.9.2. Mejor Uso del Suelo…………………………………………………………………………………..……71
10.9.3. Ubicación en altura…………………………………………………………………………………………71
10.9.4. Legalidad de la construcción……………………………………………………………………..……71
10.9.5. Retiros según Zonificación………………………………………………………………………...……71
10.9.6. Número de Pisos permitidos……………………………………………………………………………71
10.9.7. Circulación y funcionalidad………………………………………………………………………………72
10.9.8. Iluminación y ventilación…………………………………………………………………………………72
10.9.9 Servicios Complementarios………………………………………………………………………………72
10.9.10 Facilidad de alquiler………………………………………………………………………………….……72
10.9.11 Riesgo estructural………………………………………………………………………………….………72
11. INFORME DE TASACIÓN……………………………………………………………………………….……73
11.1 Mediciones a realizar…………………………………………………………………………………….……73
11.2 Contenido del informe………………………………………………………………………………..………74
12. EJERCICIOS PRÁCTICOS………………………………………………………………………………………76
FUENTES BIBLIOGRÁFICAS

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INTRODUCCIÓN
El Avalúo Inmobiliario es una ciencia interdisciplinaria que requiere de mucha información en el
mercado y de las técnicas y métodos conocidos para determinar el valor comercial de los
inmuebles.

En el presente curso se identificará los factores que intervienen en un avalúo comercial y los
métodos para encontrar dichos factores.

Se facilitará al estudiante un manual de avalúos urbanos y una hoja de cálculo Excel para calcular
el valor del lote, el valor de la construcción y el factor de comercialización, de conformidad a los
métodos avaluatorios correspondientes.

Los métodos avaluatorios a tratar serán: Método Comparativo, Método del Costo o de
Reposición, Método Residual o de Potencial de Desarrollo y Método para calcular el Factor de
Comercialización.

Se realizarán ejercicios prácticos a través del estudio de casos y se elaborará el informe para la
presentación de resultados.

El estudiante al finalizar el curso estará en la capacidad de elaborar el avalúo de bienes

inmuebles urbanos de conformidad a la normativa legal y de formular el informe
correspondiente de acuerdo al mercado de tasación existente.

Por lo expuesto, le invito a seguir este curso, ya que el mismo está diseñado para contribuir en
el fortalecimiento de sus capacidades y desempeño profesional.

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1. DEFINICIONES BÁSICAS

Para iniciar el estudio del avalúo de bienes inmuebles es conveniente conocer las siguientes
definiciones básicas:

Bien Inmueble
Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener de común
la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo inseparable, física o
jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o
sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo
sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a él.

Según el Manual del Proceso De Valoración De Bienes Inmuebles del Servicio de Gestión
Inmobiliaria del Sector Publico (2015), el Bien Inmueble se define como: “Parcela o porción de
suelo con todos sus elementos valorizables, cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales
efectos, en ámbito espacial del sujeto-objeto y objeto-derecho de un titular catastral o de varios
pero indiviso, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble. Para
efectos del catastro, los bienes inmuebles se clasificarán en urbanos y rústicos.”

Bien Mueble
Los bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse fácilmente de un lugar a otro,
manteniendo su integridad y la del inmueble en el que se hallen depositados.

En Derecho, se incluyen diferentes objetos bajo esta denominación, dependiendo de la rama en

que se esté trabajando. Así en Derecho Civil no se consideran cosas muebles aquellas que
naturalmente van adheridas al suelo u otras superficies (lavabos, baldosas, lajas, etc), mientras
que éstas si son consideradas muebles para el Derecho penal (por ejemplo, pueden
efectivamente ser objeto de hurto). Entre estos podemos encontrar objetos de hogar como
neveras, computadoras, sofás, televisiones, armarios, muebles, entre otros.

Avalúo
Es el conjunto de técnicas que permiten recabar, clasificar, analizar y procesar toda la
información sobre bienes en un momento dado, con el fin de dar asignación de precio a un

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activo, con la finalidad de comprarlo, venderlo o pagar algún servicio, aunque Marstong lo define
más precisamente como el "Arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de
poseer en propiedad bienes específicos para fines determinados."

Acorde al Manual del Proceso de Valoración de Bienes Inmuebles del Servicio de Gestión
Inmobiliaria del Sector Publico (2015), se define avalúo como: el valor del bien inmueble
establecido técnicamente a partir de sus características físicas, económicas y jurídicas, en base
a metodologías establecidas

Según Normas Técnicas para Catastro de Bienes Inmuebles Urbanos Rurales del Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda, publicado en el Registro Oficial Suplemento 853 del 03 de octubre
de 2016, se conceptualiza que avalúo es, la determinación del valor comercial de un bien,
realizada por un profesional competente, de acuerdo a criterios previamente establecidos y
desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

Tasar
La definición de este término es fijar oficialmente el valor de algo. La tasación generalmente se
usa para ser usados en créditos hipotecarios u otros procesos de índole judicial.

Retasa
Volver a tasar un bien mueble o inmueble

El Valor
Es el grado de aptitud o utilidad de las cosas, para lograr satisfacer las necesidades o ya sea para
suministrar o producir deleite o bienestar.
Existen diferentes apreciaciones con relación al concepto del valor:
Según Santiago Briceño E., es la cantidad de un bien que puede ser obtenida a cambio de otra,
interpretando con esto que puede ser expresado en términos de otro.
Según A. Marstong, lo define como la cuantía de la apetencia de poseer algo en propiedad, la
cual se mide por probables rendimientos, beneficios y satisfacciones que pueden lograrse en el
futuro para quien la posee.
Según Robert Huck, plantea que el Valor es el poder de un bien para adquirir otros bienes.

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Tendríamos que tomar en cuenta que el valor está influenciado por la utilidad y escasez de los
bienes. Las condiciones para que un bien tenga valor son las siguientes:

• Que sea escaso

• Qué sea útil
• Que presente la deseabilidad y el poder adquisitivo simultáneamente
• Que tenga factibilidad de cambio o de transferencia.

El Costo
Es: “La cantidad que se da o se paga por algo”, o dicho de otra manera “El costo señala el
sacrificio o empleo de bienes que se entregan a cambio de algo deseado”. Estos conceptos son
genéricos y con un alto grado de ambigüedad. Sin embargos en los dos casos se hace referencia
de un valor monetario de cierta manera. Para el caso de valoración se la podría definir como: “El
sacrificio económico que según la información de que dispone quién lo calcula, se supone, se
invirtió para construir o adquirir un bien”.

El Precio
Es el valor monetario que se ha estimado para algo.

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2. MERCADOS A LOS QUE SE DIRIJE LA TASACIÓN
El mercado Inmobiliario que requiere la tasación de terrenos o edificaciones se detalla a
continuación:

2.1 Mercado Inmobiliario de Compra y Venta

INTERVINIENTES: Comprador, Vendedor o/y Propietario

OBJETIVO: Intercambio comercial.
VALOR NECESARIO: Banda de Negociación
VALOR FINAL: Lo obtiene el comprador y el vendedor en la negociación personal. Valor
imposible de calcular.

Es el mercado inmobiliario ordinario, se lo maneja en números enteros y siempre con opción a

negociar, manejando factores emocionales y afectivos, mismos que son imposibles de calcular
matemáticamente. De tal manera. Para este mercado es necesario estimar una banda de
negociación en el que un sujeto poseedor de un inmueble pueda obtener una cantidad
monetaria justa por su propiedad.

VALOR COMERCIAL: $64,893.55 $65,000.00 VALOR BANDA ALTA

VALOR DE OPORTUNIDAD: $59,678.37 $60,000.00 FINAL BANDA BAJA

2.2 Mercado de Garantías Bancarias

INTERVINIENTES: Propietario o institución financiera (Dpto. de crédito), Perito.

OBJETIVO: Crédito hipotecario.
VALOR NECESARIO: Valor de oportunidad.
VALOR FINAL: No existe.
Este es el mercado donde más trabajo hay, pero con menos plazas disponibles. Las instituciones
financieras buscan un valor que pueda reponer una cantidad monetaria otorgada en crédito a
un sujeto poseedor de un inmueble. El valor al que me refiero suele tener varias denominaciones
según la institución financiera, puede ser, Valor de Oportunidad, Valor de Realización, Valor de
Liquidación, etc. En todo caso el proceso de cálculo es el mismo.

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 VALOR DE OPORTUNIDAD
$59,678.37
100%

80%

70%

60%

2.3 Mercado Coactivo

INTERVINIENTES: Propietario, Perito, Institución Financiera (Dpto. de Coactivas), Postores al

remate y Adjudicatario.
OBJETIVO: Rematar un inmueble.
VALOR NECESARIO: Valor Comercial.
VALOR FINAL: Se lo da al mejor postor del remate convirtiéndose en Adjudicatario.
Este es el mercado que ejecuta las garantías bancarias mediante vía coactiva con diferentes
mecanismos de remate, a este mercado le interesa el Valor Comercial, ya que sobre este se
aplicará porcentajes de reducción establecidos en la Ley.
En este mercado el valor final también es imposible de calcular ya que no existe manera de saber
cuántos postores existirán ni cual sea su decisión económica frente al remate.

VALOR COMERCIAL – SEGÚN EL COGEP

$59,678.37
Depósito del 10% de la Oferta en
pago de contado.

Depósito del 15% de la Oferta en

pago a plazos.

Posturas y Mejoras se hacen on-line.

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2.4 Mercado Judicial

INTERVINIENTES: Propietario, Perito y Juzgado.

OBJETIVO: Llevar acabo algún tipo de diligencia judicial.
VALOR NECESARIO: Depende del tipo de proceso judicial para el cual se solicitó el informe de
tasación, inclusive en ocasiones no es necesario emitir un valor.
VALOR FINAL: Depende del tipo de proceso judicial.
Este es el mercado más feroz que existe, ya que los objetivos son muy diversos, puede ser para
una división de sociedad conyugal, para determinar un fraude, para pago de obligaciones, para
remates judiciales, etc. Este tipo de informes habitualmente necesitan no solo un valor sino
también un análisis más profundo según lo que indique el Juzgado solicitante.

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3. NORMATIVA LEGAL

3.1 COOTAD
Con respecto al avalúo de predios, el Artículo 495 del Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD, expresa lo siguiente:

El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de
las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor
intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos
y para otros efectos tributarios, y no tributarios.

Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes

elementos:

a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un
proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones
similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble;
b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan
desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de
reposición; y,
c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación
de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción,
depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil.

Las municipalidades y distritos metropolitanos, mediante ordenanza establecerán los

parámetros específicos que se requieran para aplicar los elementos indicados en el inciso
anterior, considerando las particularidades de cada localidad.

Con independencia del valor intrínseco de la propiedad, y para efectos tributarios, las
municipalidades y distritos metropolitanos podrán establecer criterios de medida del valor de
los inmuebles derivados de la intervención pública y social que afecte su potencial de desarrollo,
su índice de edificabilidad, uso o, en general, cualquier otro factor de incremento del valor del
inmueble que no sea atribuible a su titular.

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3.2 REGLAMENTO DEL SISTEMA PERICIAL INTEGRAL DE LA FUNCIÓN JUDICIAL

El Artículo 21 numeral 5 indica con respecto al Avalúo de bienes lo siguiente:

Avalúo de bienes: Los informes periciales que contengan avalúos incluirán:

a. El avalúo comercial ajustado, que se determinará mediante el análisis del valor del bien
respecto de otros de similares condiciones en el mercado. Se deberá identificar, cuando
sea posible, al menos tres bienes actuales que presenten características y condiciones
similares a las del bien avaluado; y,
b. Las fuentes de información utilizadas en esta valoración; en caso de que las fuentes sean
escasas o únicas, el perito deberá indicar esta novedad en el informe. En ambos casos
se indicará el sistema o metodología; y, los factores de ajuste, corrección u
homologación utilizados para la determinación del valor comercial ajustado.

A más de las obligaciones mínimas establecidas en los numerales anteriores de este artículo, el
perito deberá incluir también en el informe cualquier otro requisito determinado de forma
específica por la ley correspondiente. Sin perjuicio de los requisitos que deben constar
obligatoriamente en todo informe pericial, verbal y/o escrito, el perito designado puede incluir
cualquier otra información que considere relevante como parte de su trabajo.

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4. EJERCICIO PROFESIONAL

4.1 Ética profesional

La Unión Panamericana de Valuaciones define al Perito Tasador Profesional como “un experto
profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de competencia técnica
en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los
bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, económicas, políticas y físicas, que por interacción
influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y
coherente dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando
su valor de cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando
un uso y propósito específico.”

Dada la trascendencia de la opinión que el Perito Tasador representa en importantes decisiones

patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se capaciten debidamente, que
mantengan un alto índice de conducta en el desarrollo de su profesión.

El Perito Tasador debe tener la capacidad de fundamentar la estimación del valor considerando
todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran objetividad e independencia de
criterio.

Es por esto, que una de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y
objetividad, pues desempeñan en cierto modo un ministerio de carácter público y actúan como
delegados o auxiliares del Juez. Para ello, es necesario que el profesional prescinda del origen
de su designación y tenga siempre presente que no es mandatario, representante ni defensor
de la parte que lo propuso, sino solamente auxiliar del tribunal; en tal carácter, no debe admitir
sugestiones de los litigantes ni atender otro interés que el de la justicia.

Las principales funciones de un Perito son:

 Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de las propiedades
comparables. Si fuera posible, verificar la venta con alguna de las partes de la
transacción o con los registros públicos.

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  Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en venta y
respecto de las veces que se modificó el precio de oferta.
 Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla.
 Confirmar que no hubo características especiales en la operación, como la compra de
otro bien del comprador o la inclusión de otra propiedad (inmueble o de otro tipo) por
el vendedor para fomentar la venta
 Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de compra del
comprador, como por ejemplo una parte de la comisión normalmente pagada por el
adquirente.
 Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el
vendedor al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta.
 Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad
respecto del nivel de interés del mercado en la propiedad. Si fuera una propiedad
horizontal, averiguar cuáles edificios representan la mayor competencia del edificio que
contiene la propiedad comparable. Si fuera una casa averiguar qué barrios parecen estar
ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en venta en ese momento.
 Preparar y firmar el Informe de tasación.

Las prácticas de tasación inaceptables son:

 Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los
edificios o las propiedades comparables.
 No considerar ni incluir en el Informe de tasación los factores negativos con respecto al
barrio, la propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos.
 Utilizar comparables en el proceso de valuación no habiendo el tasador inspeccionado
personalmente el exterior de los mismos.
 Selección y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear comparables
que por su ubicación y estado físico son más similares a la propiedad considerada.
 Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistas por partes que
tienen intereses financieros en la venta o financiación de la propiedad tasada sin que el
tasador verifique la información recurriendo a una fuente objetiva.

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 Aplicación de ajustes a comparables cuando son innecesarios o no hacerlos cuando si
son necesarios, con la intención de cambiar o de otra manera modificar el valor de la
propiedad tasada.
 Elaboración de una valuación que no sea fundada en datos ciertos de mercado.
 No mencionar en el Informe de tasación una situación o circunstancia de la propiedad
tasada que cree un inminente peligro de daños a los ocupantes (incendio u otro riesgo
de seguridad, instalaciones eléctricas descubiertas, fallas estructura-les inminentes,
etc.).
 No revelar el valor comercial ni de oportunidad en la inspección bajo ningún concepto.
 Recibir algún tipo de coima o soborno para alterar el resultado del informe. (de
comprobarse se pierde la calificación de perito avaluador).
 Ponderar, estimar y operar con conciencia y responsabilidad profesional todos y cada
uno de los procesos del cálculo.

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5. REGISTROS NACIONALES

Para poder ejercer la actividad de Perito Avaluador o Tasador de Inmuebles, existen varios
registros que se deben obtener en diferentes instituciones, las mismas que dan el aval para
poder valorar en cada uno de los diferentes mercados.

5.1 SUPERINTENDENCIA DE BANCOS

Esta institución faculta al Tasador a valorar bienes para cualquier institución financiera en sus
departamentos de crédito, cobranzas o coactivos. Se la renueva cada año.
Los requisitos a presentar son:
 Solicitud de Calificación
 Formulario proporcionado por la Super Intendencia de Bancos y Seguros
 Hoja de vida del profesional
 Copia certificada de los títulos académicos
 Copia de los certificados de los cursos realizados
 Documento que acrediten una experiencia mínima de 2 años en tareas iguales o afines
 Las personas que no cuenten con título profesional deberán presentar documentación
que acredite al menos 5 años de experiencia en el avalúo de bienes inmuebles
 Declaración de no estar incurso en las incompatibilidades contempladas por la Super
Intendencia de Bancos y Seguros

Todos los documentos deben ser certificados por el organismo o entidad emisora.

5.2 SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑÍAS

La calificación de esta Institución faculta al Tasador a realizar avalúos o peritajes al interior de

las empresas, para que los informes sean documentos legales de la contabilidad de las mismas,
actualizaciones en el SRI, o cualquier requerimiento contable o legal de cada empresa. Se la
renueva cada 5 años.

Los requisitos a presentarse son:

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  Solicitud dirigida al Superintendente de Compañías
 Hoja de vida actualizada
 Copia certificada del título profesional del interesado
 Nómina y hoja de vida del Equipo profesional de apoyo
 Record Policial
 Certificado de no adeudar a:
o Corporación Financiera Nacional
o Banco del Estado
o Banco de Fomento
 Certificado de no mantener cuentas cerradas otorgado por la Superintendencia de
Bancos
 Declaración Juramentada ante un notario o juez de lo civil, en la que se especifica que
el interesado no se encuentra incurso en ninguna de las circunstancias previstas en la
Resolución Nro. OO.Q.ICI.012 del 6 de julio del 2000, Registro oficial 120 del 14 de Julio
del 2000.
 Documentación certificada que pruebe una experiencia de haber realizado 10 avalúos.
La documentación debe reflejar la magnitud o complejidad de la valoración ejecutada
(Se presentan las impresiones de los 10 avalúos).

5.3 CONSEJO NACIONAL DE LA JUDICATURA

Esta institución permite ser Perito Avaluador en todos los Juzgados a nivel nacional ya sean
Civiles o Penales. Se la renueva cada 2 años.

Los requisitos a presentarse son:

 Ingreso a la Página Web: en la cual se deberá descargar 3 formularios a ser llenados, y

posteriormente subir los respaldos de los documentos enlistados:
o Solicitud, Formulario 1
o Hoja de vida, Formulario 2
o Declaración juramentada, Formulario 3
o Título profesional y certificado de la SENESCYT
o Copia a color de la cédula de identidad y papeleta de votación

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 o Certificados que acrediten 400 horas de capacitación para profesionales o 200
horas para no profesionales
o Documentos que acrediten experiencias en la materia (certificados de trabajo o
de las instituciones con las que se trabaja o de informes presentados en los
juzgados, tribunales o fiscalías.
o Comprobante de pago por servicios administrativos, sean por primera vez o por
renovación.

Es necesario tomar en cuenta que, para poder trabajar en alguna institución financiera pública
o privada, cada una de ellas realiza su propia calificación, solicitando alguna o varias de las
calificaciones anteriores como habilitante.

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6. FACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALÚO COMERCIAL

6.1 Factores para determinar el avalúo de un inmueble

Los factores para determinar el avalúo comercial de un inmueble son tres:

 El lote o terreno. – Es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el

caso de un inmueble rural es el terreno bruto. En el caso del inmueble urbano pueden
existir dos clases de avalúos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno ya urbanizado.
Los terrenos urbanos tienen mejor demanda de acuerdo a la distancia al centro de la
ciudad o a los centros de negocios y empleo.

 Construcción. – Este factor se refiere a las edificaciones que se colocan encima del lote,
pueden ser nuevas, usadas o en construcción.

 Comercialización. – La suma del lote y de la construcción nueva o usada, permiten

determinar el VALOR FÍSICO o VALOR INTRÍNSICO de un inmueble urbano. Pero para
determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un tercer componente que se
denomina FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o comercialidad), ya que el mercado puede
estar en condiciones de pagar una cifra mayor que el Valor Físico o una cifra menor.

En resumen:

Valor físico (intrínseco) = lote urbanizado + construcción

Valor comercial = valor físico x FC (Factor de comercialización)

En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC al factor de

comercialización, la determinación del valor comercial de un inmueble urbano sería:

20
 Avalúo = (L + C) x FC

6.2 Métodos avaluatorios

Los métodos avaluatorios para encontrar los factores antes nombrados son:

 Método Comparativo o de Mercado. - Estima el valor de un inmueble a partir de la oferta

en venta de propiedades similares. Compara las características físicas del terreno de la
propiedad en estudio con todas las referencias. Es el método más usual entre los
avaluadores. Para que el Método Comparativo tenga aplicación científica se requiere la
HOMOGENIZACIÓN y la aplicación de varios factores complementarios.

 Método del Costo o de Reposición. – Se denomina así al método que parte de

presupuestos para obtener el costo de producción o de sustitución de un bien inmueble.
En general se aplica a las construcciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones.
En este método se aplica los métodos de depreciación.

 Método Residual o de Potencial de Desarrollo. – Se basa en calcular el valor de un

terreno como “residuo” o saldo entre el precio de venta del inmueble, restándole la
utilidad y el costo de la construcción.

 Método de la renta. – Permite llegar al valor del inmueble a través de la renta líquida
que produce. En general se denomina alquiler a la renta que produce un inmueble.
Existe en todas las ciudades y países una relación entre la renta y el valor del inmueble.
Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso especifico se puede
calcular cuánto puede valer el inmueble a partir de la renta. Este sería un método de
renta DIRECTO.

 Método de capitalización. – Es una variante del Método de la Renta. Se trata de un

cálculo INDIRECTO mediante la capitalización de todas las rentas futuras de un

21
 inmueble, trayéndolas a valor presente utilizando los conceptos de las matemáticas
financieras. Un hotel no genera arrendamiento sino utilidades. Estas utilidades futuras
capitalizadas o traídas a valor presente constituyen la base para calcular el valor del
inmueble.

6.3 Relación entre Factores y Métodos avaluatorios

Para tener una visión global es conveniente presentar la relación que existe entre los tres
factores del avalúo y los cinco métodos avaluatorios, lo cual se muestra a continuación:

Tabla 1. Relación entre factores y métodos avaluatorios

MÉTODO AVALUATORIO

DE CAPITALIZACIÓN
FACTOR
COMPARATIVO

RESIDUAL O DE
POTENCIAL DE
DEL COSTO O

DESARROLLO
DE LA RENTA
REPOSICIÓN

Lote urbanizado X X

Lote sin urbanizar X X

Construcción X

Factor de Comercialización X X

Inmueble Total X X X X

Dependiendo el caso se puede emplear un método avaluatorio para cada factor.

22
7. EL MÉTODO COMPARATIVO

Consiste en estimar el valor de un inmueble a partir de la oferta en venta de propiedades

similares, para ello es necesario disponer de bienes similares al que es objeto de tasación, a los
que se les conoce habitualmente como muestras o testigos; comparables.

El Lote de muestra o testigo, son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de
valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización,
uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física
relevante a dicho fin.

Por otro lado, también es necesario definir el Lote Tipo. En un barrio o en un sector de la ciudad
existe un Lote Típico, es decir aquel que más se repite y que podría definirse como el Lote Modal
de la Zona. Recuérdese que la Moda Estadística es el elemento que más se repite. Moda y típico
sería aquí lo mismo. Para investigar el lote tipo de una zona, basta con acudir a las cartas
catastrales de la ciudad o del organismo de Planeación. Sin embargo, con un recorrido de la
cuadra, barrio o sector es muy fácil identificar cual es el tamaño, frente, fondo, etc.., del Lote
Tipo.

La diferencia más significativa entre esta metodología y otras, es que se parte de precios
conocidos a través del estudio de mercado; de forma que se ajusta a las características propias
del inmueble objeto a tasar, siendo ésta, la mayor fortaleza de este método, ya que no se puede
desvirtuar el resultado.

Una de las limitaciones que presenta el método comparativo es la imposibilidad de utilizarlo en

tasaciones de inmuebles de los que no exista mercado; o bien que el mismo sea muy restringido.

En relación con los estudios de mercado locales, los pasos a seguir en la ejecución del método
comparativo, serán:

 Estudio de mercado: Recolección de información de inmuebles de similares

características cualitativas y económicas del objeto a tasar. Para lo cual, lo ideal es poder
obtener una gran cantidad de información, lo cual resulta excesivamente costoso.

23
 Debiéndose delimitar un número de muestra en función al propósito del avaluó.
Pudiendo ser un muestreo amplio o un muestreo reducido.

 Seleccionar de la información obtenida, a través de muestras o testigos del mercado,

una muestra representativa de los precios de los inmuebles comparables al que se tasa
(corrigiendo o desechando las desviaciones producidas por precios anormales o datos
no comparables).

 Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del inmueble
objeto de tasación.

 Asignar el valor al inmueble.

7.1 Estudio de Mercado

Es la herramienta primordial para realizar una correcta valoración a través de este método. Si el
valor buscado es, o tiene como referencia el de mercado habrá que conocer éste; y para ello se
realizará un estudio del mismo recopilando la información que se considere relevante y
explicativa del valor. En un estudio de mercado no solo se incluyen los denominados
comparables, sino que se analiza con detalle el mercado en su conjunto: oferta y demanda,
perspectivas de evolución de los precios, situación económico urbanística o económico-agraria
actual, etc., y todos aquellos parámetros que faciliten el entendimiento de los valores y ofrezcan
una visión de conjunto de mercado inmobiliario, con la vista puesta en la posible evolución del
valor del inmueble a tasar.

Desde un punto de vista práctico, algunos factores que el perito debe tener en cuenta, para
incluir o rechazar la información obtenida en los estudios de mercado son:

 Que el comprador y el vendedor se muevan por su propio interés y no se trate de una

venta o compra forzada.

 Que las partes dispongan de un tiempo suficiente para negociar la venta, teniendo en
cuenta la naturaleza del inmueble y la naturaleza del mercado.

24
  Que comprador y vendedor estén bien informados y actúen con prudencia.

 Que el inmueble pueda darse a conocer libremente en el mercado mediante una

publicidad razonable (en suma, que los potenciales compradores puedan conocer la
oferta).

 Que no se tengan en cuenta las posibles ofertas adicionales de un “comprador con

interés especial”. Es decir, se trata de ventas efectivas, si bien es cierto que estos valores
son muy difíciles de encontrar en el sector rural, para efectos de la tasación se podrá
utilizar ofertas en firme siempre y cuando se corrija esta oferta con el precio.
Obviamente esta relación se encuentra muy marcada por la situación económica
general, y del mercado inmobiliario en particular.

La información que se debe consultar durante el desarrollo del estudio de mercado es:

 Datos: de transacción de oferta, de avisos, de publicaciones, etc.

 Fuente de información: catastro, periódicos, corredores inmobiliarios, estudios
especializados, revistas, investigaciones privadas, etc.
 Localización: Dirección exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la esquina,
centro comercial, servicios del área, transporte, vías de acceso.
 Dimensiones: frente, fondo, área, regularidad.
 Precio y condiciones de venta.

7.2 Método de homogeneización

Se basa en definir el tamaño, frente y fondo del Lote Tipo y conocer el precio o valor comercial
de dicho lote. A partir de tal identificación se procede a avaluar el lote que tenemos a la vista.

Entonces se aplicarán los factores que se enuncian a continuación:

a) Profundidad. Factor de fondo.

b) Frente. Factor de frente.

25
 c) Forma.
d) Tamaño.
e) Proporción.
f) Varios Frentes o Esquina.
g) Topografía.
h) Valor de Plottage.
i) Negociación
j) Infraestructura
k) Ubicación
l) Fuente de la información
En resumen, los inmuebles mejores que el nuestro por evaluar, se rebajan, los inmuebles peores
que el nuestro se elevan.

7.2.1 Profundidad. Factor de fondo

El mercado no paga lo mismo por un lote que tiene muy buen frente sobre una calle principal
que por otro que tiene escaso frente. Asimismo, el mercado prefiere un lote con poca
profundidad desde la calle. Aquellos con mucha profundidad tienen menor utilización en la
construcción y por tanto la demanda pagará menos.

Este factor se calcula considerando, los criterios de Hoffman, Harper, 1/3 – 2/3 y el de Ibape.

26
Criterio Ibape. – Considera un fondo tipo mínimo (Mi) y un fondo tipo máximo (Ma), con lo cual
genera una gráfica compuesta por cinco tramos. El lote de estudio se compararía con los tramos
de la gráfica y según el resultado se aplicaría una fórmula de acuerdo al tipo de criterio
seleccionado como Hoffman, Harper o 1/3 – 2/3.

Gráfico 1. Factor de profundidad de conformidad al criterio de IBAPE

En la gráfica anterior se muestra el criterio del IBAPE. La curva tiene 5 tramos, en cada uno de
los cuales se aplica una formula diferente. La parte alta de la curva semeja una planicie o meseta,
tramo C-D, en el cual el factor es 1.0, o sea que se aplica el valor del lote tipo. En el eje horizontal
de la gráfica, observamos que corresponde a los puntos Mi y Ma, que significa el fondo tipo
Mínimo (Mi) y el fondo tipo Máximo (Ma). Según la zona o sector de la ciudad, el lote tipo tiene
un rango estadístico. Este rango es Mi y Ma. No se aplica pues para el lote tipo una medida
exacta sino un rango entre Mi y Ma que debe definir el avaluador en base a la experiencia o a
los datos de catastro.

Tramo I.- Corresponde a un lote de escasa profundidad (Menos que la mitad del fondo tipo
mínimo (Mi/2)). El factor concierne al tramo AB de la curva y se lo calcula con la siguiente
fórmula:

27
En donde:

Mi: Fondo tipo mínimo

m: dependiendo el criterio es:
Según Harper m es igual a 0.5.
Según Hoffman m es igual a 0.415

Tramo II.- Corresponde a un lote cuya longitud de fondo se encuentra entre la mitad del fondo
mínimo (Mi/2) y el fondo tipo mínimo (Mi). El factor concierne al tramo DE de la curva y se lo
calcula con la siguiente fórmula:

En donde:
X: corresponde a la longitud del fondo del lote que se está analizando.
Mi: Fondo tipo mínimo
m dependiendo el criterio es:
Según Harper m es igual a 0.5.
Según Hoffman m es igual a 0.415

Tramo III. - Corresponde a un lote cuya longitud de fondo se encuentra entre el fondo tipo
mínimo (Mi) y el fondo tipo máximo (Ma). La parte alta de la curva semeja una planicie o meseta,
tramo C-D, en el cual el factor es 1.0.

Tramo IV. - Corresponde a un lote cuya longitud de fondo se encuentra entre el fondo máximo
(Ma) y dos veces el fondo máximo (2Ma). El factor concierne al tramo DE de la curva y se lo
calcula con la siguiente fórmula:

28
En donde:
X: corresponde a la longitud del fondo del lote que se está analizando.
Ma: Fondo tipo máximo
m dependiendo el criterio es:
Según Harper m es igual a 0.5.
Según Hoffman m es igual a 0.415

Tramo V.- Corresponde a un lote de mayor profundidad (Más que el doble del fondo tipo
máximo (2Ma)). El factor concierne al tramo EF de la curva y se lo calcula con la siguiente
fórmula:

En donde:
Ma: Fondo tipo máximo.
m: dependiendo el criterio es:
Según Harper m es igual a 0.5
Según Hoffman m es igual a 0.415

7.2.2 Frente. Factor de frente

Aplica el método IBAPE, se corrige el frente del lote a valorizar en relación al Lote Tipo de la
zona. El factor se calcula con la siguiente fórmula:

T = (A/Ar)0.25

En donde:
T: Factor de frente.
A: frente del inmueble que se avalúa.
Ar: frente del lote tipo de la zona.

29
El factor de T no debe ser menor a 0.84 (Si el resultado de cálculo es menor, se asume
automáticamente el valor 0.84) ni mayor a 1.19 (Si el resultado de cálculo es mayor, se asume
automáticamente el valor 1.19).

7.2.3 Forma

Se presenta de acuerdo a las irregularidades del lote, pues, tienen diferentes divisiones,
originando varias formas de los lotes urbanos. El factor se calcula con la siguiente fórmula:

Fe = S / A

En donde:
Fe: Fondo equivalente
S: Área o superficie del lote
A: Frente del lote

Para comprender de mejor manera, el cálculo del factor de forma, se analiza 8 posibles casos.
Por hipótesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo (Qm =
$100/m2), un fondo tipo mínimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo máximo (Ma = 40 m.) Se aplica
para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.

Para cada caso se construirá una tabla con las siguientes columnas:

 Número del caso analizado

 Frente del lote (a)
 Área o superficie del lote (S)
 Fondo equivalente (Fe)
 Cálculo del factor de fondo por criterio IBAPE - Harper. Se aplica sobre el fondo
equivalente calculado en la anterior columna.
 Cálculo del factor de frente.
 Dato resultante final: multiplicando el precio tipo (Qm) por los factores de frente y
fondo. Valor final = Qm x Factor de frente x Factor de fondo

30
Gráfico 2. Casos de estudio para determinar el factor de forma

Tabla 2. Estudio de influencia de la forma de 8 lotes distintos.

Área Fondo
Lote Frente Valor final
S equivalente Factor de fondo Factor de frente
Nro. A (m) $/m2
(m2) f=S/A
1 15 225 15.0 (15/20)0.5 = 0.87 (15/10)1/4 = 1.11 96
2 2 225 112.5 (40/80)0.5 = 0.71 (5/10)1/4 = 0.84 60
3 4 824 206.0 (40/80)0.5 = 0.71 (5/10)1/4 = 0.84 60
4 15 1250 83.3 (40/80)0.5 = 0.71 (15/10)1/4 = 1.11 79
5 35 1250 35.7 1 (20/10)1/4 = 1.19 119
6 25 750 30.0 1 (20/10)1/4 = 1.19 119
7 5 750 150.0 (40/80)0.5 = 0.71 (5/10)1/4 = 0.84 60
8 9 300 33.3 1 (9/10)1/4 = 0.97 97

Caso 1: Es un terreno triangular con buen frente. Su resultado ($96/m2) es casi similar al lote
tipo. Lo que pierde con el fondo equivalente calculado lo gana por el buen frente.

Caso 2: Es el mismo terreno triangular anterior con un pequeño frente que escasamente sirve
de acceso. Como resultado se reduce el precio a 60/m2.

Caso 3: Es un terreno en el interior de la manzana. Puede servir para parqueadero o para

construcciones interiores. Tiene un frente pequeño que apenas le permite acceso vehicular
desde la calle. El valor sería $60/m2.

31
Caso 4: Es similar al caso 3 pero con un frente amplio, mejor que el del lote tipo. Podría servir
para una edificación con buena área interna (para parqueo o zonas verdes). Por ello lo que
pierde por la irregularidad a través del fondo equivalente, lo mejora con el frente. Aun así, el
resultado es $ 79/m2, inferior al lote tipo que vale $100/m2.

Caso 5: Es el mismo lote del caso 4 pero invertido de tal manera que ahora el frente es lo que
tenía en la parte posterior. Este lote mejora frente al lote tipo dado su gran frente y se valora en
$119/m2.

Caso 6: Es un lote trapezoidal con muy buen frente que le hace mejorar el precio tipo llegando
a $119/m2.

Caso 7: Es el mismo caso 6 pero invertido. El frente estrecho obliga a aplicar una reducción.
Asimismo, el fondo equivalente lo desmejora. Como resultado el lote vale $60/m2. El caso 6 y 7
muestra dos lotes con la misma área y forma, pero su situación frente a la calle es inversa y
mientras el caso 6 vale 119/m2, el caso 7 se reduce a la mitad.

Caso 8: Es un paralelogramo con frente (medido en proyección) de 9 metros, ligeramente

inferior al lote tipo. Se reduce apenas a 97/m2.

En el IBAPE se anota muy acertadamente que aunque el precio resultante de los casos 2, 3 y 7
son similares, el precio no debe ser igual. El terreno del caso 7 podría ser mucho mejor
aprovechado que el lote 2, especialmente porque tiene un frente más razonable.

7.2.4 Proporción

Entendemos por Proporción la relación frente a fondo. Se describe así, A: B. Siendo A la unidad
y B la relación Fondo/Frente. Para establecer la proporción tomamos el fondo real y lo dividimos
por el frente. Este sería el dato para B. El dato de A siempre es Uno.

Ejemplo: un lote de 30 de frente por 60 de fondo tiene: B= 60/30 = 2, luego su proporción es =

1:2. El desarrollo de las manzanas urbanas es generalmente cuadrado o rectangular. Pero los

32
lotes tienen siempre más fondo que frente. Una proporción normal es 1: 3. Pero un lote 1:2 es
mejor que un lote 1: 3 y este será mejor que un lote 1:4.

Entonces en la aplicación de la influencia combinada del frente y del fondo se debe examinar
cuál es la proporción. Así por ejemplo en el lote que tiene 30 de frente por 60 de fondo se
aplicaría un factor de frente = 1.19 y un factor de fondo (con Ma = 40) de 0.81, dando como
resultado 1.19 x 0.81 = 0.96, lo cual es inferior al valor del lote tipo. Sin embargo, se trata de un
magnifico lote por su proporción 1:2.

Por lo menos se le debería dejar el valor del lote tipo. Pero si se encuentra que un lote así es
muy superior a los lotes tipos de la manzana que tienen 10 x 30, se le debería aplicar únicamente
el factor del frente y desechar el factor del fondo, con lo cual el factor resultante es 1.19 y el lote
en cuestión valdría 19% más que los lotes tipo de la manzana.

7.2.5 Tamaño

No existen fórmulas matemáticas para aplicar el Factor de Tamaño. Únicamente la experiencia

de cada lugar y del mejor uso que podría tener el lote o el inmueble de gran tamaño. A
continuación, ponemos algunos datos de la experiencia latinoamericana en las zonas urbanas.
El tamaño se refiere a cuántas veces es mayor que el lote o inmueble tipo.

Tabla 3. Factor de Tamaño

A nivel de lotes brutos sin urbanizar se aplica también el factor Tamaño. Los constructores
medianos o pequeños pueden acceder a terrenos de 1 a 5 Hectáreas. Pero solo los constructores
grandes, que en una ciudad son pocos, pueden comprar terrenos de 100 Hectáreas o más. Esto
puede conducir a que los terrenos muy grandes puedan tener un factor de demérito hasta del

33
0.5, o sea que se transen por la mitad del precio unitario que se transaría un terreno de una
hectárea.

En los Centros Comerciales se debe aplicar el Factor Tamaño para los grandes locales por
comparación con los locales típicos. Los grandes súper-almacenes o Almacenes Ancla de los
Centros Comerciales son necesarios para atraer la clientela. Los promotores están dispuestos a
venderlos por un precio por m2 muy inferior a todo el resto de locales. Por regla general un local
de gran tamaño dentro de un centro comercial debe tener un factor entre 0.6 y 0.7 del local
típico. En algunos casos podría aplicarse el factor de 0.5.

7.2.6 Varios Frentes o Esquina

La experiencia en el mercado enseña que siempre hay mayor demanda por los lotes esquineros
que los demás lotes de la cuadra. Cuando un constructor promueve una urbanización
generalmente vende primero los lotes de esquina y luego los demás. Por está razón le pone un
precio superior al lote esquinero. En la práctica estos lotes esquineros suelen valer entre un 10%
y 20% más que los lotes medianeros. Si el lote se vende con casa, se le carga el 20% al lote y la
construcción vale igual que las demás. Este porcentaje se estima, considerando que, al tener dos
frentes, se debería aplicar una especie de Factor de Frente, en donde la suma de los dos frentes
siempre va a ser mayor al frente tipo mirado desde cualquiera de las dos calles, siendo el factor
máximo aplicar igual a 1.19, como se explicó anteriormente. Esto significa un incremento del
19%, por lo que en la práctica se asume un 20%.

Este resultado intuitivo y fácil no siempre se puede aplicar, por lo que IBAPE acoge la siguiente
fórmula para calcular el factor de incremento:

( + 20) ∗ 1 ∗ 1 + 2 ∗ 2 + … + ∗
=
20 ∗ 1 ∗ 1
En donde:

Zi: Coeficiente de la Zona

A1: Frente de la calle principal
A2: Frente de la calle secundaria

34
An: Frente de la calle enésima
Q1: Precio tipo de la calle principal
Q2: Precio tipo de la calle secundaria
Qn: Precio tipo de la calle enésima

Los coeficientes de zona, Zi, de acuerdo con la experiencia en Latinoamérica son:

a) Para zonas con viviendas, apartamentos y oficinas de estrato alto con fondo entre 30 y
60 metros, frentes de 15 metros: coeficiente = 1.
b) Para zonas con apartamentos y comercio, estrato medio, densidad media, lotes con
profundidad entre 25 y 50 metros, frentes de 10 metros: coeficiente = 2.
c) Para zonas con viviendas o comercio con densidades altas, lotes con fondo entre 20 y
40 metros, frentes de 10 metros: coeficiente = 3.
d) Para zonas con residencias o comercio de carácter modesto o densidades bajas, fondos
entre 15 y 30, frentes de 10: coeficiente = 1.

Los siguientes factores representan la importancia del lote en su ubicación dentro de una
manzana y una trama urbana.

1.00 Si el lote es medianero

1.05 Si el lote es esquinero entre 2 calles sin importancia comercial
1.10 Si el lote es esquinero entre 1 calle con importancia comercial y otra sin importancia
1.20 Si el lote es esquinero entre 2 calles de importancia comercial

7.2.7 Topografía

La topografía de un lote influye en el precio por comparación con los terrenos tipo de esa ciudad
o región. Si el promedio de la ciudad es plana, es natural que los terrenos con topografía
inclinada tengan un demérito. Si la ciudad es montañosa lo extraño es encontrar un terreno
plano y entonces el lote plano tiene una valorización con respecto a los demás. Lo conveniente
es determinar el barrio o zona de la ciudad que investigamos, cuál es la topografía tipo del sector
para así examinar si a un terreno inclinado le establecemos un demérito o si al terreno plano le
estimamos una valorización.

35
De conformidad a la experiencia latinoamericana, para determinar el factor de topografía, se
aplica la siguiente relación:
F = 1 – D/2

Siendo F el factor de topografía, y D la inclinación en declive hacia arriba. Así por ejemplo con
inclinación del 10% se aplica un factor de 0.95, con inclinación del 30% el factor de topografía
sería 0.85 y con inclinación del 100% (ángulo de 45°) el factor sería de 0.5. Para inclinaciones
superiores hacia arriba continua el factor de 0.5.

Tabla 4. Factor de topografía (inclinación hacia arriba)

% Inclinación hacia arriba “D” Factor de Topografía
5 0.98
10 0.95
15 0.93
20 0.90
25 0.88
30 0.85
35 0.83
40 0.80
45 0.78
50 0.75
55 0.73
60 0.70
65 0.68
70 0.65
75 0.63
80 0.60
85 0.58
90 0.55
100 0.50

Si la inclinación es hacia abajo (la calle está encima y el terreno cae) la relación es:

36
 F = 1 – 2D/3

Con inclinación del 10% hacia abajo el factor sería 0.93, con inclinación del 30% el factor es 0.8
y con inclinación del 100% (ángulo de 45°) el factor baja a 0.33. Para inclinaciones superiores se
continúa aplicando el factor 0.33.

Tabla 5. Factor de topografía (inclinación hacia abajo)

% Inclinación hacia abajo “D” Factor de Topografía
5 0.97
10 0.93
15 0.90
20 0.87
25 0.83
30 0.80
35 0.77
40 0.73
45 0.70
50 0.67
55 0.63
60 0.60
65 0.57
70 0.53
75 0.50
80 0.47
85 0.43
90 0.40
100 0.33

7.2.8 Valor de Plottage

Conocido como el valor de integración. El precio del lote mejora, puesto que se analiza el precio
de varios lotes de manera conjunta.
V (1 + 2 + 3) > V1 + V2 + V3

37
7.2.9 Factor de Infraestructura

Si los lotes que se comparan no poseen la misma infraestructura, se analiza tanto el lote en
estudio y las referencias, observando si tienen los siguientes servicios públicos: energía eléctrica,
agua potable, alcantarillado, teléfono, transporte colectivo, recolección de basura y tipo de vías.

Tabla 6. Factor de infraestructura

SERVICIO PÚBLICO TIENE NO TIENE
Telecomunicaciones 1.02 0.98
Energía eléctrica 1.03 0.97
Agua potable 1.04 0.96
Alcantarillado 1.06 0.94
Transporte Público 1.01 0.99
Recolección de basura 1.01 0.99

1.00 Si son pavimentos (adoquín, hormigón o asfalto) con aceras y bordillos.

0.98 Si son pavimentos sin aceras y bordillos o pavimentos en mal estado.
0.96 Si son empedradas o lastradas.
0.94 Si son lastradas o empedradas en mal estado
0.92 Si son de tierra
0.90 Si son intransitables

En todos los casos se divide los factores del lote de estudio para los factores de la referencia,
posteriormente se multiplica entre sí los 7 factores resultantes de las divisiones anteriores. En
caso de que todos tengan los mismos servicios, el factor va a ser 1.00 como resultado de todo
este cálculo.

38
Si los lotes que se comparan no poseen la misma infraestructura, se analiza tanto el lote en
estudio y las referencias, observando si tienen los siguientes servicios públicos: energía eléctrica,
agua potable, alcantarillado, teléfono, transporte colectivo, recolección de basura y tipo de vías.

7.2.10 Factor de Ubicación

En la siguiente tabla se muestran los valores a considerar:

Tabla 7. Factor de ubicación

Intervalos de distancia al
punto de referencia Factor Resultante
0 - 23 1.10
24 - 47 1.09
48 - 71 1.08
72 - 95 1.07
96 - 119 1.06
120 - 143 1.05
144 - 167 1.04
168 - 191 1.03
192 - 215 1.02
216 - 239 1.01
240 - 263 1.00
264 - 287 0.99
288 - 311 0.98
312 - 335 0.97
336 - 359 0.96
360 - 383 0.95
384 - 407 0.94
408 - 431 0.93
432 - 455 0.92
456 - 479 0.91
> 480 0.9

Para aplicar este factor es importante definir la distancia del lote en análisis hacia un punto de
referencia, ubicado en el sitio de mayor importancia comercial o de mayor plusvalía en la zona.

El punto de referencia puede ser un centro comercial o negocio ubicado en una avenida principal
de la zona.

39
7.2.11 Factor de Negociación o de la Fuente

En los casos en los cuales los datos recolectados vengan de ofertas, avisos de periódico o precios
que pide el propietario, generalmente hay un incremento por encima del valor del mercado, ya
que generalmente se pide más para poder obtener una buena transacción.

En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demerito con el fin de
acercarse al valor comercial o posible transacción, acercándose al precio que pagaría la
demanda.

En la siguiente tabla se muestran algunos parámetros a considerar:

Tabla 8. Factor de negociación o de la fuente

Calificación Factor
Transacción 1
Avalúo 1
Oferta De 1 a 0.8

En el caso de la oferta, los coeficientes a considerar son los siguientes:

1.00 si se concretó la venta o el propietario no está abierto a una negociación.

0.95 si el propietario se muestra poco interesado en negociar, pero da la posibilidad de negociar.
0.90 si el propietario se muestra interesado en negociar.
0.85 cuando el propietario pide un valor al azar.
0.80 cuando el propietario pide un valor especulativo o dice ''¿Cuánto me da?".

Sin embargo, debe el avaluador ser cuidadoso con este factor, ya que no todos los precios de la
oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra
no aceptarían transacciones. Así como hay otros que suben 30% el precio para poder obtener
una rebaja apreciable.

40
8. EL MÉTODO DEL COSTO O DE REPOSICIÓN

En el capítulo anterior nos referimos al Método Comparativo utilizado en el avalúo de lotes

urbanos ya desarrollados. Para los terrenos urbanizados únicamente podemos aplicar el Método
Comparativo y el Método Residual o Potencial de Desarrollo. El Método del Costo o de
Reposición en los terrenos solamente se emplea para pasar de Lotes Brutos a Lotes Urbanizados.

En cambio, en el avalúo de la Construcción o las Mejoras se aplica únicamente el Método del

Costo. La tesis básica es determinar el COSTO DE REPOSICIÓN para luego llegar al Costo Actual
de la Construcción o Mejoras. El Costo de Reposición es el costo de repetirlo o reproducirlo. Para
poder repetirlo se necesita construirlo de nuevo. O sea que se necesita conocer el valor de la
Construcción Nueva para partir de allí a identificar el Costo Actual. Hay que entender bien cómo
se hace la Construcción Nueva para avaluar la Construcción Usada.

Los presupuestos de construcción en la generalidad de los países Latinoamericanos se dividen

en los siguientes costos:

 Costos Directos
 Costos Indirectos
 Costos Administrativos y de ventas (Generales)
 Costos Financieros

8.1 Avalúo de la Construcción Nueva

Para determinar el avalúo de una construcción nueva es necesario determinar los Costos
Directos, Costos Indirectos, Costos Administrativos y Costos Financieros, los cuales se explican a
continuación:

8.1.1 Costos directos

Son los gastos efectuados para realizar esa unidad de obra y que se los puede imputar a un rubro
determinado y sólo existen si la unidad de obra se ejecuta, estos son: materiales, mano de obra,
equipo o maquinaria y transporte.

41
 Gráfico 3. Costos directos en la construcción

8.1.2 Costos indirectos

Son los gastos generales en que incurre el contratista, tanto en sus oficinas como en el sitio de
la obra, no atribuibles a una tarea en particular, pero necesarios para efectuar los trabajos en
general, por su naturaleza no se los puede imputar directamente a un rubro determinado y
deben prorratearse. Dentro de éstos se tiene: salarios y prestaciones legales del personal
directivo, técnico y administrativo de la empresa, depreciación, mantenimiento, alquileres y
seguros de edificios, bodegas, predios, etc.; alquiler u operación y depreciación de vehículos o
equipos de apoyo, de laboratorio, de topografía, de oficina, gastos de oficina, garantías y
financiamiento; trabajos previos y auxiliares como la construcción y mantenimiento de caminos
de acceso, instalación y desmantelamiento de equipos y limpieza final de la obra.
Para calcular estos costos, la administración debe suponer la organización que una empresa
constructora requerirá para llevar a cabo la obra adecuadamente y sobre la base en esa
condición, determinar los posibles costos indirectos asociados.

Utilidad. - Es la ganancia o lucro que percibe el contratista por la ejecución de una obra. Para
efectos del cálculo del presupuesto de la Administración, debe determinarse un porcentaje real,
como es, el promedio de los porcentajes de la utilidad que aplican los contratistas en la actividad
de la construcción.

42
Imprevistos. - Es un monto que el contratista considera para cubrir cualquier error en la
estimación del presupuesto o cualquier eventualidad que recaiga bajo su responsabilidad y
pueda afectar al proceso constructivo, tales como atrasos en el suministro de materiales, mano
de obra y equipos, accidentes, extravíos y robos, escasez de materiales, mano de obra o
equipos.

8.1.3 Costos Generales (Administración, Marketing y Ventas)

Los Costos Generales corresponden a los Gastos de Administración y de Ventas en una

Construcción.

Se incluyen todos los costos necesarios para el mercadeo y las ventas, como los siguientes:

Comisión de ventas. – Normalmente se requiere pagar una comisión de ventas a las personas
que se encargan de las ventas. Podría ser también que el constructor encargara a una firma
inmobiliaria de las ventas con un pago de comisión, el cual oscila entre el 3% y 5%.

Publicidad. – En Latinoamérica normalmente las empresas constructoras gastan entre el 1% y

1.5% del valor de las ventas en los diferentes medios de publicidad: vallas, periódico, folletos,
publicaciones especializadas y redes sociales.

Notaria y legales de venta. – Suelen cargarse aquí los gastos e impuestos de la escritura o
transferencia de dominio. Para el costo del proyecto basta con cargar el 1%.

8.1.4 Costos Financieros

Normalmente todas las edificaciones que se hacen para la venta necesitan contar con un crédito
durante la construcción ya que por el alto monto de la inversión el promotor – constructor
requiere del apalancamiento financiero. Este crédito es subrogado por el comprador pasándolo
a largo plazo. Este es el mecanismo normal para iniciar las hipotecas en el sector edificador de
cualquier país.

43
El Costo Financiero depende del Monto del crédito y de la Tasa de Interés. En Latinoamérica
generalmente se presta hasta el 80% de los Costos Directos al constructor, los cuales suelen
constituir entre el 40% y 60% de los precios de venta. Por tanto, es posible que el préstamo al
constructor sea del 40% de los precios de venta. Al comprador luego le prestarán hasta el 70%
del valor de venta, con lo cual se da una ampliación de crédito para pagarle al constructor el
dinero faltante.

En la práctica los costos financieros oscilan entre el 4% y 6% de los precios de venta.

8.1.5 Costo Total de Construcción

Con lo explicado anteriormente, el costo total de la construcción tendría la siguiente

composición:
Tabla 7. Distribución del costo de la construcción
COSTO PONDERACIÓN
Costo Directo 45%
Costo Indirecto 8%
Costos Generales 7.5%
Costos Financieros 10%
Costo Total de Construcción 71%
Lote Urbanizado 14%
Utilidad 15%
Precio Venta 100%

Para realizar el presupuesto de la obra existe software especializado como el Software Obras
que permite elaborar análisis de precios unitarios, presupuestos y programación.

8.2 Avalúo de proyectos en construcción

Es normal que las entidades financieras pidan a sus avaluadores examinar el avance de un
proyecto en construcción a fin de determinar el valor de la garantía y poder hacer los
desembolsos solicitados de un préstamo al constructor. Estos avances de dinero generalmente
se aplican sobre el lote y la construcción avanzada en el sitio. No se tiene en cuenta los

44
inventarios de almacén, ni los anticipos de contratos o materias primas fuera de la obra. La
entidad financiera considera que la garantía está constituida por los materiales ensamblados en
la obra y no por los materiales en inventario o en anticipo. Más aún no importa para ello si el
constructor los debe o los ha cancelado con otros créditos. Lo que importa es la adición de
garantía al lote.

Normalmente la entidad financiera exige al constructor la presentación de un presupuesto de

construcción con análisis de precios unitarios distribuido en capítulos.

Los pasos a seguir por el avaluador son los siguientes:

a) Se define el prototipo de proyecto a avaluar: estrato, tamaño, altura, nivel de acabados,

etc.
b) Se obtiene el costo directo de diferentes fuentes: Cámaras de la construcción u otros
presupuestadores. Este dato se compara con el presupuesto entregado por el
constructor a la entidad financiera el cual debe ser actualizado a la fecha ya que
generalmente lo han entregado a un tiempo antes de iniciarse la construcción. Se puede
también solicitar al constructor una actualización de dicho presupuesto con el cual
seguramente está trabajando.
c) Se inspecciona en la obra el porcentaje de avance de cada capítulo. Ejemplo: la
estructura lleva el 80% de avance, las instalaciones hidráulicas el 30%, las eléctricas el
20%, la mampostería un 15%, etc. Estos porcentajes de avance se ponderan por el peso
que tiene el capítulo dentro de los costos directos.
d) Se puede solicitar al constructor los datos de inversión por capítulo informando si son
anticipos o avances, sin importar si han sido o no pagados, lo que importa es que estén
colocados en la obra. Es conveniente esta información ya que el avaluador muchas veces
no está enterado de todos los pormenores de la construcción.
e) Se calcula el avance según el constructor y según los datos que observa el avaluador. Se
aplica el porcentaje de avance por capítulos al presupuesto del proyecto aprobado por
la entidad financiera.
f) Una vez determinado el avance en los costos directos, es decir la inversión en
materiales, mano de obra y equipo, se calculan los costos indirectos requeridos para
llegar a este estado de la obra. Estos costos indirectos serían:

45
  Planos arquitectónicos
 Estudios iniciales: mercado, factibilidad, suelos, cálculos estructurales,
planos hidráulicos y eléctricos.
 Licencia de construcción pagada.
 Impuesto predial pagado.
 Seguros y pólizas pagadas.
 Honorarios de construcción causados según avance.
 Honorarios de interventoría causados según avance.
 Otros costos indirectos causados.

g) Se debe ahora considerar un porcentaje de costos administrativos o de oficina. Se

recomienda utilizar el 5% de los costos directos que se tienen de avance como costos
administrativos.
h) Es muy probable que durante el avance de la obra se hayan iniciado los costos de la
venta, como publicidad y comisiones. No se deben considerar como garantía ya que solo
hasta las escrituras las ventas quedarían en firme. Solamente incluir los costos legales
de venta como Reglamento de Propiedad Horizontal y similares.
i) Los costos financieros no suelen ser aceptados por los bancos como garantía durante el
avance de la construcción. Estos costos son garantía únicamente cuando se termina la
construcción y se realizan las ventas, con lo cual se trasladan al comprador y son
incorporados dentro del valor de los inmuebles terminados.
j) Se suma el valor del lote por el avalúo actual.
k) La sumatoria es el resultado del valor de la construcción en proceso.

8.3 Avalúo de Obras Inconclusas

El avalúo de una obra paralizada es similar a un proyecto en construcción, pero tiene algunas
variantes. Los pasos a seguir son los siguientes:

a) Se aplica para los Costos Directos el mismo procedimiento anterior: avance y

ponderación de capítulos. Es muy posible que en esta obra parada no se tenga los datos
del presupuesto inicial.

46
 b) Se determina el prototipo y el costo directo por m2 de la fuente informativa: Cámaras
de la construcción u otras.
c) Se determinan los costos indirectos en que se debe incurrir en la actualidad para llegar
a esta etapa de la obra: licencias, planos, estudios, honorarios de construcción e
interventoría causados. Si se carece de esta información recordemos que los costos
indirectos son aproximadamente el 20% de los directos. Se aplica este 20% sobre el
avance de costos directos.
d) Se estima un costo administrativo del 5% sobre costos directos.
e) La obra inconclusa debió requerir unos costos financieros para llegar a este punto. Se
puede estimar aplicando un 20% sobre los costos directo invertidos.
f) No se estiman costos de ventas, aunque el propietario insista que gastó en publicidad y
comisiones.
g) Se añade el valor del lote a costo actualizado.
h) Debe tenerse cuidado si la obra fue paralizada hace varios años, el deterioro que puede
haber sufrido en el tiempo, especialmente si no tenía terminada la cubierta y la
humedad a oxidado hierros en la estructura. Las instalaciones hidráulicas o sanitarias
pueden estar taponadas.

Este procedimiento permite calcular por el Método del Costo la construcción parada y da una
aproximación al COSTO DE REPOSICIÓN de la Obra Inconclusa. Pero no significa que en el
mercado paguen este valor ya que falta añadir el Factor de Comercialización. Normalmente una
obra parada tiende a recibir un castigo en la comercialización pagando por debajo del Costo de
Reposición. Este castigo viene de factores diversos: aceptar un diseño que puede ser defectuoso,
desconocer la calidad de los cimientos y estructuras, problemas con las instalaciones interiores,
costo de reanudar una obra paralizada, riesgo de problemas jurídicos futuros, etc.

8.4 Avalúo de Construcciones Usadas

Generalmente al avaluador se le presenta permanentemente la necesidad de avaluar

construcciones ya existentes que tienen uso de varios años y presentan mejor o peor estado de
conservación. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y por tanto se aplican
diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente.

47
El punto de partida será siempre determinar el Valor de Reposición o Valor de Construirlo
Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construcción y de acabado dado que
la construcción es muy vieja y ya no se utilizan los materiales y sistemas constructivos de antaño,
entonces se aplica el valor de sustitución, es decir se identifica con la construcción actual o
moderna más semejante por la cual se podría sustituir en caso que se quiera reemplazar por
otra nueva similar. En este segundo caso se determinará el tipo de construcción nueva que
reemplazaría la usada o vieja que estamos avaluando.

Tanto el valor de reposición como el valor de sustitución parten del avalúo de la construcción
nueva. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para la construcción
nueva y aplica un factor de Depreciación de acuerdo con los diferentes métodos, de tal manera
que el valor actual será igual a la construcción depreciada más un valor residual esperado.

Está relación se presenta a continuación:

Vd = Vn [R + (1 - R) (1 – D)]

Siendo Vd el valor depreciado o valor de la construcción usada, Vn el valor nuevo o costo de

reposición, R el porcentaje no depreciable o residuo, (1-R) el porcentaje depreciable, y D el
porcentaje que se aplica por depreciación. Se entiende por porcentaje no depreciable o residuo
la parte de la construcción que se puede rescatar al final de su vida útil. En un apartamento
podría ser la parte rescatable de la construcción al final. Como rescatable podría entenderse el
valor de la demolición o un valor de salvamento de lo que resta al final de la vida útil.

8.4.1 Depreciación de inmuebles

Depreciación es la pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los inmuebles es la

pérdida de valor por causa del uso o del tiempo. Existen tres clases de depreciación: la
depreciación física o por edad, la depreciación por estado de conservación y la depreciación
funcional.

La Depreciación Física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relación con la edad
de la construcción. Con el uso de la construcción se presenta un desgaste que debe ser calculado

48
de acuerdo con la edad de la construcción y el tiempo esperado en dicha edificación. Se
denomina también depreciación por edad.

Íntimamente ligada con la anterior es la depreciación por estado de conservación. Dos

construcciones de la misma edad, que tendrían la misma depreciación física, pueden estar en
diferente estado de conservación o mantenimiento.

Se aplica también la depreciación funcional que corresponde a la inadecuación del inmueble a

las expectativas de uso que se requiere. Esta inadecuación puede provenir de un mal diseño que
no permita su funcionalidad actual. En las edificaciones viejas se presentan fallas en diseño para
los patrones actuales: falta de baño en la alcoba principal, cocinas con escasa funcionalidad,
ingreso a una alcoba a través de otra alcoba, ausencia de closet en las alcobas, espacios grandes
inútiles, un solo garaje en casas grandes antiguas, buhardillas sin escalera adecuadas. Esta
depreciación funcional también puede sobrevenir de materiales que ya no se usan o son
inadecuado. Está depreciación se denomina también depreciación por obsolescencia
entendiendo que “ob soleo” en latín significa “fuera de tiempo”, “fuera de costumbre”. Es una
edificación que tiene un diseño, acabados o funcionalidad que está fuera del momento o de la
costumbre habitacional actual.

8.4.2 Vida de las construcciones

Vida física: es el tiempo total que dura una construcción. Este período puede ser de varios siglos
de acuerdo con la calidad de los materiales. Los castillos europeos pueden tener 10 siglos o más
de acuerdo con la calidad de materiales con que se construyeron. Las edificaciones en América
datan de la Colonia y en su mayor parte han tenido que ser reconstruidas como monumentos
históricos. La vida física de las construcciones va hasta el momento de su ruina y puede superar
100 0 200 años con los materiales que se hacían en dicha época en nuestras ciudades.

Vida técnica o vida útil: es el período que dura una edificación para el uso económico que fue
construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su explotación como edificación.
Cuando se hace una casa se destina a la habitación de familias y tanto su uso como su
explotación es la vivienda familiar o el alquiler para dicho uso. Pero cuando la zona o la calle se
vuelven comerciales, carece de sentido continuar con el uso de vivienda y podría transformarse

49
en local comercial o en casa para oficinas. Así mismo es posible que la casa ya no tenga utilidad
mantenerla como edificación y dado el uso del sector sea más conveniente demolerla para dar
paso a un edificio nuevo. Su vida económica ha terminado y la construcción carece de valor,
adquiriéndolo el lote que servirá para el nuevo edificio.

En la siguiente tabla se puede observar la vida útil estimada de una edificación de conformidad
a su sistema constructivo:

Tabla 8. Vida útil estimada de una construcción

SISTEMA CONSTRUCTIVO VIDA ÚTIL (años)

Hormigón Armado Planificado (casa) 60
Hormigón Armado Planificado (edificios) 80
Hormigón Armado Planificado (edificios especiales) 100
Hormigón Armado SIN Planificar (Maestro Mayor) 50
Madera tratada 50
Madera sin tratamiento 40
Estructura Metálica en ampliaciones 50
Estructura de Steel Frame 50
Estructura Metálica en vivienda de hasta 3 pisos 60
Estructura metálica en galpones 50
Estructura metálica en edificios superiores a 3 pisos 80
Madera en ampliación 40
Muros portantes de adobe, tapial, ladrillo 80
Muros portantes de adobe 40
Muros portantes en hormi2 60
Muros portantes de hormigón armado 80
Mixtos madera y ladrillo o adobe o tapial 60
Mixtos madera y hierro 50
Mixtos hierro y hormigón armado (mediaguas) 40
Mixtos hierro y hormigón armado (casas) 60
Mixtos madera y hormigón armado (casas) 50
Mixtos hierro y hormigón armado (edificios) 80

8.4.3 Métodos de Depreciación

Existen múltiples métodos para estimar la depreciación de los inmuebles. No se debe confundir
la depreciación inmobiliaria con la depreciación contable o con fines fiscales que en general

50
tienen un fin diferente. Mientras la depreciación contable es acelerada a 20 años o menos con
el fin de aumentar los gastos y disminuir las utilidades para pagar menos impuestos, en la
depreciación inmobiliaria nos vamos a 60 o más años adaptándonos mejor a la realidad de las
edificaciones.

Los diferentes métodos buscan acercarse lo más posible a la verdadera realidad. Deben
aplicarse fórmulas matemáticas que tratan de acercarse al esquema real.

Existen métodos empíricos, métodos técnicos de depreciación física y métodos económicos de

depreciación. Entre los métodos empíricos están los que consideran que la propiedad bien
conservada mantiene su eficiencia y capacidad de renta sin importar la edad o estado de
conservación. Es un criterio erróneo que desconoce el castigo que da el mercado al uso y estado
de los inmuebles, tal como se aplica en maquinaria, equipos y vehículos.

Otros peritos utilizan la intuición para fijar arbitrariamente la depreciación, por simple
inspección ocular sin análisis ulterior. Durante una época se aplicó un método denominado de
la Suma de los dígitos anuales que consiste en considerar una serie de N fracciones, cuyo
denominador es la suma de 1 hasta N siendo la vida prevista para la propiedad. El numerador
de la fracción para cada año es la expectativa de vida restante o remanente. Este método ha
sido desechado porque tiene una acelerada depreciación al comienzo y pequeña al final.

Los métodos más empleados para la Depreciación de orden física se describen a continuación.

Método de la línea recta

Método de Párabola de Kuentzle
Método de Ross
Método de Heidecke para el estado de Conservación.

8.4.3.1 Método de la Línea Recta

Consiste en considerar la depreciación como función lineal de la edad del inmueble con variación
uniforme a lo largo de su vida útil. Denominado D a la depreciación en términos porcentuales

51
que se debe aplicar a la parte “depreciable”, E a la edad de la construcción y Vt a la vida técnica
o útil de la construcción, tendremos la siguiente ecuación o relación:

D = E/Vt

Puede verse en el gráfico siguiente, la depreciación en línea recta que inicia en 100%, el valor
depreciable (Vd) en el año en el cual Vn = Vd + Vr, o sea que el valor a nuevo (Vn) es igual al valor
depreciable (Vd) más el valor residual (Vr) al final de la vida útil. El Vd va disminuyendo de
acuerdo a la depreciación D de manera uniforme hasta llegar a un valor cero en el último año
de su vida útil, donde solo queda el valor residual. El valor en un momento dado (Vx) es el valor
depreciado en el año “x” donde tiene la edad “x”.

Gráfico 4. Método de la línea recta

Ejemplos

a) Utilizando vida técnica de 50 años, la depreciación a 10 años sería: D = 10/50 = 20%.

b) La depreciación a 20 años sería: D = 20/50 = 40%
c) La depreciación a 35 años sería: D = 35/50 = 70%

52
Como variante del método de línea recta existe la LINEA QUEBRADA, en el cual la vida útil es
subdividida en períodos en los cuales la depreciación se mantiene uniforme, pero variando de
un periodo a otro por la ocurrencia de hechos (reformas, desgastes graves) que pueden acelerar
o retardar la depreciación. Este método lo representamos en el gráfico siguiente, obsérvese que
el valor depreciable (Vd) desciende cada 5 años, de tal manera que entre los años 5 y 10 se
mantiene el valor en el 93% del valor con una depreciación igual del 7% para los 5 años. Así
sucesivamente cada 5 años. Si se hacen reformas la depreciación se podría retardar por unos
años más hasta caer al punto que debía tener de acuerdo con la línea recta. El valor residual
seguirá siendo el piso hasta donde se deprecia el bien inmueble.

Gráfico 5. Variante del método de la línea recta

Aun así, este método tiene el problema de que acelera mucho la depreciación en los años
iniciales y no se compadece con la realidad de los inmuebles que durante los primeros 10 o 15
años la verdadera depreciación es muy baja, ya que el uso y estado de conservación lo acercan

53
mucho al inmueble nuevo. Una vivienda u oficina de solo 3 años es prácticamente nueva y sería
mucho aplicarle la depreciación del 6% esperado según este método lineal.

8.4.3.2 Método Parabólico o de Kuentzle

Para tener un decrecimiento reducido en los primeros años, Kuentzle propone una ecuación y
línea parabólica que se presenta en el siguiente gráfico y corresponde a esta relación:

D = (E/Vt)2

Gráfico 6. Método de la parábola de Kuentzle

Ejemplos: Con vida técnica de 50 años analizaremos los mismos casos de la línea recta:

a) Edad: 10 años. D = (10/50)2 = 4%

b) Edad: 20 años. D = (20/50)2 = 16%
c) Edad: 35 años. D = (35/50)2 = 49%

54
Como se ve es mucho menos acelerada que la línea recta, pero para muchos peritos es
demasiado lenta en los primeros 20 años. Por ello Ross propone un método intermedio.

8.4.3.3 Método de Ross

Busca un promedio de los dos métodos anteriores con el fin de obtener una depreciación no tan
acelerada como la Línea Recta, ni tan lenta como el Método Parabólico de Kuentzle. Puede verse
en el gráfico siguiente que se trata de una depreciación intermedia entre los dos métodos
anteriores. Su ecuación sería:

D = [(E / Vt) + (E / Vt)2]0.5

Ejemplos: con la misma vida técnica y edad de los casos anteriores tendremos:

a) Edad 10 años: D = [20+4]0.5 = 12%

b) Edad 20 años: D = [40+16]0.5 = 28%
c) Edad 35 años: D = [70+49]0.5 = 59.5%

Gráfico 7. Método de Ross

55
Este método de Ross es el más recomendado en América y en Latinoamérica para los avalúos de
las construcciones usadas.

Con respecto a la línea recta uniforme, la depreciación de Ross es lenta en los primeros 10 o 20
años y acelerada en los últimos 20 años.

8.4.3.4 Depreciación por Estado de Conservación. Método de Heidecke

El método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción. Pero con la misma edad
es posible que una construcción esté mejor conservada que otra. El estado de conservación lo
verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se debe dejar llevar por las apariencias, ya que
existen elementos constructivos que inducen a pensar que la construcción está en grave
deterioro y solamente se trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de
construcción o reparación nos puede indicar cómo calificar una construcción usada:

a) REPARACIONES MENORES: estas reparaciones consisten en la pintura general, en el

arreglo de la fachada (si son casas), enchapes de baño y cocinas, estado de los pisos
(enchapes o madera, tapete, etc.), humedades, impermeabilización de cubiertas,
arreglo de equipos de cocina o electrodomésticos incluidos en el inmueble.
b) REPARACIONES MEDIANAS: Se trata de instalaciones hidráulicas, sanitarias o eléctricas.
Reparaciones de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos sanitarios y de
cocina. Cambio de enchapes de baños y cocinas. Severas filtraciones de humedades o
en la cubierta. Cambio de algunos muros o enlucidos.
c) REPARACIONEDS IMPORTANTES: Se trata de daños en la cubierta o en la estructura y
cimentación de la edificación. Rehacer la mampostería o muros. Cambio total de las
instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimentación, hundimiento de pisos o
peligros en la estructura.

Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por mal estado de conservación.
Esta depreciación se añade a la depreciación por edad encontrada por el método de Ross.

56
 Tabla 9. TABLA DE HEIDECKE
ESTADO
CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFICIENTE
(CALIFICACIÓN)
1 Nuevo, no requiere reparación Optimo 0.00
1.5 Muy bueno 0.03
2 Requiere reparaciones de poca importancia Bueno 2.52
2.5 Intermedio 8.09
3 Necesita reparaciones sencillas Regular 18.10
3.5 Deficiente 33.20
4 Necesita importantes reparaciones Malo 52.60
4.5 Muy malo 72.20
5 Para demolición Sin valor 100.00

8.4.3.5 Métodos Económicos de Depreciación

El ingeniero Helio de Caires presenta en el Manual de Avalúos del IBAPE otros métodos de
depreciación denominados Económicos, los cuales se presentan a continuación:

El método del fondo de amortización. - Considerad el edificio como un capital que debe
recuperarse al final de la vida técnica. Esa recuperación se hace acumulando en cuotas anuales
iguales colocadas a interés compuesto constituyendo un fondo ficticio de amortización. Así el
monto acumulado hasta una determinada fecha, anterior al término de la vida útil indica la
depreciación esperada en esa fecha. Una anualidad de A pesos colocados a una tasa de I
intereses compuestos al final de N años debe producir un monto M que permita recuperar el
inmueble. Se aplica en esto las fórmulas financieras del PMT o “capital recovery factor” de tal
manera que el mismo monto anual puesto a una determinada tasa de interés obtenga un Valor
Futuro igual al Valor Inicial de la Construcción.

El método del montante actual (Present worth depreciation principle). - es un método que se
basa en estudios de Marston y Agg y se fundamenta en estos principios:

a) La disminución del valor de una propiedad durante su vida útil, está acompañada por el
decrecimiento de su renta futura, y

57
 b) El valor de una propiedad en cualquier época de su vida útil está dado por el valor en
determinada fecha de la probable renta futura. Así el principio considera que el valor
actual de un servicio futuro o de una renta futura, es menor que el actual y esa diferencia
aumenta con el tiempo. Aunque la renta futura sea normalmente variable, es
conveniente estimarla como uniforme, considerándola constituida de dos partes, una
que llamaríamos rendimiento que sería decreciente, y otra constituida por la
depreciación y que sería creciente.

Para visualizar estos métodos económicos presentamos el gráfico del ingeniero de Caires (Ver
gráfico siguiente) en donde se puede comprobar que, tanto para el método del fondo de
amortización como el método del montante presente o actual, hay una curva para cada par de
variables: la tasa y la vida útil. En este gráfico se compara con el método de la línea recta, que
corresponde a igualar a cero las tasas de amortización o de renta de los dos métodos. En general
estas depreciaciones se aceleran más que el método de Ross y pueden superar la aceleración de
la depreciación parabólica de Kuentzle cuando se trata de tasas altas y vida útil de 80 años.

Gráfico 8. Métodos económicos de depreciación

58
8.4.3.6 Tablas de Fitto y Corvini

Las tablas de Fitto y Corvini son de mucha utilidad para los avaluadores, estás combinan las
depreciaciones de Ross y Heidecke, tanto por edad como por estado de conservación y nos
evitan los cálculos matemáticos. Es muy importante destacar que las tablas no presentan la
edad, sino edad en porcentaje de vida. En la columna de la izquierda no se refiere a la edad sino
a la edad sobre la vida técnica. Insistimos en ello porque muchos avaluadores que no prestan
atención buscan una edificación de 20 años al frente del número 20, y olvidan que deben dividir
por la vida técnica para hallar el número. En este caso si la vida técnica esperada es 50 debemos
buscar al frente de 20/50 = 40. Frente a dicho número se presentan las columnas encabezadas
por la calificación de Heidecke que indica el estado de conservación.

Por ejemplo, si la edificación tiene 15 años con vida técnica de 50 años y se encuentra en estado
bueno (calificación 2) la depreciación será 15/50=30. Al frente de 30 y debajo de 2 está la
depreciación de 21.53%.

Tabla 10. FITTO Y CORVINI

DEPRECIACIÓN TOTAL DE UNA CONSTRUCCIÓN EN % DE SU VALOR A NUEVA,

CONSIDERANDO SU EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN
Edad en %
1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5
de la vida
0 0.00 0.05 2.50 8.05 18.10 33.20 51.60 75.10 100
1 0.50 0.55 3.01 8.55 18.51 33.54 52.84 75.32 100
2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.94 33.89 53.09 75.45 100
3 1.54 1.57 4.03 9.51 19.37 34.23 53.34 75.58 100
4 2.08 2.11 4.55 10.00 19.80 34.59 53.59 75.71 100
5 2.62 2.65 5.08 10.50 20.25 34.95 53.94 75.85 100
6 3.10 3.21 5.62 11.01 20.70 35.32 54.11 75.99 100
7 3.74 3.77 6.17 11.53 21.17 35.70 54.38 76.13 100
8 4.32 4.35 6.73 12.06 21.64 36.09 54.65 76.27 100
9 4.90 4.93 7.30 12.60 22.12 36.43 54.93 76.41 100
10 5.50 5.53 7.88 13.15 22.60 36.87 55.21 76.56 100

59
11 6.10 6.13 8.47 13.70 23.10 37.27 55.49 76.71 100
12 6.72 6.75 9.07 14.27 23.61 37.68 55.78 76.86 100
13 7.34 7.37 9.88 14.84 24.12 38.10 56.08 77.02 100
14 7.99 8.00 10.30 15.42 24.53 38.51 56.38 77.18 100
15 8.62 8.65 10.93 16.02 25.16 38.95 56.69 77.34 100
16 9.29 9.30 11.57 16.62 25.70 39.39 57.00 77.50 100
17 9.94 9.97 12.22 17.23 26.25 39.84 57.31 77.66 100
18 10.62 10.64 12.87 17.85 26.80 40.29 57.63 77.83 100
19 11.30 11.33 13.54 18.48 27.36 40.75 57.96 78.00 100
20 12.00 12.01 14.22 19.12 28.93 41.22 58.29 78.17 100
21 12.70 12.73 14.91 19.77 28.51 41.69 58.62 78.35 100
22 13.42 13.44 15.60 20.42 29.09 42.16 58.96 78.53 100
23 14.14 14.17 16.31 21.09 29.68 42.85 59.30 78.71 100
24 14.92 14.90 17.03 21.77 30.28 43.14 59.85 78.89 100
25 15.62 15.65 17.75 22.45 30.89 43.64 60.00 79.07 100
26 16.33 16.40 18.49 23.14 31.51 44.14 60.36 79.26 100
27 17.14 17.17 19.23 23.85 32.14 44.65 60.72 79.45 100
28 17.92 17.95 19.99 24.56 32.78 45.17 61.09 79.64 100
29 18.70 18.73 20.75 25.28 33.42 45.69 61.46 79.84 100
30 19.50 19.52 21.53 26.01 34.07 46.22 61.84 80.04 100
31 20.30 20.33 22.31 26.75 34.73 46.76 62.22 80.24 100
32 21.12 21.15 23.11 27.50 35.40 47.31 62.61 80.44 100
33 21.94 21.97 23.90 28.26 36.07 47.86 63.00 80.64 100
34 22.78 22.80 24.73 29.03 36.76 48.42 63.40 80.85 100
35 23.62 23.64 25.55 29.80 37.45 48.98 63.80 81.06 100
36 24.48 24.50 26.38 30.59 38.15 49.55 64.20 81.27 100
37 25.34 25.34 27.23 31.38 38.86 50.13 64.61 81.48 100
38 26.22 26.24 28.08 32.19 39.57 50.71 65.03 81.70 100
39 27.10 27.12 28.94 33.00 40.30 51.30 65.45 81.92 100
40 28.00 28.02 29.81 33.82 41.03 51.90 65.87 82.14 100
41 28.90 28.92 30.70 34.66 41.77 52.51 66.30 82.37 100
42 29.82 29.84 31.59 35.50 42.52 53.12 66.73 82.60 100

60
43 30.74 30.76 32.49 36.35 43.28 53.74 67.17 82.83 100
44 31.68 31.70 33.40 37.21 44.05 54.36 67.61 83.06 100
45 32.62 32.64 34.32 38.08 44.82 54.99 68.06 83.29 100
46 33.58 33.60 35.25 38.95 45.60 55.63 68.51 83.53 100
47 34.54 34.56 36.19 39.84 46.39 56.23 68.97 83.77 100
48 35.52 35.54 37.14 40.74 47.19 56.93 69.43 84.01 100
49 36.50 36.52 38.10 41.64 48.00 57.59 69.90 84.25 100
50 37.50 37.52 39.07 42.56 48.81 58.25 70.37 84.50 100
51 38.50 38.52 40.05 43.48 49.63 58.92 70.85 84.75 100
52 39.52 39.53 41.04 44.41 40.46 59.60 71.33 85.00 100
53 40.54 40.56 42.04 45.35 51.30 60.28 71.82 85.25 100
54 41.58 41.59 43.05 46.30 52.15 60.97 72.31 85.51 100
55 42.62 42.64 44.07 47.26 53.01 61.67 72.80 85.77 100
56 43.68 43.69 45.10 48.24 53.87 62.39 73.30 86.03 100
57 44.74 44.76 46.14 49.22 54.74 63.09 73.81 86.29 100
58 45.82 45.83 47.19 50.20 55.62 63.81 74.32 86.56 100
59 46.90 46.92 48.25 51.20 56.51 64.53 74.83 86.83 100
60 48.00 48.01 49.32 52.20 57.41 65.26 75.35 87.10 100
61 49.10 49.12 50.39 53.22 58.32 66.00 75.87 87.38 100
62 50.22 50.23 51.47 54.25 58.23 66.75 76.40 87.66 100
63 51.34 51.26 52.57 55.28 60.15 67.50 76.94 87.94 100
64 52.48 52.49 53.68 56.32 61.08 68.26 77.48 88.22 100
65 53.62 53.64 54.80 57.38 62.02 69.02 78.02 88.50 100
66 54.78 54.79 55.93 58.44 62.96 69.79 78.57 88.79 100
67 55.94 55.95 57.06 59.51 63.92 70.57 79.12 89.08 100
68 57.12 57.13 58.20 60.59 64.88 71.36 79.63 89.37 100
69 58.30 58.31 59.36 61.68 65.05 72.15 80.24 89.66 100
70 59.50 59.51 60.52 62.78 66.83 72.95 80.80 89.96 100
71 60.70 60.71 61.70 63.88 67.82 73.75 81.37 90.26 100
72 61.92 61.93 62.88 65.00 68.81 74.56 81.95 90.56 100
73 63.14 63.15 64.08 66.13 69.81 75.38 82.53 90.85 100
74 64.38 64.39 65.28 67.27 70.83 76.21 83.12 91.17 100

61
75 65.62 65.63 66.49 68.41 71.85 77.04 83.71 91.47 100
76 66.88 66.89 67.71 69.57 72.87 77.88 84.30 91.78 100
77 68.14 68.15 68.95 70.73 73.91 78.72 84.90 92.10 100
78 69.42 69.43 70.19 71.90 74.95 79.57 85.50 92.42 100
79 70.70 70.71 71.44 73.08 76.01 80.43 86.11 92.74 100
80 72.00 73.00 72.71 74.28 77.07 81.30 86.73 93.00 100
81 73.30 73.31 73.98 75.48 78.14 82.17 87.35 93.38 100
82 74.62 74.82 75.26 76.07 79.21 83.05 87.97 93.70 100
83 75.94 75.95 76.56 77.89 80.30 83.93 88.60 94.03 100
84 77.48 77.28 77.85 79.12 81.39 84.82 89.23 94.36 100
85 78.62 78.63 79.16 80.35 82.49 85.72 89.87 94.70 100
86 79.98 79.98 80.48 81.60 83.60 86.63 90.51 95.04 100
87 81.34 81.35 81.82 82.85 84.72 87.54 91.16 95.38 100
88 82.72 82.73 83.16 84.12 85.85 88.46 91.81 95.72 100
89 84.10 84.11 84.51 85.39 86.93 89.38 92.47 96.05 100
90 85.50 85.50 85.87 86.67 88.12 90.31 93.13 96.40 100
91 86.90 86.90 87.23 87.96 89.27 91.25 93.79 96.75 100
92 88.32 88.32 88.61 89.26 90.43 92.20 94.46 97.10 100
93 89.74 89.74 90.00 90.57 91.57 93.15 95.14 97.45 100
94 91.18 91.18 91.40 91.89 92.77 94.11 95.82 97.01 100
95 92.62 92.62 92.81 93.22 93.96 95.07 96.50 98.17 100
96 94.08 94.08 94.93 94.56 95.15 96.04 97.19 98.53 100
97 95.54 95.54 95.66 95.61 95.35 97.02 97.89 98.89 100
98 97.02 97.02 97.10 97.26 97.56 98.01 98.59 98.26 100
99 98.50 98.50 98.54 99.63 98.78 99.00 99.29 99.63 100
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

62
9. EL MÉTODO RESIDUAL O DE POTENCIAL DE DESARROLLO

En este método se trata sobre el procedimiento para llegar al valor del lote a partir del precio
total del inmueble, reduciendo el costo de la construcción, o sea encontrando el lote urbanizado
como residuo, razón por la cual se llama Método Residual.

El método también permite determinar el valor de las ventas y aplicando un factor de incidencia
de la tierra se puede calcular el valor máximo que soportaría el lote. En este caso se deduce el
valor del lote por el Potencial de Desarrollo que podría tener de acuerdo con las normas o
reglamentación urbana.

El Método Residual en los ejercicios de valoración se divide en Método Residual Estático y

Método Residual Dinámico. El Método Dinámico utiliza flujos de fondos del negocio
inmobiliario, del hotel, del centro comercial o del inmueble productor de renta que se valora.
Proyecta ingresos y egresos en el tiempo y los trae a una tasa de valor presente. Estima la utilidad
del inversionista o promotor mediante la aplicación de una TIR (Tasa Interna de Retorno) y lo
que resta en Valor Presente corresponde al valor del terreno. Este método es de más difícil
aplicación y tiene los problemas de la determinación del periodo y la tasa de capitalización. Es
conveniente utilizarlo en inmuebles-negocio tales como hoteles, estaciones de servicio, centros
comerciales, etc.

El método residual estático se acomoda mejor a los datos disponibles del avaluador y es mejor
para lotes de viviendas, oficinas y bodegas industriales.

Para aplicar el método el avaluador debe conocer muy bien al sector de la construcción y estar
bien enterado de los ciclos económicos para aplicar el Método Residual. Pero el resultado es
mejor que el Método Comparativo que puede inducir a muchos errores cuando no hay
transacciones comparables.

La clave es conocer qué nos permite la norma (Reglamentación urbana), como se aplica la norma
(arquitectura), cuáles son los costos de construcción (presupuestos de edificación), a cómo se
puede vender (conocimientos inmobiliarios) y cual puede ser la utilidad esperada (estudio de

63
factibilidad). Es pues un estudio interdisciplinario que requiere mucha información y
conocimientos.

El procedimiento que se debe seguir es el siguiente:

9.1 Técnica Inductiva

1. Con base a las normas identificar el área máxima construible.

 Se determina el terreno neto urbanizable.

 Se conocen los aislamientos laterales, posterior y retiro o antejardín
anterior.
 Se halla el Índice de ocupación IO máximo aceptable
IO = Área construida en primer piso/ Área del terreno urbanizado
 Se define la altura o número de pisos construible. Debe tenerse en
cuenta si se trata de pisos útiles o pisos para equipamiento comunal.
 El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el Índice de
Ocupación (IO) al terreno, se multiplica por el número de pisos. El
resultado es el área construida total sin incluir sótanos.
 El área total construida se puede multiplicar por K y se obtiene el área
útil vendible.

Tabla 11. Valores de K (Área útil vendible)

Descripción Valor de K
Vivienda popular 0.9
Vivienda media baja 0.9
Vivienda media 0.85
Vivienda media alta 0.85
Vivienda alta 0.8
Oficinas rango medio 0.8
Oficinas rango alto 0.75
Vivienda unifamiliar 1
Bodegas 1

64
 2. Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto multiplicando el área útil vendible
por el precio por m2 esperado de ventas según el mercado actual. Puede hacerse el
cálculo por usos: locales, oficinas, vivienda, garajes cubiertos.

3. Se define un rango para el factor “alfa” o incidencia del suelo en el proyecto. Debe
tenerse en cuenta que “alfa” disminuye de acuerdo al estrato y es inverso a la cantidad
de construcción. En los estratos bajos “alfa” vale menos. En los altos índices de
construcción “alfa” vale menos. Asimismo, en las oficinas, locales y bodegas, “alfa” vale
más que en la vivienda.

Ejemplo: Si un terreno vale 100 y encima se hace un proyecto que se vende en 1000, la
incidencia (FACTOR ALFA) sería 10%.

4. Se aplica el resultado de “Alfa” a valor esperado de las ventas. Este será el valor máximo
aceptable por la demanda para el lote urbanizado.

V = α * K * P * IC
En donde:
V: valor del terreno por m2 urbanizado
α: factor alfa
K: porcentaje vendible o área útil construida
P: precio de venta por m2 útil construido.
IC: Índice de construcción.

Ejemplo: ¿Cuál será el valor máximo aceptable por un terreno de 800 m2, que tiene un índice
de ocupación según normas de 45%, altura máxima por normas de 7 pisos (K=0.8), precio
vendible de la zona a USD $960/m2?

Área construida máxima: 800 m2 * 0.45 * 7 = 2520 m2.

Área útil vendible: 2520 m2 * 0.8 = 2016 m2.
Valor de ventas: USD $960/m2 * 2016 m2 = USD $1,935,360.00 (Este dato incluye garajes)
Rango de incidencia “alfa”: entre 0.14 y 0.17. Aplicaremos 0.155

65
Valor máximo del terreno: 0.155 * USD $$1,935,360.00 = USD $299,980.00
Precio unitario máximo del terreno: USD $299,980.00/ 800 m2 = USD $374.98/m2

9.2 Técnica Deductiva

Es necesario complementar el análisis del método residual hecho por el procedimiento anterior,
ya que el valor de “alfa” puede ser difícil de obtener. Entonces se puede aplicar el procedimiento
que utiliza el constructor para hacer su análisis de factibilidad económica con el fin de
determinar si justifica comprar el terreno al precio que se le solicita.

Para ello debemos partir del conocimiento de los costos de construcción a nuevo. Se establece
el área total construible, el costo de la construcción partiendo del costo directo y demás costos
indirectos y se compara con el valor esperado de ventas. La diferencia entre costos totales y
ventas totales se denomina MARGEN DE OPERACIÓN. Este margen incluye el valor del lote
urbanizado y la utilidad del constructor.

Normalmente los Costos Totales de un proyecto oscilan entre el 65% y 75% del valor de ventas,
por lo cual el margen oscila entre el 25% y 35% de las ventas. Si este margen se divide en dos,
entre el aportante del capital o constructor y el lote o dueño de la tierra, la incidencia del lote
estaría entre 12.5% y 17.5%.

Ejemplo: Para desarrollar un ejemplo con el concepto del margen del constructor, podemos
partir del ejemplo anteriormente descrito.

¿Cuál será el valor máximo aceptable por un terreno de 800 m2, que tiene un índice de
ocupación según normas de 45%, altura máxima por normas de 7 pisos (K=0.8), precio
vendible de la zona a USD $960/m2?

Área construida máxima: 800 m2 * 0.45 * 7 = 2520 m2.

Área útil vendible: 2520 m2 * 0.8 = 2016 m2.
Valor de ventas: USD $960/m2 * 2016 m2 = USD $1,935,360.00 (Este dato incluye garajes)
Costo de la construcción: Costo directo = USD $432/m2.
Multiplicador del costo: 1.45 (Se lo obtiene con la siguiente tabla).

66
Tabla 12. Multiplicador del costo directo para llegar al costo total de la construcción
DESCRIPCIÓN COSTO DIRECTO MULTIPLICADOR DEL COSTO DIRECTO PARA
LLEGAR AL COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN
Vivienda Popular (VIS) 1.3
Vivienda Media 1.35
Vivienda Media Alta 1.4
Vivienda Alta 1.45
Oficinas rango medio 1.4
Oficinas rango alto 1.5
Bodegas 1.4

Tabla 13. Costo total de la construcción

COSTO PONDERACIÓN
Costo Directo 45%
Costo Indirecto 8%
Costos Generales 7.5%
Costos Financieros 10%
Costo Total de Construcción 71%
Lote Urbanizado 14%
Utilidad 15%
Precio Venta 100%

Costo Total: USD $432 * 1.45 = USD $626.4/m2.

Costo Total de construcción: USD $626.4/m2 * 2520m2 = USD $1,578.528.00
Margen operacional: Valor de las ventas – costo de la construcción
Margen operacional = USD $1,935,360.00 - USD $1,578.528.00 = USD $356,832.00
Utilidad esperada: 15% = USD $356,832.00 * 0.15 = USD $53,524.80
Valor esperado del lote: USD $356,832.00 - USD $53,524.80 = USD $303,307.20
Valor esperado del lote: USD $303,307.20/800 m2 = USD $379.13/m2

67
10. Factor de comercialización (Tercer componente)
Es el tercer componente a considerar para realizar el avaluó de un bien inmueble. La suma del
lote y de la construcción nueva o usada, permiten determinar el VALOR FÍSICO o VALOR
INTRÍNSICO de un inmueble urbano. Pero para determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de
un tercer componente que se denomina FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o comercialidad), ya
que el mercado puede estar en condiciones de pagar una cifra mayor que el Valor Físico o una
cifra menor. Los aspectos comerciales que se analizan para determinar su valor son los
siguientes:

10.1. Factores Nacionales Generales

10.1.1. Situación política y económica del país
0.96 de tener problemas políticos o económicos.
0.98 si la situación es estable con tendencia negativa.
1.00 si la situación del país es totalmente estable.
1.02 si la situación es estable con tendencia positiva.
1.04 si las condiciones del país son positivas para el crecimiento e inversión.

10.1.2. Situación política y económica del Cantón

0.96 de tener problemas políticos o económicos.
0.98 si la situación es estable con tendencia negativa.
1.00 si la situación del cantón es totalmente estable.
1.02 si la situación es estable con tendencia positiva.
1.04 si las condiciones del cantón son positivas para el crecimiento e inversión.

10.2. Factores del sector o entorno inmediato

10.2.1. Servicios públicos: (Energía Eléctrica, Agua Potable, Telefonía, Alcantarillado)
1.00 si tiene todos los 4 servicios.
0.99 si tiene solo 3 servicios.
0.98 si tiene solo 2 servicios.
0.97 si tiene solo 1 servicio.
0.96 si no tiene ningún servicio.

68
10.2.2. Calidad de las vías
0.95 si son intransitables.
0.96 si son de tierra.
0.97 si son lastradas en mal estado.
0.98 si son empedradas o lastradas en buen estado.
0.99 si son adoquinadas o asfaltadas en caso de no tener aceras y bordillos.
1.00 si son adoquinadas o asfaltadas con aceras y bordillos.

10.3. Estrato socio económico

0.97 favelas o suburbios.
0.98 barrios populares.
0.99 clase media baja.
1.00 clase media.
1.01 clase media alta.
1.02 clase alta.
1.03 barrios elitistas.

10.4. Cercanía a equipamientos urbanos. Establecimientos de salud, instituciones educativas,

zonas comerciales, áreas verdes y de recreación públicas.
0.80 a más de 10km
0.84 a más de 8km
0.88 a más de 6km
0.92 a más de 4km
0.96 a más de 2km
1.0 a 1km a la redonda
1.01 a menos de 500m
1.02 más de 2 equipamientos a menos de 200m
1.03 más de 2 equipamientos a menos de 100m

10.5. Transporte público

0.98 si el transporte pasa a más de 1km
0.99 a más de 500m
1.00 a 200m

69
1.01 a una cuadra
1.02 en frente

10.6. Posibilidades de estacionamiento

Tabla 14. Factor por estacionamiento
Parqueo Parqueo Parqueo en la Parqueos FACTOR
propio NO propio vía públicos a
suficiente suficiente 200m
NO NO NO NO 0.92
NO NO SI NO 0.93
NO NO NO SI 0.94
NO NO SI SI 0.95
SI NO NO NO 0.96
SI NO SI NO 0.97
SI NO NO SI 0.98
SI NO SI SI 0.99
SI NO NO 1.00
SI SI NO 1.01
SI SI SI 1.02

10.7. Polución ambiental y acústica

0.96 si la contaminación es alta
0.98 si existe contaminación notoria
1.00 si la contaminación está dentro de parámetros normales
1.02 si la contaminación es mínima
1.04 si no existe contaminación

10.8. Consolidación del sector

0.98 consolidado hasta un 25%
0.99 consolidado hasta un 50%
1.00 consolidado hasta un 75%
1.01 consolidado hasta un 95%
1.02 consolidado al 100%

70
10.9. Factores propios del inmueble
10.9.1. Demanda del inmueble
0.96 sin demanda
0.98 demanda baja
1.00 demanda media
1.02 demanda media alta
1.04 demanda alta

10.9.2. Mejor Uso del Suelo

0.96 si el uso del inmueble es prohibido en el sector
0.98 si el uso del inmueble no es adecuado al uso del suelo permitido
1.00 si el uso del inmueble es adecuado al uso del suelo permitido
1.02 si el uso del inmueble es óptimo al uso del suelo permitido

10.9.3. Ubicación en altura

0.98 si la ubicación del inmueble no es el adecuado según su uso
1.00 si se considera que no es influyente
1.02 si la ubicación en altura es importante
1.04 si la ubicación en altura es muy importante
1.04 si la ubicación en altura es extraordinaria

10.9.4. Legalidad de la construcción

0.94 si es construcción informal sin ningún tipo de asesoría técnica
0.96 si es construcción informal con algún tipo de asesoría técnica
0.98 si tiene planos arquitectónicos aprobados, pero no permiso de construcción
1.00 si tiene todos los documentos en regla

10.9.5. Retiros según Zonificación

1.00 si cumple con los retiros de la zonificación del inmueble
0.96 si no cumple con los retiros de la zonificación del inmueble

10.9.6. Número de Pisos permitidos

1.00 si cumple con los retiros de la zonificación del inmueble

71
0.96 si no cumple con los retiros de la zonificación del inmueble

10.9.7. Circulación y funcionalidad

1.02 si son óptimas en el inmueble
1.00 si funcionan bien
0.98 si no son adecuadas

10.9.8. Iluminación y ventilación

1.02 si son óptimas en el inmueble
1.00 si funcionan bien
0.98 si no son adecuadas

10.9.9 Servicios Complementarios

0.96 si debería tener servicios complementarios y no los tuviera
0.98 tiene servicios complementarios, pero no son suficientes
1.00 no lo necesita o son suficientes
1.01 si son más de los suficientes
1.03 si son de tipo alto
1.05 si son de lujo

10.9.10 Facilidad de alquiler

1.02 Fácil de alquilar (en menos de dos semanas)
1.00 Facilidad media (hasta cuatro semanas para alquilar)
0.98 Difícil de alquilar (más de cinco semanas para alquilar)

10.9.11 Riesgo estructural

1.0 No se evidencia ningún riesgo
0.8 Se evidencia un riesgo leve que permita reparación.
0.7 Se evidencia un riesgo importante que permita reparación.
0.6 Se evidencia un riesgo muy importante que permita reparación.
0.5 Se evidencia un riesgo eminente que permita reparación.
0.00 Riesgo estructural irreparable (edificación para derrocar).

72
11. INFORME DE TASACIÓN
11.1 Mediciones a realizar

El informe inicia desde la visita decampo en la que realizamos distintas mediciones y observamos
tanto las características del inmueble como el entorno del mismo todos estos detalles son los
que nos ayudaran a realizar una tasación precisa razón por la cual el equipo mínimo
indispensable deberá ser:

Cámara Fotográfica
Decámetro o puntero láser
Libreta de apuntes o una ficha de visita
GPS o Navegador

Dentro de las funciones que realiza un tasador es la verificación de la información y

levantamiento de la misma en caso de no existir un respaldo ya sea para ser mencionado en el
informe sea o no que sea tomado en cuenta dentro de nuestro avalúo.

Por lo tanto, el técnico deberá realiza una medición de los linderos (en caso de que las
extensiones fueren demasiado extensas se podrá estimar a través del uso de información
cartográfica o apreciación del técnico en dicho caso deberá ser mencionado en el informe). Las
edificaciones deben ser medidas por su perímetro exterior en caso de no ser posible se podrá
realizar dichas mediciones desde el interior tomando en cuenta el espesor de las paredes, se
deberá considerar los volúmenes con mayor altura o número de pisos, sistemas constructivos
diferentes, vida útil y acabados.

No hay que olvidar que la información levantada de los linderos debe ser comparada con la que
conste en la escritura debido a que este es el único documento que da fe a la tenencia legal de
la propiedad.

73
11.2 Contenido del informe

Los resultados de la tasación de un bien inmueble se deben expresar en un informe.

Dependiendo de la institución a la cual se lo va a presentar, existe cierta variación en su formato
y estructura, pero en términos generales es el siguiente:

Datos Generales:
 Solicitante (institución)
 Funcionario
 Cliente (prestamista u otro)
 Propietario del inmueble (prestamista, garante o vendedor)
 Finalidad legal del informe
 Fechas de solicitud, inspección y entrega de informe
 Cédula de ciudadanía, teléfonos, e-mail, etc.

Datos de Ubicación:
 Provincia
 Cantón
 Parroquia
 Sector o barrio
 Dirección exacta (vía principal, nomenclatura e intersección)
 Latitud y longitud
 Plano, mapa o croquis de ubicación
 Datos de Propiedad y adquisición:
 Tipo de escritura
 Otorgada por
 A favor de
 Fecha de escritura
 Notaría
 Fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad
 Gravámenes vigentes
 Linderos y superficie

74
Entorno e infraestructura:
 Hitos y equipamiento urbano
 Tipo de vías (calzada, aceras y bordillos)

Infraestructura disponible
 Agua potable
 Alcantarillado
 Energía eléctrica
 Transporte
 Recolección de basura
 Red telefonía fija

Contaminación y/o Riegos naturales o físicos

Descripción del bien en estudio

 Áreas comunales o Servicios propios del inmueble (sala, comunal, canchas,
parqueaderos de visitas, jardines, etc.)
 Seguridad contra delitos
 Seguridad contra incendios
 Zonificación municipal y Uso del Suelo (cumplimiento)
 Descripción detallada del sistema constructivo e instalaciones (considerar el estado y
mantenimiento)
 Descripción detallada de los acabados (considerar el estado y mantenimiento)
 Descripción detallada de las relaciones funcionales o espaciales
 Esquema gráfico (solo de ser necesario)

Registro fotográfico
 Vista de la vía de acceso
 Vista del ingreso principal
 Vistas de fachadas
 Vistas interiores
 Detalles o linderos en caso de terrenos.

75
Tasación del inmueble:
 Metodología aplicada
 Referencias similares en el Mercado de Venta
 Tabla de resultados del cálculo del terreno
 Tabla de resultados de la edificación
 Valor de Reposición
 Valor Comercial o Razonable
 Valor de Oportunidad o Liquidez

Explicaciones y comentarios

Firma de responsabilidad

76
12. EJERCICIOS PRÁCTICOS
12.1 ESTUDIO DE CASO Nro. 1: AVALÚO DE VIVIENDA (SE TOMA COMO MUESTRA PARA EL
MÉTODO COMPARATIVO LOTES BALDÍOS DEL SECTOR)

Se pide realizar el avalúo de una vivienda ubicada en el sector Las Pitas en la calle El Telégrafo
entre Agustín Aguirre y El Universo, la cual se encuentra construida sobre un lote de 180m2 con
10m de frente y 18m de fondo.

Gráfico A1. Ubicación de la vivienda a avalúar

El inmueble está constituido por una construcción de dos plantas de hormigón armado más
terraza, conformada de la siguiente manera:

GARAJE: Garaje con piso de cemento de 38.66 m2

PLANTA BAJA: Conformada por un departamento grande. - Compuesto por sala-comedor,
cocina, un baño, un yacusi sin funcionar, y cinco dormitorios. Área 156.75 m2
PLANTA ALTA: Está conformada por un departamento en construcción, compuesto por una sala,
comedor, cocina, dos dormitorios y un baño. Área 159.04m2
TERRAZA: Sobre una parte de la terraza, existe una construcción tipo media agua de estructura
metálica con duratecho y claraboyas de 51.50 m2, además, una lavandería de cemento.

77
12.1.1 Aplicación del Método comparativo

Para determinar el valor del terreno se aplica el método comparativo, por lo que, en relación
con los estudios de mercado locales, los pasos a seguir en la ejecución del método, serán:

 Estudio de mercado: Recolección de información de inmuebles de similares

características cualitativas y económicas del objeto a tasar. Debiéndose delimitar un
número de mínimo de muestras corrigiendo o desechando las desviaciones producidas
por precios anormales o datos no comparables en función al propósito del avaluó.

 Seleccionar de la información obtenida, un mínimo de tres muestras (Pueden ser

viviendas similares o terrenos baldíos), las cuales se presenta a continuación:

Tabla. Terrenos baldíos de muestra para aplicar el método comparativo

DIRECCIÓN PRECIO ÁREA OBSERVACIONES
1. Calles El Telégrafo y Agustín Aguirre $48,000.00 180.00 m² Terreno baldío cercano
(Llamada telefónica al
propietario y visita al
sitio).
2. Calles El Telégrafo y El Espectador, esquina $54,000.00 247.00 m² Terreno baldío cercano
(Llamada telefónica al
propietario y visita al
sitio).
3. Calle El Telégrafo y Agustín Aguirre $37,000.00 180.00 m² Terreno baldío cercano
(Vendido).

Gráfico A2. Ubicación de los terrenos baldíos de referencia o de muestra.

78
  Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del inmueble
objeto de tasación.

Para ejecutar la homogeneización vamos aplicar los factores explicados en el presente manual
o guía de estudio, para esto nos apoyaremos en las hojas de cálculo que se encuentran en el
archivo denominado “Plantilla 1 para avalúo de vivienda”, que se descarga a través de la
plataforma educativa del presente curso.

Gráfico A3. Plantilla en Excel para realizar el avalúo de la vivienda.

El archivo en la parte inferior de la pantalla, presenta las siguientes hojas:

 M. COMPARATIVO. – Permite aplicar el método comparativo.

 M. COSTO. – Permite aplicar el método del costo o de reposición (Trabaja
conjuntamente con la hoja DEPRECIACIÓN).
 F. COMERCIALIZACIÓN. – Permite definir el factor de comercialización.
 RESUMEN TASACIÓN. – Presenta el avalúo de la vivienda.

Para ejecutar el método comparativo vamos a trabajar con la hoja “M. COMPARATIVO”,
cumpliendo el siguiente procedimiento.

NOTA: Ingresar la siguiente información en las celdas de color amarillo

(Favor no ingresar información en las otras celdas).
1. En base a un estudio de la zona, ingresar la información del lote tipo mínimo y máximo:

79
Gráfico A4. Ingresar datos del lote Tipo del sector

2. Ingresar los datos del lote a avaluar (Dirección, teléfono, frente, fondo, área, % de
pendiente hacia arriba o hacia abajo, Tipo de Lote (Para este ejercicio es MEDIANERO),
Definir si todos los lotes poseen la misma infraestructura (Para este ejercicio se va a
escoger “SI”; Si la respuesta es “SI” el Factor de infraestructura es igual a 1; Si la
respuesta es “NO” se debe escoger los factores de Vías, Telecomunicaciones, Energía
eléctrica, Agua potable, Alcantarillado, Transporte Público, Recolección de basura), y
finalmente definir el Factor de ubicación en base a lo explicado en la presente guía de
estudio. En los siguientes gráficos se detalla la explicación de la información ingresada:

Gráfico A5. Ingresar datos del terreno a avaluar. Dirección y teléfono, frente, fondo, área y
pendiente.

Gráfico A6. Ingresar el tipo del lote (En este ejercicio el terreno es medianero)

80
Gráfico A7. Para este ejercicio se define que todos los lotes poseen la misma infraestructura,
por lo que el Factor de infraestructura es igual a 1.00.

Gráfico A8. Para este ejercicio se considera que el sitio de referencia de mejor plusvalía o
importancia comercial del sector se encuentra a una distancia comprendida en un rango de 240
a 263 metros, por lo que el Factor de ubicación es igual a 1.00.

Bien Inmueble a avaluar

Terrenos de muestra

Referencia de
importancia comercial

Gráfico A9. Ubicación de la referencia de mayor importancia comercial en el sector.

81
 3. Ingresar los datos de los lotes de referencia (Dirección, teléfono, precio de venta,
frente, fondo, área, % de pendiente hacia arriba o hacia abajo, Tipo de Lote
(medianero o esquinero), Definir si todos los lotes poseen la misma infraestructura
(Para este ejercicio se va a escoger “SI”; Si la respuesta es “SI” el Factor de
infraestructura es igual a 1; Si la respuesta es “NO” se debe escoger los factores de
Vías, Telecomunicaciones, Energía eléctrica, Agua potable, Alcantarillado, Transporte
Público, Recolección de basura), Factor de ubicación, y finalmente definir el Factor de
Negociación o de la fuente en base a lo explicado en la presente guía de estudio. En
los siguientes gráficos se detalla la explicación de la información ingresada:

Gráfico A10. Ingresar datos de los terrenos de referencia. Dirección y teléfono, frente, fondo,
área y pendiente.

Gráfico A11. Definir el tipo de lote de cada una de los lotes de referencia

82
Gráfico A12. Para este ejercicio se define que todos los lotes poseen la misma infraestructura,
por lo que el Factor de infraestructura es igual a 1.00.

Gráfico A13. Para este ejercicio se considera la distancia de cada uno de los terrenos de
referencia hacia el punto de mejor plusvalía o importancia comercial del sector. El terreno 1 está
a una distancia entre 360 a 383 metros, el terreno 2 a una distancia entre 384 a 407 metros y el
terreno 3 entre 240 a 263 metros. En base a estos valores se define el factor de ubicación.

83
Gráfico A14. Ubicación de la referencia de mayor importancia comercial en el sector y su
distancia con respecto a los lotes de referencia.

Gráfico A15. Definir el Factor de Negociación considerando 0.85 para el terreno 1 (El propietario
pide un valor al azar), 0.95 para el terreno 2 (El propietario se muestra poco interesado en
negociar, pero da la posibilidad de negociar) y 1 para el terreno 3 (Terreno vendido).

84
 4. La hoja de cálculo con la información ingresada y considerando la información
explicada en la presente guía de estudio, procede a efectuar el cálculo de cada uno de
los Factores y a realizar la HOMEGENEIZACIÓN.

Gráfico A16. Coeficiente de variación de los precios de venta de las referencias o lotes de
muestra.

En la gráfica anterior podemos observar que el coeficiente de variación de los terrenos de

muestra es del 19%.

Se compara los factores calculados del terreno a avaluar con los terrenos de referencia y se
define los factores de topografía, fondo, frente, forma, proporción, tamaño, esquina,
infraestructura, ubicación y negociación. Se realiza la HOMOGENEIZACIÓN obteniendo los
resultados que se muestran en el gráfico siguiente:

Gráfico A17. Resultados de la homogeneización.

En el gráfico anterior podemos observar que el coeficiente de variación es del 10%, lo cual es
bueno ya que este valor no puede ser mayor a 15%. El valor a considerar para el avalúo del
terreno es de $199.44/m2.

85
12.1.2 Aplicación del Método del costo o de reposición

Se ingresa a la hoja M. COSTO del archivo de Excel denominado “Plantilla 1 para avalúo de
vivienda”.

NOTA: Ingresar la información en las celdas de color amarillo (Favor no

ingresar información en las otras celdas).

Para aplicar el método del costo o de reposición se debe realizar el “presupuesto” de la

vivienda como si se fuera a construir actualmente, considerando el mismo sistema constructivo
y homogeneidad en los acabados, definiendo de esta manera el costo Directo (Mano de obra,
equipo y materiales) y asumiendo un costo Indirecto de conformidad a lo indicado en la presente
guía de estudio (Para este ejemplo se va a estimar un 25% de costos indirectos). Ver gráfico
siguiente.

Gráfico A18. Ingreso de datos del proyecto (Descripción, cantidad, unidad, costo directo y costo
indirecto).

Se ingresa el % de avance de obra de cada uno de los componentes de la edificación. De la

inspección realizada a la vivienda se determina para el Garaje un 100%, para la Planta Baja un
100%, para la Planta Alta un 70%, para la Terraza un 50% y para el cerramiento metálico 100%.
Ver el gráfico siguiente:

86
Gráfico A19. Ingreso de % de avance de obra de cada uno de los componentes de la edificación.

En base a la información explicada en el presente manual o guía de estudio, se define la vida útil
de los componentes de la edificación, considerando el sistema constructivo y se consulta la
edad. En base a la inspección se define el estado de conservación de la vivienda. Para este
ejemplo se lo determina como Regular y que necesita reparaciones sencillas, dando una
calificación de 3. La hoja de cálculo con base a lo señalado en la presente guía de estudio,
procede a calcular la depreciación. Ver gráfico siguiente.

Gráfico A20. Ingreso de vida útil, edad y estado de conservación.

Con el valor de la depreciación se determina el costo unitario de cada uno de los componentes
y se obtiene el valor total de la edificación. Ver gráfico siguiente.

Gráfico A21. En base a la vida útil y el estado de conservación, la hoja de cálculo define el valor
total de la edificación.

87
12.1.3 Aplicación del Factor de comercialización

La suma del lote y de la construcción nueva o usada, permiten determinar el VALOR FÍSICO o
VALOR INTRÍNSICO de un inmueble urbano. Pero para determinar el VALOR COMERCIAL se
requiere de un tercer componente que se denomina FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o
comercialidad), ya que el mercado puede estar en condiciones de pagar una cifra mayor que el
Valor Físico o una cifra menor.

En resumen:

Valor físico (intrínseco) = lote urbanizado + construcción

Valor comercial = valor físico x FC (Factor de comercialización)

En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC al factor de

comercialización, la determinación del valor comercial de un inmueble urbano sería:

Avalúo = (L + C) x FC

Para determinar el factor de comercialización se deben considerar Factores Nacionales

Generales, Factores del Sector o Entorno Inmediato y Factores propios del inmueble.

Se ingresa a la hoja F. COMERCIALIZACIÓN del archivo de Excel denominado “Plantilla 1 para

avalúo de vivienda”.

En base a los factores explicados en la presente guía de estudio, se presenta a continuación los
factores definidos para el presente ejemplo, siendo el Factor de Comercialización Resultante
igual a 0.89.

88
 INMUEBLE
FACTOR COMERCIAL ESTUDIO
FC
FACTORES NACIONALES GENERALES
Situación Política y Económica del País 0.96
Situación Económica y de desarrollo del Cantón 0.96
FACTORES DEL SECTOR O ENTORNO INMEDIATO
Servicios públicos 1.00
Calidad de Vías 0.97
Estrato Socioeconómico 1.00
Cercanía a Equipamientos Urbanos 1.01
Transporte Público 1.01
Posibilidades de estacionamiento 1.01
Polución ambiental y Acústica 0.96
Consolidación del sector 1.01
FACTORES PROPIOS DEL INMUEBLE
Demanda del Bien 1.00
Mejor Uso del Suelo 1.00
Ubicación en altura 1.00
Legalidad de la construcción 1.00
Retiros de Zonificación 1.00
Número de Pisos permitidos 1.00
Circulación y funcionalidad 1.00
Iluminación y ventilación 1.00
Servicios complementarios 1.00
Facilidad de Alquiler 1.00
Riesgo Estructural APARENTE 1.00
FACTOR TOTAL RESULTANTE 0.89

NOTA: Ingresar la información en las celdas de color amarillo (Favor no

ingresar información en las otras celdas).

El factor resultante se lo multiplica por el valor del terreno, obtenido en la aplicación del Método
Comparativo. Ver tabla siguiente.

TERRENO
ÁREA m2 COSTO/m2 COSTO TOTAL FC TASACIÓN/m2 TASACIÓN TOTAL
180 $ 199.44 $ 35,899.46 0.89 $ 178.11 $ 32,059.66

89
El factor resultante se lo multiplica por el valor de la edificación obtenido en la aplicación del
Método del Costo o de Reposición. Ver tabla siguiente.

12.1.4 Asignar el valor al inmueble

Con los datos obtenidos se elabora una tabla de resumen que muestra el resultado del avalúo
realizado. Ver tabla siguiente.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. UNITARIO P. TOTAL

Área lote de terreno m2 180.00 178.11 32,059.66
Área construcción Garaje m2 38.66 112.04 4,331.59
Área construcción Planta Baja m2 156.75 221.23 34,678.07

Área construcción Planta Alta m2 159.04 154.86 24,629.28

Área de construcción Terraza m2 51.50 23.80 1,225.73
Cerramiento metálico m 10.00 138.24 1,382.39

AVALUO TOTAL TERRENO Y CONSTRUCCIONES 98,306.72

12.1.5 Elaboración del Informe del Avalúo del Bien inmueble

Con los datos obtenidos y dependiendo de la institución a la cual se debe presentar el informe,
se considera el formato. Para el presente ejemplo se va a utilizar como referencia el formato
que se utiliza para presentar informes al Consejo de la Judicatura, el cual se detalla a
continuación:

90
Ciudad, … de …… de 20….

JUICIO Nro. 11323-2016-00831

Informe pericial Nro. 007-AVALÚO-2020

SEÑOR/A JUEZ/A DE LA UNIDAD JUDICIAL ESPECIALIZADA DE LO CIVIL Y

MERCANTIL DEL CANTÓN LOJA, PROVÍNCIA DE LOJA.

(Nombres y Apellidos del avaluador), Perito judicial legalmente inscrito en el

Consejo Nacional de la Judicatura Distrital de Loja, designado y posesionado por su
autoridad para la presente Inspección judicial, dentro del término de ley que se me
ha concedido presento a su consideración el siguiente informe:

1.- DATOS GENERALES

TRIBUNAL/JUZGADO/FISCALIA UNIDAD JUDICIAL ESPECIALIZADA
CIVIL Y MERCANTIL DEL CANTÓN
LOJA.
No. de proceso/No. de indagación Nro. 11323-2016-00831
previa
o instrucción Fiscal
Juicio CONTRATO DE MUTUO O
PRESTAMO
Actor BANCO DE LOJA
Demandado NOMBRES Y APELLIDO
Nombre y Apellido del Perito NOMBRES Y APELLIDO
Profesión y especialidad acreditada Ingeniero/Ingeniería Civil o
Arquitecto/Arquitectura
No. de Calificación 1229267
Fecha de caducidad de la acreditación ….. de ….. de 20…….
Dirección de contacto Ciudadela La Paz, Calle José M.
Bustamante 2635 y Jaime Roldós
Aguilera
Teléfono fijo de contacto 2614228
Teléfono celular de contacto 0997577258
Correo electrónico de contacto xxxxxxxx@hotmail.com
Skype xxxxxxxxxxxxx

2.- ANTECEDENTES
Mediante providencia de fecha …/…/20…. se ordena la realización de la tasación del
bien embargado en este proceso.

2.1 OBJETO DE LA PERICIA

Tasación del bien inmueble embargado en esta causa.
3. METODOLOGÍA APLICADA.
Identificación visual y técnica del inmueble.
Toma de datos técnicos con cinta y GPS.
Registro fotográfico.

91
Para realizar el presente avalúo se utilizó el método comparativo para determinar la tasación
del suelo y el método de reposición para determinar la tasación de las construcciones.

Para referencia de costos, tanto de terrenos como del costo de construcción se realizó
investigación del mercado inmobiliario del sector y se utilizaron valores referenciales
utilizando la tabla basada en presupuestos de obra de edificaciones con diferentes costos
directos e indirectos clasificados por prototipos arquitectónicos aplicadas a propiedades
autónomas y horizontales. En lo referente a la depreciación del inmueble se utilizaron las
tablas de depreciación del método de Fitto y Corvini.

VALORES REFERENCIALES DE PREDIOS

DIRECCIÓN PRECIO ÁREA OBSERVACIONES

Calles El Telégrafo y Agustín Aguirre $48,000.00 180.00 m² Terreno baldío cercano
Calles El Telégrafo y El Espectador, esquina $54,000.00 247.00 m² Terreno baldío cercano
Calle El Telégrafo y Agustín Aguirre, vendido $37,000.00 180.00 m² Terreno baldío cercano

4. CONCLUSIONES.

Con los datos obtenidos en el sitio donde se ubica el inmueble, y una vez procesada
la información obtenida se determina lo siguiente:

4.1 BIEN INMUEBLE: LOTE DE TERRENO Y CASA DE HABITACIÓN Nro. 28

A. UBICACIÓN:
Calle : El Telégrafo Nro. 16-38 y Agustín Aguirre
Sector : Ciudadela del Chofer- Las Pitas.
Parroquia: Carigan.
Cantón : Loja
Provincia : Loja
Coordenadas: 698267E; 9560937N
Clave Catastral: 610007030190900
UBICACIÓN LOTE DE TERRENO Y REFERENCIAS

92
B. LINDEROS

De acuerdo a la escritura pública celebrada el 18 de febrero de 2014 ante la Notaría

Cuarta del Cantón Loja inscrita en el Registro de la Propiedad con el número 001067
del 27 de febrero de 2014 (foja tres del proceso), se determinan los siguientes
linderos del predio:

ORIENTACIÓN LINDEROS Y DIMENSIONES (METROS)

NORTE Con propiedad del señor Ángel Loaiza en la extensión de 18.00
metros.
SUR Con propiedad del señor Kléver Serrano en la extensión de 18.00
metros.
ESTE Con la calle Alfredo Escarabay, antes El Telégrafo, en la extensión
de 10.00 metros.
OESTE Con propiedad del señor Víctor Torres, en la extensión de 10.00
metros.
ÁREA TERRENO 180.00 m2

CERRAMIENTO: Estructura metálica con verjas de hierro, una puerta metálica

corrediza grande y una puerta metálica pequeña.

C. INFRAESTRUCTURA EXISTENTE EN EL SECTOR

CARACTERÍSTICAS Y SERVICIOS ESTADO

Pendiente 15%
Predio Urbano
Consolidado Si
Alcantarillado Sanitario Si
Alcantarillado pluvial Si
Agua potable Si
Energía eléctrica Si
Teléfono celular Si
Alumbrado público Si
Tv cable Si
Recolección de basura Si
Aceras frente al terreno Si
Bordillos Si
Calles Si
Acceso de la vía Lastrado

D. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA O SECTOR

TIPO CLASIFICACIÓN
Zona comercial central Quinta vacacional
Zona comercial no central Finca agrícola
Zona residencial central Finca ganadera
Zona residencial no central Terreno Suburbano
Zona residencial x Predio urbano x

93
E. CARACTERÍSTICAS DEL LOTE DE TERRENO

ESTADO DEL SOLAR FORMA TOPOGRAFÍA

Vacío Regular Plana
Construido x Irregular Pendiente % 15%
En construcción % 100%
Esquinero
Medianero x

F. USO Y DISTRIBUCIÓN FUNCIONAL.

El inmueble está constituido por una construcción de dos plantas de hormigón armado más
terraza, conformada de la siguiente manera:

GARAJE

Garaje con piso de cemento de 38.66 m2

PLANTA BAJA

Conformada por un departamento grande. - Compuesto por sala-comedor, cocina, un baño,

un yacusi sin funcionar, y cinco dormitorios. Área 156.75 m2

PLANTA ALTA

Está conformada por un departamento en construcción, compuesto por una sala, comedor,
cocina, dos dormitorios y un baño. Área 159.04m2

TERRAZA

Sobre una parte de la terraza, existe una construcción tipo media agua de estructura
metálica con duratecho y claraboyas de 51.50 m2, además, una lavandería de cemento.

G. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS GENERALES

DESCRIPCIÓN CASA -VIVIENDA CASA - VIVIENDA GALPON

NIVEL PLANTA BAJA PLANTA ALTA TERRAZA

HORMIGÓN
ESTRUCTURA HORMIGÓN ARMADO METALICA
ARMADO

PISOS LOSA DE ENTREPISO LOSA CEMENTO

SOBREPISOS CERAMICA CERAMICA

HORMIGÓN
ESCALERAS
HORMIGÓN ARMADO ARMADO

CUBIERTA LOSA LOSA DURATECHO

94
CIELO RASO LOSA CHAMPEADA LOSA PULIDA NO HAY

MAMPOSTERÍA
PAREDES MAMPOSTERÍA DE MAMPOSTERÍA DE DE
EXTERIORES
LADRILLO LADRILLO LADRILLO

PAREDES MAMPOSTERÍA DE MAMPOSTERÍA DE

INTERIORES LADRILLO LADRILLO

PUERTAS
EXTERIORES HIERRO MADERA

PUERTAS
INTERIORES MADERA Y VIDRIO MADERA

ALUMINIO Y HIERRO Y
VENTANAS
ALUMINIO Y VIDRIO VIDRIO VIDRIO

MUEBLES DE
COCINA MADERA MADERA

CLOSETS MADERA MADERA

PIEZAS SANITARIAS COLOR COLOR

GRIFERIA TIPO FV TIPO FV

INST. ELECTRICAS EMPOTRADAS EMPOTRADAS

INST. SANITARIAS EMPOTRADAS EMPOTRADAS

PINTURA EXTERIOR CAUCHO CAUCHO

PINTURA INTERIOR CAUCHO CAUCHO

REVESTIMIENTO
EXT. SI TIENE SI TIENE

REVESTIMIENTO INT. SI TIENE SI TIENE

ESTADO BUENO REGULAR REGULAR

5. AVALÚO.

Tomando en consideración la ubicación del inmueble, especificaciones técnicas y el

valor de los predios de estas características en este sector, se procedió a avaluar
de la siguiente manera:

95
 CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. UNITARIO P. TOTAL
Área lote de terreno m2 180.00 178.11 32,059.66

Área construcción Garaje m2 38.66 112.04 4,331.59

Área construcción Planta Baja m2 156.75 221.23 34,678.07

Área construcción Planta Alta m2 159.04 154.86 24,629.28
Área de construcción Terraza m2 51.50 23.80 1,225.73
Cerramiento metálico m 10.00 138.24 1,382.39

AVALUO TOTAL TERRENO Y CONSTRUCCIONES 98,306.72

SON: NOVENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS SEIS, 72/100 DOLARES
AMERICANOS.

6. FUENTE DE DATOS O DOCUMENTOS DE RESPALDO

Para el presente informe pericial se tomó como fuente, la inspección personal y los
documentos existentes en el proceso. La toma de datos técnicos y registro
fotográfico fue realizada in situ.

7. JURAMENTO

Es todo cuanto puedo informar en honor a la verdad y declaro bajo juramento que
el presente informe presentado es independiente y corresponde a mi real convicción
profesional como perito, así como también que toda la información que he
proporcionado es verdadera, por cuanto los datos han sido tomados de la
documentación constante en el presente proceso.

Atentamente,

____________________________________
NOMBRE Y FIRMA DEL AVALUADOR

96
12.2 ESTUDIO DE CASO Nro. 2: AVALÚO DE VIVIENDA (SE TOMA COMO MUESTRA PARA EL
MÉTODO COMPARATIVO VIVIENDAS SIMILARES)

Se pide realizar el avalúo de una vivienda ubicada en el sector Las Pitas en la calle El Telégrafo
entre Agustín Aguirre y El Universo, la cual se encuentra construida sobre un lote de 180m2 con
10m de frente y 18m de fondo.

Gráfico B1. Ubicación de la vivienda a avaluar

El inmueble está constituido por una construcción de dos plantas de hormigón armado más
terraza, conformada de la siguiente manera:

GARAJE: Garaje con piso de cemento de 38.66 m2

PLANTA BAJA: Conformada por un departamento grande. - Compuesto por sala-comedor,
cocina, un baño, un yacusi sin funcionar, y cinco dormitorios. Área 156.75 m2
PLANTA ALTA: Está conformada por un departamento en construcción, compuesto por una sala,
comedor, cocina, dos dormitorios y un baño. Área 159.04m2
TERRAZA: Sobre una parte de la terraza, existe una construcción tipo media agua de estructura
metálica con duratecho y claraboyas de 51.50 m2, además, una lavandería de cemento.

12.2.1 Aplicación del Método comparativo

Para determinar el valor del terreno se aplica el método comparativo, por lo que, en relación
con los estudios de mercado locales, los pasos a seguir en la ejecución del método, serán:

97
  Estudio de mercado: Recolección de información de inmuebles de similares
características cualitativas y económicas del objeto a tasar. Debiéndose delimitar un
número de mínimo de muestras corrigiendo o desechando las desviaciones producidas
por precios anormales o datos no comparables en función al propósito del avaluó.

 Seleccionar de la información obtenida, un mínimo de tres muestras (Pueden ser

viviendas similares o terrenos baldíos), las cuales se presenta a continuación:

Tabla. Terrenos baldíos de muestra para aplicar el método comparativo

DIRECCIÓN PRECIO ÁREA OBSERVACIONES
TERRENO
1. Calles El Telégrafo y Agustín Aguirre $141,000.00 180.00 m² Vivienda similar
(Llamada telefónica al
propietario y visita al
sitio).
2. Calles El Telégrafo y El Espectador, $139,000.00 247.00 m² Vivienda similar
esquina (Llamada telefónica al
propietario y visita al
sitio).
3. Calle El Telégrafo y Agustín Aguirre $102,000.00 180.00 m² Vivienda similar
(Vendida).

Gráfico B2. Ubicación de los terrenos baldíos de referencia o de muestra.

 Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del inmueble
objeto de tasación.

98
Para ejecutar la homogeneización vamos aplicar los factores explicados en el presente manual
o guía de estudio, para esto nos apoyaremos en las hojas de cálculo que se encuentran en el
archivo denominado “Plantilla 2 para avalúo de vivienda”, que se descarga a través de la
plataforma educativa del presente curso.

Gráfico B3. Plantilla en Excel para realizar el avalúo de la vivienda.

El archivo en la parte inferior de la pantalla, presenta las siguientes hojas:

 M. COMPARATIVO. – Permite aplicar el método comparativo.
 M. COSTO. – Permite aplicar el método del costo o de reposición (Trabaja
conjuntamente con la hoja DEPRECIACIÓN).
 F. COMERCIALIZACIÓN. – Permite definir el factor de comercialización.
 RESUMEN TASACIÓN. – Presenta el avalúo de la vivienda.

Para ejecutar el método comparativo vamos a trabajar con la hoja “M. COMPARATIVO”,
cumpliendo el siguiente procedimiento.

NOTA: Ingresar la siguiente información en las celdas de color amarillo

(Favor no ingresar información en las otras celdas).

1. En base a un estudio de la zona, ingresar la información del lote tipo mínimo y máximo:

99
Gráfico B4. Ingresar datos del lote Tipo del sector

2. Ingresar los datos de las propiedades autónomas similares de muestra (Dirección,

teléfono, precio de venta, frente del lote, fondo del lote, área de terreno, área de
construcción, costo unitario directo de construcción, % de indirectos).

Gráfico B5. Ingresar datos de las viviendas similares de muestra.

Para determinar el costo directo de construcción, lo ideal es elaborar el presupuesto de cada

una de las viviendas como si se fueran a construir nuevamente. Una alternativa para estimar el
costo directo es consultar las publicaciones que realizan las Cámaras de la construcción, Gremios
Profesionales u otras publicaciones especializadas.

El costo indirecto será estimado a criterio del avaluador en base a lo expuesto en la presente
guía de estudio.

3. En base a lo explicado en la presente guía de estudio, se ingresa la vida útil, la edad y

el Estado de conservación de cada una de las viviendas de muestra. Con esta
información la hoja de cálculo encuentra el % de depreciación de la vivienda,
determinando el costo de la construcción. El valor de venta u oferta se lo resta del
valor de la construcción depreciada y obtenemos el valor del terreno de cada vivienda.

100
 Gráfico B6. Ingresar vida útil, edad y estado de conservación.

4. Ingresar los datos del lote a avaluar (Dirección, teléfono, frente, fondo, área, % de
pendiente hacia arriba o hacia abajo, Tipo de Lote (Para este ejercicio es MEDIANERO),
Definir si todos los lotes poseen la misma infraestructura (Para este ejercicio se va a
escoger “SI”; Si la respuesta es “SI” el Factor de infraestructura es igual a 1; Si la
respuesta es “NO” se debe escoger los factores de Vías, Telecomunicaciones, Energía
eléctrica, Agua potable, Alcantarillado, Transporte Público, Recolección de basura), y
finalmente definir el Factor de ubicación en base a lo explicado en la presente guía de
estudio. En los siguientes gráficos se detalla la explicación de la información ingresada:

Gráfico B7. Ingresar datos del terreno a avaluar. Dirección y teléfono, frente, fondo, área y
pendiente.

Gráfico B8. Ingresar el tipo del lote (En este ejercicio el terreno es medianero)

101
Gráfico B9. Para este ejercicio se define que todos los lotes poseen la misma infraestructura,
por lo que el Factor de infraestructura es igual a 1.00.

Gráfico B10. Para este ejercicio se considera que el sitio de referencia de mejor plusvalía o
importancia comercial del sector se encuentra a una distancia comprendida en un rango de 240
a 263 metros, por lo que el Factor de ubicación es igual a 1.00.

Bien Inmueble a avaluar

Muestras

Referencia de
importancia comercial

Gráfico B11. Ubicación de la referencia de mayor importancia comercial en el sector.

102
 5. Ingresar los datos de los lotes de referencia (% de pendiente hacia arriba o hacia abajo,
Tipo de Lote (medianero o esquinero), definir si todos los lotes poseen la misma
infraestructura (Para este ejercicio se va a escoger “SI”; Si la respuesta es “SI” el Factor
de infraestructura es igual a 1; Si la respuesta es “NO” se debe escoger los factores de
Vías, Telecomunicaciones, Energía eléctrica, Agua potable, Alcantarillado, Transporte
Público, Recolección de basura), Factor de ubicación, y finalmente definir el Factor de
Negociación o de la fuente en base a lo explicado en la presente guía de estudio. En
los siguientes gráficos se detalla la explicación de la información ingresada:

Gráfico B12. Ingresar datos de los terrenos de referencia.

Gráfico B13. Definir el tipo de lote de cada una de los lotes de referencia

103
Gráfico B14. Para este ejercicio se define que todos los lotes poseen la misma infraestructura,
por lo que el Factor de infraestructura es igual a 1.00.

Gráfico B15. Para este ejercicio se considera la distancia de cada uno de los terrenos de
referencia hacia el punto de mejor plusvalía o importancia comercial del sector. El terreno 1 está
a una distancia entre 360 a 383 metros, el terreno 2 a una distancia entre 384 a 407 metros y el
terreno 3 entre 240 a 263 metros. En base a estos valores se define el factor de ubicación.

104
Gráfico B16. Ubicación de la referencia de mayor importancia comercial en el sector y su
distancia con respecto a los lotes de referencia.

Gráfico B17. Definir el Factor de Negociación considerando 0.85 para el terreno 1 (El propietario
pide un valor al azar), 0.95 para el terreno 2 (El propietario se muestra poco interesado en
negociar, pero da la posibilidad de negociar) y 1 para el terreno 3 (Terreno vendido).

105
 6. La hoja de cálculo con la información ingresada y considerando la información
explicada en la presente guía de estudio, procede a efectuar el cálculo de cada uno de
los Factores y a realizar la HOMEGENEIZACIÓN.

Gráfico B18. Coeficiente de variación de los precios de venta de las referencias o lotes de
muestra.

En la gráfica anterior podemos observar que el coeficiente de variación de los terrenos de

muestra es del 19%.

Se compara los factores calculados del terreno a avaluar con los terrenos de referencia y se
define los factores de topografía, fondo, frente, forma, proporción, tamaño, esquina,
infraestructura, ubicación y negociación. Se realiza la HOMOGENEIZACIÓN obteniendo los
resultados que se muestran en el gráfico siguiente:

Gráfico B19. Resultados de la homogeneización.

En el gráfico anterior podemos observar que el coeficiente de variación es del 10%, lo cual es
bueno ya que este valor no puede ser mayor a 15%. El valor a considerar para el avalúo del
terreno es de $199.82/m2.

106
12.2.2 Aplicación del Método del costo o de reposición

Se ingresa a la hoja M. COSTO del archivo de Excel denominado “Plantilla 2 para avalúo de
vivienda”.

NOTA: Ingresar la información en las celdas de color amarillo (Favor no

ingresar información en las otras celdas).

Para aplicar el método del costo o de reposición se debe realizar el “presupuesto” de la

vivienda como si se fuera a construir actualmente, considerando el mismo sistema constructivo
y homogeneidad en los acabados, definiendo de esta manera el costo Directo (Mano de obra,
equipo y materiales) y asumiendo un costo Indirecto de conformidad a lo indicado en la presente
guía de estudio (Para este ejemplo se va a estimar un 25% de costos indirectos). Ver gráfico
siguiente.

Gráfico B20. Ingreso de datos del proyecto (Descripción, cantidad, unidad, costo directo y costo
indirecto).

Se ingresa el % de avance de obra de cada uno de los componentes de la edificación. De la

inspección realizada a la vivienda se determina para el Garaje un 100%, para la Planta Baja un
100%, para la Planta Alta un 70%, para la Terraza un 50% y para el cerramiento metálico 100%.
Ver el gráfico siguiente:

107
Gráfico B21. Ingreso de % de avance de obra de cada uno de los componentes de la edificación.

En base a la información explicada en el presente manual o guía de estudio, se define la vida útil
de los componentes de la edificación, considerando el sistema constructivo y se consulta la
edad. En base a la inspección se define el estado de conservación de la vivienda. Para este
ejemplo se lo determina como Regular y que necesita reparaciones sencillas, dando una
calificación de 3. La hoja de cálculo con base a lo señalado en la presente guía de estudio,
procede a calcular la depreciación. Ver gráfico siguiente.

Gráfico B22. Ingreso de vida útil, edad y estado de conservación.

Con el valor de la depreciación se determina el costo unitario de cada uno de los componentes
y se obtiene el valor total de la edificación. Ver gráfico siguiente.

Gráfico B23. En base a la vida útil y el estado de conservación, la hoja de cálculo define el valor
total de la edificación.

108
12.2.3 Aplicación del Factor de comercialización

La suma del lote y de la construcción nueva o usada, permiten determinar el VALOR FÍSICO o
VALOR INTRÍNSICO de un inmueble urbano. Pero para determinar el VALOR COMERCIAL se
requiere de un tercer componente que se denomina FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o
comercialidad), ya que el mercado puede estar en condiciones de pagar una cifra mayor que el
Valor Físico o una cifra menor.

En resumen:

Valor físico (intrínseco) = lote urbanizado + construcción

Valor comercial = valor físico x FC (Factor de comercialización)

En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC al factor de

comercialización, la determinación del valor comercial de un inmueble urbano sería:

Avalúo = (L + C) x FC

Para determinar el factor de comercialización se deben considerar Factores Nacionales

Generales, Factores del Sector o Entorno Inmediato y Factores propios del inmueble.

Se ingresa a la hoja F. COMERCIALIZACIÓN del archivo de Excel denominado “Plantilla 1 para

avalúo de vivienda”.

En base a los factores explicados en la presente guía de estudio, se presenta a continuación los
factores definidos para el presente ejemplo, siendo el Factor de Comercialización Resultante
igual a 0.89.

109
 INMUEBLE
FACTOR COMERCIAL ESTUDIO
FC
FACTORES NACIONALES GENERALES
Situación Política y Económica del País 0.96
Situación Económica y de desarrollo del Cantón 0.96
FACTORES DEL SECTOR O ENTORNO INMEDIATO
Servicios públicos 1.00
Calidad de Vías 0.97
Estrato Socioeconómico 1.00
Cercanía a Equipamientos Urbanos 1.01
Transporte Público 1.01
Posibilidades de estacionamiento 1.01
Polución ambiental y Acústica 0.96
Consolidación del sector 1.01
FACTORES PROPIOS DEL INMUEBLE
Demanda del Bien 1.00
Mejor Uso del Suelo 1.00
Ubicación en altura 1.00
Legalidad de la construcción 1.00
Retiros de Zonificación 1.00
Número de Pisos permitidos 1.00
Circulación y funcionalidad 1.00
Iluminación y ventilación 1.00
Servicios complementarios 1.00
Facilidad de Alquiler 1.00
Riesgo Estructural APARENTE 1.00
FACTOR TOTAL RESULTANTE 0.89

NOTA: Ingresar la información en las celdas de color amarillo (Favor no

ingresar información en las otras celdas).

El factor resultante se lo multiplica por el valor del terreno, obtenido en la aplicación del Método
Comparativo. Ver tabla siguiente.

110
El factor resultante se lo multiplica por el valor de la edificación obtenido en la aplicación del
Método del Costo o de Reposición. Ver tabla siguiente.

12.2.4 Asignar el valor al inmueble

Con los datos obtenidos se elabora una tabla de resumen que muestra el resultado del avalúo
realizado. Ver tabla siguiente.

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. UNITARIO P. TOTAL

Área lote de terreno m2 180.00 178.45 32,120.30
Área construcción Garaje m2 38.66 112.04 4,331.59
Área construcción Planta Baja m2 156.75 221.23 34,678.07

Área construcción Planta Alta m2 159.04 154.86 24,629.28

Área de construcción Terraza m2 51.50 23.80 1,225.73
Cerramiento metálico m 10.00 138.24 1,382.39

AVALÚO TOTAL TERRENO Y CONSTRUCCIONES 98,367.36

12.2.5 Elaboración del Informe del Avalúo del Bien inmueble

Con los datos obtenidos y dependiendo de la institución a la cual se debe presentar el informe,
se considera el formato. Para el presente ejemplo se va a utilizar como referencia el formato
que se utiliza para presentar informes al Consejo de la Judicatura, el cual se detalla a
continuación:

111
Ciudad, … de …… de 20….

JUICIO Nro. 11323-2016-00831

Informe pericial Nro. 007-AVALÚO-2020

SEÑOR/A JUEZ/A DE LA UNIDAD JUDICIAL ESPECIALIZADA DE LO CIVIL Y

MERCANTIL DEL CANTÓN LOJA, PROVÍNCIA DE LOJA.

(Nombres y Apellidos del avaluador), Perito judicial legalmente inscrito en el

Consejo Nacional de la Judicatura Distrital de Loja, designado y posesionado por su
autoridad para la presente Inspección judicial, dentro del término de ley que se me
ha concedido presento a su consideración el siguiente informe:

1.- DATOS GENERALES

TRIBUNAL/JUZGADO/FISCALIA UNIDAD JUDICIAL ESPECIALIZADA
CIVIL Y MERCANTIL DEL CANTÓN
LOJA.
No. de proceso/No. de indagación Nro. 11323-2016-00831
previa
o instrucción Fiscal
Juicio CONTRATO DE MUTUO O
PRESTAMO
Actor BANCO DE LOJA
Demandado NOMBRES Y APELLIDO
Nombre y Apellido del Perito NOMBRES Y APELLIDO
Profesión y especialidad acreditada Ingeniero/Ingeniería Civil o
Arquitecto/Arquitectura
No. de Calificación 1229267
Fecha de caducidad de la acreditación ….. de ….. de 20…….
Dirección de contacto Ciudadela La Paz, Calle José M.
Bustamante 2635 y Jaime Roldós
Aguilera
Teléfono fijo de contacto 2614228
Teléfono celular de contacto 0997577258
Correo electrónico de contacto xxxxxxxx@hotmail.com
Skype xxxxxxxxxxxxx

2.- ANTECEDENTES
Mediante providencia de fecha …/…/20…. se ordena la realización de la tasación del
bien embargado en este proceso.

2.1 OBJETO DE LA PERICIA

Tasación del bien inmueble embargado en esta causa.
3. METODOLOGÍA APLICADA.
Identificación visual y técnica del inmueble.
Toma de datos técnicos con cinta y GPS.
Registro fotográfico.

112
Para realizar el presente avalúo se utilizó el método comparativo para determinar la tasación
del suelo y el método de reposición para determinar la tasación de las construcciones.

Para referencia de costos, tanto de terrenos como del costo de construcción se realizó
investigación del mercado inmobiliario del sector y se utilizaron valores referenciales
utilizando la tabla basada en presupuestos de obra de edificaciones con diferentes costos
directos e indirectos clasificados por prototipos arquitectónicos aplicadas a propiedades
autónomas y horizontales. En lo referente a la depreciación del inmueble se utilizaron las
tablas de depreciación del método de Fitto y Corvini.

VALORES REFERENCIALES DE TERRENOS CON CONSTRUCCIONES SIMILARES

DIRECCIÓN PRECIO ÁREA OBSERVACIONES

Calles El Telégrafo y Agustín Aguirre $48,032.50 180.00 m² Terreno baldío cercano
Calles El Telégrafo y El Espectador, esquina $54,179.69 247.00 m² Terreno baldío cercano
Calle El Telégrafo y Agustín Aguirre, vendido $37,071.09 180.00 m² Terreno baldío cercano

4. CONCLUSIONES.

Con los datos obtenidos en el sitio donde se ubica el inmueble, y una vez procesada
la información obtenida se determina lo siguiente:

4.1 BIEN INMUEBLE: LOTE DE TERRENO Y CASA DE HABITACIÓN Nro. 28

A. UBICACIÓN:
Calle : El Telégrafo Nro. 16-38 y Agustín Aguirre
Sector : Ciudadela del Chofer- Las Pitas.
Parroquia: Carigan.
Cantón : Loja
Provincia : Loja
Coordenadas: 698267E; 9560937N
Clave Catastral: 610007030190900
UBICACIÓN LOTE DE TERRENO Y REFERENCIAS

113
B. LINDEROS

De acuerdo a la escritura pública celebrada el 18 de febrero de 2014 ante la Notaría

Cuarta del Cantón Loja inscrita en el Registro de la Propiedad con el número 001067
del 27 de febrero de 2014 (foja tres del proceso), se determinan los siguientes
linderos del predio:

ORIENTACIÓN LINDEROS Y DIMENSIONES (METROS)

NORTE Con propiedad del señor Ángel Loaiza en la extensión de 18.00
metros.
SUR Con propiedad del señor Kléver Serrano en la extensión de 18.00
metros.
ESTE Con la calle Alfredo Escarabay, antes El Telégrafo, en la extensión
de 10.00 metros.
OESTE Con propiedad del señor Víctor Torres, en la extensión de 10.00
metros.
ÁREA TERRENO 180.00 m2

CERRAMIENTO: Estructura metálica con verjas de hierro, una puerta metálica

corrediza grande y una puerta metálica pequeña.

C. INFRAESTRUCTURA EXISTENTE EN EL SECTOR

CARACTERÍSTICAS Y SERVICIOS ESTADO

Pendiente 15%
Predio Urbano
Consolidado Si
Alcantarillado Sanitario Si
Alcantarillado pluvial Si
Agua potable Si
Energía eléctrica Si
Teléfono celular Si
Alumbrado público Si
Tv cable Si
Recolección de basura Si
Aceras frente al terreno Si
Bordillos Si
Calles Si
Acceso de la vía Lastrado

D. CLASIFICACIÓN DE LA ZONA O SECTOR

TIPO CLASIFICACIÓN
Zona comercial central Quinta vacacional
Zona comercial no central Finca agrícola
Zona residencial central Finca ganadera
Zona residencial no central Terreno Suburbano
Zona residencial x Predio urbano x

114
E. CARACTERÍSTICAS DEL LOTE DE TERRENO

ESTADO DEL SOLAR FORMA TOPOGRAFÍA

Vacío Regular Plana
Construido x Irregular Pendiente % 15%
En construcción % 100%
Esquinero
Medianero x

F. USO Y DISTRIBUCIÓN FUNCIONAL.

El inmueble está constituido por una construcción de dos plantas de hormigón armado más
terraza, conformada de la siguiente manera:

GARAJE

Garaje con piso de cemento de 38.66 m2

PLANTA BAJA

Conformada por un departamento grande. - Compuesto por sala-comedor, cocina, un baño,

un yacusi sin funcionar, y cinco dormitorios. Área 156.75 m2

PLANTA ALTA

Está conformada por un departamento en construcción, compuesto por una sala, comedor,
cocina, dos dormitorios y un baño. Área 159.04m2

TERRAZA

Sobre una parte de la terraza, existe una construcción tipo media agua de estructura
metálica con duratecho y claraboyas de 51.50 m2, además, una lavandería de cemento.

G. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS GENERALES

DESCRIPCIÓN CASA -VIVIENDA CASA - VIVIENDA GALPON

NIVEL PLANTA BAJA PLANTA ALTA TERRAZA

HORMIGÓN
ESTRUCTURA HORMIGÓN ARMADO METALICA
ARMADO

PISOS LOSA DE ENTREPISO LOSA CEMENTO

SOBREPISOS CERAMICA CERAMICA

HORMIGÓN
ESCALERAS
HORMIGÓN ARMADO ARMADO

CUBIERTA LOSA LOSA DURATECHO

115
CIELO RASO LOSA CHAMPEADA LOSA PULIDA NO HAY

MAMPOSTERÍA
PAREDES MAMPOSTERÍA DE MAMPOSTERÍA DE DE
EXTERIORES
LADRILLO LADRILLO LADRILLO

PAREDES MAMPOSTERÍA DE MAMPOSTERÍA DE

INTERIORES LADRILLO LADRILLO

PUERTAS
EXTERIORES HIERRO MADERA

PUERTAS
INTERIORES MADERA Y VIDRIO MADERA

ALUMINIO Y HIERRO Y
VENTANAS
ALUMINIO Y VIDRIO VIDRIO VIDRIO

MUEBLES DE
COCINA MADERA MADERA

CLOSETS MADERA MADERA

PIEZAS SANITARIAS COLOR COLOR

GRIFERIA TIPO FV TIPO FV

INST. ELECTRICAS EMPOTRADAS EMPOTRADAS

INST. SANITARIAS EMPOTRADAS EMPOTRADAS

PINTURA EXTERIOR CAUCHO CAUCHO

PINTURA INTERIOR CAUCHO CAUCHO

REVESTIMIENTO
EXT. SI TIENE SI TIENE

REVESTIMIENTO INT. SI TIENE SI TIENE

ESTADO BUENO REGULAR REGULAR

5. AVALÚO.

Tomando en consideración la ubicación del inmueble, especificaciones técnicas y el

valor de los predios de estas características en este sector, se procedió a avaluar
de la siguiente manera:

116
 CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. UNITARIO P. TOTAL
Área lote de terreno m2 180.00 178.45 32,120.30

Área construcción Garaje m2 38.66 112.04 4,331.59

Área construcción Planta Baja m2 156.75 221.23 34,678.07

Área construcción Planta Alta m2 159.04 154.86 24,629.28
Área de construcción Terraza m2 51.50 23.80 1,225.73
Cerramiento metálico m 10.00 138.24 1,382.39

AVALÚO TOTAL TERRENO Y CONSTRUCCIONES 98,367.36

SON: NOVENTA Y OCHO MIL TRECIENTOS SESENTA Y SIETE, 36/100

DOLARES
AMERICANOS.

6. FUENTE DE DATOS O DOCUMENTOS DE RESPALDO

Para el presente informe pericial se tomó como fuente, la inspección personal y los
documentos existentes en el proceso. La toma de datos técnicos y registro
fotográfico fue realizada in situ.

7. JURAMENTO

Es todo cuanto puedo informar en honor a la verdad y declaro bajo juramento que
el presente informe presentado es independiente y corresponde a mi real convicción
profesional como perito, así como también que toda la información que he
proporcionado es verdadera, por cuanto los datos han sido tomados de la
documentación constante en el presente proceso.

Atentamente,

____________________________________
NOMBRE Y FIRMA DEL AVALUADOR

117
12.3 ESTUDIO DE CASO Nro. 3: AVALÚO DE DEPARTAMENTO

Para este caso, el procedimiento es similar al anterior, solo que, para determinar el valor del
terreno que le corresponde al departamento a avaluar, se debe dividir el valor total del terreno
por el número de departamentos construidos o que se construirán sobre el mismo.

Ejemplo: Si en el terreno existe una construcción con tres departamentos, la alícuota de terreno
que le corresponde a uno de esos departamentos será: 1/3 o 33%.

TERRENO
ÁREA COSTO COSTO TASACIÓN TASACIÓN ALÍCUOTA COSTO TERRENO
FC
m2 $/m2 TOTAL $/m2 TOTAL 1/3 DEPARTAMENTO
180 $199.82 $35,967.60 0.89 $177.84 $32,011.20 0.33333333 $10,670.40

De esta manera:
 Si el terreno tiene un área de 180 m2 y el valor del terreno homologado es USD
$199.82/m2, el cual multiplicado por el factor de comercialización 0.89, arroja una
tasación de USD $177.84/m2.
 El valor del terreno sería 180 m2 * USD$177.84/m2 = USD $32,011.20
 Como son tres departamentos los que ocupan el terreno, la alícuota sería: 1/3 = 0.33333
 Entonces el valor del terreno que le corresponde al departamento que se esta avaluando
es: USD $32,011.20 / 3 = USD $10,670.40.

118
FUENTES BIBLIOGRÁFICAS
 Borrero O. (2008). Avalúos de Inmuebles y Garantías. Tercera Edición. Bhandar Editores.
Colombia.
 Alban D. (2017). Manual de Avalúo de Bienes Inmuebles Urbanos. Quito – Ecuador.
 Oñate L. (2019). Tasación de Bienes Inmuebles Urbanos. Quito – Ecuador.
 Carpio M. (2017). Curso de Tasación de Bienes Inmuebles Urbano. Loja – Ecuador.

119