La tasación inmobiliaria tiene como objeto determinar el valor real

de una propiedad inmueble. ¿Qué es? ¿Cómo se calcula? Te

contamos todo lo que debes saber.

La tasación inmobiliaria es uno de los requisitos fundamentales para tranzar una

propiedad mediante un crédito hipotecario. De acuerdo con la letra D del Art 1 de la
Ley 20.555 (Ley del Sernac Financiero), uno de los derechos del consumidor es
“elegir al tasador de los bienes ofrecidos en garantía, entre las alternativas que le
presente la institución financiera.”
Al analizar esta norma con detenimiento, se puede concluir que además de
concederle un derecho al consumidor financiero, le traspasa una gran
responsabilidad: entender qué papel juega la tasación dentro de la compra y venta de
inmuebles, especialmente cuando se realizan mediante crédito hipotecario. Por lo
cual es indispensable conocer todo lo referente a este proceso.

Qué es la tasación inmobiliaria

Básicamente, es el proceso mediante el cual se calcula el valor real de un
inmueble, mediante criterios y lineamientos previamente definidos y
fundamentados en las Normas Internacionales de Valoración (Internacional
Valuation Standards).
Conocer este monto resulta fundamental para las entidades financieras, porque
la propiedad financiada mediante crédito hipotecario queda como prenda de garantía
y el valor del préstamo no puede superar, por ningún motivo, el precio real del
inmueble. En el caso del subsidio habitacional, es menester para el Estado saber que
los recursos se están destinando a la compra de una vivienda que cumple con los
requisitos exigidos por cada programa.

Quién realiza la tasación inmobiliaria

Este valor debe ser determinado por un profesional competente, preferiblemente
perteneciente a una empresa que garantice una valuación conforme a la
normatividad y lineamientos adecuados, que realmente den fe del valor de la
propiedad.
Qué hay que tener en cuenta al realizar una tasación
inmobiliaria
Los especialistas coinciden al señalar que, antes de realizar la valuación de una
propiedad, es necesario tener absoluta certeza del objetivo con el que se está
haciendo el cálculo. Es decir, hay que determinar si la tasación se está realizando
para identificar el precio de mercado de una vivienda, para una aseguradora o para
una sucesión en la que se van a dividir las partes del inmueble.

Una vez se ha definido este asunto, se pueden analizar las distintas variables que
contiene cada valorización:

La tasación de mercado
Para saber el precio de la propiedad sin acudir a un profesional, el propietario puede
realizar una comparación de mercado. Para ello, debe consultar el precio de
inmuebles de similares condiciones. Si realiza bien el trabajo, es posible que obtenga
una tasación muy cercana a la que realizaría un experto en el rubro.

Sin embargo, el profesional en tasaciones, además de considerar el estudio de

mercado, también se basa en otras variables, como la ubicación de la propiedad, las
características del sector, cercanía a equipamiento y servicios, accesibilidad, calidad
de los acabados, arquitectura de la vivienda y proyectos de infraestructura en
inmediaciones.

Adicionalmente, el tasador tiene que determinar cómo valora el mercado en una

fecha específicael costo del bien inmueble, pues los precios son dinámicos. No es
igual tasar una en el presente que dos años atrás.

Finalmente, el valuador profesional entrega un informe de tasación. Este incluye la

opinión con respecto al precio de la propiedad y lo argumenta citando las
características particulares del inmueble.

La tasación bancaria
Este proceso inicia con en el instante en que el ejecutivo del banco envía
una solicitud de tasación a una compañía de tasadores externa, siempre
compuesta por profesionales altamente competentes y con lineamientos de acción
muy bien definidos.
La operación de tasación tarda entre 3 y 5 días, dependiendo de la información
aportada al tasador, la ubicación de la propiedad y el grado de complejidad del
procedimiento.
La empresa toma en cuenta para la valorización de la propiedad, su precio comercial
y el mercado existente, la ubicación, la materialidad, las superficies involucradas, el
entorno y uso que se le da al bien.

A grandes rasgos, la diferencia entre la tasación de mercado y la bancaria, radica en

que, en la primera, el comprador tiene como referencia el precio de venta u oferta de
la propiedad y no tiene en cuenta el valor de transacción real después de la gestión
de venta, que puede producir rebajas que oscilan entre un 5% y un 10% o más.
Los corredores sí lo hacen y consideran descuentos de hasta el 10% en sus cierres de
negocios.
La importancia de las Normas Internacionales
de Tasación
Las Normas Internacionales de Valoración (Internacional Valuation Standards),
ofrecen un marco teórico que permite unificar procesos, métodos y criterios de
valuación. Las empresas tasadoras que las implementan otorgan mayor seguridad
a los clientes.
Las personas que busquen contratar este servicio deben asegurarse de que la
compañía tasadora haya adoptado esta normativa internacional. De esa manera se
aseguran de que los resultados serán 100% fiables y no pondrán en riesgo su
patrimonio.

Valuaciones de Chile S.A. y la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile

(Asatch) son algunas de las compañías que más se han preocupado por adoptar
dichos lineamientos, difundirlos y capacitar a profesionales en el rubro.

Cuál es el proceso de tasación inmobiliaria

Describir el proceso de valorización de un inmueble requiere una guía completa. Sin
embargo, es posible detallar punto por punto los criterios fundamentales a la hora de
ejecutar este proceso:

 Identificar el uso y destino del inmueble.

 Determinar la oferta y precio de propiedades similares en el sector.
 Definir la demanda por ese sector. Para ello se pueden consultar estudios
afines y conversar con los vecinos de la zona y otros corredores inmobiliarios.
 Valorar la superficie del terreno y la construida.
 Definir la existencia de la oferta y visitar los inmuebles en venta de los
alrededores.
 Hacer un estudio de mercado para determinar el promedio de la oferta.
Como ya se señaló, tasar una propiedad es determinar su precio, con distintos
objetivos. Por ello, el tasador, además de hacer la inspección física del inmueble y
el sector en que se encuentra, también tiene que revisar el Plan Regulador que
reglamenta el uso de suelo y/o la constructibilidad de bien, asignándole mayor o
menor valor según corresponda.
También es importante que haga un análisis de la documentación legal y técnica
del inmueble: copia de inscripción de dominio, certificado de Avalúo Fiscal,
permiso de edificación, etc. Si encuentra anomalías al respecto, como superficies
construidas sin autorización y regularización de la Dirección de Obras Municipales
(DOM), el precio del inmueble puede bajar drásticamente.
Las empresas tasadoras tienen la obligación moral de realizar su trabajo de la
manera más ética posible y de aislar lo que es el valor real de un inmueble de los
factores especulativos del mercado, para evitar problemas financieros de orden
global asociados a la sobrevaloración de inmuebles al momento de constituir
hipotecas sobre ellos.

Finalmente, es importante señalar que toda tasación está sujeta a revisión si el

cliente lo exige.