TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 012-2012-SUNARP-TR-T

Trujillo, doce de enero del dos mil doce.

APELANTE : JUAN FRANCISCO OTERO OTERO (PESCATUN

S.A.C)
TÍTULO Nº : 84116-2011 del 08.11.2011
INGRESO : 734-2011
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL Nº V SEDE TRUJILLO
REGISTRO : DE PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO(S) : RECTIFICACIÓN DE ASIENTO
SUMILLA(S) :
Improcedencia de declaración de nulidad de inscripción por el
propio Registro
De conformidad con los artículos 2013° del Código Civil, 3°.b de la Ley N°
26366 y 90° del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Públicos, las inscripciones sólo pueden ser declaradas nulas
mediante resolución judicial.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y

DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Con el título apelado, el señor Juan Francisco Otero Otero, en
representación de Pescatun S.A.C, solicitó la rectificación del asiento
E1 de la partida 04011405 del Registro de Predios de Trujillo. Sostuvo
que la inscripción de la resolución del contrato de arrendamiento
inscrito en el asiento D1 y modificado en el asiento D2 de la misma
partida es ilegal. A tal efecto adjuntó:
 Solicitud de rectificación de asiento de fecha 08.11.2011.
 Copia simple del contrato modificatorio de fecha 20.04.2005.
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II. DECISIÓN IMPUGNADA

El título fue tachado por el Registrador Público (e) Daniel Vásquez
Malpica mediante esquela de fecha 17.11.2011. Los términos de la
denegatoria fueron los siguientes:
“(…) II.- Precisión de la tacha:
Verificado el título presentado, los documentos acompañados y los
antecedentes registrales, se tiene que de conformidad con lo
prescrito en el artículo 2013º del Código Civil concordado con el
numeral VII del TP del TUO del RGRP, el contenido de las
inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. En
el presente caso, no se está frente a una rectificación de oficio, por
cuanto lo que se pretende es la cancelación de un asiento registral
legitimado con su inscripción. Asimismo las rectificaciones de oficio
(por error material o de concepto) proceden si el defecto se colige
del título que originó la inscripción, situación que no se presenta por
cuanto se pretende la nulidad de la inscripción y no su rectificación o
modificación. Por lo que de conformidad con las normas indicadas
se procede a la tacha sustantiva del presente título.
III.- Base legal: Art. 2011º y 2013º del Código Civil, Numeral VII del
TP del TUO del RGRP.
Por lo expuesto se procede a la tacha sustantiva del presente título.
Derechos pagados: S/. 0.00”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El 09.12.2011, Pescatun SAC, en escrito autorizado por el abogado
Rómulo Núñez Castillo, interpuso recurso de apelación contra la tacha
decretada por el Registrador Vásquez. Los fundamentos de la
apelación se resumen a continuación:
 El asiento E1 de la partida 04011405 de resolución del contrato de
arrendamiento, inscrito en mérito al título 2011-38207, publica una
inexactitud registral generada por la vulneración al principio de
legalidad en la calificación de dicho título, el cual no debió
inscribirse por carecer de los requisitos establecidos en el artículo
1429 del Código Civil.
 Por ello, solicitó la rectificación de asiento a pedido de parte, de
conformidad con los artículos 76, 77 y 84.a del Reglamento General

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de los Registros Públicos; y no la rectificación de oficio como

erróneamente lo ha entendido y calificado el Registrador.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

La partida directamente vinculada al título es la 04011405 del
Registro de Predios de Trujillo.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Rolando Acosta Sánchez.
En estricto, la pretensión de Pescatún es la nulidad del asiento E de
la partida vinculada. Corresponde analizar si el ordenamiento vigente
autoriza al Registro para que sancione la nulidad de sus propias
resoluciones.

VI. ANÁLISIS:
1. Como establece el literal b) del artículo 3° de la Ley N° 26639, una
vez extendido un asiento de inscripción, se convierte en intangible,
salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme. Esta
misma prescripción legal está contenida en los artículos 2013° del
Código Civil y VII del Título Preliminar del Texto Único Ordenado
(TUO) del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP),
los cuales establecen que los asientos registrales se presumen
válidos y son eficaces en tanto no sean rectificados o declarados
inválidos por el Poder Judicial.
2. Como se advierte, la nulidad de las inscripciones sólo puede ser
declarada por el Poder Judicial, mediante sentencia con calidad de
cosa juzgada. De ahí que se señale que “los asientos registrales
están bajo la salvaguarda de los tribunales de justicia”, para
significar que la presunción de validez de la que gozan aquellos
sólo puede ser enervada por mandato judicial ejecutoriado.
3. La atribución exclusiva a favor del Poder Judicial para sancionar la
invalidez de una inscripción supone, obviamente, la imposibilidad de
que dicha sanción pueda ser reconocida o declarada, directa o
indirectamente, por el propio Registro o por cualquier otra entidad o
autoridad administrativa. Esta excepción a la regla general
contenida en la Ley N° 27444, según la cual la misma
Administración puede declarar la nulidad de sus actos
administrativos, es una consecuencia lógica del principio de
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legalidad que preside la calificación registral y de la finalidad que

busca el Registro.
4. Por ello, si bien el ordenamiento legal admite que una inscripción
pueda ser rectificada, prohíbe de modo categórico que a través de
la rectificación se menoscabe su validez. En este orden, el artículo
90° del TUO del RGRP ratifica el sentido del artículo 2013º del
Código Civil, al disponer que corresponde exclusivamente al órgano
jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales,
y que en consecuencia no resulta procedente que mediante
rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca
declaración en tal sentido.
5. En el presente caso, si bien la solicitud formal del solicitante es la
rectificación del asiento E1 de la partida 04011405 del Registro de
Predios de Trujillo, en lo medular solicita que el Registro declare la
invalidez del referido asiento por constituir una inscripción ilegal. Ya
hemos señalado que esta atribución corresponde exclusivamente al
Poder Judicial por lo que debe confirmarse la tacha decretada al
título recurrido por tratarse de un defecto insubsanable que impide
la inscripción, de conformidad con el inciso a) del artículo 42º del
TUO del RGRP.

Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se acordó:

VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR la tacha decretada al título venido en grado, por los
fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

ROLANDO ACOSTA SANCHEZ

Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral

HUGO ECHEVARRIA ARELLANO WALTER E. MORGAN PLAZA

Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

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