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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. - 2605 -2023-SUNARP-TR

Lima, 15 de junio de 2023.

APELANTE : SHIRLEY ELENA NAVARRETE KALINOWSKI

En representación de Rainbow House Inc.
TÍTULO : Nº 1056865 del 13/04/2023.
RECURSO : Escrito del 11/05/2023.
REGISTRO : Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) : Bloqueo.

SUMILLA :

CALIFICACIÓN DEL BLOQUEO REGISTRAL

La calificación del bloqueo registral sólo se limita a la evaluación de las
formalidades extrínsecas del título, a la acreditación del tracto sucesivo y la
inexistencia de obstáculos insalvables que emanen de la partida registral.

La intervención de juez competente en la minuta, en rebeldía del titular registral,

no vulnera la acreditación del tracto sucesivo.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del

Sistema de Intermediación Digital - SID SUNARP, la anotación de bloqueo
registral de compraventa del predio registrado en la partida electrónica N°
45019438 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:

- Solicitud notarial de bloqueo registral.
- Oficio de fecha 12/04/2023 suscrito por el Notario de Lima Manuel
Noya de la Piedra.
- Copia de la minuta de compraventa, certificada por notario de Lima
Manuel Noya De la Piedra el 12/04/2023.
- Resolución N° 26 del 29/10/2019 del Exp. N° 26726-2013-0-1801-JR-
CI-12.
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II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima, Gloria Beatriz

Brush López Del Solar, denegó la inscripción solicitada formulando tacha
sustantiva en los términos siguientes:

Señor(es):

De conformidad con lo dispuesto en el art. 42 inciso b) del TUO del

Reglamento Gral de los Registros Públicos, se tacha el presente
por lo siguiente:

1- En cuanto al bloqueo registral, el artículo 136° del Reglamento

de Inscripciones del Registro de Predios, en su tercer párrafo
prescribe en el mismo sentido lo siguiente: "la calificación del
bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas, la acreditación
del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos insalvables
que aparezcan en la partida registral, no siendo materia de
calificación otros aspectos...". Según esta norma, el Registrador
debe asegurase que el acto que pretenda inscribirse tenga su
fuente o causa en el titular registral. En ese orden de ideas, al
Registro, por medio de los Registradores y el Tribunal Registral,
le compete evaluar, entre otros aspectos la adecuación entre el
título a inscribir y la partida registral directamente vinculada En
nuestro caso, verificar que el declarante de la minuta de fecha
09/12/2021, sea la misma persona que el titular registral en
aplicación del principio de tracto sucesivo recogido en el Art.
2015 del Código Civil.

2.- Ahora bien, en la presente solicitud de inscripción de Bloqueo

Registral de Compra Venta, consta como transferente JUAN
CARLOS VALERA MALAGA - Juez del 16° Juzgado Civil de Lima,
lo que no se adecúa al titular registral, toda vez que según consta
en el asiento 3-c de la ficha N° 254132 que continúa en la partida
N°45019438, el dominio consta inscrito a favor de: JOYERIA
PACHACUTEC SOCIEDAD ANONIMA, no acreditándose el tracto
sucesivo.

3.- En consecuencia, se determina la existencia de obstáculo

insalvable que emana de la partida registral N°45019438, el mismo
que impide la acogida de la presente rogatoria, por lo tanto, lo
solicitado no resulta atendible, por lo que se procede con la tacha
sustantiva.

Base legal Art. 42° inciso a) del TUO del Reglamento General de
los Registros Públicos. Art. 136 del Reglamento de Inscripciones

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del Registro Predios y Art. 2010 y 2011 del C.C. RESOLUCION N°
746-2008-SUNARP-TR-L de 16/07/2008 (BLOQUEO: Para anotar
el bloqueo de una partida registral, debe existir coincidencia entre
el transferente y el titular registral del predio.)

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:

- El título presentado se encuentra sustentado en el proceso judicial
signado con Expediente N° 26726-2013-0-1801-JR-CI-12, seguido
ante el 16° Juzgado Civil, sobre ejecución de garantías, en el que se
ordenó el remate judicial del inmueble de Partida Registral N°
45019438 y se adjudicó en favor del señor Luis Navarrete Lechuga.
- Al interior de dicho proceso judicial, mediante Resolución N° 26 de
fecha 29 de octubre de 2019, se dispuso a incorporar a la empresa
Rainbow House Inc. como sucesor procesal del señor Luis Navarrete
Lechuga, y solicitando adjuntar nuevo proyecto de minuta.
- El Registrador sustenta su decisión ÚNICAMENTE en que la minuta
de fecha 09 de diciembre de 2021, que sirve de sustento del bloqueo
registral, no habría sido suscrita por el anterior propietario JOYERIA
PACHACUTEC S.A., sino por el Juez del 16° Juzgado Civil de Lima,
Dr. Juan Carlos Valera Málaga. No obstante, el Registrador NO ha
valorado debidamente la minuta presentada, en la cual se sustenta la
participación del citado Juez en la suscripción de la minuta, ello en
virtud de la REBELDÍA del demandado y anterior propietario JOYERIA
PACHACUTEC S.A.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N° 254132 que continúa en la partida electrónica Nº

45019438 del Registro de Predios de Lima

El citado predio consta inscrito en la Avenida Las Palmeras N° 120,

Urbanización Parc. Semirústica Camacho, distrito de La Molina, provincia
y departamento de Lima.

En el asiento 3-C consta inscrita una compraventa a favor de Joyería

Pachacútec S.A.

En el asiento 4-C consta inscrita la anotación preventiva de la

transferencia otorgada a favor de Luis Navarrete Lechuga y su cónyuge
Hilda Kalinowski Paredes en virtud de la adjudicación otorgada por el 12°
Juzgado Civil de Lima en rebeldía de Joyería Pachacutec S.A.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

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Interviene como ponente la vocal (s) Karina Soledad Figueroa Almengor.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

− Si se vulnera la acreditación del tracto sucesivo, cuando en la minuta

interviene el juez en rebeldía del titular registral.

VI. ANÁLISIS
1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del
Código Civil , concordado con el artículo 31 del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), los registradores
y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, califican la legalidad
de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad
de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

En este mismo sentido, el segundo y tercer párrafo del artículo V del Título
Preliminar del RGRP establece que la calificación comprende la
verificación de lo siguiente: (i) Del cumplimiento de las formalidades
propias del título; (ii) de la capacidad de los otorgantes; (iii) de la validez
del acto contenido en el título que constituye la causa directa e inmediata
de la inscripción; (iv) de los obstáculos que pudieran emanar de las
partidas registrales; y, (v) de la condición de inscribible del acto o derecho.

Asimismo, de acuerdo con la mencionada disposición normativa, la

calificación de los aspectos señalados se realiza sobre la base del título
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, de
manera complementaria, de los antecedentes que obran en el Registro.

2. De esta manera, el artículo 32 del RGRP regula los alcances de la

calificación registral señalando que las instancias registrales, entre otros
aspectos, deberán:

Artículo 32.- Alcances de la calificación

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al
calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:
(…)
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción
de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos.
(…)
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así
como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás
documentos presentados; (…)

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3. La institución del bloqueo se encuentra regulada por el Decreto Ley Nº
18278 y sus modificatorias aprobadas por el Decreto Ley Nº 20198 y la
Ley Nº 26481. El actual Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, aprobado mediante Resolución Nº 097-2013-SUNARP-SN
también contiene regulación en los artículos 136 y 137.

En nuestro ordenamiento jurídico, el derecho de propiedad sobre bienes

inmuebles se transmite de manera consensual en el ámbito extrarregistral,
de conformidad con lo previsto por el artículo 949 del Código Civil1; sin
embargo, esto no garantiza la plena oponibilidad del derecho de
propiedad del adquirente contra todas las personas dado que no se
elimina la posibilidad de su pérdida ulterior por una doble venta o su
afectación con gravámenes o cargas no consentidas.

Es así que el Registro establece un orden en los derechos que concurren

sobre un mismo inmueble de manera objetiva e imparcial, a través de la
prioridad registral, estableciendo la protección para el que llegó primero al
Registro: prior in tempore, potior in iure.

4. El bloqueo registral permite anotar preventivamente en el Registro un

contrato todavía no formalizado, es decir, cuando solamente se tiene la
minuta, ello con la finalidad de reservar su prioridad hasta que se produzca
la formalización mediante la instrumentación pública y se solicite la
inscripción de la constitución, modificación o extinción del derecho real de
que se trate, cuya inscripción retrotraerá sus efectos a la fecha de la
anotación del bloqueo respectivo.

Como puede apreciarse, el efecto principal del bloqueo, según el artículo

4 del Decreto Ley Nº 182782 y la precisión del artículo 137 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, es que durante el plazo de
vigencia del bloqueo no se inscriba o anote preventivamente algún acto o
derecho incompatible con aquél cuya prioridad se ha reservado.

Es así, que los efectos del bloqueo están ligados a la aplicación del
principio de prioridad3. Anotado el bloqueo se produce el cierre temporal
de la partida registral para los actos incompatibles, a efectos que se

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Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
2
Artículo 4.- “(…) el Registrador no podrá inscribir ningún acto o contrato relacionado
con el inmueble materia de la anotación preventiva, celebrado por terceros y por los que
se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales, (…)”.
3
La prioridad registral se encuentra regulada en los artículos 2016 y 2017 del Código
Civil. El artículo 2016 establece que “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina
la preferencia de los derechos que otorga el Registro”. El artículo 2017 señala que “no
puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”.

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cumpla con la formalización notarial e inscripción registral del acto o
contrato, dentro del plazo legal.

5. Como queda evidenciado, el bloqueo registral permite gozar de la

eficacia retroactiva del contrato con fecha anterior a su formalización
notarial. De esta manera, una vez formalizado el contrato mediante la
escritura pública y siempre que esta se inscriba dentro del plazo que
contempla la citada norma legal, los efectos de dicha inscripción se
retrotraen a la fecha del asiento de presentación del título que dio mérito
a la anotación del bloqueo respectivo4.

Asimismo, debe tenerse presente que según el artículo 1 del Decreto Ley
Nº 18278, luego modificado por el Decreto Ley Nº 20198 y la Ley Nº
26481, el bloqueo se encuentra establecido a favor de las personas
naturales y jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren
en virtud de los cuales se constituyan, amplíen o modifiquen derechos
reales en favor de los mismos.

En otros términos, la figura del bloqueo registral tiene por objeto cautelar
el futuro acceso al Registro de un acto o contrato que implica una
mutación jurídica real.

6. Respecto de la calificación del bloqueo registral, el artículo 136 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) establece:

“Artículo 136.- Anotación de bloqueo registral

La anotación del bloqueo a que se refiere el Decreto Ley Nº 18278 y sus
modificatorias se extienden en mérito a la solicitud formulada por el
Notario que tiene a su cargo la formalización del acto y a la copia simple
de la minuta respectiva.
La solicitud será presentada por el Notario o por su dependiente
acreditado, salvo el caso de presentación electrónica realizada de
conformidad con la Directiva que regula la presentación electrónica del
bloqueo.
La calificación del bloqueo se limita a las formalidades extrínsecas,
la acreditación del tracto sucesivo y la inexistencia de obstáculos
insalvables que aparezcan en la partida registral. No obstante, la
calificación del acto definitivo cautelado por el bloqueo se realizará
con los alcances del artículo 32 del Reglamento General de los
Registros Públicos.
El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60) días hábiles contados a
partir de la fecha de su anotación en la partida registral correspondiente.

4
El artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
precisa que “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los
derechos que de estos emanan, se retrotraerán a la fecha y hora del respectivo asiento
de presentación”.

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Inscrito definitivamente el acto o derecho cuya prioridad estaba
resguardada, su eficacia se retrotraerá a la fecha del asiento de
presentación del bloqueo.” (El resaltado es nuestro).

Conforme a ello, la calificación del bloqueo registral se circunscribe a lo

siguiente:

- Formalidades extrínsecas.
- Acreditación del tracto sucesivo.
- La inexistencia de obstáculos insalvables que aparezcan en la partida
registral.

7. En el presente caso se solicita, a través del Sistema de Intermediación

Digital - SID SUNARP, la anotación de bloqueo registral de compraventa
del predio registrado en la partida electrónica N° 45019438 del Registro
de Predios de Lima.

Respecto a las formalidades extrínsecas antes mencionadas, sí se ha

cumplido con adjuntar la solicitud del notario, y la copia de la minuta.

A tal efecto, se presentó oficio o solicitud de bloqueo suscrito por el Notario

de Lima Manuel Noya de la Piedra y la minuta de compraventa del
09/12/2021 que celebran Juan Carlos Valera Málaga, Juez del 16 Juzgado
Civil de Lima, quien interviene en rebeldía de Joyería Pachacútec S.A.
(entiéndase como vendedor), y la empresa Rainbow House Inc. (como
compradora).

La registradora observó el título señalando que en la solicitud de bloqueo

de compraventa consta como transferente Juan Carlos Valera Málaga
pero que, en el asiento 3-c de la ficha N° 254132 que continúa en la partida
N° 45019438, consta el dominio a favor de Joyería Pachacutec S.A., lo
cual no acredita tracto sucesivo.

El recurrente señala que, si existe tracto sucesivo, toda vez que el titulo
se encuentra sustentado en el proceso judicial signado con el expediente
N° 26726-2013-0-1801-JR-CI-12 seguido ante el 16° Juzgado civil sobre
ejecución de garantías, en el que se ordenó el remate judicial del predio
inscrito en la partida N° 45019438 y se adjudicó en favor de Luis Navarrete
Lechuga; y que, en el interior del referido proceso judicial, se incorpora
como sucesor procesal de Luis Navarrete Lechuga a Rainbow House Inc.

9. Ahora bien, conforme a lo indicado anteriormente, en la calificación del

bloqueo debe verificarse el tracto sucesivo.

Así, en el caso de una compraventa, corresponde verificar que el

vendedor cuente con derecho de propiedad inscrito.

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En ese sentido, verificada la partida registral del predio submateria y
conforme se han descrito en el rubro IV “Antecedente registral”, se
determina que la titularidad registral del predio inscrito en la partida
electrónica N° 45019438 del Registro de Predios de Lima, corresponde a
la Joyería Pachacutec S.A., como se desprende del asiento 3-c) de la ficha
N° 254132 que continúa en la precitada partida electrónica.

Entonces, respecto a la acreditación del tracto sucesivo, se exige la

identidad entre la persona que otorga el acto y la que aparece como titular
según los asientos registrales y en el título materia de apelación, no
correspondiendo inclusive calificar la representación.

8. En concordancia con lo expuesto, en el CLV Pleno del Tribunal

Registral, llevado a cabo en la modalidad presencial el 26/8/2016, se
aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria5:

CALIFICACIÓN DE LA ANOTACIÓN DE BLOQUEO

“No corresponde a las instancias registrales calificar la representación en
la solicitud de anotación de bloqueo”.

En tal sentido, no se encuentra dentro de los alcances de la calificación

registral de la solicitud de anotación de bloqueo, el examen de la
representación, siendo suficiente verificar que el título presentado reviste
las formalidades extrínsecas necesarias para su anotación, que quien
aparece como transferente cuenta con dominio inscrito y, por último, que
no aparezcan obstáculos insalvables en la partida registral del predio.

En el presente caso -en principio-, si nos limitamos a la revisión de la

solicitud notarial de bloqueo (Ver Formulario) en la siguiente parte:
4. Intervinientes
Juan Carlos Valera Málaga (…) interviniente

Y se contrasta con el antecedente registral, según el cual el titular registral

es la Joyería Pachacútec S.A., es posible concluir que existe una
vulneración del tracto sucesivo por falta de adecuación con el antecedente
registral.

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Publicado en el diario oficial El Peruano el 7/10/2016.

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Sin embargo, del análisis del oficio y minuta se puede determinar que la
intervención de Juan Carlos Valera Málaga es en rebeldía del titular
registral, tal como lo refiere el recurrente.

Así, el recurrente señala que la minuta de compraventa no ha sido suscrita

por Joyería Pachacutec S.A., sino por el juez del 16° Juzgado Civil de
Lima al haberse declarado rebelde a Joyería Pachacutec S.A. dentro del
proceso judicial signado con el expediente N° 26726-2013-0-1801-JR-CI-
12, en el cual se ordenó el remate judicial del predio inscrito en la partida
N° 45019438 y se adjudicó a favor de Luis Navarrete Lechuga y que,
mediante Resolución N° 26 del 29/10/2019, se incorporó como sucesor
procesal de Luis Navarrete Lechuga a Rainbow House Inc., para lo cual
se adjuntó nueva minuta de compraventa.

Del oficio de fecha 12/04/2023 se solicitó se establezca el bloqueo del

inmueble inscrito en la partida N° 45019438 de propiedad de Joyería
Pachacutec S.A. y se indica que adjunta minuta de compraventa que
otorga el décimo sexto juzgado civil de Lima en rebeldía de Joyería

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Pachacutec la vendedora y de la otra parte Rainbow House Inc la
compradora.

De la minuta que se adjunta, expresamente se señala que la intervención

de Juan Carlos Valera Málaga es en su condición de Juez del 16° Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima, en rebeldía de la demandada Joyería
Pachacutec S.A. y es suscrito por el mismo en su calidad de Juez.

Es importante mencionar que de conformidad con el Art. 36 de Decreto

Ley 18278 sustituido por el artículo 2 de la Ley 26481, es el notario quien
recibe el instrumento celebrado por las partes y previa verificación de las
partidas registrales correspondientes, oficia al Registro Público,
adjuntando copia del instrumento firmado por los contratantes y por su
mérito el registrador público extiende la anotación preventiva en la partida
correspondiente.

En otros términos, la figura del bloqueo registral tiene por objeto cautelar
el futuro acceso al Registro de un acto o contrato que implica una
mutación jurídica real; siendo que la solicitud de bloqueo es presentada
por el notario ante cuyo despacho se formaliza el acto o contrato. En

6
Artículo 3 del Decreto Ley 18278.- Recibido el instrumento celebrado por las personas a que
se refiere el Artículo 1, el notario o fedatario receptor en su caso, previa verificación de las partidas
registrales correspondientes, en el término de 24 horas oficiará al Registro Público pertinente
adjuntando copia del instrumento firmado por los contratantes, el que registrará en el Libro Diario
y por su mérito, el registrador extenderá la anotación preventiva en la partida que corresponda.

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cuanto a la forma, en este acto el Registro no se verifica la forma
intrínseca o requisitos esenciales del acto.

Finalmente, no se advierten obstáculos insalvables en la partida registral,

pues no hubo actos incompatibles con aquel cuya prioridad busca
reservar el bloqueo.

En consecuencia, esta Sala concluye que se cumplieron los requisitos

para la inscripción del referido bloqueo registral, por lo que corresponde
revocar la tacha sustantiva.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la tacha sustantiva formulada por la registradora pública del

Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución y DISPONER su inscripción previo pago de derechos
registrales en caso de corresponder.

Regístrese y comuníquese.

Fdo.
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA
Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
KARINA FIGUEROA ALMENGOR
Vocal (s) del Tribunal Registral

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