TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

Trujillo, 3 de noviembre de 2023

APELANTE : MIRIAN GIULIANA CARBAJAL CONDOR

TÍTULO : 1877125-2023 del 03.07.2023 [SID]
RECURSO : 815-2023. Escrito ingresado el 25.09.2023
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° IX – SEDE LIMA
REGISTRO : PREDIOS DE LIMA
ACTO : LEVANTAMIENTO DE RESERVA, INDEPENDIZACIÓN
Y COMPRAVENTA
SUMILLA :

Calificación del acto administrativo

El acto administrativo está investido de la presunción de validez y de legalidad. Por lo
tanto, las instancias registrales no pueden cuestionar el fondo de su decisión.

Improcedencia de la aplicación de la Séptima Disposición Transitoria del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
No procede aplicar la Séptima Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, cuando en el título archivado no obre documentación técnica
suficiente que permita identificar claramente (área, linderos y medidas perimétricas) del
lote o fracción a independizar.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita el levantamiento de

reserva, independización y compraventa del lote 14 que forma parte del predio
inscrito en la partida N° 43116851 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Parte notarial de la escritura pública de compraventa de fecha 29.05.2023

otorgada por el notario de Lima Mario Gino Benvenuto Murguía.
- Escrito de solicitud de inscripción de levantamiento de reserva e independización
suscrito por Alicia Consuelo Alegría Chinchay en representación de Compañía
Lotizadora Cajamarquilla S.A.C. en Liquidación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora del Registro de Predios de Lima – Mauricia Velásquez

Salvatierra, observó el título en los siguientes términos:

“[…]
 Página 2 de 9
RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

Actos: Levantamiento de reserva, independización y compraventa

(1) Revisado el título archivado N02972 del 10/03/1970, se advierte que por Resolución
expedida por Res. N° 0002086 del 09/10/1968 se reservó en garantía el lote 14 conforme
a lo dispuesto por el Decreto Supremo N° 97 del 13/09/1932; en tal sentido, para levantar
la reserva deberá presentarse resolución administrativa firme, emitida por autoridad
competente que lo disponga así, no correspondiendo al registro analizar el fondo de la
decisión administrativa.
Téngase presente que el acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida
nulidad no sea declarada por autoridad administrativa o jurisdiccional, según
corresponda (presunción de validez - Artículo 9 de la Ley 27444)
(2) Revisado el título archivado N° 2972 del 10/03/1970, se advierte que no constan los
linderos y medidas perimétricas del Lote 14.
(3) Se advierte pendiente respecto de la partida N° 43116851, el título incompatible
anterior N° 2023-1561869, sobre independización y compraventa.
Base legal.- Art. 2011 0 del Código Civil; Art. 320 literal del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos.
[…]”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente fundamenta el recurso de apelación señalando lo siguiente:

- La registradora pública no realizó un estudio debidamente motivado del título

archivado que dio mérito a la inscripción del asiento 1-b) de la partida
N°43116851; más aún, que no realizó la calificación y/o la verificación de los
supuestos que regula el Decreto Supremo N° 97 del 13/09/1932, a efectos de
determinar si la reserva que afecta el lote 14 fue extendida de forma correcta y
jurídicamente válida.
- En la partida N° 43116851 se independizó un área de 72 Has 8.750 m2, en la
cual se aprobó la inscripción de la Parcelación Cajamarquilla autorizada por R.M.
46-SG del 20/10/1966. Por lo tanto, el área mencionada no debe ser afectada
y/o grabada, por las disposiciones establecidas en el D.S. N° 97 de septiembre
de 1932, al no superar las 100 hectáreas que establece el D.S. N° 97.
- Se debe tener en cuenta la séptima Disposición Transitoria del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 2205, Foja 171 que continúa en la partida N° 45084035 del Registro
de Predios de Lima

En la citada partida corre inscrito el terreno rústico situado en el distrito de

Lurigancho, constituido por parte del Fundo Cajamarquilla, con un área de
728,750.00 m2., independizado a favor de la Compañía Lotizadora Cajamarquilla
S.A.

En el asiento 2 del Tomo 2205, Foja 173 se registró la parcelación semirustica

sobre la integridad del predio denominada parcelación Cajamarquilla Primera
Etapa, aprobada por Licencia N° 002086 del 03.10.1968, expedido por el
 Página 3 de 9
RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

Concejo Provincial de Lima. Parcelación dentro de la cual se encuentra el lote

14.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Daniel Edward Tarrillo Monteza.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a

determinar es la siguiente:

- ¿Las instancias registrales pueden discutir la valoración realizada por la

autoridad municipal en la aprobación de un acto administrativo?
- Si para proceder con la independización en mérito al título archivado, es
suficiente que en el mismo conste el área del predio.

VI. ANÁLISIS

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil 1
concordado con el artículo 31 del Texto Único Ordenado del Reglamento General
de los Registros Públicos (RGRP), los Registradores y el Tribunal Registral, en
sus respectivas instancias, califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.

En este mismo sentido, el segundo y tercer párrafo del artículo V del Título
Preliminar del RGRP establece que la calificación comprende la verificación de
lo siguiente: (i) Del cumplimiento de las formalidades propias del título; (ii) de la
capacidad de los otorgantes; (iii) de la validez del acto contenido en el título que
constituye la causa directa e inmediata de la inscripción; (iv) de los obstáculos
que pudieran emanar de las partidas registrales; y, (v) de la condición de
inscribible del acto o derecho.

Asimismo, de acuerdo con la mencionada disposición normativa, la calificación

de los aspectos señalados se realiza sobre la base del título presentado, de la

1
Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley N° 31309,
publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021.
Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de
parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el registrador podrá
solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago
de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y facilitan las
inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del área encargada del
manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una sustitución en la labor de calificación por
parte de las instancias registrales.
 Página 4 de 9
RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, de manera complementaria,

de los antecedentes que obran en el Registro.

2. Con el título venido en grado se solicita la inscripción del levantamiento de

reserva, independización y compraventa que otorga Compañía Lotizadora
Cajamarquilla S.A.C.- en Liquidación, representado por Alicia Consuelo Alegría
Chinchay según poder inscrito en la partida N° 03028477 del Registro de
Personas Jurídicas de Lima a favor de Mirian Giuliana Carbajal Condor, respecto
del lote 14 que forma parte del predio inscrito en la partida N° 43116851 del
Registro de Predios de Lima.

La registradora observó el título señalando que en el numeral 1 que de la revisión

del título archivado N° 2972 del 10.03.1970 se advierte que mediante resolución
N° 0002086 del 09.10.1968 se reservó en garantía el lote 14 conforme a lo
dispuesto por el Decreto Supremo N° 97 del 13.09.1932, requiriendo para su
levantamiento se presente resolución administrativa firme, emitida por autoridad
competente.

Por su parte, la apelante señala que no se realizó la calificación y/o la verificación

de los supuestos que regula el Decreto Supremo N° 97, a efectos de determinar
si la reserva que afecta el lote 14 fue extendida de forma correcta y jurídicamente
válida, ello por cuanto en la partida N° 43116851 se independizó un área de 72
Has 8.750 m2, en la cual se aprobó la inscripción de la Parcelación Cajamarquilla
autorizada por R.M. 46-SG del 20/10/1966. Por lo tanto, el área mencionada no
debe ser afectada y/o grabada, por las disposiciones establecidas en el decreto
supremo, al no superar las 100 hectáreas.

Por lo que, corresponde determinar si las instancias registrales pueden discutir

la valoración realizada por la autoridad municipal en la aprobación de un acto
administrativo.

3. Ahora bien, revisada la partida N° 43116851 del Registro de Predios de Lima,

advertimos que en el asiento en el asiento 2 del Tomo 2205, Foja 173 se registró
la parcelación semirústica sobre la integridad del predio denominada parcelación
Cajamarquilla Primera Etapa, aprobada por Licencia N° 002086 del 03.10.1968,
expedido por el Concejo Provincial de Lima. Parcelación dentro de la cual se
encuentra el lote 14.

Revisado el título archivado N° 2972 del 10.03.1970 advertimos que mediante

resolución N° 002086 del 03.10.1968 no solo se declara cumplidas la ejecución
de las obras de la habilitación correspondientes a la primera etapa de la
parcelación semirustica Cajamarquilla, sino que además se decreta lo siguiente:

«3°.- Autorizase la venta de los lotes que constituyen el área útil que se
recepciona, con excepción del lote N° 14 (CATORCE) con un área de 24,363.00
m2 (…), que se reserva en garantía de lo dispuesto por el Decreto Supremo
N° 97 del 13 de Setiembre de 1932». [El resaltado es nuestro]
 Página 5 de 9
RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

Mediante Decreto Supremo N° 97 se estableció que los lotizadores de fundos

rústicos, con fines agrícolas, están obligados a ceder gratuitamente al Estado,
de la superficie total parcelada, una extensión de tierra, conforme a la escala
siguiente:

De 100 a 150 Hct 1 Hct

De 151 a 400 2”
De 401 a 1.000 3”
De 1.000 hect. Para adelante 6”

De acuerdo a lo señalado por la resolución municipal, se autoriza la venta de los

lotes con excepción del lote 14 que se reserva en garantía hasta que se dé
cumplimiento a la transferencia establecida en el Decreto Supremo N° 97.

4. La Enciclopedia Jurídica Omeba 2 define al gravamen como la “carga bonitaria o

personal, que vincula o sujeta a una persona o cosa a otra persona o al Estado”.
Asimismo, Cabanellas 3 define al gravamen, en una primera acepción, como la
carga u obligación que pesa sobre alguien que ha de ejecutar o consentir una
cosa en beneficio ajeno; y en una segunda acepción, como el derecho real o
carga impuesta sobre un inmueble o caudal; definiendo a la carga como el tributo
o gravamen que se impone a una persona o cosa.

De lo expuesto se colige que el gravamen puede ser de naturaleza real o

personal, estando frente al primero de los nombrados cuando afecta uno de los
atributos del derecho de propiedad, en consecuencia, necesariamente debe
tratarse de un derecho real distinto a la propiedad, como el usufructo, la
servidumbre, etc.; y estaremos frente a un gravamen de naturaleza personal
cuando este no recae sobre un bien, y por lo tanto no afecta una de las
manifestaciones del derecho de propiedad, sino sobre una persona, como por
ejemplo una deuda, una obligación de hacer, etc.

5. En ese sentido, lo dispuesto en el numeral 3 de la resolución N° 002086 del

03.10.1968, citado en el considerando precedente, constituye una carga
impuesta al lote 14. Por lo que, a efectos de levantar la citada carga se requiere
se adjunte los documentos requeridos en el artículo 10 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que establece lo siguiente:

«Artículo 10.- Inscripción en mérito a acto administrativo

En los casos de inscripciones que se efectúen en mérito a un acto administrativo,
salvo disposición en contrario, se presentará copia autenticada de la resolución
administrativa expedida por funcionario autorizado de la institución que conserva
en su poder la matriz. Se exceptúan los supuestos en los que tales actos
administrativos, conforme a la Ley del Procedimiento Administrativo General, no
tengan carácter ejecutorio inmediato.
Si la resolución administrativa declara derechos inscribibles a favor de una
persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien

2
Enciclopedia Jurídica Omeba. Tomo XIII. Driskill S.A. Bs. As., 1984, pág. 380.
3
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario de Derecho Usual. Tomo II. Bs.As., 1968, pág. 271.
 Página 6 de 9
RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos

cónyuges.
Tratándose de acto modificatorio de titularidad dominial, en caso de no acreditarse
que la resolución ha quedado firme, se extenderá además una anotación, en el
rubro de cargas y gravámenes, en la que se dejará constancia de dicha
circunstancia.
La anotación a que se refiere el párrafo anterior sólo podrá cancelarse en mérito
a la constancia expedida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia
certificada de la resolución emitida en última instancia administrativa.»

En ese sentido, en el caso de inscripción de un acto administrativo se requiere

se adjunte copia autenticada de la resolución administrativa expedido por
funcionario autorizado de la institución que conserva en su poder la matriz.

6. Por otro lado, respecto a lo señalado por la apelante en el sentido que

corresponde analizar si en el presente caso resulta aplicable el Decreto Supremo
N° 97, debemos indicar que los actos administrativos gozan de la presunción de
legitimidad y validez, conforme a lo dispuesto por el artículo 9 del TUO de la Ley
27444. Ello supone que todos los requisitos de validez del acto administrativo
regulados por el artículo 3 de la citada ley han sido satisfechos, entre ellos la
regularidad del procedimiento, por lo cual no es viable calificar dichos aspectos,
pues ello significaría convertir al Registro en una supra instancia administrativa.

En ese sentido, debe entenderse que cuando una autoridad administrativa

expide un acto administrativo que se presume válido, también ha de presumirse
que el procedimiento del cual deriva esta ha sido regular, es decir, acorde con
las normas procedimentales y sustantivas que regulan la materia.

Cabe precisar que, teniendo en cuenta que la carga se ha impuesto en razón de

una resolución emitida por el alcalde, tendrá que ser un resolución que provenga
de la entidad edil, la que disponga el levantamiento de la carga.

En consecuencia, se confirma el numeral 1 de la observación formulada por

la registradora pública.

7. La independización es el acto registral consistente en la apertura de una nueva

partida registral como consecuencia de la desmembración de una porción de
terreno de un área de mayor extensión, proceso que se realiza en mérito al
principio de especialidad, recogido en el artículo IV del Título Preliminar del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP) 4, en el

4
“IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. (…)”
 Página 7 de 9
RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) 5 y en

el artículo 2017-A del Código Civil 6.

Dicho principio de especialidad, que se sustenta en el sistema de folio real, nos

informa que por cada predio se debe abrir una partida registral, en la que se
deben plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las
titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.

Este principio tiene por finalidad que la publicidad de los actos y derechos se
efectúe de manera ordenada, completa y clara de modo que todos tengan cabal
conocimiento no solamente del acto o derecho inscrito, sino también de sus
alcances o extensión. Conforme a este principio, la base objetiva sobre la cual
recaen los derechos reales, es decir, el predio (finca), debe encontrarse definido
en su extensión y contorno.

8. La independización se encuentra regulada en el Capítulo V del Título II del RIRP.

En este capítulo se contemplan diversos supuestos de independización, así

como los requisitos exigibles, dichos supuestos se encuentran regulados en
relación a la naturaleza del predio, es decir, atendiendo a si se trata de predios
urbanos, rústicos, ubicados en área de expansión urbana o rurales; si la
desmembración se produce por regularización de edificaciones o si la
independización es de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes de
propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad
contemplados en la Ley Nº 27157.

En el caso concreto de la independización de un predio, el artículo 59 del RIRP

establece que todo título que da mérito a la independización debe contener el
área de cada uno de los predios que se desmiembran y, en su caso, el área
remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando
los documentos exigidos para cada tipo de predio.

Estos requisitos tienen por finalidad publicitar de manera completa las

dimensiones del predio sobre el cual recae el derecho de propiedad y otros
derechos reales, de manera que, tanto el titular como los propietarios de los
predios colindantes tengan conocimiento de la extensión material de los predios.

5
“Artículo 4.- Folio real
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes de los registros que
le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan, organizados mediante un sistema automático
de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste
correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral
independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro
y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la
prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.
No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho que no
puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa.”
6
“Artículo 2017-A.- Principio de especialidad
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. (…)”
 Página 8 de 9
RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

Los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas de un determinado

predio pueden extraerse del contenido del título, de la partida matriz o del
respectivo título archivado.

9. En cuanto a la independización en mérito del respectivo título archivado -

conforme lo peticiona la administrada en su recurso de apelación-, la Séptima
Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
contempla lo siguiente:

“SÉPTIMA.- Independización en mérito a título archivado

En los casos en los que se hubiera inscrito la parcelación, la resolución de
subdivisión o la recepción de obras de una habilitación urbana sin que se hubieran
efectuado las independizaciones correspondientes, éstas se realizarán en mérito
al título archivado, siempre que en los respectivos planos se encuentren
consignados el área, linderos y medidas perimétricas de los lotes. (…)”.
(El resaltado es nuestro).

De la norma antes expuesta se colige que para que el Registrador proceda a

independizar un predio en mérito al título archivado, tendrá que presentarse
cualquiera de estos tres supuestos, sin que se hubieran efectuado las
independizaciones correspondientes:

a) Que se hubiera inscrito la parcelación.

b) Que se hubiera inscrito la resolución de subdivisión.
c) Que se hubiera inscrito la recepción de obras de una habilitación urbana.

Asimismo; a efectos de proceder con esta forma de independización debe obrar

en el título archivado documentación técnica con los datos que permitan
efectuar una plena individualización del predio, es decir, área, linderos y
medidas perimétricas del inmueble y en su caso del área remanente; lo cual, no
impide que en caso de omisión en los planos de las áreas, medidas perimétricas
y linderos de los lotes o las parcelas resultantes, la información se extraiga de la
memoria descriptiva obrante en el archivado, ya que en casos de
independizaciones lo que se busca es que el predio se encuentre individualizado,
para así proceder a la apertura de la partida registral.

10. Ahora bien, revisado el título archivado N° 2972 del 10.03.1970, advertimos que
en este no obra ningún plano ni memoria descriptiva en el cual se individualice
al lote materia de independización; por consiguiente, no procede la
independización solicitada en mérito a la documentación obrante en los
antecedentes registrales y al amparo de la Séptima Disposición Transitoria del
RIRP.

En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación

formulada por la registradora.

11. Finalmente, respecto al numeral 3 de la esquela debemos indicar que, efectuada

la consulta en el Sistema de Información Registral advertimos que el asiento de
 Página 9 de 9
RESOLUCIÓN N° 4582-2023-SUNARP-TR

presentación del título N° 1561869-2023 ha vencido, por lo que el procedimiento

registral ha concluido, quedando sin efecto este numeral.

Interviene el vocal (s) Janio Elmel Zevallos Untama autorizado mediante

resolución N° 231-2023-SUNARP-TR/PT del 03.10.2023.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente

decisión:

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR los numeral 1 y 2; y DEJAR SIN EFECTO el numeral 3 de la

observación formulada por la registradora pública del Registro de Predios de
Lima al título referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos
expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese

Fdo.
JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIÉRREZ
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
Vocal del Tribunal Registral
JANIO ELMEL ZEVALLOS UNTAMA.
Vocal (s) del Tribunal Registral