TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 014-2012-SUNARP-TR-T

Trujillo, doce de enero del dos mil doce.

APELANTE : PERCY GÓMEZ NUÑUVERO

TÍTULO : 19707-2011
RECURSO : 003-2012
PROCEDENCIA: ZONA REGISTRAL Nº VII – SEDE HUARAZ
REGISTRO : DE PREDIOS DE CHIMBOTE
ACTO (S) : USUFRUCTO
SUMILLA(S) :
Inexigibilidad de la presentación de información gráfica en medios
magnéticos
La Directiva 008-2004-SUNARP/SN contempla una presentación
voluntaria de medios magnéticos que contengan los planos u otra
información gráfica, y en ningún caso autoriza a las instancias registrales
a exigir la presentación de los mismos.
Exigibilidad de planos para la calificación del derecho de superficie
o actos similares sobre parte de un predio
En la calificación del derecho de superficie o actos similares que recaen
sobre una parte de un predio inscrito es exigible la presentación de planos
sólo cuando en la escritura pública de constitución del derecho no se
haya descrito claramente la poligonal correspondiente.
Improcedencia de informe técnico de la Oficina de Catastro en la
calificación del derecho de superficie o actos similares sobre parte
de un predio
En la calificación del derecho de superficie o actos similares que recaen
sobre una parte de un predio inscrito es improcedente el informe técnico
de la Oficina de Catastro.

I.    ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
El señor Gómez solicitó inscribir el derecho de superficie a favor del
“Patrimonio en Fideicomiso D.S. 093-2002-EF Interproperties Perú” (en
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adelante Interproperties) sobre una porción del predio de 406,153.19

m2 de propiedad de Urbi Propiedades S.A. (en adelante Urbi) inscrito
en la partida 11028467 del Registro de Predios de Chimbote.
Para tal efecto presentó a calificación el traslado instrumental de la
escritura pública de constitución de derecho de superficie del
19.04.2011 otorgada por Urbi e Interproperties ante el notario de Lima
Eduardo Laos de Lama. A este documento se adjuntaron otros:
1. Declaración jurada de las partes en el sentido que Interproperties
viene cancelando a Urbi aproximadamente US$2,250.00
mensuales;
2. Memoria descriptiva y planos del predio matriz y de la porción sobre
la cual recaerá el derecho de superficie, autorizados por el
ingeniero civil Fredy Napa Oré y suscritos por los representantes de
las partes contratantes.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El título fue objeto de examen técnico por la Oficina de Catastro, el
que emitió el Informe 796-2011 señalando que el predio se encuentra
inscrito en la partida 11028467; sin embargo, se solicitó “adjuntar el
archivo digital en medio magnético”, considerándose que la falta de
dicho medio determinaba que “el título se encuentr(e) observado”.
Sobre la base de este informe, la Registradora Pública Carmen Ganoza
Idiáquez emitió la esquela de observación del 10.10.2011 exigiendo la
presentación del antedicho medio magnético.
El título reingresó con un disco compacto que contenía el archivo
digital reclamado por la Registradora Ganoza y con el recibo de pago
por S/.3,359.00. Derivado que fue el título a la Oficina de Catastro, este
emitió el Informe Técnico 915-2011, en el que se acusa una
“discrepancia en el área, medidas y coordenadas del polígono matriz”
con las “señaladas en el cuadro de datos técnicos” (se entiende que del
plano), por lo que exigió “georreferenciar el perimétrico y adjuntar el
archivo digital georreferenciado”. La Registradora Ganoza observó el
título transcribiendo literalmente el contenido del citado informe, como
aparece de la esquela del 04.11.2011.
Por segunda vez reingresó el título con nota del apelante en la que
afirmó que los planos presentados contienen la misma información
técnica que obra en el plano del título archivado de la subdivisión.
Agregó que el derecho de superficie materia de inscripción no
modificará ni alterará el perímetro del predio matriz. A esta nota se
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adjuntó copia del plano de subdivisión que originó el predio matriz y

memoria descriptiva de dicho predio. El título fue sometido al control
técnico de la Oficina de Catastro, la misma que –mediante Informe
Técnico 1067-2011- reiteró la existencia de la discrepancia entre los
datos del plano perimétrico contenido en el archivo digital con los
inscritos, por lo que reclamaba la georreferenciación del plano “para
determinar posibles superposiciones”. Al igual que en la anterior
oportunidad, la Registradora Ganoza trasladó sin más el texto del
aludido Informe, como aparece de la esquela del 06.12.2011.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El señor Gómez interpuso recurso de apelación mediante escrito
autorizado por el abogado Manuel Oyola V. Los argumentos
impugnatorios son los siguientes:
1. En Informe Técnico 1067-2011 establece que existe total
coincidencia entre los planos físicos presentados y el plano de
subdivisión inscrito.
2. La única información gráfica a tener en cuenta es la inscrita, como
lo dispone el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (RIRP).
3. El título que contiene la constitución de un derecho de superficie no
modifica las características físicas de un predio, y no debe ser
sometido a control técnico, en aplicación de la Directiva 008-2004-
SUNARP/SN.
4. Ninguna norma exige la presentación de medio magnético.
5. La observación atenta contra el principio de legitimación, pues la
observación pretende corregir una inexactitud en un título
archivado.
6. Los informes de la Oficina de Catastro sólo vinculan en lo técnico.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio materia de constitución de derecho de superficie sobre
parte de su cabida es el terreno ubicado a la altura del Km. 424.20 de
la carretera Panamericana Norte, colindante con el aeropuerto de
Chimbote, distrito de Nuevo Chimbote, provincia del Santa,
departamento de Ancash. Está inscrito en la partida 11028467 del
Registro de Predios de Chimbote. Su área original fue de 915,974.09
m2. La finca se subdividió en dos secciones denominadas Lote A y
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Lote B de 406,153.19 m2 y 509,820.90 m2, respectivamente, las

mismas que permanecen en el folio matriz. Una porción de 19,411.85
m2 que forma parte del Lote A es la que se afectará con el derecho de
superficie a favor de Interproperties.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Rolando A. Acosta Sánchez.
La Registradora Ganoza ha hecho suyos los cuestionamientos de la
Oficina de Catastro según los cuales:
a) Existe una obligación del administrado de presentar un medio
magnético conteniendo el archivo digital de la base gráfica
presentada;
b) Los planos físicos del predio matriz presentados se corresponden
con los de la misma finca inscritos; sin embargo, éstos últimos
difieren del plano y datos contenidos en el archivo digital;
c) El propósito de exigir la georreferenciación del plano y el archivo
digital es el de detectar superposiciones;
El apelante rechaza tales observaciones, pues entiende que
legalmente no está obligado a presentar ningún medio digital, los
planos presentados no discrepan con los inscritos, y no hay posibilidad
de generar superposición alguna porque no se busca modificar las
características físicas del predio. Consiguientemente, se controvierte
en este procedimiento:
1. Si es válido que el Registro exija al administrado la presentación de
archivos digitales de la base gráfica acompañada al título;
2. Si deben ser examinados por la Oficina de Catastro los planos
presentados para efectos de graficar la porción del predio objeto de
la constitución de algún derecho inscribible;
3. Si cabe acusar defectos o discrepancias referidos a la poligonal del
predio matriz cuando el derecho a constituir recae sobre una
porción de este.
Siendo que no existen otros reparos de la primera instancia,no
existen otras controversias. La existencia de defectos adicionales a los
contenidos en la esquela de observación emitida por la Registradora
Ganoza que no se subsumen en ninguna de las hipótesis del artículo
33 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) 1 que no
1
Artículo 33.- Reglas para la calificación registral. El Registrador y el Tribunal
Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su
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hayan sido advertidos por dicha funcionaria constituye un supuesto de

su entera, exclusiva y excluyente responsabilidad.

VI. ANÁLISIS
Inexigibilidad de la presentación de medio magnético que
contenga el archivo digital del plano
1. La Ley 27444, luego de establecer en su artículo 36.1 que “(l)os
procedimientos, requisitos y costos administrativos se establecen
exclusivamente mediante decreto supremo o norma de mayor
jerarquía, norma de la más alta autoridad regional, de Ordenanza
Municipal o de la decisión del titular de las entidades autónomas
conforme a la Constitución, según su naturaleza”, dispone en su
artículo 36.2 que “(l)as entidades solamente exigirán a los
administrados (…) la presentación de documentos, el suministro de
información (…), siempre que cumplan con los requisitos previstos
en el numeral anterior. Incurre en responsabilidad la autoridad que
procede de modo diferente, realizando exigencias a los
administrados fuera de estos casos”.
2. Ninguna norma legal hace exigible la presentación ante el Registro
de planos u otros documentos gráficos contenidos en medios
magnéticos. La Directiva 008-2004-SUNARP/SN contempla la

inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:

(…)
b) En la segunda instancia
b.1) Salvo lo dispuesto en el literal c), el Tribunal Registral no podrá formular
observaciones distintas a las advertidas por el Registrador en primera instancia.
b.2) Cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con
las mismas características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del
Tribunal Registral, aquélla deberá sujetarse al criterio ya establecido, salvo lo dispuesto
en el siguiente párrafo. Sin embargo, podrá dejar sin efecto observaciones anteriormente
confirmadas.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará al
Superintendente Adjunto que convoque a un Pleno Extraordinario para que se discuta la
aprobación del criterio establecido anteriormente o se adopte el nuevo criterio. En este
último caso, la Resolución que adopte el nuevo criterio tendrá el carácter de precedente
de observancia obligatoria.
c) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no
se aplican en los siguientes supuestos:
c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artículo 42 de
este Reglamento; en tal caso, el Registrador o el Tribunal Registral, según corresponda,
procederán a tachar de plano el título o disponer la tacha, respectivamente.
c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido
por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita.
c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que no existían al
calificarse el título primigenio.
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presentación voluntaria de tales medios magnéticos, y en ningún

caso autoriza a las instancias registrales a reclamar la presentación
de los mismos. Por ende, la exigencia formulada por la Oficina de
Catastro constituía una gruesa arbitrariedad que la Registradora
Ganoza estaba obligada a conjurar. Sin embargo, lejos de realizar
el preceptivo control de la legalidad y razonabilidad de tal exigencia,
la validó al trasladársela sin mayor análisis al administrado..
La competencia como requisito de validez de todo acto
administrativo
3. Conforme al artículo 75.1 de la Ley 27444, es deber de las
autoridades administrativas “actuar dentro del ámbito de su
competencia”. El artículo 75.4, a su turno, instituye como deber de
las autoridades el “abstenerse de exigir a los administrados (…) la
realización de trámites (…) no previstos legalmente”. El artículo 4.1
de la Ley 27444 contempla como requisito de validez del acto
administrativo la competencia del funcionario que lo emite. De ahí
que el artículo 10.2 de la citada Ley sanciona con nulidad al acto
administrativo emitido por autoridad incompetente por el tiempo, la
materia, el territorio, etc. Corolario de lo señalado es que ninguna
autoridad puede avocarse al conocimiento de un determinado
asunto cuando el ordenamiento no le reconoce competencia para
ello.
La competencia de la Oficina de Catastro
4. La competencia de la Oficina de Catastro está regulada por la
Directiva 008-2004-SUNARP/SN, que contiene una lista cerrada de
actos inscribibles en el Registro de Predios que deben someterse al
previo examen técnico de dicha dependencia. Ningún otro acto
puede ser objeto de dicho examen. De ello resulta que, en
aplicación del artículo 31 del TUO del RGRP, la competencia de las
instancias registrales resulta exclusiva y excluyente sobre aquellos
actos no sometidos al control catastral.
La constitución de derecho de superficie como acto que no puede
ser objeto de examen por la Oficina de Catastro
5. El derecho de superficie no es un acto inscribible listado en la
Directiva 008-2004-SUNARP/SN, y tampoco modificará las
características físicas del correspondiente predio.
Consiguientemente, no debía merecer pronunciamiento alguno por
parte de la Oficina de Catastro, y debía ser calificado directa,
exclusiva y excluyentemente por las instancias registrales. La
observación de la primera instancia, en este extremo, resulta nula
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por apoyarse en un dictamen de órgano incompetente, y por

importar una renuncia a su ineludible competencia de calificación.
Por ello mismo, no resulta vinculante para las instancias registrales.
Exigibilidad de planos para calificar la constitución de derecho de
superficie sobre parte de un predio
6. El artículo 100 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios (RIRP), aprobado por Resolución Nº 248-2008-
SUNARP/SN, estipula que “(p)ara la inscripción del arrendamiento,
derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o
cesión en uso que afecte parte de predio, no se requerirá la
independización previa. Cuando la determinación del área sobre la
que recae el derecho no aparezca claramente del título, se
requerirá la presentación de planos”.
7. “Determinar el área claramente” importa describir la sección objeto
de los derechos mencionados en sus rasgos más generales, de tal
modo que dicha sección resulte –razonablemente- identificable. En
términos prácticos, bastará expresar claramente la cabida, los
linderos y medidas de la sección para entender satisfecho tal
requisito, y por ende, para que no se exija la presentación de
planos.
8. La mera descripción de la porción del predio que será objeto de
derecho de superficie (o de alguno de los derechos señalados por el
artículo 100 del RIRP) podría dar lugar a que dicha porción
realmente no se encuentre dentro de la finca matriz. Tal riesgo no
existe: en virtud de la presunción de cognoscibilidad de las
inscripciones y del principio de legitimación regulados por los
artículos 2010 y 2013 del Código Civil, la adquisición de derechos
en sede registral se realiza en la forma como los bienes aparecen
inscritos. De esa forma, si por error u otra causa la porción descrita
no está englobada en la finca de mayor área, no se habría adquirido
derecho alguno sobre dicha porción.
9. Nótese además que, pese al (inexistente) riesgo de admitir meras
descripciones de las secciones a afectarse con derechos reales de
goce, el ordenamiento no exige –como mecanismo de seguridad- la
presentación de planos, ni mucho menos el control catastral de los
mismos. Por ello, este Tribunal concluye que aun cuando sea
exigible la presentación de planos por omisión de la descripción de
la porción a afectarse con superficie, usufructo, etc., dichos planos
no tienen otra función que brindar la descripción omitida, pero en
ningún caso podrían ser calificados por la Oficina de Catastro.
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10. Por ello, en el caso del título apelado, el hecho que el señor Gómez
haya presentado planos no autorizaba a la Registradora Ganoza
para remitir el título a la Oficina de Catastro, ni a esta para examinar
técnicamente los planos, mucho menos con la absoluta falta de
razonabilidad con que lo ha hecho, defecto que resultó validado por
la citada funcionaria.
La ausencia de razonabilidad en el examen de la Oficina de
Catastro y la inexistencia de control sobre la razonabilidad del
informe técnico
11. El supuesto defecto técnico acusado por la Oficina de Catastro se
refiere a discrepancias en cuanto a la base gráfica del predio matriz,
y surgirían de la comparación entre el archivo digital del plano con
el plano físico en cuya virtud se subdividió el predio (título archivado
16551-2010).
12. Sin embargo, ni el responsable de la Oficina de Catastro ni la
Registradora Ganoza repararon en que (si fuese legalmente posible
el control técnico de un título referido al derecho de superficie) lo
que tenía que determinarse era si la porción sobre al que ese
derecho recaía formaba parte del predio matriz, pues con o sin
discrepancias lo cierto es que el plano que graficaba dicha finca
matriz no iba a generar las “superposiciones” a las que aluden los
informes técnicos. Precisamente por ello, ninguno de los informes
expresamente señala si la porción de 19,411.85 m2 graficada en los
planos forma parte del Lote A de 406,153.19 m2.
13. De otro lado, resulta paradójico que los planos físicos presentados
en este procedimiento, suscritos por ingeniero colegiado,
correspondan perfectamente con los planos físicos del citado título
archivado 16551-2010, y sin embargo se alegue un defecto técnico
generado por un archivo digital de cuya autoría nadie se
responsabiliza.
14. Ahora, el tercer párrafo del artículo 11 del RIRP establece que “(e)l
informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En
su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará
únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el
área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta
aspectos contenidos en el informe de Castrato que no se ciñan a lo
establecido en el párrafo anterior”. De este precepto resulta claro
que el Registrador no puede –como indebidamente ha hecho la
Registradora Ganoza- reproducir el contenido del informe de la

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Oficina de Catastro sin un previo e ineludible análisis sobre su

legalidad, razonabilidad y motivación.
15. En el presente caso, el texto de los tres informes técnicos emitidos
durante el procedimiento en primera instancia fue trasladado al
administrado sin siquiera reparar en ellos que nada se decía acerca
de lo relevante: si la sección objeto del derecho de superficie
formaba parte del Lote A.
16. Por tanto, careciendo los informes técnicos de la Oficina de
Catastro de vinculatoriedad para las instancias registrales en razón
de carecer de competencia para examinar títulos que contienen un
derecho parcial de superficie y, además, por pronunciarse sobre
cuestiones totalmente irrelevantes para efectos de la calificación; y
habiendo cumplido el apelante con presentar el plano de la porción
que se afectará con el derecho de superficie, corresponde revocar
las observaciones, disponer la inscripción del título, y recomendar a
la Registradora Ganoza y al responsable de la Oficina de Catastro
ceñir su calificación al ordenamiento vigente.

Estando a lo acordado por unanimidad, se resolvió lo siguiente:

VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR LAS OBSERVACIONES formuladas al título por la
Registrador Público, y DISPONER SU INSCRIPCIÓN.
Regístrese y comuníquese.

ROLANDO A. ACOSTA SANCHEZ

Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral

WALTER E. MORGAN PLAZA HUGO O. ECHEVARRÍA ARELLANO

Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

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