CASO N°102

Don Florencio Alcántara Rivas compró una propiedad raíz a don Aniceto Oyarzún
Vigorena, quien se hallaba en mala situación económica, fijándose como precio la
cantidad de $25.000.000 que se pagó en dinero efectivo. Se convino, entre
comprador y vendedor, que don Aniceto Oyarzún Vigorena podía comprar el
mismo inmueble a don Florencio Alcántara Rivas en el plazo de cinco años,
fijándose como precio el triple del precio originalmente pactado, esto es,
$75.000.000. A los tres años y medio don Aniceto Oyarzún Vigorena, que había
mejorado de fortuna, comunicó a don Florencio Alcántara Rivas que estaba en
condiciones de recomprar la propiedad, pero este último le manifestó que el
inmueble había aumentado considerablemente su valor por efecto de un proyecto
inmobiliario y que el precio era de, a lo menos, $120.000.000. Transcurrido un mes
de haber recibido la comunicación de don Aniceto Oyarzún Vigorena, el propietario
del inmueble don Florencio Alcántara Rivas lo transfirió a don Federico Bañados
Arredondo, inscribiéndose el dominio en su favor.
Ud. es consultado por don Aniceto Oyarzún Vigorena, quien le manifiesta que
desea recuperar la propiedad porque efectivamente ella ha aumentado
enormemente su valor, gracias a un proyecto inmobiliario que él ideó y que don
Florencio Alcántara Rivas conocía cuando se comprometió a revenderle la
propiedad y que, en todo caso, una vez obtenida la reventa podía demandar a
Florencio Alcántara Rivas por lesión enorme.

PREGUNTAS.

1. Señale si puede don Aniceto Oyarzún Vigorena exigir que se le transfiera la

propiedad que él, a su vez, había vendido a don Florencio Alcántara Rivas.
RESPUESTA:
Si puede exigirle a Florencio Alcántara que le transfiera la propiedad, ya que se
había estipulado en la compraventa entre estos un pacto de retroventa, el cual
consiste en la condición resolutoria ordinaria meramente potestativa del
acreedor (que para efectos del pacto de retroventa es Aniceto Oyarzún quien
tiene el derecho de recobrar la cosa). En razón de este pacto Aniceto Oyarzún
se reserva la facultad de recobrar la cosa reembolsando al comprador.

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2. Señale qué podría alegar don Florencio Alcántara Rivas, para evitar la reventa
del inmueble a don Aniceto Oyarzún Vigorena en las condiciones
preestablecidas en el contrato.
RESPUESTA:
Que Aniceto Oyarzún no ha iniciado la acción de retroventa ante la negativa de
Florencio Alcántara a retrovender, acción que se debe ejercer dentro de 4 años
contados desde la celebración del contrato de compraventa, que además tiene
derecho a que se le dé noticia anticipada, siendo así que Aniceto se lo
comunicó a los 3 años y 6 meses, contado el tiempo de anticipación, la acción
no podrá ser ejercida dentro del plazo que señala la ley.

3. Señale si tiene importancia y para qué efectos, el hecho de que don Florencio
Alcántara Rivas tuviera conocimiento de que don Aniceto Oyarzún Vigorena
había realizado un proyecto inmobiliario que a corto plazo aumentaría
enormemente el valor de la propiedad.
RESPUESTA:
Que al conocer este hecho no existe mala fe de parte de Aniceto Oyarzún, al
conocer Florencio Alcántara conocimiento y al establecerse un monto de
reventa consistente 3 veces lo que este pagó no se configura ni vicio del
consentimiento ni lesión enorme.

4. Indique si pudo legítimamente pactarse un precio para la reventa del inmueble

equivalente al triple del precio de venta y si procede la lesión enorme en caso
de celebrarse el contrato en esas condiciones.
RESPUESTA:
Si pudo pactarse ese precio para la reventa, no procede la lesión enorme, ya
que esta es una condición objetiva de contratación, la cual se configura en
relación al justo precio, el cual es el valor comercial, al momento de
celebración del contrato de compraventa. Para analizar si existe lesión enorme
o no se debe conocer el justo precio del bien que corresponda al momento de
celebración del contrato de compraventa en que Florencio Alcántara compra el
inmueble, no de la reventa. En el presente caso la reventa no es una
compraventa independiente, sino que es la consecuencia de una condición
resolutoria ordinara cumplida.

5. Señale cuál es la situación de don Federico Bañados Arredondo y si puede

éste ser obligado a restituir la propiedad.
RESPUESTA:

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Federico Bañados adquirente de parte del comprador, se verá obligado a
restituir en la medida en que se le considere tercero de mala según el artículo
1491. Es decir, deberá restituir el inmueble si es que en el respectivo título
respectivo inscrito u otorgado en escritura pública, constaba el pacto de
retroventa. En caso de que no haya constado, le es inoponible, por la cual no
se verá obligado a restituir la propiedad, ya que se le considera tercero de
buena fe.