UNIVERSIDAD VIRTUAL DEL ESTADO DE

GUANAJUATO

MÓDULO: BIENES Y DERECHOS REALES

ASESORA: ESPERANZA AEDO DE MARÍA Y CAMPOS

RETO 3: LA PROPIEDAD

ALUMNO: JUAN CARLOS FLORES RAMÍREZ

MATRICULA: 22010445

Fecha de elaboración: 18 de febrero de 2024

 Reto 3 LA PROPIEDAD

Zianya adquirió por medio de un contrato de compraventa, un rancho de 1000

metros cuadrados ubicado en Morelos. El Rancho tiene una finca que colinda
con un río, así como una gran cantidad de terreno para siembra donde habitan
animales como conejos y patos, además hay un pequeño estanque natural
donde existen varias especies de peces.
1.De acuerdo a los distintos modos de adquirir la propiedad, ¿De qué
forma adquirió el rancho Zianya? Argumenta tu respuesta.
Zianya adquirió el rancho a través de un contrato de compraventa. La
compraventa es un modo de adquirir la propiedad mediante el cual una parte
(vendedor) transfiere la propiedad de un bien a otra parte (comprador) a
cambio de un precio. En este caso, Zianya adquirió el rancho al realizar una
transacción voluntaria con el vendedor, lo que se ajusta al modo de adquisición
de la propiedad conocido como compraventa. La figura de la compraventa está
regulada en varios artículos del Código Civil Mexicano:
“Artículo 2248
Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar
por ellos un precio cierto y en dinero”
2. Ahora bien, en el supuesto de que Zianya abandonara su rancho
por 40 años y una persona comenzara a vivir en él por el periodo que
señala la ley, en forma pública, pacífica, continua y en concepto de
propietario. ¿Sería posible que esa persona se apropiara del rancho?
¿Qué forma de adquirir la propiedad se configuraría?
Podría configurarse la figura de la prescripción adquisitiva, también conocida
como usucapión. Este proceso de ocupación continua puede llevar a la
adquisición de la propiedad por parte de esa persona,
“Artículo 829
Se pierde la posesión de los derechos cuando es imposible ejercitarlos o
cuando no se ejercen por el tiempo que baste para que queden prescritos”
Artículo 1151
La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I. En concepto de propietario;
II. Pacífica;
III. Continua;
IV. Pública.
V.
Artículo 1152
Los bienes inmuebles se prescriben:
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto
de propietario, pacífica, continua y pública”. (CCF)

3. Si Zianya procede a cazar todas las especies de animales que

habitan en su rancho ¿Qué modo de adquirir la propiedad sobre los
animales se configura?
Cuando Zianya caza las especies de animales en su rancho, se configura el
modo de adquirir la propiedad conocido como "accesión" en el contexto de los
frutos naturales, según lo establecido en el Código Civil Mexicano (Artículos
886 y 887). La propiedad de los animales se adquiere por el derecho de
accesión, que abarca los frutos naturales, incluyendo las crías y productos de
los animales.
“Artículo 886
La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les
une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión.

Artículo 887
En virtud de él pertenecen al propietario:

I. Los frutos naturales;

II. Los frutos industriales;
III. Los frutos civiles.

Artículo 888
Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, las crías y
demás productos de los animales.” (CCF,2024).
También se contempla en el artículo 854: se menciona La propiedad de los
animales que habitan en el rancho de Zianya pertenece presumiblemente a
ella, a menos que se demuestre lo contrario. Según el Artículo 854, los
animales sin marca alguna que se encuentran en las propiedades se presumen
como pertenecientes al dueño de esas propiedades, a menos que se pruebe lo
contrario.
4. Suponiendo que Zianya tiene dos hijos y que pretende asegurar
que los nuevos propietarios de su rancho sean ellos. Analiza todas las
formas posibles de adquirir la propiedad y responde ¿De qué maneras
puede transferir la propiedad a sus hijos?
Zianya podría transferir la propiedad a sus hijos de varias formas:

1. Donación: Podría realizar una donación, que es una transferencia

gratuita de la propiedad.
2. Herencia: En el caso de fallecimiento, los hijos podrían heredar el
rancho de Zianya.
3. Compra-Venta: Zianya podría vender el rancho a sus hijos a través de
un contrato de compraventa.
4. Testamento: Puede incluir disposiciones en su testamento para dejar el
rancho a sus hijos.

5.En el supuesto de que el rancho estuviera abandonado por un tiempo y

mientras tanto una persona lo invade con la finalidad de hacer uso de las
tierras de cultivo ¿A quién pertenece la cosecha de los bienes cultivados
y cuál sería la forma de adquirirlos? Argumenta tu respuesta
En el supuesto de que el rancho estuviera abandonado y una persona lo
invadiera con la finalidad de hacer uso de las tierras de cultivo, según el
artículo 806 CCF (2024) es poseedor de mala fe, por lo tanto el artículo 813
CCF (2024) indica lo siguiente: “El que posee en concepto de dueño por más
de un año, pacífica, continua y públicamente, aunque su posesión sea de mala
fe, con tal que no sea delictuosa… No tiene derecho a los frutos naturales y
civiles que produzca la cosa que posee, y responde de la pérdida o deterioro
de la cosa sobrevenidos por su culpa.
la cosecha de los bienes cultivados pertenecería al invasor, siempre y cuando
cumpla con los requisitos de posesión pública, pacífica, continua y en concepto
de propietario, durante el período establecido por la ley para configurar la
usucapión. Esta situación se relacionaría con la adquisición de la propiedad por
medio de la usucapión, como se establece en los artículos 1151 al 1157.
6. Si el Estado se interesara en la propiedad de Zianya por causa de
utilidad pública ¿Cómo se denominaría a la forma de adquirir la propiedad
por parte del Estado? Argumenta tu respuesta
Cuando el Estado adquiere la propiedad de un bien por causa de utilidad
pública se denomina “expropiación”. La expropiación es un procedimiento legal
en el cual el Estado toma posesión de un bien privado indemnizando al
propietario. En este caso, se justifica en la necesidad de utilizar la propiedad
para proyectos que beneficien al interés general, como obras de infraestructura
o servicios públicos. La expropiación sigue un proceso establecido por la ley y
generalmente implica el pago de una compensación justa al propietario
afectado. Esto se ve contemplado en la Ley de expropiación (Camara de
diputados del H. Congreso de la Unión, 2009).

Con la finalidad de invertir su dinero, Alberto compró un lujoso

departamento en la Ciudad de México, ubicado en la zona de Santa Fe
(piso 45 de la torre de departamentos), el departamento consta de 200
metros cuadrados, con cocina, sala, comedor, dos recámaras y un baño,
así como de áreas comunes como alberca y estacionamiento para un
auto. Asimismo, para pasar los fines de semana alejado del ruido de la
ciudad, Alberto adquirió (en copropiedad con su esposa Ana, quien pagó
la mitad) una casa de campo con una extensión de 1000 metros
cuadrados ubicada en San Miguel de Allende, Guanajuato.
1. Respecto de la casa de campo, que Alberto tiene en copropiedad
con su esposa Ana. ¿Puede Alberto vender su parte alícuota a un
tercero sin consultar a su esposa? Argumenta tu respuesta.
Primero se necesita ver a qué acuerdo

En el caso específico de Alberto y Ana, como copropietarios de la casa de

campo, Alberto si podría vender su parte alícuota a un tercero sin el
consentimiento de Ana:
“Artículo 950 CCF (2024)” Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte
alícua que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en
consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su
aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Pero el efecto de la
enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la
porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los
condueños gozan del derecho del tanto.

a menos que exista un acuerdo previo entre ellos o una disposición específica
en el régimen conyugal que permita la enajenación unilateral:
un cónyuge desea vender un bien que es de su propiedad y está casado bajo
el régimen de separación de bienes podrá vender el bien sin necesidad del
consentimiento de su cónyuge. Si los cónyuges están casados bajo el régimen
de sociedad conyugal, el que desea vender algún bien que forme parte de la
sociedad conyugal requerirá del consentimiento del otro para venderlo.
“Artículo 941 CCF (2024):

A falta de contrato o disposición especial, se regirá la copropiedad por las

disposiciones siguientes.”
2.En relación con el departamento de Santa Fe, si una persona ajena a la
torre de departamentos solicita a Alberto comprarle únicamente su cajón
de estacionamiento, pero no el departamento, ¿Es factible realizar la
transacción? Argumenta tu respuesta.
Artículo 830 CCF establece el principio fundamental de que el propietario tiene
el derecho de gozar y disponer de su propiedad con ciertas limitaciones y
modalidades que impongan las leyes. Este artículo sienta las bases para
entender que Alberto, como propietario, tiene el derecho de decidir sobre la
disposición de su propiedad, ya sea en su totalidad o de manera parcial,
siempre y cuando respete las leyes y regulaciones aplicables.
3.Suponiendo que Ana y Alberto tuvieran hijos y que Alberto quisiera
constituir como patrimonio de familia el departamento de Santa Fe, la
casa de campo, 5 carros de lujo y una casa de playa ¿Sería jurídicamente
correcto constituir todos los bienes enumerados como patrimonio de
familia? Argumenta tu respuesta.
La constitución del patrimonio familiar, regulada por los artículos 771, 772 y 773
del Código Civil para el Estado de Guanajuato, tiene como finalidad asegurar la
subsistencia y desarrollo de los miembros de la familia. Sin embargo, la
enumeración específica de bienes susceptibles de formar parte del patrimonio
familiar limita la inclusión de propiedades de lujo, como un departamento en
Santa Fe, una casa de campo, 5 carros de lujo y una casa de playa.
El artículo 771 establece claramente que el patrimonio familiar puede constar
de una casa habitación, el menaje de uso ordinario de la casa, tierras para la
familia campesina, maquinaria para el trabajo de la tierra, y otros bienes
necesarios para la subsistencia familiar. Estos elementos apuntan a bienes
esenciales y no ostentosos.
Además, el artículo 773 confirma que el derecho de habitar la casa y
aprovechar los frutos de los bienes afectos al patrimonio familiar se otorga al
cónyuge y a las personas con obligación de dar alimentos. Este derecho está
destinado a asegurar condiciones básicas de vida.
La inclusión de propiedades lujosas, como las mencionadas en la pregunta no
se alinea directamente con el propósito fundamental del patrimonio familiar.
Estos bienes podrían considerarse excesivos y fuera del alcance de lo que la
ley contempla para garantizar la subsistencia y desarrollo de la familia. En
consecuencia, sería jurídicamente cuestionable constituir todos los bienes
mencionados como patrimonio familiar, ya que ello podría contravenir la
naturaleza y propósito específico de esta institución legal.
Adicionalmente, el artículo 778 establece un límite al valor comercial máximo
de los bienes afectos al patrimonio familiar. Según este artículo, dicho valor no
puede exceder la cantidad resultante de multiplicar por cien el salario mínimo
general vigente en la entidad, elevado al año en la fecha de constitución del
patrimonio.
La inclusión de propiedades de lujo, como un departamento en Santa Fe, una
casa de campo, 5 carros de lujo y una casa de playa, podría llevar a que el
valor total de estos bienes rebasara el límite establecido por el artículo 778. En
caso de superar este límite, se podría generar una discordancia con la
normativa legal, ya que el patrimonio familiar debería ajustarse a los
parámetros establecidos por la ley para garantizar su validez y protección
jurídica.

6.Si la casa de campo, fuera declarada como patrimonio de la humanidad

¿Alberto estaría en posibilidad de destruirla o realizar moficaciones
sustanciales a la misma? Argumenta tu respuesta.
Si la casa de campo fuera declarada como Patrimonio de la Humanidad por la
UNESCO y, además, considerando la relación que tiene México con los
tratados internacionales, en particular con el artículo 133 de la Constitución
Política de los Estados Unidos Mexicanos, Alberto no estaría en posibilidad de
destruirla o realizar modificaciones sustanciales por su cuenta.

La declaración de un lugar como Patrimonio de la Humanidad implica un

compromiso internacional de preservación y protección. La UNESCO busca
conservar sitios que poseen un valor cultural, histórico, científico o estético
excepcional para toda la humanidad. En este contexto, se establecen
obligaciones para los países firmantes de los tratados.
En el caso de México, el artículo 133 la Constitución establece que los tratados
internacionales son la Ley Suprema, lo que significa que las disposiciones de la
UNESCO relacionadas con la preservación del Patrimonio de la Humanidad
tienen primacía sobre las leyes nacionales.

Por lo tanto, Alberto no tendría la posibilidad jurídica de destruir o modificar

sustancialmente la casa de campo sin infringir los compromisos internacionales
asumidos por México en virtud de la declaración de la UNESCO. Las leyes y
regulaciones nacionales deberían alinearse con estos compromisos para
garantizar la preservación del patrimonio cultural de la humanidad.
7.En caso de que en la casa de campo encontraran un manantial y la
intención de Alberto fuera extraer con maquinaria y comercializar el agua
¿Cuál sería la figura jurídica que permite la ley para realizar la extracción?
De acuerdo al Código Civil para el Estado de Guanajuato
1. ARTÍCULO 879:Alberto, como propietario del predio donde se encuentra la
casa de campo y, potencialmente, un manantial, tendría derecho a disponer de
esas aguas. Sin embargo, si estas aguas pasan de su finca a otras, el
aprovechamiento se consideraría de utilidad pública y estaría sujeto a
disposiciones especiales que dicten al respecto.
2. ARTÍCULO 881: Alberto no podría desviar el curso de las aguas de modo
que cause daño a terceros. Esto podría aplicarse en caso de que la extracción
de agua afecte negativamente a otros propietarios de predios cercanos.
3. ARTÍCULO 883: Si Alberto tuviera dificultades para obtener agua de otra
manera y los propietarios vecinos tuvieran aguas sobrantes, podría exigirles
que le proporcionen agua mediante el pago de una indemnización fijada por
peritos.
Alberto podría tener derecho a extraer y utilizar el agua de la casa de campo,
pero estaría sujeto a ciertas condiciones y restricciones, especialmente si su
aprovechamiento afecta a terceros. Es importante tener en cuenta las
disposiciones específicas de la Ley de Aguas Nacionales y otras leyes
relacionadas con la gestión del agua en México.

Referencias
Cámara de diputados del H Congreso de la Unión (2024). Código Civil
Federal. https://docs.mexico.justia.com/federales/codigo-civil-federal.pdf

Cámara de diputados del H Congreso de la Unión (2024). Código Civil

para el Estado de Guanajuato.
https://docs.mexico.justia.com/estatales/guanajuato/codigo-civil-para-el-
estado-de-guanajuato.pdf

Cámara de diputados del H Congreso de la Unión. Constitución política de

los Estados Unidos mexicanos (2024).https://www.google.com/url?
sa=t&source=web&rct=j&opi=89978449&url=https://
www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/
CPEUM.pdf&ved=2ahUKEwjlr9G3w7WEAxWCOEQIHUx3AIwQFnoECB0QA
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