13/5/2020 Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Provincia de Santa Fe

02/12/2019 15:12hs

Las operaciones de venta de inmuebles frente al

Impuesto sobre los Ingresos Brutos en la Provincia
de Santa Fe
1. Introducción

Numerosos ingresos generados por operaciones con inmuebles quedan alcanzados frente al Impuesto sobre
los Ingresos Brutos en la Provincia de Santa Fe.

Como veremos en el desarrollo de estas líneas algunos de ellos fueron eximidos de tributar por el legislador.

El aspecto objetivo del Impuesto

Algunas operaciones con inmuebles que se configuren como sin “ánimo de lucro” quedarán excluidas de la
tributación frente al gravamen. Adelantamos que a esta afirmación se llega mediante el análisis conjunto de
la normativa del Código Fiscal y la Ley de Coparticipación 23548.

Además, es importante señalar que para esta ocasión, el concepto de inmueble que utilizó el legislador para
gravar determinados ingresos, es el detallado en las disposiciones del derecho de fondo. Indica el Código
Civil y Comercial de la Nación que “Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él
de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre”[. También expresa
que “Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física
al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser
objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran inmuebles por accesión las
cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario”.

Este concepto de inmueble es diferente al que utiliza el Fisco para la exclusión de objeto consagrada en el
artículo 177, inciso e) del Código Fiscal.

Como primer aspecto relevante debemos señalar que las operaciones gratuitas quedarán fuera del hecho
imponible, ello debido a que los legisladores consagraron la regla de la onerosidad a los efectos de que se
produzca el nacimiento del hecho imponible. Entonces una donación de un inmueble quedará excluida del
hecho imponible.

Veremos más adelante la regulación del requisito de habitualidad establecido en el Código Fiscal.

Aspecto temporal del hecho imponible

A los efectos de determinar a qué período fiscal se deben imputar los ingresos que se ocasionen fruto de
operaciones con inmuebles, resulta de suma importancia la disposición detallada en el artículo 187, inciso a)
del Código Fiscal.

Señala el artículo 187 que “Los ingresos brutos se imputarán al período fiscal en que se devengan. Salvo las
excepciones previstas… se entenderá que los ingresos se han devengado: inciso a) en el caso de venta de
inmuebles, desde el momento de la firma del boleto, de la posesión o escrituración, lo que fuere anterior. Si
con anterioridad a la fecha en que ocurra alguna de dichas situaciones se realizan pagos de cuotas o
entregas a cuenta del precio convenido, tales ingresos parciales estarán sujetos en esa proporción al
gravamen en el momento del período fiscal en que fueron efectuados”.

Entendemos que la normativa adolece de un defecto de forma. Y es que en la vida cotidiana no resulta
probable que la posesión se otorgue antes que la firma del boleto. O bien, tampoco es frecuente que la
escritura se efectúe antes que la firma del boleto. En la práctica la firma del boleto de compraventa otorga la
posesión. Entonces, opinamos que esta disposición deberá ser revisada por los legisladores.
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La solución legal que encontramos a los efectos de interpretar esta regla, se encuentra en el segundo párrafo
del artículo 188, norma que detalla el concepto de venta a los efectos del tributo. Indica esta norma que “En
el caso de inmuebles, se considera que existe venta al momento de la entrega de la posesión o de la escritura
traslativa del dominio, lo que fuere anterior”.

Así las cosas, entendemos que el nacimiento del hecho imponible mediante la firma de boleto de
compraventa procederá únicamente si de sus cláusulas surge que el comprador está en posesión del
inmueble.

Operaciones con inmuebles gravadas frente al tributo

Vale la pena recordar que el requisito de habitualidad se encuentra regulado de forma diferente que en el
resto de los códigos provinciales. El análisis de la habitualidad, conforme está regulado en el Código
santafesino debemos efectuarlo en función al sujeto que desarrolla las actividades.

Así para los sujetos que encuadren como empresas (personas jurídicas y personas humanas titulares de
empresas y explotaciones unipersonales) la habitualidad se presume; en cambio, para las personas humanas
que no encuadren como empresa, la habitualidad debe analizarse con las pautas detalladas en el artículo 177
del Código Fiscal.

Veamos entonces el requisito de habitualidad para estos dos grupos de sujetos.

Sujeto empresa

Conforme indica el último párrafo del artículo 175 “Los ingresos brutos obtenidos por sociedades o
cualquier tipo de organización empresaria contemplada en la Ley General de Sociedades Nº 19550 t.o.1984
y sus modificaciones o cualquier otra norma que en el futuro la reemplace, sociedades por acciones
simplificada (SAS), sociedades civiles, cooperativas, fundaciones, sociedades de economía mixta, entes
empresarios estatales (nacionales, provinciales, municipales o comunales), asociaciones y empresas o
explotaciones unipersonales o pertenecientes a sucesiones indivisas, se considerarán alcanzados por el
impuesto independientemente de la frecuencia o periodicidad y naturaleza de la actividad, rubro, acto,
hecho u operación que los genere”.

Entonces para estos sujetos la habitualidad se presume, motivo por el cual todos los ingresos que se generen
fruto de venta de inmuebles configurarán como habituales frente al tributo.

Persona humana que no encuadra como sujeto empresa

En el caso de personas humanas que no resulten titulares de una empresa o explotación unipersonal, la
legislación santafesina, establece en el inciso e) del artículo 177 que se presume habitual la locación de
inmuebles, si se cumplen requisitos y condiciones que se consagran en las disposiciones del Código Fiscal.

Indica la norma que “no tratándose de las situaciones contempladas en el último párrafo del artículo 175…,
se encuentran alcanzados por el impuesto….”.

Señala el inciso f) del artículo 177 que la venta de inmuebles se presume habitual en los siguientes casos: a)
loteos; b) venta de inmuebles construidos bajo el régimen de propiedad horizontal; c) venta de inmuebles
efectuada dentro de los dos años de su adquisición. Veamos a continuación cada uno de estos casos.

1. Loteos

Expresa el Código Fiscal que los ingresos que se generen en cabeza de personas humanas no encuadradas en
el último párrafo del artículo 175 quedarán gravados frente al Impuesto sobre los Ingresos Brutos “cuando
los inmuebles vendidos provengan del fraccionamiento, siempre que se verifique alguna de las siguientes
condiciones: a) que del fraccionamiento de una misma fracción o unidad de tierra resulte un número de
lotes superior a diez; b) que en el término de dos años contados desde la fecha de iniciación efectiva de las
ventas se enajenen –en forma parcial o total– más de diez lotes de una misma fracción o unidad de tierra,
aunque correspondan a fraccionamientos efectuados en distintas épocas. En los casos en que esta condición
se verifique en más de un período fiscal, el contribuyente deberá presentar o rectificar su o sus
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declaraciones juradas y/o anticipos, incluyendo el ingreso bruto atribuible a cada ejercicio fiscal y/o
período a que corresponda el anticipo, ingresando el gravamen y/o anticipo dejado de oblar, con más su
respectiva actualización calculada según lo dispuesto en el artículo 42 de este Código, dentro del plazo
fijado para la presentación de la declaración jurada o para el pago del anticipo relativo al ejercicio fiscal o
período del anticipo en que la referida condición se verifique. Los ingresos brutos provenientes de
posteriores ventas de lotes de la misma fracción o unidad de tierra estarán también alcanzados por el
gravamen”.

En primer lugar debemos aclarar que la norma consigna que a los efectos de resultar gravados los ingresos,
se deben verificar una de las dos condiciones – la del apartado a), o bien la de b) – pero no las dos en forma
conjunta.

Somos sumamente críticos frente a esta disposición que obliga al sujeto a rectificar las declaraciones juradas
de cada anticipo. El Impuesto sobre los Ingresos Brutos es un tributo anual, que tiene la particularidad de
ingresarse mediante 11 anticipos (enero a noviembre) y un saldo de declaración jurada (diciembre). Frente a
los hechos descriptos en la norma resultaría sumamente conveniente que el sujeto incluya todo tipo de
ajustes en el saldo de declaración jurada del mes de diciembre. De esta forma no se sometería al
contribuyente a rectificar anticipo alguno.

Venta de inmuebles construidos bajo el régimen de propiedad horizontal

Resultan también gravados los ingresos que generen las personas humanas no encuadradas en el último
párrafo del artículo 175 provenientes de “la venta de inmuebles por quien los haya construido –directa o
indirectamente– bajo el régimen de la ley 13512[, cualquiera fuere el número de unidades edificadas y aún
cuando la enajenación se realice en forma individual, en bloque o antes de la finalización de la
construcción”.

Esta disposición ha generado diversas interpretaciones cuando la obra en construcción ha sido llevada a cabo
utilizando la figura del “contrato de fideicomiso”. Con relación a este tema, ha señalado el Fisco que la
norma “refiere a quien haya construido directa y efectivamente el edificio en cuestión, es decir a quien haya
llevado a cabo la obra, o bien que la haya hecho indirectamente, habiendo efectuado las contrataciones
pertinentes a tal efecto (salvo hechos respecto a la posible aplicación de exenciones), no pudiendo
extenderse tales precisiones a quienes resultaron adjudicatarios de una unidad funcional del edificio
finalizado, aun cuando se les atribuya el carácter de fiduciantes, por cuanto dicha interpretación exorbita el
alcance de la norma analizada”[.

Venta de inmuebles efectuada dentro de los dos años de su adquisición

Por último, resultarán también gravados los ingresos que obtengan las personas humanas no encuadradas en
el último párrafo del artículo 175 del Código, provenientes de “la venta de inmuebles efectuada dentro de los
dos años de su adquisición”.

En primer lugar debemos indicar que esta normativa está relacionada con el artículo 188 del Código
Fiscal, que señala el concepto tributario de venta. Con referencia a los inmuebles indica la disposición que:
“…se considera que existe venta al momento de la entrega de la posesión o de la escritura traslativa del
dominio, lo que fuere anterior. Tales momentos se considerarán en especial para el cómputo del plazo de dos
años a que se refiere el apartado 3 del inciso f) del artículo 177. La transferencia de boleto de compra–venta
de inmuebles sin haberse adquirido previamente la posesión de éstos, no configura venta de inmueble”.

El término “adquisición”, señalado en el inciso f) apartado 3 del artículo 177 del Código Fiscal, ha
sido objeto de interpretación por la Administración Tributaria local, en ocasión de producirse la venta de
inmuebles recibidos por herencia. La controversia giró en torno a establecer si una persona que recibe un
inmueble por herencia, y decide posteriormente venderlo, debe computar el plazo de los dos años desde la
fecha de compra original del inmueble (compra efectuada por el causante), o bien desde la fecha de ingreso a
su patrimonio por resultar firme la división de bienes en la sucesión.

Señaló el Fisco en el dictamen (API) 3/1993[7] que “…por sucesión se transmiten: los derechos de otras
personas; un objeto particular; los derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona; los
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derechos eventuales que puedan corresponder al difunto, ergo no se adquieren, se reciben por adjudicación
en el correspondiente juicio sucesorio o en todo caso se ‘adquieren’ a título gratuito”. “Lo que la ley grava
cuando se trata de bienes inmuebles en la operación de vender el bien raíz dentro de los dos años de haberlo
comprado, o adquirido como dice la norma, a título oneroso”. “En síntesis cuando el antecedente del título
del enajenante proviene de una transmisión gratuita y se vende antes de los dos años, no está sujeto al
Impuesto sobre los Ingresos Brutos”.

En la práctica, también se han presentado situaciones conflictivas al momento de analizar esta norma frente a
una disolución de sociedad conyugal. El quid de la cuestión radicaba en determinar si el acto por medio del
cual se adjudica un inmueble en el procedimiento de disolución de una sociedad conyugal es considerado
“adquisición” en los términos del Código Fiscal.

La Administración Provincial de Impuestos fijó oportunamente su opinión sobre el particular señalando que:
“…la sociedad conyugal constituye un sujeto de derecho distinto de los cónyuges, y que la adquisición y
posesión del inmueble fue ejercida por la sociedad conyugal hasta el momento de la disolución. Que la
adquisición cierta del inmueble se opera para la contribuyente a partir de la adjudicación del inmueble por
disolución de la sociedad conyugal, momento a partir del cual se debe computar el plazo de dos años a que
refiere el apartado 3 del inciso f) del artículo 177 del Código Fiscal”[8].

Esta postura no fue convalidada por la Fiscalía de Estado de la Provincia de Santa Fe. Conforme indica el
dictamen 1077/2014[9] “en razón de la aplicación supletoria de las disposiciones relativas al condominio a
la sociedad conyugal, de acuerdo a las reglas establecidas en los artículos 2695 y 2696 del Código Civil –
texto histórico–, su división es declarativa y no traslativa de la propiedad, en consecuencia, el cónyuge no
adquiere el dominio con la disolución de la sociedad conyugal o con la adjudicación posterior de los
mismos, sino con la adquisición propiamente dicha del bien. Así precisado los dos años establecidos por el
artículo 177 inciso f), apartado 3 del Código Fiscal deben contarse desde la primitiva adquisición y no
desde la liquidación de la sociedad conyugal y su adjudicación. En efecto, elacto de partición –por ser
declarativo– no genera entre los copropietarios transmisión alguna de la propiedad, declarando que sólo la
transmisión ha quedado consumada a favor de cada uno de ellos sobre el lote que le ha sido adjudicado en
la división”.

También ha generado incertidumbre, por parte de los administrados, la aplicación de esta normativa frente a
la transmisión de dominio fiduciario de bienes inmuebles. Sobre el particular, el Fisco ha señalado en el
Informe (API) 165/2010[10] que: “las transmisiones de la propiedad fiduciaria –tanto de fiduciante a
fiduciario como de fiduciario a fiduciante al concluir el negocio– quedan excluidas del ámbito de aplicación
del Impuesto sobre los Ingresos Brutos”. Esta postura fue confirmada por el organismo recaudador mediante
la emisión del Informe (API) 365/2011[11].

Ahora bien, con relación al fideicomiso, debemos aclarar que si el mismo está dirigido a la urbanización y
del contrato se desprende que debe llevar adelante un loteo en los términos del artículo 177, inciso f), punto
1), sus operaciones quedarán encuadradas frente al tributo.

Operaciones exentas frente al tributo

Como veremos seguidamente, los ingresos generados por diversos sujetos frente a operaciones con
inmuebles resultarán exentos del tributo.

Inmuebles que configuran como bienes de uso

Conforme señala el inciso a) del artículo 213 del Código Fiscal se encuentran exentos del impuesto los
ingresos “provenientes de ventas de bienes de uso”.

Es dable cuestionarse cuál es el alcance del término “bienes de uso” y su diferenciación con los denominados
“bienes de cambio”.

La circular (API) 6791[12], de la Dirección General Técnica y Jurídica ha aclarado esta situación. Sostiene
que “bienes de uso” son aquellos bienes tangibles, destinados a ser utilizados en la actividad principal del

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ente y no en la venta habitual. Por el contrario, “bienes de cambio” son aquellos bienes destinados a la venta
en el curso habitual de la actividad (determinados o en procesos de producción).

Por último, indica que “ello es así, toda vez que la venta de bienes que la empresa tiene afectados a su vida
productiva (bienes de uso), no forman parte del giro normal de sus negocios no constituyendo, por lo tanto su
actividad habitual”.

Compartimos estas aclaraciones efectuadas por el Fisco. Y es que quienes tengan que confeccionar estados
contables de acuerdo con las Normas Internacionales de Contabilidad, deberán respetar la NIC 16 que no
utiliza la expresión “bienes de uso”, en su lugar utiliza la expresión “propiedad, planta y equipo”. Esta
normativa indica que “las propiedades, planta y equipo son los activos tangibles que: (a) posee una entidad
para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para
propósitos administrativos; y (b) se esperan usar durante más de un periodo”[13]. Como podemos observar,
el concepto de “bienes de uso” dado a conocer por la circular (API) 6791 comprende los conceptos
detallados por la NIC 16 bajo la terminología de “propiedad planta y equipo”. Por lo tanto quienes
confeccionen estados contables de acuerdo con la NIC 16 y vendan activos que encuadren contablemente
como “propiedad, planta y equipo” gozarán de la exención detallada en este inciso del Código Fiscal.

En materia de inmuebles afectados como bienes de uso[14], podemos interpretar que resultan de aplicación
las disposiciones de la RG (API) 15/1997, que hace importantes aclaraciones, en cuanto a la prueba que
puede aportar el contribuyente para justificar que los mismos constituyen bienes de uso, y de esta forma no
estar sujeto a la retención que debe practicar el escribano a la hora de calcular el tributo sobre el importe de
una operación inmobiliaria al momento de la escrituración.

Por otro lado, corresponde analizar la situación que se puede presentar cuando un sujeto decide desafectar un
bien de uso, por diversas razones, y colocarlo a la venta. Cabe preguntarse si la citada venta se encontrará
exenta, con motivo de haberse desafectado contablemente este activo del rubro “bienes de uso”. En nuestra
opinión, en esta operación el activo sigue encuadrando en el concepto impositivo de “bienes de uso” que
señala la circular (API) 6791. Ello es así debido a que se trata de bienes que no fueron destinados a la venta
habitual por parte del contribuyente.

Por último, puede presentarse la situación de un contribuyente sujeto empresa que posea un inmueble que lo
haya destinado a alquilar, y en función de ello el mismo se encuentre contablemente registrado en el rubro
“inversiones”. Imaginemos que decide poner a la venta dicho inmueble. Entonces debemos preguntarnos si
la operación se encontrará gravada con el tributo, en razón de que el activo no se encuentra registrado como
“bien de uso”. En nuestra opinión, al igual que señaláramos para la venta de un bien de uso desafectado, y
por los mismos motivos, la operación se encuentra exenta de tributar.

Primera venta de inmueble nuevo destinado a vivienda

El incisoq) consagra una exención para “la primera venta de inmuebles nuevos destinados a vivienda,
cualquiera sea el sujeto que la hubiere construido y financiado”[15].

Veamos los aspectos objetivo, subjetivo y temporal de esta dispensa.

1. Aspecto Objetivo

Desde el punto de vista del aspecto objetivo de la disposición surge la necesidad de definir qué entiende la
norma por “venta” e “inmueble nuevo”. Además, resulta relevante conocer el sentido que los legisladores
quisieron darle a la expresión “vivienda”.

Señalamos supra que la definición de “venta”, a los efectos del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, la
encontramos en el artículo 188 del Código Fiscal.

Debido a que la disposición no define el resto de los conceptos, la Administración Tributaria local ha emitido
el dictamen (API) 5/2008[16], a través de la Dirección General de Técnica y Jurídica.

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Es así que la norma interpretativa, en lo que refiere a “inmueble nuevo”, señala que corresponde incluir “en
tal concepto a aquel que haya sido construido por el vendedor y que no haya sido habitado hasta su primera
venta”. De la simple lectura pareciera que están incluidas dentro de la dispensa únicamente las “obras sobre
inmueble propio” ya que en este caso el constructor –titular del inmueble por escritura pública– será el único
que puede transferir el dominio registral de la vivienda, hecho este que configura la primera venta. La
entrega de la posesión, previa al otorgamiento de la escritura traslativa del dominio, también configurará
como primera venta.

No resulta sencillo emitir una opinión respecto de las “obras sobre inmueble ajeno”, debido a que aquí se
presenta la siguiente problemática: en esta situación un propietario –titular del inmueble por escritura
pública– contrata con una empresa constructora la obra, surge así el siguiente interrogante: ¿la obra
encargada por el propietario a la empresa constructora, al momento de facturase, podrá encuadrar como
“primera venta de inmuebles nuevos destinados a vivienda”?; o, por el contrario, ¿debemos considerar que la
dispensa de pagar el tributo es para la operación de venta que el propietario efectúe con posterioridad de
recibida la obra de la constructora a un tercero comprador?[17].

Respecto del requisito de que no haya sido habitado, sería recomendable que el vendedor presente una nota
en carácter de declaración jurada al escribano interviniente manifestando que el inmueble que vende nunca
fue habitado y se encuentra destinado a vivienda. Además esta situación sería recomendable que conste en la
escritura traslativa de dominio.

El dictamen (API) 5/2008 señala que “vivienda” es aquel “inmueble que constituye la residencia permanente
de una persona o de un grupo familiar conviviente”.

También se presentaron dudas respecto de unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal, donde –en
algunas ocasiones– las unidades están conformadas por un departamento y cochera y/o salones. El dictamen
(API) 5/2008 señala que “si en el reglamento de copropiedad y administración se designa como una única
unidad a aquella que tiene incorporada cochera y/o salón y a la vez se la destina a vivienda, las exenciones
resultan aplicables”.

Por su lado, en el dictamen (API) 198/2013[18], el Fisco aclaró que “en los casos de viviendas nuevas en
propiedad horizontal vendidas en un solo instrumento conjuntamente con cocheras y/o salones de venta, con
o sin partidas inmobiliarias independientes, deberían considerarse como una unidad de venta, alcanzándole
la exención del artículo 213, inciso q) del Código Fiscal…todo el conjunto debe ser entendido de modo
omnicomprensivo, lo que equivale a decir que el conjunto constituye una vivienda en forma indivisible, a
pesar que puedan estar físicamente separados”.

Aspecto Subjetivo

Con relación al aspecto subjetivo de la disposición, si bien la exención indica claramente que rige para
cualquiera sea el sujeto que la hubiera construido y financiado, surgen numerosos inconvenientes a los
efectos de determinar cuál es la primera venta para ciertos sujetos tributarios. Ya vimos en el apartado
anterior la problemática que se puede presentar respecto de las “obras sobre inmueble ajeno”, no siendo este
el único aspecto subjetivo de la norma a analizar.

Un primer problema se presenta con la figura del condominio regulada en el Código Civil y Comercial[19]:
¿la división de un condominio se considera primera venta o bien, una vez adjudicadas las unidades,
encuadrará en esta situación la venta que hagan cada uno de los condóminos a terceras personas
compradoras? Señala el dictamen (API) 5/2008 que “para el supuesto que el adjudicatario de una división
de condominio venda una vivienda nueva esa transferencia será considerada como ‘primera venta’ a los
fines de la ley”. La interpretación desde el punto de vista tributario coincide con las normas del derecho de
fondo.

Durante la vigencia de las sociedades civiles se presentaba una situación similar: ¿la disolución de las
sociedades y adjudicación de unidades nuevas se consideraba primera venta o bien, una vez adjudicadas las
unidades, encuadraba en esta situación la venta que hacían cada uno de los socios adjudicatarios a terceras
personas compradoras?. El dictamen que venimos comentando señaló que “en el caso de enajenación de
vivienda nueva realizada por el adjudicatario de una disolución de sociedad civil… la primera venta
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beneficiada por la exención será la resultante de la propia adjudicación por disolución”. Esta interpretación
era coincidente con lo señalado por el Código Fiscal en el primer párrafo del artículo 188.

Un último aspecto subjetivo a tratar es la utilización de la figura del fideicomiso[20] para construir viviendas.
En este caso el dictamen (API) 5/2008 no contiene su tratamiento, el cual surge del Informe (API)
365/2011[21] emitido por la Dirección General de Técnica y Jurídica. Señala la norma interpretativa que: “la
transmisión fiduciaria de bienes inmuebles de fiduciante a fiduciario está excluida del ámbito de aplicación
del Impuesto sobre los Ingresos Brutos”. Por los motivos expresados, la primera venta será la que efectúe el
fiduciario a un tercero comprador.

Aspecto Temporal

En relación al aspecto temporal de la disposición, un tema que no podemos dejar de mencionar es el

tratamiento que reciben los ingresos generados en forma esporádica o bien “no habitual” referidos a la venta
de inmuebles y alcanzados por el tributo. La situación se encuentra normada en el artículo 177, inciso f),
punto 3, del Código Fiscal. Señala esta disposición que: “…Los ingresos brutos generados por las
actividades que se detallan, ya sea que se realicen en forma habitual o esporádica, se encuentran
alcanzados por el impuesto: f) la venta de inmuebles en los siguientes casos: punto 3) la venta de inmuebles
efectuada dentro de los 2 años de su adquisición”.

Algunas conclusiones

Como podemos observar a lo largo de estas líneas reviste vital importancia analizar el tipo de sujeto que
realiza la operación con inmuebles generadora de ingresos a los fines de encuadrar los mismos frente al
Impuesto sobre los Ingresos Brutos.

En general las operaciones llevadas adelante por los denominados “sujetos empresa” quedarán gravadas
frente al tributo, resultando algunos ingresos exentos (tal como los inmuebles que encuadren como bienes de
uso). En cambio para los sujetos que revistan la calidad de “personas humanas, no titulares de empresas o
explotaciones unipersonales” deberá analizarse la habitualidad de las operaciones con relación al tributo, de
acuerdo con los lineamientos establecidos en el artículo 177 del Código Fiscal santafesino.

[ Artículo 255, Código Civil y Comercial de la Nación[ Artículo 256, Código Civil y Comercial de la
Nación[ Ver: Di Paolo, Horacio. El Impuesto sobre los Ingresos Brutos en las Provincias de Córdoba y Santa
Fe. Errepar PIC, 06/2019

El Código hace referencia al artículo 42, hoy artículo 103, texto según ley 13260.

Aclaramos que esta norma ha sido derogada por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.

Consulta vinculante, Resolución Individual (API) 105/2016, 14/06/2016.[7] Dictamen (API) 3/1993,
Dirección General Técnica y Jurídica, 22/02/1993.[La opinión refiere al artículo 120, hoy renumerado como
177.[Dictamen (Fiscalía de Estado – Prov. Santa Fe) 1077/2014, 16/10/2014.

Informe (API) 165/2010, Dirección General Técnica y Jurídica ,15/03/2010.[Informe (API) 365/2011,
Dirección General Técnica y Jurídica, 29/11/2011. En el mismo se indica que “la transmisión fiduciaria de
bienes inmuebles de fiduciante a fiduciario está excluida del ámbito de aplicación del Impuesto sobre los
Ingresos Brutos (conforme criterio Informe 135/2010, fojas 17)”.Circular (API) 6791, Dirección General
Técnica y Jurídica, 02/10/1995.

NIC 16, punto 6.

Ver: Dictamen (API) 291/2013, Dirección General Técnica y Jurídica, 04/12/2013.

Ver: Di Paolo, Horacio. El tratamiento tributario de la primera venta de inmuebles nuevos destinados a
vivienda. Ed. Errepar, PSF 01/2013, Buenos Aires, 2013.

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Dictamen (API) 5/2008, Dirección General de Técnica y Jurídica, 05/10/2008. En nuestra opinión la empresa
constructora no está alcanzada por el beneficio ya que solo efectúa la “venta” de la obra, su operatoria está
encuadrada bajo el concepto de “contrato de obra”, en los términos de los artículos 1251 y siguientes del
Código Civil y Comercial. En cambio, sí estará alcanzado por la exención el propietario del inmueble, ya que
es el que “vende” el terreno junto con la obra. Por supuesto que accederá al beneficio siempre y cuando no la
haya habitado previamente. Dictamen (API) 198/2013, Dirección General de Técnica y Jurídica, 21/10/2013.
Indica el artículo 1983 del Código Civil y Comercial: “Condominio es el derecho real de propiedad sobre
una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción”.
Por otro lado expresa el artículo 2403 que “La partición es declarativa y no traslativa de derechos…”.
[Señala el artículo 1666 del Código Civil y Comercial: “hay contrato de fideicomiso cuando una parte,
llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona
denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa
en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario”. Informe (API)
365/2011, Dirección General de Técnica y Jurídica, 29/06/2011.

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