Los efectos en la ganancia ocasional de comprar inmuebles por un valor superior el escriturado

Una de las estrategias de los contribuyentes que venden bienes raíces para no pagar impuestos por ganancia ocasional, es realizar la escritura pública por un valor inferior el valor real de la venta. Para ello, el comprador paga el valor escriturado con un cheque, y el resto la paga en efectivo, de esta forma pueden evitar que la administración de impuestos, mediante la información reportada por las entidades financieras, detecte el monto verdadero de la enajenación. El estado nos ha vendido la idea de que de esa forma el estado pierde plata porque se deja de pagar un impuesto, pero no siempre es así y veremos porqué. En estos casos, el impuesto que deja de pagar el vendedor, lo tiene que pagar el comprador cuando con posterioridad venda ese bien raíz. Supongamos que el contribuyente A, vende a B un edificio en $100.000.000, y lo escrituran por $50.000.000, evadiendo de esta forma el impuesto por ganancia ocasional correspondiente a $50.000.000. Ahora, cuando B, en un futuro vende ese bien por $150.000.000, su costo fiscal serán los $50.000.000 escriturados, por lo que deberá pagar el impuesto de ganancia ocasional por $100.000.000, compensando de esta forma el impuesto que inicialmente se dejo de pagar. Para que B no pague ese impuesto, tendrá que seguir escriturando por debajo del precio real de venta, pero llegará el momento en que eso no sea posible, y entonces se deberá pagar el impuesto no pagado durante todo el tiempo anterior. Mediante esta estrategia, se podrá evitar temporalmente el pago del impuesto, pero tarde o temprano este se deberá pagar, aunque no se pagará ni sanción ni intereses. Así, lo único que se logra con escriturar por debajo del precio de venta, es diferir el pago del impuesto por ganancias ocasionales. Siempre es mejor hacer las cosas correctamente, porque llegará el momento en que todo se revierta, y el último vendedor será el que tenga que pagar los impuestos que los anteriores no pagaron. Para tratar de evitar un pago elevado por concepto de ganancias ocasionales, se puede recurrir a otro tipo de estrategias sin tener que recurrir a realizar una escritura por valor inferior al real, como es el caso de la planeación a la hora de declarar el activo que será objeto de futura venta, teniendo en cuenta que el valor declarado será el costo fiscal, y entre mayor sea este, menor será la ganancia ocasional.

DIAN

para obtener la ganancia ocasional liquida? Ante todo. se aplicaran las normas contempladas en el Titulo I del libro Primero del Estatuto Tributario. es necesario precisar que la competencia de este Despacho radica en la interpretación general y abstracta de las normas tributarias de carácter nacional. art. 2º Cordial saludo. *** Señor LUIS ANTONIO DIAZ PRADA Bogota. al tenor de lo previsto en el articulo 11 del decreto 1265 de 1999. El artículo 300 del Estatuto Tributario. Por su parte el numeral 2º del articulo 2º del decreto Reglamentario 2591 de 1993. entre otros. en lo pertinente. señor Díaz: Damos respuesta a su consulta de la referencia en la cual pregunta. 69. como se determina el costo de los activos fijos. establece. por regla general. que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un termino de dos años o mas. Ganancia ocasional gravable. Ganancia ocasional gravable FUENTES FORMALES Estatuto tributario.C. TEMA Impuesto sobre la renta y complementarios DESCRIPCIONES Determinación del costo de los activos fijos enajenados. señala que el costo de los bienes inmuebles que tengan el carácter de activos fijos esta constituido. si ¿la comisión que se debe pagar a una persona natural o jurídica por la venta y/o compra de un bien raíz se puede interpretar como un costo en la obtención de ganancias ocasionales? Y si seria deducible del valor pactado en la transacción.Concepto 035371 08-04-2008 Tema: Renta Descriptor: Determinación del costo de los activos fijos enajenados. D. art. en concordancia con el articulo 10 de la Resolución 1618 del 22 de febrero de 2006. El artículo 69 ubicado en el mencionado Titulo I. sentido en el cual se atiende su consulta. al igual que los costos de notariado y registro. se determina por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal. por el precio de . 300 y 311 Decreto Reglamentario 2591 de 1993. establece que las ganancias ocasionales provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza.

usuarios y publico en general el acceso directo a sus pronunciamientos doctrinarios. con lo cual se obtiene la ganancia o perdida ocasional neta´. *El costo de las construcciones. la base de conceptos en materia tributaria. debemos acudir al texto del Artículo 69 del Estatuto Tributario que precisa la forma de determinar el costo de los bienes enajenados que tengan el carácter de activos fijos. Ahora bien. teniendo en cuenta lo previsto en el numeral 5º del articulo 86 del Código de Comercio. En este titulo. al señalar que en el caso de los inmuebles. En lo concerniente al monto (porcentaje) máximo legal permitido a pagar por comisión en el negocio de intermediación en la compra y venta de bienes inmuebles. cordialmente se recomienda consultar en la página de Internet www.adquisición y el valor de los gastos e impuestos necesarios para poner el bien en condiciones de utilización. en el caso . está constituido por el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior. de la depuración de la renta liquida gravable objeto del impuesto sobre la renta se ocupa el titulo I del libro Primero del Estatuto Tributario. reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización. aduanera y cambiaria expedidos desde el año 2001.co .or. para el señor inmobiliario. este Despacho ha sostenido que no es procedente afectarlo con gastos (concepto 071484 del 8 de agosto de 2001 y oficio 106517 del 28 de diciembre de 2007). Dado que el valor de la ganancia ocasional esta previamente delimitado por el legislador. se señala cuales ingresos se consideran constitutivos de ganancia ocasional y en el artículo 311 se establece categóricamente que ³De las ganancias ocasionales determínales en la forma prevista en este titulo se restan las las perdidas ocasionales. más: *El valor de los ajustes que anualmente fija el Gobierno para esta clase de activos y que para 2009 fue del 3.co.ccb. Cordialmente DENNYS GUTIÉRREZ GUTIÉRREZ Delegado división de Normatividad y Doctrina Tributaria Oficina Jurídica Ganancias ocasionales por venta de casas Dichas opciones se estipulan en los términos que a continuación señalaremos: En primer lugar. bajo el icono ³Registros Públicos. ha publicado en su pagina de Internet www. incurridos para la enajenación del inmueble. con el fin de facilitar a los contribuyentes.dian.33 por ciento según el Decreto 4930 de ese año.gov. el paso que le determinación de las ganancias ocasionales es tema del Titulo III. Arbitraje y Conciliación´ el ³listado de las Costumbres Mercantiles Certificadas por la Cámara de Comercio de Bogotá´. conceptos que no influyen la comisión y los gastos de notariado y registro. ala cual se puede ingresar por el icono de ³Normatividad´ ± ³Técnica´ -. mejoras. dando clic en el link ³Doctrina Oficina Jurídica´. Finalmente le manifestamos que la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales.

correspondiente al año anterior al de la enajenación. correspondiente al año anterior al de la enajenación. el artículo 72 ib. o en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados. y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales. prescribe que para los mismos efectos. respectivamente. podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado. precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. según el caso. precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Finalmente. según el caso. el artículo 72 ib. En conclusión. será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta.. La cifra de ajuste es la que figura en el año de adquisición según la tabla prevista para cada año. correspondiente al año anterior al de la enajenación. podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado. podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado. y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales. cuando se . podrán ser tomados como costo fiscal el avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado. precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales Planeación Tributaria en la Venta de Bienes Inmuebles. de acuerdo con la normatividad tributaria. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal.. Del valor resultante deben restarse la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o periodo gravable. es que si bien esas operaciones solo se deberán declarar en el año 2012. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal. Por contribuyente.. o sobre el costo ajustado por inflación. el contribuyente puede elegir el método que le genere un costo de venta más alto y por ende una menor ganancial ocasional. En segundo lugar. será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta. el artículo 72 ib. cuando se trate de bienes raíces. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal. es decir.org ‡ 1 jun. En segundo lugar. el Artículo 72 ib. Este es el momento oportuno para comenzar a planear la Renta o Ganancia Ocasional por la venta de bienes inmuebles durante el año 2011 y la razón. para el 2009 corresponde a la fijada en el Decreto Reglamentario 4930 de 2009.. y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales. según el caso. En segundo lugar. el Artículo 73 del Estatuto Tributario. En segundo lugar. precisa que para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. 2011 ‡ Sección: Declaración de Renta T IP S D E T R IB UT AC IÓ N P AR A P E R S O N AS N AT UR AL E S Q UE H AY AN V E ND ID O O P L ANE E N V E ND E R B IE NE S I N M UE B L E S D U R ANT E E L AÑ O 2 0 1 1.de inmuebles. calculadas sobre el costo histórico. se podrá incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado. los contribuyentes que sean personas naturales podrán ajustar el costo de adquisición de tales activos. El costo así ajustado. en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz. que se haya registrado en el período comprendido entre el primero de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el primero de enero del año en el cual se enajena. será el que figure en la declaración del impuesto predial y/o en la declaración de renta.

Primer Tip: Determinación del ³Valor patrimonial´. es decir. según el caso. el Estatuto Tributario establece diferentes métodos para establecer su ³valor patrimonial´. Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto. será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta. correspondiente al año anterior al de la enajenación. .T. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo in mueble deben ser declaradas por separado. que dispone lo siguiente: ARTICULO 277. sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. (Subrayado nuestro) La norma anterior permite entonces que se determine el valor patrimonial de los bienes inmuebles de conformidad con las normas de ³Costo Fiscal´ fijadas en los artículos 69. determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986.Artículo 72: Avalúo como Costo Fiscal: El autoavalúo o avalúo catastral aceptable como costo fiscal. se podrá optar por establecer un valor patrimonial mayor con el fin de disminuir la utilidad fiscal en la enajenación. Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal. 72 y 73 del Estatuto Tributario. La norma que establece el ³Valor Patrimonial´ por el cual se deben declarar los bienes inmuebles es la contemplada en el artículo 277 del E. 2).35% (Decreto 4837 de 2010.Artículo 70: Ajuste al Costo de los Activos Fijos: Permite tomar el costo fiscal del artículo 69 y reajustarlo fiscalmente por el ³Porcentaje de Reajuste Fiscal´ que cada año se fija por decreto. es importante que las personas naturales antes de presentar su declaración de renta para el año gravable 2010 (cuyos vencimientos comienzan el 9 de Agosto). los cuales se resumen de la siguiente manera: . el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio. En el caso de los Bienes Inmuebles. situación jurídica que da al contribuyente la posibilidad de declararlos por la norma más conveniente dependiendo de su intención de enajenarlos o no. Art.presente la Declaración de Renta para el año gravable 2011. Los activos fijos poseídos a Diciembre 31 de 2010 podrán ser reajustados en 2. con el fin de que éste pueda proceder como costo fiscal imputable al ingreso originado en la enajenación y lograr así una menor ³utilidad fiscal´. determinen el valor patrimonial más conveniente para los bienes inmuebles objeto de venta. cuando no se tiene intención de vender un bien inmueble lo más conveniente para el contribuyente es determinar el costo fiscal más bajo con el fin de no incrementar el valor de su patrimonio líquido el cual es base para la determinación de la renta presuntiva y responsabilidad frente al Impuesto al Patrimonio. 70. Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición. . VALOR PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES.Artículo 69: Costo de los Activos Fijos: Define como costo fiscal el ³costo de Adquisición´ o ³Valor Declarado el Año Inmediatamente Anterior´ . el costo fiscal. pero si la intención es enajenar el inmueble.

no es posible corregir el valor patrimonial del activo cuando se pretende tomar el avalúo catastral como costo fiscal.T.En este sentido. si en la declaración de renta del año anterior se determinó el valor patrimonial del bien por un alternativa diferente. es posible corregir dicho valor patrimonial y declararlo por la norma prevista en el artículo 73 E. establece un importante beneficio fiscal al determinar parte de la ³Utilidad´ como no gravada con el Impuesto de Renta o Ganancia Ocasional en los porcentajes siguientes: 10% si fue adquirida durante el año 1986 20% si fue adquirida durante el año 1985 30% si fue adquirida durante el año 1984 40% si fue adquirida durante el año 1983 50% si fue adquirida durante el año 1982 . El factor de ajuste es fijado anualmente por Decreto (Ver Decreto 4738 de 2010) y es aplicado sobre el ³Costo de Adquisición´ dependiendo el ³Año de Adquisición´ La determinación del valor patrimonial de un activo fijo por la alternativa del artículo 73 es sin perjuicio que en un año posterior el contribuyente opté por utilizar el avalúo catastral como valor patrimonial. en caso de haber estado obligado a declarar. es decir. el Artículo 44 del E. y ésta fue adquirida con anterioridad al año 1987. teniendo en cuenta que el valor que se pretenda tomar como costo fiscal por esta alternativa. Esta alternativa para la determinación del costo fiscal. Si la Persona Natural lo que esta enajenando es su ³Casa o Apartamento de Habitación´. si bien la norma no exige que realicen comparaciones con el avalúo catastral para determinar por cual valor se debe declarar el bien. pero no tiene la restricción del avalúo catastral que no admite corrección al valor patrimonial del activo. debe figurar como valor patrimonial en la declaración de renta del año inmediatamente anterior al de la enajenación.Artículo 73: Ajuste de bienes raíces.T. es importante tener presente que el artículo 277 dispone que los ³Obligados a llevar Contabilidad´ deben comparar el valor del ³Costo Fiscal´ con el ³Avalúo Catastral´ y declarar por el mayor. éste debe figurar como ³Valor Patrimonial´ en la declaración de renta del año inmediatamente anterior a la enajenación. es importante tener en cuenta que si se pretende tomar dicho avalúo como costo fiscal en la enajenación. solo es aplicable a Personas Naturales independientemente de que se encuentren o no obligadas a llevar contabilidad. teniendo en cuenta que la norma del artículo 72 determina que para tomar el avalúo catastral como costo fiscal. no se aceptaran las modificaciones o correcciones a las declaraciones tributarias. pues permite determinar un mayor costo fiscal frente a las demás alternativas y por ende una menor utilidad fiscal. en cuanto a los ³No Obligados a llevar Contabilidad´. acciones y aportes que sean activos fijos de personas naturales:Esta es una norma de obligatoria evaluación en la planeación tributaria al momento de determinar el costo fiscal de los activos fijos en caso de enajenación. Segundo Tip: Utilidad No Gravada en la Venta de Casa o Apartamento de Habitación. es decir. .. en caso de haber estado obligado a declarar.

35% El factor de ajuste del articulo 73 según el año de adquisición es de 171. las provenientes de la enajenación de bienes de cualquier naturaleza. No se considera ganancia ocasional sino renta líquida.441.000.000.000.000.008. se consideran ganancias ocasionales. el impuesto por ganancia ocasional no hace parte de la base para el cálculo de anticipo del impuesto sobre la renta.000.00 $500.T). adicionalmente.000 .260.765.000 declarado el año inmediatamente anterior $1.000.000.000. la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años. 241.60% si fue adquirida durante el año 1981 70% si fue adquirida durante el año 1980 80% si fue adquirida durante el año 1979 90% si fue adquirida durante el año 1978 100% si fue adquirida antes del 1o. ¿Cuál sería la utilidad gravada y el impuesto por ganancia ocasional para cada una de las alternativas de costo fiscal? Notas:    El porcentaje de reajuste fiscal por el año 2010 es 2. De conformidad con el artículo 300 del E. E. Los beneficios que puede obtener una persona natural por la correcta diferenciación de la ³Renta Ordinaria´ y la ³Ganancia Ocasional´ es que al someter ambas rentas de manera independiente a la tabla de Impuesto sobre la Renta (Art. el avalúo catastral a Dic 31 del año 2010 es de $800.41 (Decreto 4837 de 2010) La utilidad No gravada según el artículo 44 es del 20% Precio de Venta Utilidad Gravada Impuesto a Pagar (Año gravable 2011) Artículo Costo Fiscal Utilidad 69.000 un inmueble adquirido en 1985 por $10. Valor $1.760. Tercer Tip: Diferenciar Renta Líquida de Ganancia Ocasional. el impuesto a cargo resultaría siendo menor que si se sometieran como una sola base gravable (teniendo en cuenta que los primeros 1. de enero de 1978.000.000 $318. Un ejemplo vale más que mil palabras« Una persona natural vendió hoy por $1.090 UVT $26..000 $1.000.000 año gravable 2010 tributan a una tarifa marginal del 0%). el cual habita desde 1990.760.T.000. Por el año gravable 2009 el valor patrimonial declarado fue el avalúo catastral por $500. que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más.

mediante el concepto 070056 del 18 de agosto de 2006 al indicar que el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 es una norma especial e independiente.760.000 $1. siempre y cuando la negociación se realice por la vía de la enajenación voluntaria.00 $800.172.900.000 $1. conforme lo señala el artículo 37 del Estatuto Tributario.000 (Valor declarado el año anterior) reajustado por el porcentaje de reajuste fiscal (solo hasta dic 31 de 2010) 72.000. obtenida mediante la negociación directa y por motivos definidos previamente por la ley como de utilidad pública o de interés social.000 $36. que no está incorporada en el Estatuto Tributario.750.000 $239. renta gravable ni ganancia ocasional.100.000.000 $998.714.000 $1.000.720.000.000 $768. costo fiscal $1.000 $960. .240.000 $45. Factor de ajuste $1.600.00 $1.338.000.00 $511. El anterior beneficio se encuentra vigente de acuerdo a la interpretación realizada por la administración de impuestos ± DIAN.000 Venta voluntaria de bienes inmuebles de utilidad pública o de interés social no constituye renta gravable ni ganancia ocasional La utilidad en la venta de inmuebles. Avalúo Catastral 73.000 70.248.Artículo Precio de Venta Costo Fiscal Utilidad Utilidad Gravada Impuesto a Pagar (Año gravable 2011) $315. a partir el año o periodo gravable 2004 están gravados en el ciento por ciento 100%.250.760. sin embargo el parágrafo 2 del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 consagra expresamente: ³(«) El ingreso obtenido por la enajenación de inmuebles a los cuales se refiere el presente Capítulo no constituye. para fines tributarios.000.760.

no constituyen renta ni ganancia ocasional y por consiguiente consideramos que el pago o abono en cuenta no está sujeto a retención en la fuente.Es importante resaltar que se deben cumplir con dos requisitos. La negociación debe realizarse por venta voluntaria. Artículo publicado el Viernes 6 mayo. En ese orden de ideas se puede concluir que los ingresos percibidos en la enajenación voluntaria del derecho de propiedad y derechos reales sobre terrenos y bienes inmuebles que sean de utilidad pública o de interés social. para efecto de que los ingresos no constituyan renta gravable ni ganancia ocasional: 1. Los bienes inmuebles que sean adquiridos. deben ser destinados a los fines del artículo 58 de la Ley 388 de 1997 (utilidad pública o interés social) y 2. 2011 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful