Derecho de Bienes

Modos de Adquirir la Propiedad

10 de junio de 2023

Arturo Barberena

INTRODUCCIÓN:

Normalmente cuando hablamos de los modos de adquirir la propiedad, lo relacionamos o inmediatamente pensamos
que el origen está contemplado en un negocio jurídico sobre una cosa o sobre un bien, que se denomina propiedad, y
que ese derecho es transmisible por diferentes maneras de la persona que ejerza el derecho sobre ello, si la puede
transferir a través de una venta, donación, sucesión (mortis causa), hipoteca, permuta, etc.

Estos modos de adquirir la propiedad están determinados a la voluntad originaria de una persona sobre el dominio que
ejerce de manera universal o singular sobre las cosas o los bienes, y estos modos originarios de adquirir la propiedad
los podemos clasificar en: la accesión, la ocupación, la posesión y la prescripción.

1. ACCESIÓN

El derecho de accesión respecto de bienes inmuebles es aquel que corresponde al propietario del suelo y que le permite
hacer suyo todo aquello que quede unido a este, ya sea en forma natural o artificial. Dependiendo de si se ha actuado
de buena o de mala fe, las consecuencias serán distintas.

Así, si quien ha construido ha actuado de buena fe, el dueño del terreno, tiene derecho a hacer suya la obra, siempre
una previa indemnización, o a exigirle el pago del precio del terreno, mientras que, si se ha actuado con mala fe, perderá
lo edificado, sin derecho a indemnización o puede serle exigido que la demolición de la obra, reponiendo las cosas a
su estado primitivo, a su costa. También tratamos la figura de la accesión invertida, que no tiene una regulación
específica en nuestro Código Civil, y que se da, cuando la construcción no se realiza en terreno ajeno en su totalidad,
sino que se produce una extralimitación por parte del propietario, que construye parte en su propiedad y parte en
propiedad ajena. Para que se produzca la accesión invertida, nos tenemos que encontrar ante dos fincas pertenecientes
a distintos propietarios, la indivisibilidad de la construcción, la extralimitación de la construcción en terreno ajeno, que
el valor de la edificación sea superior a la del suelo y que el edificante haya actuado de buena fe.

Este tipo de adquisición de la propiedad, no puede ser considerado un derecho como tal dentro del ámbito civil, puesto
que aunque su característica principal sea de buena fe, del Estado primitivo que se origina, es producido por alguna
circunstancia por ejemplo, la ribera de un río que se derrumbó, y merma el área de tierra del dueño de esa propiedad,
si tomamos en consideración la Ley General de Aguas con relación a la Ley Nacional de Catastro, donde las aguas
son nacionales, y el dueño tiene que marcar su propiedad a 5 m del río, 200 m de las costas, y 50 m de uso
exclusivamente del Estado, esto no aplica para todas las propiedades antes de la implementación de estas leyes
reguladoras, como en el caso de las playas privadas y hoteles, por citar algunos Montelimar o Guacalito de la isla.

El Código Civil de Nicaragua lo regula de la siguiente manera: Del derecho de accesión respecto al producto de los
bienes.

Artículo 621 La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora,
natural o artificialmente.

Artículo 622 Pertenecen al propietario:

1º. Los frutos naturales.

2º. Los frutos industriales.

3º. Los frutos civiles.

Artículo 628 Todas las obras, siembras y plantaciones, se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras
no se pruebe lo contrario.

Artículo 630 El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya
la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 629 y 635, o a obligar al que fabricó
o plantó, a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.

Artículo 631 Si en la construcción de un edificio se ocupare de buena, una parte del fundo contiguo, y la construcción
ha sido hecha con conocimiento y sin oposición del vecino, el edificio y el área ocupada podrán ser declarados
propiedad del constructor, quien, en todo caso, quedará obligado a pagar al propietario del suelo, el duplo del valor de
la superficie ocupada, y además los daños y perjuicios.

Artículo 632 El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin
derecho a indemnización.

Según el Código Civil el producto que da una cosa se denomina fruto, y estos pueden ser naturales o civiles; son
naturales lo que da la naturaleza como su nombre lo indica y los civiles en lo que interviene la mano del hombre. Por
ejemplo es un fruto natural las frutas que produce un árbol, un fruto civil es un canon de arrendamiento. De acuerdo
con lo anterior se habla de dos fenómenos en la accesión, primero lo que produce la cosa y segundo lo que se junta a
ella, respecto al segundo fenómeno el Código Civil se refiere a las accesiones del suelo, de la accesión de una cosa
mueble a otra, de la accesión de cosas muebles e inmuebles.

Camila tiene un árbol (cosa principal) en el patio de su casa el cual produce mangos (cosa accesoria), esos mangos
que son el fruto del árbol pertenecen a Camila.

Criterios para que se dé la accesión:

Debe existir un bien que figure como principal en el que se producen las cosas o al que se adhieren. No existe ningún
tipo de acuerdo antes de que se produzca la producción de la cosa o la adhesión. Sólo puede aplicarse a cosas
materiales. Es un modo originario de adquirir los derechos reales ya que nace sin que intervenga persona alguna que
la transfiera. Obra en forma secundaria, porque así el dueño original se hace dueño de los accesorios del bien de su
propiedad. No se necesita la intervención de la voluntad, a veces puede ser involuntaria como resultado de un hecho
de la naturaleza (frutos, aluvión, etc.) o No puede haber acuerdo de los dueños, esta unión debe ser accidental o por
la voluntad de uno solo de los dueños con ignorancia del otro. Se forma un todo nuevo, homogéneo, si se separa la
cosa principal de la accesoria se sufre un detrimento. Las cosas que se juntan deben ser de distinto dueño que la cosa
accesoria sea nueva, sin dueño anterior, como los fritos de la cosa. Se debe indemnizar al dueño de la cosa accesoria
ya que esta cosa pasa al dominio del dueño de la principal, pero este no debe tener enriquecimiento sin causa. Es
gratuito.

2. POSESIÓN

Muchos juristas consideran que el derecho de posesión o derecho posesorio es un derecho provisional, que no es
definitivo sobre los bienes ni las cosas, podemos estar hablando de un poder de hecho y de derecho sobre una cosa
material constituida de forma intencional y de ánimo de dueño (aunque el ánimo de dueño no me dé el dominio sobre
el bien), pero está sujeta al cuerpo físico o Corpus que es la tenencia o disposición del bien.

En ese sentido estamos hablando que el derecho posesorio no es un derecho real, porque los derechos reales son
definitivos, mientras que la posesión es solamente la presunción de ser propietario, y que en Nicaragua es un problema
bien severo, porque las personas solo con el hecho de poseer un bien, creen tener el dominio, el Corpus y el animus
suficiente para constituirlo en un derecho real.

El artículo 1715 civil establece: “llámese posesión la retención o disfrute de cualquier cosa o derecho. Los actos
potestativos o de mera tolerancia, no constituyen posesión”

Podemos establecer de acuerdo a nuestro Código Civil que la posesión está constituida por una situación de señorío,
de hecho respecto de una cosa, que es independiente del derecho, o sea es un simple derecho jurídico del cual no se
puede exigir la reivindicación del dominio.

La buena y la mala fe en la posesión del poseedor está condicionado por circunstancias muy importantes, que nos
reflejan los puntos que trae como consecuencias de la siguiente manera:

1. En los cómoda posesiones, es decir en el régimen sobre adquisición de los frutos y el abono de gastos y
mejoras en el momento de la liquidación de un estado posesorio, ver artículo 1743 y siguientes del Código Civil.
2. El régimen de la prescripción, verlo en el artículo 897 y siguientes del Código Civil.
3. Y por supuesto cuando hablamos de la buena fe estamos hablando de la equivalencia al título, y/o conforme la
aplicación del artículo 1768 del Código Civil.

En palabras sencillas la buena fe es la que procede cuando el poseedor no reconoce los vicios del bien. Los efectos
de la buena fe en la posesión están contemplados en los artículos 1742, 1743, 1744, 1745 y 1752 civil. Muchas veces
en los juicios posesorios se alegan las mejoras que están contempladas en el artículo 1753 civil.

Otro elemento a tener en cuenta muy importante, para que la posesión obtenga tutela jurídica que haya durado más
de 1 año el adquiriente de acuerdo a lo que establece el artículo 1737 civil, si la posesión hubiera durado más de 1
año, el poseedor sumariamente mantenido o restituido mientras no sea vencido en la cuestión de propiedad.
Las acciones posesorias prescriben al año, ver los artículos 1778 y 1807 civil. Solo puede demandar el poseedor
perturbado, así lo establece el artículo 1806 civil.

La posesión tiene que ser pública (artículo 894 C), continua (artículo 926 C), pacífica, que no fue tomada por la fuerza
ni se ejerció violencia, que nunca fue perturbada la propiedad.

3. PRESCRIPCIÓN

La prescripción constituye un modo de adquirir un derecho o de perder otros adquiridos, nuestro Código Civil en el
artículo 868 establece: “la prescripción es un medio de adquirir un derecho o librarse de una carga u obligación, por el
lapso y bajo las condiciones determinadas por la ley.”

Partiendo de esa normativa podemos establecer que se distinguen las siguientes clases de prescripción:

1. Prescripción adquisitiva o positiva: es un modo de adquirir el dominio y demás derechos reales poseyendo una
cosa mueble o inmueble en un laxo de tiempo y otras condiciones fijadas por la ley, determinados por la
continuidad de la posesión en el bien.
2. Prescripción negativa o extintiva: es un modo de extinguir los derechos patrimoniales por no ejercitarlos su
titular donante lapso de tiempo determinado por la ley, por ejemplo, el derecho de acción que prescriben 10
años, la petición de herencia por declaratoria de herederos prescribe en 5 años, y la impugnación del testamento
(falsedad o nulidad) prescriben a los 10 años, prescripción de acción.
3. Prescripción ordinaria: es la modalidad de prescripción adquisitiva en cuanto al dominio y los demás derechos
reales que se le pueden otorgar al poseedor.
4. Prescripción extraordinaria: la prescripción extraordinaria nos da la posibilidad de la adquisición del dominio
y demás derechos reales, aun careciendo de justo título y de buena fe, siempre y cuando sea una posesión
continuada durante un lapso de 30 o más años que es lo que exige la ley, así lo podemos notar en el artículo
897 civil, los actos de mera tolerancia no admiten este tipo de prescripción, por ejemplo quedaban Rafael le
hayan dejado cuidando una casa o una finca y él haya aceptado de forma voluntaria, ya sea de forma
remunerada o por los frutos que otorga la tenencia de ese bien.
5. Prescripción de cosas muebles: la prescripción ordinaria o extraordinaria están referidas a la adquisición del
dominio y demás derechos reales, poseyendo una cosa mueble o la extinción de tales derechos sobre los
mismos.
6. Prescripción de cosas inmuebles: el Código Civil de una manera reiterante e insistente, considera a la
prescripción como un modo de adquirir un derecho, y los derechos que son susceptibles de prescripción son:
el usufructo que finaliza cuando fallece el otorgante o el que constituyó dicho beneficio; as servidumbres
continuas, discontinuas y aparentes; la hipoteca, aunque para que la hipoteca prescriba tiene que requerir
ciertas formalidades que se establecieron dentro de su Constitución y las deudas prescriben en un período de
2 años, pero es necesario observar lo que dictan los artículos 3822 y 3872 del civil; la prenda, solo se puede
constituir por la entrega de la cosa, perteneciendo esta al que le empeña y teniendo este la disposición de sus
bienes, por lo cual excluye la posibilidad de la prescripción en el mismo sentido de la anticresis (Contrato por
el cual el deudor permite que su acreedor puede disponer de los beneficios de la finca que le entrega en
garantía, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital).

Ya hemos aclarado sobre la buena fe como acto jurídico, que en resumen podemos decir que es la ignorancia de
los vicios del título o de la posesión. Pero cuando hablamos de justo título, es un acto jurídico, que aunque no tenga
las formalidades de la inscripción conforme lo estipula la Ley 698, le acredita como tal, por ejemplo una donación
con reserva de usufructo o una cesión de derechos hereditarios sobre un bien determinado, siempre y cuando la
cesión de ese derecho sea total y no parcial, porque las sesiones solo proceden en la totalidad de los bienes.

La prescripción adquisitiva extraordinaria es una pretensión declarativa de naturaleza real por medio de la cual el
demandante pretende obtener la declaración judicial del dominio de un bien o un derecho real, poseído por un
tiempo mínimo de 30 años, siendo únicamente útil una posesión continua, pública y de buena fe.

El resultado de un juicio favorable de prescripción de la naturaleza que sea, produce cambios registrales.

4. REIVINDICACIÓN

La reivindicación es la recuperación del dominio de un bien inmueble, dicho de otra manera más sencilla la
recuperación de lo propio, después que haya sido despojada por tercero ajeno al dominio. La acción de
reivindicación nace el dominio que cada uno tiene de cosas particulares y en virtud de ellas el propietario que ha
perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentre en posesión de ella.

Incluso la acción reivindicatoria también recae sobre el que posee a nombre de otra persona, también contra el
poseedor ficticio o contra el demandado que se niega ser el poseedor de la cosa. En el derecho penal las cosas
muebles son reivindicadas en los casos de los delitos de hurto o robo.
 La pretensión reivindicatoria se fundamenta principalmente en el dominio o derecho de propiedad que se tiene
sobre cosas particulares, en el artículo 14341 civil, expresa que la reivindicación nace el dominio que cada uno tiene
de cosas particulares de las cuales se ha perdido la posesión.

La reivindicación entonces procede cuando el propietario de un bien o derecho real ha perdido la posesión o el
ejercicio de ese derecho y por ese motivo no goza de las facultades que emprende el dominio, como son:

1. El uso o la disposición que tiene el dueño, debo usar lo que le pertenece en cualquier uso que pueda disponer
del bien.
2. El goce sea el derecho de percibir los frutos que el bien es capaz de producir.
3. El abuso o sea el derecho de disponer de los bienes sea por actos jurídicos, que impliquen la transmisión de
dominio o por actos materiales que produzcan la transformación, destrucción o consumo del bien.

5. LA OCUPACIÓN

La mayoría de estos artículos en el Código Civil están supeditados a los artículos del Código Penal por lo que podemos
hablar de que se encuentran en desuso. La ocupación solamente se refiere a los bienes muebles; se puede decir que
solamente lo conferido a la pesca ya sea artesanal o industrial sigue vigente en el Código Civil.

TRABAJO:

Ensayo o informe sobre las formas de interrumpir la prescripción; leer los artículos 927 y 1928, así mismo como el
artículo 931, y traer 3 ejemplos conforme los plazos establecidos en los artículos 899 y 900, artículo 897 todos del
Código Civil.

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La acción de reivindicación nace del dominio que cada uno tiene de bienes singularmente determinados, y en virtud de ella, el
propietario que ha perdido la posesión natural, lo reclama y lo reivindica, contra aquel que los tenga en su poder.
El derecho de reivindicar los bienes confiscados es imprescriptible.