Derechos Reales

Glosario General

Accesión de cosas muebles: Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que
medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la
cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión.
Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por
partes iguales. Art. 1958 Ley 26.994

Acción de despojo: Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la posesión

OM
a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso,
contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos
resulte el desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la
cosa de propia autoridad. Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la
realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce la
posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de
la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de
cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia. Art. 2241 Ley

.C
26.994

Acción de mantener la tenencia o la posesión: Corresponde la acción de mantener la tenencia

o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque
DD
sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la
turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento y los actos que
anuncian la inminente realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe
ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a
producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la
tenencia. Art. 2242 Ley 26.994
LA

Acciones reales: Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud
y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Las acciones reales
legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las
acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva. Art. 2247 Ley 26.994
FI

Actos posesorios: Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de
terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga. Art. 1928 Ley
26.994


Adquisición legal de derecho real: Se adquieren por mero efecto de la ley: a) los condominios
con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles
y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso; b) el condominio que se origina
en la accesión de cosas muebles inseparables; c) la habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite, y d) los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Art. 1894 Ley
26.994

Adquisición legal de derechos reales sobre muebles: La posesión de buena fe del

subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente
para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.

Aluvión: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas

durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No

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hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del
hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos. No existe aluvión si no hay adherencia
de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. Art.
1959 Ley 26.994

Anticresis: La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes,
a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. Art. 2212 Ley 26.994

Avenimiento en la expropiación: Hay avenimiento cuando el expropiante adquiere

directamente del propietario, dentro de los valores máximos estimados por el Tribunal de
Tasaciones de la Nación o Consejo General de Tasaciones en la Provincia de Córdoba, para los
bienes inmuebles o las oficinas técnicas competentes para los bienes que no sean inmuebles.

OM
Es decir, hay aceptación del valor asignado por parte del expropiado. En el caso de los
inmuebles, el valor de tasación, existiendo avenimiento, se incrementa automáticamente en un
diez por ciento por todo concepto. En caso de no existir avenimiento, el expropiante deberá
promover la acción judicial de expropiación. En esta acción de expropiación, sólo puede
discutirse el valor del bien sujeto a expropiación.

Avulsión: El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una

.C
adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se desplaza parte de un inmueble hacia
otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. Cuando la avulsión es
de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.
DD
Art. 1961 Ley 26.994

Bloqueo Registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al Registro con entidad
para producir reserva de prioridad, e interponiendo una barrera a todos los documentos que
ingresen posteriormente respecto de un mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situación
registral a favor de quien solicitó un certificado.
LA

Cancelación de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la inscripción registral.
Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los medios mencionados y no haberse
cancelado la inscripción registral.

Carácter absoluto: El dominio es absoluto porque abarca el summum de las facultades

reconocidas al individuo sobre una cosa, a tal extremo que se identifica el derecho con la cosa
FI

misma. Se habla diciendo esta cosa es mía y no tengo un derecho real de dominio sobre esta
cosa.

Carácter exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa.
Evidentemente sobre una cosa pueden existir varios derechos reales; como puede ocurrir por


ej. respecto de un inmueble que esté gravado con usufructo, hipoteca y servidumbre. Lo que
nunca puede suceder es que el dueño sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa,
porque quien es dueño ya no necesita tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio el
derecho real de mayor contenido que encierra todas las facultades posibles.

Carácter perpetuo: El dominio es ilimitado en el tiempo, subsiste tanto como dura la cosa que
constituye su objeto. Cuando se transmite, el derecho es el mismo y solamente cambia de titular.
Por otra parte, el dominio no se extingue porque su titular deje de ejercerlo; no se pierde por el
no uso.

Bienes fuera del comercio: Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión está
expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales
prohibiciones. Art. 234 ley 26.994

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Bienes que integran el tiempo compartido: Con independencia de la naturaleza de los
derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren
sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de
éstos sea compatible con los fines mencionados. Art. 2088 Ley 26.994

Bienes y cosas: Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre
bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre. Art. 16 Ley 26.994

Camino de sirga: El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces
o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que

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menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los
actos violatorios de este artículo. Art. 1974 Ley 26.994

Cementerios privados: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad

privada afectados a la inhumación de restos humanos. Art. 2103 Ley 26.994

Condominio: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en

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común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Art.
1983 Ley 26.994
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Conjuntos inmobiliarios: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. Art. 2073 Ley 26.994

Convalidación de los derechos reales: Si quien constituye o transmite un derecho real que no
LA

tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada. Art. 1885 Ley
26.994

Cosas muebles: Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza
externa. Art. 227 ley 26.994
FI

Cosas divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser
destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes
como a la cosa misma. Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en
antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del
fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales. Art. 228 ley 26.994


Cosas principales: Son cosas principales las que pueden existir por sí mismas. Art. 229 ley
26.994

Cosas accesorias: Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico
es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario. Si las cosas muebles se
adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal,
es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. Art. 230
ley 26.994

Cosas consumibles: Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el primer
uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace,

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aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo. Art. 231 ley
26.994

Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a
otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual
cantidad. Art. 232 ley 26.994

Defensa extrajudicial: Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia

autoridad, excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza
suficiente, en los casos en que los auxilios de la autoridad judicial o policial llegarían demasiado
tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder los límites de la propia
defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida por los servidores de
la posesión. Art. 2240 Ley 26.994

OM
Derecho real: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código. Art. 1882 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa ajena: Son derechos reales sobre cosa ajena: el usufructo, el uso,
la habitación, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la prenda. Art. 1888 Ley

.C
26.994

Derechos reales sobre cosa propia: Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente
propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
DD
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Art. 1888 Ley
26.994

Derecho Subjetivo: Podemos llamar derecho subjetivo a todo interés humano jurídicamente
protegido. Son mirados como las distintas facultades o prerrogativas del hombre conforme a sus
derechos.
LA

Desapoderamiento de la posesión o la tenencia: Hay desapoderamiento cuando los actos

tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor. Art. 2238 Ley 26.994

Desistimiento de la Expropiación: El expropiante puede desistir de la acción promovida en

tanto la expropiación no se encuentre perfeccionada.
FI

Diferencias entre la tradición para adquirir dominio y la tradición para adquirir posesión:
Para que haya tradición posesoria es necesaria la entrega y recepción voluntaria e la cosa, y
queda consumada sólo a través de la realización de actos materiales de ambas partes o de
alguna de ellas con el asentimiento de la otra, siendo la capacidad exigida, la llamada capacidad
de voluntad. Para que se tenga por operada la tradición traslativa de dominio, a más del


cumplimiento de los actos materiales, es indispensable que concurran la legitimidad y capacidad

del tradente, la capacidad del adquirente y que la tradición sea consecuencia de una obligación
asumida en virtud de un título suficiente.

Dispensa de la prescripción. Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya

cumplida al titular de la acción, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan
temporalmente el ejercicio de la acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los seis
meses siguientes a la cesación de los obstáculos. En el caso de personas incapaces sin
representantes el plazo de seis meses se computa desde la cesación de la incapacidad o la
aceptación del cargo por el representante. Esta disposición es aplicable a las sucesiones que
permanecen vacantes sin curador, si el que es designado hace valer los derechos dentro de los
seis meses de haber aceptado el cargo. Art. 2550 Ley 26.994

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Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios,
o si la cosa está gravada con cargas reales. Art. 1946 Ley 26.994. Supuestos de dominio
imperfecto: Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. Art. 1964
1era. parte Ley 26.994

Dominio perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por
la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. Art. 1941 Ley 26.994

Elementos de los conjuntos inmobiliarios: Son elementos característicos de estas

urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión
forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen
órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen

OM
disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería
jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y
sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son
interdependientes y conforman un todo no escindible. Art. 2074 Ley 26.994

Exclusividad del dominio: El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien
adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta

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al título. Art. 1943 Ley 26.994

Expropiación irregular: La ley contempla tres casos: a) Cuando existiendo una ley que declara
de utilidad pública un bien, el estado lo toma sin haber pagado la indemnización. b) Cuando con
DD
motivo de la ley de declaración de utilidad pública, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte
indisponible por evidente dificultad o impedimento. c) Cuando el estado imponga al derecho del
titular de un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen una lesión a su
derecho de propiedad.

Expropiación Perfeccionada: La expropiación está perfeccionada cuando se ha operado la

transferencia del dominio al expropiante mediando sentencia firme, existe toma de posesión y
LA

pago de la indemnización.

Extinción de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una obligación

principal, no puede subsistir si la obligación se extingue por cualquiera de los modos previstos
en la ley. Además se extingue por renuncia, resolución o revocación del dominio del
constituyente, remate judicial del inmueble por otro acreedor y por confusión.
FI

Extensión del dominio: El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con
ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio
aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas
especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble


pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal

y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del
inmueble, si no se prueba lo contrario. Art. 1945 Ley 26.994

Finalidad de la acción confesoria: La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud
del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión. Art. 2248 Ley 26.994

Finalidad de la acción de deslinde: La acción de deslinde procede cuando existe estado de

incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles
contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en
títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno. No procede acción de deslinde sino
reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites. Art. 2266 Ley
26.994

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Finalidad de la acción negatoria: La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del
derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una
turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión. Art. 2248 Ley 26.994

Finalidad de la acción reivindicatoria: La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la

existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen
el desapoderamiento. Art. 2248 Ley 26.994

Frutos percibidos o pendientes: a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de

una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado.

OM
Art. 1934 1era. parte Ley 26.994

Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se
altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las producciones espontáneas de la
naturaleza. Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura
de la tierra. Frutos civiles son las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se

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asimilan a los frutos civiles. Productos son los objetos no renovables que separados o sacados
de la cosa alteran o disminuyen su sustancia. Los frutos naturales e industriales y los productos
forman un todo con la cosa, si no son separados. Art. 233 ley 26.994
DD
Habitación: La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo
puede constituirse a favor de persona humana. Art. 2158 Ley 26.994

Hipoteca: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
LA

incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su
producido el crédito garantizado. Art. 2205 Ley 26.994

Indemnización en la expropiación: La indemnización sólo comprende el valor objetivo del bien

y los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiación. No comprende
circunstancias de carácter personal o afectivo, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que
FI

pudiera conferir al bien la obra a ejecutarse.

Inmuebles por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas
a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre. Art.
225 ley 26.994


Inmuebles por accesión: Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles
forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad
del propietario. No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación
del inmueble o a la actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994

Interrupción de la prescripción: El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no

sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo. Art. 2544 Ley 26.994. Duración: Los
efectos interruptivos del curso de la prescripción permanecen hasta que deviene firme la
resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de cosa juzgada formal. La interrupción del
curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o caduca la instancia.
Art. 2547 Ley 26.994. Alcance subjetivo: La interrupción de la prescripción no se extiende a favor

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ni en contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles. Art.
2549 Ley 26.994

Interrupción de la prescripción por reconocimiento: El curso de la prescripción se interrumpe

por el reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien
prescribe. Art. 2545 Ley 26.994

Interrupción de la prescripción por petición judicial: El curso de la prescripción se interrumpe

por toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no
abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea
defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia
previsto en el ordenamiento procesal aplicable. Art. 2546 Ley 26.994

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Interrupción de la prescripción por solicitud de arbitraje. El curso de la prescripción se
interrumpe por la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para
la interrupción de la prescripción por petición judicial, en cuanto sea aplicable. Art. 2548 Ley
26.994

Interversión del titulo de la posesión: Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder,
por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que

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tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al
poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto. Art. 1915 Ley
26.994
DD
Jus Persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como una de las
características de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la cosa cualquiera sea la
persona que la tenga bajo su poder.

Jus Possessionis: Tiene sólo la posesión. Puede tener la posesión aún sin derecho, como en
el caso del poseedor ilegítimo. La posesión por sí misma genera los derechos de la posesión. El
propietario que tiene título y se le ha hecho tradición de la cosa reúne ambos jus tanto el
LA

possidendi como el possessionis.

Jus Possidendi: Tiene sólo un derecho a la posesión. Es quien tiene únicamente un título válido,
pero no ha logrado el modo, no tiene la posesión y, consiguientemente, carece de derecho de
poseer. Debe recurrir a las vías legales para exigir el cumplimiento de la tradición que le es
debida, esto es, el modo suficiente.
FI

Justo título: El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir
un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. La buena fe requerida
en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a


ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la

documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación
pertinente establecidos en el respectivo régimen especial. Art. 1902 Ley 26.994

Mejoras: Pueden ser de mero mantenimiento, necesarias útiles y suntuarias.

a) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa; b) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para
la conservación de la cosa; c) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación
posesoria; d) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
Art. 1934 2da. parte Ley 26.994

Modalidades de la superficie: El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o

forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado,
forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones

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o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas
modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Art. 2115 Ley 26.994

Muro, cerco o foso. Denominación: El muro, cerco o foso se denomina: a) lindero, separativo
o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante; b) encaballado:
al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes; c) contiguo:
al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el límite separativo; d) medianero: al lindero que es común y pertenece en
condominio a ambos colindantes; e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo
de los colindantes; f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o
contiguo; g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; h) enterrado:
al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

OM
Art. 2006 Ley 26.994

Numerus clausus o Número cerrado: La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción
es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley,
o la modificación de su estructura. Art. 1884 Ley 26.994

.C
Objeto de la posesión y de la tenencia: El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa
determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la
cosa. Art. 1912 Ley 26.994
DD
Objeto de los derechos reales: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material
de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley. Art. 1883 Ley 26.994 Objeto Expropiable:
Pueden ser objeto de expropiación todos los bienes convenientes o necesarios para la
satisfacción de la "utilidad pública", cualquiera sea su naturaleza jurídica. Pueden pertenecer al
dominio público o al dominio privado; pueden ser cosas o no.
LA

Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer frente a todos o lo que es igual
contra todos los integrantes de la comunidad; tienen eficacia contra cualquiera. Los derechos
reales son absolutos y por lo tanto oponibles erga omnes.

Percepción de los frutos: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los
naturales devengados no percibidos. Art. 1935 2do. párr. Ley 26.994
FI

Perpetuidad del dominio: El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las
ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva. Art. 1942 Ley
26.994


Posesión de mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando el título es de
nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de
esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado
o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona. Art. 1919 Ley 26.994

Posesión de buena fe: El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede

conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable
está persuadido de su legitimidad. Art. 1918 Ley 26.994

Posesión o tenencia vacua: Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe
estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna. Art. 1926 Ley 26.994

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Posesión viciosa: La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas
por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia,
clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel
contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus
agentes, sea contra el poseedor o sus representantes. Art. 1921 Ley 26.994

Posesión: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Art. 1909
Ley 26.994

Prenda de créditos: La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito

instrumentado que puede ser cedido. La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre
incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos

OM
vinculados con el crédito prendado. Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Art. 2232 Ley 26.994

Prenda: La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero
designado por las partes. Art. 2219 Ley 26.994

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Principio de especialidad: Es necesaria una perfecta determinación del inmueble a los efectos
de lograr una buena correlación de los títulos y un encadenamiento perfecto de los distintos
adquirentes dominiales.
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Principio de Inscripción: Todo documento por el que se constituya, transmita, declare,
modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto para su publicidad y
oponibilidad a terceros.

Principio de legalidad: El registro tiene una función calificadora sólo respecto de las formas
extrínsecas del documento a inscribir. Existen discrepancias doctrinarias a la hora de delimitar el
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alcance de la noción “formas extrínsecas”.

Principio de legitimación: Se entiende que toda información publicitada por el registro es

fidedigna y legítima a los efectos de resguardar la seguridad jurídica. El registro da fe de la
inscripción registral, pero sólo de los aspectos extrínsecos, no los intrínsecos del documento por
aquello de que la registración es no convalidante y declarativa.
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Principio de prioridad: Significa que quien en primero e el tiempo es primero en el derecho. La

prioridad de distintas anotaciones o inscripciones respecto de un mismo inmueble se determinará
por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el registro. Este principio
es susceptible de ser dejado de lado por la voluntad de las partes manifestada en forma clara y


manifiesta.

Principio de rogación: A los efectos de que se produzca una modificación en los asientos
registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Es decir que el registro sólo actúa a petición
de parte y nunca lo hace de oficio. Son excepciones a este principio la caducidad de las
inscripciones de medidas cautelares prevista en el art. 37 de la ley 17801 y la caducidad de la
inscripción de las hipotecas. Este principio registral está contenido en el art. 6 de la ley 17801.

Principio de tracto sucesivo: Importa la concatenación perfecta y sucesiva de los distintos

titulares del inmueble de manera tal que conociendo el último titular se puede llegar hacia atrás
en tiempos inmemoriales hasta el primer titular.

Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y no una
excepción como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre ellos: La

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instrumentación de escrituras simultáneas como consecuencia de la realización de mas de un
acto jurídico en forma conjunta. Hay discrepancia en la doctrina sobre el alcance del término
simultáneo a los efectos de este artículo.

Propiedad: La Corte Suprema de Justicia de la Nación la ha conceptualizado a través de sus

resoluciones como todo interés apreciable del hombre, fuera de sí mismo, su vida y su libertad.
Agregando posteriormente, a los efectos de determinar si existe propiedad o no, que debe
tratarse de un derecho adquirido y no una mera expectativa o posibilidad.

Propiedad Horizontal: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un

inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad
con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas

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partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible. Art. 2037 Ley 26.994
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien
la invoca. Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el
respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y éstos no son coincidentes.

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Retrocesión: Procede la acción de retrocesión cuando no se le diere destino alguno en un lapso
de dos años computados desde que la expropiación quedó perfeccionada o cuando al bien
expropiado se le diere un destino diferente al previsto en la ley expropiatoria.

Servidor de la posesión: Se llama servidor de la posesión a quien utiliza una cosa en virtud de
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una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Art. 1911 2do. párrafo Ley
26.994

Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la
ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin
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comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo
sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si
está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una
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servidumbre forzosa es imprescriptible. Art. 2166 Ley 26.994

Servidumbre: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
La utilidad puede ser de mero recreo. Art. 2162 Ley 26.994


Sujeto activo: Es la persona legitimada para entablar la defensa de la relación real o del derecho
real que corresponda.

Sujeto pasivo: Es persona contra quien puede dirigirse la defensa de la relación real o del
derecho real.

Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un

inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica
del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las
leyes especiales. Art. 2114 Ley 26.994

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Suspensión de la prescripción. Casos especiales: El curso de la prescripción se suspende:
a) entre cónyuges, durante el matrimonio; b) entre convivientes, durante la unión convivencial;
c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o
apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo; d) entre
las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización,
mientras continúan en el ejercicio del cargo; e) a favor y en contra del heredero con
responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de derechos
sobre bienes del acervo hereditario. Art. 2543 Ley 26.994

Tenencia: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. Art. 1910 Ley 26.994

Tesoro: Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o

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inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos
humanos mientras subsiste esa afectación. Art. 1951 Ley 26.994

Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están
afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Art. 2087 Ley
26.994

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Turbación de la posesión o tenencia: Hay turbación cuando de los actos no resulta una
exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Art. 2238 Ley 26.994
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Transformación: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una
cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con
intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el
valor de la primera. Art. 1957 1era. Parte Ley 26.994

Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario. Art. 1906 Ley 26.994
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Unidad funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que

consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por
su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte
indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para
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mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a

servirla. Art. 2039 Ley 26.994

Unión de posesiones: El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores,

siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas


deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico. El heredero continúa la posesión
de su causante. Art. 1901 Ley 26.994

Uso: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material
o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el
título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. El
derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana. Art. 2154 Ley 26.994

Usufructo: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno,
sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su
materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba. Art. 2129 Ley
26.994

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Utilidad Pública: Comprende todos los casos donde se procure la satisfacción del bien común
sea éste de naturaleza material o espiritual. Prevalece el interés o bienestar de la comunidad por
sobre el interés o bienestar individual.

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