Ing.MSc.LuisFernandoRestrepoG.

ClculodelaDepreciacinenBienesInmuebles

luisferes15@gmail.com
22deago.
1
Anlisiscomparativoentrediversos
mtodosdeclculodeladepreciacinen
Bienesinmuebles

Este trabajo pretende comparar muy brevemente los resultados que se obtienen al emplear varios
mtodos (disponibles y aceptados en la bibliografa especializada) para el clculo de los factores de
depreciacin, que deben ser aplicados como parte del proceso de Tasacin de activos inmuebles, y
las consecuencias que pueden derivarse de la seleccin de uno u otro mtodo por el perito tasador.

Generalidades
Como se conoce, la Tasacin de bienes inmuebles, mediante el mtodo del costo por reposicin
fsica se basa en el principio de sustitucin, el cual plantea que el valor de un inmueble es
equivalente al de otros de similares caractersticas sustitutivos de aqul; y consiste en calcular el
valor que representara construir una edificacin nueva con las mismas caractersticas del que se
analiza, de manera de obtener el llamado valor de reposicin a nuevo (VRN), deduciendo de dicho
valor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones
constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificacin en su estado real al
momento de la Tasacin, o sea, su valor neto de reposicin (VNR).

En resumen, el valor actualizado de una construccin o valor neto de reposicin se obtiene de
sustraer al valor de reposicin a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciacin del
inmueble.

Conceptos

Depreciacin: Literalmente, se entiende por depreciacin a la disminucin del valor o precio de una
cosa, y es sinnimo de desvalorizacin, que en economa se identifica como la disminucin del
valor de las partidas del activo contable.

En trminos de Tasacin inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones en
general, tres tipos de depreciacin:
Depreciacin fsica: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus
materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva de
los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservacin, lo que agrava su deterioro.
Depreciacin econmica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el deterioro que
sufre el entorno en que se sita, debido generalmente a USO, a actividades incompatibles,
asentamiento de poblacin marginal, etc. Algunos especialistas en la materia la identifican
como depreciacin ambiental o de ubicacin.
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Depreciacin funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseo de las
edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribucin
espacial, los avances tecnolgicos, empleo de nuevos materiales de construccin y otros
requerimientos que dificultan la adaptacin de la edificacin para la funcin a la cual se
destina.
Clculodeladepreciacin
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en trminos de
unidades monetarias la perdida de atributos fsicos, estticos, funcionales, materiales y del adecuado
comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o
factores que, bien a travs de series tabuladas, (Tablas de Ross Heidecke y de Fitto Corvini) o
como resultado de la solucin de una formula matemtica, se aplican al valor de reposicin a
nuevo, minorndolo y obtenindose as un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la
edificacin, segn sus condiciones y estado de conservacin al momento de realizarse la Tasacin.

Lo anterior puede expresarse genricamente de la siguiente manera:

INR = IRN cprcciocion

Donde:

VNR =Valor Neto de Reposicin
VRN =Valor de Reposicin a Nuevo
Depreciacin=(Factor o coeficiente de depreciacin) x VRN

Diversas son las tablas y expresiones matemticas que se pueden encontrar en la bibliografa sobre
Tasacin de activos para el clculo de la depreciacin. Incluso, algunos autores plantean que dentro
de una misma construccin no todos los elementos deprecian al mismo ritmo y proponen mtodos
de depreciacin ms complejos.

Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aqu se presentan, sino simplemente mostrar
comparativamente los resultados que se pueden obtener de su empleo en casos que mantengan
inalterables sus parmetros de edad, estado de conservacin, dimensiones, tipologa y uso.

Ntouos ue clculo ue la Bepieciacion
0tilizauos
1. TABLA BANHDECC: Preparada, segn estudios estadsticos, por la Direccin de
Negocios del desaparecido Banco Hipotecario de Crdito y Comercio de CUBA, utilizando
la siguiente expresin:

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Coeficiente de descuento o depreciacin ={1 - (ECAECo)
c (-In)
]
Donde:
ECA: Estado de conservacin actual en % en relacin con el ptima.
ECO: Estado de conservacin ptimo (se toma como 100).
c = lim[1 +
1
n

n
Cuando n tiende a infinito
n: Edad de la edificacin en aos.

En este mtodo se plantea varios rangos de coeficientes que son posibles seleccionar en
dependencia de la relacin ECA/ECO obtenida. Y, en todo caso, el estado de conservacin actual
(o real) en relacin con el ptimo, es una apreciacin del tasador.

2. TABLA PARA 100 AOS DE VIDA TIL: Considera 4 estados de conservacin: ptimo,
bueno, regular y malo, y el mismo perodo de vida til para todo tipo de construcciones.

TABLADE100AOSVIDATIL
Edad en aos
Optimo Bueno Regular Malo
1,00 0,01 0,06 0,20 0,30
2,00 0,03 0,10 0,23 0,32
3,00 0,04 0,12 0,24 0,33
4,00 0,05 0,14 0,25 0,34
5,00 0,06 0,16 0,26 0,35
10,00 0,12 0,22 0,30 0,39
15,00 0,18 0,26 0,35 0,43
20,00 0,22 0,30 0,38 0,45
25,00 0,26 0,34 0,42 0,47
30,00 0,30 0,38 0,45 0,49
35,00 0,34 0,42 0,48 0,52
40,00 0,37 0,44 0,50 0,54
45,00 0,41 0,47 0,55 0,56
50,00 0,43 0,49 0,56 0,59
60,00 0,46 0,51 0,58 0,61
70,00 0,49 0,55 0,59 0,64
80,00 0,52 0,57 0,63 0,67
90,00 0,54 0,59 0,64 0,68
100,00 0,55 0,60 0,65 0,70
Estado de conservacin


3. TABLA DE RELACION EDAD/VIDA TIL: Es la misma tabla para 100 aos, pero la
primera columna se interpreta como la relacin porcentual entre la edad de la edificacin
(vida consumida) y la vida til estimada segn el uso al que se destina la construccin.


4. NORMA ESPAOLA (ORDEN 30/11/1994 PARA TASACIONES HIPOTECARIAS):
Establece un rgimen de depreciacin lineal, segn la vida til asignada a la edificacin por
su uso. Se establecen los siguientes periodos de vida til como mxima:

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Para edificios de uso residencial ..... 100 aos
Para edificios de oficinas. 75 aos
Para edificios comerciales... 50 aos
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacin econmica 35 aos

Coeficiente de depreciacin: Cd
Cd = (1 - d)
Donde:
d = edadu|da t||

5. CURVAS DE FITTO CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan
los coeficientes de depreciacin para edificaciones con vida til de 30, 40, 60 y 80 aos.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificacin se
encuentra en el entorno del 70% de su vida til, ya que las curvas para las
clasificaciones de los estados de conservacin bueno y regular tienden a converger, y la
del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a
los de los estados anteriores.

La Expresin para usar este mtodo es:

A = Vn ( Vn * Y) + Vt
Donde:
A = avalo del bien
Vn = valor nuevo de la construccin.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicacin.

a) Clase 1: El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.

Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X 0.1603

b) Clase 2: El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666

c) Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
paetes.

Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968

d) Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.

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Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556

Clase 4,5:

Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159

e) Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciacin es del 100%.

La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se presenta el correspondiente al
comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5

Adems:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida til,
multiplicado por 100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacin, del valor nuevo
calculado.

6. EXPRESION DE ROSS HEIDECKE: Como se puede apreciar, este mtodo permite la
seleccin de distintos factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del
tasador. El trmino que expresa la combinacin de los criterios de Ross y de Heidecke es el
siguiente:

F = {1 (
E
IuI
)
1.4
] C

Donde:
FD: Factor de depreciacin.
E: Edad de construccin o Edad Aparente (o vida consumida).
VUT: Vida til total o Vida econmica sobrante.
C: Calificacin del estado de conservacin segn el criterio de mantenimiento y/o
conservacin planteado por Heidecke.

C Factor Criterio
10 1,000 Nuevo
9 0,990 Nuevo
8 0,975 regular
7 0,920 Regular
6 0,820 Reparacionessencillas
5 0,660 Reparacionessencillas
4 0,470 ReparacionesImportantes
3 0,250 ReparacionesImportantes
2 0,135 EnDesecho
ROSSHEIDECKE


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La combinacin de los planteamientos de Ross y Heidecke, es el uso ms popular entre
los tasadores, debido a que, igualmente mezcla la incidencia de la edad (expresa edad
contra vida til de manera porcentual) versus el estado de conservacin o
mantenimiento (apreciacin del tasador), pero que contrario a lo que ocurre con las
curvas de FITTO y CORVINI, (no aplica para edades avanzadas) la ecuacin que las
expresa no pierde su funcionalidad en ningn periodo de la vida del bien (suele
expresar de manera congruente los valores del Factor de Depreciacin tanto para
edades tempranas como para edades avanzadas)

RESULTADOS DE LA APLICACION DE LOS DIVERSOS METODOS

Ejemplo 1.

EdificioUtilizadoparaOficinascon20AosdeEdadcronolgica(construido)yen
buenestadodeMant.YConservacin

rea 400,00m
Costo 250,00$/m
ValorRep.Nuevo $100.000,00

Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Mtodos de Depreciacin

En esta tabla se reflejan los resultados en el clculo del valor neto de reposicin, aplicando los
diferentes mtodos disponibles y aceptados en la bibliografa especializada de Tasacin de activos,
partiendo en todo momento de caractersticas idnticas en cada caso (datos del ejemplo 1).

Mtodo
de
Depreciacin
Vida
til
(aos)
Edad/V.
til
(%)
Factor
Depreciacin
Monto
Depreciacin
($)
Valor Neto
Reposicin
(VRN-depreciacin)
($)
Diferencia
Vs Promedio
($)
Diferencia
Porcentual
(%)
Tabla 100 aos 100 20 0,3000 30.000,00 70.000,00 (555,71) -0,79%
Tabla BANHDECC 100 20 0,2877 28.770,00 71.230,00 674,29 0,96%
Tabla 100 (en %) 60 33,33 0,4040 40.400,00 59.600,00 (10.955,71) -15,53%
FITTO - CORVINI 60 33,33 0,2330 23.300,00 76.700,00 6.144,29 8,71%
Norma Espaola 75 26,66 0,2660 26.600,00 73.400,00 2.844,29 4,03%
Ross- Heidecke 60 33,33 0,2224 22.240,00 77.760,00 7.204,29 10,21%
Tabla 100 (en %) 75 26,66 0,3480 34.800,00 65.200,00 (5.355,71) -7,59%
Promedio 70.861,25
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No obstante, puede observarse la disparidad de estos resultados, ya que dependeran del mtodo
seleccionado por el especialista o perito tasador.

Ejemplo 2

Enestecasosedebevaluarunaedificacinconusoindustrialnofabril,con35aosde
antigedadyenestadodeconservacinymantenimientoregular.

rea 720,00m
Costo 270,00$/m
ValorRep.Nuevo $194.400,00

Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Mtodos de Depreciacin

Como podr notarse, en este caso las diferencias entre los valores netos obtenidos son
demasiado significativas como para el valor promedio obtenido sea razonable, lo que
demuestra la disparidad de resultados a los que puede llegarse an partiendo de un mismo
valor de reposicin nuevo (VRN)

C0NCL0CI0NES
a) El empleo de diversos mtodos de clculo de la depreciacin en el proceso de Tasacin
puede conducir a la obtencin de resultados muy dispares del valor neto de reposicin del
Mtodo
de
Depreciacin
Vida
til
(aos)
Edad/V.
til
(%)
Factor
Depreciacin
Monto
Depreciacin
($)
Valor Neto
Reposicin
(VRN-depreciacin)
($)
Diferencia
Vs Promedio
($)
Diferencia
Porcentual
(%)
Tabla 100 aos 100 35,00% 0,48000 93.312,00 101.088,00 44.067,15 77,28%
Tabla BANHDECC 100 35,00% 0,49010 95.275,44 99.124,56 42.103,71 73,84%
Tabla 100 (en %) 40 87,50% 0,63800 124.027,20 70.372,80 13.351,95 23,42%
FITTO - CORVINI 40 87,50% 0,84600 164.462,40 29.937,60 (27.083,25) -47,50%
Norma Espaola 35 100,00% 0,00000 - No Aplica
Ross- Heidecke 40 87,50% 0,84268 163.816,99 30.583,01 (26.437,84) -46,37%
Tabla 100 (en %) 35 100,00% 0,65000 126.360,00 68.040,00 11.019,15 19,32%
Promedio 57.020,85
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activo inmueble. Adems, debe observarse la repercusin de estos valores en los costos y en
las obligaciones tributarias correspondientes para cada entidad.

b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposicin) tiene un efecto contable y
econmico (sobrevaloracin o subvaloracin del activo), que repercute en los resultados
econmicos de la entidad propietaria del activo, dependiendo de la formula de aplicacin
para calcular el VNR y del mtodo de estimacin de la depreciacin.

c) Finalmente, Concluyo haciendo la siguiente recomendacin, dado que el artculo 3 de la
Resolucin 762 del IGAC en su pargrafo 1 dice textualmente los siguiente:

Deber adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el
estado de conservacin, tal como el de Fitto y Corvini

De lo anterior se interpreta, que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si no que
obliga a utilizar un mtodo para el clculo de la DEPRECIACIN de un sistema igual o
similar que considere la EDAD, LA VIDA TIL y EL MANTENIMIENTO o
CONSERVACIN, lo cual tambin sucede con el uso del mtodo de ROSS HEIDECKE,
pero con la ventaja adicional de que en las edades avanzadas (>del 70% de Vida) el
comportamiento de las curvas de Ross Heidecke es ms congruente. Es por esta razn que
estas curvas son ms populares en BRASIL, VENEZUELA, COSTA RICA, MEXICO,
ARGENTINA, etc.