Avaluos de Niif

AVALUOS DE PROPIEDAD PLANTA Y EQUIPO BAJO
LAS NORMAS NIIF

LEY 1314 DE 2009
ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHÓRQUEZ

LA HISTORIA DE LAS NORMAS INTERNACIONALES
DE INFORMACION FINANCIERA (IFRS)
 Las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), también
conocidas por sus siglas en inglés como IFRS (International Financial
Reporting Standard), son unas normas contables adoptadas por el IASB,
institución privada con sede en Londres. Constituyen los Estándares
Internacionales o normas internacionales en el desarrollo de la actividad
contable y suponen un manual contable, ya que en ellas la contabilidad de la
forma como es aceptable en el mundo.
 Las normas se conocen con las siglas NIC y NIIF dependiendo de cuándo
fueron aprobadas y se matizan a través de las "interpretaciones" que se
conocen con las siglas SIC y CINIIF.
 Las normas contables dictadas entre 1973 y 2001, reciben el nombre de
"Normas Internacionales de Contabilidad" (NIC) y fueron dictadas por el (IASC)
International Accounting Standards Committee, precedente del actual IASB.
Desde abril de 2001, año de constitución del IASB, este organismo adoptó
todas las NIC y continuó su desarrollo, denominando a las nuevas normas
"Normas Internacionales de Información Financiera" (NIIF).

LA ADOPCIÓN DE LAS NORMAS INTERNACIONALES
DE INFORMACION FINANCIERA A NIVEL INTERNACIONAL
 Las NIIF son usadas en muchas partes del mundo, entre los que se incluye la Unión
Europea, HongKong, Australia, Malasia, Pakistán, India, Panamá, Guatemala, Perú, Rusia,
Sudáfrica, Singapur y Turquía. Al 28 de marzo de 2008, alrededor de 75 países obligaran
el uso de las NIIF, o parte de ellas. Otros muchos países han decidido adoptar las normas
en el futuro, bien mediante su aplicación directa o mediante su adaptación a las
legislaciones nacionales de los distintos países.
 Desde 2002 se ha producido también un acercamiento entre el IASB "International
Accounting Standards Board" y el FASB "Financial Accounting Standards Board", entidad
encargada de la elaboración de las normas contables en Estados Unidos para tratar de
armonizar las normas internacionales con las norteamericanas. En Estados Unidos las
entidades cotizadas en bolsa tendrán la posibilidad de elegir si presentan sus estados
financieros bajo US GAAP (el estándar nacional) o bajo NICs.
 Las NIC han sido adoptadas oficialmente por la Unión Europea como sus normas
contables, pero sólo después de pasar por la revisión del EFRAG, por lo que para
comprobar cuáles son aplicables en la UE hay que comprobar su estatuto oficial en Sitio
oficial de la UE sobre las NICs (está en inglés).

LA ADOPCIÓN DE LAS NORMAS INTERNACIONALES
DE INFORMACION FINANCIERA EN COLOMBIA
 Con el Decreto 2784 que reglamenta la Ley 1314 de 2009, se establece el
régimen normativo para los preparadores de información financiera. A partir
de este año, Colombia inicia el proceso de adopción de las NIIF, reto
importante que tienen que asumir todos los actores involucrados. ¿Esto qué
significa? Que el país debe comenzar la preparación, implementación y
adopción de estos estándares internacionales que le traerá mayor
competitividad y le permitirá, entre otras facilidades, el acceso al mercado de
capitales, la reducción de costos financieros y presentar información
transparente, consistente y comparable con empresas del mismo sector a
nivel global.
 Si bien el año de adopción plena de las NIIF es el 2015, las empresas que
hacen parte del grupo 1 –emisores de valores, entidades de interés público,
compañías que tengan una planta de personal mayor a 200 trabajadores o
que posean activos totales superiores a 30.000 salarios mínimos legales
mensuales vigentes y que cumplan con los requisitos establecidos en el
Decreto–, deben comunicar a los organismos de vigilancia y control el plan
de implementación aprobado, previamente, por la junta directiva u órgano
equivalente.

QUE ES LA PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO EN
CONTABILIDAD
 El Decreto 2649 de 1993, Por el cual se reglamenta la
Contabilidad en General y se expiden los principios o normas de
contabilidad generalmente aceptados en Colombia; y con el cual
nace el Plan Único de Cuentas, en donde el Grupo 15,
denominado Propiedad, Planta y Equipo, y encontramos los sub-
grupos: 1504-Terrenos; 1516 Construcciones; 1520 Maquinaria
y Equipo; 1524 Equipo de Oficina; 1528 Equipo de Computo y
Comunicación; 1532 Equipo Médico-Científico; 1540 Flota y
Equipo de Transporte; 1564; Plantaciones Agrícolas y Forestales;
1568 Vías de Comunicación, en el Grupo 16, denominado
Intangibles, encontramos el sub-grupo 1605 Crédito Mercantil y
sus sub-grupos 160505 Formado o Estimado;160510 Adquirido
o Comprado; y finalmente en el grupo 1710, Cargos diferidos,
encontramos el sub-grupo 171024 Mejoras en Propiedad Ajena.
En este último grupo encontramos uno que a veces piden que
tasemos pero que es uno de los más delicados como es el
171016 Programas de Computador (Software).
TERMINOS QUE SE DEBEN CONSIDERAR PARA
REALIZAR EL AVALÚO
 VIDA ÚTIL, es el tiempo que se espera dure un activo
dentro de la compañía desde la fecha de compra, lo debe
generar la Junta Directiva por acta
 VETUSTEZ, es el tiempo que el activo ha estado en la
compañía
 VIDA ÚTIL REMANENTE, es el tiempo que le hace falta al
bien para que lo vendamos, rematemos o se vaya a
chatarrizar por su valor de salvamento
 VALOR COSTO DE REPOSICIÓN, es el valor por el cual se
adquiere un bien a nuevo
 VALOR RESIDUAL O DE SALVAMENTO, es el mínimo valor
por el cual debemos vender un activo en el mercado y
este valor corresponde a un porcentaje del V.C.R.
REALIZAR EL AVALÚO
 FACTOR DE VETUSTEZ, determina la edad del activo desde su
adquisición hasta la fecha en que se realiza el avalúo; es igual a la
VUR÷V, y la VUR=VU-V
 FACTOR DE OBSOLESCENCIA, determina el grado de perdida de
valor por la introducción de nuevas tecnologías en un equipo igual o
similar, afectando principalmente a los equipos de computo, excepto
a los servidores
 FACTOR DE CONSERVACIÓN, determina el cuidado que la empresa
tiene con sus activos fijos
 FACTOR DE MANTENIMIENTO, es el que califica si al activo se le
hace un mantenimiento preventivo o correctivo, siendo este último
el que le hace perder un mayor porcentaje a los activos
 FACTOR REAL DE DEPRECIACIÓN, es el resultado del promedio de
los cuatro (4) factores con los que hemos calificado cada uno de los
activos=(FV*FO*FC*FM)^(1/4)

REALIZAR EL AVALÚO
 VALOR REAL DE DEPRECIACIÓN, es igual a multiplicar el
VALOR COSTO DE REPOSICIÓN X EL FACTOR REAL DE
DEPRECIACIÓN.
 AVALÚO O VALOR RAZONABLE, es el valor obtenido de
realizar la siguiente operación VALOR COSTO DE
REPOSICIÓN + VALOR RESIDUAL O DE SALVAMENTO –
VALOR REAL DE DEPRECIACIÓN.
 Las entidades que realizan las Auditorias, generalmente
nos dicen que estos cuatro (4) factores con los cuales
estamos valorizando cada uno de los activos debe ser
«Cuantitativos», pero esto solo es posible en el Factor de
Vetustez, ya que esto es una operación matemática; los
otros tres (3) factores son subjetivos ya que todos son de
apreciaciones o conceptos personales.

NUEVA CURVA DE DEPRECIACION DE ACUERDO
CON LAS NORMAS NIIF
120,00%
DEPRECIACION COMPARATIVA
100,00%
PORCENTAJE DE DEPRECIACION
80,00%
60,00%
LINEA RECTA
NORMA NIIF
40,00%
20,00%
0,00%
129
153
177
105
113
121
137
145
161
169
185
193
201
209
217
225
233
241
1
9
17
25
33
41
49
57
65
73
81
89
97
VIDA ÚTIL DEL ACTIVO

NORMAS NIIF QUE SE DEBEN APLICAR PARA
REALIZAR EL AVALÚO, Y QUE SEA AUDITABLE
 LA NIIF 13, es la principal ya que habla del Valor Razonable y para ello se deben tener en cuenta
principalmente los siguientes puntos:
 NIIF 13.3, Cuando el precio para un activo no sea observable, una entidad medirá el valor
razonable utilizando la técnica de valorización que maximice el uso de datos de entrada
observables y relevantes, minimizando el uso de datos no observables.
 NIIF 13, IN9, El valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición
específica de una entidad. Al medir el valor razonable, una entidad utiliza los supuestos que los
participantes del mercado utilizarían al fijar el precio del activo en condiciones de mercado
presentes, incluyendo los supuestos sobre el riesgo.
 NIIF 13.24, El valor razonable es el precio que se recibe por la venta de un activo, ordenada en
un mercado principal o ventajoso, a la fecha de la medición en condiciones de mercado
presentes, independientemente de si ese precio es observable directamente o estimado
utilizando otra técnica de valoración.
 NIIF 13.27, Una medición del valor razonable de un activo no financiero, tendrá en cuenta la
capacidad del participante de mercado para generar beneficios económicos mediante la
utilización del activo en su máximo y mejor uso.
 NIIF 13.28, El máximo y mejor uso de un activo no financiero tendrá en cuenta la utilización del
activo que es físicamente posible, legalmente permisible y financieramente factible. El máximo y
mejor uso se determinará a partir de la perspectiva de los participantes del mercado incluso si la
entidad pretende un uso distinto. Sin embargo, el uso presente por parte de una entidad de un
activo no financiero se presume que es el máximo y mejor, a menos que el mercado u otros
factores sugieran que un uso diferente por los participantes del mercado maximizaría el valor del
activo.

Jerarquía del Valor Razonable
72 Para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable e

información a revelar relacionada, esta NIIF establece una jerarquía del valor razonable que
clasifica en tres niveles los datos de entrada de técnicas de valoración utilizadas para medir
el valor razonable. La jerarquía del valor razonable concede la prioridad más alta a los precios
cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idénticos (datos de entrada
de Nivel 1) y la prioridad más baja a los datos de entrada no observables (datos de entrada
de Nivel de 3).
76 Los datos de entrada de Nivel 1 son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos
para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la
medición.
81 Los datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel
1 que son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente.
86 Los datos de entrada de Nivel 3 son datos de entrada no observables para el activo o
pasivo.

Nivel 1 - Método Comparativo
Es la técnica valuatoría que busca establecer el valor comercial de un bien a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al
objeto del avalúo.
Tales ofertas o transacciones han sido clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a
la estimación del valor comercial.
2- Nivel 2 - Método de Costo de Reposición
Es la técnica valuatoría que busca establecer el valor comercial de un bien a partir de los
valores encontrados para este mismo bien a la fecha de hoy, pudiendo ser iguales o similares
los bienes, ya que algunos de ellos ya puede que estén fuera del mercado y otras sigan en el
mercado pero que el fabricante ha mejorado el artículo con base en las observaciones
realizadas por los usuarios del mismo o por iniciativa propia. Tales valores deberán ser
clasificados, analizados e interpretados para llegar a la estimación del valor comercial.
En todos los casos en que sea viable, el avalúo debe tener valores comparativos de bienes
similares al avaluado para su comparación y en caso de haber diferencia entre los valores,
éste deberá justificarse claramente.

CARACTERISTICAS DE LOS PARTICIPANTES DEL MERCADO SEGÚN LAS
NIIF
 Son independientes el uno del otro, es decir, no son partes
relacionadas como se definen en la NIC 24, aunque el precio de una
transacción entre partes relacionadas puede utilizarse como un
dato de entrada para una medición del valor razonable si la entidad
tiene evidencia de que la transacción se realizó en condiciones de
mercado.
 Están debidamente informados, teniendo una comprensión
razonable del activo o pasivo y que utilizan en la transacción toda la
información disponible, incluyendo información que puede
obtenerse a través de esfuerzos con la diligencia debida que son los
usuales y habituales.
 Son capaces de realizar una transacción para el activo o pasivo.
 Tienen voluntad de realizar una transacción con el activo o pasivo,
es decir están motivados pero no forzados u obligados de cualquier
forma a hacerlo.
LA NIC 16, PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO
 SU ENFOQUE, Los principales problemas que presenta el
reconocimiento contable de propiedades, planta y equipo
son la contabilización de los activos, la determinación de su
importe en libros y los cargos por depreciación y pérdidas por
deterioro que deben reconocerse con relación a los mismos.
 SU ALCANCE, es aplicable a las PPyE, salvo: Las PPyE
clasificadas como mantenidas para la venta - NIIF 5; Los
activos biológicos relacionados con la actividad agrícola –
NIC 41; El reconocimiento y medición de activos para
exploración y evaluación – NIIF 6; o Los derechos mineros y
reservas minerales tales como petróleo, gas natural y
recursos no renovables similares.

 DEFINICIONES, Los activos tangibles son los que posee una
entidad para su uso en la producción o suministro de bienes
y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos
administrativos; y Se esperan usar durante más de un
periodo (contable).
 Importe en libros es el importe por el que se reconoce un
activo, una vez deducidas la depreciación acumulada y las
pérdidas por deterioro del valor acumuladas.
 Importe depreciable es el costo de un activo, u otro importe
que lo haya sustituido, menos su valor residual.
 Una pérdida por deterioro es el exceso del importe en libros
de un activo sobre su importe recuperable.
 Importe recuperable es el mayor entre el valor razonable
menos los costos de venta de un activo y su valor en uso.

 DESCOMPONETIZACIÓN, Es cuando un activo fijo se
puede calificar por componentes, en razón a que
algunos de ellos tienen diferente vida útil o en
algunos casos se pueden determinar de consumo
controlado, o sea los que no duran más de un año y
se pueden llevar al gasto. El ejemplo más claro lo
tenemos en los edificios inteligentes, ya que están
compuestos por terreno, construcción, maquinaria,
equipo de computo y comunicaciones y como tal al
valorizarlos a cada uno de estos componentes
debemos establecerle la vida útil, los factores que
los afectan y el valor razonable; y cada uno de ellos
llevarlo a su cuenta contable respectiva.

LA NIC 36, DETERIORO DEL VALOR DE LOS ACTIVOS
 Alcance
 La NIC 36 aplica a todos los activos excepto: [NIC 36.2] : inventarios
(ver la NIC 2); activos que surgen de contratos de construcción (ver
la NIC 11); activos tributarios diferidos (ver la NIC 12); activos que
surgen de beneficios para empleados (ver la NIC 19); activos
financieros (ver la NIC 39); propiedad para inversión llevada a valor
razonable (ver la NIC 40); ciertos activos de agricultora llevados a
valor razonable (ver la NIC 41); activos de contratos de seguro (ver la
NIIF 4); activos tenidos para la venta (ver la NIIF 5).
 Por consiguiente, la NIC 36 aplica a (entre otros activos): terrenos,
edificaciones, maquinaria y equipo, propiedad para inversión llevada
al costo, activos intangibles, plusvalía, inversiones en subsidiarias,
asociadas, y negocios conjuntos, activos llevados a cantidades
revaluadas según la NIC 16 y la NIC 38.

EJEMPLO DE PRESENTACIÓN DE LOS CÁLCULOS A REALIZAR
CON NORMAS NIIF PARA EL AVALÚO, Y QUE SEA AUDITABLE
VIDA UTIL VIDA UTIL VALOR RESIDUAL FACTOR FACTOR
FECHA DEL VETUSTEZ VALOR COSTO DE FACTOR DE FACTOR DE FACTOR VALOR REAL AVALÚO DEL
grupo contable año adquisición PROPUESTA REMANTE O DE OBSOLESCENCI DEPRECIACION
AVALUO (DIAS) REPOSICIÓN VETUSTEZ M/MIENTO CONSERVACIÓN DEPRECIACIÓN ACTIVO A 2014
(DÍAS) (DIAS) SALVAMENTO A REAL
Maquinaria y equipo 30/04/2010 10/09/2014 5400 1594 3806 $ 230.000,00 $ 14.000,00 11,75% 23,49% 52,86% 11,16% 99,26% $ 228.000,00 $ 16.000,00
Maquinaria y equipo 30/04/2010 10/09/2014 5400 1594 3806 $ 114.000.000,00 $ 6.840.000,00 11,75% 23,49% 10,57% 11,16% 11,39% $ 12.990.000,00 $ 107.850.000,00
Maquinaria y equipo 30/05/2011 10/09/2014 5400 1199 4201 $ 1.920.000,00 $ 115.000,00 12,97% 25,93% 11,67% 12,32% 12,58% $ 241.000,00 $ 1.794.000,00

EJEMPLO DE PRESENTACIÓN DE LOS RESULTADOS EN EL
INFORME CON NORMAS NIIF PARA EL AVALÚO, Y QUE SEA
AUDITABLE

CESION DE PREGUNTAS Y RESPUESTAS DEL
TEMA DE NORMAS NIIF
GRACIAS

RESOLUCIÓN No. 898 DEL 19 DE AGOSTO DE 2014 DEL I.G.A.C.,
QUE REGLAMENTA LOS AVALÚOS DE LA LEY 1682 DE 2013
 La Ley 1682 del 22 de Noviembre de 2013, «POR LA CUAL SE ADOPTAN
MEDIDAS Y DISPOSICIONES PARA LOS PROYECTOS DE INFRAESTRUCTURA DE
TRANSPORTE Y SE CONCEDEN FACULTADES EXTRAORDINARIAS»
 Artículo 23. Avaluadores y metodología de avalúo. El avalúo comercial para la
adquisición o expropiación de los inmuebles requeridos para proyectos de
infraestructura de transporte será .realizado por el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi (IGAC) o la autoridad catastral correspondiente o las
personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas
por las Lonjas de Propiedad Raíz.
 El avalúo comercial, de ser procedente, incluirá el valor de las
indemnizaciones o compensaciones que fuera del caso realizar por afectar el
patrimonio de los particulares. Para la adquisición o expropiación de
inmuebles requeridos en proyectos de infraestructura de transporte, el
Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) tendrá como función adoptar las
normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos que deben
aplicarse en la elaboración de los avalúos comerciales y su actualización.
Cuando las circunstancias lo indiquen, el Instituto Geográfico "Agustín
Codazzi" (IGAC) introducirá las modificaciones que resulten necesarias.

 Las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos establecidos y/o
modificados por el Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" (IGAC) son de obligatorio y
estricto cumplimiento para los Avaluadores, propietarios y responsables de la gestión
predial en proyectos de infraestructura de transporte.
 Parágrafo. El retardo injustificado en los avalúos realizados es causal de mala conducta
sancionable disciplinariamente, sin perjuicio de las demás responsabilidades en que
pueda incurrir el Avaluador.
 Artículo 24. Revisión e impugnación de avalúo s comerciales. Para la adquisición o
expropiación de bienes requeridos en los proyectos de infraestructura de transporte, la
entidad solicitante, o quien haga sus veces, del avalúo comercial, podrá pedir la revisión
e impugnación dentro de los (5) días siguientes a la fecha de su entrega. la impugnación
puede proponerse directamente o en subsidio de la revisión.
 Se entiende por revisión la solicitud por la cual la entidad solicitante o quien haga sus
veces, fundada en consideraciones técnicas, requiere a quien realizó el avalúo comercial,
para que reconsidere la valorización y/o precios presentados, a fin de corregirlos,
reformarlos o confirmarlos.
 Corresponde a quien realizó el avalúo comercial pronunciarse sobre la revisión solicitada
dentro de los diez (10) días siguientes a su presentación. Una vez decidida la revisión y si
hay lugar a tramitar la impugnación, quien haya decidido la revisión enviará el expediente
al Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" (IGAC) dentro de los tres (3) días siguientes a la
de la fecha del acto por el cual se resolvió la revisión.

QUEla impugnación

REGLAMENTA LOS AVALÚOS DE LA LEY 1682 DE 2013
es el procedimiento que se adelanta por la entidad solicitante, o quien haga sus
veces, ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), para que este examine el avalúo
comercial, a fin de corregirlo, reformarlo o confirmarlo. Al Instituto Geográfico Agustín Codazzi
(IGAC) le compete resolver las impugnaciones en todos los casos, para lo cual señalará
funcionalmente dentro de su estructura las instancias a que haya lugar. La decisión tendrá
carácter vinculante. El plazo para resolver las impugnaciones será de diez (10) días y se
contarán desde el día siguiente a la fecha de presentación de la impugnación.
 Parágrafo 1°. En cuanto no sea incompatible con lo previsto en esta ley, se aplicarán para la
revisión e impugnación lo previsto en el Código de Procedimiento Administrativo y de lo
Contencioso Administrativo o demás normas que lo modifiquen, deroguen o sustituyan.
 Parágrafo 2°. 61 avalúo comercial tendrá una vigencia de un (1) año, contado desde Ia fecha de
su comunicación o desde aquella en que fue decidida y notificada la revisión y/o ,impugnación.
 Parágrafo 3°. La entidad solicitante, o quien haga sus veces, asumirá los costos que demande la
atención de las impugnaciones a que se refiere el presente artículo, de conformidad con las
tarifas fijadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
 Parágrafo 4°. El retardo injustificado en la resolución de la revisión o impugnación de los
avalúos, es causal de mala conducta sancionable disciplinariamente, sin perjuicio de las demás
responsabilidades en que pueda incurrir el Avaluador o el servidor público del Instituto
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), según el caso.
 Artículo 25. Notificación de la oferta. La oferta deberá ser notificada únicamente al titular de
derechos reales que figure registrado en el folio de matrícula del inmueble objeto de
expropiación y/o al respectivo poseedor regular inscrito de conformidad con las leyes vigentes.

 Parágrafo. Notificada la oferta de compra de los inmuebles sobre los que
recaiga la declaratoria de utilidad pública e interés social, los mismos no
podrán ser objeto de ninguna limitación al dominio. El registrador se
abstendrá de efectuar la inscripción de actos, limitaciones, gravámenes,
medidas cautelares o afectaciones al dominio sobre aquellos.
 Artículo 34. Avalúos comerciales. Cuando el avalúo comercial de los
inmuebles requeridos para la ejecución de proyectos de infraestructura de
transporte supere en un 50% el valor del avalúo catastral, el avalúo comercial
podrá ser utilizado como criterio para actualizar el avalúo catastral de los
inmuebles que fueren desenglobados como consecuencia del proceso de
enajenación voluntaria o expropiación judicial o administrativa.
 Para este efecto, el ente estatal una vez perfeccionado el proceso de
adquisición predial a favor del Estado, procederá a remitir al organismo
catastral o quien haga sus veces y a la autoridad tributaria, el informe del
valor pagado por metro cuadrado, hectárea o fanegada del inmueble
adquirido. La entidad territorial podrá decidir si el avalúo catastral debe ser
actualizado, y el incremento correspondiente.

 Artículo 37. El precio de adquisición será igual al valor comercial
determinado por el Instituto Geográf.co "Agustín Codazzi" (IGAC), la
entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos
en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo
determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995 Y de conformidad con
las normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos que
sean fijados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC).
 El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la
reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento
de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, su
destinación económica, el daño emergente y el lucro cesante.
 El daño emergente incluirá el valor del inmueble y el lucro cesante
se calculará según los rendimientos reales del inmueble al
momento de la adquisición y hasta por un término de seis (6)
meses.

 A partir de la fecha, los avalúos comerciales para los procesos de
adquisición predial, reconocerán el pago de indemnización (del lucro
cesante y el daño emergente), no sólo en los casos de expropiación,
sino también en aquellos en que se logre la enajenación voluntaria,
cuando a ello haya lugar
 Esta nueva herramienta normativa disminuirá la cantidad de
procesos que tendrán que irse por vía de expropiación, ayudará a la
descongestión de los despachos judiciales. favorecerá a la
población propietaria con menores ingresos, servirá de herramienta
para la debida planeación y diseño vial.
 Con esta nueva metodología y el procedimiento para desarrollar el
trámite de actualización de cabida y linderos, el IGAC aporta dos
importantes herramientas para la consolidación de los grandes
proyectos de infraestructura y desarrollo del país, en el marco de la
competitividad, equidad y prosperidad para todos.
«Resolución 898 de 2014 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi,
la cual fijó normas, métodos, parámetros, criterios y
procedimientos para la elaboración de los avalúos comerciales,
incluyendo el valor de las indemnizaciones o compensaciones
desde el momento en que se realiza la oferta, en cumplimiento de
lo dispuesto por la Ley 1682 de 2013»
 La Resolución 898 aplicable a los proyectos de infraestructura

de transporte en procesos de enajenación voluntaria y
expropiación, judicial o administrativa, es de obligatorio y
estricto cumplimiento para los Avaluadores, propietarios y
responsables de la gestión predial. El IGAC, los Catastros
descentralizados y peritos inscritos en lonjas serán competentes
para conocer de estos asuntos y podrán subcontratar expertos,
quienes tendrán 30 días hábiles para hacerlo y será el IGAC la
última instancia en materia de avalúos.
Qué incluye el precio indemnizatorio de la Resolución 898 de 2014?
La nueva metodología hace efectivo el reconocimiento de todos los costos en que incurra el
propietario con ocasión de la venta del inmueble, (el daño emergente) y las utilidades que
deja de percibir o ganancia frustrada por concepto de la adquisición predial ( el lucro cesante)
En el daño emergente se reconocerán los costos por notariado y registro, embalaje, trasteo,
traslado, desconexión de servicios públicos, publicidad, arriendo y/o bodegaje, impuesto
predial ( por la fracción de tiempo que lo asuma el Estado), adecuación del inmueble de
reemplazo o de las áreas remanentes y la terminación anticipada de contratos cuando a ello
haya lugar.
Por su parte en el lucro cesante, la Entidad adquirente reconocerá la utilidad dejada de

percibir por ocasión de la actividad económica desarrollada en el inmueble por parte del
propietario o por rentas dejadas de percibir. Es importante destacar que en cuanto se refiere
al lucro cesante, este se reconoce por un término máximo de 6 meses, según se determinó
en la Ley 1682 de 2013.
“En los eventos en que se deba acudir a la expropiación, ya se tendrá una valoración
técnicamente realizada sobre el daño emergente y lucro cesante, que en algunos casos será
realizada por el IGAC o revisada por este, elemento probatorio de gran valía que no podrá
desconocer el Juez de la expropiación” señaló el Director General.

Beneficios de las nuevas reglas del juego
Con la inclusión del daño emergente y lucro cesante en los avalúos comerciales
por enajenación voluntaria, los colombianos contarán con los siguientes
beneficios:
 Disminución procesos de expropiación vía judicial y administrativa.
 Descongestión de los despachos judiciales, pues las demandas de
expropiación disminuirán, al aumentar las enajenaciones voluntarias.
 Reducción en los términos físicos en la entrega del predio y en los términos
de transferencia de la propiedad al Estado.
 Equidad tanto para los propietarios de predios con menores recursos, como
para los propietarios de mayor solvencia y para el Estado.
 Mayor eficiencia del Estado: reducción tiempos en entrega de predios y
costos de operación.
 Impacto favorable en los presupuestos de los proyectos viales, por cuánto se
conocerá previamente el precio indemnizatorio y orientará de forma positiva
la planeación y el diseño vial.

DIRECCION Calle 23 Sur No. 30B-38

Barrio Ismael Perdomo
Localidad Ciudad Bolívar (19)
Ciudad Bogotá D.C.
PROPIETARIO
ITEM AREA (M²) VR. UNITARIO (M²) VALOR TOTAL
Terreno 140,00 $450.000,00 $ 63.000.000,00
Construcción 195,00 $200.000,00 $ 39.000.000,00
Daño Emergente $ 6.496.860,00
VALOR ESTIMADO DEL INMUEBLE $108.496.860,00

LISTA DE GASTOS QUE GENERAN DAÑO EMERGENTE
GASTOS NOTARIALES VENTA
IMPUESTO DE RETEFUENTE $ 1.020.000,00
GASTOS NOTARIALES $ 153.000,00
I.V.A. $ 24.480,00
COPIAS DE LA ESCRITURA $ 139.200,00
GASTOS NOTARIALES COMPRA
IMPUESTO DE RETEFUENTE $ -
GASTOS NOTARIALES $ 153.000,00
I.V.A. $ 24.480,00
COPIAS DE LA ESCRITURA $ 139.200,00
TOTAL GASTOS NOTARIALES $ 1.653.360,00
GASTOS DE REGISTRO COMPRA

IMPUESTO DE REGISTRO $ 510.000,00
IMPUESTOS DE BENEFICIENCIA $ 1.020.000,00
CERTIFICADO DE LIBERTAD $ 13.500,00
TOTAL GASTOS DE REGISTRO $ 1.543.500,00
OTROS GASTOS
TRANSTEO Y EMBALAJE (2) $ 600.000,00
ARRIENDO VIVIENDA MIENTRAS SE REUBICA $ 2.700.000,00
VALOR TOTAL $ 6.496.860,00

ESTUDIO TECNICO PARA DESARROLLAR UN PROYECTO
CASA CALLE 23 SUR No. 30B-38
6 DE OCTUBRE DE 2014
POTENCIAL DE DESARROLLO - AREAS
MEMORIA DE AREAS
LINDEROS
NORTE 7,00 METROS
SUR 7,00 METROS
ORIENTE 20,00 METROS
OCCIDENTE 20,00 METROS
AREA TOTAL DEL SOLAR 140,00 M²
AREAS A DESCONTAR POR NORMA M² %
AISLAMIENTO ANTERIOR 0,00 0,00%

AISLAMIENTO POSTERIOR 28,00 20,00%
AISLAMIENTOS LATERALES 0,00 0,00%
AREA PARA VIAS INTERNAS 0,00 0,00%
AREAS DE RESERVA OBLIGATORIA 0,00 0,00%
AREA NETA A DESARROLLAR 112,00 80,00%
AREAS A CONSTRUIR M² %
AREA EN SOTANO 0,00 0,00%

AREA EN PRIMERA PLANTA 112,00 80,00%
AREA EN PLANTAS SUPERIORES 109,90 78,50%
PLANTAS SUPERIORES PERMITIDAS 2,00
AREA CONSTRUIDA PLANTAS SUPERIORES 219,80 157,00%
AREA TOTAL A CONSTRUIR 331,80 237,00%

AREAS COMUNALES M² %
FOSOS ANTENAS Y VENTILACION 0,00 0,00%

AREA PARA ESCALERAS 0,00 0,00%
AREA DE CIRCULACION EN PLANTA 0,00 0,00%
RAMPA VEHICULAR DE ACCESO 0,00 0,00%
AREA DE SALONES COMUNALES 0,00 0,00%
COLUMNAS EN SOTANOS 0,00 0,00%
CIRCULACION PEATONAL EN SOTANOS 0,00 0,00%
CIRCULACION VEHICULAR 0,00 0,00%
AREA TOTAL COMUNAL 0,00 0,00%
AREA DISPONIBLE PARA PARQUEADEROS 0,00 0,00%

AREA DISPONIBLE PRIMERA PLANTA 112,00 80,00%
AREA DISPONIBLE PLANTAS SUPERIORES 219,80 157,00%
AREA TOTAL PRIVADA CONSTRUIDA 331,80 237,00%
Valor M² Valor Total C/U

VALOR METRO CUADRADO VIS PROMEDIO EN
EL SECTOR $ 1.687.763,71 $ 560.000.000,00
VALOR TOTAL DEL PREDIO DESARROLLADO $ 560.000.000,00

ESTUDIO TECNICO PARA DESARROLLAR UN PROYECTO
CASA CALLE 23 SUR No. 30B-38
6 DE OCTUBRE DE 2014
POTENCIAL DE DESARROLLO - ECONÓMICO
DESCRIPCION $
$
VALOR TOTAL DE LAS VENTAS 560.000.000,00
CONDICIONES DEL PROPIETARIO/INVERSIONISTA

PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO
CAPITAL DISPONIBLE PARA INVERTIR EN EL PROYECTO 245.728.000,00
MENOS VALOR DEL LOTE APORTADO 100.800.000,00
VALOR NETO DE CAPITAL APORTADO 144.928.000,00

PRESTAMO A SOLICITAR POR REDESCUENTO 224.000.000,00
BALANCE GENERAL PARA APROBACION DEL CREDITO 672.000.000,00
FLUJO DE CAJA PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENA EN UN TERMINO DE 6 MESES

INGRESOS
MESES OBRA 0 1 2 3 4 5 6 TOTAL
DESCRIPCION DE LAS ACTIVIDADES INGRESOS
ANTICIPO DE LA OBRA 112.000.000,00 44.800.000,00 33.600.000,00 22.400.000,00 11.200.000,00 0 0,00 0,00 112.000.000,00
PAGOS POR AVANCE DE OBRA 336.000.000,00 0,00 0,00 0,00 84.000.000,00 84.000.000,00 84.000.000,00 84.000.000,00 336.000.000,00
PAGO FINAL 112.000.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 112.000.000,00 112.000.000,00
PRESTAMO POR REDESCUENTO 224.000.000,00 0,00 37.333.333,33 37.333.333,33 37.333.333,33 37.333.333,33 37.333.333,33 37.333.333,33 224.000.000,00
APORTE DE CAPITAL AL PROYECTO 144.928.000,00 0,00 24.154.666,67 24.154.666,67 24.154.666,67 24.154.666,67 24.154.666,67 24.154.666,67 144.928.000,00
RENDIMIENTOS FINANCIEROS DEL PROYECTO 4.791.814,57 0,00 1.091.897,15 973.662,48 973.662,48 778.929,98 584.197,49 389.464,99 4.791.814,57
TOTAL INGRESOS 933.719.814,57 44.800.000,00 96.179.897,15 84.861.662,48 157.661.662,48 146.266.929,98 146.072.197,49 257.877.464,99 933.719.814,57
EGRESOS
VALOR DEL LOTE 100.800.000,00 100.800.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100.800.000,00 18,00%
COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION 257.600.000,00 0,00 42.933.333,33 42.933.333,33 42.933.333,33 42.933.333,33 42.933.333,33 42.933.333,33 257.600.000,00
COSTOS DE URBANISMO 5,0% Ventas 28.000.000,00 11.200.000,00 8.400.000,00 5.600.000,00 2.800.000,00 0,00 0,00 0,00 28.000.000,00
COSTOS INDIRECTOS
Honorarios de Construcción(CDC + URB)*8,00% 22.848.000,00 0,00 3.808.000,00 3.808.000,00 3.808.000,00 3.808.000,00 3.808.000,00 3.808.000,00 22.848.000,00
Honorarios de Gerencia y Ventas 3,0% Ventas 16.800.000,00 3.360.000,00 2.240.000,00 2.240.000,00 2.240.000,00 2.240.000,00 2.240.000,00 2.240.000,00 16.800.000,00
Honorarios de Diseño y Técnicos 2,5% Ventas 14.000.000,00 2.800.000,00 1.866.666,67 1.866.666,67 1.866.666,67 1.866.666,67 1.866.666,67 1.866.666,67 14.000.000,00
Publicidad 1,5% Ventas 8.400.000,00 1.200.000,00 1.200.000,00 1.200.000,00 1.200.000,00 1.200.000,00 1.200.000,00 1.200.000,00 8.400.000,00
Impuestos 1,8% Ventas 10.080.000,00 2.016.000,00 1.344.000,00 1.344.000,00 1.344.000,00 1.344.000,00 1.344.000,00 1.344.000,00 10.080.000,00
Seguros 1.0% Ventas 5.600.000,00 1.120.000,00 746.666,67 746.666,67 746.666,67 746.666,67 746.666,67 746.666,67 5.600.000,00
Legales y Notariales 2.0% Ventas 11.200.000,00 0,00 1.866.666,67 1.866.666,67 1.866.666,67 1.866.666,67 1.866.666,67 1.866.666,67 11.200.000,00
DESEMBOLSOS POR ABONOS A CAPITAL 224.000.000,00 0,00 0,00 0,00 56.000.000,00 56.000.000,00 56.000.000,00 56.000.000,00 224.000.000,00
COSTOS FINANCIEROS DEL PRESTAMO 6.361.600,00 0,00 0,00 0,00 1.590.400,00 1.590.400,00 1.590.400,00 1.590.400,00 6.361.600,00
TOTAL EGRESOS 705.689.600,00 122.496.000,00 64.405.333,33 61.605.333,33 116.395.733,33 113.595.733,33 113.595.733,33 113.595.733,33 705.689.600,00
INGRESOS MENOS EGRESOS 228.030.214,57 77.696.000,00 31.774.563,81 23.256.329,15 41.265.929,15 32.671.196,65 32.476.464,15 144.281.731,66 228.030.214,57
SUPERAVIT/DEFICIT ACUMULADO 45.921.436,19 22.665.107,04 18.600.822,11 51.272.018,76 83.748.482,91 228.030.214,57 T.A.E.
UTILIDAD NETA DEL PROYECTO 83.102.214,57 14,84%
VALOR DEL M² DE TERRENO 720.000,00
TASA INTERNA DE REINTEGRO DE LA INVERSION 27,53%

CESION DE PREGUNTAS Y RESPUESTAS DEL
TEMA DE RESOLUCIÓN No. 898 DE 2014
GRACIAS

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AREA TOTAL DEL SOLAR 140,00 M²

AREAS A DESCONTAR POR NORMA M² %

AISLAMIENTO ANTERIOR 0,00 0,00%

AREA NETA A DESARROLLAR 112,00 80,00%

AREA EN SOTANO 0,00 0,00%

AREA TOTAL A CONSTRUIR 331,80 237,00%

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FOSOS ANTENAS Y VENTILACION 0,00 0,00%

AREA TOTAL COMUNAL 0,00 0,00%

AREA DISPONIBLE PARA PARQUEADEROS 0,00 0,00%

Valor M² Valor Total C/U

VALOR TOTAL DEL PREDIO DESARROLLADO $ 560.000.000,00

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CONDICIONES DEL PROPIETARIO/INVERSIONISTA

MENOS VALOR DEL LOTE APORTADO 100.800.000,00

VALOR NETO DE CAPITAL APORTADO 144.928.000,00

FLUJO DE CAJA PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENA EN UN TERMINO DE 6 MESES

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