Ingeniería y Proyectos

Técnicos
(INPROTEC)

Henry David Fonseca

Ingeniero Civil
CICH 1358

La Valuación de Bienes:
Proceso de Valuación
Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Fases del Proceso Valuatorio
Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Fases del Proceso Valuatorio

• Definición de las Partes del Contrato

• Tipo del Contrato

• Objeto

• Identificación del Problema

Fase • Valor y forma de pago
Preliminar • Plazo
Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Fases del Proceso Valuatorio

• Recopilación de información previa visita:

escrituras públicas, plano topográfico, planos del
proyecto a desarrollar, licencia ambiental, promesa de
compra venta; y, si existieren: estudio de suelos, de
mercado.
• Visita del Inmueble: actividad vital en el proceso
de valuación y debe ser realizado de preferencia por
más de un valuador; para este efecto se debe contar
con formatos preestablecidos
• Identificación del más alto y mejor uso. Con la
información de gabinete y de la visita se debe
Análisis identificar el mejor uso y más alto uso probable, con el
uso de criterios verificables, entre otros: lo permitido
legalmente, lo físicamente desarrollable, lo factible
económicamente y el principio de máxima
productividad.
Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Fases del Proceso Valuatorio

• Selección del / los método (s)

valuatorio (s).
• a) comparación del mercado;
• b) costo de reposición;
• c) capitalización de rendimientos; y,

Análisis
• d) residual
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis
Análisis 2.Depreciación
La pérdida de valor de un bien es debido a causas:
EDAD
FISICAS
ESTADO DE CONSERVACION

TECNOLOGICAS FUNCIONAL

ECONOMICA

DEPRECIACION
Floy en su obra “Valuación de Propiedades de Utilidad Pública utiliza la siguiente
definición:
“La depreciación es una reducción de las utilidades, expresada en unidades
monetarias y debido a un deterioro en el activo físico en razón de: el desgaste,
la edad o decadencia física, la insuficiencia, la obsolescencia y el descuido en la
conservación”
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis
2.1. Métodos
Análisis METODO Usados para Calcular la Depreciación
ROSS-HEIDECKE
El método Ross-Heidecke se caracteriza METODO DE LINEA RECTA
por considerar el ESTADO DE Método que supone que la depreciación varía
CONSERVACION DEL BIEN, los linealmente: D = E
métodos anteriores consideraban solo la T
edad del bien y la vida útil total estimada.
El método consiste en depreciar la obra E = Edad del bien; VUT=Vida útil total estimada
civil por edad, según la metodología de El método considera solo la edad del bien y la vida
Ross y agregarle una depreciación útil total estimada. La vida útil que se utiliza es la
adicional por estado de conservación. Se física.
consideraron 5 estados: METODO DE LA SUMA DE DIGITOS
1- Normal Se utilizapara la depreciación de vehículos
Ejemplo: Vehículo 10 años de vida útil
2- Regular total estimada= 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 10 = 55
3- Reparaciones sencillas Depreciación 1 año=10/55=18.18%
4- Reparaciones importantes Depreciación 2 años= 9/55 = 16,36%
5- En desecho Depreciación 3 años= 8/55 = 14,54%
La depreciación se puede calcular Depreciación 4 años= 7/55 = 12,75%
utilizando tablas (Ingenieros Mexicanos) o
por fórmulas. Las tablas indican 10 Depreciación 5 años= 6/55 = 10,91%
estados, se han ampliado para tener estados Depreciación 6 años= 5/55 = 9,09%
intermedios.
 Valoración de Edificaciones:
2.1. Métodos Usados para Calcular la Depreciación
Análisis METODO DE KUENTZLE METODO DE ROSS
El método considera que la depreciación El método es un promedio entre la línea
no es lineal, es mínima al inicio, más recta y la parábola de Kuentzle. El
fuerte en su vida media y se acelera al método es menos acelerado que el
final. Tiene la forma de una parábola.
anterior y también solo considera la
D = E
² edad del bien y la vida útil total
T estimada.
También considera solo la edad del bien y D = 1 x E + E²
la vida útil total estimada. 2 T T²
METODO DE LINEA RECTA MODIFICADA
Es una modificación al método de línea recta, donde se le ha agregado un
factor denominado “Grado de Operatividad”.
Se usa para calcular la depreciación de maquinaria y equipo pesado.
D = E x G
T
G= Porcentaje estimado por el valuador, depende de las condiciones
físicas del bien.
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis de la condición Estructural

La manifestación
El bien a Valorar El Valuador debe
más importante de El valuador debe
debe Mantener su diferenciar entre
problemas en dar la primera
integridad edificaciones con
edificaciones y alerta sobre
estructural y problemas leves y
viviendas es la problemas que
funcional durante las que presenten
aparición de presente el bien
su vida útil daños severos
fisuras y de grietas
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación
Análisis de la condición Estructural

SEGÚN EL SISTEMA CONSTRUCTIVO LOS SEGUN EL ELEMENTO CONSTRUCTIVO LOS

ESTUDIOS MUESTRAN QUE LA ESTUDIOS MUESTRAN UNA MAYOR
MAMPOSTERÍA REFORZADA PRESENTA VULNERABILIDAD EN SU ORDEN, EN: PISOS,
MAYOR VULNERABILIDAD, SEGUIDO DE LA PAREDES, ESTRUCTURAS Y CIELOS
MAMPOSTERIA CONFINADA

CARACTERISTICAS
DE LAS FISURAS

EDAD PROMEDIO SEGÚN EVENTOS DE LAS

FISURAS EN LAS EDIFICACIONES, ASÍ: LA CUANTIFICACIÓN DE
- DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN: 8 años GRIETAS Y FISURAS ES DE
- SUELOS ESPECÍFICOS: 5 AÑOS MUCHA IMPORTANCIA EN LA
- INCENDIOS: 14 AÑOS VALORACIÓN DE
- SISMO: 11 AÑOS EDIFICACIONES
- AMENAZAS HIDROMETEREOLOGIC: 11 AÑOS
- DESLIZAMIENTO: 8 AÑOS
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis de la condición Estructural

Edificaciones Edificaciones
Edificaciones
con daños de con daños de
con daños
moderado a moderado a
severos
severo leve
Su valor se Su valoración
No deben ser
determina en depende de la
valoradas sin que
VALORACIÓN DE función al costo de seguridad de la
exista criterio de un
EDIFICACIONES CON la eliminación de la desaparición del
experto
FISURAS causa del problema daño

El valor estará
Se debe cuantificar Además, de la
determinado
el daño y debe cuantificación
también por el costo
determinarse el adecuada del costo
de reparación del
costo de reparación de reparación
daños
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis de la condición Estructural

Las fisuras se consideran

como roturas que aparecen La naturaleza del La fisura “no trabaja” y si se
generalmente en la superficie hormigón, el proceso de cierra con algún método simple,
del hormigón por la hidratación del cemento, casi nunca vuelve a aparecer. La
existencia de tensiones las acciones atmosféricas y grieta en cambio “si trabaja” y
para anularla hay que eliminar el
superiores a su capacidad de las cargas actuantes, las motivo que la produjo y además
resistencia. Cuando la fisura fisuras siempre se requiere ejecutar acciones
atraviesa de un lado el presentan en el proceso de especiales para lograr la unión
espesor de una pieza, se la edificación o su vida útil nuevamente
convierte en grieta

¿Qué son las fisuras en los edificios?

 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis de la condición Estructural

Carencia de control en el Falta de vibración al

sistema de articulación Evaporación rápida de la verter el hormigón
Exceso de agua en la mezcla humedad
del hormigón Curado del hormigón
Carencia de juntas de
Vertido incorrecto del defectuoso dilatación
hormigón (mucha rapidez o Corrosión del refuerzo Deficiente diseño de
demasiada lentitud)
éstas

Causas de la fisuración
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis de la condición Estructural

 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis de la condición Estructural

 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis de la condición Estructural

 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis de la condición Estructural

 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación

Análisis del Diseño

 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación
Análisis del Diseño y Construcción
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación
Análisis del Diseño y Construcción
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación
Análisis del Diseño y Construcción
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación
Consideraciones por restricciones de uso de
la tierra en función a amenazas de fenómenos
naturales. Ejemplos:

• Colonias y barrios • Categoría A: Col. Soto; El • Por Derrumbes de Talud

localizados en las Reparto, Chile, Col. La existente: El Picacho, Cerro
proximidades del Río Primavera Grande, La Primavera, San
Grande de Choluteca y Fco., Las Torres y Flor del
• Categoría B: Miramesí, Sn. Campo.
del Río Chiquito, entre Fco., El Reparto
ellos: Col Cerro Grande, Col. • Por Depósitos: Sn. José de la
• Categoría C: La Cuesta, Col Peña y las arriba
Sagastume, Miramesí, El Sagastume, Qda. El Sapo
Chile, Col. Soto, El Centro de mencionadas
Tegucigalpa, El Prado, La
Primavera, etc.

Zonas de Amenaza
Zonas de Amenaza Zonas de Amenaza
por derrumbes de
por inundaciones por deslizamientos
talud
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis.
Análisis 2.2. Factores a considerar en el Cálculo de la
Depreciación
Consideraciones de las restricciones de uso
de la tierra por protección ambiental.
Ejemplos

Áreas de Importancia
Ambiental de la AMDC
Áreas Protegidas
- 1 Área de Uso Múltiple
Zonas Productoras
de Agua: Zonas de
- 1 Parque Nacional Montaña
Azacualpa
de Protección
- 1 Refugio de Vida
Silvestre Montaña de Yerba de Cauces
- 1 Reserva Biológica
- 1 Zona Productora de
Buena de Agua
Agua Montaña de Uyuca
Tatumbla
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
4. Porcentajes por elementos
Análisis PORCENTAJES DE LOS DIFERENTES ELEMENTOS QUE
CONFORMAN LA CASA DE HABITACION

AREA = 150,00 m²

De s cripción Porce ntaje

%

Trazo y bodega 1,00

Cimientos de concreto armado 6,00
Columnas y vigas de concreto armado 9,50
Paredes y tapicheles de bloques de concreto 12,00
Cerchas de piezas RT 5,00
Cubierta de hierro galvanizado con botaguas y cumbreras 5,50
Contrapiso 4,00
Piso de cerámica 8,50
Emplantillado, cielo de fibrolit y cornisa 6,00
Sistema eléctrico entubado 7,00
Sistema agua potable PVC 1,00
Sistema aguas pluviales (tubería y cajas de registro) 1,25
Sistema aguas negras con alcantarillado sanitario 1,25
Enchapes azulejo (dos servicios) 2,50
Loza sanitaria (dos servicios) 1,50
Canoas de hierro galvanizado 0,75
Bajantes de PVC 0,50
Repellos finos 5,50
Marcos y puertas de plywood y principal de tablero 2,50
Cerrajería 1,50
Marcos de ventanas de madera 1,00
Vidrios y celosías 1,75
Closets 3,00
Mueble cocina sencillo 5,00
Pila de concreto con enchape de azulejo 0,50
Pintura de agua dos manos 6,00
100%
 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
4. Porcentajes por elementos
Análisis VIDA UTIL ESTIMADA PROBABLE DE LOS DIFERENTES
ELEMENTOS QUE CONFORMAN UNA CASA DE HABITACION

AREA = 150,00 m²

De s cripción Es timación de vida

probable años

Cimientos de concreto armado 100

Columnas y vigas de concreto armado 100
Paredes y tapicheles de bloques de concreto 80
Cerchas de piezas RT 40
Cubierta de hierro galvanizado con botaguas y cumbreras 25
Contrapisos 75
Piso de cerámica 30
Emplantillado, cielo de fibrolit y cornisa 40
Sistema eléctrico entubado 40
Sistema agua potable PVC 50
Sistema agua pluvial (tubería y cajas de registro) 50
Sistema aguas negras con alcantarillado sanitario 50
Enchapes azulejo (dos servicios) 50
Loza sanitaria (dos servicios) 50
Canoas de hierro galvanizado 15
Bajantes de PVC 50
Repellos finos 50
Marcos y puertas de plywood y principales de tablero 40
Cerrajería 25
Marcos de ventanas de madera 30
Vidrios y celosías 30
Closets 40
Mueble cocina sencillo 25
Pila de concreto con enchape de azulejo 25
Pintura de agua dos manos 5

VIDA UTIL TOTAL ESTIMADA = 51 AÑOS

 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
4. Porcentajes por elementos
Análisis CALCULO DE LA VIDA UTIL ESTIMADA PROBABLE DE UNA
CASA DE HABITACION DE CONCRETO ARMADO

AREA = 150,00 m²

De s cripción Es timación Porce ntaje s Ponde ración

de vida por
probable e le me ntos
años

Trazo y bodega -- 1,00 --

Cimientos de concreto armado 100 6,00 6,00
Columnas y vigas de concreto armado 100 9,50 9,50
Paredes y tapicheles de bloques de concreto 80 12,00 9,60
Cerchas de piezas RT 40 5,00 2,00
Cubierta de hierro galvanizado con botaguas y cumbreras 25 5,50 1,38
Contrapiso 75 4,00 3,00
Piso de cerámica 30 8,50 2,55
Emplantillado, cielo de fibrolit y cornisa 40 6,00 2,40
Sistema eléctrico entubado 40 7,00 2,80
Sistema agua potable PVC 50 1,00 0,50
Sistema aguas pluviales (tubería y cajas de registro) 50 1,25 0,63
Sistema aguas negras con alcantarillado sanitario 50 1,25 0,63
Enchapes azulejo (dos servicios) 50 2,50 1,25
Loza sanitaria (dos servicios) 50 1,50 0,75
Canoas de hierro galvanizado 15 0,75 0,11
Bajantes de PVC 50 0,50 0,25
Repellos finos 50 5,50 2,75
Marcos y puertas de plywood y principal de tablero 40 2,50 1,00
Cerrajería 25 1,50 0,38
Marcos de ventanas de madera 30 1,00 0,30
Vidrios y celosías 30 1,75 0,53
Closets 40 3,00 1,20
Mueble cocina sencillo 25 5,00 1,25
Pila de concreto con enchape de azulejo 25 0,50 0,13
Pintura de agua dos manos 5 6,00 0,30
100% 51,16

VIDA UTIL ESTIMADA = 51 años

 Valoración de Edificaciones y Terrenos: 4.
Porcentajes por elementos
Análisis VIDAS UTILES ESTIMADAS PARA EDIFICACIONES

Descripción Años

Edificación de concreto armado (casa de habitación de alto valor 60-70

y edificios)

Edificación de concreto armado (casa de habitación sistema integral) 50

Edificaciones con estructura metálica (MxM, Hipermás - Palí) 50-60

Edificación metálica con estructura RT 40

Edificaciones de concreto armado (casa de habitación prefabricada) 40

Edificación de madera 30-40

Edificación de muro seco (fibrolit) 30

 Valoración de Edificaciones y Terrenos: 4.
Porcentajes por elementos
Análisis
VIDAS UTILES ESTIMADAS PARA OBRAS COMPLEMENTARIAS

Descripción Años

Pavimento de concreto rígido 30

Estacionamientos de centros comerciales

Pavimento con adoquines de concreto 60

Pavimento de concreto flexible 20

Estacionamientos asfaltados en centros comerciales

Cordón y caño 30

Cuneta media caña 15

Aceras de concreto 30

Tapia de bloques de concreto 40

Tapia de malla ciclón 40

Tapia de baldosas 30

Verja con murete de concreto armado y reja metálica 50

Iluminación externa (postes de concreto) 50

Caseta de transformadores 60

Muros de concreto armado 60

Muros de bloques de concreto 40

 Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Descripción de la Fase de Análisis

• Conciliación de valores. En este punto

el Valuador establece los criterios más
objetivos sobre el valor del inmueble, no
como un promedio, sino justificando la
utilización del método y la validez del
resultado obtenido

Análisis • Elaboración del informe de avalúo

• Ajustes finales al valor
 5. Avalúos Inmobiliarios
Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Valoración de Condominios
Análisis FINCA MATRIZ:
CONDOMINIO: Bien inmueble
construído en forma vertical, horizontal Nombre que adquiere la finca madre cuando
o mixta, perteneciente a distintos se somete a la Ley Reguladora de la
propietarios, con elementos o partes Propiedad en Condominio y la conforman el
terreno, áreas comunes y áreas privadas. Así
comunes de carácter indivisible. como varía su número de inscripción en el
◼ Persona física o jurídica que en registro de la propiedad de bienes
calidad de propietario está en inmuebles.
posesión de uno o más
apartamentos o locales susceptibles FINCA FILIAL:
de aprovechamiento independiente Finca que nace a partir de la finca matriz al
y con partes de uso común desarrollarse un proyecto civil en
indivisible, que ejerce derecho de Condominio.
propiedad sobre una área
determinada y derecho de Cada finca filial tiene su propia numeración
copropiedad sobre los elementos de de inscripción en el registro de la propiedad
uso común. de bienes inmuebles.

FINCA MADRE: Terreno en verde

donde se va a desarrollar un proyecto en
condominio.
 5. Avalúos Inmobiliarios
Valoración de Edificaciones y Terrenos:
Valoración de Condominios
Análisis
Los Condominios se clasifican por AREA COMUN: Representa la
su forma en: copropiedad que se crea en el condominio y
en donde todos los condóminos son
◼ Verticales: (Edificio de
copropietarios en diferente grado y pueden
varios niveles)
hacer uso de ella en sus servicios, circulación
◼ Horizontales: (Casas e instalaciones generales, por igual, sin que
individuales de uno o más niveles) tenga más derechos, el que mayor porcentaje
◼ Mixtos (Ambos sistemas de proporcionalidad posee (área privada
en un mismo terreno) mayor).

COEFICIENTE DE COPROPIEDAD: El
Por su uso o destino se clasifican coeficiente de copropiedad de las fincas filiales se
en: calcula de la siguiente manera:
◼ Habitacional- Estacionamientos a) CONDOMINIO VERTICAL: El cociente de
dividir el área privada individual entre el área
◼ Comercio-Terrenos privada total.
◼ Oficinas -Otros b) CONDOMINIO HORIZONTAL: El cociente
de dividir el área privativa construida, no
◼ Bodegas construida privativa y el área privativa
construida no cubierta restringida entre el área
AREA PRIVADA: Área total construida, no construida privativa y el área
privativa construida no cubierta restringida. El
determinada del inmueble sobre área privada puede ser de más de un nivel
la que el condómino ejerce un siempre y cuando pertenezca a un mismo
derecho exclusivo de propiedad. propietario.
 Valoración de Edificaciones y Terrenos: Fases del
Proceso Valuatorio
• Deducción del experto a partir de la
información analizada

• Identificación, descripción y
presentación de la franja de valores
probables

• Revisión y análisis de las memorias de

Opinión cálculos

• Definir y sintetizar hallazgos según

acuerdos contractuales
 Valoración de Edificaciones y Terrenos: Fases del
Proceso Valuatorio
• Definir, según sea solicitado en el
contrato, las recomendaciones
sobre el grado de facilidad de
comercialización del bien valuado.

• Definir, según sea solicitado en el

contrato, si el bien valuado puede
ser o no una garantía bancaría;
ello en función a la calificación del
Recomendación riesgo
EJEMPLO DE
FORMATO
Avalúos de Bienes Inmuebles