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Programa para Amrica

Latina y el Caribe

Ciclo de Minicursos en Politicas del Suelo


UNIVERSIDAD Nacional de Colombia
Medellin,
d lli Junio
i 1 de
d 20
2010
0

AVALUO DE INMUEBLES Y
GESTION DEL SUELO
METODOS DE VALORACION
Capitulo 2
Autor: Oscar Borrero Ochoa
oscarborrero@cable.net.co

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Latina y el Caribe

Valoracion y Plusvalia
1- Utilidad de la valoracin comercial para
efectos fiscales y desarrollo urbano
2- Factores y mtodos en la valoracin
comercial, base para cobro de plusvalias.
3- El avaluo de mercado es clave para capturar
las plusvalias urbanas
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TIPOS DE VALORACION

Valoracin
V
l
i = Tasacin
T
i
Peritazgo = con efectos judiciales
Garantas = valoracin para crdito hipotecario
Valor de mercado = valor comercial = valor
venal.
Valor fsico = para balances y activos de las
empresas. Utilizado en contabilidad.
Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.
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Latina y el Caribe

Definicion
fi i i de
d Avaluo
A l de
d Mercado
d
o Comercial
Se entiende p
por valor comercial de un
inmueble el precio mas probable por el cual
este se transaria en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuarian
libremente, con el conocimiento de las
condiciones fisicas y juridicas que afectan
el bien.
Valor no es igual a Precio!!!
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PRECIO DE MERCADO
Es la cantidad en dinero por la cual una
mercanca puede cederse (H.de Caires)
Es
E ell que se paga efectivamente
f ti
t por la
l
propiedad, sin considerar motivos, ni
presiones
i
nii la
l inteligencia.
i t li
i (A.I.R.E.A)
(A I R E A)
El Precio difiere del Valor de Mercado
porque se trata de un hecho histrico o
concreto, mientras el valor de mercado
permanece en el avaluo hasta que es
comprado.(Appraisers)
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Precio de expectativa vs Valor


comercial
El valor no es igual
g a Precio. El valor depende
p
de
un mercado abierto, con suficientes oferentes y
demandantes, con plena informacin y con
actitud
i d prudente
d
entre las
l partes.
El precio depende de las condiciones de cada
parte
t y puede
d generar sobrevaloracin
b
l
i o
subvaluacin. Las expectativas generan precios
diferentes al valor.
valor
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El mercado de lotes
promedios

Valores subjetivos de oferta

Valor objetivo
de oferta

MERCADO

Valor objetivo
de demanda

Valores subjetivos de demanda


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precios

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El mercado y los metodos


Metodos
indirectos

Metodo de mercado por oferta

Metodo del
costo

MERCADO

Metodo de la
renta

Metodo residual para el suelo


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Factor
fuente

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Concepto del mayor y mejor uso


N
Normas ddell ISVC (I
(International
t
ti l Standard
St d d
Valuation Comitee)
El mercado
d busca
b
maximizar
i i ell uso del
d l terreno
t
de acuerdo con la norma y el potencial de
desarrollo del lote.
lote
El avaluador debe buscar el mejor uso:
comercio hotel,
comercio,
hotel vivienda,
vivienda shopping.
shopping
El avaluador busca la mayor densidad y altura
permitida y que el mercado lo pague.
pague
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FACTORES Y METODOS en la
valoracion comercial o de
mercado
d
LOTE
CONSTRUCCION
FACTOR DE COMERCIALIZACION

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1. LOTE
Es un inmueble rural?
Ubicacin respecto a los centros urbanos o
mercados demandantes

Avalo del
TERRENO
en bruto

Calidad o fertilidad de la tierra.

Infraestructura productiva, construcciones,


adecuaciones.
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Es el inmueble urbano?

Avalo del terreno


URBANIZADO

Avalo del terreno sin


URBANIZAR

La calidad del suelo urbano es la


CONSTRUIBILIDAD o EDIFICABILIDAD.
EDIFICABILIDAD: definida por la Autoridad
Municipal a travs de sus normas
normas.
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Lote urbano bruto


(sin urbanizar)
Factor de ubicacin

Factor
F
t edificabilidad
difi bilid d
Normas y densidades

Obras de infraestructura

LOTE URBANIZADO
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PLUSVALIA EN LA PERIFERIA URBANA


Zona urbana
Centro de la ciudad
Zona agrcola
Zona
suburbanaValor = Ubicacin
y edificabilidad

Especulacion

Valor =
f ilid d y
fertilidad
ubicacion

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Efecto cono invertido: generalmente aparece en


ciudades monocntricas donde su foco de
valorizacin
a o ac es e
el ce
centro
t o ttradicional.
ad c o a
Precio/m2

Buenos Aires

Precios mximos

Cordoba
Montevideo
Prrecio agrcoola

Rosario

Ciudad
monocentrica

Periferia

Centro

Periferia

PLUSVALIA POR UBICACION


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Efecto pluricentrico: Se presentan a lo largo


de vas importantes y con tendencias a
demeritar el centro tradicional
tradicional.
Mexico

Precio/m2

Bogota
Caracas

CIUDAD LINEAL

Santiago
Lima
Sao Paulo
Ri Janeiro
Rio
J
i

Popular Centro Histrico

Estrato
medio

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Alto exclusivo

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2. CONSTRUCCIN
Es todo lo que va sobre el terreno. Puede
ser construcciones nuevas o usadas.

3. FACTOR DE COMERCIALIZACION
Depende del mercado del inmueble
total zonas que le rodean
total,
rodean, ubicacin del
barrio, obsolescencia del sector,
ventajas del conjunto
conjunto, etc
etc..
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Lote urbanizado +
construccin =
Valor fsico
((intrnseco))

Valor fsico * Factor de


comercializacin =
Valor comercial

Los Inmuebles Urbanos son heterogeneos

Homogeneizacin: hacer homogneo, hacer


equivalente hacer comparable
equivalente,
La base de un avalo esta en la buena
recoleccin de datos y en la correcta
homogeneizacin de los valores.
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METODOS VALUATORIOS
COMPARATIVO

: Lote

DEL COSTO : construccion


RESIDUAL : Lote
DE LA RENTA: inmueble
DE CAPITALIZACION : especiales
p
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1. METODO COMPARATIVO
o de mercado
No confundir con la comparacin
entre los precios de la oferta !
Compara los elementos del inmueble por avaluar
con similares de otro inmueble.
Aplica la estadstica y modelos economtricos ms
la experiencia del mercado inmobiliario.
Parte
Parte de Ofertas
Ofertas, Transacciones y Avaluos
recientes
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Reduccin a precio de contado: Para el


vendedor, no para el comprador.
Factor de fuente (para ofertas): el propietario
propietario,
en la generalidad, incrementa el precio entre el
10 y 15 %
%. Factor de fuente de 0.85
0 85 a 00.9.
9
Factor de actualizacin : ofertas o
transacciones hasta dos aos atrs corregidas
por Inflacin o Indices inmobiliarios.
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METODOLOGIA TRADICIONAL
FACTORES DE CONFIGURACION
9Factor de fondo (f)
9Factor de frente (F)

9Varios frentes y/o


esquina (E)

9Forma (fe)

9Topografa (T)

9Proporcin (P)

9Factor de plottage (I)

9Tamao (t)
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Precio prome
P
edio
UV
VC/m2

1. Influencia de la profundidad

Exponencial
X1 < X2
Y1 > Y2

Y1
Y2

Fondo
X1
X2
A
A mayor profundidad
f did d del
d l lote
l
ell valor
l unitario
i i
disminuye
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Ejemplo (para fondo


tipo de 40 mts)
F = ( 40 / 60 ) ^0,415
F = 0,84

CRITERIO
HOFFMAN
fx/2

fx
fx/2

Valor modal en la calle


= US 100/m2

V = US 84 /m2

2/3 Vt
Calle

Valor lote atipico


V = 100 * 0,84

1/3 Vt

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ft

=
fx

0.415

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2.

Influencia del frente

El metodo IBAPE sugiere un factor que corrige el frente a


avaluar de acuerdo con el frente del lote tipo.
Fx : frente por avaluar
Ft
Ft : frente del lote tipo

F =

A mayor frente mejor


precio del mercado
p

Fx

Ft

0 . 25

Ej: para frente tipo de 10 mt, un lote de 15 mt se premia asi:


V = (15/10)^0,25
(15/10)^0 25 = 1
1.10
10 * 100 = US 110/m2
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16
30

50

2
15

3.

26

50

25
25

15

50

20

26

25

15

25

35

50
25

Influencia de la forma
FONDO EQUIVALENTE
Fe = Area total / frente del lote
Ejemplo lote 4 : factor de forma = 0,71
Factor de frente = 1.11
Valor = 100 * 0,71 * 1,11 = US 78/m2
..
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50

8
9

10

30

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Influencia del tamao (t)


DEM
MANDA
A

4.

Exponencial
X1 < X2
Y1 > Y2

Y1
Y2
X1

X2

PRECIO

ELASTICIDAD:
ELASTICIDAD: Respuesta inmediata de la
demanda a la variacin del precio.
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5. Influencia de varios frentes (E)


9La experiencia de mercado ensea que existe
mayor demanda por los lotes esquineros.
9Estos valen entre el 10 y el 20 % mas que un lote
medianero por poseer dos frentes
frentes. Si las dos
calles son altamente comerciales = 30%.
9Cuando el lote cruza la manzana y sale a otra
calle se utilizan modelos estadisticos que premian
el lote . Ej: modelo IBAPE (Brasil).
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6.

Influencia del relieve (T)

9Si el promedio del sector es plano, los lotes


inclinados sern castigados.
9Si el sector es montaoso, el lote
plano se premia
premia.
9Se
Se determinar el costo de las obras por
adecuar el terreno y dejarlo listo para la
construccin en condiciones similares a los de
terrenos planos.
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2. METODO DEL COSTO


Este mtodo parte del presupuesto
econmico
i para obtener
bt
ell costo
t d
de
reposicin (precio de nuevo) de un bien
i
inmueble.
bl
Se aplica a construcciones, obras de
infraestructura mejoras y adiciones
infraestructura,
adiciones.
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)En el avalo de la construccin, la tesis bsica es


d t
determinar
i
ell COSTO DE REPOSICION,
REPOSICION para luego
l
llegar al costo actual.

COSTO DE
REPOSICION:
Es
se
el costo de la
a
construccin
NUEVA.

9Las edificaciones usadas pierden con el


tiempo el valor, debiendo aplicrseles
diferentes mtodos de depreciacin para
llegar al valor actual o presente.
9Si la construccin es muy
antigua se aplicar el valor
antigua,
de SUSTITUCION, es decir,
identificar una construccin
con materiales y tecnicas
actuales.
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a)

Depreciacin de un inmueble

Depreciacin es la prdida de valor en un bien.


En el caso de los inmuebles, sta se debe al uso
o al transcurso del tiempo y su mantenimiento.
Fsica o por edad.
Clases de
depreciacin

Por obsolescencia funcional


o econmica.
Por estado de conservacin.
conservacin
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b) METODOS DE DEPRECIACION
No deben confundirse con la depreciacion
contable.
Para la depreciacin fsica y estado de
conservacin, se aplican los siguientes mtodos:
9Mtodo de la lnea recta (muy acelerado).
9Mtodo de Ross. (semiparabolico). El mas
recomendado.
9Mtodo de Heidecke (para el estado de
conservacion)
9Tablas de Fitto y Corvini facilitan al avaluador
los clculos de depreciacin.
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3. METODO RESIDUAL
Obtiene
Obti
ell valor
l del
d l tterreno como
residuo o saldo entre el precio de venta del
inmueble restndole la utilidad y el precio de
la construccin.
Deduciendo los costos al valor total de
las ventas, se llega al valor mximo
que soportara el lote.
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Metodo clave para valorar los


i t
instrumentos
t que captan
t la
l
plusvalia del suelo
p
Contribucin de Mejoras
Participacin en Plusvala
Transferencia de Derechos de Construccin
R j
Reajustes
del
d l Suelo
S l (Planes
(Pl
Parciales)
P i l )
Impuesto Predial
Bancos de tierras
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Permite llegar
g al valor del terreno a p
partir del p
precio total
del inmueble deduciendo los diferentes costos que
intervienen en la edificacin.

Determina el precio del lote urbanizado como un residuo


entre las ventas, el costo de construccin y las utilidades.
Deduciendo el valor total de las ventas
ventas, se llega al valor
mximo que soportara el lote.

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El suelo urbano no cuesta


El unico costo del suelo urbano es la carga local y la
infraestructura. Este costo se estima en US 30/m2 para
nuestras ciudades.
El valor bsico es rural perifrico. Ej: US 6/m2 en el
g
Con las cesiones su valor util es US 12.
norte de Bogota.
Luego el valor de costo es US 42/m2
Por que se vende a US 500 y 800/m2?
La diferencia
dif
i es intangible
i
ibl de
d la
l comercializacin
i li i o
valores de expectativa.
p
= anticipacin
p
de rentas futuras.
Especulacion
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El metodo residual aplicado


9 Tcnica Inductiva: aplica la incidencia del lote que acepta el
mercado (constructores) al Valor Potencial de las Ventas (Area
Util por precio/m2 vendible)
9 Tcnica Deductiva: estima los costos totales del proyecto y los
resta
t del
d l valor
l d
de ventas.
t
El margen es para ell lote
l t y la
l utilidad.
tilid d
Se denomina Residual Estatico.
9 Residual Dinamico: se estima un flujo de fondos en el tiempo,
ventas y costos hacia el futuro, se traen a valor presente por
una tasa de actualizacin y se calcula el valor del lote luego de
descontar las utilidades como una TIR del negocio.

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Latina y el Caribe

Tecnica Inductiva
Estudios sobre America Latina demuestran que
la incidencia del suelo (factor alfa) tiene una
proporcin estable entre la edificabilidad
(densidad de m2) y las ventas del proyecto
inmobiliario.
inmobiliario
Resultados Catastro EAD LILP: oscila entre
10 y 20% de las ventas segn uso
uso, estrato
social y el indice de edificacin (IC, CUS,
FOT))
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INCIDENCIAS SEGN RANGOS DE PRECIO DE VENTA, Programa para Amrica


ALTURAS Y DENSIDADES
Latina y el Caribe
(Datos en 1
1.998)
998)
RANGO DE PRECIOS
EN UPACS

OS DE 3
3.000
000
MENOS

RANGO DE ALTURA

DE 1 A 3 PISOS
SOS
DE 4 A 6 PISOS
DE 1 A 3 PISOS

DE 3.000 A 6.000
DE 4 A 6 PISOS
DE 7 A 9 PISOS
DE 1 A 3 PISOS
DE 4 A 6 PISOS
DE 6.000 A 12.000

DE 7 A 9 PISOS
MAS DE 10 PISOS
DE 4 A 6 PISOS

MAS DE 12.000 UPACS


DE 7 A 9 PISOS
MAS DE 10 PISOS

DENSIDAD

INCIDENCIA

120 - 160
330 - 400
00
185 - 320
329 - 514
93 - 118
361
185 - 255
270 - 354
200 - 284
310 - 377
97 - 124
281 - 513
228 - 246
250 - 506
204 - 289
341 - 474
100
182 - 202
128
180 - 195
235 - 556

22.41%
16.76%
6 6%
16.79%
12.08%
23.50%
12.09%
17.86%
11.78%
15.97%
12.45%
>20.00%
13.07%
17.97%
12.75%
16.89%
11.48%
20.00%
13% - 17%
19.30%
15.10%
13.32%

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Bogot

Un UPAC = US 10 Densidades : viviendas por Ha Util


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Grfico 22 C

1998
1980

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Latina y el Caribe

Incidencia
Incidencia de la altura en el indice de
construccion y en el valor del suelo
ndice de construccin o edificabilidad
(CUS)
Es el nmero mximo de metros cuadrados de construccin sobre
el nivel del suelo dividido para el rea neta del terreno

Area mx ima construida


CUS =
Area del terreno urbanizado
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Angulo de obstruccin

A =B = 45

A
H

H/2

h/2

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Latina y el Caribe

Indices de Ocupacion eficientes (COS) de acuerdo a


las alturas permitidas y frentes del lote
FRENTES DE LOTES
Nmero de pisos

Aislamiento
Posterior

Aislamiento
Lateral

10

12

15

20

25

30

40

FONDO

40

40

40

40

40

40

40

Tamao lote

400

480

600

800

1000

1200

1600

De 1 a 3 pisos

De 4 pisos

De 5 a 6 pisos

De 7 a 8 pisos

De 9 a 10 pisos

De 11 a 12 pisos

10

De 13 o ms pisos

1/3 de la altura

1/3 altura

,
0,32

0,40
,

0,48
,

0,56
,

0,61
,

0,64
,

0,68
,

0,155

0,26

0,36

0,47

0,53

0,57

0,62

0,15

0,25

0,35

0,45

0,51

0,55

0,60

0 12
0,12

0 24
0,24

0 36
0,36

0 44
0,44

0 48
0,48

0 54
0,54

0,00

0,05

0,20

0,30

0,36

0,44

0,00

0,00

0,06

0,18

0,25

0,34

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Latina y el Caribe

INDICES DE CONSTRUCCION RESULTANTES


SEGUN FRENTES DE LOTES.
Maximo aprovechamiento eficiente
eficiente.

Nmero de pisos

lote 10 x 40

lote 12 x 40

lote 15 x 40

lote 20 x 40

lote 25 x
40

lote 30 x
40

lote 40 x
40

Tamao lote

400

480

600

800

1000

1200

1600

De 1 a 3 pisos
De 4 pisos
De 5 a 6 pisos
De 7 a 8 pisos
De 9 a 10 pisos
De 11 a 12 p
pisos

0,96

1,2

1,4

1,7

1,8

1,9

2,0

0,62

1,0

1,4

1,9

2,1

2,3

2,5

09
0,9

15
1,5

21
2,1

27
2,7

31
3,1

33
3,3

36
3,6

1,0

1,9

2,9

3,5

3,9

4,4

0,0

0,5

2,0

3,0

3,6

4,4

00
0,0

00
0,0

08
0,8

21
2,1

30
3,0

41
4,1

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Latina y el Caribe

Indic
ces de construccion

Indices de construccion segun alturas y frentes


tipologia aislada
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
,
0,5
0,0

frente 40
frente 30
frente 20
frente 15
frente 10

10

12

Altura pisos

El valor del suelo sube hasta un maximo que


permite buena calidad urbanistica. Hay
p
yp
plusvalia p
por
integracion de lotes para lograr un buen frente.
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Latina y el Caribe

Valores segn frente de lote

US por m
m2

400
350
300
250
200
150
100
50
0
10

12

15

20

25

30

40

frentes de lote

Precio del inmueble: US 600/m2


/
y factor alfa entre
13 y 20% segn indice de edificabilidad
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TECNICA DEDUCTIVA
Se define el Potencial de ventas : rea til por precio/m2 vendible.
Se estima el rea construida total (incluyendo zonas comunes y

stanos)

A) Calcular el Costo directo de la construccin. Utilizar datos de


constructores o prototipos de informes especializados. Separarlo por
destinos: stanos, vivienda, comercio.

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B) Estimar los costos indirectos del proyecto: honorarios,


planos, estudios, licencias, etc.
C) Calcular costos administrativos, generales y de ventas.
D) Estimar los costos financieros.
E) El valor de los costos totales descontado de las ventas
esperadas es el Margen Operacional.
F) El margen se divide 50% para lote y 50% para utilidad
d l promotor. L
del
La utilidad
ilid d d
debe
b corresponder
d a una
rentabilidad aceptable por el negocio. Segn el caso el lote
puede llegar
p
g hasta el 60% del margen
g operacional.
p
Se
obtiene as por residuo el valor del lote.
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Latina y el Caribe

Residual Deductivo estrato alto


9 Tamao del lote: 2.000 m2. Edificabilidad : 9.600 m2 vendibles. Area
9
9
9
9
9
9
9
9
9

construida: 12.000 m2.


Precio de venta: US 1.200/m2
Costo directo edificacin : US 480/m2
Valor de ventas (potencial) : 9600m2 * 1200 = US 11.520.000
Costos directos: 12000 m2*480
m2 480 = US 5.760.000 mas el valor del
stano 2000 m2*100 = 200.000. Total costo directo : 5.960.000
Costos indirectos y financieros: US 2.682.000
Total costos : US 8.642.000
Margen de operacin: 11.520.000 - 8.642.000 = US 2.878.000
Se aplica 50%-50% o 60-40 para lote y utilidad.
Con el 55-45
55 45 el lote vale US 1.583.000 (791/m2) o sea incidencia de
13.7% sobre las ventas del proyecto.
oscarborrero@cable.net.co

Programa para Amrica


Latina y el Caribe

Residual deductivo estrato


bajo

Tamao del lote : 20.000 m2. Area para cesiones


verdes y vias un 40% promedio. Neto para
urbanizar: 12.000 m2
Lotes de 60 m2 con area construida de 45 m2.
Total lotes y casas 12.000/60
12 000/60 = 200.
200
Precio OPTIMO de ventas : US 10.000 por casa
Costos directos por casa: US 5.200 (115.50 /m2)
Costos indirectos por casa: US 1.560 (30% de
directos)
Costo total por casa : $ 6.760 (US 150/m2)
oscarborrero@cable.net.co

Programa para Amrica


Latina y el Caribe

Utilidad : 10% de ventas = US 1.000


Saldo para lote urbanizado : 10.000 - 6.760 - 1.000 =
2 240
2.240
Costo de urbanismo : 1.260 (21/m2 * 60m2)
Salto para lote bruto por casa : US 980
Valor del lote bruto total : (980*200) = US 196.000
(9.8%)
Valor lote bruto unitario : 196.000 / 20.000 = 9.80

+ El lote bruto es una resultante del negocio del


urbanizador y constructor. La incidencia en Colombia
oscila entre el 10 y 15% de las ventas (factor beta)
Para el lote urbanizado su incidencia es 25% (factor
alfa). La diferencia es el costo de urbanizacion y las
cesiones para vias y zonas verdes.
oscarborrero@cable.net.co

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Latina y el Caribe

USO VIVIENDA VIS (vivienda de interes social)


AMBITO DE REPARTO 2
Plan zonal del norte de Bogota
Valores en m2 y dolares
AREA NETA URBANIZABLE AMBITO DE REAPARTO 2

895000,00

AREA NETA URBANIZABLE DE VIVIENDA VIS

179000,00

PARTICIPACION EN EL TOTAL DEL AR 2


AREA UTIL VIS

20,00%
107400,00

INDICE DE UTIL SOBRE A.N.U VIS


AREA TOTAL CONSTRUIDA EN VIS
ALTURA PROPUESTA EN PISOS

60,00%
179.000,00
5,00

AREA OCUPADA EN PLANTA

35.800,00

AREA EXTERIOR LIBRE EN PLANTA

71.600,00

AREA CONSTRUIDA

179.000,00

AREA VENDIBLE VIS

161.100,00

CIRCULACIONES

17.900,00

AREA UNIDAD TIPO

60,00

UNIDADES RESULTANTES

2 685 00
2.685,00

PARQUIEADEROS REUSLTANTES 1 X CADA 4

671,25

NUMERO DE PARQUEOS RESULTANTE

671,25

oscarborrero@cable.net.co

671,25
M

Programa para Amrica


Latina y el Caribe
VALOR VENTA CADA M VENDIBLE
TOTAL VENTAS

$ 370
$59.607.000

ANALISIS DE COSTOS

100,00%

COSTOS DIRECTOS
VALOR M CONSTRUCCION DE VIS
VALOR M2 CONSTRUCCION PARQUEO

$ 165
$43

TOTAL COSTOS DIRECTOS

$30.184.434

50,64%

COSTOS INDIRECTOS 30 %

$9.055.330
$

30,00%
, %

$39.239.765

65,83%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION


URBANISMO POR M SOBRE Area Util
TOTAL COSTOS URBANISMO

$26
$2.792.400

4,68%

TOTAL COSTOS

$42 032 165


$42.032.165

UTILIDAD Y LOTE

$17.574.835

29,48%

UTILIDAD 55%

$9.666.159

16,22%

LOTE 45%

$ 7.908.676

13,27%

OPCION No. 1

VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS

$44,18

OPCION No. 2
UTILIDAD 50%
LOTE 50%
VALOR M2 TERRENO AREA NETA URBANIZABLE DE VIS
VALOR M2 AREA UTIL URBANIZADA
oscarborrero@cable.net.co

$8.787.418

14,74%

8.787.418

14,74%

$49,09
$47

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Latina y el Caribe

ANEXO 7
RESUMEN CON CARGAS Y PLUSVALIAS
AREA TOTAL O AREA BRUTA DEL AMBITO DE REPARTO 2 (m2)

1100000

Valores en dolares

AREA NETA URBANIZABLE TOTAL


(ANU)

895000

VALOR M
OPCION 2

VALOR TOTAL
OPCION 2

A.N.U. COMERCIO

44750,00

$ 155

$ 6.942.823

A.N.U. MULTIPLE

44750,00

$ 160

$ 7.142.100

A.N.U. VIS

179000,00

$ 47

$ 8.348.047

A.N.U. ESTRATO 4

268500,00

$ 102

$ 27.478.574

A.N.U. ESTRATO 5

179000,00

$ 133

$ 23.752.551

A.N.U. ESTRATO 3

179000,00

$ 62

$ 11.172.649

PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M


oscarborrero@cable.net.co

$ 95

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Latina y el Caribe

PROMEDIO SOBRE A.N.U. AR 2 /M

$ 95

PROMEDIO SOBRE AREA BRUTA AR


2/M SIN DESCONTAR CARGAS

$ 77

CARGA GENERAL AR 2

$ 20.694.347

CARGA INTERMEDIA AR 2

$7
7.608.696
608 696

TOTAL CARGAS

$ 28.303.043

Cargas por m2 bruto

25,73

VALOR RESIDUAL TOTAL - CARGAS

$ 56.533.701

VALOR M CON CARGAS SOBRE AREA


BRUTA AR 2

$ 51

VALOR M RURAL y dotacional urbano

$ 10

CALCULO PLUSVALIA
VALOR M
M CON CARGAS - VR M
M RURAL

$ 41

VALOR LOTE

$ 31
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Latina y el Caribe

Importancia del metodo residual


9 Analiza el valor del lote por el lado de la
demanda (precio mximo que pagaran)
9 Permite confrontar los datos de la oferta y el
mtodo comparativo
9 Muy til cuando no existen ofertas ni ventas
9 Es fundamental para determinar la plusvala
urbana por cambio de normas.
9 Lo usan los promotores y constructores para
hacer sus estudios de factibilidad.
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Latina y el Caribe

FACTOR DE COMERCIALIZACION
Es la diferencia entre el valor de mercado y el
valor fisico del inmueble.
(lote + construccion) * F.C. = Valor mercado
Es el intangible que da el mercado al valor
fisico de acuerdo con la ubicacin y buena
rentabilidad del inmueble.
Solo se puede calcular mediante transacciones
reales o por el mtodo de renta y capitalizacion
oscarborrero@cable.net.co

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Latina y el Caribe

Ejemplo de Factor de comercializacion


En zonas comerciales o shopping centers
En grandes
g
proyectos
p y
de oficinas o multiples
p
Unicentro Bogota: valor fisico de local
comercial = US 2.000 /m2, lote y edificacion.
Valor de mercado = US 18.000 /m2. Factor de
comercializacion : 18.000/2000 = 9.0
Es producido por 30.000 visitantes diarios y
350 locales en el mejor shopping de Bogota
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Latina y el Caribe

Factor de comercializacion y plusvalia


Si ell F.C.
F C corresponde
d all iinmueble
bl y su ubicacin,
bi i
puede aadirse al lote como plusvalia generada por la
ciudad.
ciudad
Un Shopping genera plusvalia concentrada (valor
del suelo enlatado
enlatado en una construccin comercial)
comercial).
Es el Maximo de plusvalia del suelo urbano.
Por eso los grandes y exitosos Shopping no se
venden, se arriendan y se venden los derechos a los
grandes inversionistas de largo plazo.
oscarborrero@cable.net.co

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Latina y el Caribe

El cobro de la plusvalia corrige el desbalance entre el


municipio y el propietario

GRACIAS
municipio
propietario

oscarborrero@cable.net.co

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