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EL AUTOR.
GENERALIDADES
Los términos valor, precio y costo, siempre han estado sujetos a diferentes
interpretaciones, y en no pocos casos, se han confundido sus significados, por lo
que es conveniente precisar cada uno de ellos. De manera sucinta, se pueden
definir:
Precio.
Es la cantidad, generalmente en dinero, pagada por un comprador a un vendedor,
por un determinado bien o servicio.
Costo.
Óptica del Consumidor/Comprador:
Es el precio pagado, más todos los otros gastos en que incurre un comprador, en
la adquisición de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que
pago por la adquisición de un bien.
Óptica del Productor/Vendedor:
Es la cantidad total, expresada en dinero, que un vendedor ha invertido para la
producción de un determinado bien o servicio, sin adicionarle aún su margen de
ganancia, o comercialización.
Valor
Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que
el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores, y
por ello, se habla de: valor sentimental, valor histórico, valor de mercado, valor
contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesoriales, fiscales o de registros,
valor intangible, plusvalía, justiprecios, etc.
Según el gran diccionario enciclopédico visual (editado por Zamora). Valor Es “Lo
que vale una persona o cosa”, según el Diccionario Pequeño Larousse Ilustrado,
son sinónimos de valor: importancia, precio y por precio según el mismo
Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.
Valor de Mercado.
1.1.1 La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que
exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de
otro modo, no se explicaría que el sujeto se esforzase en procurar
medios con que satisfacerla.
1.1.2 La Utilidad: El bien de que se trata debe ser útil, es decir, capaz de
satisfacer alguna necesidad.
No es viable cambiar la destinación del inmueble (Todo cambio de uso esta sujeto
a la normatividad vigente).
El uso del predio continuará constante en el tiempo (Es poco probable por
ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinación en el tiempo).
Considera que el valor del bien ésta predeterminado por el uso específico que se
dará a la información Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble
se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el
inmueble se va a rematar tiene otro precio.
Esta teoría no parece lógica, pues el bien motivo del avalúo, no ha sufrido ningún
cambio en sus características físicas y su valor es independiente de la finalidad
del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese aserto, se
subjetivisaria mucho mas la actividad valuatória, y el avaluador debería entonces
preguntarse, si el valor de los bienes es función directa de la probable utilidad del
informe valuatorio, situación a todas luces carente de sustento técnico,
adicionalmente tendría también incidencia en la fijación de precios situaciones
tales como ¿Quién contrata los servicios valuatorios, un hombre o una mujer? Si
es una mujer, es joven o mayor? ¿Es fea o bonita? ¿Robusta o delgada?.
1.3.2 Monovalente.
Según este principio, el valor de mercado nunca es constante. Está sujeto tanto al
efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las
primeras son las fuerzas económicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las
fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras, uso de
suelo, tamaño, forma, etc., por lo mismo, se establece que el valor de mercado
estimado, es válido únicamente para el día en que se lleva a efecto la valuación.
Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan
que toda propiedad pasa por tres etapas:
Este principio señala que los agentes de producción (trabajo, coordinación, capital
y tierra) están estrechamente relacionados con los principios de contribución y de
productividad excedente, con los cuales deberán mantener un sano equilibrio
económico.
El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo físicamente posible,
legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien
que se está valuando. Por ejemplo, si un inmueble se ubica en una zona de
normatividad múltiple, su valor se determina con base en el uso mas rentable, si
se acepta que este es el Uso Comercial, el inmueble debe ser avaluado como si
tuviese este uso y no un residencial, aunque este sea el uso actual.
Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por
el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable
costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica,
tiende a establecer el Valor Justo de Mercado. En otras palabras, el precio de todo
inmueble esta influenciado por la posibilidad de ser sustituido por otro de
características similares, este principio es claro en el Método de avaluó de
construcciones, denominado Método de Reposición.
Es una teoría económica, que sostiene que un bien inmueble en transición a otro
uso, o analizado bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deberá avaluarse
considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o
construcciones, sino un mismo uso para ambos.
Cuando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es
imposible, el avaluador debe conocer una serie de elementos mínimos que le
permitan visualizar en una forma integral, la determinación del valor del bien
motivo del Avalúo.
Los planos topográficos son aquellos que relacionan áreas (planimetría) y alturas
(altimetría), las cuales se analizan según la disposición de las curvas de nivel. En
la medida en que las curvas estén más o menos unidas, indican un terreno plano o
escarpado.
Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo, y se determina a partir del costo de
reposición a nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vetustez, respecto de
su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros
elementos de depreciación.
El valor que se obtiene, por ejemplo, al aplicar la capitalización directa del monto
de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de Capitalización de
Rentas (tratándose de inmuebles).
Debe ser redactado en una forma descriptiva, clara, simple y ordenada, dado que
va dirigido a servidores públicos, o personas que no necesariamente conocen de
la técnica de avalúos, de tal manera, que su lectura presente una idea cabal de lo
que se está avaluando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de
oficina, perderá relevancia, si el avaluador no alcanza a transmitir sus impresiones
y juicios en un informe exacto, lógico y convincente.
Las definiciones más actualizadas adoptan una visión más general, consideran al
suelo como “un sistema complejo, polifuncional, abierto, polifacético y estructural
desarrollado en la superficie de la litosfera”.
Comprende el agua de la hidrosfera, que se filtra por entre las partículas del
suelo.
Tiene una composición similar a la del aire que respiramos, aunque con mayor
proporción de dióxido de carbono ). Además, presenta un contenido muy alto de
vapor de agua. Cuando el suelo es muy húmedo, los espacios de aire
disminuyen, al llenarse de agua.
Otra propiedad física de los suelos que hay que considerar, es la temperatura, que
tiene como fuente principal la irradiación solar.
En general, las partículas de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al
tacto. Las partículas de limo apenas se ven sin la ayuda de un microscopio y
parecen harina cuando se tocan. Las partículas de arcilla son invisibles si no se
utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan.
Los suelos rojos o castaño-rojizos suelen contener una gran proporción de óxidos
de hierro (derivado de las rocas primigenias) que no han sido sometidos a
humedad excesiva. Por tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el
suelo está bien drenado, no es húmedo en exceso y es fértil.
Los suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. Deben su color a
óxidos de hierro que han reaccionado con agua y son de este modo señal de un
terreno mal drenado.
Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y
podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso, el
perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios
públicos o sanitarios. Además, el perímetro urbano se delimitó siguiendo
elementos físicos factibles de localizar y de reconocer en campo, como son las
vías, cuerpos de agua, topografía natural del terreno, etc.
Forman parte del suelo urbano los terrenos e inmuebles que se encuentran
localizados dentro del perímetro de servicios públicos domiciliarios de acueducto y
alcantarillado.
Los suelos urbanos vales por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción.
2.4.1.1. Clasificación De Los Usos Urbanos Del Suelo.
Dentro del perímetro urbano se han zonificado los diferentes usos del suelo:
Comercial, Residencial, Industrial, Dotacional, Urbanizables no urbanizados,
Urbanizados no edificados, No urbanizables, Financieros, Industriales,
Parqueaderos y depósitos, de Protección Ambiental, de Servicios a la Comunidad,
Educativo, Recreativo y Deportivo.
Durante la vigencia del Plan, el suelo de expansión que sea dotado de redes
matrices de servicios públicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y energía
así como de vías de acceso y principales se incorporarán a la categoría de suelo
urbano, siempre y cuando cuenten con la totalidad de estas dotaciones.
NOTA: Los predios que hagan parte del suelo de expansión se acogerán a las
clasificaciones del suelo rural hasta tanto culminen los planes parciales que los
incluyan en el suelo urbano. Lo anterior se traduce en la premisa básica que estos
predios se avaluaran como rurales si no poseen un plan parcial de ordenamiento.
Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de
explotación de recursos naturales y actividades análogas.
El suelo rural vale por su posibilidad presente o futura como generador de renta
agropecuaria y esta depende de sus condiciones de uso, explotación y manejo,
que finalmente están determinadas por sus condiciones agrologicas.
Constituyen esta categoría, las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que
se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de
conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994,
podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los
corredores urbanos interregionales.
Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias
tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es éstas áreas,
sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo
cual, deberán contar con la infraestructura vial y redes de energía, acueducto y
alcantarillado requerida para este tipo de suelo.
2.5.1. Ubicación.
2.5.2. Forma.
Se considera como frente, la extensión superficiaria que el lote posee sobre la vía
principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con accesos sobre vía
principal y sobre vías secundarias. No es correcto hablar sobre la posibilidad de un
lote de poseer varios frentes, por ejemplo, el lote que ocupa una cuadra, este
tendrá varios accesos, pero es muy poco probable, que las vías que circunscriben
el predio sean todas de la misma clasificación, siempre habrá una vía de mejores
especificaciones que las demás, y es esta, la que define su frente.
2.5.4. Fondo.
El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente.(Por ejemplo, un
lote de 6 mts. de frente, deberá tener 12 mts. de fondo, ) Esta relación 1:2, define
el futuro desarrollo del lote, ya que con ella, se obtiene el máximo
aprovechamiento de espacios.
2.5.6. Relieve.
2.5.7. Pendiente.
h2
Grafica No. 1
2.5.7.1. Clasificación de Terrenos Según Pendiente.
Plano 0 a 1%
Ligeramente plano 1 al 3%
Moderadamente inclinado 3 al 7%
Inclinado 7 al 12%
Fuertemente inclinado 12 al 25%
Escarpado 25 al 50%
Muy escarpado > 50%
2.5.11. Entorno.
2.5.14. Afectaciones.
2.5.15. Aguas.
Para los suelos rurales, las condiciones agrológicas definen su capacidad de uso,
explotación y manejo. La clasificación agronómica y/o agrologica, aparte de
analizar las condiciones físicas y químicas del suelo, tiene en cuenta variables
como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los
suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad, erosión, textura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad.
2.5.16.1. Drenaje.
Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervención
del ser humano
Tipos de Drenaje.
Drenaje sanitario. Se llama drenaje del baño sanitario al que transporta los
desechos líquidos de casas, comercios y fábricas no contaminantes. En
algunas ciudades son dirigidos a plantas depuradoras para su
potabilización y reutilización.
Drenaje pluvial. Se conoce como drenaje pluvial al que conduce el agua
lluvia, a lugares donde se organiza su aprovechamiento.
Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan
después de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya realizado
obras de adecuación. Es una característica que depende de las condiciones del
clima, ubicación, permeabilidad. El drenaje natural puede clasificar los suelos en:
Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.
Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro del
terreno.
2.5.16.2. Encharcamiento.
2.5.16.3. Permeabilidad.
Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del
movimiento del agua a través de los espacios porosos.
2.5.16.4. Discontinuidad.
Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una
inversión adicional para la normal explotación económica del predio. En este caso
se anotarán las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras,
barrancos.
2.5.16.6. Pedregosidad.
2.5.16.7. Erosión.
Desgaste de la superficie del suelo por la acción del agua, el viento y el hombre.
Según el grado de erosión, esta se clasifica en:
2.5.16.8. Textura.
Arcilla son partículas minerales que miden menos de 0,001 milímetro. Toda
partícula mineral que haya en el suelo y mida menos de 0,001 mm, es
arcilla.
Limo son partículas minerales de entre 0,001 milímetro y 0,01 mm.
Arena son partículas minerales de entre 0,01 y 0,1 milímetros.
Suelos arenosos (suelos de arena) son partículas minerales de entre 0,01 y 0,1
milímetros. Drenan muy bien, no se encharcan Buena aireación para las raíces.
Se secan demasiado pronto.Retienen muy poco el agua y hay que regar con
bastante frecuencia.
Retienen muy poco los nutrientes minerales (Nitrógeno, Potasio, etc.). Por tanto
son secos y pobres en elementos fertilizantes.
A los céspedes les va muy bien un suelo arenoso.
Mejora: aportar materia orgánica, por ejemplo, estiércol. La materia orgánica da
cohesión a los suelos arenosos.
Es la profundidad a la cual pueden llegar las raíces de las plantas, sin obstáculos
o químicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia
de sales, se clasifican en:
Muy superficiales : Menos de 25 cm.
Superficiales : Entre 25 y 50 cm.
Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm.
Profundos : Entre 90 y 150 cm.
Muy profundos : Más de 150 cm.
Está relacionado con aspectos químicos, tales como PH, saturación de Aluminio,
capacidad cationica de cambio, carbono orgánico, fósforo, potasio, sales y/o sodio.
Un suelo fértil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrógeno, fósforo,
potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen
acumulación de sales y no perjudican en una u otra forma la germinación, el
crecimiento y producción de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.
Según el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.
Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial
de desarrollo.
Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al
3%, sin erosión o con erosión ligera, como máximo en un 10% del área, profundos
o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la
maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fácil
de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del área.
Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se
presentan, no ocasionarían daños en los cultivos, retención de agua alta a módica,
permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto. Son suelos
aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y permanentes, requieren
las usuales prácticas de manejo, empleo de fertilizantes, correctivos. Abonos,
rotación de cultivos, prevención de erosión.
Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente
inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%,
erosión hasta de tipo ligero en no más del 30% del área, de tipo moderado en
áreas inferiores al 10%, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin
piedras hasta pendientes del 12% y pedregosas en pendientes del 12 al 25%
La salinidad no excede al 30% del área para suelos salinos o salino sódico. El
drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.
Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso máximo
de 30 días acumulados por año. Retención de aguas baja, medianamente rápida,
rápida a muy rápida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones
más altas que las de la clase II que inciden en la selección de los cultivos, requiere
práctica de manejo y conservación de aplicación rigurosa, control de erosión y de
agua, drenajes, fertilización, recuperación de áreas salinas o salino sódicas.
Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosión con grados más altos
que los anteriores, así: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta
el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a
la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sódicos. Drenaje natural
desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2
ciclos por año, hasta por 60 días acumulados, inundabilidad hasta por 60 días
acumulados por año, retención de agua excesivamente alta, muy alta,
moderadamente lenta, moderadamente rápida, rápida y muy rápida.- nivel de
fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la elección de cultivos es
muy restringida.Requiere prácticas de manejo y conservación más rigurosa y algo
difíciles de aplicar.
Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al
3%, sin erosión o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos
y, rocosos en la superficie, que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje
natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duración de 6 a 8
meses, retención de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy
rápida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan
severas que no es práctica la habilitación de esas tierras. Su uso esta limitado
principalmente a pastos, bosques o núcleos de árboles y de vida silvestre.
Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al
50%. La erosión es más grave que en los suelos de clase VI, pueden estar
afectados por erosión hasta un 100% del área. Moderada hasta 70%, muy severa
50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva. Suelos salinos a salino sódicos hasta el 70% del área. Drenaje natural
desde excesivo a muy pobre.
Nota 2: Se debe tener en cuanta que la condición agronómica puede cambia por
obras de infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de
un drenaje adecuado, permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo
nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar
inundaciones.
2.7.1. Materiales.
Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de
formas. Es lógico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos
inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe
tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construcción:
2.7.2. Preliminares
2.7.3. Cimentación.
La parte más externa de la corteza terrestre está recubierta por una capa de
materiales blandos, que se constituye en la comúnmente llamada tierra y que
carece de resistencia para sostener el peso de las construcciones, que sobre ella
se levanten, sin ceder ni deformarse. Para evitar que esto ocurra, se abren zanjas,
que se rellenan de materiales duros y compactos. La cimentación es la base de la
construcción, va enterrada y dependiendo de la clase de terreno, pueden ser
superficiales o sencillas, profundas y en algunos casos combinados. La
estructuración de la cimentación reviste características y técnicas muy diferentes,
dependiendo de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificación
que se pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas:
excavación manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con
piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclópeo (mezcla de piedra y
concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena, gravilla,
hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos), viga de amarre
(su función es la distribución de cargas horizontales).
Tipos de cimentación
Son aquellas que apoyan en las capas superficiales o poco profundas del suelo,
por tener este suficiente capacidad portante o por tratarse de construcciones de
importancia secundaria y relativamente livianas.
Semiprofundas
Profundas
Estructuras
2.7.4. Mampostería
2.7.5. Fachada
2.7.6. Pañetes
Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de darle la apariencia
de acabados, la mezcla que se usa para ello es cemento, arena y agua, según su
textura se habla de pañetes lisos, rústicos y sabaneros.
2.7.7. Desagües
En este capitulo se instalan las redes de agua potable y las bajantes de aguas
negras. Actualmente se utiliza tubería de P.V.C. con especificaciones especiales
para cada una de ellas.
Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas, para
que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua (caliente y fría),
instalación de rejillas, instalación de aparatos sanitarios (estos pueden ser muy
costosos, dependiendo de la clase de cerámica y línea), instalación de tanques y
registros, red de suministro (acometidas) y bajantes de aguas negras.
2.7.10. Cubierta
Son techos en eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto, que protegen
cualquier espacio interior de las inclemencias del tiempo. Se construyen de
diferente forma y requieren de estructuras en madera o metálica.
2.7.11. Pisos
Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay desplazamiento en las
viviendas. Para que tengan buenos acabados en los primeros pisos, se requiere
realizar una excavación, colocar una base en recebo (compacto), colocación de
polietileno (impermeabiliza), placa (contrapiso), mortero de velación, superficie de
desplazamiento (baldosa, cemento, madera, tapete etc.,,,), y finalmente el guarda
escoba.
2.7.12. Enchape
Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto interior como
exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa, cerámica, mármol). Solo
se pueden enchapar columnas colocadas en muros de 15 cm, el ancho del
enchape no debe ser mayor de 5 cm y el área mínima debe ser de 200 cm.
2.7.13. Pintura
2.7.15. Carpintería
Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos, puertas interiores, closet,
pasamanos, muebles de baño, bibliotecas) y lamina (ventanas, puerta principal,
puerta de garaje).
2.7.16. Acabados
2.7.18. Vetustez.
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de
muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco
tiempo, estará en estado de demolición.
2.7.20. Diseño.
2.7.21. Rentabilidad.
Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier
concepto: Arriendo, Publicidad.
2.7.27. Acabados.
Toda construcción arquitectónica debe tener su propio sello, obtenido mediante los
acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como
sencillos, modernos y de lujo.
2.7.28. Estratificación.
Bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a otro sin ningún
impedimento. Como por ejemplo escritorios, computadores, vehículos, entre otros.
2.8.1. Urbanos.
Son todos aquellos que están ubicados dentro del perímetro Urbano del
municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal.
2.8.2. Rurales.
Son todos aquellos que están ubicados fuera del perímetro Urbano del municipio
y dentro del perímetro rural, el cual es definido mediante acuerdo municipal,
adicionalmente están por fuera del perímetro de servicios.
2.9.1. Vivienda.
Construcciones dedicadas a la morada o habitación, estas pueden ser:
Inquilinatos. Viviendas donde conviven varias familias cada una en una pieza
(habitación), tienen que compartir el (los) baños, el lavadero y el patio de ropas, la
cocina es una habitación donde cada familia instala su cocineta, el comedor y la
sala es en la habitación; estos Inquilinatos son por lo general casas viejas y
grandes que las adecuan para este fin. Están constituidos por viviendas en obra
negra, generalmente en diferentes materiales o desechos de obras, pueden ser
casas independientes, viviendas en construcción y con un alto grado de
hacinamiento. Pueden disponer de algunos servicios públicos, están ubicados en
la periferia urbana, disponen de vías públicas algunas sin pavimentar, y escasos
medios de transporte.
Comerciales.
Pueden ser locales individuales o centros comerciales, desarrollando todas las
gamas d el comercio organizado.
Locales con Frente a Vías Públicas. Son locales construidos en los primeros
pisos de los edificios, que por su ubicación sobre vías transitadas, se les permite
desarrollar comercio; o locales que se construyen en 1 o 2 pisos que por lo
general, son casas antiguas reformadas.
2.9.2. Oficinas.
Es el lugar donde se realizan actividades colectivas o individuales de trabajo,
pueden ser:
Llegado este momento, la pregunta es por qué las cosas en general, los bienes y
los servicios tienen valor.
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al objeto del avalúo, tales ofertas y transacciones, deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
(Resolución 620. emanada del I.G.A.C.).
Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con binmuebles
comparables, existentes en un mercado abierto; se basa en la investigación de la
demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones
de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos,
permiten al avaluador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el
empleo de este método, se basa en que un inversionista no pagará más por una
propiedad, que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable, disponible en el mercado.
Ya aplica cierta metodología y análisis, pues compara por lo menos tres lotes
similares (Principio de Conformidad), de los cuales se conoce su precio de
negociación, con el lote motivo del avaluó. Esta similitud debe ser por lo menos
en forma, tamaño, topografía, vías, de acceso, entorno inmediato, y ubicación. El
lote motivo del avalúo tendrá como valor, el promedio de los lotes analizados,
Aunque tampoco es el método más adecuado, por lo menos, es más confiable que
el tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raíz en la
zona, por ello es recomendable analizar: Estado de la oferta y la demanda en el
sector: Cantidad y movimiento de propiedades en venta, Numero de lotes
vacantes en el sector, Lotes en proceso de construcción.
Ejemplo:
Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avaluó puede generar, en un tiempo
determinado y así calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el
inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable
del bien.
Esta técnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalúo, mediante la comparación de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en características físicas, de uso y ubicación, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un análisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.
Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser
tomados de documentos contables legales aceptados en el país. por ejemplo,
Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos de
arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el
ultimo año y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se
tomara como base de la cuantificación de ingresos el tope máximo legal permitido.
Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalúo de un bien por el
Método de Renta, existen varias concepciones:
Por Tasa de Capitalización se entiende la relación que hay entre los ingresos que
genera en un año el inmueble y su precio de venta, es decir:
La metodología sugiere:
A. Seleccione el sector de ubicación del bien motivo del avaluó. Por sector se
entiende la extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara
D. Para determinar el valor del inmueble avaluado, se dividen los Ingresos que
este genera, con la tasa de capitalización obtenida para el sector. El valor
resultante, es el valor del Inmueble por el método de Renta Tasa de
Capitalización.
Ejemplo.
Para ello es necesario conocer del sector, por lo menos, un inmueble que se halla
vendido recientemente y conocer también cuanto generaba de renta.
Se investigó que un inmueble similar al que origina el avalúo, fue vendido por
$100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.
Ingresos Generados
Valor del Inmueble =
Tasa de Capitaliza cion
Entonces:
$100.000.000
Valor del Inmueble = = $ 83.333.333
0.12
Valor del Inmueble por el Método de Renta Tasa de Capitalización=:
$83.333.333.oo
Pr ecio de venta
Multiplicador de ingresos brutos =
Ingresos Generados
Para su aplicación esta metodología propone
A. Seleccione el sector de ubicación del bien motivo del avaluó. Por sector se
entiende la extensión superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avaluó, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de diámetro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el diámetro se reducirá o ampliara
Ejemplo.
28.46
Multiplicador de Ingresos Bruto promedio = = 9.48
3
D. Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:
Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo de un
año, por el valor del Multiplicador Bruto Promedio, así:
Valor del Inmueble = Mult. Ingr. Brot. Prom * Ingresos del Inmueble
NOTA: Estas metodologías son de difícil aplicación en el país, por las dificultades
que implica la obtención de la información en terreno, y de las pocas garantías que
en términos de veracidad su recolección ofrece.
Donde
Vf = al valor futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión
Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.
n = Año al cual se va a Proyectar.
En el presente caso, Ip es el efecto combinado de Inflación y Devaluación del
último lustro, puede calcularse aplicando la formula universal de combinación de
intereses que consiste en Ip = 1 Inflacion 1 Perdida del poder adquisitiv o 1 .
El lector podrá preguntarse por que se emplean hechos anteriores para realizar
proyecciones futuras? La respuesta es simple, el manejo económico del país, ha
sido muy serio en los últimos 50 años, situación reconocida por todos los
organismos económicos internacionales, por lo tanto, con muy buena exactitud, se
puede presumir que lo sucedido en el quinquenio anterior, se repetirá en el lustro
siguiente con mínimas variaciones.
Σ $134.637.524
Nota: Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los cálculos
con información real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por
facilidad operativa, en el caso de la metodología W.R., se asumió como
incremento un porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad.
3.4.1.4. Método Residual.
Es una variante más compacta y práctica del método evolutivo, y es bastante útil,
en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al
terreno de un inmueble. A través de este método, se estima el valor del terreno,
conociendo previamente el valor total del inmueble, y el de las construcciones, en
función del factor de comercialización para el momento del avalúo.
VI = (VT + VC) x FC
Siendo:
Índice de Ocupación es la máxima utilización que del lote puede hacerse para el
primer piso.
Se sugiere para el ejemplo, un lote con área de 5000 mt2, un Índice de Ocupación
de 80% y un Índice de Construcción de 5, entonces para aplicar el Método
Residual, se tendría:
Para el ejemplo se asume que el área construible es de 25.000 M2, el área del
Lote es de 5.000 M2
Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo específico del
proyecto, tales como Maquinaria, Mano de obra y Materiales.
El 87% del Precio Probable corresponde a los ITEM descritos, el 13% de Residuo,
corresponde al Valor del Lote, y son en pesos $ 3.250’000.000.
Parece lógico asumir, como lo afirma el Ingeniero Robledo Giraldo, que el valor del
lote es el valor del área física definida por el perímetro del bien mas un porcentaje
del hipotético desarrollo que el bien pudiese tener.
Avaluando un Lote de 500 M2, sin ningún desarrollo arquitectónico, el valor fijado
inicialmente fue de $ 40.000.oo. Por mt2.El avaluador tradicional diría:
Valor lote Avaluador Tradicional= Área del Lote * valor mt2 lote.
Valor lote Avaluador Tradicional=500 mts2 * $40.000.oo = $ 20.000.000.oo
Valor lote Propuesta W.R.= (Área del Lote * valor mt2 lote) + Potenc. De Desarroll.
Valor lote Propuesta W.R.=$ 20.000.000.oo+ P. de D.
Según la propuesta del Ingeniero Robledo, para este caso especifico, es del 50%,
es decir, $ 10.000.000.
Valor lote Propuesta W.R.=$20.000.000.oo+$10.000.000.oo=$30.000.000.oo.
B. Cuando el Lote tiene una construcción inferior al 30% del área total construible,
supongamos que el Lote tiene una construcción de 300 M2.
Se determina el área total construible, que es igual al área del Lote x Índice de
Construcción.
Entonces se determina si esa área es inferior al 30% del Área Total Construible.
Si el 100% 2.000 M2
X 300 M2
100 x 300
X = ___________ = 15
2000
C. Cuando el Lote tiene un Área Construida entre el 30% y el 75% del Área Total
Construible, Suponga que para este caso, el Área Construida es de 900 M2.
Avalúo Tradicional = $ Lote + $ Construcción
AT = $ 20.000.000.oo + $ 180.000.000.oo= $ 180.000.000.oo
Sí el 100% 2000 M2
X 900 M2
100 x 900 M2
X = _____________ = 45 %
2000
El porcentaje de construcción esta en el rango propuesto para el tercer caso.
Algunos tratadistas sostienen que el valor determinado para el lote (por M2) debe
ser ajustado por profundidad, forma, y frente, aunque el autor cree que estos
ajustes no son lógicos, según estos tratadistas, un lote puede afectarse
simultáneamente por estos 3 factores, no por ello, se puede desconocer su
existencia, estos tratadistas sostienen que:
Para el autor, lo anterior no es del todo cierto ni se cumple para todos los casos,
se puede dar por ejemplo, que en una zona de usos múltiples, los predios
destinados a vivienda, con frente sobre una vía tipo V-0, o V-1, tendrán mayor
valor en aquella zona más alejada de la calle, pues en la zona colindante con la
vía se dará una alta contaminación auditiva y visual. Los primeros Avaluadores
norteamericanos y europeos establecieron diferentes criterios y de acuerdo con
estos, se estableció una formula matemática para cuantificar cada uno de esos
factores:
Asume para los lotes urbanizados, que los dos tercios de su valor total se
concentran en la primera mitad del lote, en la otra mitad se obtiene el tercio
restante del valor.Matemáticamente y haciendo relaciones de valor, el factor de
profundidad de Hoffman se expresa así:
0.415
Fondo Tipo
__________________
FCH =
Fondo Inmueble a
avaluar
0.415
50
_____________
= 0.7835
90
Según Harper, la primera cuarta parte del lote posee la mitad del valor total del
lote, y las otras tres cuartas partes tienen la otra mitad del valor del lote, se
deduce que Harper da más valor a los primeros metros del lote y castiga más a los
últimos metros. Otros tratadistas interpretan a Harpper, así: “El valor por metro
cuadrado en un lote de terreno, decrece en relación con la profundidad del terreno
y en proporción a la raíz cuadrada de su fondo.
La expresión matemática sería:
0.5
Fondo Tipo
__________________
FCHR =
Fondo Inmueble a
avaluar
Nota: El autor W.R. sostiene que para Avalúos individuales, no es posible
homogenizar predios, y es una premisa de aceptación universal aquella que dice:
El valor de la tierra urbana depende de su posibilidad presente o futura como lugar
de construcción. Para ilustración del lector, y continuando con las mismas
dimensiones del lote, su corrección según Harper, seria:
0.5
50
_____________
= 0.7453
90
0.369
Fondo Tipo
FC1/3-2/3 = __________________
Fondo Inmueble a
avaluar
Consideran algunos que la irregularidad de los lotes, debe ser castigada con un
factor que esta dado por: “La raíz cuadrada de la relación del área regular (ar) del
lote, sobre el área total (at), siendo ar el área del mayor rectángulo que puede
inscribirse dentro de la forma del lote”, su expresión matemática seria:
área regular
Fc.= ________________
F.F = S
_________
A
S = Area del lote
A = Frente del lote
Otra manera, es descomponer la figura irregular del lote, en la sumatoria de
figuras regulares, obteniéndose así un resultado aproximado.
Ejemplo: Se pretende afectar por fondo un lote que posee un área de 1.000 Mts²,
con un frente principal de 200 Mts. Calcular la afectación por fondo ficticio, si el
valor promedio en la zona se calculo en $350.000.
FF = = 200
_______ = 0.2
1000
FDF = __________________
Calcular la afectación por frente que habría que aplicar a un lote con frente de 64
Mts, si el frente del lote tipo en la zona es de 100 Mts.
Entonces: 1 - 0.282842 = 0.717158
Si el valor sigue siendo el mismo del ejemplo anterior, es decir $350.000, se tiene
Valor metro cuadrado: 0717158 * $350.000 = $251.005
NOTA.- No parece lógico que un lote pierda más del 50% de su valor, por
afectaciones de profundidad, forma y fondo, el autor ratifica que el valor de un lote
debe ser analizado, a la luz de todos los elementos constitutivos de valor, y no de
algunos pocos.
3.6. CRITERIO GENERAL.
Los lotes urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construcción y los lotes rurales, valen por su posibilidad presente o futura, como
generador de renta agropecuaria, aunque últimamente, se esta manejando
también como elemento de valor en los lotes rurales, el concepto de turismo
ecológico o agroturismo.
El autor considera por lo expuesto, que las siguientes premisas no siempre deben
tomarse como una verdad evidente, y reitera por el contrario, la recomendación
fruto de su experiencia profesional, de analizar todos los componentes de valor
como un todo.
No existen lotes con pendientes promedio, se debe clarificar que una parte del
bien posee una pendiente determinada, y el resto del lote tiene una pendiente
distinta, es erróneo afirmar: “el lote tiene una pendiente promedio del 10%”.
El avaluador no debe realizar mediciones físicas, pues su trabajo consiste en de-
terminar el valor probable de un bien, no medirlo, el área del bien debe ser
tomada de alguno de los documentos suministrados (escritura, certificado de
tradición y/o boletín catastral). Esto no implica que el avaluador no pueda realizar
levantamientos físicos, pero si los realiza, este trabajo tiene honorarios
independientes
Siempre surge la inquietud, que por más que se quiera, en la gran mayoría de los
casos, los datos recolectados que van a conformar la muestra de análisis, son
siempre en mayor o menor medida, datos de inmuebles con características
heterogéneas. Entonces se hace indispensable la utilización de un proceso de
homogeneización de los datos obtenidos, con respecto al inmueble a tasar. Antes
de continuar es conveniente definir el significado de lo que representa un
referencial
Referencial o Referenciales. Con este término se define a cada operación de
compra – venta de inmuebles, debidamente protocolizada, en la oficina de registro
público respectiva y que en general debe constar de la siguiente información para
que sea confiable: a) Fecha de Registro.b) El número del expediente y el número
del tomo en donde quedó registrado, en la oficina de registro respectiva. c)
Tipología del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local comercial,
oficina, terreno, u otros). d) Localización del inmueble (Estado, Municipio y
Parroquia). e) Situación del Inmueble (Zona, Urbanización, Calle, Avenida, Sector,
otros.). f) Ubicación e identificación del Inmueble (Conjunto residencial, manzana,
parcela, piso, número del inmueble, otros.). g) Precio Transado y/o estimado por el
registro. h) Área(s) del Inmueble. i) Precio unitario transado. j) Identificación del
Comprador y del Vendedor.k) Otros Datos de interés (financiamiento, hipotecas,
daciones en pago, pactos de retracto, venta de derechos, otros).
Va = Vr x (1+ i) n Donde:
Va= Valor actualizado a la fecha del avalúo del precio unitario del referencial.
Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro.
i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.
n= Números de períodos considerados.
Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Corrección por Fecha.
Donde:
Fórmula Empírica:
Otro criterio al respecto es el siguiente:
F.Ca = (A referencial /A inmueble) 0,25
Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir, Ainm – Aref = 0,30
Ainm o F.Ca = (Aref/Ainm) 0,125
Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir, Ainm – Aref _> 0,30Ainm
l. Obtención del valor del Inmueble – Conclusión del Tasador para la fecha del
informe.
Solución.
IN
DU
ST
RI
AL
O
1. ESTRUCTURA RE CO
SI ME
DE RC
NC IAL
IAL
1.1. ARMAZON PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
MADERA 0 4*
PREFABRICADO 1 8*
LADRILLO, BLOQUE 2 12*
CONCRETO HASTA TRES PISOS 4 22*
CONCRETO CUATRO O MAS PISOS 6 22*
1.2. MUROS
1.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
IN
DU
ST
RI
AL
O
2. ACABADOS PRINCIPALES RE CO
SI ME
DE RC
NC IAL
IAL
2.1 FACHADAS PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
POBRE 0 2*
SENCILLA 2 4*
REGULAR 4 6*
BUENA 6 8
LUJOSA 8 12
SIN CUBRIMIENTO 0 0*
PAÑETE, PAPEL COMUN, LADRILLO 1 2*
PRENSADO
ESTUC, CERÁMICA, PAPEL FINO 2 3
MADERA, PIEDRA ORNAMETAL 3 5
MARMOL, LUJOSOS, OTROS 4 7
2.3. PISOS
TIERRA PISADA 0 0*
CEMENTO, MADERA BURIDA 2 3*
BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON 3 5*
LADRILLO
LISTON MACHIEMBRADO 4 7
TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO, 6 9*
BALDOSA FINA
PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL 8 11
(GRANITO PEQUEÑO)
RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS 9 13
LUJOSOS
2.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
IND
US
TRI
AL
O
3. BAÑO RE CO
SID ME
EN RCI
CIA AL
L
3.1. TAMAÑO PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
SIN BAÑO 0
PEQUEÑO 1
MEDIANO 2
GRANDE 3
3.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA COMÚN DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 5
3.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0
SENCILLO 3 3
REGULAR 6 6
BUENO 9 9
LUJOSO 11 16
1.4. CONSERVACION
MALO 0
REGULAR 2
BUENO 4
EXCELENTE 5
SUBTOTAL
IND
US
TRI
AL
O
4. COCINA RE CO
SID ME
EN RCI
CIA AL
L
4.1. TAMAÑO PU PU
N- N-
TO A B C TO A B C
S S
SIN COCINA 0
PEQUEÑA 1
MEDIANA 2
GRANDE 3
4.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAÑETE, BALDOSA DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 5
4.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0*
SENCILLO 2 3*
REGULAR 3 5*
BUENO 4 7
LUJOSO 6 9*
4.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
SUBTOTAL
TOTAL RESIDENCIAL
Y M (1,2,3,4)
COMERCIAL
5. COMPLEMENTO INDUSTRIA
5.1. CERCHAS PU
N-
TO A B C
S
MADERA 6*
METALICA LIVIANA 12*
METALICA MEDIANA 22*
METALICA PESADA 34*
ALTURA 6*
SUBTOTAL
TOTAL INDUSTRIAL M (1,2,5)
6. GENERALES
6.1. NUMERO
TOTAL DE PISOS
DE HABITACIONES
DE BAÑOS
DE LOCALES
AÑO DE CONSTRUCCION
ESTRATO No.
OBSERVACIONES:
EDIFICACIO
NES
VARIAS
DESTINO DESCRIPCION
SERVIDUM
BRES:
FIRMA DEL FEC
PROPIETAR HA
IO O
POSEEDOR
DIA MES AÑO
menor y regular
Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre
los distintos copropietarios de un inmueble, en el que cada propietario dispone en
exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos
situados en el interior de su apartamento, y de un derecho de copropiedad sobre
el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en
este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un
inmueble dividido por pisos.
X = 102 Mts²
Suponga que la aplicación del método valuatorio, determino que el valor metro
cuadrado lote privado vale a $300.000.
En consecuencia el valor del lote privado será: Valor mt2 lote * Área privada lote
Valor lote privado=$300.000 * 102 Mts² = $30.600.000
3.9.4. Avalúo de Lotes Comunales:
El ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodología:
Defina el área del lote comunal. Esta información se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts²
Obtenga el coeficiente de área. Esta información se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%
Cuantifique el coeficiente de área. Se procede así:
Si el 100% equivale a 3600 Mts²
3.4 X
X = 122.4 Mts²
Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts² para el lote privado,
se asume para el lote comunal. La razón de ello, es que geológicamente las
características de ambos suelos son iguales.
Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts² * $300.000 =
$36.720.000
NOTA: Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el
Reglamento de Propiedad Horizontal, son inseparables de las áreas de derecho
privado, lo que impide su comercialización en forma independiente y esto influye
en su valor comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento
anterior, lo que se pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada
obtiene por la existencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido
tradicional de la propiedad, este suelo carecería de valor por las limitaciones de
comercialización y uso.
El avalúo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalúos parciales,
es decir, valor de la construcción privada + valor de la construcción comunal +
valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso
exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero.
DE LA CONSTRUCCIÓN.
- Cimentación
- Estructura
- Fachada
- Cubierta
- Mampostería
- Pisos
- Cielorrasos
- Baños
- Cocina
- Instalaciones eléctricas
- Instalaciones hidráulicas
- Carpintería
- Ventanas
- Puertas
- Acabados
- Conservación
- Vetustez
- Numero de pisos
- Distribución de la construcción
SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO.
- Expectativas de valorización.
- Indicadores económicos de la fecha.
METODOLOGIA
Se hace una breve descripción de las metodologías empleadas y las razones por
las cuales fueron seleccionadas.
- Memoria de cálculos.
CUADRO DE VALORES, ANÁLISIS COMERCIAL.
- Valor metro cuadrado terreno.
- Área terreno
- Valor terreno
- Potencial de desarrollo
- Valor total terreno
- Valor metro cuadrado construcción
- Área construcción
- Valor construcción
- Valor garaje
- Valor total avalúo
ANEXOS
- Anexo fotográfico
- Anexo cartográfico
- Cuadro de cálculos
- Acreditaciones
BIBLIOGRAFÍA.
CONTENIDO
I INFORMACION BASICA.
II. TITULACION.
III. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN
IV. REGLAMENTACION URBANISTICA
V. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.
VI. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO.
VII. CARACTERISTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN DEL ÁREA
PRIVADA
VIII. CONSIDERACIONES GENERALES
IX. AVALUO COMERCIAL
X. INDICADORES ECONOMICOS
XI. ANEXOS.
XII. BIBLIOGRAFIA
I. información básica
1.1 tipo de inmueble
1.2 municipio
1.3. Dirección
1.3.1 localización
1.3.2 barrio o urbanización
1.3.3 alcaldía menor
1.4 destinación actual del inmueble
1.5 documentos suministrados
1.6 fecha visita
1.7 fecha informe
II. Titulación
2.1 propietario
2.2 titulo de adquisición
2.3 folio de matricula inmobiliaria
2.4 registro catastral
2.5 reglamento de propiedad horizontal
2.6 fuentes
2.7 observaciones jurídicas
2.8 uso actual.
III. Características generales del sector de localización
3.1 delimitación del barrio o urbanización
Norte:
Sur:
Oriente:
Occidente:
3.2 actividades predominantes
3.2.1 del sector
3.3 tipos de edificación
3.3.1 del sector
3.4 estratificación
3.5 vías de acceso e influencia del sector
3.5.1 características generales
3.5.2 estado de conservación
3.6 vía frente a la propiedad
3.6.1 identificación
3.6.2 características generales
3.6.3 estado de conservación
3.7 infraestructura urbanística
3.7.1 vías
3.7.2 andenes
3.7.3 sardineles
3.7.4 alumbrado publico
3.7.5 parques
3.7.6 redes de servicios públicos
3.8 transporte público
3.9 actividad edificadora
3.10 perspectivas de valorización
3.11 comentarios generales
IV. Reglamentación Urbanística
4.1 acuerdos y/o decretos reglamentarios
4.2 área de actividad
4.3 tratamiento
4.4 usos permitidos
4.5 afectaciones
4.5.1 viales
4.5.2 de servicios
V. Características generales del globo de terreno
5.1 identificación urbanística
5.2 cabida superficiaria del globo de terreno
5.2.1 fuente
5.2.2 área proporcional según coeficiente
5.3 forma geométrica
5.4 frente
5.5 fondo (promedio)
5.6 relación frente - fondo
5.7 relieve
VI. Características generales de construcción del edificio.
6.1 generalidades
6.1.1 áreas de construcción
6.1.1.1 fuente
6.1.2 numero de pisos y niveles
6.1.3 distribución
6.1.4 edad de la edificación
6.1.5 categoría de los acabados
6.1.6 estado de conservación
6.2 especificaciones constructivas
6.2.1 cimentación
6.2.2 estructuras
6.2.3 estructura de la cubierta
6.2.4 cubierta
6.2.5 acabados fachada
6.2.6 entrepisos
6.2.7 mampostería
6.2.8 ventanería
6.2.9 puertas exteriores
6.2.10 escaleras
6.2.11 acabados zonas exteriores
6.2.12 altura (s) libres (s)
6.2.13 luz entre columnas
6.2.14 enumeración y descripción equipamiento especial.
4.1 .Definición
Un Avalúo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o lote y
construcción), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del perímetro de
servicios del municipio. En el avalúo quedarán comprendidos el valor de los
terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.
El comportamiento de los precios del suelo es difícil de predecir, sin embargo, en
la gran mayoría de trabajos realizados en Colombia, se concluye que las tierras
urbanas siempre se valorizan, como consecuencia de una oferta cada vez más
escasa (cada vez es menor la cantidad de áreas urbanas urbanizables), de un
crecimiento económico de las ciudades, del aumento de la población, de la
imposibilidad de reproducir la tierra.Se presenta entonces, en condiciones
normales de mercado abierto, una oferta escasa y una demanda creciente, que
eleva los precios en términos reales, valorizando permanentemente los terrenos
urbanos.
La única forma posible de romper ese desequilibrio, es ampliando el perímetro
urbano o construyendo en altura, para el primer caso, esa solo sería una solución
transitoria, pues se dispondría de más tierra urbanizable, pero se generarían
problemas de tendido de redes de servicio público, insuficiencia de Infraestructura
vial y sistemas de transporte, por mencionar solo algunos. Adicionalmente, se
estaría reduciendo la frontera agrícola, pues la ampliación del perímetro urbano
solo es posible disminuyendo el perímetro rural.
En el segundo caso, la solución es más racional, pues se estaría aprovechando
una condición inherente al mismo suelo y que se conoce como Potencial de
Desarrollo o Potencial de Uso, elemento de gran importancia y valor dentro de las
técnicas valuatorias modernas, que ha originado todo un método de Avalúo Para
Lotes, denominado: Avalúos por Potencial de Uso o Desarrollo.
4.2. AVALÚOS POR POTENCIAL DE DESARROLLO.
Por Potencial de Desarrollo se entiende la posibilidad que el suelo tiene de
soportar accidentes: Las construcciones. Su desarrollo esta basado en la
posibilidad de desarrollar un predio en altura, o dicho de otra manera, en el
número de pisos que se puedan construir sobre el lote, a la luz de la normatividad
vigente.
El método es de suma importancia, pues ya algunos planificadores aseguran que
en la segunda década del siglo XXI, superados algunos problemas técnicos de
cimentación y estabilidad, se podrán construir torres con altura de 3.000 Mts y que
podrán albergar simultáneamente a 1.000.000 personas, algo así, como si toda la
población actual de Manizales y Pereira se pudiera ubicar en un solo edificio.
Para avaluar un predio por este método, es importante conocer el código de
Construcción y Urbanizaciones del municipio en el cual está ubicado el inmueble,
pues este, define los usos del suelo permitidos en cada una de las zonas o
comunas en que se halla dividida la ciudad.
Este método de Avalúo acepta como premisa fundamental la Máxima Utilización
Posible del Espacio Urbano (Principio de mayor y mejor uso), es necesario
conocer las Normas de Ordenamiento Urbano (Usos del suelo, clasificación y
calificación).Adicionalmente, se deben conocer conceptos tales como Perímetro
Urbano. “Es la poligonal que delimita las Áreas urbanas de la ciudad, para la cual
se establecen normas especificas, buscando un ordenamiento territorial de la
vivienda, de los servicios públicos, de la red vial, de los servicios sociales;
permitiendo satisfacer adecuadamente a la comunidad que allí habita”.
4.2.1. Índice de construcción: Es la relación existente entre el área máxima que
se permite construir y el área del lote, es un término numérico, sin unidades, y
depende de la zona.
4.2.2. Índice de Ocupación: Es la relación existente entre el área máxima a
ocupar por la construcción en el primer piso y el área total del lote, es un término
numérico sin unidades y depende de la zona. Es la proporción máxima de área útil
que se puede ocupar con edificaciones y estacionamientos, en el primer piso.
Si existe por ejemplo un lote de 900 M² como un índice de Construcción de 3,7 y
un Índice de Ocupación de 0,9, el área total construible, se obtendría de la
siguiente manera:
Índice de Ocupación: 0,9 x 900 M² = 810 M². Área construible en el primer piso.
Índice de Construcción: 3,7 x 900 M²=3.330 M². Área total construible
Quiere eso decir, que el área máxima de construcción es 3.330. M², que tendría
que ser distribuida en el número de pisos a construir y el número de unidades
habitacionales diseñadas. De esta área total, es claro, que en el primer piso solo
podrían construirse 810 M2 para el empleo de este método valuatorio, se requiere
la colaboración de por lo menos un ingeniero.
El proceso empieza con una visita al predio para determinar la topografía y la
forma del lote, fundamento de la obtención del área utilizable, dependiendo de la
ubicación de la propiedad, se registra un índice de ocupación y un índice de
construcción, se consulta el uso del suelo permitido en el sector, tomándose la
decisión para desarrollar un proyecto especifico, el código de construcciones dirá
si se puede o no desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, Bifamiliar,
Multifamiliar aislado o Multifamiliar conjunto, si puede o no desarrollarse proyectos
de uso comercial y de servicios, de uso industrial, de uso institucional,
conservación ambiental o de usos mixtos. Definido el proyecto ha desarrollar, se
calculan las áreas de cesión. Existen dos tipos de cesiones:
Cesiones tipo A, es la cesión al municipio, sin costo alguno, de terrenos para uso
publico como parques, áreas verdes, plazoletas, continuidad vial, etc.
Cesiones tipo B, son áreas de uso comunal dentro de un conjunto residencial, con
destino a los salones comunales, parqueaderos y / o polideportivos.
Estas áreas de cesión son un porcentaje determinado del área Total urbanizable y
varías según la ciudad. Para otro tipo de Urbanizaciones como comercio, industria,
bodegas o similares, se cederá el 20% del Área Neta Urbanizable; 10% Área
Verde y 10% Área comunal.
Es importante recalcar que el Área Construible, se obtiene del área del lote
urbanizable, es decir, la obtenida del Área Total del lote, menos las Áreas de
Cesión.
Área Urbanizable: Área Lote - Área de Cesión.
Área Construible: Área obtenida al aplicar el Índice de Ocupación al Área
Urbanizable y el Área obtenida se multiplica por el Índice de construcción.
Ejemplo: Se tiene un lote construible en su totalidad con un área de 23.602,47 M²,
si la cesión es del 8%. Cuál será el área construible.
23.602,47 × 8
Area. de Cesión : = 1.888,19M 2
100
Area..Construible : 75.999.98M 2
Dirección.
Comuna: Barrio:
Propietario:
Acuerdo reglamentario:
INFORME GENERAL DEL TERRENO
Relieve: Forma:
Antejardines área:
ESTACIONAMIETOS REQUERIDOS
Índice de ocupación
Índice de Construcción
Área vendible
Valor total ventas
Valor total terreno Precio M²
Valor total construcción Precio M²
RELACION COSTOS DEL PROYECTO
Valor estimado del proyecto
Valor estimado del terreno Precio M²
Valor estimado de la construcción Precio M²
Área total construida
Costos directos
Costos indirectos: Usualmente están entre en 20 y 25% de los costos
directos.
Total costos de construcción:
Costo total de inversión
Costos financieros:
Costo total proyecto:
Valor estimado de ventas:
Costo publicidad:
Porcentaje sobre ventas:
Valor costo de ventas:
Valor neto de ventas:
Utilidad del proyecto:
9. AVALUO COMERCIAL.
9.1. Método De Mercado.
Después de realizar un recorrido por la zona, se encontraron las siguientes
ofertas de inmuebles similares al avaluado:
DIRECCION DEL PREDIO TELEFONO AREA (mts) VALOR DE VENTA VALOR INTEGRAL
Numero de Muestras 4
MEDIA $541.346
DESVIACION ESTANDAR 138651,27
COEFICIENTE DE VARIACION 25,61%
VALOR M2 INTEGRAL* $541.346
VALOR ASUMIDO $ 550.000,00
Desviación Estándar:
S = (X1-X)²
N-1
1. (400.000 – 334.000)² = 4356
S = 1780
Coeficiente de Variación:
V = (S / X) * 100
V = (1780 /33400) 100 = 5.32
Valor Asumido Terreno $350.000.oo
9.2. Método de Reposición. (Solo Es Aplicable A Construcciones).
9.2.1. Valor Mt2 Terreno.
$ 350.000.00.
9.2.2. Área de Terreno.
60 Metros Cuadrados.
9.2.3. Valor Comercial Terreno.
$21.000.000.oo
9.3. Valor Mt2 Construcción 1 Piso (Local).
$350.000.00.
9.3.1. Área De Construcción 1 Piso.
60 Metros cuadrados.
Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del perímetro urbano.
(El perímetro urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal).
Usualmente, en los Avalúos Rurales se consideran como elementos Valuatorios la
Tierra, las Construcciones y los Cultivos (Permanentes y transitorios), También
son elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good Will y el Valor en
Marcha. Podría decirse entonces, que los Avalúos Rurales son AVALUOS
INDUSTRIALES ESPECIALES Y como factores importantes del avalúo se
consideran El Físico, el económico, El Político y el Social.
El Aspecto Físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y las
construcciones asentadas sobre el, se deben describir las construcciones y
clasificar el terreno y sus cultivos.
5.1.3. Plancha cartográfica con la ubicación del predio motivo del Avalúo
Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o privadas, que puedan dar
información sobre la ficha catastral, avalúo catastral y periodo de vigencia de la
formación y actualización catastral (Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Catastro
independiente en los municipio de Cali, Medellín, Santa fe de Bogotá y el
departamento de Antioquia, oficinas de valorización municipal y Departamental).
Estudio de suelos y zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómica (Instituto
Geográfico Agustín Codazzi y sus publicaciones de las respectivas regiones,
oficinas independientes de Catastro), aunque es bueno aclarar que en algunos
municipio del país, la actualización catastral se encuentra muy atrasada, razón por
la cual las definiciones de zonas Geoeconómica no es muy confiable. Avalúos
anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geográfica
(Instituto geográfico Agustín Codazzi, aunque este da avalúos catastrales y no
comerciales, oficinas de finca raíz, lonjas Inmobiliarias).
En el avalúo de los lotes se deben considerar los siguientes aspectos (ver capitulo
II): Ubicación, vías de acceso, servicios públicos. Relación frente- fondo, potencial
de desarrollo, composición geológica, existencia de cultivos permanentes o
semipermanentes, si son tierras de labor irrigadas o no, si son tierras con maleza
o improductivas, si poseen o no aguas.
Año 1 : 0
62 × 25 lbs. 1551 lbas
Año 2: = = 775 kgrs
2 lbs 2 lbs
775 kgr
= 6,2 c arg as
125 kgrs
Para obtener los precios de producción en los años siguientes tomamos como
I.P.C. el 16 % para todos los años
Año 6 ⇒ Vf : Vp(1 Ip ) n
1er. Año:
Instalación del cultivo : $1´382.600
Mano de obra : $ 786.900
Insumos : $ 595.700
Planteos y desyerbas : $402.300
Mano de obra : $396.600
Insumos : $ 5.700
Fertilizante : $ 267.100
Mano de obra : $ 129.100
Insumos : $138.000
Labores de sostenimiento : $77.300
Mano de obra : $ 58.000
Insumos : $ 19.300
Administración : $ 350.602
Prestaciones sociales : $20.709
Gastos financieros : $ 427.526
Total costos por Ha : $ 5´087.357
Total costos cultivo : $ 40´689.856
2do año:
Planteos y desyerbas : $ 279.900
Mano de obra : $ 275.000
Insumos : $ 4.300
Fertilización : $ 307.200
Mano de obra : $75.800
Insumos : $231.400
Labores de sostenimiento : $ 83.300
Mano de obra : $ 79.100
Insumos : $ 4.200
Control broca : $ 193.656
Administración : $ 350.602
Impuesto Predial : $ 20.709
Prestaciones sociales : $ 13.625
Gastos financieros : $173.781
Recolección y pos cosecha : $ 544.300
Mano de obra : $ 456.300
Insumos y transporte : $ 88.000
Total costos por Ha : $ 3´181.173
Total costos cultivos : $ 25´449.384
3er año:
Planteos y desyerbas : $ 239.800
Mano de obra : $ 235.500
Insumos : $ 4.300
Fertilización : $ 332.100
Mano de obra : $94.800
Insumos : $237.300
Labores de sostenimiento : $ 30.100
Mano de obra : $ 30.100
Control broca : $ 387.311
Administración : $ 350.602
Impuesto Predial : $ 20.709
Prestaciones sociales : $ 16.323
Gastos financieros : $199.115
Recolección y pos cosecha : $ 1´229.200
Mano de obra : $ 1´030.400
Insumos y transporte : $ 198.800
Total costos por Ha : $ 4´636.460
Total costos cultivos : $ 37´091.680
Se determinan costos solo hasta el 3er año, pues en ese momento es que se
realiza el avalúo del cultivo.
AÑO EGRESO INGRESO
1 40´698.856 0
2 25´449.384 93´391.840
3 37´091.680 210´884.800
4 *39´281.648 288´309.120
5 41´390.448 36´484.208
6 44´761.648 47´964.466
7 33´236.760 35´456.096
Fórmula de Cálculo
Donde:
Las hojas tienen nervaduras visiblemente reticuladas, con una nervadura media
robusta y conspicua y de 12-30 pares de nervaduras laterales más o menos
prominentes; ellas expiden un olor resinoso cuando se les tritura; el pecíolo es
redondeado, ligeramente engrosado en la base, liso y de 1,5-7,5 cm de largo. Las
hojas jóvenes son de color violeta rojizo o bronceado, posteriormente se tornan de
color verde oscuro.
-Fruto. Se trata de una gran drupa carnosa que puede contener uno o más
embriones. Los mangos de tipo indio son monoembriónicos y de ellos derivan la
mayoría de los cultivares comerciales. Generalmente los mangos poliembriónicos
se utilizan como patrones. Posee un mesocarpo comestible de diferente grosor
según los cultivares y las condiciones de cultivo.
Su peso varía desde 150 g hasta 2 kg. Su forma también es variable, pero
generalmente es ovoide-oblonga, notoriamente aplanada, redondeada, u obtusa a
ambos extremos, de 4-25 cm. de largo y 1.5-10 cm. de grosor. El color puede
estar entre verde, amarillo y diferentes tonalidades de rosa, rojo y violeta. La
cáscara es gruesa, frecuentemente con lenticelas blancas prominentes; la carne
es de color amarillo o anaranjado, jugosa y sabrosa.
5. Requerimientos Edafoclimáticos.
5.1. Suelo.
Puede vivir bien en diferentes clases de terreno, siempre que sean profundos y
con un buen drenaje, factor este último de gran importancia. En terrenos en los
que se efectúa un abonado racional la profundidad no es tan necesaria; sin
embargo, no deben plantarse en suelos con menos de 80 a 100 cm de
profundidad. Se recomiendan en general los suelos ligeros, donde las grandes
raíces puedan penetrar y fijarse al terreno. El pH estará en torno a 5.5-5.7;
teniendo el suelo una textura limo-arenosa o arcillo-arenosa.
Un análisis de un suelo donde los mangos prosperan muy bien dio el siguiente
resultado: cal (CaO) 1,2 %, magnesio (MgO) 1,18 %, potasa (K2O) 2,73 %,
anhídrido fosfórico (P2O5) 0,15 %, nitrógeno 0,105 %.
Los requerimientos hídricos dependen del tipo de clima del área donde estén
situadas las plantaciones. Si se encuentran en zonas con alternancia de
estaciones húmeda y seca, óptimas para el cultivo del mango, como sucede en
Sudán, durante la estación de lluvias se desarrolla un crecimiento vegetativo, y en
la estación seca la floración y la fructificación; en este caso basta con un pequeño
aporte de agua.
En áreas más frías, como Israel e Islas Canarias, sólo existe una estación cálida,
en la que tiene lugar a la vez la fructificación y el desarrollo vegetativo, en este
caso el riego debe ser mucho más copioso, pero se tendrá en cuenta que un
exceso de humedad es perjudicial para la fructificación.
En general necesita menos agua que el aguacate; se da la circunstancia de que
en terrenos donde las disponibilidades de agua son abundantes, el árbol vegetal
muy bien, pero no fructifica.
Cuando más agua necesitan los árboles es en sus primeros días de vida, llegando
aproximadamente de 16 a 20 litros semanales por árbol. Esto sucede durante los
dos primeros años y siempre que el árbol esté en el terreno; no es lo mismo en el
vivero, donde sus exigencias son menores.
Una vez que el árbol está enraizado aguanta muy bien la sequía; prospera con la
cuarta parte del agua que necesita la platanera y puede tolerar, según clases de
tierra, hasta 400 miligramos de sal por litro de agua.
Para obtener el máximo rendimiento del árbol, los riegos deben ser periódicos
(400m3/ha y mes).
Los riegos más copiosos deben darse cuando los capullos van a abrir, y hasta
varias semanas después de la fructificación. Mientras la fruta aumenta de tamaño
debe regarse una vez cada quince días y puede dejarse de regar al acercarse la
madurez.
Los periodos de déficit hídrico benefician el ciclo fenológico del mango. En áreas
tropicales el estrés hídrico es el principal factor ambiental responsable de la
inducción floral. Al contrario ocurre con el cuajado y el crecimiento del fruto, pues
una sequía es muy perjudicial, ya que disminuye el tamaño del fruto.
Se considera más importante una buena distribución de las precipitaciones
anuales que la cantidad de agua, siendo la precipitación mínima anual de 700 mm
bien distribuidas.
5.3. Temperaturas.
El mango prospera muy bien en un clima donde las temperaturas sean las
siguientes:
6.1.- Plantación.
Ciertas variedades que crecen débilmente se pueden trasplantar más cerca (6x6
m) y los tipos vigorosos que se extienden, se colocan a una distancia de 14 a 16
m. Los árboles deben regarse tras la plantación y luego varias veces por semana
durante los primeros quince días. El área en torno al árbol (aproximadamente un
metro) debe mantenerse libre de malas hierbas, recomendándose la colocación de
un mulching, sobre todo en la estación seca.
6.2.- Abonado.
El suelo con árboles jóvenes se debe arropar para ayudar a retener la humedad y
contrarrestar las hierbas. Pueden resultar útiles las aplicaciones de piedra caliza
dolomítica, si la reacción del suelo está debajo de un pH 5.5. Las aspersiones
nutritivas conteniendo cobre, cinc, manganeso y boro son beneficiosos en todos
los suelos. Estas se deben aplicar más o menos 3 veces al año (una vez en el
caso del boro) durante los primeros años.
6.3.- Poda.
Para que la inducción floral pueda presentarse en forma normal se requiere que le
árbol pase un período de bajas temperaturas, es decir, de un cierto invierno
benigno que haga detener sensiblemente el crecimiento vegetativo, se acumulen
almidones en los brotes, y se propicie la diferenciación. En su defecto, a falta de
bajas temperaturas, se pueden obtener los mismos resultados cuando se presenta
una época de sequía.
Los frutos de mango requieren más o menos de 105 a 130 días desde el amarre
del fruto hasta su plena madurez.
6.4. Peso.
Área Total
Departamento Cundinamarca Cultiv. (Has) 6 aprox.
Rendimiento
Municipio La Meza por (Ha.) 160 kl x árbol
Cultivo Mango
Variedad Tommy
Nivel
Fecha de siembra 4 años prom. tecnológico Medio
Distanciamiento 9.0 x 8.0 m. Fecha may-18
CANTIDA PRECIO
RUBROS (Ha) UNITARIO COSTO TOTAL
COSTOS DIRECTOS $ 7.127.431,00
Mano de obra $ 484.570,00
Maquinaria agrícola $ 538.410,00
Insumos $ 4.145.187,00
Riegos $ 995.883,00
Control Fitosanitario $ 696.414,00
Otros $ 266.967,00
COSTOS INDIRECTOS $ 1.024.630,00
Gastos administrativos (1.5%
de CD $ 258.409,00
Asistencia técnica (5% de
CD) $ 77.524,00
Gastos Financieros (19% $ 688.697,00
COSTO TOTAL $ 8.152.061,00
NOTA: A los valores anteriores hay que sumarles el costo de los Kolinos, el cual
es de $10.000.oo Aproxima. Se calcula que en una Hectárea debe sembrarse
alrededor de 150 palos. En consecuencia, el costo de los Kolinos es de $
1.500.000.oo por Ha
Se actualiza el valor de la inversión del Primer año, para poder sumarla al costo de
Mantenimiento del Cultivo, así:
VF = Valor Futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los años en cuestión
Ip = Efecto combinado de Inflación y Devaluación de los últimos 5 años.
$648.000.000.oo $714.420.000.oo
$787.648.050.oo
$680.400.000.oo
$750.141.000.oo
Se pretende ahora traer los ingresos futuros al punto de iniciación del cultivo, es
decir, obtener su valor presente neto.
$ 1.790.697.161
Rentabilidad total del proyecto= Ingresos futuros - costo de inversión
Rentabilidad total del proyecto (5 años) = Vp neto ingresos futuros – Vp netos
inversiones
Rentabilidad total del proyecto = $ 1.790.697.161 - $ 24.974.257.oo
Rentabilidad total del proyecto = $ 1.765.722.904.oo
Proceso de cálculo:
Verificar la vida útil restante del cultivo (la vida útil se considera sobre el tiempo
analizado).5 años.
Determinar la rentabilidad que el valor de las utilidades generaría en el sistema
financiero durante la vida útil restante del cultivo. (años analizados).
VF = Vp ( 1 + Ip )n
VF= $ 2.205.681.173.oo
Rentabilidad = $ 439.958.269.oo
Tomar como valor en marcha el 10% del valor presente neto de los beneficios
futuros.
10% = $ 176.572.290.oo
I,F =$13.228.240.oo.
Del Segundo al Cuarto año, se realiza la inversión del Mantenimiento del área
cultivada, y se mantiene el mismo criterio de actualización. Pero es importante
anotar, que ya se empiezan a recoger algunos frutos.
2005 $41.690
2006 $47.410
2007 $55.500
2008 $63.000
2009 $70.000
2010 $71.000
FORMULA C A C * (1 r ) n
Fórmula en la que:
CA = Precio Unitario Actualizado (Año Nivelación)
C = Precio Unitario Año
r = Índice de Incremento Promedio
N = Número de Años
Si se quiere actualizar el precio de compra-venta de 1992 se tiene:
6.2.2. Procesamiento de Datos.
B
D
2
A
1 F
4
3
5
C
E G
Triangulo 1 = ABC
Triangulo 2 = BCD
Triangulo 3 = CDE
Triangulo 4 = DEF
Triangulo 5 = EFG
Como se ha realizado previamente el avalúo de los vértices A,B,C,D,E,F Y G , se
puede obtener el valor mt² en cada uno de los vértices (Punto de Análisis). Hay
que tener cuidado que ninguno de los precios/mt² de los vértices sea superior a los
demás en un porcentaje del 30%, hecha esa verificación se procede a obtener la
resistividad para cada lado de los triángulos, para efectos del ejemplo, se asume
los siguientes valores:
A = $120.000 B = $115.000 C = $100.000
D = $ 90.000 E = $120.000 F = $110.000
G = $130.000
6.2.5. RESISTIVIDAD = Va – Vb
Dad
230
A f
210
e
190
d 120
c
80
b 20
a
C
Lado CB= predio a, b, c, d, e y f.
Para calcular el valor mt² de cada uno de esos predios (avalúos), se procede así:
Va = Vc+RCB dac
La fórmula anterior tiene en Vc = el valor del vértice C, RCB = resistividad
calculada del lado CB, dca = distancia del punto medio del predio a al vértice C.
Las distancias medias de los predios a los vértices se miden sobre el plano. Si se
mide la resistividad del vértice con precio mayor al vértice con precio menor, el
producto de la resistividad de la línea por la distancia del punto medio del predio al
vértice en cuestión, se resta.
Si por el contrario, se mide del vértice de predio menor al mayor, se considera el
valor absoluto de esa diferencia y el producto descrito se suma al precio del
vértice menor para obtener el precio de a; matemáticamente el proceso es:
Precio del predio a=Vc+RCB dac
Distancia del punto medio de a c=20 mts
Va=100.000+20*20=Va=$100.400/mt²
Si la medida se toma de B a=230 mts
Va=Vb-RCB dad
Va=115.000-20*230=110.400
NOTA: la resistividad no puede ser negativa. Si la diferencia de precio es negativa,
se toma el resultado en valor absoluto para que el proceso no se altere.
PUNTO AREA AVAL. INICIAL TENDENCIA CAMBIO DE DERECHO OTROS VALORIZACION AVAL. FINAL
USO SUPERFICIE
En los últimos años están apareciendo nuevas formas de gestionar hoteles, basadas en
técnicas conocidas en otros ámbitos, como el condominio o el time sharing, pero no es
todavía, un sistema generalizado.
El problema real radica en establecer ese justo valor a pagar por concepto de
servidumbres y para ello lo ideal sería desarrollar un criterio único de avalúo, tema
que se desarrolla a continuación.
7.6. 5. Criterios Utilizados Por El Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Desde 1983 se adoptó el criterio de las Zonas Físicas Homogéneas, con el objeto
de implementar los avalúos masivos. Este criterio es el que actualmente desarrolla
el .Decreto 1420 de 1998.
El Decreto 1420/98, tiene como objeto señalar las normas, procedimientos,
parámetros y criterios para la elaboración de avalúos, por los cuales se
determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los
siguientes eventos: Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa, Adquisición
de inmuebles por enajenación voluntaria, Adquisición de inmuebles a través del
proceso de expropiación judicial, entre otras.
Actualmente ECOPETROL está desarrollando un criterio metodológico para la
implementación de las indemnizaciones por concepto de las servidumbres.
Parte de la utilización de una metodología de avalúos masivos y específicamente
en las Zonas Homogéneas Físicas, en virtud de las cuales se hace una división
del espacio físico, en zonas relativamente homogéneas para sus características.
Se toman los valores conceptuados por El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o
aplicando el principio general de las indemnizaciones, se establecen unas
variables que ayuden a estructurar la afectación de la zona.
Es indispensable para establecer el monto de la indemnización, conocer el grado
de afectación real del inmueble que conserva el propietario respectivo, de la franja
de terreno que se gravará.
Es total la afectación y deberá indemnizarse de forma total, es decir el 100% del
valor comercial de la referida franja.Estos son algunos casos de afectación total:
1. Las zonas del ecosistema frágil.
2. Predios en zonas rurales explotadas con árboles de raíz profunda, por
comprometer la seguridad física de la tubería; lo mismo se predica de las
construcciones de carácter permanente.
3. Si el área afectada de un predio es superior al 70% del área total del inmueble.
La afectación parcial, se refleja en el evento de que el terreno tenga una
destinación agropecuaria y el propietario conserva el usufructo sobre la franja, se
indemniza teniendo en cuenta la indemnización básica definida para la
cuantificación de la variable propiedad privada e incrementada con el resultado de
multiplicar el valor comercial de la franja por el índice ponderado de afectación que
se establece como la suma índice de afectación por valor comercial prorrateado
por el 70% y el índice de afectación por pendiente prorrateado por el 30%.
Existe una afectación intermedia para los predios rurales con otros usos para este
caso se tomó como criterio que la indemnización sea el resultado de la interacción
de tres variables: La propiedad privada, la pendiente y el valor potencial. La
cuantificación se realiza tomando como indemnización mínima el equivalente de la
propiedad privada, incrementada en el monto equivalente a ponderar el valor
comercial unitario por el índice de pendientes y el índice de valor potencial.
Pero lo realmente trascendental de este acápite es la creación de un criterio
técnico y objetivo para hallar el valor justo de las indemnizaciones, que a futuro
pueden ser adoptados por las petroleras, las ciencias auxiliares y el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, facilitándose así el ejercicio de la industria
7.6.6. Procedimiento para la Imposición de Servidumbres Petroleras por
Parte de ECOPETROL.
Existe un procedimiento especial, conocido como de imposición de servidumbre y
reglamentado por el Decreto 222 de1983 (Artículos 108 a 113) que son los únicos
que no derogó la actual ley de contratación administrativa Ley 80 de 1993 por
disposición expresa de su Artículo 81. Procedimiento al cual solo ECOPETROL
puede acudir en caso de imposición de servidumbres, por su carácter de empresa
Industrial y comercial del Estado.
El Decreto 222 de 1983, referente al régimen de contratación administrativa en sus
artículos 108 a 113 y contempla dos posibilidades
7. 6.6.1. Ocupación Temporal.
Los propietarios de predios tienen la obligación de permitir que estos sean
ocupados temporalmente con el objeto de establecer la servidumbre. Esta
ocupación durará el tiempo estrictamente necesario, con el menor daño posible
para el predio. El propietario del bien deberá ser notificado por escrito de la
necesidad de dicha ocupación temporal. Este aviso contendrá la determinación
del tiempo que tomará la ocupación y la de la extensión de terreno que se
afectará. Y además se invitará al propietario para que establezca con la empresa
oficial el valor respectivo. Se utilizarán para este efecto, peritos designados por la
Caja de Crédito Agrario Industrial y Minero (Hoy en día por el Banco Agrario) o por
el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Y en su defecto por cualquier Lonja de
propiedad.
Si el propietario no acepta la indemnización o se niega a la ocupación pasado un
mes de la fecha de la comunicación, la entidad pública interesada ocupará el
predio con el apoyo de la autoridad competente. En el caso que se produjeren
perjuicios al propietario del predio, por razón de esta ocupación, ellos se estimarán
con base en los procedimientos señalados por el Código Contencioso
Administrativo.
7.6.6.2. Imposición Propiamente Dicha.
El artículo 111 del Decreto 222 de 1983, expresamente manifiesta que los predios
”deberán soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para la
construcción, montaje, instalación, mejoras, adiciones, conservación,
mantenimiento y restauración de las obras públicas”. La decide el juez
competente, según la cuantía o valor de la indemnización a que tentativamente
hubiere lugar. Por consiguiente, al presentar la demanda, la entidad interesada
pondrá a disposición del juzgado la suma que estime como indemnización y que
deba pagarse al propietario del predio. Una vez admitida la demanda, se le dará
traslado al propietario, del bien, por tres días para que la conteste.
En el caso en que dos días después de proferido el auto que ordena el traslado de
la demanda, este no se haya podido notificar, se efectuará el emplazamiento del
demandado y propietario del bien, en la forma que establece el inciso 2 del artículo
452 del C. de P. C.
Pero en todo caso dentro de los dos días siguientes de la presentación de la
demanda, el juez deberá practicar una inspección judicial sobre el predio afectado
y autorizará la imposición provisional de la servidumbre, siempre que así sea
solicitado por la entidad demandante.
El juez designará peritos que fijen el monto de la indemnización y en la sentencia
precisará con toda claridad la clase de servidumbre de que se trata. La sentencia
judicial que ponga fin a la controversia de ser positiva, ordenará la obligación el
propietario del predio renuente, a soportar la servidumbre y a permitir su ejercicio.
Esta acción tiene importancia porque es el reflejo del concepto consistente en
darle el carácter de servidumbre administrativa. Aquí el Estado aplica con todo el
poder que le ha sido concedido, los principios de utilidad pública e interés social
consagrado en la constitución.
7.6.6.3. Procedimiento para la Imposición de la Servidumbre Petrolera por
Parte de las Compañías Privadas.
Esta reglamentado por el Decreto 1886 de 1954, en sus artículos 5 y siguientes,
regulando las situaciones en que se necesario ocupar de forma transitoria o de
forma permanente predios donde se desarrollarán actividades propias de la
industria de petróleos. Se paga la debida indemnización, pero en caso de
renuencia del dueño o del ocupante de los terrenos el explorador o explotador
deberá consignar en la Caja Colombiana de Ahorros, hoy Banco Agrario, el valor
de la indemnización.
Cumplidos estos requerimientos, consignada la indemnización o efectuado el pago
al damnificado, el explorador o explotador podrá iniciar inmediatamente los
trabajos y su ejecución no podrá impedirse a pesar de hacer uso del recurso de
revisión del avalúo; el alcalde a su vez prestará todo el apoyo necesario al
industrial del petróleo para el desarrollo de su actividad sin ningún obstáculo.
Estas normas se aplicarán tanto a los exploradores y explotadores de petróleo,
como a los empresarios de oleoductos por la ocupación permanente o por daños
en plantaciones y mejoras y también a los exploradores superficiales por las
ocupaciones transitorias.
Como se puede apreciar la acción de imposición es una en esencia, persigue el
mismo fin, facilitar el desarrollo de actividades de utilidad pública y de interés
general.
La diferencia radica en las leyes aplicables dependiendo de quien es el explorador
o explotador en cada caso. Si se trata de ECOPETROL se rige por el Código de
Petróleos y el Decreto 1886 de 1954 y adicionalmente pueden aplicar el Decreto
222 de 1983 y si por otra parte el interesado es un particular o las compañías
privadas deberán regirse por el Código de Petróleos y el Decreto 1886 de 1954.
7.6.6.4. Proceso de cálculo
Se pueden dar las siguientes variables:
7.6.6.4.1. Ampliación de servidumbres: En este caso hay una variación del
ancho de la franja, para lo cual debe demostrarse la existencia registral (mediante
escritura) del gravamen. Preferiblemente debe adjuntarse el avalúo que antecede
al que se está elaborando, indicando una addenda y adjuntar dicha carátula.
Dentro de este apartado deben anotarse los siguientes puntos:
Que el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre sea mayor que el
monto de las condiciones anteriores (traídas a valor presente), en este caso al
propietario debe indemnizársele por esta diferencia.
Si el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre es menor que el monto
de las condiciones anteriores (traídas a valor presente), por conveniencia entre
ambas partes (ICE-propietario) se realiza un avalúo para cambiar la escritura de
constitución del gravamen sin necesidad de reconocer monto alguno por esta
permuta, considerando el nuevo trazo y liberando la porción de servidumbre no
requerida.
En el caso de que el propietario no acepte la permuta en cualquiera de las
condiciones anteriores, se debe indemnizar por la nueva área reconociendo el
valor de los derechos cedidos, y el valor del daño al remanente.
7.6.6.4.3. Limitaciones
7.6.6.4.5. Avalúo.
Es el resumen final de cada uno de los rubros estipulados, por lo tanto debe
indicarse la operación matemática realizada para la obtención de esos resultados.
El monto total debe ser expresado tanto en números como en letras, finalmente se
anota la fecha de la inspección, el tipo de cambio del dólar americano a la fecha
de inspección, el nombre y la firma del perito valuador.
7.7. Metodologías.
a) Afectación Total.
Vs = Vc. Donde
Vs = Valor de servidumbre por hectárea
Vc = Valor comercial de la franja, por hectárea
b) Afectación parcial
Vs = Pp + (Vc * (Ivp *70% + Ip *30%)).
Donde
Vs = Valor de servidumbre por hectárea
Vc = Valor comercial de la franja, por hectárea. Se asume el promedio entre el
valor mínimo y el máximo.
Valor Máximo=Se asume el valor obtenido por Renta.
Valor Mínimo=Se asume un Valor de $1.700.000.oo.
Vc= $8.900.000.oo
Pp = Propiedad privada. El valor mínimo por Ha obtenido en el municipio, es de
$.1.300.000.oo y el valor Máximo es de $ 7.000.000.oo.Se asume un valor para
cálculos de $4.150.000.oo.
Ivp = Índice de afectación por valor potencial Por las características del suelo, su
índice de afectación es del 10%, pues pertenece a un suelo con puntaje máximo,
es decir: 92.
Ip = Índice de afectación por pendiente.
Según la clasificación de pendiente definida por el IGAC, y como la pendiente del
predio es mínima, su índice de afectación es de: 1%
Vs=$4.150.000.oo + ($8.900.000.oo*(0.1*0.7+0.1*0.3)).
Vs=$5.040.000.oo.
Valor Total Servidumbre=Vs* Has.
El área requerida para la servidumbre en los tres predios, es la siguiente:
El IBAPE propone que al ejecutarse el tendido de una red eléctrica, se afecta una
franja,( tanto más ancha, cuanto mayor sea la tensión eléctrica),y evidentemente
habrá una serie de inhibiciones en sus posibilidades de explotación.
Es claro que estas limitaciones se traducen en una pérdida anual de valor por Ha,
de tal manera que siendo definitiva la servidumbre, el monto de su valor se calcula
considerando la servidumbre como el valor actual de una anualidad perpetua .El
pago de la indemnización corresponde al pago de la indemnización definida por la
formula de anualidad.
I= A (1+r)n-1/r(1+r)n
Monto de indemnización = DC + DR + To + C
DC = Derechos cedidos.
DR = Daño remanente.
To = Valor de los sitios de torre.
C = Valor de las construcciones o mejoras.
Memoria de Cálculo.
El monto de indemnización por los derechos de servidumbre es el resultado de la
sumatoria de los siguientes elementos:
Monto de indemnización = DC + DR + To + C
DC = Derechos cedidos.
DR = Daño remanente.
To = Valor de los sitios de torre.
C = Valor de las construcciones o mejoras.
Cálculo de los derechos de servidumbre (DC).
DC=AS x VUS x Área Cedida/ Área Total (%). Donde:
AS = Área de la franja de terreno o servidumbre.
VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre.
El “VUS” es el valor unitario de la franja de servidumbre, este dato puede ser el
valor promedio de la finca o un valor especifico para esta área.
Respecto al porcentaje de afectación (%AF), se aplica de acuerdo con el criterio
del perito, y está en relación directa con las limitaciones que se le imponen a la
franja de servidumbre.
DR = VT-VL-VR. Donde:
DR = Daño Remanente
VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregación
VL = Valor del lote segregado
VR = Valor del remanente (Predio Matriz ya segregado).
Es muy importante que la determinación de los valores en cada caso se realice
utilizando la misma metodología. Si el monto del daño al remanente da un valor
positivo significa que no hay afectación del predio matriz por la segregación, en
cuyo caso no se realiza una indemnización adicional por este concepto y solo se
reconoce el valor del terreno segregado.
Valor de los sitios de Pila (TO)
El valor por el establecimiento de cada sitio de Pila, depende de la ubicación del
mismo en la propiedad y de su interferencia con respecto al uso del suelo.
Desarrollo del cálculo.
Monto de indemnización = DC + DR + To + C
Calculo DC:
DC=AS x VUS
Predio Paraguay.
DC = 9.328Ha X $5.040.000.oo X 1.5 = $70.519.680.oo
Calculo DR:
DR = VT-VL-VR
VT = 1.386.2696 Ha x $8.900.000.oo=$12.337.799.440.oo
.VL= 9.328 Ha X $16.000.000.oo = $149.248.000.oo
VR = 1.376.941.600 Has x $8.455.000.oo = $11.642.041.000.oo
DR==$12.337.799.440.oo-(149.248.000.oo+11.642.041.000.oo)=
DR= $546.510.440.oo
Calculo To:
Tº = Para el presente calculo, se asume el 0.067 % del valor total del área del
predio matriz, pues realmente, las posibilidades de generar renta de la franja en
cuestión, equivalen anualmente a este porcentaje.
To = $8.266.325.oo
Predio Paraguay
Proceso Ecopetrol = $ 181.466.424.oo
Proceso IBAPE = $ 867.403.661.oo
Escuela de Ingeniería= $ 625.296.445.oo.
Determinación del tipo de valor que se busca, con motivo del estudio de avaluo, y
bajo que premisa se determinará.
Tiene que ser sujeto al derecho de propiedad privada, y esta propiedad tiene que
ser legalmente transferible.
Atributos adicionales
Debe resaltar el valor de otros bienes con los que esta relacionado, los otros
bienes pueden ser propiedades tangibles y bienes raíces.
a. Sea probable que cualquier beneficio económico asociado con la partida llegue
a o salga de la empresa, y
b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con fiabilidad.
ii. puede restringir el acceso de terceras personas a los beneficios que se deriven
del activo.
Los criterios establecidos para la valoración del activo intangible son válidos para
todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo
detalla el IAS 16, y propiedades de inversión, según el IAS 40, entre
La característica del activo intangible es la Identificabilidad, lo que lo hace
independiente y distinguible de los otros activos, y el control que la entidad tiene
sobre él.
Un activo surgido en la fase de desarrollo, podrá ser reconocido si cumple con las
siguientes condiciones:
La vida útil y susceptible de amortización del activo deberá ser finita, bajo ninguna
razón puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se
puede determinar una vida finita pero indefinida. El cálculo de la vida útil se puede
determinar por referencia al tiempo o unidades de producción. Los activos con
vida útil indefinida no se amortizan
A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los
beneficios económicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y
que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la
condición de que el software esté en capacidad de ser vendido.
Amortización. La IAS38 establece su amortización usando como regla general el
método de línea recta.En todos los casos se admite la depreciación excepcional, si
se determina que el intangible, ha perdido su valor.
7.8.3. Método de Amortización
El método de amortización utilizado debe reflejar el patrón de consumo y de
utilización, por parte de la empresa, de los beneficios económicos derivados del
activo; si esto no puede ser determinado de forma segura, debe adoptarse el
método lineal de amortización (línea recta). La cuota de amortización calculada
deber ser cargada como gasto del período.
7.8.4. Avalúo.
Otra forma de modificar el valor en libros de un activo intangible y sin tener que
hacer salidas de efectivo, es a través de su avalúo; la IAS38 en el párrafo 64 dice
que el importe del avalúo se fijará por referencia a un mercado activo.
El avalúo no deberá ser selectivo, es decir, que si un software ha sido avaluado
todos los demás de su clase deberán ser avaluados, a menos que no exista un
mercado activo para dichos elementos. Es de recordar que un avalúo no
precisamente implica un aumento en el valor del activo, ya que éste también
puede disminuir.
7.8.4.1. Ejemplo de Avalúo de Software.
Solicitud del avalúo.
El avalúo Es solicitado por el POLITECNICO GRANCOLOMBIANO, con el
propósito de determinar el valor de estos activos.
Avaluadores.
Introducción.
La industria informática crece a pasos acelerados en el mundo entero y se ha
convertido en el principal motor de innovación, mejoramiento y productividad de
los diferentes sectores de la economía. El mercado mundial de Nuevas
Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (NTIC) alcanzó en el 2006 la
cifra de 3.4 trillones de dólares, de los cuales cerca de un trillón pertenecen a
software, servicios y gastos internos de las compañías.
Definición
Vida útil. Para establecer la vida útil de un software, se deben tomar en cuenta los
cambios tecnológicos frecuentes. De forma general, debe tenerse en cuenta la
(IAS38).El uso esperado del software por parte de la empresa, así como si podría
ser gestionado de forma eficiente por otro equipo distinto.
Los ciclos típicos de vida del producto, así como la información pública disponible
sobre estimaciones de la vida útil de software similares que tengan una utilización
parecida. La incidencia de la obsolescencia técnica, tecnológica o de otro tipo.
Portal de estudiantes
Actualización de datos
Consulta de horarios
Inscripción de asignaturas
Adición y cancelación de asignaturas
Consulta de notas
Inscripción cursos intersemestrales
Inscripción registros
Inscripción grados
Estados de cuenta
Pago matriculas
Solicitud y pago de certificados
Pago de cursos y derechos
Portal de aspirantes
Registro y seguimiento
Inscripción a programas
Consulta admitidos
Se requieren mínimo dos técnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo
cada uno. Valor pago mensual: $1.700.000.oo
Portal docentes
Registro y contenido
Ingreso de notas
Consulta horarios
Actualización de datos
Evaluación y encuestas
Se requieren mínimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.oo), un técnico
en sistemas (sueldo promedio $850.000.oo cada uno), (ingeniero de sistemas
(sueldo promedio $1.800.000.oo)
Total: $10.500.000.oo
Factor prestacional: $4.410.000.oo
Valor total: $14.910.000.oo
Pruebas y migración. 1 año
En este proceso intervinieron cuatro (4) ingenieros. Dos ingenieros con dedicación
parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva
.Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.oo mensual cada uno
.Ingenieros de Producción (2): $2.500.000.oo mensual cada uno
Total: $9.000.000.oo
Factor prestacional: $3.780.000.oo
Valor total: $12.780.000.oo
Producción y Desarrollo. 4 años
En este proceso intervinieron tres (3) ingenieros. Un ingeniero con dedicación
parcial del 60% y dos con dedicación exclusiva
Ingenieros de Diseño (2): $3.000.000.oo mensual cada uno.
Ingeniero de Producción (1): $2.500.000.oo mensual cada uno.
Total: $7.500.000.oo
Factor prestacional: $3.150.000.oo
Valor total: $10.650.000.oo
El Director General del Proyecto, tuvo una dedicación parcial del 60%, con un
sueldo parcial de $3.000.000.oo
Valor total desarrollo mensual: $41.340.000.oo
Valor anual desarrollo del software: $496.080.000.oo
Vf = Vp (1+Ip) ⁿ =
Vp = Vf/(1+Ip) ⁿ
2005: 4.85 2006: 5.5 2007: 6.49 2008: 6.99 2009: 7.65 2010: 8.75
2010: $496.080.000.oo
2009: $486.934.521.oo
2008: $464.379.512.oo
2007: $454.080.611.oo
2006: $441.972.823.oo
2005: $438.072.316.oo
2004: $452.114.505.oo
Conclusiones
Sin duda, la primera conclusión, es la dificultad inherente a tales tipos de activos,
que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la problemática
de la valoración, aspecto este crucial pero no abordado definitivamente por las
diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua revisión a que tales
criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de criterio continuados
que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en consideración una y otra
vez. Este efecto está asociado, sin duda alguna, a la marcha de las empresas y,
por tanto a la de la economía en general.
Salvada esta cuestión de carácter general, no abordada, específicamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:
1. En relación con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los
siguientes requisitos:
Carencia de sustancia física.
Identificabilidad.
Control.
Contribución a ingresos futuros.
2. En relación con el reconocimiento y valoración conviene resaltar la diferencia
establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de
criterios valorativos, considerablemente más dificultosa en el segundo caso, sin
que pueda decirse que existe un criterio definido y homogéneo al respecto.
Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,
los de general aceptación.
3. Los criterios de amortización se notan enormemente influenciados por los
intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa
una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC
prácticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida útil y período
de amortización de estos bienes.
4. En Colombia no existe cultura de registrar el software como un activo y las
normas no resultan suficientemente claras en ese sentido. Esto es causa y efecto
a la vez de que no exista una fuerte protección legal al producto de software.
Atentamente,
Lucro cesante: Utilidad o ganancia que una persona deja de obtener por la
actuación de otra, y que genera la responsabilidad de ésta en orden a su abono.
$1249.844.250.oo
Vf = Vp (1+Ip) ⁿ
Vp = Vf/(1+Ip) ⁿ
Rentabilidad: $348.947.411.oo.
Rentabilidad: $268.717.138.oo
Rentabilidad: $197.620.855.oo
Rentabilidad: $124.984.425.oo
$940.269.829.oo
El tipo de clientela,
El posicionamiento en el mercado,
El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los
años, el cual es más difícil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en
forma directa para la formación del Good Will, sino que ha sido el producto,la
consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa.
El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue
un tercero quien desarrolló y forjó el buen nombre y el prestigio de determinada
marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinación de
su valor es muy sencillo, puesto que se pagó un determinado monto por ello.
Compañía X
Costos variables
$ XXX
Margen de Contribución
$ XXX
- Costos Fijos.
$ XXX
Depreciación
$ XXX
$ XXX
Impuestos.
$ XXX
+ Depreciación
$ xxxxx
Flujo de caja.
$ XXX
Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es
similar al estado de resultados, pero difieren en que el primero es con base en
EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACION; El estado de resultados
incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja, la depreciación hace las
veces de escudo fiscal, con el fin de ahorrar impuestos.
Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con
base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo, se espera que este
genere beneficios en efectivo, y que sean independientes del grado de
endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no
acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima
instancia, son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.
Inventarios 300
Equipo 250
Valorizaciones 100 0
ESTADO DE RESULTADOS
(1,100)
- Costos Variables
(350)
- Intereses
(45)
- Impuestos (30%)
(95)
- Reparto de Utilidades
Utilidades Retenidas 10
INFORMACION ADICIONAL
Más Depreciación 20 20 20 20 20
Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés
compuesto, así: VF = VP (1+i) n de donde VP = VF / (1+i) n
(1) Para el año uno, las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310
Para el año dos, las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50
(2) Para el año uno, los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375
Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75
(3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20 = $495
(4) Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75
Es importante anotar que la cifra antes mencionada, solo servirá como base de
negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor
comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos,
económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor
final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del
conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna
persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro
fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.
7.10.5. Capitalización de un Activo Intangible.
b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con confiabilidad.
Los criterios establecidos para la valoración del activo intangible son válidos para
todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo
detalla el IAS 16, y propiedades de inversión, según el IAS 40.
Un activo surgido en la fase de desarrollo podrá ser reconocido si cumple con las
siguientes condiciones:
La vida útil y susceptible de amortización del activo deberá ser finita, bajo ninguna
razón puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se
puede determinar una vida finita pero indefinida. El cálculo de la vida útil se puede
determinar por referencia al tiempo o unidades de producción. Los activos con
vida útil indefinida no se amortizan
A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los
beneficios económicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y
que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la
condición de que el intangible esta en capacidad de ser vendido.
7.10.5.1. Ejemplo de valoración de intangibles.
Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la
marca, existencia de un mercado cautivo, posición dominante en el mercado,
fidelidad y recordación a una marca). Generalmente sus utilidades se producen
por la prestación de servicios. En el caso específico de AMERICANA DE CARGA
LTDA, estos se originan en la captación de recursos por concepto de: Realización
de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen:
Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada
por la rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la
utilidad operacional, más depreciaciones y amortizaciones, más cambios en el
capital de trabajo. Al valor así obtenido se le debe restar la sumatoria de
inversiones en activos fijos mas impuestos.
Se entiende por activo fijo, con base en la definición dada en el artículo 64 del
Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida útil es mayor
a un año, no está destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad
económica de la empresa y se usa con la intención de emplearlo en forma
permanente en la producción de otros bienes y servicios, para arrendar o
simplemente para el uso administrativo de la entidad.
Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa
antes de pagar intereses, amortización de capital de deudas (si existen) y pago
de dividendos, por esta razón las entidades con derecho sobre este flujo son
dos. Bancos y Accionistas.
$ 36.334.103.oo
Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este método refleja el desarrollo
gerencial y las políticas que halla seguido la administración de la empresa.De
acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades que pueda
producir en el futuro.
Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la empresa
para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente:
Establecer fuentes de información
Definición de parámetros
Investigación del ambiente socioeconómico futuro
Definir el periodo de tiempo proyectado
Establecer criterios de crecimiento
Investigar estructuras de costos
Elaboración de las proyecciones físicas y financieras. Las primeras muestran el
comportamiento futuro de la empresa en costos de nomina, compra de equipos,
material didáctico y reparaciones locativas, que muestran el comportamiento futuro
de la empresa en unidades monetarias.
Construcción del flujo neto de caja.
Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al concepto
financiero del valor presente. El tipo de interés que se usa, para llegar al valor
presente de la caja es la tasa de descuento.
La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los accionistas
tienen invertidos en la empresa, también podrían estar invertidos en otra
compañía.
Para el cálculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se toma
como tasa de descuento, el interés mínimo de oportunidad (el que ofrece el
sistema financiero para depósitos a término fijo), que hoy 03 de Diciembre es
8.65%.
Es importante aclarar que la empresa motivo del avalúo, es una empresa con
utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya proyección
arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y flujo de caja
positivo, razón por la cual los flujos y las tasas de descuento se pueden proyectar
razonablemente.
Consideraciones Especiales
En la época actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mínimo esperado en
dollares por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se estima que
no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el negocio represente un
atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento nominal promedio en 10 años
1996-2006, para un inversionista en la Bolsa de Valores de New York, en el sector
Tecnológico según Fortune 500.
La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el tipo de
país receptor de la inversión. Esta prima se puede estimar como la diferencia entre
la tasa de interés a la cual capta en dollares en el exterior a largo plazo el
gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorería de los Estados Unidos
(Bonos del tesoro) para plazos semejantes.
La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no
presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en 4%
anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo país.
El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un país con
los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez bursátil, puede
estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2% anual (Este costo incluye
una inflación norteamericana aproximada del 2% anual).
El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un 33.05%
anual con un inflación local promedio esperad del 8.0% anual.
(((1+0.2320)*(1+0.08))-1).
2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.oo
Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el año, cuyo valor presente neto es:
$25.968.604.oo, adicionalmente se conoce la rentabilidad mínima esperada por el
inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que
en esas condiciones, genere esa utilidad.
Entonces: 25.968.604. oo
_________________ = $ 78.573.688.oo
0.3305
Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorería, que a
30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.oo, por lo tanto:
Vf = Vp * (1+Ip) ⁿ
Depende de:
La promoción de la Institución
Gestión comercial.
Tiempos de consolidación.
Innovaciones tecnológicas
Valor en marcha.
Donde X = EBITDA
1458.638.663.oo
Nota: Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre
de la empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por múltiplo de
utilidad operativa, se tiene:
2002 $ 41.474.825.oo
2007 $ 28.214.888.oo
2008 $ 53.058.098.oo
2009 $ 99.775.753.oo
2010 $ 187.628.303.oo
2011 $ 352.835.024.oo
U
V.P. = --------------
(1+i)ⁿ
U= Utilidades Proyectadas
I= Tasa de Interés Anual.
n= Numero de años
2007 $ 23.670.208.oo
2008 $ 44.511.827.oo
2009 $ 83.704.491.oo
2010 $ 157.406.295.oo
2011 $ 296.002.537.oo
Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, año por año.
2007 $ 4.544.680.oo
2008 $ 8.546.271.oo
2009 $ 16.071.262.oo
2010 $ 30.222.008.oo
2011 $ 56.832.487.oo
Se procede así:
Sumatoria de los 5 años del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de
interés vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.
V.F.= 89.406.905.
La pérdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las
razones principales por las que la deforestación es causa de preocupación.
Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo
tanto, no son tomados en cuenta, se requiere un buen entendimiento de cuáles
son los servicios ambientales, que puede ofrecer un bosque, quiénes se
benefician de dichos servicios y bajo qué condiciones lo hacen, así como entender
la manera en que cambian dichos servicios, cuando se pierden o se degradan los
bosques. Sólo con un conocimiento más detallado será posible (y a fin de cuentas,
justificable), el establecimiento de mecanismos de mercado, con los cuales se
pretende preservar estos beneficios.
• La conservación de la biodiversidad; y
• La captación de carbono.
Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos
servicios ambientales, que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo
de los bosques y su aporte a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que “se
venden” efectivamente, mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los
parques y en los mercados de bienes raíces residenciales, se describen en otros
textos (véase, por ejemplo, Adamowicz et al. 1996; Garrod y Willis, 1992; Landell-
Mills y Porras, 2002; Mantua et al , 2001; Roper y Park, 1999).
El propósito de este comentario, es dar una relación de los intentos más recientes
por crear mercados, para los tres servicios ambientales ya mencionados. se da un
breve resumen de los métodos que pueden usar los Avaluadores, para estimar
dichos valores.
Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y
otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia más difundidos es
el de los valores forestales. Dicho método, distingue entre los beneficios que se
aprovechan localmente, y los que se acumulan a escala nacional, o incluso
mundial. Por otra parte, se puede fijar la atención, en la distinción que existe entre
los valores privados y los valores públicos, o entre los valores “instrumentales” y
valores “intrínsecos” (Pearce y Pearce, 2001).
Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayoría
de los autores, destacan los servicios ambientales o “ecológicos” como una de las
razones más importantes para conservar los bosques, o para administrarlos con
más esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales
forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regímenes de
administración más sustentables y los regímenes menos sustentables (Higman et
al. , 1999).
Las técnicas para estimar los valores ambientales, varían en cuanto a su validez
teórica, y grado de aceptación entre los economistas, de la información que dichas
técnicas necesiten, y de lo fácil que resulte usarlas, así como del grado en que se
hayan aplicado en distintos países (y quizá, de la relevancia que hayan tenido). De
la misma manera, que hay diferentes métodos para clasificar los valores
forestales, también hay diversas maneras de agrupar los métodos de valoración
económica.
Existe una sencilla diferencia entre los métodos que obtienen las estimaciones del
valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (“preferencias
reveladas”) y los métodos que dependen de las respuestas de los consumidores a
preguntas directas (“preferencias declaradas”). El primer grupo, incluye a una serie
de métodos de valoración indirecta, tales como los métodos de costo-viaje, precios
hedónicos y bienes sustitutos, además de los métodos que expresan valores
económicos, en términos de su impacto en los costos de producción de los bienes
comerciables, o en los costos de sustitución (Pearce et al. , 1999). (2) Los
métodos de preferencia declarada más generalizados, son la valoración
contingente y los experimentos de preferencia (Adamowicz et al. , 1994, 1998;
Mitchell y Carson, 1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los métodos para
valuar los beneficios ambientales, aparecen en numerosas publicaciones
recientes. Asimismo, existe una vasta y creciente literatura empírica para valorar
los beneficios forestales no maderables, y las opciones de uso de suelo. Se
pueden encontrar ejemplos para virtualmente todo tipo de beneficios forestales y
para la mayoría de los métodos de valoración.
Al igual que los demás servicios ambientales, y de hecho igual que la mayoría de
los recursos naturales, la medida y el valor de la biodiversidad, dependen del sitio
en el que se encuentra. Sin embargo, al contrario de la protección de las cuencas,
los beneficiarios o “consumidores” de la biodiversidad, a menudo están muy
dispersos. Existe evidencia de que la demanda de la biodiversidad, se concentra
en los países relativamente prósperos, donde no sólo hay más conciencia y
preocupación públicas, por la conservación de la naturaleza sino también más
capacidad de pagar por ella (Kramer et al. , 1995; Pearce et al. , 1999: Walsh et al.
, 1990).
Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geográfica o política
Los bosques producen un gran número de valores diferentes. Las tres categorías
básicas que se identifican, son:
• Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los servicios
ambientales, como la protección de las cuencas y del suelo, la retención de
carbono, la protección de la biodiversidad.
• Valores de uso pasivos (de existencia, opción y legado). En esta categoría,
se incluyen los valores asignados a los bosques meramente porque existen, o los
de mantenerlo para futuras opciones de uso, o el legado a futuras generaciones.
En las actuales discusiones sobre los valores del bosque, frecuentemente se
menciona la distinción entre beneficios o valores locales, nacionales y globales,
asociados con los bosques. Específicamente,
Existen métodos para derivar estimaciones de cada tipo de valor. Sin embargo,
antes de discutirlos, es preciso que nos preguntemos: ¿por qué y cuándo
necesitamos estimar los varios valores del bosque?
Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y
otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia más difundidos
distingue entre los diferentes beneficios en términos de si éstos contribuyen
directa o indirectamente al bienestar humano y si involucran o no el consumo de
los recursos naturales (Pearce et al. , 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco
de referencia incluye, generalmente, cuatro categorías de valor: los valores de uso
directo, los de uso indirecto, los de opción y los de no uso. Se define al valor
económico total (VET) de cualquier uso de suelo como la suma de los valores que
lo componen, siempre y cuando sean comparables entre sí.
Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geográfica o política
de los valores forestales. Dicho método distingue entre los beneficios que se
aprovechan localmente y los que se acumulan a escala nacional o incluso
mundial. Por otra parte, podemos fijar nuestra atención en la distinción que existe
entre los valores privados y los valores públicos, o entre los valores
“instrumentales” y valores “intrínsecos” (Pearce y Pearce, 2001).
Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayoría
de los autores destacan los servicios ambientales o “ecológicos” como una de las
razones más importantes para conservar los bosques o para administrarlos con
más esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales
forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regímenes de
administración más sustentables y los regímenes menos sustentables (Higman et
al. , 1999).
Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre que éstos les
brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, además de bienes
inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y
los animales de caza. Los servicios ambientales más conocidos de los bosques
son la protección de las cuencas hidrológicas, la recreación y la belleza del
paisaje. La pérdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una
de las razones principales por las que la deforestación es causa de preocupación.
Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo
tanto, no son tomados en cuenta cuando se toman decisiones relacionadas con la
administración de los bosques.
Una introducción a los tres principales servicios ambientales que se estima que los
bosques proporcionan; a saber:
• La conservación de la biodiversidad; y
• La captación de carbono.
Se asocia cada vez más a los bosques con una diversidad de servicios
ambientales prestados en las cuencas hidrológicas, los cuales incluyen:
• la regulación del ciclo hidrológico del agua, es decir, el mantenimiento del caudal
durante la temporada de secas y el control contra inundaciones;
Las técnicas para estimar los valores ambientales varían en cuanto a su validez
teórica y grado de aceptación entre los economistas, de la información que dichas
técnicas necesiten y de lo fácil que resulte usarlas, así como del grado en que se
hayan aplicado en distintos países (y quizá, de la relevancia que hayan tenido). De
la misma manera que hay diferentes métodos para clasificar los valores forestales,
también hay diversas maneras de agrupar los métodos de valoración económica.
CONTENIDO
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
3. ASPECTOS JURÍDICOS.
4. ÁREAS.
5. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA.
8. AVALÚO COMERCIAL
9. METODOLOGÍAS VALUATORIAS
14. BIBLIOGRAFÍA
15. ANEXOS
AVALUO
1 MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1Propietarios.
MAURICIO ARIAS OSPINA Y ANA CECILIA OSPINA.
3. ASPECTOS JURIDICOS.
3.1. Titulación
Los Lotes motivo del avalúo se adquirieron mediante Adjudicación en Sucesión
según escritura Pública Nº 2478 del 9 de Junio de 1995 de la Notaria 1 de Pereira
3.4. Linderos
La Esperanza: De un mojón de piedraque esta clavado en las cuchillas de las
pampas, se sigue cuchilla abajo, lindando con predio hoy de Eduardo Carvajal
Arias, hasta unas penas: siguiendo la misma cuchilla hasta un alto: de este alto en
línea recta a donde cruza el lindero con predio que de Jesús Antonio Ocampo de
Pava, hoy propiedad de los compradores Arias Arena y Dávila Nieto: siguiendo el
lindero con estos hasta llegar a chorros blancos: siguiendo la quebrada chorros
blancos, hacia arriba, hasta la cuchilla, lindero por predio que fue de Natalio
Carvajal, hoy de propiedad de Asdrubal y Carlos Arturo Galviz Ocampo: y de aquí
por la cuchilla abajo hasta el primer punto de partida.
4. ÁREAS.
4.1. Áreas de Terreno.
71.1778 Has Aproximadamente. (La Esperanza)
494.3106 Has Aproximadamente. (La Cabaña)
Nota: se avaluara un área correspondiente a 50 Has de la Reserva Natural
4.2. Fuente.
Copia de la Escritura Pública Nº 1812 del 04 de Abril de 2007.
5. REGLAMENTACION URBANISTICA.
5.1. Acuerdos y / o decretos reglamentarios
ACUERDO No.004 (21 de mayo de 2008), “Por medio del cual se adopta el plan
de desarrollo 2008 – 2011 “Unidos por Salento cambio con sentido social” para el
municipio de Salento se establece el plan de inversiones y se dictan otras
disposiciones”, adicionalmente Ley 99 de 1993, Ley 2811 de 1974, Ley 23 de
1973
Ley 99 de 1993, Decreto 1996 de 1999, Decreto 1974 1989n Decreto 622 y Plan
de manejo del Rio Quindío propuesto por la Corporación Regional de Quindío
5.2. Área de actividad
Área específica de actividad Agropecuaria.
Suelo Rural de Protección
5.3. Tratamiento
Conservación de norma y desarrollo sostenible
5.4. Usos permitidos
Actividades Agropecuarias de incidencia menor y ecoturismo restringido.
6. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.
Resumen.
La Reserva Natural La Cabaña – La Esperanza se encuentra localizada en el
flanco occidental de la Cordillera Central, Departamento del Quindío, Municipio de
Salento, Vereda Cocora; hace parte de la Zona Amortiguadora del Parque
Nacional Natural Los Nevados, es colindante con varias Reservas de la Sociedad
Civil y con el Núcleo de Conservación de la C. R. Q. a
Abarca alturas que van desde los 2.300 metros hasta los 3.750 metros de
elevación sobre el nivel medio del Mar.
ÁREA
PREDIO ÁREA DESTINACIÓN
PRODUCTIVA
La Esperanza 71.1778 Hc 0 Hc Conservación
La Cabaña 494.3106 Hc 41 Hc Producción y
Conservación
Aspectos Físicos.
Mantenimiento de la sección transversal de los caños, y sus condiciones de
estabilidad, gracias al mantenimiento y respeto de los bosques de galeria.
Ecosistema.
Mantenimiento y respeto por los corredores biológicos de las especies que
habitan en la zona de influencia de los predios en cuestión.
Se protegen los bosques primarios del sector, los cuales cuentan con gran
cantidad de especies de flora que cumplen incalculables funciones en el
ecosistema.
Producción Ganadera.
Se impide el libre tránsito del ganado hacia los sectores que hacen parte de la
reserva, situación que muestra el compromiso de los propietarios del predio con el
medio ambiente, manifestando y garantizando que la producción pecuaria es
compatible con las actividades conservacionistas y que no es necesario depredar
el ambiente para hacer productivo un predio.
7.2. UBICACIÓN.
La zona de estudio se encuentra ubicada en el Departamento de Quindío,
Municipio de Salento, Vereda Cócora, Predios La Esperanza y La Cabaña.
7.2.2. Antecedentes.
Escritura Pública de Aclaración de Áreas No. 1.609 del 26 de Marzo de
2007 de la Notaria Primera del Círculo de Pereira.
Escritura Pública de Aclaración de Fechas No. 1.812 del 4 de Abril de 2007
de la Notaria Primera del Círculo de Pereira.
Certificado de Tradición y Matricula Inmobiliaria No. 280 – 109047 de la
Oficina de Instrumentos Públicos de Armenia.
Mapa de La Cuenca Alta del Rio Quindío, Fundación Herencia Verde.
Mapa de Ubicación General de la Reserva La Cabaña - La Esperanza,
elaborado por la Asociación Red Colombiana de Reservas Naturales de
Sociedad Civil (RESNATUR), escala 1:25000. Febrero de 2003.
Levantamiento de las Fincas La Cabaña - La Esperanza realizado por
Gonzalo Arango Escobar Topógrafo Universidad del Quindío, escala
1:7500. Julio de 2007.
Mapa de Zonas de Vida de la Reserva La Cabaña - La Esperanza con su
valor correspondiente en Hectáreas.
Folleto Informativo de las Áreas Naturales Protegidas y otras Estrategias de
Conservación Salento – Quindío – Colombia.
7.2.3. Legislación.
Convenio de las Naciones Unidas sobre Diversidad.
Ley 23 de 1973. Define la figura de Distritos de Manejo Integrado de los
Recursos Naturales.
Ley 165 de 1994. Ratificación del Convenio de Diversidad Biológica
Ley 99 de 1993. Reservas Naturales de la Sociedad Civil.
Acuerdo 002 de 2005. Fortalecimiento de la Protección y Uso Sostenible de
la Diversidad Biológica del Departamento del Quindío.
Acuerdo 014 de Noviembre de 2009. Creación del Sistema Municipal de
Áreas Protegidas de Salento.
Decreto 1974 de 1989. Por el cual se reglamenta el Artículo 310 del Decreto
Ley 2811 de 1974, Código Nacional de Recursos Naturales Renovables.
Decreto 1996 de 1999. Reglamentación de las Reservas Naturales de la
Sociedad Civil.
Decreto 2372 de 2010.
Articulo 109 – 110.
El municipio por sus características geográficas presenta alturas que van desde
los 1300 msnm, aproximadamente en la parte baja y hasta los 4750 msnm en los
farallones nevadas del Quindío. La diferencia de altura sobre el nivel del mar da
origen a tres pisos térmicos: medio, frío y páramo. En general se presentan
pendientes muy variadas que van desde el 10% hasta mayores del 100%.
(Acuerdo No.004 21 de mayo de 2008).
7.3.4. Suelos.
Figura 1. Esquema del corte del Sub-Suelo en condiciones ideales.
7.3.5. Hidrografía.
La red hidrográfica del municipio está constituida por la subcuenca del río Quindío,
que hace parte de la Cuenca del río La Vieja. El principal río es el Quindío al cual
confluyen por el flanco izquierdo los ríos Boquerón y Navarco y las quebradas Las
Mirlas, Santa Isabel, Aguas Claras, Cruz gorda, Dosquebradas y El Castillo; por
el flanco derecho las quebradas Cárdenas. La Peligrosa, Quebrada Honda, San
Francisco, Santa Rita, El Rosario, Boquia, La Víbora y Las Águilas.
Las aguas de escorrentía, son las que comprenden todos los flujos de agua
superficial, ya sean los que corren por las vertientes o los que poseen un cauce
fijo. El agua de escorrentía puede derivar directamente de una excesiva
precipitación que no ha podido infiltrarse en el suelo o puede originarse por la
salida al exterior del agua de saturación a lo largo de las líneas de intersección del
nivel freático con la superficie del terreno.
Patrón de Drenaje
Cuando la escorrentía se concentra, la superficie terrestre se erosiona creando un
canal. Los canales de drenaje forman una red que recoge las aguas de toda la
cuenca y las vierte en un único río que se halla en la desembocadura de la
cuenca.
El convenio Ramsar fue ratificado en Colombia por la Ley 357 de 1997. Sin
embargo no existe un inventario formal de los humedales del país.
7.5.1. Flora.
7.5.2. Fauna.
7.7. RECOMENDACIONES.
Las condiciones actuales del predio son muy buenas, por eso solo se recomienda
diseñar transectas de muestro constante para ampliar el banco de información de
las especies de flora y fauna de la reserva, como es su comportamiento en el
tiempo y así definir estrategias encaminadas a garantizar el mantenimiento de sus
ecosistemas y complementar los aspectos biológicos con un sistema de
información geográfico para la reserva que permita la conservación y el monitoreo
constante de las zonas todas de vida presentes en la Reserva La Cabaña – La
Esperanza.
7.8. BIBLIOGRAFIA.
Asociación Organización Quindiana De Ambientalistas Orquídea.
“Áreas Naturales Protegidas en el Departamento del Quindío”. Armenia,
Colombia. 2006.
http://mundo-pecuario.com/
http://www.semillasmagna.com/
http://www.ceba.com.co/
http://www.tecnicapecuaria.org.mx/
http://www.tropicalforages.info/
http://www.fao.org
http://www.sefloarca.com/semillas_pasto.htm
http://mundo-pecuario.com/
http://asocebu.com/Inicio.aspx
http://www.fmvz.unam.mx/
http://www.agrobit.com/Info_tecnica/Ganaderia/razas/GA000001ra.htm#Par
do
http://www.scribd.com/doc/15482040/Razas-de-Ganado-Lechero
http://www.unaga.org.co/asociados/holstein.htm
http://www.redpav.avepagro.org.ve/
http://portal.fedegan.org.co/
http://www.revfacagronluz.org.ve/Compendio%20Digital/Ronda%20municip
al/Conferencia%20Baldomero%20Gonzalez.pdf
http://www.market.com.py/index.php?id=producto&prod=100506084246
http://www.haciendaganadera.com.gt/semillas.htm
http://avpa.ula.ve/congresos/seminario_pasto_X/Conferencias/A1-
Jesus%20Faria%20Marmol.pdf
http://www.agronet.gov.co
http://biblioteca-virtual-antioquia.udea.edu.co/pdf/
http://www.corpoica.org.co/sitioweb/Archivos/Revista/6__SAFcaucho.pdf
http://www.finagro.com.co/
biblioteca-virtual-antioquia.udea.edu.co
http://www.infoagro.com/
http://www.ramsar.org/cda/es/ramsar-
home/main/ramsar/1%5E7715_4000_2__
http://www.parquesnacionales.gov.co/PNN/portel/libreria/php/frame_detalle.
php?h_id=8558&patron=05.
http://www.un.org/es/events/biodiversity2010/loss.shtml
http://www.humboldt.org.co/download/bol09.pdf
8. AVALUO COMERCIAL.
8.1. Consideraciones Especiales En El Avaluó De La Reserva Natural La
Cabaña –La Esperanza.
• Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los servicios
ambientales, como la protección de las cuencas y del suelo, la retención de
carbono, la protección de la biodiversidad.
La ventaja de contar con un sistema que reúna estas características, es que pue-
de ser usado, entre otros fines, para:Seleccionar los lugares que brindan mejores
oportunidades para determinadas actividades agrícolas, forestales y pecuarias
(planificación del uso de la tierra).
• Desarrollar la investigación donde esta sea más relevante.
• Prevenir el impacto ecológico y la degradación del ambiente.
• Identificar muestras de las comunidades naturales existentes mostrando su
importancia relativa para su conservación.
Principios básicos
Debe insistirse en que el principio “el que contamina paga” es consistente con el
que proclama que la sociedad debe pagar a la gente que aporta servicios
ambientales, como por ejemplo quienes plantan y gestionan bosques en
crecimiento. En este caso, se trata de una adición neta al almacenamiento de
carbono en los árboles en crecimiento, y esto es un beneficio positivo para la
sociedad.
Una medida diferente es el “valor de uso”, que refleja lo que cada comprador está
dispuesto a pagar. Varía de un individuo a otro, aun cuando todos paguen el
mismo precio de mercado. Así, por ejemplo, el precio de mercado pagado (valor
de cambio) por un viaje de ecoturismo a un parque natural de Kenia puede estar
muy por debajo de lo que un consumidor particular está realmente dispuesto a
pagar (valor de uso) por el viaje. Puede que muchos de los participantes en ese
viaje estén, por tanto, capturando unos beneficios significativos que no se reflejan
en las decisiones de las compañías de safaris de ofrecer viajes de ecoturismo. Al
mismo tiempo, en un mercado competitivo, y en decisiones que implican sólo
pequeños cambios relativos al tamaño del mercado, el precio de mercado suele
ser una buena medida de la voluntad de pagar por ese producto adicional.
En algunas circunstancias, los precios reales a los que las mercancías son
compradas y vendidas no reflejan el ideal de mercado libre entre compradores y
vendedores, ambos plenamente informados. En su lugar, pueden existir precios
administrados, como cuando un gobierno fija un techo o un mínimo para
determinadas mercancías o servicios.
En otros casos, los precios de mercado no existen. Por ejemplo, una plantación de
leña está siendo considerada en un área donde no ha habido un mercado para la
leña y donde usualmente se quema keroseno. El economista puede usar el precio
establecido para el keroseno como una medida de valor subrogado de la leña,
convirtiendo, claro está, la leña y el keroseno en valores comunes de calorías, O,
en el caso de la retención del carbono, se puede usar el valor cuantificable de los
daños impedidos al liberar una tonelada menos de carbono en la atmósfera, como
una medida por delegación del valor de una tonelada adicional de carbono
almacenada en el bosque. E incluso en otros casos, no están disponibles precios
subrogados ni por delegación; los economistas han desarrollado varios medios de
estimar los hipotéticos valores que usan en sus análisis, generalmente bajo la
etiqueta de “valoración contingente”.
9. METODOLOGIAS VALUATORIAS.
La última etapa del avalúo, consiste en sumar los valores netos actualizados de
toda la larga serie de tiempo, para obtener así el Valor Presente Neto o Valor
Actual Neto a perpetuidad de la producción esperada. Este indicador se reporta en
la literatura como VPN, NPV, o Valor Actual Neto (VAN), en donde se le emplea lo
mismo para evaluar programas de plantaciones agroforestales que para evaluar
toda la política forestal de un país. Este concepto de avalúo ha sido empleado
ampliamente dentro de la economía forestal, y ha sido usado en la fórmula de
Faustmann en donde es llamado el valor esperado del suelo. En este documento
de estudio, se llamara Valor Actual Neto a perpetuidad (VANinf).
e) Tasa de descuento (i). Es necesario elegir una tasa de descuento (i) adecuada
para el cálculo del VAN. Valores por arriba de 10%, minimizarían los beneficios
aparentes de cualquier forma de manejo forestal, y estarían demasiado alejados
del costo real del dinero en el mercado. Valores demasiado bajos, darían una
imagen demasiado optimista de los beneficios que se esperan a futuro del bosque,
que no corresponde con las expectativas reales de los propietarios de terrenos
forestales, en términos de costos de oportunidad, por ejemplo. Para calcular los
factores de actualización (1+i) exp t, se consideró una tasa neta del 6% aparte de
la inflación. Este valor corresponde con el empleado por los Bancos de Privado y
los portafolios de inversion. Se decidió emplear esa cifra tomando en cuenta las
observaciones que se han hecho en el sentido de que los proyectos forestales no
deben evaluarse con tasas altas , y que deberían aplicarse tasas entre 6 y 8 por
ciento .
El valor de los Arboles va pues más allá del que se les otorga en el mercado, y
aquí es donde comienzan las dificultades para el avaluador, en demostrar que un
árbol vale más que su valor en madera. Los beneficios y ahorros indirectos que
aportan, superan de largo su valor forestal.
Existen tablas que permiten calcular el aumento del agua infiltrada en el suelo de
acuerdo con la pendiente. Ejemplo: con precipitaciones de más de 100 mm si se
tiene pastizal o uso agrícola la infiltración estaría entre 6 y 7%, con arbolado
estaría entre 9-11% lo cual es casi el doble. Con bajas precipitaciones como 50
mm en pastizal se absorbe 13%, con arbolado seria 17%.
Otro caso sería el generado por los arboles que disminuyen la contaminación
sónica frente a las avenidas de transito rápido: cuál sería el valor de las viviendas
sin los arboles con un mayor nivel de ruido y con la masa arbórea antiruido.
Área de la vivienda
Calidad Paisajística
Densificación de viviendas por Ha
Pureza del Medio Ambiente
Calidad de los acabados y materiales
Edad de la vivienda (Para las usada)
Área privada en zonas verdes o jardines
Contaminación acústica
Aspectos ecológicos: aire más puro, paisajes, fauna y flora (Pájaros).
VH=Valoración Hedónica.
Valor Promedio=$11.930.416.oo
El cálculo de los costes adicionales se hace para examinar que los visitantes
realmente desean visitar el parque natural porque por ese dinero podrían dirigirse
hacia otra zona del norte de la ciudad. Lo que importa es detectar cuanto estarían
dispuestos a pagar por su visita al parque natural del Neusa. La relación entre los
costes adicionales y el número de visitantes representa la utilidad percibida por los
visitantes y representa una verdadera función de demanda recreativa por la visita
del Neusa.
A V A L Ú O C O M E R C I AL
INMUEBLE UBICADO EN LA CARRERA 73 No. 35 A 55 SUR
CONTENIDO
1 Memoria Descriptiva
2 Aspectos Jurídicos
3 Linderos
4. Áreas
6 Reglamentación Urbanística
7. Características Generales Del Terreno.
9. Avaluó Comercial
12. Bibliografía
13.Anexos
AVALUO
1. Memoria Descriptiva.
1.1 Propietarios
2.1. Titulación.
El predio motivo del avalúo fue adquirido mediante Compraventa según Escritura
Pública No. 4125 del 01 de diciembre de 1994 Notaria 19 del Circulo de Bogota.
2.2. Matricula Inmobiliaria
50S-79920
2.4. Gravámenes.
Según la información suministrada el inmueble se encuentra libre de gravámenes
NOTA: Este análisis no corresponde a un estudio de títulos.
3. Linderos.
Se encuentran descritos en la Escritura de Compra-venta No. 4125 del 01 de
diciembre de 1994 Notaria 19 del Circulo de Bogotá.
4. Area.
4.1. Área Del Lote.
2967.00 Metros Cuadrados
4.2. Área De Construcción.
1205,6 Metros Cuadrados
4.3. Fuente
Copia de pago de Impuesto Predial año 2008.
5. Características Generales Del Sector De Localización.
Urbano
7.2. FORMA
Irregular.
7.3. TOPOGRAFIA
8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
8.1. CIMENTACION
Zapatas con vigas de amarre.
8.2 ESTRUCTURA
Pórticos en concreto y perfilaría metálica
8.3 MAMPOSTERIA
Estucada, pintada y cerámica.
8.4 FACHADA
Pintura sobre estuco y vidrio plano
8.5 CUBIERTA
Teja de Asbesto-cemento.
8.6 PISOS
Cerámica y concreto.
8.7. VETUSTEZ
8.8. ACABADOS
8.9. CARPINTERIA.
Metálica y madera
8.10 VENTANERIA.
Marco en aluminio y vidrio plano transparente
8.11. CIELORASO.
Placa y cubierta a la vista
8.12. CONSERVACION
Buena
8.13. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
Primer piso: oficinas administración: área de contabilidad y cartera, baño.
Segundo piso: Oficina gerencia, sala de juntas y baño.
Serviteca: Área mecánica general con monta llantas, lubricación, alineación,
balanceo, lavado, oficina, bodega, planta de recirculación de agua, bodega de
llantas, cuarto blindado para la caja, minimarket con bodega y cocineta; baño
público, cocina, cuarto central eléctrica, cuarto eléctrico Codensa.
Segundo piso: Área de cuentas, baños, vestieres, archivo, cuarto de máquinas de
gas y compresor.
Además, la estación de servicio posee cuatro tanques distribuidos así:
Un (1) tanque de 12.000 Gal. De ACPM
Un (1) tanque de 12.000 Gal. De gasolina corriente
Un (1) tanque de 4.000 Gal. De gasolina corriente
Un (1) tanque de 7.000 Gal. De ACPM
Tres (3) islas de combustible
Cuatro (4) surtidores de dos (2) mangueras
Dos (2) surtidores de cuatro (4) mangueras
Tres (3) islas de gas
Tres (3) equipos de dos (2) mangueras con impresora
8.14. COCINA
Corriente, con mesón en acero inoxidable.
8.15. BAÑOS
Aparatos sanitarios y enchape cerámico línea de lujo en la oficina de gerencia.
Divisiones y lavamanos comunal en acero inoxidable en el baño de los hombres.
9. AVALUO COMERCIAL.
9.1. Avalúo De Renta.
Por Empresa se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener beneficios,
los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el concurso de diversos
elementos físicos (terrenos, construcciones, infraestructura, maquinaria, equipos,
insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la marca, existencia de un
mercado cautivo, posición dominante en el mercado, fidelidad y recordación a una marca).
Generalmente sus utilidades se producen por la prestación de servicios.
En el caso especifico de Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, (Asociados a
MOBIL) estos se originan en la captación de recursos por concepto de Venta de
combustibles, lubricantes, monta llantas, lavadero y cambio de aceites. Servicios y
venta de productos al público en general.
La teoría financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del
patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la
estrategia de la compañía, y el valor de la empresa estén interconectados, se
estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con
decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, políticas de
expansión, como se financian y cual es la política de distribución de utilidades. Es
importante resaltar, que todo esquema de valoración implica incertidumbre, en
estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para
vencerla, por medio de la Ley comercial (Código de Comercio), reflejada en los
principios contables (Decretos reglamentarios del Código de Comercio), puede
adoptar el costo histórico como criterio de la estimación del valor.
Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de
clientes, acreditación ante el Ministerio de Minas, ventas promedio de gasolina
extra y corriente, ingresos por servicio de lavado y monta llantas, y servicios
complementarios, tratan de cerrar la brecha entre los costos históricos y los
valores de mercado. Pero esto no siempre tiene éxito, por que priman los
principios contables y las normas fiscales sobre las realidades del mercado y los
ciclos de la economía, por ello es necesario, realizar una valoración de la empresa
con otros criterios diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor
del patrimonio de la empresa.
Fases Del Proceso De La Valoración De La Empresa.
La Compañía: Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA, (Asociados a MOBIL)
Se realiza un análisis del contexto general de la Empresa.
Objeto Social.En el caso especifico de Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA,
(Asociados a MOBIL) es la captación de recursos por concepto de Venta de
combustibles, lubricantes, monta llantas, lavadero y cambio de aceites. Servicios y
venta de productos al público en general.
Representante Legal. Álvaro Mendoza Reyes,c de c No 13.820.666 de
Bucaramanga.
Concepto Del Negocio. Proveer Combustibles Especiales Como Gas Licuado
Del Petróleo (GLP), Gas Natural, Hidrógeno, Biodiésel Keroseno. Asimismo, En La
Actualidad También Venden Bombonas De Butano. En Tiempos Recientes, Las
Estaciones De Servicio Han Añadido Tiendas A Sus Negocios Primarios, Y Así
Las Tiendas De Conveniencias Son Algo Familiar Junto Con Los Surtidores.
En El Caso Especifico De Combustibles Y Servicios TIMIZA LTDA, (Asociados A
MOBIL) Estos Se Originan En La Captación De Recursos Por Concepto De Venta De
Combustibles, Lubricantes, Monta Llantas, Lavadero Y Cambio De Aceites.
Servicios Y Venta De Productos Al Público En General.
El negocio de la empresa es la venta de combustibles líquidos y algunas
actividades complementarias tales como venta de lubricantes, y la Serviteca
V.P.N. = $ 158.531.986.oo
Capital Social = $850.000.000.oo
Interés = Capital * % de Utilidad * Tiempo
Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el año, cuyo valor presente neto es:
$158.531.986.oo, adicionalmente, se conoce la rentabilidad mínima esperada por
el inversionista de 33.05%, por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital
que en esas condiciones, genere esa utilidad.
Entonces:
172.245.003.oo
________________ = $521.164.911.oo
0.3305
Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorería, que a
31 de Diciembre de 2007, suman $1.230.099.032.oo, por lo tanto:
Valor Parcial De La Empresa = $521.164.911.oo + $1.230.099.911.oo
Valor Parcial De La Empresa = $1.751.264.822.oo
Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la
organización comercial. Esto es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de
un empresario, para obtener éxito en su negocio, para dotarlo de una capacidad
súper ganadora, que suele ser reforzada con otros factores, como: Derechos de
propiedad intelectual, posicionamiento, calidad y cantidad del mercado cautivo,
clientela, fama, prestigio, probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la
empresa, conexiones con firmas prestigiosas, organización empresarial, el derecho
a recibir los probables súper rendimientos futuros de la empresa.
Para este cálculo, se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas
durante cinco años por la Empresa, debido a que a través del tiempo han
conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca, se
beneficia de los intangibles de una empresa.
Vf = Vp * (1+Ip) ⁿ
Vf = $296.871.774.oo * (1+0.0865)5 = $449.487.440.oo
Rentabilidad Real: $152.615.666.Oo
Valor De La Empresa = $521.164.911.Oo +
$1.230.099.911.Oo+152.615.666.Oo=$1.903.880.488.Oo
Factor De Comercialización: Para este tipo de negocio usualmente se maneja
entre el 30 % y el 40%.Para El Presente Caso Se Toma EL 30%, es decir:
$571.164.146.oo
Depende de: La promoción de la Estación, El estudio del mercado es la clave
inicial, si no hay clientes se termina la Institución. Estudios de Factibilidad, costos
de producción capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital
invertido. Posibilidades de vinculación de otros inversionistas Credibilidad de la
Institución Gestión comercial Tiempos de consolidación Posibilidades de expansión
y conquista de nuevos clientes, Innovaciones tecnológicas Determinación de
tiempos mínimos para el retorno de la inversión Valor en marcha.
Valor De La Empresa Por Valor Presente Del Flujo Futuro De Utilidades:
$2.475.044.634.oo
En los Estados Unidos, existe una práctica comercial de compañías
multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en países emergentes, al
estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:
Adicionalmente también existe en la industria Norteamericana un indicador
estadístico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma como múltiplo
de la utilidad operacional (EBITDA).
Valor De La Firma Por Múltiplo De Utilidad Operativa =6X a 8X, donde X
= EBITDA. El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.
Valor De La Firma Por Múltiplo De Utilidad Operativa =
$1.769.626.718.Oo X 7 = $12.387.387.030.Oo
Nota: Si se toma el promedio financiero de los dos procesos empleados Valor
Presente Del Flujo Futuro De Utilidades Y Valor Por Múltiplo De Utilidad Operativa,
se tiene:
Valor Parcial de la empresa: $7.431.215.832.oo
NOTA: se asume un factor de incertidumbre del 10%.es decir la suma de $
743.121.583.oo
Valor Definitivo Estación Combustibles y Servicios TIMIZA LTDA=Valor Parcial - $
Factor de Incertidumbre=$ 7431.215.832.- $743.121.583.oo
Valor Definitivo Estación Timiza Ltda. =$6.688.094.249.oo
12. BIBLIOGRAFIA
Atentamente,
VR
VA
Vr E Vu T
V = Valor
T = Tiempo
VA = Valor actual
VR = Valor de reposición
Vr = Valor Residual
PUERTO DE
EMBARQUE
T rabajo de s alida
Efic ienc ia
T rabajo de entrada
salida contra el trabajo que se le suministra.
La eficiencia definida en la anterior ecuación, siempre será un número
comprendido entre 0 y 1.
NOTA. Este ítem es muy importante, pues prácticamente define el valor del
equipo, es función directa del valor, así A mayor eficiencia mecánica, mayor valor.
Los equipos nuevos tienen una Eficiencia mecánica del 100%(Realmente la mayor
eficiencia obtenida, ha sido del 98%, sin embargo, se utiliza el 100%, para los
cálculos.). Si por ejemplo, una maquina tiene una eficiencia mecánica del 42%,
eso implica, que el máximo valor del equipo, es el 42% de lo que vale el equipo
nuevo.
2. Información De La Empresa
Nombre : Maria Elvira Suarez.
Domicilio : Calle 6 Nº 41 C - 20
ESPECIFICACIONES SISTEMA
FISICAS HIDRAULICO
5 A 60 30/10 GPM A 1750
CAPACIDAD BOMBA PRINCIPAL
TONELADAS RPM
ANCHO DE LA CAMARA DE 8 A 22” BOMBA AUXILIAR 6 GPM A 3500 RPM
ALTO DE LA CAMARA 5 A 15.5” CAP. DE TANQUE 15 A 70 GL
FONDO DE LA CAMARA 5 A 20” ACEITE HIDRAULICO 46
BOCA DE ALIMENTACION 10 A 40”
CARACTERÍSTICAS Y BENEFICIOS:
AVALUO DESCRIPCION
CLASE DE MAQUINARIA COMPACTADORA VOLTAJE DEL MOTOR 220 V.
MARCA HECHIZA MARCA DEL MOTOR SIEMENS
MODELO 2006 RPM 1750
COLOR VERDE VETUSTEZ 4 AÑOS APROX.
Valor Total Avaluó Equipo Son: Ciento Ochenta Y Un Millones Quinientos Mil
Pesos M/Cte. ($181.500.000.oo)
6. Sustentacion del Avaluó.
La premisa fundamental en el avalúo de equipos industriales, es que su valor
depende básicamente de su grado de operabilidad, su factor de comercialización y
la existencia posible de un potencial mercado.
Para el caso presente, se hicieron análisis especiales debido al valor residual de
los equipos, máxime el estado de postración del modelo económico imperante. La
toma de datos se hizo en forma directa.
Las fuentes de consulta investigadas fueron la base de datos de la empresa,
Avaluos de otras empresas, cotizaciones de equipos, revistas especializadas y
avisos clasificados.
Se analizaron adicionalmente el grado de obsolescencia técnica, mecánica y
funcional, su estado de conservación y métodos de mantenimiento, su mayor y
mejor uso, su vetustez y probable vida residual.
El valor determinado en el avalúo, es el resultado de una combinación del
método de reposición y el método de mercado, valor obtenido mediante el
Atentamente,
Decreto 222 DE 1983. (Febrero 2). Por el cual se expiden normas sobre contratos
de la Nación y sus entidades descentralizadas y se dictan otras disposiciones.
Nota 4: Reglamentado por el Decreto 984 de 1989 y por el Decreto 837 de 1989.
"Artículo 15. El precio máximo de adquisición será fijado por el Instituto Agustín
Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones, de conformidad con el artículo
18 de la presente ley..."
Ley 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones básicas sobre el transporte,
se redistribuyen competencias y recursos entre la Nación y las Entidades
Territoriales, se reglamenta la planeación en el sector transporte y se dictan otras
disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.
Se entiende por vida útil el lapso durante el cual se espera que la propiedad,
planta o equipo, contribuirá a la generación de ingresos. Para su determinación
es necesario considerar, entre otros factores, las especificaciones de fábrica,
Ley Número 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma
agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisición
de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras
disposiciones".
Decreto 855 DE 1994. (Abril 28). Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley
80 de 1993 en materia de contratación directa.
Ley 388 De 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y
se dictan otras disposiciones”.. Avalúos para Enajenación voluntaria, Expropiación
forzosa y Administrativa, Cálculos de plusvalía, Transferencia de derechos de
Construcción, Valoración de Planes Parciales.
Decreto Número 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del espacio
público en los planes de ordenamiento territorial.
Ley 510 De 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema
financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias
Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se
entreguen bienes en dación en pago de créditos hipotecarios a los
establecimientos de crédito acreedores,
Ley 550 De 1999. Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la
reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para
asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las
normas de esta ley. Artículo 60. Avalúos y Avaluadores. Artículo 61. Reglas
especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los
acuerdos de reestructuración. Artículo 62. Procedimiento para la selección de
Avaluadores. Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los
promotores, peritos y Avaluadores. Artículo 79. Vigencia.
Decreto Número 297 De 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de 1998,
en lo relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo.
Decreto Número 254 De 2000. Por el cual se expide el régimen para la
liquidación de las entidades públicas del orden nacional.
Decreto 779 De 2003. Por medio del cual se reglamenta parcialmente la Ley788
de 2002 y se establece el tratamiento tributario del leasing habitacional.
Artículo 44. Resarcimientos. Las personas que lleven a cabo trabajos y estudios
de prospección, estarán obligadas a resarcir los daños y perjuicios que causen a
terceros. Estos podrán pedir al alcalde la comprobación de dichos daños y su
inmediato resarcimiento, por los procedimientos establecidos en el Capítulo XXV
de este Código. Mientras no cubran el valor de los daños, las citadas personas no
podrán continuar su labor en los predios afectados.
Artículo 166. Disfrute de servidumbres. Para el ejercicio eficiente de la industria
minera en todas sus fases y etapas, podrán establecerse las servidumbres que
sean necesarias sobre los predios ubicados dentro o fuera del área objeto del
a) Para la estimación del valor comercial del terreno, se tendrán en cuenta sus
condiciones objetivas de ubicación, calidad y destino normal y ordinario y no las
características y posibles rendimientos del proyecto minero, la potencial
abundancia o riqueza del subsuelo del mismo o la capacidad económica de los
concesionarios;
b) La ocupación parcial del terreno sólo dará lugar al reconocimiento y pago de la
indemnización en cuantía proporcional al uso de la parte afectada, a menos que
dicha ocupación afecte el valor y el uso de las zonas no afectadas;
c) Salvo acuerdo en contrario, si la ocupación de los terrenos fuere transitoria y no
mayor de dos (2) años, los pagos por su uso, al dueño o poseedor, se harán por
trimestres anticipados; si la ocupación fuere por más tiempo, el pago se hará al
contado y en forma anticipada.
Artículo 195. Inclusión de la Gestión Ambiental. Para todas las obras y trabajos
de minería adelantados por contrato de concesión o por un título de propiedad
privada del subsuelo, se incluirán en su estudio, diseño, preparación y ejecución,
la gestión ambiental y sus costos, como elementos imprescindibles para ser
aprobados y autorizados. En ningún caso la autoridad ambiental podrá otorgar
permisos, concesiones, autorizaciones o licencias de orden ambiental, para obras
y trabajos no amparados por un título minero.
La cuantía de la caución, una vez en firme, podrá ser revisada por el juez del lugar
de ubicación de los predios de acuerdo con las reglas generales de competencia y
de trámite del Código de Procedimiento Civil.
BIBLIOGRAFÍA.