El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre

otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Este método considera los siguientes principios básicos: · La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. · · un Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Su fórmula de depreciación (D) es la siguiente

Donde x = edad de la construcción n = vida útil probable de la construcción Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula

Donde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:

09 18. por ejemplo. DEPREC. se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior. Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes. Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples. instalaciones mecánicas. filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos. de acuerdo con la Disposición General Nº1-2000.20 52. emitida por el Órgano de Normalización Técnica. marcos de ventanas o puertas y otros. . y otros. cambios en pequeños sectores de rodapié.20 2 3 Requiere reparaciones Simples Regular-R Deficiente-D 4 5 Requiere reparaciones importantes Requiere muchas reparaciones importantes Sin Valor = Valor de Demolición Malo-M Muy Malo-MM Demolición-DM 100 Definiciones de los estados: A continuación.60 72. Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo. estará en estado de demolición. ESTADOS[1] CONDICIONES FÍSICAS NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones REGULAR Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia 1 Óptimo-O Muy bueno-MB Bueno B Intermedio-I 00 0.10 32. y otros.032 2. pintura. cielos. Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC. Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia. por ejemplo cambio total de cubierta. cielos. reparaciones de fisuras en repellos. ventanería.52 8. por ejemplo. pisos. cambios parciales en pisos.

debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado. con la finalidad de simplificar el procedimiento.00 el metro cuadrado.00/m² Por tanto.00 /m² x = 15 años n = 60 años E = factor de bueno De acuerdo con la tabla anterior.Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones. Ejemplo Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad. se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente. de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior.00 /m². el coeficiente de depreciación por estado es de 2. el perito puede redondear este valor a ¢ 57 500. Aplicando la fórmula anterior se tiene De lo anterior Vn = ¢ 70 000. cuyo estado de conservación es BUENO.52: Por consiguiente. el valor por metro cuadrado actual depreciado para el edificio es de ¢57 574. al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 70 000. Para obtener el factor de bueno (E). de acuerdo con la fórmula. Sin embargo. Disponible para bajar la tabla Ross-Heidecke en Excel ( formato ZIP ) .00 el metro cuadrado. VA = ¢57 574.

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