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El método de Ross Heidecke

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El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre

otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Este método considera los siguientes principios básicos: · La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. · · un Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Su fórmula de depreciación (D) es la siguiente

Donde x = edad de la construcción n = vida útil probable de la construcción Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula

Donde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:

09 18. . instalaciones mecánicas. Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo. ventanería. pisos. por ejemplo. cambios en pequeños sectores de rodapié. ESTADOS[1] CONDICIONES FÍSICAS NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones REGULAR Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia 1 Óptimo-O Muy bueno-MB Bueno B Intermedio-I 00 0. por ejemplo. estará en estado de demolición. Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes. Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia.52 8.20 2 3 Requiere reparaciones Simples Regular-R Deficiente-D 4 5 Requiere reparaciones importantes Requiere muchas reparaciones importantes Sin Valor = Valor de Demolición Malo-M Muy Malo-MM Demolición-DM 100 Definiciones de los estados: A continuación. y otros. de acuerdo con la Disposición General Nº1-2000.20 52. por ejemplo cambio total de cubierta. reparaciones de fisuras en repellos. DEPREC.10 32. cielos. Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC. pintura. marcos de ventanas o puertas y otros. se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior. emitida por el Órgano de Normalización Técnica.032 2. cambios parciales en pisos. Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples. cielos. y otros.60 72. filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos.

de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior. Disponible para bajar la tabla Ross-Heidecke en Excel ( formato ZIP ) . el valor por metro cuadrado actual depreciado para el edificio es de ¢57 574.00 el metro cuadrado.00 /m².52: Por consiguiente.00 el metro cuadrado. el coeficiente de depreciación por estado es de 2. Sin embargo. Aplicando la fórmula anterior se tiene De lo anterior Vn = ¢ 70 000. se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente. Ejemplo Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad.00/m² Por tanto. el perito puede redondear este valor a ¢ 57 500. cuyo estado de conservación es BUENO.Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones. Para obtener el factor de bueno (E). debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.00 /m² x = 15 años n = 60 años E = factor de bueno De acuerdo con la tabla anterior. VA = ¢57 574. de acuerdo con la fórmula. con la finalidad de simplificar el procedimiento. al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 70 000.

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