El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre

otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado. Este método considera los siguientes principios básicos: · La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. · · un Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

Su fórmula de depreciación (D) es la siguiente

Donde x = edad de la construcción n = vida útil probable de la construcción Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula

Donde: VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 5 categorías de estados de conservación con cuatro categorías intermedias, atribuyendo a cada una de ellas coeficientes propios; veamos la siguiente tabla:

marcos de ventanas o puertas y otros. pisos. y otros. Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo.09 18.032 2. y otros.52 8. cielos. cielos. ESTADOS[1] CONDICIONES FÍSICAS NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones REGULAR Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia 1 Óptimo-O Muy bueno-MB Bueno B Intermedio-I 00 0. Optimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo.60 72.20 2 3 Requiere reparaciones Simples Regular-R Deficiente-D 4 5 Requiere reparaciones importantes Requiere muchas reparaciones importantes Sin Valor = Valor de Demolición Malo-M Muy Malo-MM Demolición-DM 100 Definiciones de los estados: A continuación. cambios en pequeños sectores de rodapié.TABLA Nº 1 DEPRECIACIÓN POR ESTADO TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO CLASIFICACIÓN NORMAL COEFIC. DEPREC. de acuerdo con la Disposición General Nº1-2000. filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos. Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes. . se enuncian los conceptos correspondientes a los estados utilizados en la tabla anterior. por ejemplo. reparaciones de fisuras en repellos. por ejemplo cambio total de cubierta. emitida por el Órgano de Normalización Técnica. estará en estado de demolición. ventanería.20 52. cambios parciales en pisos. Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples. por ejemplo. Bueno: Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia. pintura. instalaciones mecánicas.10 32.

00 el metro cuadrado. al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 70 000.00 el metro cuadrado. Disponible para bajar la tabla Ross-Heidecke en Excel ( formato ZIP ) .52: Por consiguiente. el perito puede redondear este valor a ¢ 57 500. Aplicando la fórmula anterior se tiene De lo anterior Vn = ¢ 70 000. Para obtener el factor de bueno (E).00 /m² x = 15 años n = 60 años E = factor de bueno De acuerdo con la tabla anterior. con la finalidad de simplificar el procedimiento. de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior. de acuerdo con la fórmula. se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente.00 /m².Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones. VA = ¢57 574. debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado. cuyo estado de conservación es BUENO. el valor por metro cuadrado actual depreciado para el edificio es de ¢57 574. el coeficiente de depreciación por estado es de 2. Ejemplo Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad. Sin embargo.00/m² Por tanto.

..-..401.438:0390  'T .N48 3 .O3547089.43.947/0-:034 0..390747 0./408/0     !47..N48 1.2  .:07/4.0390/0/0570.9.

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