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Avalúos de inmuebles y garantías

Oscar A. Borrero Ochoa

y g a r a n t í a s Oscar A. Borrero Ochoa Autor: Oscar

Autor: Oscar A. Borrero Ochoa

Editorial: Bhandar Editores

Edición: Tercera, 2008

Formato: Libro Rústica, 21 x 23 cm 452 Páginas

Peso: 0.88 Kg

ISBN: 978-958-9247-28-0

Edición: Tercera, 2008 Formato: Libro Rústica, 21 x 23 cm 452 Páginas Peso: 0.88 Kg ISBN:

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías Reseña Oscar A. Borrero Ochoa E l material de este

Reseña

Oscar A. Borrero Ochoa

E l material de este libro contiene las conferencias de los Cursos Básico, Intermedio y Avanzado que so- bre Avalúos ha venido dictando el autor en diferentes ciudades colombianas y otros países latinoamericanos. El Capítulo 1 resume los resultados de estudios sobre valor del suelo hechos por el autor en varias ciudades colombianas: las leyes que rigen la formación de los precios del suelo.

Los Capítulos 2 al 6 presentan el Curso Básico para avalúo de inmuebles: los factores y los métodos para avaluar, el método comparativo, el método del costo, el avalúo del terreno, los factores para homogenizar el lote, la construcción nueva, los proyectos en construc- ción y la edificación usada aplicando los métodos para la depreciación. Los Capítulos 7 a 13 contienen el Cur- so Intermedio. Se presenta el Método Residual o Po- tencial de Desarrollo y el método de la renta con el ava- lúo de arrendamientos. La aplicación del método de la renta a inmuebles comerciales, Shopping Center, Edi- ficios Inteligentes y Bodegas Industriales. Se estudian los terrenos sin urbanizar y lotes para construir planes de vivienda popular. Avalúos de fincas de recreo y par-

los terrenos sin urbanizar y lotes para construir planes de vivienda popular. Avalúos de fincas de

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías Oscar A. Borrero Ochoa celaciones. Incidencia de las vías e

Oscar A. Borrero Ochoa

celaciones. Incidencia de las vías e infraestructura en la valorización urbana y captación de la plusvalía del suelo. El Curso Avanzado se explica en los Capítulo 14

a 20 analizando avalúos especiales: hoteles, estacio-

nes de servicio, teatros, clubes sociales, instituciones

educativas, lotes portuarios, etc. Se explica método de capitalización utilizado en los inmuebles-negocio. Se analizan lotes especiales como los terrenos-cuña o necesarios, avalúo de terrazas, incremento por pisos, áreas especiales. Se explica el avalúo de intangibles:

good will, primas de locales, know how, empresas en marcha. Avalúo de negocios inmobiliarios.

El Capítulo 21 se destina a la discusión sobre el Valor y Precio en los inmuebles y cómo avaluar en un mercado en crisis o deprimido donde no hay transacciones re- presentativas. El libro termina con los Capítulos 22 y 23 sobre metodología para investigar los avalúos y un mo- delo para presentación de avalúos urbanos y rurales. A

lo largo del libro se presentan ejemplos prácticos y grá-

ficas ilustrativas que servirán al estudioso para aplicar

la teoría. Este libro no es para leer corridamente. Es un

manual o guía para desarrollar avalúos.

para aplicar la teoría. Este libro no es para leer corridamente. Es un manual o guía

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías Oscar A. Borrero Ochoa Tabla de contenido PRESENTACIÓN

Oscar A. Borrero Ochoa

Tabla de contenido

PRESENTACIÓN

CAPITULO 1: LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DEL LOS PRECIOS DEL SUELO.

1. El desarrollo económico y la necesidad de tierras

2. El mercado de tierras urbanas en Colombia

Antecedentes Metodología Definiciones básicas El efecto comunicante Limite de precios urbanos y agrícolas El comportamiento estructural El comportamiento cíclico

Comportamiento secular

CAPITULO 2: FACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALUÓ COMERCIAL

1. Los factores: el lote, la construcción y el factor de

comercialización.

FACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALUÓ COMERCIAL 1. Los factores: el lote, la construcción y el

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías Oscar A. Borrero Ochoa 2. Métodos avaluatorios: Método

Oscar A. Borrero Ochoa

2. Métodos avaluatorios:

Método comparativo o de mercado

Método del costo Método residual Método de la renta

Método de capitalización.

3. Relación entre factores y métodos

CAPITULO 3: EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALUÓ DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIÓN.

1.

Influencia de la profundidad. Criterios a seguir.

2.

Influencia del frente

3.

Influencia mixta de frente y fondo

4.

Influencia de la forma

5.

Influencia de la proporción

6.

Influencia del tamaño

7.

Esquina y varios frentes

8.

La zonificación

9.

Influencia de la topografía

10. El valor de Plottage y el coeficiente de Plotting.

CAPITULO 4: EL MÉTODO DEL COSTO. AVA- LUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA.

1. Costos directos

2. Costos indirectos

Plotting. CAPITULO 4: EL MÉTODO DEL COSTO. AVA- LUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA. 1. Costos directos

Avalúos de inmuebles y garantías

Oscar A. Borrero Ochoa

3. Costos generales

4. Costos financieros

5. Costo total de construcción

6. Multiplicador del costo

CAPITULO 5: AVALUÓ DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN.

del costo CAPITULO 5: AVALUÓ DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN. Avalúo de obras inconclusas CAPITULO 6: AVALUÓ

Avalúo de obras inconclusas

CAPITULO 6: AVALUÓ DE CONSTRUCCIO- NES USADAS.

1. Depreciación de inmuebles

2. Vida de las construcciones

3. Métodos de depreciación

4. Método de la Línea recta

5. Método de Kuentzle

6. Método de Ross

7. Método de Heidecke: depreciación por estado de

conservación.

8. Métodos económicos

9. Tabla de Fitto y Corvini

CAPITULO 7: EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO.

1. La Reglamentación y los precios del suelo.

y Corvini CAPITULO 7: EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO. 1. La Reglamentación y

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías Oscar A. Borrero Ochoa El factor de construibilidad Índice de

Oscar A. Borrero Ochoa

El factor de construibilidad Índice de ocupación y altura Densidades Índices y densidades óptimas

Incidencia del terreno en el proyecto. Factor alfa.

2. Valor máximo del terreno

3. Aplicación del método residual

4. Método residual de acuerdo al margen del cons-

tructor.

CAPITULO 8: EL FACTOR DE COMERCIALI- ZACIÓN.

1. Costo físico del inmueble

2. El valor del mercado

3. Ventaja de la “cosa hecha”

4. El “valor en marcha”

5. Calculo del Factor de comercialización

6. Condiciones que influyen en el Factor de Comercia- lización.

7. Tres ejemplos de factor de comercialización

CAPITULO 9: AVALUÓ DE ARRENDAMIEN- TOS. EL MÉTODO DE RENTA.

1. Metodología para determinar arriendo mobiliario

2. Metodología para el arriendo inmobiliario

El método de renta

1. Metodología para determinar arriendo mobiliario 2. Metodología para el arriendo inmobiliario El método de renta

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías Oscar A. Borrero Ochoa El cálculo de “p” para el

Oscar A. Borrero Ochoa

El cálculo de “p” para el primer piso La matriz de rentabilidad El método comparativo de arrendamientos El método de participación por ventas Primas de locales comerciales

CAPITULO 10: APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES.

1. Tasa de renta y mercado inmobiliario

2. Tasa de renta en locales comerciales

3. Avalúo de centros comerciales (shopping centers)

Métodos comparativo y de renta Avalúo del centro comercial nuevo Maduración de un Centro Comercial Los minicentros

4. Avalúo de oficinas modernas y edificios inteligentes

5. Avalúo de bodegas industriales y puntos de fábrica

CAPITULO 11: AVALUÓ DE TERRENOS SIN URBANIZAR.

1. Componentes del costo del terreno

Valor bruto del terreno Reglamentación y normas Cesiones Costos de urbanización

2. Método matemático para avaluar lotes brutos

del terreno Reglamentación y normas Cesiones Costos de urbanización 2. Método matemático para avaluar lotes brutos

Avalúos de inmuebles y garantías

Oscar A. Borrero Ochoa

3. Máximo costo del lote bruto para vivienda popular

CAPITULO 12: AVALUÓ DE FINCAS DE RE- CREO Y PARCELACIONES

CAPITULO 12: AVALUÓ DE FINCAS DE RE- CREO Y PARCELACIONES 1. Factores determinantes en el precio

1. Factores determinantes en el precio

2. Fincas de recreo

3. Comportamiento de los precios suburbanos

4. Ejemplo de valor de terrenos suburbanos en Bogo-

5. Valorización en terrenos suburbanos y fincas de recreo 6. Avalúo de parcelaciones

CAPITULO 13: INCIDENCIA DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA

1. Valorización por obras de infraestructura

2. Impacto de las vías en la valorización

Metodología de desagregación

Ejemplo de investigación en la ciudad de Cali Conclusiones del análisis en obras realizadas

3. Valorización real y cobro de impuestos de plusvalía

y valorización

CAPITULO 14: EL MÉTODO DE CAPITALIZA- CIÓN

3. Valorización real y cobro de impuestos de plusvalía y valorización CAPITULO 14: EL MÉTODO DE

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías 1. Descripción del método Oscar A. Borrero Ochoa 2.

1. Descripción del método

Oscar A. Borrero Ochoa

2. Instrumentos para el método

3. Los inmuebles-negocio

4. La tasa de capitalización

5. El período de capitalización

CAPITULO 15: AVALUÓ DE HOTELES. AVA- LUÓ DE INMUEBLES NEGOCIO

1. Los hoteles como negocio

2. Información requerida

3. El proceso del avalúo

4. Ejemplo de avalúo

5. Aplicación del método de capitalización a un resort

CAPITULO 16: AVALUÓ DE ESTACIÓN DE SERVICIO

1. Metodología avaluatoria

2. Rentabilidad de una estación de servicio

Ejemplo con estación de servicios grande

Ejemplo con estación de servicio pequeña

CAPITULO 17: LOS MÉTODOS DE CAPITA- LIZACIÓN Y RENTA DE AVALÚOS ESPECIA- LES

1. Avalúo de clubes sociales

pequeña CAPITULO 17: LOS MÉTODOS DE CAPITA- LIZACIÓN Y RENTA DE AVALÚOS ESPECIA- LES 1. Avalúo

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías Oscar A. Borrero Ochoa 2. Avalúo de instituciones educativas

Oscar A. Borrero Ochoa

2. Avalúo de instituciones educativas

Valor físico del edificio e instalaciones

Valor por el método de renta

3. Avalúo de teatros y salas de cine

4. Avalúo de moteles y residencias de paso

5. Avalúo de un lote portuario

CAPITULO 18: AVALUÓ DE LOTES Y AÉ- REAS ESPECIALES

1. Avalúo de lote-cuña o lote-necesario

Lote cuña lateral

Lote cuña en el frente

2. Avalúo de terrazas y derechos de construcción so-

bre terrazas

3. Incremento de precios según pisos

4. Avalúo de lotes mal aprovechados

5. Lotes con edificaciones obsoletas. Vida económica de las construcciones Por cambio de uso y reglamentación Edificaciones con cambio de uso

CAPITULO 19: AVALÚOS DE GOOD WILL E INTANGIBLES

1. Avalúo de good will

Qué es el good will Clases de good will

de uso CAPITULO 19: AVALÚOS DE GOOD WILL E INTANGIBLES 1. Avalúo de good will Qué

Avalúos de inmuebles y garantías

www.librosyeditores.com Avalúos de inmuebles y garantías Oscar A. Borrero Ochoa Bases para el avalúo del good

Oscar A. Borrero Ochoa

Bases para el avalúo del good will Ejemplo de cálculo

Factores normativos en la formación del good will

2. Primas de locales

3. Otros intangibles

Marcas Patentes y derechos de autor Know how Franquicias y regalías

Beneficio del negocio establecido o ventaja de la cosa hecha Valor en marcha

4. Ejemplos de avalúo de good will

CAPITULO 20: AVALUÓ DE NEGOCIOS IN- MOBILIARIOS

1. El negocio inmobiliario

2. La rentabilidad del negocio inmobiliario

CAPITULO 21: VALOR Y PRECIO DE LOS IN- MUEBLES

1. Teoría del valor

La teoría trabajo del valor La teoría subjetiva del valor: la utilidad La escuela alemana del valor y precio La escuela inglesa objetiva

del valor La teoría subjetiva del valor: la utilidad La escuela alemana del valor y precio

Avalúos de inmuebles y garantías

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Teorías objetivas y subjetivas

2. Teorías univalente y plurivalente del valor

3. Valor y precio

4. El avalúo de inmuebles en un mercado en crisis

5. Modelo en equilibrio y en desequilibrio para un mer-

cado inmobiliario

6. Valor potencial de los inmuebles

mer- cado inmobiliario 6. Valor potencial de los inmuebles CAPITULO 22: METODOLOGÍA DE INVESTI- GACIÓN PARA

CAPITULO 22: METODOLOGÍA DE INVESTI- GACIÓN PARA EL EVALUADOR

1. El avalúo es una investigación

2. Fuentes de información

3. Método de análisis

4. Instrumentos de análisis

5. Proceso del avalúo

6. Elaboración de conclusiones

7. Presentación del avalúo

CAPITULO 23: METODOLOGÍA PARA PRE- SENTAR AVALÚOS

1. Guía para presentar avalúos urbanos

2. Guía para presentar avalúos rurales

BIBLIOGRAFÍA Y DIRECCIONES DE INTER- NET

Guía para presentar avalúos urbanos 2. Guía para presentar avalúos rurales BIBLIOGRAFÍA Y DIRECCIONES DE INTER-

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