LA PROPUESTA DE ROSS & HEIDECK COMO HERRAMIENTA DE APOYO,

EN EL USO DEL ENFOQUE DEL COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO,

PARA TASACIÓN DE BIENES INMUEBLES

1. Método del Costo o de Reposición

FUNDAMENTO TEÓRICO

Éste método valuatorio, permite acercarse de manera INDIRECTA1 al “Valor Comercial ”2, del bien
objeto de tasación a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante
al del objeto de avalúo. Seguidamente, se afecta este valor de la construcción, mediante el descuento
de la “depreciación acumulada”, al valor así obtenido se le debe adicionar la utilidad y finalmente,
considerar una la incidencia de un Factor inherente a la comercialización que tendría el mismo.

FUNDAMENTACIÓN MATEMÁTICA

Al valor obtenido mediante el Costo de Reposición (Costo de Edificaciones) se le aplica la depreciación

por uso y mantenimiento y se le adiciona el Valor del Mercado del Terreno en el cual se ha edificado),
, según la siguiente ecuación:
𝑉𝑐 = [ {(𝐶𝑡 – 𝐷) + 𝑈} + 𝑉𝑡 ] × F𝐶
Donde:
 Vc = Valor comercial
 Ct = Costo total de la Construcción
 D = Depreciación Acumulada (Edad y Estado de Conservación)
 U = Utilidad del constructor
 Vt = Valor del terreno
 FC = Factor de Comercialización

Se entiende por “Depreciación” al factor o porcentaje de detrimento que se debe aplicar al bien. En
términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones en general, tres
tipos de depreciación:
2. Depreciación por Obsolescencia Funcional

Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las edificaciones, motivado por modernos
criterios de funcionalidad, mejor distribución espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos
materiales de construcción y otros requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la
1

función a la cual se destina.

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1 Se debe hacer un ajuste al valor obtenido finalmente por éste método, mediante la corrección del llamado “Factor de Comercialización” o “Tercer Factor”
y el cual debe provenir de un estudio juicioso, técnicamente soportado y suficientemente sustentado, tanto en sus cálculos como en sus fuentes, pues lo
contrario, sería extremadamente peligroso y además fácilmente caprichoso.
2 El cual es equivalente al Valor medio del Mercado, pero una vez descontadas las afectaciones legales, los gravámenes y las regulaciones urbanísticas

vigentes.
La obsolescencia funcional, ocurre como consecuencia de la discordancia en el diseño vigente de un
bien y los cambios en los gustos, tendencias y modas, o en los diseños arquitectónicos o a la vetustez
de las instalaciones que hacen parte de diseños de épocas pasadas, para equipamientos o
necesidades que ya no requieren las dimensiones edificadas.

En las depreciaciones de tipo funcional, el tasador debe ponderar las variables enumeradas
anteriormente al hablar de “calidad funcional”. En aquellos casos de evidente obsolescencia o falta
de funcionalidad se aplican coeficientes de desvalorización siguiendo los criterios a continuación:
 La relación de superficies comunes con respecto a la total es un indicador de la calidad de aprovechamiento del bien, por lo cual
en aquellas superficies comunes superiores al 25%, se pone en evidencia un desaprovechamiento que debe ser considerado en
la tasación, para estos casos se usará un Factor de detrimento de: 0,85
 Ambientes ahogados, grandes alturas de entrepiso, circulación indebida por ambientes privados (ejemplo por dormitorios),
iluminación y ventilación deficiente, alturas de espacio libre interior inapropiadas y materiales de construcción arcaicos, se usará
un Factor de detrimento de: 0,80

3. Depreciación Física

Ocurre por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus materiales e instalaciones,
que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal
estado de conservación o mantenimiento, lo que agrava su deterioro.

Para su cálculo existen varios sistemas para estimar el demerito aplicable al valor del bien, siendo el
que se aplicará para la depreciación de las construcciones un modelo continuo (nunca discontinuo o
en escalera), el cual considera la edad, el estado de conservación y el mantenimiento.

MÉTODO DE ROSS – HEIDECK

FUNDAMENTO TEÓRICO
Este método de cálculo de la “Depreciación” propuesto por los ingenieros alemanes Ross y Heideck,
fue implementado y admitido de manera amplia por los tasadores, para determinar la depreciación en
la Tasación de Edificaciones, disfrutando como prerrogativa con respecto a los demás métodos
tradicionalmente utilizados, por el hecho de considerar el estado de conservación y mantenimiento al
que ha sido sometida la construcción a lo largo de su vida cronológica; lo que produce una corrección
que los otros métodos no consideran por si solos, sin los ajustes enunciados anteriormente, lo cual se
asemeja mucho más a la realidad.
EL CRITERIO DE ROSS

Ya este método es ampliamente conocido por los tasadores e incluso por los contadores, pues “la
propuesta de Ross” consiste sencillamente en el promedio (curva intermedia) para la obtención de
la depreciación de activos fijos por el conocido método de la Línea recta y la propuesta de Kuentzle.

En otras palabras, resulta de sacar la media aritmética entre la depreciación por la Línea Recta y la
depreciación por Kuentzle.
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La propuesta de ROSS al igual que las dos anteriores, considera que la depreciación de los bienes
inmuebles es función directa de la Vida Útil3 y de la Edad Aparente4 del Bien.

FUNDAMENTACIÓN MATEMÁTICA

Kuentzle Línea Recta

𝟏 𝑬𝟐 𝑬
[𝟐 ( 𝟐 + )]
𝑽𝒖 𝑽𝒖
EL CRITERIO DE HEIDECK

Desde hace varias décadas (incluso en la actualidad existe este debate), se han desatado "fogosos"
debates entre muchos tasadores a nivel mundial, en tertulias presenciales, en foros virtuales, en
congresos nacionales e internacionales, respecto a la bondad de calcular el valor perdido de los bienes
mediante la propuesta de Ross & Heideck, la cual es producto de la combinación de dos teorías “muy
aceptadas” por múltiples valuadores a nivel internacional5.

Sin embargo, existen algunos tasadores que califican su uso “de error” (Magnou y Canale, entre ellos),
y donde estos últimos sustentan su afirmación, en algunas observaciones expuestas por el Ingeniero
Civil y Tasador Argentino, Mario E. Chandías, en su trabajo “El peligroso criterio Heideck”, que
aunque lo presentó en el año 1.965 en el marco del 6° Congreso Panamericano de Valuación (UPAV),
realizado en Buenos Aires (República Argentina), realmente aún, tales argumentos no disponen de la
acogida y el consenso necesario (más de 5 décadas después).

Afortunadamente, el mundo virtual de hoy ha acercado a miles de tasadores de la geografía mundial,

y ha permitido intercambiar información y bibliografía, siendo este medio la fuente6 por la cual se
obtiene el trabajo del "Agrimensor" Argentino Mario A. Scarano, fechado en 1992, sobre un resumen
que en 1935, Julius Springer, editó en Berlín, referido a la obra del Ingeniero Alemán Erich Heideck,
titulada “La Tasación de Inmuebles e Instalaciones Industriales”.

El mencionado trabajo del tasador Scarano, explica lo que hasta hace muy poco, se tenía algunas
dudas de su existencia, y por lo que algunos reconocidos tasadores (y de otros que no tan conocidos),
acusaron de “Arbitrariedad” y de “Vetustez” injustamente, la propuesta que se poya en la teoría
combinada de cálculo del Valor perdido (depreciación), para los bienes inmuebles (y recientemente
adaptada a los muebles), conocida en el mundo de la tasación como “Método de depreciación de
Ross & Heideck”, pues desconocían que la teoría de Heideck dispone de sustento matemático e 3
hipótesis de cálculo7.
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3 Edad Cronológica + Vida Económica Sobrante del bien, para cumplir la función para la que ha sido diseñado, incluso considerando las Normas de
sismorresistencia Vigentes al momento de la tasación.
4 Requiere de consideraciones y experticia en patología de construcciones y en estimación económica de posibles adecuaciones, por lo que su estimación

debe ser sustentada en criterios técnicos y avalados por un profesional acreditado. No tiene que ser igual a la edad Cronológica.
5 Corriente que aún hoy permanece vigente según muchos tasadores y además, para ellos es consistente con la realidad aplicable a la tasación,

condicionando su uso adecuado, al buen criterio (aunque subjetivo), para nada arbitrario, pues parte de la formación profesional del perito valuador.
6 Cortesía del Ingeniero Civil, tasador y catedrático universitario argentino, Rodolfo Pellice.
7 La cicloide de Heideck
Aclara perfectamente Heideck en su trabajo, que los porcentajes de depreciación expuestos por él, no
se fijaron caprichosamente, ni arbitrariamente. Los números que expresan esos porcentajes
pertenecen a las abscisas de una cicloide, la que, repite, no se eligió infundadamente.

El propio porcentaje que marca cada estado de conservación y mantenimiento de la edificación

(inicialmente solo fue aplicado a edificaciones), significa la inclusión para la depreciación por esa
causa, de la estructura que se estudia, en dicho estado. Es por esto, que la forma de determinar el
porcentaje de deterioro global del bien tasado, sea el que proviene de la suma ponderada de las
depreciaciones parciales de los elementos que lo conforman, pero que tienen distintas vidas útiles y
están sometidos a diferente desgaste.
CURVA CICLOIDE DE HEIDECK CON INDICACIÓN DE COEFICIENTES
Consiste en un panel de curvas, que permite estimar el valor residual que debe agregarse como
porcentaje adicional de valor depreciado por edad, a consecuencia del estado de conservación.

Como se puede apreciar a continuación, este método permite la selección de distintos factores para
un mismo estado, que debe ser tomado con argumentos sustentables y fundamentados en la
“Formación Profesional”, en la “Experiencia”, en el “Criterio” y en el “Buen Juicio” del tasador.
COEFICIENTES DE HEIDECK
La forma para la determinación de los porcentajes de depreciación correspondientes a cada uno de
los estados de conservación y o mantenimiento mediante la cicloide de Heideck, es la descrita por un
punto de una circunferencia cuando ésta, sin resbalar, rueda sobre una recta situada en su plano.

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Ilustración 1 La Cicloide de Heideck, Fuente: Mario A. Scarano, 1992

 ECUACIONES DE LA CICLOIDE:

𝑋 = 𝑟 (𝑤 − 𝑠𝑒𝑛 𝑤) 𝑌 = 𝑟 (𝑙 + 𝑐𝑜𝑠 𝑤)
El valor de x (abscisa), es el que determina el porcentaje de cada uno de los estados, según estableció
Heideck.

Si se supone la mitad de la circunferencia dividida en ocho partes, se tiene:

𝜋
= 22° 30"
8
Para los diferentes estados, con 𝑊 = 𝑣𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 y 𝑟 = 1; se tiene:
Estado Angulo Centro W 𝑿 𝑿
Sen W X=r (W- Sen W) 𝟏𝟎𝟎
Conservación W en Radianes 𝝅 𝝅
1 0º 00' 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 %
1.5 22º 30' 0.39269910 0.38268340 0.01001570 0.00320000 0.32 %
2 45° 0.78539820 0.70710680 0.07829140 0.02490000 2.49 %
2.5 67º 30' 1.17809720 0.92387950 0.25421770 0.08090000 8.09 %
3 90º 1.57079630 1.00000000 0.57079630 0.18170000 18.17 %
3.5 112º 30' 1.96349540 0.92387950 1.03961590 0.33090000 33.09 %
4 135° 2.35619450 0.70710680 1.64908770 0.52490000 52.49 %
4.5 157º 30' 2.74889360 0.38268340 2.36621020 0.75320000 75.32 %
5 180º 3.14159270 0.00 3.14159270 1.00000000 100.00 %

FÓRMULA DE LA PROPUESTA COMBINADA DE ROSS & HEIDECK

Ésta depreciación corresponde a la porción de la vida útil que en términos económicos se debe
descontar al inmueble por el tiempo de uso, y sus políticas e mantenimiento en su vida cronológica,
por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien, para lo cual se usará el planteamiento
establecido por la combinación de los criterios de Ross (Edad vs Vida Útil) y de Heidecke (Estado de
Conservación y Mantenimiento) y cuya ecuación es la siguiente:
𝟐 𝟐
𝟏 𝑬 𝑬 𝟏 𝑬 𝑬
𝑽𝑨𝑩 = 𝑽𝑹𝑵 − [𝟐 ( 𝟐 + ) + {𝟏 − 𝟐 ( 𝟐 + )} × 𝑲] × (𝑽𝑹𝑵 − 𝑽𝑹𝑨 )
𝑽𝒖 𝑽𝒖 𝑽𝒖 𝑽𝒖
Donde:
 VAB: Valor Actual del Activo.
 VRN: Valor de Reposición a Nuevo
 E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).
 VU: Vida útil total o Vida económica sobrante.
 K: Coeficiente por estado de conservación o mantenimiento Criterio de Heideck
 VRA: Valor de Rescate del Activo (normalmente entre 0% y 10%)
CONDICIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE EQUIVALENTE AL COEFICIENTE “K” DE HEIDECK
El Valor de “K” en la fórmula anterior, viene dado de la tabulación que para los estados de conservación
5

y mantenimiento de las construcciones propuso Heideck, considerando la condición física que

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presentan las construcciones al momento de la realización de la inspección ocular del tasador en su

visita al activo valorado, dicha tabla y criterios con los coeficientes K que se aplican, se presentan a
continuación:
Estado
Coeficiente
Conservación y CLASE Condición Física
Depreciación “K”
Mantenimiento
Óptimo 0.00 1.0 Nuevo o Excelente y muy meticuloso.
No ha sufrido deterioro alguno, ni necesita
Muy Bueno 0.0032 1.5 Reparaciones
Nuevo, 0 a 3 años – Aún Aplican Garantías
Requiere reparaciones sencillas y mantenimiento
de Rutina
Bueno 0.0252 2.0 Pinturas, resanes en acabados
Reparaciones en Filtraciones menores
Renov. de Revestimientos, revoques, etc.
Requiere reparaciones medias y Mantenimiento
Preventivo
Intermedio 0.0809 2.5 Ajustes o adecuaciones menores en Energía, Aguas,
Dotaciones de Gas Doméstico, Voz y Datos, Iluminación y
Ventilación Natural, etc.
Requiere reparaciones (moderadas a complejas)
Cambio de Tuberías Aguas Blancas y Energía
Regular 0.1810 3.0 Renovación de Impermeabilización
Reparación masiva de Revoques, etc.
Requiere reparaciones complejas
Refuerzos Estructurales (agrietamientos)
Deficiente 0.3320 3.5 Adecuaciones Arquitectónicas por Riesgo
Obsolescencia Normativa, etc.
Requiere reparaciones complejas con
Mantenimiento Correctivo
Sustitución Total de Instalaciones eléctricas
Sustitución Total de Sistema de Incendio
Malo 0.5260 4.0 Reparaciones importantes o Cambio de Equipos (Ej.
Ascensores, Bombas de Agua)
Sustitución de Instalaciones de Aguas
Incorporación de sistemas de Gas Doméstico
Incorporación de Tuberías y Puntos para CABLE, Voz y
Datos
Requiere reparaciones importantes con
Mantenimiento profundo
Refuerzo Estructural para la adecuación a Normas de
Muy Malo 0.7520 4.5 habitabilidad y Sismo resistencia por Cambio de Usos
(residencial a comercial)
Remodelación o sustitución de los acabados,
Cambio y Renovación de todas las instalaciones, etc.
Valor de Rescate o Ruina
Demolición 1.00 5.0 (estimado por lo general entre un 0% y un 10% del Valor de
Reposición a Nuevo)

Como se puede apreciar, la propuesta de Heideck, permite la selección de distintos factores para un
mismo estado, que debe ser fundamentado en la “Formación del Profesional, especializada en el
área de la construcción inmobiliaria” además, en la “Experiencia”, en el “criterio experto y razonado”
y en el “buen juicio” del tasador, pero que, sin duda, debe en sus informes, suministrar suficiente
ilustración el porqué de su selección, sus argumentos y consideraciones, apoyado en imágenes, así
como en evidencias teóricas y documentales8 que le permitan, sustentar el coeficiente utilizado en el
6

ajuste.
Página

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez

8Generalmente sustentados en informes de expertos con conocimientos específicos y credenciales admitidas por instituciones reconocidas, en Patología
de la Construcción y en Restauración de Edificaciones.
Por Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez
Ingeniero Civil egresado de la UCLA (Estado Lara) en el año 1985 – Vzla
Magíster en Gerencia Empresarial de la UFT (Estado Lara) en el año 2000 – Vzla
Especialista en Finanzas UdeA (Antioquia-Medellín) en el 2012, Colombia
Especialista en Técnicas de Valoración y Tasación – 2014 – UPV- Valencia – España
Candidato a Máster en Métodos y Técnicas de Valoración Multicriterio – UPV- 2017, Valencia - España
Diplomado en Valoración de Bienes de la ULA 1990 – Vzla
Diplomado en Contratación Estatal - U de la Sabana FORUM 2005 – Colombia
Programa de Formación para Avaluadores - Lonja de PR de Medellín y Antioquia 2007
Diplomado en Interventoría y Control de Obras UPB 2008 – Colombia
Diplomado en Derecho Urbanístico e Inmobiliario U de Antioquia 2009 – Colombia
Diplomado en Finanzas Básicas de la U de Antioquia 2011
Diploma en Técnicas de Avalúo de Inmuebles (Masivos) del Lincoln Institute Of Land Policy 2011
Conferencista en numerosas de Congresos nacionales e internacionales, de Valoración de Bienes.
Reconocimientos y premios por sus trabajos de investigación, en universidades (2000 Universidad Fermín Toro
de Venezuela), e instituciones gremiales (Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación – UPAV 2017).
Docente del Máster de Técnicas de Valoración Multicriterio de la Universidad Politécnica de Valencia España
Docente de la Universidad Nacional de Colombia (Sede Medellín), del programa de posgrado en la
Especialización de Gestión Inmobiliaria.
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