An l i s i s comparativo entre diversos mtodos de c l c u l o de

la d e p r e c i a c i n en B i en e s i n m u eb l e s

Este trabajo pretende comparar muy brevemente los resultados que se obtienen al
emplear varios mtodos (disponibles y aceptados en la bibliografa especializada)
para el clculo de los factores de depreciacin, que deben ser aplicados como parte
del proceso de Tasacin de activos inmuebles, y las consecuencias que pueden
derivarse de la seleccin de uno u otro mtodo por el perito tasador.
Todo el material que aqu se exponne, corresponde al artculo elaborado por el Ing.
MSc. Luis Fernando RESTREPO G. (luisferes15@gmail.com), al que podrs
acceder en el siguiente link: http://es.scribd.com/doc/9699554/Analisis-metodos-decalculos-de-La-Depreciacion-Luis-Fernando

Generalidades
Como se conoce, la Tasacin de bienes inmuebles, mediante el mtodo del costo
por reposicin fsica se basa en el principio de sustitucin, el cual plantea que el
valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares caractersticas
sustitutivos de aqul; y consiste en calcular el valor que representara construir una
edificacin nueva con las mismas caractersticas del que se analiza, de manera de
obtener el llamado valor de reposicin a nuevo (VRN), deduciendo de dicho valor las
cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones
constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificacin en su
estado real al momento de la Tasacin, o sea, su valor neto de reposicin (VNR).En
resumen, el valor actualizado de una construccin o valor neto de reposicin se
obtiene de sustraer al valor de reposicin a nuevo, la cantidad que representa la
llamada depreciacin del inmueble.
Conceptos
Depreciacin: Literalmente, se entiende por depreciacin a la disminucin del valor
o precio de una cosa, y es sinnimo de desvalorizacin, que en economa se
identifica como la disminucin del valor de las partidas del activo contable. En
trminos de Tasacin inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o
construcciones en general, tres tipos de depreciacin:

Depreciacin fsica: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste

natural de sus materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la
calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservacin, lo
que agrava su deterioro.

Depreciacin econmica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el

deterioro que sufre el entorno en que se sita, debido generalmente a USO, a
actividades incompatibles, asentamiento de poblacin marginal, etc. Algunos

especialistas en la materia la identifican como depreciacin ambiental o de

ubicacin.
Depreciacin funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseo de las
edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribucin
espacial, los avances tecnolgicos, empleo de nuevos materiales de construccin y
otros requerimientos que dificultan la adaptacin de la edificacin para la funcin a la
cual se destina.
Clculo de la depreciacin
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa
en trminos de unidades monetarias la perdida de atributos fsicos, estticos,
funcionales, materiales y del adecuado comportamiento de los elementos
constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o factores que, bien a
travs de series tabuladas, (Tablas de Ross Heidecke y de Fitto Corvini) o
como resultado de la solucin de una formula matemtica, se aplican al valor de
reposicin a nuevo, minorndolo y obtenindose as un nuevo valor que plasma el
valor real atribuible a la edificacin, segn sus condiciones y estado de conservacin
al momento de realizarse la Tasacin.
Lo anterior puede expresarse genricamente de la siguiente manera:
VNR =
VRN - Depreciacin
Donde:
VNR =
Valor Neto de Reposicin
VRN =
Valor de Reposicin a Nuevo
Depreciacin=
(Factor o coeficiente de depreciacin) x VRN
Diversas son las tablas y expresiones matemticas que se pueden encontrar en la
bibliografa sobre Tasacin de activos para el clculo de la depreciacin. Incluso,
algunos autores plantean que dentro de una misma construccin no todos los
elementos deprecian al mismo ritmo y proponen mtodos de depreciacin ms
complejos. Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aqu se presentan,
sino simplemente mostrar comparativamente los resultados que se pueden obtener
de su empleo en casos que mantengan inalterables sus parmetros de edad, estado
de conservacin, dimensiones, tipologa y uso. (contina en este mismo blog....)
Mtodos de clculo de la Depreciacin Utilizados
1.
TABLA BANHDECC: Preparada, segn estudios estadsticos, por la
Direccin de Negocios del desaparecido Banco Hipotecario de Crdito y Comercio
de CUBA, utilizando la siguiente expresin:

Coeficiente de descuento o depreciacin = 1 - (ECA/Eco)e(-l/n)

Donde:
ECA: Estado de conservacin actual en % en relacin con el ptima.
ECO: Estado de conservacin ptimo (se toma como 100).
e = lim (1 + 1/n)n
Cuando n tiende a infinito: Edad de la edificacin en aos.
En este mtodo se plantea varios rangos de coeficientes que son posibles
seleccionar en dependencia de la relacin ECA/ECO obtenida. Y, en todo caso, el
estado de conservacin actual(o real) en relacin con el ptimo, es una apreciacin
del tasador

2.
TABLA PARA 100 AOS DE VIDA TIL: Considera 4 estados de
conservacin: ptimo, bueno, regular y malo, y el mismo perodo de vida til para
todo tipo de construcciones
TABLA DE 100 AOS VIDA TIL
Edad en aos

1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
45,00
50,00
60,00
70,00
80,00
90,00
100,00

Optimo
0,01
0,03
0,04
0,05
0,06
0,12
0,18
0,22
0,26
0,30
0,34
0,37
0,41
0,43
0,46
0,49
0,52
0,54
0,55

Estado de conservacin
Bueno
Regular
0,06
0,20
0,10
0,23
0,12
0,24
0,14
0,25
0,16
0,26
0,22
0,30
0,26
0,35
0,30
0,38
0,34
0,42
0,38
0,45
0,42
0,48
0,44
0,50
0,47
0,55
0,49
0,56
0,51
0,58
0,55
0,59
0,57
0,63
0,59
0,64
0,60
0,65

Malo
0,30
0,32
0,33
0,34
0,35
0,39
0,43
0,45
0,47
0,49
0,52
0,54
0,56
0,59
0,61
0,64
0,67
0,68
0,70

3.
TABLA DE RELACION EDAD/VIDA TIL: Es la misma tabla para 100 aos,
pero la primera columna se interpreta como la relacin porcentual entre la edad de la
edificacin (vida consumida) y la vida til estimada segn el uso al que se destina la
construccin.
4.
NORMA
ESPAOLA
(ORDEN
30/11/1994
PARA TASACIONES
HIPOTECARIAS): Establece un rgimen de depreciacin lineal, segn la vida til
asignada a la edificacin por su uso. Se establecen los siguientes periodos de vida
til como mxima:
Para edificios de uso residencial .....
100 aos
Para edificios de oficinas
75 aos
Para edificios comerciales 50 aos
Para edificios de uso industrial e inmuebles
ligados a una explotacin econmica......................................
35 aos
Coeficiente de depreciacin: Cd
Cd = (1 - d)
Donde
d = edad / vida til
5.
CURVAS DE FITTO CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales
se tabulan los coeficientes de depreciacin para edificaciones con vida til de 30, 40,
60 y 80 aos.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la
edificacin se encuentra en el entorno del 70% de su vida til, ya que las
curvas para las clasificaciones de los estados de conservacin bueno y
regular tienden a converger, y la del estado malo mantiene un desarrollo que
da como resultado coeficientes inferiores a los de los estados anteriores
La Expresin para usar este mtodo es:

A = Vn - (Vn Y) + Vt
Donde:
A
= avalo del bien
Vn
= valor nuevo de la construccin.
Vt
= valor del terreno.
Y
= valor porcentual a descontar.

= multiplicacin
a) Clase 1:
El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni
en su estructura ni en sus acabados.
Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X 0.1603
b) Clase 2:
El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de
poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.
Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
c) Clase 3:
El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los
pisos o paetes.
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968
d) Clase 4:
El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en
su estructura.
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
Clase 4,5:
Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159
e) Clase 5:
El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciacin es del
100%.La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se
presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5.
Adems:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida til,
multiplicado por 100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacin, del valor nuevo
calculado.6.
EXPRESION DE ROSS HEIDECK: Como se puede apreciar, este mtodo permite
la seleccin de distintos factores para un mismo estado, en dependencia del criterio
del tasador. El trmino que expresa la combinacin de los criterios de Ross y de
Heideck es el siguiente:
FD =

[ 1 - (__E__) ] C
1,4

VUT
Donde:
FD:
E:
VUT:
C:

Factor de depreciacin.
Edad de construccin o Edad Aparente (o vida consumida).
Vida til total o Vida econmica sobrante.
Calificacin del estado de conservacin segn el criterio de
mantenimiento y/o conservacin planteado por Heideck.
ROSS & HEIDECKE
C
Factor
Criterio
10
1,000
Nuevo
9
0,990
Nuevo
8
0,975
Regular

7
0,920
Regular
6
0,820
Reparaciones sencillas
5
0,660
Reparaciones sencillas
4
0,470
Reparaciones Importantes
3
0,250
Reparaciones Importantes
2
0,135
En Desecho
La combinacin de los planteamientos de Ross y Heidecke, es el uso ms
popular entre los tasadores, debido a que, igualmente mezcla la incidencia de
la edad (expresa edad contra vida til de manera porcentual) versus el estado
de conservacin o mantenimiento (apreciacin del tasador), pero que contrario
a lo que ocurre con las curvas de FITTO y CORVINI, (no aplica para edades
avanzadas) la ecuacin que las expresa no pierde su funcionalidad en ningn
periodo de la vida del bien (suele expresar de manera congruente los valores
del Factor de Depreciacin tanto para edades tempranas como para edades
avanzadas)
RESULTADOS DE LA APLICACION DE LOS DIVERSOS METODOS
Ejemplo 1.
Edificio utilizado para oficinas con 20 aos de edad cronolgica (construido) y
en buen estado de Mant. y Conservacin
rea
400,00 m2
Costo
250,00 $/m2
Valor Rep. Nuevo
$ 100.000,00
TABLA COMPARATIVA DE RESULTADOS, UTILIZANDO LOS DIFERENTES MTODOS DE
DEPRECIACIN
Mtodo de
Depreciacin

Vida
til
(aos)

Edad/
Factor
Monto
Valor Neto Reposicin
Diferencia
V.til Depreciacin Depreciacin (VRN-depreciacin)
Vs Promedio
(%)
($)
($)
($)

Diferencia
Porcentual
(%)

Tabla 100 aos

TABLA
BANHDECC
TABLA 100
(en %)

100

20

0,3000

30.000,00

70.000,00

(555,71)

- 0,79%

100

20

0,2877

28.770,00

71.230,00

674,29

0,96%

60

33,33

0,4040

40.400,00

59.600,00

(10.955,71)

- 15,53%

FITTO y CORVINI

60

33,33

0,2330

23.300,00

76.700,00

6.144,29

8,71%

Norma
Espaola

75

26,66

0,2660

26.600,00

73.400,00

2.844,29

4,03%

Ross-Heideck

60

33,33

0,2224

22.240,00

77.760,00

7.204,29

10,21%

Tabla 100
(en %)

75

26,66

0,3480

34.800,00

65.200,00

(5.355,71)

- 7,59%

Promedio 70.861,25
En esta tabla se reflejan los resultados en el clculo del valor neto de reposicin,
aplicando los diferentes mtodos disponibles y aceptados en la bibliografa
especializada de Tasacin de activos, partiendo en todo momento de caractersticas
idnticas en cada caso (datos del ejemplo 1).

No obstante, puede observarse la disparidad de estos resultados, ya que

dependeran del mtodo seleccionado por el especialista o perito tasador.
Ejemplo 2
En este caso se debe valuar una edificacin con uso industrial no fabril, con 35 aos
de antigedad y en estado de conservacin y mantenimiento regular.
rea

720,00 m2

Costo

270,00 $/m2

Valor Rep. Nuevo

$ 194.400,00

TABLA COMPARATIVA DE RESULTADOS, UTILIZANDO LOS DIFERENTES MTODOS DE

DEPRECIACIN
Valor Neto
Reposicin (VRNdepreciacin)
($)

Diferencia
Vs Promedio
($)

93.312,00

101.088,00

44.067,15

77,28%

0,49010

95.275,44

99.124,56

42.103,71

73,84%

87,50%

0,63800

124.027,20

70.372,80

13.351,95

23,42%

40

87,50%

0,84600

164.462,40

29.937,60

(27.083,25)

- 47,50%

Norma
Espaola

35

100,00%

0,00000

Ross-Heidecke

40

87,50%

0,84268

163.816,99

30.583,01

(26.437,84)

- 46,37%

Tabla 100
(en %)

35

100,00%

0,65000

126.360,00

68.040,00

11.019,15

19,32%

Vida
til
(aos)

Edad/
V.til
(%)

Factor
Depreciacin

Tabla 100 aos

TABLA
BANHDECC
TABLA 100
(en %)

100

35,00%

0,48000

100

35,00%

40

FITTO y CORVINI

Mtodo de
Depreciacin

Monto
Depreciacin
($)

--

Diferencia
Porcentual
(%)

No Aplica

Promedio 57.020,85
Como podr notarse, en este caso las diferencias entre los valores netos obtenidos
son demasiado significativas como para el valor promedio obtenido sea razonable, lo
que demuestra la disparidad de resultados a los que puede llegarse an partiendo
de un mismo valor de reposicin nuevo (VRN).
CONCLUCIONES
a)
El empleo de diversos mtodos de clculo de la depreciacin en el proceso de
Tasacin puede conducir a la obtencin de resultados muy dispares del valor neto de
reposicin del activo inmueble. Adems, debe observarse la repercusin de estos
valores en los costos y en las obligaciones tributarias correspondientes para cada
entidad.
b)
El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposicin) tiene un
efecto contable y econmico (sobrevaloracin o subvaloracin del activo), que
repercute en los resultados econmicos de la entidad propietaria del activo,
dependiendo de la formula de aplicacin para calcular el VNR y del mtodo de
estimacin de la depreciacin.
c)
Finalmente, Concluyo haciendo la siguiente recomendacin, dado que el
artculo 3 de la Resolucin 762 del IGAC en su pargrafo 1 dice textualmente los
siguiente:

Deber adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de

conservacin, tal como el de Fitto y Corvini
De lo anterior se interpreta, que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si
no que obliga a utilizar un mtodo para el clculo de la DEPRECIACIN de un
sistema igual o similar que considere la EDAD, LA VIDA TIL y EL
MANTENIMIENTO o CONSERVACIN, lo cual tambin sucede con el uso del
mtodo de ROSS HEIDECK, pero con la ventaja adicional de que en las edades
avanzadas (> del 70% de Vida) el comportamiento de las curvas de Ross
Heidecke es ms congruente. Es por esta razn que estas curvas son ms
populares en BRASIL, VENEZUELA, COSTA RICA, MEXICO, ARGENTINA, etc.