Publicidad registral y

seguridad jurídica.
Maestría en Derecho Notarial y Registral
Universidad Americana
Publicidad registral

En pos de un concepto de Registro Público.

Institución mediante la cual el Estado Proporciona el servicio de dar
publicidad a los actos y hechos jurídicos que la requieran para surtir
efectos ante terceros de conformidad a la legislación .
El registro de la propiedad es una creación del Estado como
instrumento para asegurar la propiedad inmueble, logra sus objetivos a
través de la publicidad registral. La publicidad formal como también se
le llama a la publicidad registral es la finalidad del registro de la
propiedad
 Publicidad registral

▪ Mediante la publicación de los derechos reales inmobiliarios, así como

de las cargas y gravámenes que pudieran afectarles, se otorga
seguridad jurídica al comercio inmobiliario.
▪ En los considerandos de nuestra ley, se reconoce el papel de los
Registros Públicos en la organización y desarrollo de la sociedad.
Definición y fundamento del Derecho
Registral

▪ La idea del “registro” nace con la finalidad de simplificar la prueba de

los derechos sobre bienes, normalmente compleja, de tal suerte que
el propietario pueda exhibir un título fehaciente y con alto grado de
certeza para efecto de protección, conservación y circulación del
derecho, en todo ámbito jurídico, sea contractual, judicial o
administrativo.
▪ Es decir, el titular gozará de una situación de inmunidad frente a la
interferencia o ataque de terceros, así como de facilitación en la
circulación de los bienes, para efecto de evitar el riesgo de
transferencias o cargas ocultas que paralizarían el comercio por falta
de seguridad de la propiedad y de las cargas
Definición y fundamento del Derecho
Registral

▪ Esta propuesta fundamental nace en el ámbito de los inmuebles,

pero rápidamente se amplía a otros órdenes patrimoniales, en los
que también se necesita la notoriedad de determinadas situaciones
jurídicas, como ocurre con la condición jurídica de los bienes muebles
y la actividad de las personas jurídicas.
▪ La trascendencia del Derecho registral se encuentra en otorgar
publicidad de determinados actos o negocios que son relevantes para
la vida y el tráfico económico de una sociedad, y por eso debe
catalogársele como materia del Derecho privado, pues se trata de
situaciones de la vida civil, propias de cualquier ciudadano, tales
como la adquisición de un inmueble, la constitución de una sociedad
u otros actos tales como….(maestrantes)
Definición y fundamento del Derecho
Registral

▪ El registro es un instrumento de publicidad, con fines de prueba y

garantía, que protege a los titulares en cualquier momento de la vida
del derecho, sea durante su existencia, para fines de conservación,
sea en la circulación, con fines de seguridad.
▪ ¿Entonces que entendemos por Derecho Registral?
▪ Maestrantes?
Definición y fundamento del Derecho
Registral

▪ Se entiende por Derecho registral al conjunto de principios y normas

que regula la tutela de ciertas situaciones jurídicas subjetivas a través
de un recurso de técnica jurídica consistente en la publicidad,
organizada en forma institucional, que produce diversos y
determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado (tales
como el nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas situaciones
jurídicas), con los fines de certeza y protección.
 ¿Es autónomo el Derecho Registral?

▪ En este estado, iniciamos un debate sobre si es o no autónomo el

Derecho Registral.
▪ Cual es la postura de los maestrantes? Bajo que sustento?
▪ Una fuerte corriente de doctrinarios considera el Derecho registral
como una parte del Derecho civil, dedicada al estudio sistemático de
la tutela de los derechos por medio del fenómeno publicitario.
Prácticamente, todos los civilistas europeos tratan el sistema de
publicidad dentro de la parte general del Derecho civil, y es obvio que
esta postura debe suscribirse, pues el Derecho registral es la
publicidad de la vida inter privatos y no importa que a su alrededor
aparezcan normas procesales o administrativas, cuya función es
coadyuvar a la eficacia de la publicidad registral y, por tanto, se
encuentran en una relación de accesorio a principal. En consecuencia,
para la ubicación de una disciplina debe atenderse al objeto esencial
de la misma, sin distraerse en las cuestiones adjetivas
▪ Postura Autónoma
▪ Existe un derecho registral integrado por los principios y normas
comunes a los derechos registrales específicos que pueden obtenerse
por vía de inducción y generalización de las normas reguladoras de la
actividad y efectos registrales de los diversos derechos registrales
particulares y que se nutre también de los principios establecidos por
el derecho privado en orden a los instrumentos públicos y privados”
▪ Un segundo aspecto que coadyuva a esta teoría positiva es lo referente
a la llamada carta de Buenos Aires, aprobada en el primer congreso
internacional de derecho registral que en su punto primero reza: “El
derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios
propios de derecho público y privado, que coexisten y funcionan
armónicamente constituyendo una disciplina independiente de la cual
el derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas”.
▪ Otro semblante de esta teoría positiva es lo referente al fenómeno
jurídico que de manera constante se esta produciendo en las distintas
realidades de algunos países latinoamericanos, que es, el
encuadramiento de todas las leyes o normas de carácter registral –no
importando la materia sujeta a inscripción- en un solo cuerpo
normativo, y aunado a eso, la creación de un ente administrativo que
cumpla las funciones de supervisión y control sobre todos los registros
públicos que operan en un determinado Estado (Ley 698 y su
reglamento, Sistema Nacional de Registros)
Elementos Configuradores del Registro

▪ La ciencia avanza progresivamente mediante el estudio de

problemas concretos, uno a uno, y que requieren descomponerse en
elementos que faciliten la investigación. Por tanto, la ciencia es
fundamentalmente analítica por lo cual utilizaremos esta idea para
lograr una definición adecuada, pero siempre perfectible, de la
institución objeto de estudio.
▪ El registro busca proteger los derechos y asegurar las adquisiciones,
basándose en la publicidad de los actos.
▪ El registro se justifica mediante la siguiente razón de política
legislativa: otorgar publicidad a las transferencias, con el fin que los
derechos o cargas ocultas no perjudiquen a los terceros adquirentes,
pues ello simplemente paralizaría el comercio y la circulación de la
riqueza territorial a causa de la falta de certeza respecto a la situación
jurídica de los bienes inmuebles.
Elementos del Registro

▪ El registro, para ser tal, se compone de tres elementos esenciales.

I. Archivo de actos y contratos referido a un sujeto o bien específico,
que se utiliza como criterio ordenador para agrupar las
inscripciones; (. *No estamos prejuzgando si el concreto sistema de
registro es de los denominados de “transcripción o archivo” o de
“inscripción o extracción)
II. Archivo público que permite el acceso de todos aquellos que tienen
interés en conocer la información que contiene.
III. Archivo que otorga efectos jurídicos de derecho privado, por lo cual
se pone en situación de ventaja al sujeto que inscribe su derecho; y
se perjudica a quien no lo hace
Elementos del Registro

▪ Esta institución nace para cumplir una evidente necesidad de certeza

que, en este caso, no resulta satisfecha por la sola actividad de los
contratantes, pues viene auxiliada por el Estado a través de la
organización de un sistema de publicidad
▪ El núcleo de la publicidad es constituir un sistema de información
pública, con determinadas garantías, que se refieran a situaciones
jurídicas relevantes para el tráfico patrimonial
La Publicidad

▪ Aun cuando abordaremos este principio a profundidad en el presente

curso, es oportuno señalar que; La publicidad es el acto de
incorporación de ciertos derechos en un libro o título formal, cuyas
ventajas son las mismas que cualquier otro formalismo, esto es, la
certeza y seguridad de los derechos, la limitación de los conflictos y la
movilidad del tráfico mercantil.
▪ El elevado valor de los inmuebles, y de algunos muebles hace
necesaria una especial seguridad en su protección y circulación; para
lo cual se utiliza el medio de la publicidad
El ser y razón de ser del Registro

▪ Los objetos de la naturaleza no tienen finalidad, pues simplemente

existen o no. La ciencia objetiva ha descartado hace siglos que la
materia tenga “fines”.
▪ Por el contrario, el Derecho no está presente en la naturaleza, pues su
creación proviene del ser humano, por tanto, se trata de una creación
cultural que obviamente solo se justifica por razones utilitarias, por
sus fines o función.
▪ En tal contexto, las instituciones jurídicas, como actos del hombre,
solo se justifican por su finalidad; por tanto, el análisis del registro
exige distinguir dos planos
“Lo que es algo, cómo es, lo llamamos su esencia”
Ser del registro: La publicidad es lo que tipifica el registro, su ser o
esencia, pues lo individualiza.
Razón de ser del registro: El registro cumple una función, específicamente,
servir de prueba y conservación de los derechos, así como proteger a los
terceros.
 La Publicidad Registral

▪ Definiciones y requisitos.
La publicidad registral se puede definir como el sistema de divulgación
encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas
para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico. Esta
publicidad es un servicio del Estado, pues se trata de una función pública
ejercida en interés de los particulares.
La Publicidad Registral

▪ Las notas características de la publicidad del registro son:

Institucional, pues la publicidad se lleva a cabo mediante una
“institución”, entendida como conjunto de reglas y funciones
ordenadas u organizadas en forma racional bajo una dirección, para
cumplir un fin determinado y regulado por el derecho.
▪ Exteriorización continuada y organizada de ciertos hechos o
datos, y en este sentido es una forma de “publicación”. Sin embargo,
no se puede confundir la publicidad del registro con otros tipos de
publicación como son las notificaciones, los edictos o, en forma aún
más genérica, la información que producen los diarios, periódicos o
revistas
La Publicidad Registral

▪ Téngase en cuenta que la publicidad es “continuada”, esto es, que se

produce de manera ininterrumpida o sistemática (publicación
permanente), a diferencia de lo que ocurre con las notificaciones o
edictos, en donde la notoriedad del hecho comunicado es solamente
esporádica.
▪ La exteriorización de la publicidad registral es continuada,
haciendo constar las titularidades en los libros y asientos hasta que se
produce su cancelación.
La Publicidad Registral

▪ Por otro lado, la publicidad es “organizada”, lo que implica que se

trata de hechos notorios que son puestos en conocimiento por
parte de una oficina pública, lo que hace una importante diferencia
con las publicaciones de diarios y revistas. La publicidad “organizada”
se contrapone a la publicidad “fáctica”, cuyo prototipo es la posesión,
en donde la notoriedad del hecho sólo alcanza para realizar
presunciones, ya que la mera posesión admite distintas
interpretaciones, y no da seguridad sobre las titularidades que recaen
sobre los bienes.
La Publicidad Registral

▪ Por su parte, el objeto de la publicidad registral lo separa claramente

de la publicación de las normas jurídicas, por cuanto el primero se
refiere al derecho subjetivo, mientras el segundo al derecho objetivo.
▪ Conocible: alude a que el público en general goza de la posibilidad de
conocimiento de los datos incorporados al registro. No es necesario
un conocimiento efectivo de dichos datos, basta que el interesado
haya tenido la posibilidad de conocerlos. Si efectivamente los conoció
y tomó una decisión informada, en buena hora; en caso contrario (por
descuido, negligencia o ignorancia), pues, igualmente le afectan los
datos inscritos (oponibilidad), y no puede excusar su conducta en la
ignorancia del hecho. (Que requisito por ej.; es indispensable para la
Compra venta)
La Publicidad Registral

▪ Eficacia sustantiva: Para entablar cualquier relación jurídica se

requiere de certeza respecto a los presupuestos de eficacia de un
determinado negocio jurídico; pues, si se va a comprar, se requiere
que el vendedor sea el dueño y que las cargas del inmueble son las
que manifiesta el vendedor. Por tanto, el núcleo de la publicidad es
constituir una proclamación de verdad, solo relativa, de las
distintas situaciones jurídicas, aunque cada ordenamiento jurídico
regula en forma diversa los efectos de la publicidad, pero siempre
bajo la premisa de que la inscripción produce efectos de garantía
que no se tienen cuando aquella falta
La Publicidad Registral

▪ La publicidad de los derechos reales inmobiliarios obedece a

razones “sociales, jurídicas, jurídicomorales y jurídico-económicas”
Todos deberán conocer y respetar los derechos que figuren inscritos
a favor del titular registral.
▪ La teoría objetiva de Planiol sostiene que todos los demás diferentes
del titular son sujetos pasivos que deberán abstenerse de perturbarlo
en la libre disposición, gozo y disfrute de su derecho
Evolución de la publicidad registral

▪ Esta publicidad de la cual hemos dicho que ha sido así concebida y

organizada por el registro de la propiedad, es innegable su
contribución al desarrollo económico.
▪ La publicidad como figura jurídica ha evolucionado desde tiempos
remotos.
▪ En la época primitiva, los actos eran sometidos a solemnidades que
servían de prueba sobre el dominio o el derecho de propiedad sobre
una cosa frente a la comunidad. Luego se exigía el formalismo para
proteger a los terceros del fraude. En el derecho romano y
germánico el formalismo era un instrumento de publicidad.
Evolución de la publicidad registral

▪ En Grecia, los mojones de piedra sobre los terrenos indicaban las

tierras con las cuales se debían responder de las deudas que se
contraían. A estas piedras se le han llamado piedras hipotecarias. En
la Constitución de los Atenienses del año 324 a.C. se señala que los
nombres de los compradores se inscribían en tablillas blancas, así
como las tierras y las casas. Estas tablillas así escritas las guardaba el
esclavo público.
▪ Aristóteles en el libro VI de la Política cuenta sobre un registro de
contratos y la magistratura, personificada por los registradores, que
debían registrar los actos privados, así como las decisiones de los
jueces
Evolución de la publicidad registral

▪ En Egipto se grababa un extracto del acto de disposición sobre

piedra. Durante la dominación romana en Egipto se llevaba la
publicidad en el Catastro en Archivos de carácter público. En la
Antigua Roma se utilizaban piedras para delimitar las propiedades y
se fijaban edictos en el templo de Diana sobre las transferencias y
demás derechos reales inmobiliarios
 Evolución de la publicidad registral

▪ A lo largo de la historia se han utilizado diversas técnicas o medios

para lograr la publicidad inmobiliaria: En Babilonia, Grecia y Egipto, las
inscripciones se hacían sobre piedras, también colocando mojones
sobre el terreno. Las inscripciones se podían realizar sobre losas u
obeliscos. En Grecia también se publicaban edictos y pregones,
también en Asiria. La presencia de testigos o la intervención del
magistrado, se llevaba en Atenas y en Roma.
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

▪ En virtud del principio de fe pública registral el tercero que adquiere

según lo publicado por el registro de la propiedad será mantenido en
su adquisición, si inscribe su derecho, adquiere de legítimo
propietario, a título oneroso y de buena fe
▪ Esta protección otorgada al tercero registral identifica a los sistemas
registrales eficaces, ya que permite gracias a la publicidad, proteger
el tráfico jurídico inmobiliario, a la vez que protege al tercero registral
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

▪ Si quien adquiere de acuerdo con la información publicada por el

registro, no quedase protegido por el sistema, y pudieran afectarle
derechos o cargas no inscritas, las negociaciones no fueran seguras y
estaríamos ante un sistema deficiente carente de seguridad jurídica.
▪ Bajo el postulado de la fe pública registral al tercero registral se le
protege su derecho adquirido sobre la base de la información que el
Registro facilita, siempre y cuando cumpla con los requisitos que la
ley impone e inscriba su Derecho.
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

▪ Este concepto también es recalcado por la doctrina española, en

virtud de este principio el tercer adquirente adquiere en base a la
legitimación dispositiva de un titular registral, es mantenido en la
adquisición a non dominio, que mantiene una vez ha inscrito su
derecho, con los demás requisitos establecidos por la ley. (*Los
maestrantes establecerán a que persona se tiene como tercero
registral en nuestra legislación )
▪ Este principio se relaciona con los principios de legitimidad y
publicidad registral. El primero resulta ser un complemento de este,
por que protege al tercero que adquirió basado en la información que
le proporcionó el Registro y el segundo viene a ser su sustento
Publicidad sobre la cual el tercero contrata.
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

▪ Dicha adquisición será valida aunque después aparezcan hechos que

impliquen la anulación, recisión o resolución del derecho del
otorgante en virtud de causas que no consten en el Registro.
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

Adquisición valida.
Este requisito se le denomina elemento negocial o protección a los
negocios de trafico jurídico oneroso ; son celebraos de forma
voluntaria, en los que la información que consta en el registro llevó a
tomar la decisión de celebrar el negocio jurídico, que tuvo como
consecuencia un desplazamiento patrimonial del tercero registral.
Confianza en el Registro. Este requisito tiene un elemento de
regularidad en la cadena de transmisiones sustentado en las
inscripciones del Registro, donde el adquiriente para lograr protección
jurídica , necesita confiar en un elemento objetivo que le brinde certeza
respecto a la condición de dueño de la finca del transmitente.
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

▪ Buena Fe. Es el elemento subjetivo , que consiste en la creencia que

el transmitente es el verdadero dueño, lo cual se perturba cuando el
tercero conoce la existencia de un titular distinto extra registro. O por
lo menos tiene fundadas dudas sobre el transmitente.
▪ Es así que el elemento fundamento de la protección del tercero es la
Buena Fe, que busca mantener un estándar de moralidad en las
relaciones sociales y económicas; en caso contrario el Registro podría
ser utilizado para cometer fraudes y engaños-
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

▪ En la doctrina se establece que la buena fe tiene dos aspectos ; uno

negativo y uno positivo.
▪ El primero negativo consiste en el desconocimiento de una
inexactitud registral , que la realidad registral discrepa de la extra
registral. Y el aspecto positivo que se encuentra vinculado a una
creencia. Según esta teoría la buena fe consiste no solamente en el
desconocimiento de la inexactitud registral, sino además en la
creencia que el titular registral efectivamente lo es.
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

▪ Buena fe diligente .Este principio exige del tercero una actitud

diligente de tal suerte que no basta el simple desconocimiento , sino
que además se encuentra obligado a realizar una actuación conforme
a los cánones de honestidad.
▪ No debe constar en el Registro las causales de nulidad o ineficacia.
Este requisito exige para la protección del tercero la no constancia en
el Registro de las causales de nulidad o inexistencia del negocio
antecedente.
La publicidad registral causa de la fe
pública registral

▪ Inscripción de su Propio Título Este último requisito va asegurar el

derecho adquisitivo, al tercero no le basta haber confiado en el
Registro, es necesario que sea un tercero activo, es decir que inscriba
su derecho en el Registro, una vez inscrito mantiene su titularidad
aunque a posteriori sea anulado en virtud de una causa que no conste
en el Registro.