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EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Es la razón de ser del Registro, ya que se creó para dar seguridad jurídica frente a terceros, y
publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y de algunos muebles y a los
gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan. Consiste en permitir al público la consulta de
las inscripciones1.

LA LEY DEL INSTITUTO PARA EL REGISTRO DEL TERRITORIO DEL ESTADO DE COLIMA ESTABLECE:

ARTÍCULO 3º.- La función registral se sustenta en los principios registrales de: publicidad,
inscripción, especialidad o determinación, fe pública registral, legitimación, consentimiento, tracto
sucesivo, rogación, prioridad o prelación, legalidad o calificación registral, veracidad, identidad,
ubicación geográfica, desarrollo multifinalitario y socialización.

ARTÍCULO 4º.- Se da publicidad a la situación jurídica de los bienes y derechos registrados, a

través de las inscripciones o anotaciones que se verifiquen en sus respectivos asientos y mediante
el acceso de cualquier persona a la consulta de la inscripción existente en los folios o partidas.

ARTÍCULO 64.- El Registro será público. Los encargados del mismo tienen la obligación de permitir
a las personas que lo soliciten, ya sea de forma física o vía electrónica, que se enteren de los
asientos que obren en los folios físicos o electrónicos de la Dirección del Registro Público y de los
documentos relacionados con las inscripciones que estén archivados física o electrónicamente.
También tienen la obligación de expedir copias simples, así como certificadas, con la firma
autógrafa o con la firma electrónica certificada, de las inscripciones o constancias que figuren en
los folios físicos o electrónicos de la Dirección del Registro Público, así como certificaciones de
existir o no asientos relativos a los bienes que se señalen, previo pago de los derechos fiscales
correspondientes2.

EN TEORIA DEBEMOS ENTENER POR EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD SEGÚN LA DOCTRINA:

Principio de Publicidad. Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que
todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure"
porque no se admite prueba en contrario nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo
que aparece inscrito en las formas y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos,
ni de los títulos que dieran mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran
archivados.

1
Diccionario Wikipedia
2
Ley del Instituto Para el Registro del Territorio del Estado de Colima.
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Hay dos clases de publicidad Registral 3.

a. Publicidad Material. Es la contenida en el enunciando mismo del principio; está "in re" en
el Texto mismo del principio; por lo que nadie puede alegar su desconocimiento.

b. Publicidad Formal. la misma que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de los
Registros Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones y títulos
archivados; se da dos maneras.

b.1) Publicidad Formal Directa. Es decir directamente en las oficinas de los registros
públicos a la que se puede acudir cualquier persona y pedir que se exhiban los tomas y/o
fichas.

b.2) Publicidad formal Indirecta. El usuario puede solicitar cualquier certificado que

requiere como son los certificados de gravámenes, copia literal, etc. Previa la presentación
de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes. Nuestro código incorpora
este principio en su artículo 2012.

Luis Carral y de Teresa opina que el registro nace de la necesidad de llevar una cuenta a cada
titular, esto es, con una finalidad administrativa; la publicidad surge cuando la clandestinidad de
las cargas y gravámenes que recaían sobre un inmueble hacen imposible conocer su situación. Así,
aquel registro que nació por una razón administrativa con miras a llevar una cuenta a cada titular,
se convirtió en un registro con miras a la publicidad; y así, puede decirse que el registro nació
como un medio de seguridad del tráfico-jurídico. Para el autor, el registro es un organismo
administrativo, ideado para garantizar la seguridad jurídica de los derechos adquiridos, es decir,
los derechos subjetivos, y la seguridad del obrar jurídico, o sea, la seguridad del tráfico. Como se
advierte el autor alude al registro como ―oficina administrativa encargada del registro‖, esto es, al
registro de la propiedad. Por su parte, Ramón María Roca Sastre, señala entre los fines del registro
de la propiedad son robustecer la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, afirma que en
general, aparte de los simples fines de información, estadística, etc., el Registro de la propiedad
inmueble procura fortalecer el comercio jurídico inmobiliario con la eliminación, por medio de la
publicidad que sus asientos hacen efectiva, de los peligros que para el tercer adquiriente provoca
la clandestinidad propia de un sistema inmobiliario puro, o sea, el desconocimiento de la
verdadera situación jurídica de las fincas.

En la carta de Buenos Aires, emanada del Primer Congreso de Derecho Registral, se estableció que:
el Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios de derecho público
y privado, que coexisten y funcionan armónicamente, constituyendo una disciplina independiente,
de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.

3
PRINCIPIOS REGISTRALES, Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, Derecho Registral, Porrúa SA, México 1990
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Bernardo Pérez Fernández del Castillo, considera que es más apropiado hablar del Derecho del
Registro Público de la Propiedad, al que define como: conjunto de normas de Derecho Público que
regulan la organización del Registro Público de la Propiedad, el procedimiento de inscripción y los
efectos de los derechos inscritos.

Para Roca Sastre, el Derecho registral utiliza varios tipos de publicidad: 1. Publicidad de tipo
publicitario, de anuncio, de noticia, al modo de edictos que abre plazos para ejercitar acciones de
impugnación o de otra clase (pregones, edictos y demás formas de publicación de transmisiones
de inmuebles); 2. Publicidad en vista de la protección de los derechos de terceros adquirientes y
de acreedores del transferente. Es el tipo de publicidad básico de los sistemas registrales; y 3.
Publicidad de valor constitutivo, que es un requisito necesario para que la transmisión se opere, y
sirve para una legitimación perfecta de una titularidad a base de los denominados títulos reales.
Dentro de las diversas acepciones de la palabra publicidad, la registral queda concretada a aquella
actividad organizada que crea y posibilita el conocimiento de las situaciones jurídicas referentes a
bienes inmuebles. No se trata de un anuncio o propaganda, sino de la constancia en un organismo
reconocido por el Estado de los referidos derechos reales inmobiliarios, y abierto a la consulta de
los interesados en aquellos bienes.

Como lo señala Rodolfo Díaz González Vergara hoy día se considera unánimemente al registro
público de la propiedad como el único medio adecuado para conseguir la publicidad de los actos
de constitución, transmisión, modificación y extinción de dominio y derechos reales sobre fincas.
El Registro Público de la Propiedad se creó para dar seguridad jurídica frente a terceros, y
publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles y de algunos muebles y a los
gravámenes y otras limitaciones que los restrinjan. Sin embargo, con otra visión, se piensa que el
sistema registral de la propiedad se concibe como un esquema triangular: en el centro se
encuentra la publicidad, como un medio, y en la cúspide la seguridad jurídica, y su base la
constituye el fedatario y el registrador: la fe pública y la fe pública registral, esto es, la conjunción
de publicidad y seguridad jurídica, con sus garantes: notario y registrador.

Ahora bien, la seguridad jurídica en sí misma es un problema, atendiendo a sus acepciones, en la

primera, que responde a la seguridad jurídica estricto sensu, se manifiesta como una exigencia
objetiva de regularidad estructural y funcional del sistema jurídico a través de sus normas e
instituciones. En la segunda, que representa su faceta subjetiva, constituye la certeza del derecho,
es decir como proyección en las situaciones de la seguridad objetiva, para ello se requiere la
posibilidad del conocimiento del derecho por sus destinatarios. Así, ya sea como regularidad o
certeza del derecho, la seguridad jurídica y la publicidad interactúan entre sí. En efecto, la
seguridad estática protege al derechohabiente o la relación que existe entre un sujeto y una cosa,
frente a turbaciones o ataques de terceros; y la seguridad dinámica o de tráfico procura proteger a
los terceros que se involucran en la circulación de la riqueza. En este contexto, la publicidad
persigue como fin preservar el valor ―seguridad‖, así, no se reduce a la tutela de intereses
privados, sino que está en juego el interés público, puesto que afianza la paz social y hace efectiva
la justicia. Por lo anterior, en una comprensión del interacción entre seguridad jurídica y
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publicidad, Einstein Alejandro Morales Galito conceptualiza al Derecho Registral como el conjunto
de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral
(que no es más que el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida
pública), brindando así seguridad jurídica a las personas.

Como se advierte, en esta última postura existe una idea más clara de publicidad, esto es, como
derecho universal de acceso a la información relacionada con los actos de la vida pública, lo que
permite la seguridad jurídica. Con lo que se trasciende la limitada idea del Derecho registral de la
publicidad como ―asiento‖ o ―registro‖, y se acerca al derecho fundamental de acceso a la
información o ―transparencia‖, establecido en nuestro artículo 6° de la Constitución Política de
los Estados Unidos Mexicanos. En este contexto, debemos destacar que en el Derecho registral o
de la publicidad mobiliaria e inmobiliaria‖, como podemos llamarle, permite a los ciudadanos
obtener información veraz para los fines lícitos relacionados con el tráfico mobiliario e
inmobiliario, por lo que puede decirse sin temor a equivocarse, que ambas –publicidad y seguridad
jurídica— son caras de una misma moneda: la sumisión al derecho de los actos jurídicos
relacionados con muebles o inmuebles. En este sentido, los actos registrales están sujetos a la
constitución y a las leyes. Así, como lo prescribe el artículo 121 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos en cada Estado de la Federación se dará entera fe y crédito de los actos
públicos, registros y procedimientos judiciales de todos los otros. También de manera textual
prescribe que: El Congreso de la Unión, por medio de leyes generales, prescribirá la manera de
probar dichos actos, registros y procedimientos, y el efecto de ellos, a partir de las bases que
emita4.

4
DERECHO REGISTRAL. CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL: CIUDAD DE MÉXICO, DISTRITO FEDERAL. LOS
PARADIGMAS DE GOBERNANZA Y TRANSPARENCIA EN EL DERECHO. Marquez Miguel.
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BIBILIOGRAFIA

1.- LEY DEL INSTITUTO PARA EL REGISTRO DEL TERRITORIO DEL ESTADO DE
COLIMA (2012).

2.- DERECHO REGISTRAL. CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO

REGISTRAL: CIUDAD DE MÉXICO, DISTRITO FEDERAL. LOS PARADIGMAS DE
GOBERNANZA Y TRANSPARENCIA EN EL DERECHO. Márquez Miguel.

3.- PRINCIPIOS REGISTRALES, Pérez Fernández del Castillo, Bernardo,

Derecho Registral, Porrúa SA, México 1990.

4.- DICCIONARIO Y ENCICLOPEDIA VIRTUAL WIKIPEDIA.