UNIVERSIDAD DE CHICLAYO

FACULTAD DE DERECHO

CURSO:

DERECHO NOTARIAL REGISTRAL

MONOGRAFIA:

FUNDAMENTO DEL DERECHO REGISTRAL

DOCENTE:

Dra. FLOR MARÍA CHUZON

ALUMNO:

JUAN ERASMO MARTINEZ MUÑOZ

CICLO:
IX

Chiclayo, 07 de mayo del 2023

RESUMEN
A medida que nuestra sociedad avanza, sea con la tecnología, ideologías, los
modos de rechazar el tráfico comercial, económico y jurídico y por el hecho de
manejar grandes o pequeñas actividades, nos vemos en la necesidad de
recurrir a los diferentes medios de formalidades que la ley regula a efectos de
asegurar nuestro patrimonio y que el mismo circule para que se vaya
incrementando y poder tener una estabilidad económica relativa que es, a lo
que todas las personas (sean empresarias, personas jurídicas o naturales)
esperan. Entonces vemos la importancia que tienen los temas que tratamos en
este trabajo.
Para el mejor desarrollo del mismo hemos convenido abordar algunos temas que
son el Fundamento del Derecho Registral, en la que describiremos en que
consiste del Derecho Registral, los elementos configuradores del registro,
cuales son y sus definiciones.

Asi mismo describiremos cuales son la Función del registro, que nos permitirá
entender la aplicación y desarrollo de cada acto jurídico que tiene a bien el
registro realizar, en que consiste los principios registrales son de aplicación
restringida y excepcional.

Por otro lado, explicaremos en que consiste la fe pública registral, en la que

abordaremos como se protege el derecho de las personas antes un fraude. Los
Principios registrales que son los pilares del registro en los actos que esta
entidad ejerce.

1
INDICE
RESUMEN..................................................................................................................................1
1. INTRODUCCIÓN..................................................................................................................3
2. DESARROLLO DEL TEMA.................................................................................................5
2.1. EN QUE CONSISTE EL DERECHO REGISTRAL.......................................................5
2.2. ELEMENTOS CONFIGURADORES DEL REGISTRO................................................7
2.3. FUNCIÓN DEL REGISTRO.............................................................................................8
La publicidad registral y su función.........................................................................................8
2.3.1. PRUEBA Y CONSERVACIÓN DE LOS DERECHOS...............................................9
2.3.2. PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS.......................................................................11
MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD..............................................................11
2.3.3. MODOS DERIVADOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD SUFREN
EXCEPCIONES POR LA TUTELA DE LA APARIENCIA..................................................13
2.4. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES SON DE APLICACIÓN ESTRINGIDA Y
EXCEPCIONAL.......................................................................................................................14
2.5. EN QUE CONSISTE LA FE PÚBLICA REGISTRAL..................................................14
2.6. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES...............................................................................17
Principio de Rogación.............................................................................................................19
Principio de Titulación Autentica...........................................................................................19
Principio de tracto sucesivo...................................................................................................19
Principio de especialidad........................................................................................................19
Principio de legalidad..............................................................................................................20
Principio de legitimación.........................................................................................................20
Principio de publicidad............................................................................................................20
Principio de fe pública registral..............................................................................................21
Principio de prioridad..............................................................................................................21
Principio de impenetrabilidad.................................................................................................21
Principio de oponibilidad.........................................................................................................21
3. CONCLUSIONES...............................................................................................................23
4. RECOMENDACIONES......................................................................................................24
5. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.................................................................................25

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1. INTRODUCCIÓN.
Cuando una persona está en proceso de adquirir un bien en el mercado y se
encuentra negociando con la persona que, en el Registro, figura como
propietaria, hay dos preguntas que suele hacerse: 1) ¿Cómo sé yo que la
persona con la que estoy negociando no ha vendido antes el bien o no ha
constituido algún derecho menor (usufructo, uso, habitación, superficie,
servidumbre) sobre el mismo en favor de algún tercero?; y 2) ¿Cómo sé yo que
esta persona es realmente el propietario? Es decir, ¿no es posible, acaso, que
el contrato que le ha permitido figurar en el Registro como "propietario", haya
sido declarado nulo o haya quedado resuelto como consecuencia de algún
incumplimiento o patología contractual?

Cuando estas preguntas nos son trasladadas para que, en nuestra

condición de abogados, brindemos respuestas que proporcionen confianza y
permitan concretar la operación, nos corresponde ser honestos: nada asegura
que esa persona que hoy figura en el Registro como propietario y que está
pretendiendo disponer del bien, no haya, antes, dispuesto de ese mismo bien
en favor de un tercero. Y no solo eso: tampoco existe la seguridad plena de
que esa persona sea realmente el propietario, pues resulta perfectamente
factible que para el momento en el que estamos negociando con él, su título
haya sido anulado o resuelto por alguna de las diversas causales o razones
que la ley contempla.

Nuestra respuesta, entonces, jamás deberá consistir en afirmar cuestiones

que no nos consten. Todo lo contrario, se debe dejar en claro que esos eventos
podrían, como no, haber ocurrido. Ahora bien, esta situación nos coloca tan
solo en una aparente encrucijada. Y digo aparente porque, independientemente
de en cuál de los dos escenarios nos encontremos (ya sea que quien figura en
el registro como propietario haya, o no, vendido previamente ese bien a un
tercero; ya sea que el título que le permitió a esta persona acceder al Registro
se mantenga firme o haya quedado sin efecto por la razón que fuese), las
consecuencias para la persona que negocia y contrata con este "sujeto
registrar, siempre serán las mismas: si dicho sujeto resulta siendo realmente el
propietario (su título de adquisición fue perfectamente válido y antes de
negociar con nosotros no ha celebrado ningún acto de disposición sobre ese

3
bien en favor de ninguna otra persona), entonces la transferencia que realice a
nuestro favor resultará perfectamente válida y eficaz. Y si resultara que dicho
sujeto no tiene facultades para disponer del bien, ya sea porque el contrato que
le permitió llegar al Registro nació nulo o, sobre la marcha, devino en ineficaz,
o ya sea porque previamente transfirió el dominio en favor de un tercero,
también en estos casos la adquisición que realicemos con este falso (aparente)
propietario, resultará inatacable.

La ciencia avanza progresivamente mediante el estudio de problemas

concretos, uno a uno, y que requieren descomponerse en elementos que
faciliten la insvestigación. Por tanto, se trata de una creación cultural que
obviamente solo se justifica por razones utilitarias por sus fines o función.

En tal sentido las instituciones jurídicas, como actos del hombre, solo se
justifican por su finalidad; por tanto, el análisis del registro exige distinguir dos
planos:

- Ser del registro: La publicidad es lo que tipifica el registro, su ser o esencia,

pues lo individualiza.

- Razón del ser del registro: El registro cumple una función específicamente,
servir de prueba y conservación de los derechos, asi como proteger a los
terceros.

2. DESARROLLO DEL TEMA

2.1. EN QUE CONSISTE EL DERECHO REGISTRAL
Para poder entrar de lleno al tema, definiremos lo que es el Derecho Registral,
lo cual se afirma que “Es una disciplina constituida por una conjunto de
principios, normas y reglamentos de carácter especial, que regulan y
desarrollan la tutela de ciertas situaciones jurídicas a través del Sistema de
publicidad jurídico legal y que produce determinados efectos jurídicos
sustantivos en el Derecho Privado, tales como el nacimiento, preferencia y
oponibilidad con la finalidad de dotar de seguridad al tráfico jurídico de
intereses económicos”. (Gonzales, p. 127, 2014).

4
Por otro lado, respecto a las denominaciones del Derecho Registral ha tenido
varias denominaciones, “En el transcurrir del tiempo, ya que las legislaciones
del derecho comparado también se han pronunciado al respecto, por lo que en
la doctrina no hay unanimidad sobre la terminología o una denominación
exacta” (García, 2005, p. 39).

La idea del “registro” nace con la finalidad de simplificar la prueba de los

derechos sobre bienes, normalmente compleja, de tal suerte que el propietario
pueda exhibir un título fehaciente y con alto grado de certeza para efecto de
protección, conservación y circulación del derecho, en todo ámbito jurídico, sea
contractual, judicial o administrativo; razón por la cual el titular gozará de una
situación de inmunidad frente a la interferencia o ataque de terceros, así como
de facilitación en la circulación de los bienes, para efecto de evitar el riesgo de
transferencias o cargas ocultas que paralizarían el comercio por falta de
seguridad de la propiedad y de las cargas (Messineo, 1979, p. 568)

Esta propuesta fundamental nace en el ámbito de los inmuebles, pero

rápidamente se amplía a otros órdenes patrimoniales, en los que también se
necesita la notoriedad de determinadas situaciones jurídicas, como ocurre con
la condición jurídica de los bienes muebles y la actividad de las personas
jurídicas.

En efecto, la trascendencia del Derecho registral se encuentra en otorgar

publicidad de determinados actos o negocios que son relevantes para la vida y
el tráfico económico de una sociedad, y por eso debe catalogársele como
materia del Derecho privado, pues se trata de situaciones de la vida civil,
propias de cualquier ciudadano, tales como la adquisición de un inmueble, la
constitución de una sociedad mercantil, el otorgamiento de un acto de
apoderamiento, entre otros.

El registro es un instrumento de publicidad, con fines de prueba y garantía, que

protege a los titulares en cualquier momento de la vida del derecho, sea
durante su existencia, para fines de conservación, sea en la circulación, con
fines de seguridad. Por tanto, se entiende por Derecho registral al conjunto de
principios y normas que regula la tutela de ciertas situaciones jurídicas
subjetivas a través de un recurso de técnica jurídica consistente en la

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publicidad, organizada en forma institucional, que produce diversos y
determinados efectos jurídicos sustantivos de derecho privado (tales como el
nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas situaciones jurídicas), con los
fines de certeza y protección.

“El Derecho Inmobiliario Registral, es el conjunto de normas legales, que

regulan la organización y el funcionamiento del registro de la propiedad
inmueble y la práctica, valor y efectos de sus asientos de inmatriculación
registral de fincas, con sus modificaciones, de las inscripciones de actos,
resoluciones judiciales y administrativas registrales y anotaciones preventivas
admitidas” (Roca, 1995, p. 1995).

Por ello, la buena teoría es aquella que considera el Derecho registral como
una parte del Derecho civil, dedicada al estudio sistemático de la tutela de los
derechos por medio del fenómeno publicitario.

Prácticamente, todos los civilistas europeos tratan el sistema de publicidad

dentro de la parte general del Derecho civil, y es obvio que esta postura debe
suscribirse, pues el Derecho registral es la publicidad de la vida inter privatos3;
y no importa que a su alrededor aparezcan normas procesales o
administrativas, cuya función es coadyuvar a la eficacia de la publicidad
registral y, por tanto, se encuentran en una relación de accesorio a principal. En
consecuencia, para la ubicación de una disciplina debe atenderse al objeto
esencial de la misma, sin

distraerse en las cuestiones adjetivas4.

El Código Civil Peruano de 1984 sigue la tendencia divisoria entre un Derecho

registral “sustantivo” y uno “formal”5. Así pues, la regulación que se hace en
nuestro Código es de carácter exclusivamente sustantiva, dejando para los
reglamentos especiales el tratamiento del Derecho registral “formal o adjetivo”.

2.2. ELEMENTOS CONFIGURADORES DEL REGISTRO

La ciencia avanza progresivamente mediante el estudio de problemas
concretos, uno a uno, y que requieren descomponerse en elementos que
faciliten la investigación. Por tanto, la ciencia es fundamentalmente analítica6,

6
por lo cual utilizaremos esta idea para lograr una definición adecuada, pero
siempre perfectible, de la institución objeto de estudio.
El registro busca proteger los derechos y asegurar las adquisiciones,
basándose en la publicidad de los actos7, por tanto, la seguridad jurídica es
una sola, incardinada con el valor justicia, por lo que comprende tanto el
aspecto de la certeza en la prueba y conservación de los derechos, así como el
de protección de los terceros, en caso que fuese necesario.

El registro, para ser tal, se compone de tres elementos esenciales:

i. Archivo de actos y contratos8 referido a un sujeto o bien específico, que se

utiliza como criterio ordenador para agrupar las

inscripciones;
ii. Archivo público que permite el acceso de todos aquellos que tienen interés
en conocer la información que contiene;

iii. Archivo que otorga efectos jurídicos de derecho privado, por lo cual se pone
en situación de ventaja al sujeto que inscribe su derecho; y se perjudica a quien
no lo hace. Este es el caso, por ejemplo, de los principios de inscripción
declarativa (art. 2022 CC), fe pública registral (art. 2014 CC) y prioridad

(art. 2016 CC).

Esta institución nace para cumplir una evidente necesidad de certeza que, en
este caso, no resulta satisfecha por la sola actividad de los contratantes, pues
viene auxiliada por el Estado a través de la organización de un sistema de
publicidad9. El núcleo de la publicidad es constituir un sistema de información
pública, con determinadas garantías, que se refieran a situaciones jurídicas
relevantes para el tráfico patrimonial.

La publicidad es el acto de incorporación de ciertos derechos en un libro o título

formal, cuyas ventajas son las mismas que cualquier otro formalismo, esto es,
la certeza y seguridad de los derechos, la limitación de los conflictos y la
movilidad del tráfico mercantil10. El elevado valor de los inmuebles, y de
algunos muebles hace necesaria una especial seguridad en su protección y
circulación; para lo cual se utiliza el medio de la publicidad.

7
2.3. FUNCIÓN DEL REGISTRO
La función del registro es brindar seguridad jurídica, la cual se manifiesta en dos
momentos que son la seguridad jurídica dinámica y la seguridad jurídica estática.
La seguridad jurídica dinámica consiste en brindar información a todas las personas en
general que desean contratar con los titulares propietarios, así como también brindar la
información sobre la vigencia de los apoderados, es decir, informa quienes son los
reales propietarios de un determinado bien a transferir o adquirir. En cuanto a la
seguridad jurídica estática se entiende por esta a la intangibilidad del contenido de los
asientos registrales.

La publicidad registral y su función

“La publicidad registral es la divulgación jurídica que se obtiene por medio de un
órgano específico denominado registro, por lo que dicha publicidad tiene como
finalidad hacer cognoscible (posibilidad de conocer) determinadas situaciones jurídicas
para la tutela de derechos y para la seguridad del tráfico jurídico” (Atilio, 1995, p. 6).
Asimismo, esta publicidad legal es garantizada por el estado en virtud de que esta
función debe ser ejercida en favor de los particulares.

La publicidad registral cumple doble función, una de ellas es la de proporcionar

seguridad en el trafico jurídico y la otra es la seguridad de los derechos subjetivos que
se están publicitando en los registros públicos. Puesto de este modo que, para que la
publicidad registral produzca sus efectos, es necesario precisar los elementos de la
relación jurídico material, por lo cual, la misma doctrina hipotecarista hace mención
del principio de especialidad que guarda su valor tanto como definir en el principio de
claridad o transparencia.

“La publicidad registral es la exteriorización continuada y organizada de situaciones

jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con
ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicitada” (García, 2005, p.
39).

La publicidad registral “Es un requisito que, añadido a los que rodean a las situaciones
jurídicas, asegura frente a todos, la titularidad de los derechos y protege al adquiriente
que confía en sus pronunciamientos, facilitando de esta manera el crédito y protegiendo

8
el tráfico jurídico” (Chico & Ortiz, 2000, p. 18).

Es, por lo tanto, la publicidad de pleno conocimiento, lo cual enviste de protección legal
a quien adquiere valiéndose de la exactitud del registro, puesto que, siendo una
herramienta del Estado a la ciudadanía, debe manifestar respaldo acerca de la
protección y oponibilidad de lo que se encuentra debidamente registrado. Además, claro
está de contribuir a la generación de riqueza por el tráfico jurídico económico que de
esta emana.

2.3.1. PRUEBA Y CONSERVACIÓN DE LOS DERECHOS

Uno de los problemas fundamentales del derecho privado práctico es dilucidar
la condición del propietario mediante la adecuada prueba de su derecho (título).
En buena cuenta, lo que se busca es configurar un régimen legal de prueba de
la propiedad que permita responder con facilidad las siguientes preguntas: –
¿Quién es el propietario de un bien? – ¿Qué títulos puede exhibir el propietario
como prueba eficaz? – ¿Qué otros derechos concurren con el propietario
respecto al mismo bien? Desde muy antiguo se advirtió que el tema era
complejo, pues la adquisición a título derivativo exige que el transmitente sea
propietario a efecto que el adquirente se procure eficazmente del derecho, pero
esta premisa teórica necesita de una prueba suficiente.
En efecto, la dificultad que entraña probar toda la cadena de las sucesivas
transmisiones que se han producido desde el titular inicial hasta llegar al
propietario actual se llamó desde el derecho romano como probatio diabolica,
lo que alude a una prueba muy difícil o imposible de alcanzar. Así pues, el
principio general en esta materia es que no se puede transferir a otro más
derecho del que uno tiene; por tanto, para enajenar de modo eficaz es preciso
ser propietario y probar tal condición. En tal sentido, la propiedad no solo está
inseparablemente ligada a su prueba, sino, además, que la ontología del
derecho de propiedad es puramente formal y se reduce a la titulación.

Si todo hecho jurídico se apoya en una situación jurídica inicial, ello quiere decir
que la eficacia de todo negocio jurídico de enajenación depende de que éste
haya sido realizado por el sujeto de la situación inicial, por lo que la
consumación de cualquier negocio dispositivo de penderá de la titularidad del

9
transferente, lo que se preestablece con el título de adquisición, en especial
tratándose de bienes inmuebles. Por tanto, la prueba de la propiedad se
encuentra íntimamente vinculada con el título que el propietario pueda exhibir
frente a los terceros. La vocación del registro es constituirse en sustituto formal
de los orígenes inciertos de la propiedad por otro de carácter cierto, y con el
añadido de la publicidad. De esta forma, el Estado organiza un sistema que
permite contar con un título formal de prueba de los derechos, por cuya virtud
el comprador, o el acreedor hipotecario, podrá tener certeza respecto de su
adquisición. Precisamente, el registro facilita el conocimiento del estado jurídico
de los derechos.

Si bien el registro se vincula con el principio constitucional implícito de

seguridad jurídica, empero, su importancia social como mecanismo para el
desarrollo y la creación de riqueza no obsta para encuadrarlo como un medio o
instrumento para la ejecución de otros fines. Así lo ha manifestado el Tribunal
Constitucional: “Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los
términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve no es suficiente
saberse titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es
imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y
tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la
oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son
consustanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que
permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de propiedad
en un registro público el medio a través del cual el derecho trasciende su
condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de
riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a
nivel individual como a nivel colectivo” (Exp. núm. 0016-2002-AI/TC, 5.º
fundamento jurídico). El Tribunal señala claramente que el registro es un
“medio” que necesita acercarse lo más posible a la realidad, si es que quiere
cumplir su finalidad. No es que el registro cree la realidad o sea la realidad en
sí misma, pues ello significaría una inaceptable reducción formalista del
Derecho; por tanto, su función es configurar una prueba de la propiedad, más o
menos ajustada a los hechos, para que pueda cumplir el fin de seguridad
jurídica con justicia. El registro publica la realidad, pero no la inventa, no la

10
crea, no la reduce ni la minimiza, por tanto, su función esencial es pre-constituir
un título especialmente calificado para la conservación y protección de los
derechos subjetivos patrimoniales, esto es, busca facilitar la prueba para fines
de estática o circulación de la riqueza.

2.3.2. PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS

La función primaria del registro es la configuración de un título formal que
acredita prima facie los derechos subjetivos, mientras que la función
complementaria es la conservación y protección de esos mismos derechos a
través de la apariencia. En el presente acápite se
profundizará en esto último.

MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

El sistema legal reconoce que los derechos se trasladan entre personas por
medio de diversos hechos jurídicos que la ley reconoce con tal fin. Entre esos
hechos, denominados “modos de adquisición de la propiedad”, se encuentran
el contrato de transmisión (no todos los contratos producen ese efecto) –a
veces sumado con la tradición–, la sucesión hereditaria, la accesión, la
apropiación y la usucapión, entre otros. Los modos derivados son aquellos en
los que se produce un acto de transmisión del derecho, es decir, dos sujetos
están causalmente vinculados de tal suerte que uno da y el otro recibe. En tal
caso, la adquisición de la propiedad, por ejemplo, está sujeta y condicionada a
que el transmitente sea titular del derecho; en caso contrario, uno nada
transfiere y el otro nada recibe. El principio general que rige los modos
derivados es el viejo adagio nemo plus iuris, esto es, nadie da más derecho del
que tiene. Por el contrario, los modos originarios son aquellos en donde el
sujeto se convierte en titular por encontrarse en la hipótesis que la norma
reconoce como causante del efecto adquisitivo, sin que el anterior propietario
preste su voluntad favorable a la transferencia, o sin que se produzca un
fenómeno legal de transmisión (dar y recibir). El caso más frecuente, pero no
único, lo constituye la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, pues en
ella el nuevo titular adquiere por sí mismo, por el solo hecho de poseer durante
un plazo, y bajo ciertas condiciones, sin que el antiguo dueño preste

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consentimiento o autorice la transmisión. Las adquisiciones originarias operan
ex novo, pues el titular estrena el derecho en forma novedosa, sin vinculación
alguna con el anterior propietario. En este ámbito no interesa la regla nemo
plus iuris, pues no existe acto de transmisión del primigenio titular hacia el
nuevo adquirente, en tanto éste adquiere el derecho por su propia actividad, sin
vinculación causal alguna con el anterior propietario; por tanto, en esta
hipótesis se produce un claro rompimiento de la cadena del dominio, esto es,
una especie de línea divisoria por la cual el titular primigenio termina su historia
en determinado punto, mientras el nuevo titular lo comienza desde “cero”, sin
relación con el pasado. Por tal motivo, puede concluirse que en las
adquisiciones originarias no interesa dilucidar quién es el propietario
precedente, pues el dominio igual se adquiere por el nuevo titular, sin
vinculación con el anterior dueño, sea quien fuese. Por tanto, se trata de un
mecanismo absoluto de adquisición de la propiedad, pues opera por sí solo,
con el solo cumplimiento de los presupuestos que la configuran, de manera
independiente y sin relación alguna con el titular previo. La historia previa del
dominio pierde sentido frente al poseedor-usucapiente, que irrumpe como
nuevo titular sin relación con lo anterior; por tanto, se impone sobre cualquier
título que hubiese existido en el pasado. Por el contrario, las adquisiciones
derivadas están condicionadas a la existencia del derecho en la cabeza del
transmitente, por lo que se trata de un mecanismo relativo y condicionado, que
no solo exige título válido y eficaz, sino la titularidad del cedente. Esa es la
razón por la cual las adquisiciones originarias, de carácter absoluto y definitivo,
se imponen siempre a las derivadas, de carácter condicionado.

2.3.3. MODOS DERIVADOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD SUFREN

EXCEPCIONES POR LA TUTELA DE LA APARIENCIA
Los modos derivados de adquisición de la propiedad tienen como premisa que
el derecho de propiedad se traslada de un sujeto a otro en relación de causa-
efecto, por tanto, solo cuando el primero es titular del derecho entonces logra
transferirlo eficazmente al segundo, en caso contrario, nada transmite. En
ambos casos se aplica la regla general nemo plus iuris, esto es, “nadie da más
derecho del que tiene”, nacida de la pura lógica y de la ordenación con justicia
del sistema patrimonial. No obstante, en algunos casos el transferente no es

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propietario del bien, empero la apariencia hace suponer que se trata del
verdadero titular, lo cual engaña a un tercero de buena fe32, que finalmente
resultará protegido. Un ejemplo sirve para aclarar la hipótesis: A vende un
inmueble a B, pero el primero sufre un vicio de la voluntad, por lo cual el acto
se anula judicialmente; empero, el titular aparente B vende al tercero de buena
fe C. Se produce, así, un claro conflicto entre la verdad y la apariencia, que a
veces se resuelve a favor de esta última, como consecuencia de la especial
valoración que el legislador hace del sujeto de buena fe33. Si bien es injusto
despojar al verdadero domino A, no obstante, también parece dramático
defraudar la buena fe de C. El art. 2014 CC resuelve la cuestión con una
solución matizada, sin extremismos, valorando ambas posiciones jurídicas. En
efecto, para hallar una salida armoniosa es necesario pensar en las razones de
ambos contradictores, y no dejarse seducir por una solución facilista en aras de
la simple seguridad jurídica formalista o en la tutela indiscriminada del
propietario originario. Es necesario ponderar ambas situaciones contrapuestas,
pues si bien existe un “interés del adquirente” (tercero) por consolidar la
transmisión, empero, también existe un legítimo “interés del propietario” para
conservar el derecho. En tal situación se produce un conflicto entre el
verdadero titular y el tercero de buena fe.

2.4. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES SON DE APLICACIÓN

ESTRINGIDA Y EXCEPCIONAL.
Los principios registrales son hipótesis concretas de protección de la apariencia
(tesis realista-valorativa), de aplicación estricta45, cuya finalidad es
salvaguardar algunos actos de adquisición que se fundan en la confianza que
produce en el tercero de buena fe una apariencia socialmente significativa que
ha sido creada por culpa del titular originario del derecho. Cuando ambos
intereses se ponen en la balanza, entonces la inocencia y diligencia se valora
en nivel superior frente a la negligencia de quien no cumple la carga legal de
conservación del derecho. No es posible generalizar la protección de la
apariencia, pues en tal caso el tráfico patrimonial no se edificaría sobre la base
de la honestidad, legalidad y corrección, sino por medio del fraude, engaño o
pillaje. Un sistema racional exige que los principios registrales sirvan de

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efectiva tutela solo en casos excepcionales, pero jamás en porcentaje elevado,
pues ello implicaría que el orden jurídico no anda ni funciona bien, por lo cual
se necesita a cada momento el salvamento frente a la falsificación. Un orden
jurídico sano es aquel en el cual el principio de fe pública registral no se le
utiliza, mientras que uno enfermo es aquel en el cual se le invoca a cada
momento, pues ello implica que el fraude predomina y los supuestos terceros
deben salvarse cómo sea.

2.5. EN QUE CONSISTE LA FE PÚBLICA REGISTRAL

La Fe Pública Registral es lo que brinda la protección al titular registral que
surge a través del principio de legitimación registral en el que no podrán ser
despojados de su derecho sin su previo consentimiento o intervenido.

El primer párrafo del Art. II del Título Preliminar del Reglamento General de los
Registros Públicos nos detalla que la Fe Pública Registral es lo que brindan los
registradores públicos cuando expiden copias literales del archivo registral; es
decir, se refiere a la publicidad formal por la cual se garantiza que toda persona
accede al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y en
general se obtenga información del archivo registral.

La Fe Pública Registral se rige por otro principio, es el principio de

inoponibilidad de lo inscrito que establece para aquellos terceros no podrán ser
perjudicados en sus derechos si la existencia de alguna causa de invalidez o
ineficacia que puedan afectarlos. Un ejemplo valido es si: Juan desea adquirir
un inmueble, encuentra una un inmueble y acude al registro, allí toma
conocimiento que el propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no
pesan cargas, gravámenes, ni anotaciones de demanda. A esta información,
Juan busca a Pedro y celebra con él un contrato de compraventa. Como efecto
de aquel negocio jurídico, juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e
inscribe su derecho en el registro, si posteriormente se declara la nulidad del
negocio jurídico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro había adquirido el
inmueble; el principio de La Fe Pública Registral enerva su efecto que suscita
la invalidez de un negocio jurídico.

Bajo este ejemplo, hay ciertos presupuestos y requisitos para la condición de

tercero en los cuales se habla de una adquisición debidamente inscrita con una

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titularidad jurídica y real; es muy importante para estos casos la adquisición con
buena fe para comprobar de esta manera con desconocimiento de la
inexactitud del registro, se presenta en casos de doble venta, si el segundo
adquiriente inscribe de buena fe descociendo las circunstancias del anterior
contrato, la presunción de buena fe supone la consolidación de la adquisición
por el tercero. Además, es importante que toda adquisición sea a título oneroso
mediante una contraprestación por su parte, a diferencia de los adquirentes de
título gratuito, ya sea donación o herencia, no gozarán de más protección
registral que la que tuviese su causante o transferente.

El propósito del principio de la Fe Pública Registral, al igual que el de

inoponibilidad de lo inscrito, es brindar protección al tercero registral. Pero, a
diferencia de éste, la importancia de todo es que sustenta confianza en la
publicidad del registro, seguridad que resulta del principio de legitimidad
previsto en el Art. 2013º del Código Civil, que rige el contenido de las
inscripciones.

Ya hemos anotado, además, que el principio de fe pública registral guarda

estrecha relación con el principio de legitimación; si el contenido de los asientos
registrales se presume ciertos y válidos, lógico es proteger a quien, bajo su
amparo, adquiere un derecho y lo inscribe. Las inexactitudes que no consten
en el registro, no pueden perjudicar al adquirente.

El de la Fe Pública Registral parte, también, de la consideración que no

siempre existe conformidad entre el contenido del registro, es decir la verdad
oficial, y la verdad extrarregistral, que pueden existir circunstancias que no han
quedado representadas en la inscripción. Dicho de otro modo, es que el
registro no siempre es un fiel reflejo de la realidad, por ejemplo, el caso en que,
siendo que en el registro no aparece anotada demanda alguna, pues en
realidad se esté discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien,
hasta el momento, aparece como propietario del inmueble.

A esto se alude el Art. 2014º del Código Civil, cuando impone que el tercero
registral mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después
se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros públicos.

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Bajo este orden de ideas podemos decir que quien pretenda beneficiarse del
principio de la Fe Pública Registral deberá examinar, simplemente, dos cosas;
por un lado, la partida general del inmueble que pretenda adquirir y, por otro
lado, las partidas registrales referidas a otros registros con el propósito de
verificar, por ejemplo, la existencia y suficiencia de los poderes y facultades con
que proceden los vendedores o, las posibles restricciones de la capacidad de
ejercicio de los mismos.

De lo explicado anteriormente por el Art. 2014 del Código Civil se puede

concluir que las exigencias necesarias para que el principio de fe pública
registral despliegue sus efectos, son: adquisición válida de un derecho, previa
inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de
causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del
derecho, buena fe del adquirente e inscripción del derecho a favor del
adquirente. Estos requisitos son necesarios e indispensables pues, el beneficio
que confiere el principio no es poca cosa: convierte en invulnerable el derecho
adquirido por el tercero registral.

Bajo mi punto de vista creo que la buena fe registral es el punto más importante
de los requisitos señalados anteriormente, como lo señala doctrinariamente
García García que la buena fe registral, ha destacado dos aspectos: uno
negativo y otro positivo. Desde el punto de vista negativo, ha sido definida
como el desconocimiento de la inexactitud registral. Desde el punto de vista
positivo, como la creencia en algo más que el desconocimiento de algo: que el
transferente es titular del derecho y que puede transmitirlo, que es dueño de la
cosa y puede transmitir su dominio, que la titularidad del transferente no
adolece de vicio alguno. Además García García señala que el concepto de
buena fe debe centrarse en el problema del desconocimiento y no en el de la
creencia, pues, no interesa una especial creencia en el contenido del asiento,
sino un desconocimiento de situaciones jurídicas extrarregistrales.

Diez-Picazo afirma que en la buena fe de los actos y negocios y en las

situaciones jurídicas en general, aparecen dos diferentes líneas de
razonamiento. Para una de ellas, la buena fe es un estado psicológico o
psíquico, consistente en un equivocado conocimiento de la realidad. Para la
otra, la buena fe es la actuación diligente o conducta socialmente aceptable.

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Ahora bien, el desconocimiento que exige el principio de fe pública registral, no
solo es objetivo en el sentido que en el Registro no deben constar las causales
de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido también comprende
el desconocimiento subjetivo, esto es, que el adquirente, verdaderamente, no
debe haber conocido las causales de invalidez o ineficacia del derecho.

2.6. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios registrales se encuentran consagrados en el Título I del Libro IX del
Código Civil y en el Título preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos (Resolución N° 126-2012-SUNARP), así como también se establecen
principios registrales en el Título Preliminar del Reglamento de Sociedades, además de
otros Reglamentos Registrales especiales y otras normas donde también se consagran
principios registrales.
Todo ello guarda concordancia, ya que, si comparamos los principios registrales que
están señalados en el Código Civil y en las otras normas referidas, se podrá observar
que en el Libro IX del Código Civil no se encuentra el Principio de Especialidad, pero
que si explícitamente lo hace el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos.

Es así, que resulta exigible la aplicación de los principios registrales en la calificación

registral toda vez que el marco conceptual de los principios que son considerados como
requisitos de inscripción, como por ejemplo los principios de legalidad, tracto
sucesivo, especialidad, rogación, etc., deberán ser observados al momento de la
inscripción de un acto y/o derecho, y sobre todo se debe tener en consideración al
momento de calificar los principios que son considerados como efectos de la inscripción
como son de la publicidad, legitimidad, prioridad preferente, etc.

“Los principios registrales se pueden manejar de diferentes maneras, tal es así que los
autores alemanes nos hablan de principios sustantivos o materiales y principios
adjetivos o de procedimiento, como reflejo, los primeros del Código Civil y los
segundos de la ordenanza del Registro” (Roca, 2008, p. 100).

Los principios registrales que se refieren a los requisitos de inscripción son los
siguientes: rogación, titulación autentica, tracto sucesivo, legalidad y especialidad.

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García (2006, p. 27) “señala que dicha clasificación es una forma artificial de
calificarlo, ya que los principios hipotecarios que pretenden ser organizados en aspectos
formales y materiales se conciben ambos en la Ley Hipotecaria española, es decir, la
Ley hipotecaria es, al mismo tiempo, una Ley de carácter materia y formal, por lo que
no es posible hacer dicha distinción, toda vez que se trata de aspectos íntimamente
enlazados y cuya separación puede llevar a erróneas interpretaciones”.

En tal sentido, para García (2006, p. 29) “Los principios hipotecarios deben ser
clasificados atendiendo a la distinción de los que representan requisitos de la inscripción
y los que significan efectos de la inscripción, cuya clasificación creemos que es la
más aceptable para clasificar los principios registrales”.

Por lo tanto, en nuestro país los principios registrales que generan efectos ante la
inscripción son los siguientes: legitimación, fe pública registral, prioridad preferente o
de rango, prioridad excluyente, publicidad y oponibilidad.

Principio de Rogación
El principio de rogatoria o de instancia consiste en materializar la presentación
de un documento o título, la cual será calificado por el registrador para su
respectiva inscripción. Además, el referido documento contiene un acto
inscribible, el cual insta al registro para que califique. Asimismo, mediante este
principio se establece que las inscripciones de los actos y contratos en el
registro no se realizan de oficio, sino que requieren siempre de petición de
parte interesada, es por tal motivo, que los actos y contratos se inscriben a
instancia del interesado, en tanto que el procedimiento registral solo se iniciara
a solicitud del interesado, nunca a instancia del registrador.

Principio de Titulación Autentica

El principio de titulación autentica manifiesta que las inscripciones se realizan
mediante instrumentos públicos, y como excepción a la regla, también se
puede establecer inscripciones en mérito de instrumentos privados; de lo cual
debe existir alguna normal autorizante, por tal, podemos afirmar que se

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inscriben a base de documentos públicos (minuta) y solo por excepción a base
de documento privados.

Principio de tracto sucesivo

Por principio de tracto sucesivo, también llamado “principio de continuidad y/o
tracto continuo”, nace de manera exclusiva para el registro de propiedad
inmueble, de la cual establece la continuidad de las transmisiones dominiales,
generando a su vez una cadena registral de sucesivos actos, derivativos entre
sí. Asimismo, desencadena un historial jurídico de los inmuebles inmatriculados
dentro de los sucesivos registrales.
Este principio nos informa que para inscribirse un título es necesario que el
interesado, quien dispone del derecho a registrar, tenga inscrita su titularidad,
por ejemplo, la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita
la primera transferencia en el registro.

Principio de especialidad
Por el principio de especialidad, también conocido como principio de
determinación, busca que la publicidad de los acotos y derechos inscritos en el
registro, se efectué de manera ordenada, completa y clara, a efectos que todos
tengan pleno conocimiento no solo del acto o derecho inscrito, sino de sus
alcances y extensión de estos.
Por tal, este principio nos informa que los elementos del acto inscrito deben
encontrarse perfectamente determinados, como el titular registral o de los
derechos constituidos sobre el bien, a efectos de una publicidad adecuada.

Principio de legalidad
El principio de legalidad debe entenderse como todo el accionar del registrador
público al momento de calificar y toda decisión de los tribunales registrales ha
de ser el resultado de la aplicación de la Ley. Por tanto, es plena vigencia del
ordenamiento jurídico en los operadores registrales, esto es, en los límites y en
la forma prevista por la Ley. En razón a ello, en virtud de este principio la
calificación registral es de carácter obligatorio para el registrador, la misma que
debe realizarse acorde a Ley.

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Principio de legitimación
El principio de legitimación hace referencia a que el contenido de las
inscripciones se presume exacto y valido, es decir, establece una presunción
relativa de exactitud del contenido del asiento registral, de tal manera que, le
faculta al titular registral conforme a lo que señala el referido asiento; mientras
no sea rectificado por la instancia registral o se declare su invalidez por el
órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.

Principio de publicidad
El principio de publicidad es la exteriorización continuada y organizada de
situaciones jurídicas de trascendencia real, en un registro público y cuyo
ingreso está bajo el control del registrador público, para generar determinados
efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada en el registro
respectivo. Asimismo, aquella divulgación está destinada a hacer cognoscible
(posibilitar el conocimiento general) de determinadas situaciones jurídicas para
la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico jurídico.

Principio de fe pública registral

El principio de fe pública registral es un principio fundamental del sistema
registral, (materia de la presente investigación) esta nos permite la protección
del tercero de buena fe que confiado en la información que proporciona el
registro contrata a título oneroso e inscribe su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el título de su transferente.

Principio de prioridad
El principio de prioridad preferente o prioridad de rango, es un principio por el
cual el acto inscribible que ingrese primero al registro, se antepone con
preferencia excluyente a los posteriores; por lo que la prioridad en el tiempo de
la inscripción determina la preferencia que otorga el registro.
Toda vez que los derechos referidos están determinados por la fecha de su
inscripción y a su vez la fecha de su inscripción se determina por el día, hora,
minuto, segundo y fracción de segundo de presentado el título al registro.

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Además, inscrito el derecho se retrotraerá los efectos jurídicos de la inscripción
hasta la fecha del asiento de presentación.

Principio de impenetrabilidad
El principio de impenetrabilidad o principio de prioridad excluyente, hace
mención de que no se puede inscribir un título con otro ya inscrito o pendiente
de inscripción, aun así, sea de fecha anterior, lo que quiere decir que la
inscripción de un derecho impide la inscripción de otro derecho.
De tal manera, que mejor se produciría el cierre registral, lo cual no es otra
cosa que un título incompatible con otro ya inscrito y que desee inscribir, no
tendrá acogida registral de ninguna manera

Principio de oponibilidad
El principio de oponibilidad registral, hace referencia que ante una concurrencia
de títulos o derechos, primara siempre que inscribió primero, siempre y cuando
esa inscripción se haya realizado mediante la buena fe. En razón a ello, el
principio de oponibilidad establece una prelación del derecho inscrito frente al
derecho no inscrito, Indistintamente de la calidad del derecho, ya sea este
derecho de naturaleza real como la propiedad inscrita o de naturaleza personal
como el embargo inscrito. Asimismo, en España el principio de oponibilidad se
le denomina principio de inoponibilidad, la cual es regulada en sentido contrario
al establecido en nuestro país.

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3. CONCLUSIONES.
 En los Sistemas Regístrales encontrados en nuestro país, donde la
protección al tercero es la base del sistema, el Principio de Fe Pública
Registral cobra significativa importancia y se convierte en el principio
fundamental, para proteger al tercero y al tráfico de los bienes inscritos.

 La Fe Pública Registral es un sistema de seguridad, eficacia y publicidad

formal que garantiza protección a la adquisición de la propiedad y su
registro para obtener y a la vez demostrar la inscripción con una
titularidad jurídica - real.

 La buena fe en la adquisición de propiedad resulta de mera importancia

porque es la base de la seguridad que se necesita ante nulidad e
invalidez del acto jurídico.

 Todo negocio jurídico a título oneroso debe ser debidamente inscrito

para no ser perjudicados ya que por alguna circunstancia con
posterioridad se presente posibles defectos y traten de anular o invalidar
el negocio jurídico celebrado.

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4. RECOMENDACIONES.
El término titulación auténtica proviene de la legislación hipotecaria española.
Para González Loli, pudo habérsele llamado - como en otras legislaciones-
Instrumentación Pública.

El fundamento de este principio se deriva del necesario reconocimiento que la

seguridad jurídica no puede conseguirse, únicamente, mediante un
perfeccionamiento del Sistema Registral, sino que requiere, como exigencia
básica para la producción de sus efectos, de la existencia de documentación
autentica, por lo que de nada serviría una correcta calificación registral si los
documentos son fraudulentos o que no corresponden a actos realmente
celebrados.

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5. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

- BASES FUNDAMENTALES DEL DERECHO REGISTRAL - GUNTHER

HERNÁN GONZALES BARRÓN, ANUARIO IBEROAMERICANO DE
DERECHO NOTARIAL. NÚMEROS 4-5. AÑOS 2015-2016.
https://www.notariado.org/liferay/c/document_library/get_file?
folderId=13807670&name=DLFE-222969.pdf

- GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán, El Fraude Inmobiliario,

Segunda Edición, Setiembre 2017.

- PASCO ARAUCO, Alan, Fe Publica Registral, Gaceta Jurídica, Primera

Edición, Julio 2020.
-
- GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán, Tratado de Derecho Registral
Inmobiliario, Tercera Edición, agosto 2016.

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