DERECHO REGISTRAL

NICARAGÜENSE
Generalidades del Derecho Registral
Nicaragüense
Msc. José Ulises Carballo Nicaragua
 CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL

• Los dias 27-11y el 2-12- 1972, se estableció en Buenos Aires: Que el Derecho Registral
integra el sistema jurídico con normas y principios propios de derecho público y
privado, que coexisten y funcionan armónicamente, constituyendo una disciplina
independiente, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales
ramas.
• José Carneiro (1981), dice que: el Derecho Registral es el conjunto de sistemas,
principios y normas que tienen por objeto regular la estructura orgánica de los entes
estatales encargadas de registrar personas, hechos, actos, contratos derechos y
obligaciones, así como la forma y modo de practicarse tales inscripciones, sus
efectos y consecuencias jurídicas que se derivan de estas, orientado a darles fe y
publicidad, otorgando seguridad jurídica al acto que se inscribe.
 COMO INSTITUCIÓN JURÍDICA. 2003

• En su concepto más amplio, el Registro Mercantil es un

instrumento de publicidad cuya misión es facilitar al público
ciertos datos importantes para el tráfico mercantil relativos a los
empresarios y las sociedades, cuya investigación sería difícil o
imposible sin la institución del Registro. El Registro Mercantil es,
pues, un instrumento de publicidad para la vida mercantil. El
Registro Mercantil podría definirse como aquella institución
jurídica y pública que, a cargo del Registrador Mercantil, tiene
por objeto la publicidad, por el sistema de folio personal, de los
sujetos inscribibles en él y de los actos y relaciones jurídicas
concernientes a los mismos susceptibles de inscripción, así como
la llevanza de otras funciones que le han sido encomendadas.
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 COMO OFICINA PÚBLICA,

• El Registro Mercantil se definiría como aquella oficina

pública, radicada en todas las capitales de provincia y
en las poblaciones donde reglamentariamente se
establezca, que está a cargo de uno o varios
Registradores de la Propiedad, con la cualidad de
Registradores Mercantiles, y que depende, de modo
inmediato, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado del Ministerio de Justicia.

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 COMO CONJUNTO DE LIBROS

• En su tercera-acepción el Registro
Mercantil está formado por el conjunto de
libros, legajos y documentos depositados
en el Registro, bajo la responsabilidad del
Registrador Mercantil y respecto de los
cuales puede ser considerado su archivero
natural.
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 UBICACIÓN Y AUTONOMÍA DEL DERECHO REGISTRAL

• Para Mario José Mejía Álvarez (2009), el Derecho Registral es

autónomo, por cuanto tiene un conjunto sistemático de normas
que regulan la materia que trata, introduce modificaciones y
complementos al Derecho Civil.
• A esta consideración se le puede agregar que el Derecho Registral
va más del Derecho Civil, su ámbito de cobertura y aplicación
trasciende al mismo, son objetos del Derecho Registral aspectos
como el derecho de familia (Registro del Estado Civil de las
Personas), derecho mercantil (Registro Mercantil), derecho
laboral (registro de Sindicatos), derecho administrativo (Registro
Vehicular), entre otros.
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 PRINCIPIOS DEL DERECHO
REGISTRAL
• Inscripción:
• En nuestro sistema registral este principio se centra en determinar si nuestro
Registro es constitutivo o declarativo de derechos.
• En tesis general, los juristas sostienen que la inscripción es declarativa, ya que el
Registro es una institución para terceros y que cuando la ley habla de inscripción
obligatoria se refiere al valor del acto en perjuicio de terceros.
• Los contratos por los cuales se transfiere dominio o se constituyen
derechos reales sobre bienes inmuebles no se perfeccionan si no
consta en escritura pública inscrita, para ellos el Registro es
constitutivo, sin inscripción no hay transmisión del dominio ni
constitución de los otros Derechos Reales, ni entre las partes ni con
relación a terceros.
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 • Sin embargo, el principio general sufre importantes excepciones,
los siguientes son ejemplos de casos en los cuales las inscripciones
forman parte del proceso contractual, y por ende, casos en los
que el Registro efectivamente constituye derechos:
• a. Permuta de inmuebles y derechos hereditarios.
• b. Donaciones entre vivos de bienes raíces.
• c. Contrato de anticresis.
• d. Constitución de Usufructo.
• e. Constitución de Sociedad Mercantil.

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 LEGALIDAD

• La ley, para mayor seguridad, otorga al Registrador la facultad

de apreciar si el título reúne los requisitos de fondo y forma
necesarios para su inscripción. La mayor o menor amplitud que
tiene el Registrador para calificar los títulos está en relación
con los efectos que cada sistema registral otorga a la
inscripción. En países como México, ha habido resoluciones
judiciales que limitan la calificación registral a aspectos
formales (2002), sin embargo, en nuestro sistema, el
Registrador tiene cierta amplitud en su función calificadora.

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 ROGACIÓN

• La actividad registral se inicia con la petición del interesado

para que se practique la inscripción que puede resultar del
título que se presenta.
• Casos de excepción donde el Registrador actua de manera oficiosa,
la extinción de anotaciones preventivas, cancelación de la
anotación a favor del acreedor de la herencia o del legatario que no
fuera de especie, cancelacion oficiosa de hipoteca vencida hace
más 10 años, cancelacion de asiento de presentación, referencias
en el libro de propiedades sobre inscripciones atinentes en el libro
de Personas, Reposiciones Registrales.
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 PRIORIDAD

• Principio “Prior Tempore, Potior Jure”, constituye el estandarte de los Registros. La

prioridad es de orden cronológico, el requisito de fijar las fechas es un valioso
elemento de simplificación y pre constitución de la prueba, y es por este
principio que en la actividad registral cobra tanta importancia el Libro Diario, en
donde se hace constar el momento de ingreso de los documentos.
• El Registro solo aplica la regla de prioridad en un sentido muy especial: primero es quien
acude antes a él, y no quien tenga título de más antigua data. Esto se traduce en las
siguientes reglas:
• El que llega primero a Registro obtiene la protección registral.
• Un documento llegado después de otro, si es completamente incompatible con él, no
puede ser inscrito mientras no se declare en los tribunales de justicia la preferencia dl
derecho que contiene.
• La prioridad se determina siempre por la fecha o momento de presentación, y no por la
fecha de la inscripción.
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 ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN

• Esto implica que por cada bien inmueble o persona

empresaria se abrirá una cuenta registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción así como los
actos o derechos posteriores relativos al bien inmueble o
persona empresaria, según corresponda.
• Se tiene que identificar o individualizar la finca o persona
empresaria, haciendo constar en Registro su naturaleza,
situación, cabida, los sujetos que participan en los actos o
contratos que se inscriben, determinación de los derechos y
de su número registral.
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 TRACTO SUCESIVO

• Nuestro cuerpo normativo al conceptualizar este

principio registral expresa lo siguiente: “para que
proceda una inscripción registral, con excepción de la
primera, debe constar previamente inscrito el bien
inmueble objeto de la inscripción, el derecho que se
otorga y el titular registral que otorga ese derecho,
salvo disposición en contrario”.

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 LEGITIMACIÓN

• El asiento Registral, al ser firmado y sellado por el

Registrador, de inmediato de enviste de fe pública, esto
implica que los asientos regístrales se presumen exactos
y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al
titular registral para actuar conforme a ellos, mientras
no se rectifiquen en los términos establecidos en la Ley
General de Registros Públicos y su Reglamento o se
declaren judicialmente nulos.

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 FE PÚBLICA REGISTRAL

• Por su parte, la fe pública registral como tal implica

que la inexactitud de los asientos regístrales por
nulidad, falsedad, anulación, resolución o rescisión
del acto que los origina, no perjudicará al tercero
registral que a título oneroso y de buena fe hubiere
contratado e inscrito sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos regístrales ni sean
evidentes.
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 PUBLICIDAD.

• La inscripción otorga notoriedad a los derechos inscritos,

por ende, la ley permite a los interesados que consulten los
libros o pida certificación del contenido de ellos, es decir, la
publicidad comprende dos aspectos:
• Publicidad Formal: La que se brinda a través de los
certificados que se emiten sobre el contenido de los
asientos del Registro Público.
• Publicidad Material: Consiste en permitir a los interesados
consultar personalmente las inscripciones hechas.

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 MODO DE LLEVAR EL REGISTRO

• Sistemas Registrales
• Según Sanz Fernández, citado por Samuel Ruiz (2015)
• "Sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado
país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el
régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma
sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución
del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista
sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de
constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto
de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".
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 CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

• Por Sus Efectos

• DECLARATIVO: Llamado también potestativo, es aquel sistema
registral, por el cual se admite la existencia del acto a pesar de
su falta de inscripción.
• OBLIGATORIO: Son aquellas que establecen sanciones para
quienes no cumplen con inscribir los actos correspondientes. Es
decir el acto jurídico puede realizarse fuera del registro, pero
por mandato de la ley, se obliga a la inscripción.

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Cont…

• CONSTITUTIVO. Son aquellos sistemas que no admiten

la existencia de un acto si este no se ha inscrito. La
inscripción resulta un acto de validez del acto
jurídico. Es decir, cuando los derechos de las partes
nacen a partir de la inscripción y sólo a partir de ello
nacen los derechos y obligaciones.
 POR SUS MÉTODOS:

• TRANSCRIPTORIO.- Son aquellos en los cuales los títulos que

tienen acogida registral son transcritos literalmente en los
archivos del registro sin abreviación ni omisión alguna.

• INSCRIPTORIO.- Son aquellos en los cuales se extraen del

título materia de rogatoria los elementos esenciales los
cuales son transcritos en el asiento inscriptorio.
 POR SUS TÉCNICAS:

• FOLIO REAL.- cuando por cada unidad inmobiliaria se abre una

partida o un folio; la apertura de una partida se hace por cada
unidad inmobiliaria y no por la persona del titular. Es una técnica
registral por la cual todos los datos de relevancia registral
relacionada a una propiedad, son aglutinadas en una partida.

• FOLIO PERSONAL.- en esta técnica, la partida o el folio se abre por

la persona; ejemplo del registro de personas jurídicas, el personal;
de testamentos, mandatos y poderes, de comerciantes, de sucesión
intestada, todo lo relacionado a una persona se consigna en la
partida.
LIBROS QUE SE LLEVAN.

• Obligatoriamente los Registros del SINARE deben

llevarse con los siguientes libros:

• De recepción de documentos o diario;

• De inscripciones;
• De índices.
Asientos Registrales.

• Definición
• Jessica López (2015) expresa que el concepto de
asiento registral proviene del término asentar, dejar
constancia. Es decir que los diferentes títulos que
ingresan al Registro se incorporan a los libros que lleva
el registro.
 Clasificación, según el tratadista ROCA
SASTRE

• Asientos principales y accesorios según tenga subsistencia propia como las

inscripciones o estén al servicio de otros, como la nota marginal.
• Asientos definitivos y provisionales según sea de duración indefinida como
la inscripción y cancelación o bien tenga una vida transitoria o efímera por estas
destinados a convertirse en asientos definitivos o a quedar caducados como las
anotaciones preventivas.
• Asientos de carácter positivo y negativo según exterioricen un derecho
en plena vida o nacimiento como las inscripciones o bien constaten la extinción o
muerte de un derecho o asiento como en las cancelaciones.
 Cont….

• Asientos de libros de inscripciones y de libro diario según se

extiendan en los libros principales como las inscripciones anotaciones
preventivas o cancelaciones o bien en el libro diario como el asiento de
presentación.
• Asientos de derechos y de hechos. En general los asientos registrales son
de derechos pero caben asientos de simples hechos como la obra nueva, el
cumplimiento de condiciones suspensivas y resolutorias etc.
• Asientos preparatorios y definitivos según preparen una inscripción
definitiva como las anotaciones preventivas por suspensión y análogas o bien
que desde un principio constituyan un asiento duradero o permanente como la
inscripción.
 La Función Calificadora del Registrador

• Un asiento de inscripción, el producto final esperado en un

proceso registral, es considerado como un texto exacto y veraz,
es, en consecuencia, responsabilidad de los registradores velar
para que los documentos que en el Registro se admitan cumplan
a cabalidad con los requisitos legales, de forma y fondo, que
estos sean congruentes con los asientos registrales y la validez
del acto contenido, ese es el fundamento de la función
calificadora del Registrador o Registradora.
 Concepto de Calificación Registral.

• Enrique Urdaneta Fontiveros (2006) consiste en el examen por el

Registrador de la validez externa e interna de los títulos que se
presentan al Registro para ser inscritos. Es la atribución legal de
examinar el título del cual se solicita inscripción con el objeto de
verificar el cumplimiento de los requisitos legales de forma y fondo
necesarios para su ingreso en Registro.
• Proyecto de desarrollo de la MIPYMES para el MIFIC (2012) como la
actividad jurídica que le compete exclusivamente al Registrador o
Registradora. Consiste en examinar los documentos notariales,
judiciales o administrativos, presentados por los interesados para que
sean admitidos como inscribibles y brindarle al negocio la seguridad
jurídica.
 Características de la Calificación Registral
Es actividad independiente.
• Debe reconocerse el carácter autónomo del Registrador en el ejercicio de su
funcionamiento. El registrador está facultado para calificar con libertad el
documento presentado y asignado a su competencia, sin ninguna interferencia.
La ley General de Registros, en su artículo 39, es específica en este sentido, ni
siquiera el superior jerárquico del Registrador o Registradora, o cualquier otra
autoridad judicial, puede apremiar al registrador para que califique de una forma
determinada un documento susceptible de inscripción, el superior jerárquico tan
solo puede intervenir y revocar o confirmar la resolución del Registrador o
Registradora por la vía de los recursos, en caso contrario, el Registrador puede
poner en conocimiento de lo sucedido a las autoridades de la Dirección Nacional
de Registros, y esta, a su vez, a la Comisión Especial de Registros.
 Es completa e íntegra.

• Debe abarcar en su totalidad y en solo acto la situación registral al ingreso del

documento. El Registrador al momento de realizar una calificación, y
especialmente una calificación desfavorable, debe poner en conocimiento del
interesado todos los derechos y defectos encontrados, y que imposibiliten o bien
permiten la inscripción. Esta actividad requiere tres ejercicios básicos:
• Revisión de las formalidades del documento, esto es la verificación de la forma
del documento presentado, identificación inequívoca de las partes y requisitos
similares;
• revisión del fondo del documento, esto es, el acto jurídico en sí y su conformidad
con las leyes nacionales;
• y la revisión de los obstáculos que surjan del Registro, esto es el análisis de la
situación registral de la propiedad, la aplicación de las normas que rigen al
Registro en Nicaragua, el cumplimiento de los principios registrales.
 Es una función obligatoria del Registrador.

• Se puede considerar la función calificadora como una carga

en el proceso registral, entendiendo carga como un
requerimiento cuya omisión trae consecuencias gravosas,
tanto para el interesado, quien de no ser por la función
calificadora no se enteraría de la situación de sus derechos
desde la óptica registral, como para el Registrador o
Registradora, quien responde personalmente por las
consecuencias que pueda traer su ejercicio anómalo, pues
responde civilmente ante cualquier consecuencia o perjuicio
a los ciudadanos o bien al Estado.
Es una función personalísima.

• El Registrador no puede delegar o encomendar a otra

persona la calificación del título, es inexcusable y
obligatoria, es decir su función no puede ser
transferida a otra persona es una obligación
personalísima, pues, si bien en nuestra realidad
registral el Registrador o Registradora se auxilia del
personal a su cargo, la calificación final es una
potestad exclusiva de este y la responsabilidad que
conlleva es indelegable.
Aplicación General de la Calificación Registral

• Elementos utilizados en la calificación.

• En la calificación registral se deben evaluar la validez del acto,
la formalidad prescrita, y los obstáculos que del Registro
surjan, para ello se pueden identificar como base cuatro
elementos, a saber:
• Documentos presentados.
• Se trata del documento que contiene el acto causal más los
documentos complementarios que se pretenden inscribir. Es el
principal elemento en la calificación del Registrador, pues es el
que ocasiona la puesta en marcha del procedimiento registral.
 Asientos de los registros públicos.

• El Registro Mercantil y el Registro de Personas en Nicaragua se

lleva mediante un sistema registral denominado Folio
Personal, electrónico en el caso de Managua; en este sistema
se genera un número único al cual se vinculan todos los
actos y contratos inscritos a favor de una misma persona, es
decir, se trata de un dato registral único y perpetuo.
 Antecedentes.

• Los documentos archivados, índices, o asientos de

presentación a los cuales se vinculen las inscripciones
posteriores deben ser objeto de revisión para una
calificación registral efectiva. Se trata de la verificación
de impedimentos u obstáculos que surjan del mismo
registro, o más bien, de las inscripciones hechas
previamente en la cuenta registral y que eventualmente
determinan la posibilidad, forma, plazo y contenido de
inscripciones futuras.
 Normativa aplicable.

• La revisión de forma y fondo incluye los requisitos que

establecen las leyes de la materia, de tal manera que el
Registrador debe procurar que las inscripciones sean
consonantes con la legislación vigente en la República de
Nicaragua, y de encontrar alguna irregularidad debe
hacerla saber y suspender o denegar la inscripción
solicitada
 Naturaleza Jurídica de la Calificación Registral.

• Determinar a qué naturaleza pertenece la calificación

registral es ingresar a uno de los temas más controvertidos
del Derecho Registral, y donde menos existe consenso. La
doctrina distingue básicamente tres criterios sobre la
naturaleza jurídica de la Función Calificadora:
• El que la ubica como de carácter judicial, por considerar
que los Registradores y Registradoras están equiparados en
su función registral con la autoridad judicial ordinaria, y que
por ello pueden ser sujetos de las normas de implicancia y
recusación en lo pertinente.
 Naturaleza Jurídica de la Calificación
Registral…

• Como función administrativa, por estar encomendada a quien ejerce la función

administrativa que es el Registrador o Registradora, no un juez, y no hay Litis presente.
• Expresa Javier Anaya Castillo (2015) expresa que la actividad calificadora viene matizada
por una serie de caracteres que la hacen cobrar cierta particularidad con relación a las
labores realizadas por otros operadores jurídicos: los jueces, los notarios e incluso los
propios funcionarios de la administración pública. En ese sentido, que la calificación sea
integral, exclusiva o independiente, no hace sino denotar su naturaleza especial que
permite distinguirla de otras funciones como la jurisdiccional o la estrictamente
administrativa.
• La que la considera como acto de jurisdicción voluntaria, ya que el Registrador o
Registradora al ejercer la función calificadora resuelve aprobando, suspendiendo o
denegando la inscripción solicitado, sin que tenga por objeto declarar la existencia de un
derecho dudoso o controvertido.
 Productos de la Calificación Registral

• Son tres las alternativas en que puede derivar el

procedimiento de calificación Registral, estas tres
posibilidades están contenidas en el IV Congreso de
Derecho Registral, celebrado en México D.F., en diciembre
de 1980, en este se declaró que: “en razón del valor de
seguridad al que aspira el Derecho, el Registrador debe,
luego de extender el asiento de presentación, practicar,
suspender o denegar la inscripción del documento,
cualquiera que fuere su origen”.
Inscripción Definitiva

• Este resultado coincide a plenitud con las expectativas

de la rogación, y satisface las aspiraciones del
pretendiente de la inscripción. Esta se da cuando,
producto de la calificación registral, el Registrador
considera que el documento es inscribible por no
poseer defectos que afecten su validez, ni obstáculos
surgidos del mismo Registro.
Suspensión

• Esta sucede cuando del Registro se ha encontrado

obstáculos, o bien defectos en el mismo documento,
que afectan la validez del contrato o acto a
inscribir, razón por la cual el documento debe ser
devuelto al interesado para que subsane los
defectos encontrados.
 Denegación

• Esta sucede cuando del Registro se ha encontrado obstáculos, o bien defectos en

el mismo documento, que afectan la validez del contrato o acto a inscribir, razón
por la cual el documento debe ser devuelto al interesado, pero estos errores se
consideran no subsanables.
• En el caso nicaragüense, se puede denegar conforme los siguientes criterios.
• Presenta defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título;
• Contenga acto no inscribible o se prohíba por disposición legal expresa;
• Se haya generado el asiento de presentación en el Libro Diario y no corresponda
geográficamente la inscripción a la Oficina Registral competente;
• Existan obstáculos insubsanables que emanen de la cuenta registral;
• El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo.
 Recursos contra las resoluciones Registrales

• Las resoluciones registrales, por ser estas de carácter público, pueden resultar lesivas a
los derechos o intereses de los usuarios de los servicios registrales, en consecuencia, el
Estado tiene la obligación de proporcionar mecanismos de impugnación de las
resoluciones judiciales, es decir, recursos en contra de las resoluciones que emiten los
Registradores Públicos.
• Para definir al recurso podemos citar el concepto del maestro Roberto Ortiz Urbina
(2004), para quien el Recurso es una acto procesal de impugnación de la parte o de un
tercero que frente a una resolución judicial perjudicial e impugnable porque no le brinda
la tutela jurídica o se la brinda imperfectamente, pide la actuación de la voluntad de la
ley.
• Del concepto anterior podemos extraer varios elementos importantes, el recurso es un
acto procesal que tiene por objeto la impugnación, es decir, refutar el acto procesal que
la autoridad competente emitiera con anterioridad, porque le resulta total o
parcialmente perjudicial, en este concepto se condensa su importancia.
 Recursos…

• Al ubicar el concepto en materia administrativa el principio continúa siendo el mismo,

impugnar actos, sin embargo, surge un elemento importante para analizar:
• ¿Ante quien se debe recurrir en actos administrativos?
• Se debe analizar si el medio para impugnar un acto administrativo debe ubicarse en la
vía judicial, en la cual resuelve un juez imparcial y ajeno a los hechos, o si se debe
ubicar en la misma vía administrativa que lo originó, pues así lo revisa la autoridad
especializada en la materia.
• A esta variable nuestro ordenamiento jurídico ha dado básicamente dos respuestas:
• Antes de acceder a la vía judicial se debe agotar la vía administrativa. Es el caso de
procedimiento laboral.
• Se debe escoger una de ambas vías. Es decir, la vía administrativa es excluyente de la
vía judicial, y viceversa. Es el caso del procedimiento registral.
 Vía Judicial.

• En nuestro sistema judicial existe una figura aplicable en las

negativas de inscripciones de instrumentos públicos o
privados en los Registros de la Propiedad, Mercantil y del
Estado Civil de las personas, es la llamada acción de Ocurso,
que fue hasta el año 2010, con la entrada en vigencia de la
Ley General de Registros Públicos, la única herramienta
legal para proceder contra negativas de inscripción.
 Acción de Ocurso.

• Esta figura jurídica se encontraba regulada en el Título XII del Código de

Procedimiento Civil de la República de Nicaragua. Para Ortiz Urbina (2004), la
figura de Ocurso consiste en el medio procesal puesto a disposición de los
otorgantes de instrumentos cartularios y privados susceptibles de inscripción en
los Registros Públicos de la Propiedad, Mercantil y de Personas, así como los actos
y documentos inscribibles en el Registro del Estado Civil de las Personas, para
vencer las negativas de los registradores y obtener su inscripción.
• Para Alejandro Montiel Argüello (1972), el ocurso es en realidad un procedimiento
contencioso pues además de la demanda que interpone el interesado, el
Registrador puede litigar, actuando como parte interponiendo recursos contra las
resoluciones del juez y personándose en la apelación que eventualmente
interponga el interesado.
 Fundamento legal.

• La acción de ocurso se encuentra ahora regulada en los

artículos 392 numeral 10°, 502-508 CPCN es decir a través del
proceso sumario, mediante audiencia.-
• Actos recurribles.
• La acción de Ocurso tiene lugar en los casos que el
Registrador deniegue la inscripción de un instrumento, esto el
Registrador lo puede hacer en los casos que establece el
artículo 70 del Decreto 13-2013, Reglamento de la Ley
General de Registros Públicos, y son los siguientes:
 Cont…

• El documento presenta defecto insubsanable que afecta la validez del

contenido del título;
• El documento contenga acto no inscribible o se prohíba por disposición
legal expresa;
• Se haya generado el asiento de presentación en el Libro Diario y no
corresponda geográficamente la inscripción a la Oficina Registral
competente;
• Existan obstáculos insubsanables que emanen de la cuenta registral;
• El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación
respectivo.
SISTEMA NACIONAL DE REGISTRO
SISTEMA NACIONAL DE REGISTRO

• A) Sistema Nacional de Registros, adscrito a la Corte Suprema

de Justicia, que podrá denominarse de forma abreviada
SINARE.
• B) Institución pública, con personalidad jurídica, patrimonio
propio, duración indefinida, y autonomía administrativa,
funcional y financiera, con domicilio en la ciudad de
Managua.
• C) Podrá establecer delegaciones en las cabeceras de los
departamentos, de las Regiones Autónomas de la Costa
Atlántica y municipios del país. (Art. 2 Ley 698)
•
ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN

SINARE

Registro Registro Registro Registro

Publico de la Publico Publico de Publico de
Propiedad Mercantil Personas Prendas
 ORGANOS DE ADMINISTRACION

• CER: Los Registros Públicos adscritos al SINARE se dirigen y administran por la Comisión
Especial de Registros, que tiene carácter permanente y es nombrada por la Corte
Suprema de Justicia, integrada por un mínimo de cuatro Magistrados o Magistradas
• DNR
• EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
• Es una institución jurídica que mediante determinadas oficinas públicas con competencia
territorial y que funcionan a cargo de determinados funcionarios calificados y sirve para
dar noticia de la situación jurídica de las fincas.
•
• Denominado históricamente como Derecho Hipotecario, el Derecho Inmobiliario Registral
se implementa a partir de un órgano específico, el Registro de la Propiedad, y como rama
del orden jurídico esta llamada a disciplinar, de forma integral la publicidad sobre el
estado jurídico de los inmuebles.
• El Registro Público tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
FINALIDAD DEL REGISTRO PÚBLICO

Como institución
jurídica

Como conjunto
de libros Como oficina
Registro
Público
DERECHOS REALES

•
• CLASIFICACION
• 1. Principales y accesorios.
• 2. Definitivos y Provisionales.
• 3. Amplios y Limitados.
• 4. Inmuebles y muebles.
• 5. Sobre bien propio y sobre bien ajeno.
•
 De goce y
disposición

Simple goce
Garantia

Derechos
Reales
DERECHOS REALES (bienes inmuebles)

• Dominio.
• Usufructo.
• Uso.
• Servidumbre.
• Hipoteca.
• Prenda.
• Anticresis.
• Propiedad Horizontal.
• Concesión Minera.
• Superficie Forestal.
 LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES
• CONCEPTO DE FINCA
• Es una porción delimitada de tierra que bien puede estar o no edificada.
• Como se delimita?
• LA MODIFICACION DE LA FINCA
• Modificaciones que afectan su descripción.
• - Obra nueva.
• - Rectificación de medida.
• Modificaciones que afectan su integridad registral.
• - Desmembración.
• - Fusión.
• - División.
• EL VALOR DE LA INSCRIPCION
• Nicaragua emplea el sistema tipo Romano para la transmisión del dominio y demás derechos
reales.
 EL VALOR DE LA INSCRIPCION

• Nicaragua emplea el sistema tipo Romano para la transmisión del

dominio y demás derechos reales.
• Titulo suficiente, entendido como apto, para que opera la
transferencia.
• Modo, se dispone que ni se adquiera derecho real alguno sobre la
cosa hasta que se entregue al interesado.
• «Sin modo el derecho real no se habrá perfeccionado, aunque conste
publicado. Sin embargo su asiento obligara a quien esté interesado en
impugnar la titularidad publicada a probar en el oportuno expediente
judicial y declarativo que no se ha cumplido con la tradición.»
Pero, como se representa la tradición?

• Pues del título presentado para su inscripción.

• Para inscribir no es necesario justificar la tradición,
puesto que el Registro no controla – ni puede, pues
carece de medios y competencia para ello –, si en
verdad ha operado el traspaso posesorio. Téngase en
cuenta que el registrador examina, califica títulos,
estando fuera de sus funciones comprobar cuestiones
fácticas.
 LA FE PÚBLICA REGISTRAL

• Consiste en una presunción iuris et de iure legalmente establecida, en cuya virtud el

contenido del Registro se reputa siempre exacto en favor del tercer adquirente, quien,
por tanto, puede consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro.
• El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso de un titular inscrito, pone a salvo
su adquisición de los defectos que luego puedan comprobarse respecto del título de
transmitente.
• Presupuestos para que el titular registral obtenga protección derivada del principio de fe
pública.
• Que adquiera a título oneroso.
• De buena fe.
• De titular registral.
• Que el tercero a su vez haya inscrito su título.
 LA BUENA FE

• El tercero es protegido en la medida en que ha contratado

con el titular registral confiando en que es el verdadero
titular del derecho, que la titularidad real coincide con la
tabular y no pende sobre ella ninguna circunstancia de la
que proceda su invalidez o ineficacia que no conste
publicada.
LA BUENA FE

Buena fe tiene dos acepciones

Sentido positivo Sentido negativo

Consisten en la creencia del poseedor de que la persona de quien recibió la Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su titulo o modo de
cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio. adquirir existía vicio que lo invalide.
 CONCEPTO:

• La buena fe consiste, primero, en la creencia de que el

titular registral es el verdadero titular y que tiene, por lo
tanto, pleno poder de disposición, y segundo, en la
ignorancia de posibles inexactitudes en el contenido del
Registro.
• Momentos en que la buena fe existe.
• Momento el que se instrumenta el negocio adquisitivo.
• Momento de la tradición o cumplimiento del modo.
• Momento en que se inscribe
EFECTOS

• La consecuencia fundamental es la protección que

dispensa al titular registral que reúne los requisitos
que exige el precepto.
• Esta protección consiste en ser mantenido en la
adquisición haciendo inatacable su derecho.
• El contenido del Registro será verdad inatacable para
él en correspondencia a la confianza puesta en sus
libros.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Primera Etapa
• Se ocupa de todo lo relacionado con la rogación instada por el interesado presentando el respectivo titulo,
con especial referencia a la operación inicial que debe realizarse por el Registro: la practica del asiento de
presentación.

Segunda Etapa
• Comienza a partir de ese instante, llegando hasta aquel inmediatamente anterior a la toma de decisión del
encargado sobre la registración del titulo en el folio del inmueble. Sobre este segundo estadio del
procedimiento destaca la facultad de los interesados de desistir de la solicitud de inscripción ingresada.

Tercera Etapa
• Esta ultima etapa alude a la finalización del procedimiento. Esta tendría lugar con la calificación del titulo
por el registrador, quien, tras un análisis detallado de su contenido, conforme a los aspectos que le
autoriza a controlar la legislación, permitirá o no el asiento pretendido.
 INICIO Y CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO
REGISTRAL. Art. 35 RLGR

• El procedimiento registral inicia con la presentación

del documento en el Libro Diario y concluye con:
• a) La inscripción,
• b) La denegatoria de la inscripción, y
• c) El desistimiento de la solicitud de inscripción
presentada, siempre y cuando no se haya autorizado
con sello y firma los asientos regístrales
 ROGACIÓN COMO INICIO DEL PROCESO.

• Sujetos legitimados para instar la inscripción. Art. 47

Reglamento
• Por el que adquiera el derecho.
• Por el que lo transmita.
• Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se
deba inscribir.
• Los notarios públicos.
• Por quien tenga la representación legitima de cualquiera
de ellos.
 ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN CUANTO EFECTO
INMEDIATO DE LA ROGACIÓN.
• Una vez presentado un título en el Registro, de inmediato
se hará constar en el Libro Diario una breve indicación, a
modo de extracto, del título Este asiento, denominado de
presentación, será el primero que cause en el Registro, y
tendrá capital importancia para la determinación – y
conservación mientras hayan de subsanarse los defectos
que advierta la calificación del registrador o se recurra
contra ella – de la prioridad que haya de gozar frente al
resto.
 CONTENIDO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Art.
48 RLGR
• a) Número de asiento de presentación en el Libro Diario.
• b) Fecha y hora de presentación, la hora deberá indicarse con los
• Minutos, segundos y fracción de segundo de la presentación cuando
• el sistema lo permita.
• c) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la
• Presentación se hace por un tercero, se indicará los datos del documento de
representación.
• Estos datos constarán en un recibo que se entregará a los interesados como
garantía de su presentación, en el que se especificará, además, la naturaleza del
acto, el nombre y firma de quien lo recibe, y sello de la oficina y atestados de
ley que corresponden.
 Cont…
• d) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos públicos o
auténticos, con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y
nombre del Notario o funcionario que los autorice.
• e) Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las
personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho y a cuyo favor se
pretenda hacer la inscripción.
• f) Actos o derechos que se constituya, trasmita, modifique o extinga por el
título que se pretende inscribir la finca o derecho real que sea objeto del título
presentado, con expresión de su situación, su nombre y sus datos registrales, si
lo tuviere. Previo al primer asiento de día se redactará una breve acta de
apertura del diario, al final del último asiento del día se redactará una breve
acta de cierre, la cual será firmada y sellada por el Registrador.
 TITULOS OBJETO DE INSCRIPCION

• Instrumentos Públicos.
• Notarial
• Judicial
• Administrativos
• Artículo 40. Títulos Objeto de Inscripción.
• 1. Los títulos de dominio sobre inmuebles,
• 2. Los títulos en que se transmita, constituyan, reconozcan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbres activas,
promesas de ventas, anticresis, derechos de superficie, propiedad
horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios así como cualesquiera
otros relativos a derechos de la misma naturaleza,
• Contratos de arrendamiento y, las mejoras que se construyan sobre los
bienes inmuebles.
 Cont…

• 3. Cualesquiera otros títulos de trascendencia real que, sin tener

nombre propio en derecho, modifique en el instante o en el futuro,
algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o
inherentes a derechos reales.
• 4. Las minutas descriptivas que establece el Artículo 3979 C. en
terrenos nacionales baldíos y que no exista inscripción anterior sobre
la propiedad.
• 5. Los títulos en que se transmita por afectación bienes inmuebles a
favor del Estado en virtud de Resolución Judicial firme, Decreto o
Acuerdo Ejecutivo, siempre y cuando sean plenamente identificados,
el inmueble y la persona afectada
QUE JUSTIFICA ESTE DOBLE JUICIO DE
LEGALIDAD
Cont…

• El notario realiza su función bajo la idea de cliente,

que es esencia al notariado y nada tiene que ver con el
Registro
• La libertad de elección de notario por parte del
publico.
• El juego de las llamas advertencias notariales.
• Distinción entre forma (notarial) y publicidad(registral)
 ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN CUANTO EFECTO
INMEDIATO DE LA ROGACIÓN.

• Una vez presentado un título en el Registro, de inmediato

se hará constar en el Libro Diario una breve indicación, a
modo de extracto, del título Este asiento, denominado de
presentación, será el primero que cause en el Registro, y
tendrá capital importancia para la determinación – y
conservación mientras hayan de subsanarse los defectos
que advierta la calificación del registrador o se recurra
contra ella – de la prioridad que haya de gozar frente al
resto.
 CONTENIDO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN. Art.
48 RLGR

• a) Número de asiento de presentación en el Libro Diario.

• b) Fecha y hora de presentación, la hora deberá indicarse con los minutos,
segundos y fracción de segundo de la presentación cuando el sistema lo
permita.
• c) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la presentación
se hace por un tercero, se indicará los datos del documento de
representación.
• Estos datos constarán en un recibo que se entregará a los interesados como
garantía de su presentación, en el que se especificará, además, la naturaleza
del acto, el nombre y firma de quien lo recibe, y sello de la oficina y atestados
de ley que corresponden.
Cont…

• d) Naturaleza del documento o documentos

presentados, sean éstos públicos o auténticos, con
indicación del tipo de acto que contiene, de la
fecha, cargo y nombre del Notario o funcionario que
los autorice.
• e) Nombre, denominación o razón social, según
corresponda, de todas las personas naturales o
jurídicas que otorguen el acto o derecho y a cuyo
favor se pretenda hacer la inscripción.
Cont…

• f) Actos o derechos que se constituya, trasmita,

modifique o extinga por el título que se pretende
inscribir la finca o derecho real que sea objeto del
título presentado, con expresión de su situación, su
nombre y sus datos registrales, si lo tuviere.
• Previo al primer asiento de día se redactará una breve
acta de apertura del diario, al final del último asiento
del día se redactará una breve acta de cierre, la cual
será firmada y sellada por el Registrador o
Registradora.
 LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR.

• CONCEPTO
• Es el examen, censura o comprobación que hace el
registrador de la legalidad de los títulos presentados,
antes de proceder a su registración, accediendo a ello si
fuera procedente y denegándolo o suspendiendo la
inscripción cuando no estén arreglados a Derecho. Roca
Sastre.
 Dimensiones de la calificación registral.

• Formal
• La calificación se extiende en torno a las formas extrínsecas
del documento.
• Competencia del notario o funcionario autorizante.
• Requisitos exigidos por ley para que este válidamente
constituido u opere frente a terceros.
• Falta de descripción de datos que hayan de plasmarse en el
asiento que se pida.
Sustantivo

• Validez de los actos dispositivos.

• Se controlan los erros u omisiones del título en cuanto a
su causa, objeto y consentimiento.
• Se verifica la trascendencia jurídico real de la figura
acordada.
• Sin embargo quedan excluidas las causas de nulidad
detectables mediante prueba ajena al titulo.
Registral

• El Registrador tiene que comprobar que no exista obstáculo registral para

la inscripción del título presentado.
•
• Características de la función calificadora.
• Es una función de control pero a la vez creadora.
• Es una función independiste.
• Es una función de carácter responsable.
• Es una función individual.
• Es una función inexcusable.
 Efectos de la calificación registral.

• Calificación positiva.
• Calificación negativa:
• denegación y suspensión de la inscripción.
•
 Recursos contra la calificación del Registrador.

• Se presenta en el Registro de Chontales titulo de compraventa por el que

Juan, titular registral, transmite la propiedad de un inmueble a Pedro.
• A los 12 días, se califica el titulo denegándose su inscripción por constar
presentado un embargo ordenado en juicio ejecutivo seguido contra Juan
del que no se hace referencia ninguna en la escritura de la compraventa,
donde el bien se dice transmitir libre de cargas y gravámenes.
•
• Cuál de los dos títulos debe registrarse primero?
• Resulta ajustada a Derecho la calificación del
registrador?
LOS ASIENTOS REGISTRALES
TIPOLOGIA

• Presentación,
• Anotación preventiva,
• Notas marginales,
• Inscripción,
• Cancelación y
• Referencia
ASIENTOS PRINCIPALES Y ACCESORIOS.

• Asientos principales manifiestan una mutación jurídica

sobre un inmueble cuya publicidad requiere un
tratamiento singularizado respecto a los demás que ya
se encuentran registrados.
• Asientos accesorios complementan y concretan otros
anteriores, de tal manera que la información que estos
ofrezcan queden exactamente precisada.
 ASIENTOS POSITIVOS Y NEGATIVOS.

• La cancelación es el asiento negativo por excelencia, en cuanto su

única finalidad es declarar la pérdida de vigencia de otro asiento
anteriormente practicado.
• El asiento de inscripción se encarga, en positivo, de hacer oponible la
situación jurídica que publica, la cancelación negaría la continuidad
de su eficacia registral frente a terceros.
•
• Asientos temporales y definitivos.
• Atendiendo a su función, los asientos resultan temporales, si rigen
durante un plazo determinado o determinable, o definitivos cuando
gozan de una vigencia temporalmente ilimitada.
 Es completa e íntegra.

• Debe abarcar en su totalidad y en solo acto la situación registral al ingreso del

documento. El Registrador o Registradora al momento de realizar una calificación,
y especialmente una calificación desfavorable, debe poner en conocimiento del
interesado todos los derechos y defectos encontrados, y que imposibiliten o bien
permiten la inscripción. Esta actividad requiere tres ejercicios básicos: Revisión de
las formalidades del documento, esto es la verificación de la forma del
documento presentado, identificación inequívoca de las partes y requisitos
similares; revisión del fondo del documento, esto es, el acto jurídico en sí y su
conformidad con las leyes nacionales; y la revisión de los obstáculos que surjan
del Registro, esto es el análisis de la situación registral de la propiedad, la
aplicación de las normas que rigen al Registro en Nicaragua, el cumplimiento de
los principios registrales.