Derecho Registral

Clase 11 Mónica Saldaña

DERECHO
REGISTRAL Y
NOTARIAL
REGISTRO DE PROPIEDAD
INMUEBLE
MODIFICACIONES FÍSICAS DE LOS
PREDIOS REGISTRADOS
 INDEPENDIZACIÓN
Los predios se encuentran sujetos a la posibilidad de desmembración como consecuencia de la atomización del
suelo provocada por necesidades naturales (escasez de suelo), necesidades económicas (valor del predio) y
sociales (división de la riqueza entre varios titulares).

La desmembración tiene su correlato registral en la figura llamada INDEPENDIZACIÓN, definible como el acto
que consiste en crear una partida registral a partir de la inmatriculación, con el fin de formar un predio
independiente.

También se refiere a la inscripción de unidades de edificación sujetas al régimen de unidades inmobiliarias de

propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Las principales causas de la independización son:

 Acto de Voluntad del Propietario
 Constitución de alguno de los regímenes de Propiedad Horizontal.
 División y Partición
 Disposición parcial del Predio
 Prescripción Adquisitiva parcial del Predio.
 INDEPENDIZACIÓN
El acogimiento registral de la independización dependerá de la existencia de un título que contemple
la causa jurídica y los requerimientos técnicos, conforme a cada legislación (planos, memorias
descriptivas, certificados o planos catastrales, etc.). Asimismo, para efectos urbanísticos, se requiere
muchas veces de un acto administrativo de autorización.

El Registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito
anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada.

Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que
se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
 ACUMULACIÓN
La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad
inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes
relativas a otros tantos predios.

La acumulación suele responder a necesidades económicas o necesidades operativas en el

desarrollo urbano de una ciudad o predio dedicado a actividades agropecuarias, comerciales
o industriales.

Igual que en el caso de la independización, el acogimiento registral dependerá de la

existencia de un título que contemple la causa jurídica y los requerimientos técnicos,
conforme a cada legislación (planos, memorias descriptivas, certificados o planos catastrales,
etc.). Asimismo, para efectos urbanísticos, se requiere muchas veces de un acto
administrativo de autorización.
 ACUMULACIÓN
La inscripción registral se realiza inscribiendo en una de las partidas registrales (la que recibe la acumulación) el
resultado de la acumulación, cerrando las partidas de los predios que se acumulan al principal.

Principales requisitos para su procedencia:

a) Los predios a acumular deben constituir un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las
secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando
constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la
existencia de dicho régimen.
b) Pertenezcan al mismo propietario o se expresa la voluntad manifiesta de constituir copropiedad.
c) Solicitud expresa del propietario de los predios en mérito a documento privado con firma certificada
notarialmente
 Debe contener área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios antes de la
acumulación, con indicación de la partida registral donde corren inscritos y el área, linderos y medidas
perimétricas del predio resultante, indicándose su nueva denominación, de ser el caso.
d) Plano de acumulación autorizado por el profesional competente (excepción: los predios materia de
acumulación hayan constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta retome su descripción primigenia).
e) Plano y código de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro.
 HABILITACIONES URBANAS
• Es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante
la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua
y
recolección de desagüe, de distribución de energía, iluminación
pública, redes para la distribución de gas o redes de comunicación.
• Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para:
• Fines de recreación pública (que son áreas de uso público irrestricto)
• Servicios públicos complementarios (para educación, salud y otros fines, en lotes
regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del estado).
• Edificación:
• Resultado de construir una obra sobre un predio que cuente con
proyecto de
habilitación urbana aprobado cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de
sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias
adscritas a
ella.
 HABILITACIONES URBANAS
• Edificación nueva
• Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas, sobre un terreno sin
construir.
• Ampliación
• Obra que se ejecuta a partir de una edificación preexistente, incrementando
el área techada. Puede incluir o no la remodelación del área techada
existente.
• Remodelación
• Obra que modifica total o parcialmente la tipología y/o el estilo
arquitectónico original de una edificación existente.
 HABILITACIONES URBANAS
• Refacción
• Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones, equipamiento y/o elementos
constructivos. No altera el uso, el área techada, ni los elementos estructurales de la
edificación existente.
• Acondicionamiento
• Trabajos de adecuación de ambientes a las necesidades del usuario, mediante elementos
removibles, como tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones.
• Puesta en valor histórico monumental
• Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación,
rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una edificación.
• Cerco
• Obra que comprende exclusivamente la construcción de muros perimétricos en un terreno y
vanos de acceso siempre que lo permita la municipalidad.
• Demolición
• Acción mediante la cual se elimina total o parcialmente una edificación existente.
 HABILITACIONES URBANAS
• Zona urbana consolidada
• Aquella constituida por predios que cuentan con servicios públicos domiciliarios instalados,
pistas, veredas e infraestructura vial, redes de agua, desagüe o alcantarillado y servicios de
alumbrado público.
• El nivel de consolidación, para aplicar habilitación urbana de oficio, será del 90% del total del
área útil del predio matriz.
• Servicios públicos domiciliarios
• Dotación de servicios de agua, desagüe y energía eléctrica conectados a un predio
independiente. Puede incluir servicios de comunicación y/o gas.
• Predio matriz
• Unidad inmobiliaria independiente debidamente inscrita en la oficina registral como terreno
rústico.
• Instalaciones fijas y permanentes
• Aquellas construidas con albañilería y concreto o adobe, que tengan servicios públicos
domiciliarios instalados.
 HABILITACIONES URBANAS
• Habilitaciones residenciales
• Pueden ser habilitaciones convencionales, con venta garantizada de lotes,
progresivas y con construcción simultánea.
• En las habilitaciones urbanas para uso de vivienda se podrá autorizar la
construcción de edificaciones y locales destinados a servicios públicos
complementarios simultáneamente con la ejecución de las obras de
habilitación urbana.
• El procedimiento administrativo de habilitación urbana contempla dos
etapas:
• A) Aprobación del Proyecto
• B) Recepción de las Obras
• Habilitaciones para uso comercial
• Habilitaciones para uso industrial
 HABILITACIONES URBANAS
• Habilitaciones para usos especiales
• Habilitaciones en riberas y laderas
• Reurbanización
• El proceso de reurbanización, a través del cual se recompone la trama urbana
existente, mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías y que
puede incluir la acumulación y posterior subdivisión de lotes, la demolición de
edificaciones y cambios en la infraestructura de servicios; están sujetos a los
trámites de una habilitación urbana con construcción simultánea y no están
sujetos a los aportes adicionales a los existentes.
 MODALIDADES DE APROBACIÓN DE HABILITACIONES
URBANAS
Modalidad A: Aprobación Automática con firma de profesionales
• El cargo de ingreso de la solicitud de licencia y pago de los derechos de trámite permiten el inicio de obras.
• Comprende:
• Vivienda unifamiliar de hasta 120 m², como única edificación en el lote.
• Ampliación de vivienda unifamiliar, que cuente con licencia de construcción para la construcción original, sin carga técnica y no supere 200 m² acumulados
• Remodelación de vivienda unifamiliar sin modificación estructural, cambio de uso y/o incremento de área techada.
• Construcción de Cercos de más de 20 metros no sujetos a RPEPC.
• Demolición total de edificaciones menores a 3 pisos, sin sótanos y sin uso de explosivos.
• Obras de carácter militar, policial y establecimientos penales, sujetos al Plan de Acondicionamiento Territorial

Modalidad B: Aprobación del Proyecto con Evaluación de la Municipalidad o evaluación previa de los Revisores Urbanos
• Se debe presentar ante la municipalidad competente el Formulario Único acompañado de los requisitos establecidos en la Ley.
• En la evaluación por la Municipalidad, el cargo de ingreso constituye una licencia temporal para iniciar las obras preliminares y provisionales.
• En la evaluación previa por los Revisores Urbanos, el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho correspondiente.
• Casos
• H.U. de unidades prediales no mayores de cinco (5) ha., que constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, no afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
• H.U. de predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con anterioridad.
• Vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (5) pisos y que no superen los 3 000 m² de área construida.
• Obras de ampliación o remodelación de una edificación existente, con modificación estructural, aumento de área techada o cambio de uso o demoliciones parciales.
• Construcción de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el RPEPC.
 MODALIDADES DE APROBACIÓN DE HABILITACIONES
URBANAS
Modalidad C: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos
• Se requiere la presentación, ante la municipalidad, de los requisitos establecidos en la Ley.
• Para el caso de evaluación previa por la C.T., la municipalidad competente convoca a ésta en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles. La C.T. dispondrá de
veinte (20) días hábiles para edificaciones y cuarenta (40) días hábiles para H.U., para la evaluación correspondiente, con aplicación de silencio administrativo
positivo.
• Para el caso de evaluación previa por los Revisores Urbanos, el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho correspondiente.
• Casos:
• H.U. que se vayan a ejecutar por etapas, con sujeción a un planeamiento integral de la misma.
• H.U. con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.
• H.U. con construcción simultánea de viviendas, donde el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto,
siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
• Edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, quinta o condominios, que incluyan vivienda multifamiliar de más de cinco (5) pisos o más de 3 000 m² de
área techada.
• Edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepción de la Modalidad D.
• Edificaciones de uso mixto con vivienda.
• Intervenciones que se desarrollen predios que constituyan patrimonio cultural de la Nación.
• Edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con un máximo de
30 000 m² de área techada.
• Edificaciones para mercados que cuenten con un máximo de 15 000 m² de área techada.
• Locales para espectáculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.
• Demolición total de edificaciones de más de 5 pisos con uso de explosivos.
• Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las Modalidades A, B y D.
 MODALIDADES DE APROBACIÓN DE HABILITACIONES
URBANAS
Modalidad D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos
• Se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, de los requisitos establecidos en la Ley.
• Para el caso de aprobación del proyecto con evaluación por la C.T., la municipalidad competente convoca a ésta en un plazo no mayor a 5 días hábiles. La
Comisión dispondrá de veinte (20) días hábiles para edificaciones y cuarenta (40) días hábiles para H.U., para la evaluación correspondiente, sujeto a silencio
administrativo positivo.
• La C.T. no puede formular nuevas observaciones sobre aspectos no observados inicialmente, bajo responsabilidad.
• Para el caso de proyecto con evaluación previa por los Revisores Urbanos, el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho
correspondiente.
• Deben seguir esta modalidad:
• H.U. de predios que no colinden con áreas urbanas o que cuenten con proyectos de H.U. aprobados y no ejecutados, requiriendo la formulación de un
planeamiento integral.
• H.U. de predios que colinden con zonas arqueológicas, bienes que integran el Patrimonio Cultural de la Nación o áreas naturales protegidas.
• H.U., con o sin construcción simultánea, para fines de industria, comercio y Usos Especiales (OU).
• Edificaciones para fines de industria.
• Edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos que, individualmente o en conjunto, cuenten con más de 30 000
m² de área techada.
• Edificaciones para mercados que cuenten con más de 15 000 m² de área techada.
• Locales de espectáculos deportivos de más de 20 000 ocupantes.
• Edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de combustibles y terminales de transporte.
• La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las Modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a
excepción de las H.U. con construcción simultánea y venta garantizada de lotes, en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria y la
preindependización una vez obtenida la licencia de edificación.
 DECLARATORIA DE FÁBRICA O EDIFICACIÓN

• Consiste en la inscripción de la edificación.

• Solo puede acceder al registro de Predios las Edificaciones que se hayan
levantado en mérito a una Licencia de Construcción y cuenten al finalizar
la obra con un Certificado de Conformidad de Obra, ambos expedidos por
la Municipalidad distrital correspondiente.
• Las edificaciones deben cumplir con ciertos parámetros técnicos o
urbanísticos, establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
• En el caso de construcciones sujetas al Régimen de Bienes de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común (Propiedad Horizontal) se inscribe
conjuntamente con la independización y el reglamento interno (este
último en la partida matriz)
 DECLARATORIA DE FÁBRICA O EDIFICACIÓN

Anotación Preventiva – Pre Declaratoria de Fábrica

• Se realiza en mérito a los siguientes documentos:

a) Cargo del formulario único de edificaciones presentado ante la
municipalidad correspondiente, con el sello de su recepción y el
número de expediente asignado;
b) Resolución de licencia de edificación (cuando corresponde).
c) Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o
distribución) presentados ante la municipalidad respectiva.
d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
 DECLARATORIA DE FÁBRICA O EDIFICACIÓN

Contenido del asiento de anotación preventiva – pre declaratoria de

fábrica

Debe contener:
• Distribución de ambientes
• Área techada por cada piso
• Área libre del primer piso
• Condición preventiva del asiento
• Plazo de vigencia
• Nombre del profesional que interviene en el proyecto constructivo.
 DECLARATORIA DE FÁBRICA O EDIFICACIÓN

Contenido del asiento de declaratoria de fábrica

• El asiento de inscripción debe contener la distribución de ambientes, el área techada
por cada piso, el área libre del primer piso, la fecha de finalización de la obra, la
valorización, el nombre del profesional que interviene en la declaratoria y demás datos
relevantes.
• Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica se
hubiera omitido la fecha de finalización de la obra, para subsanar dicha omisión podrá
presentarse declaración jurada del propietario, con firma certificada notarialmente.

Regularización de Edificaciones sin licencia de construcción o con deficiencia técnica.

• En mérito a Ley 27157 y otras normas posteriores.
• Debe dejar constancia de las cargas técnicas.
 REGLAMENTO INTERNO

Condición Previa
Para la inscripción del reglamento interno deberá inscribirse previamente la
respectiva declaratoria de fábrica, salvo disposición expresa en contrario.

Contenido del asiento de inscripción del reglamento interno

El asiento de inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común debe contener el criterio de asignación de
porcentajes de participación en las zonas de propiedad común, la relación
de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles si los hubiere,
el régimen de la junta de propietarios y la referencia de que los demás
datos constan en el título archivado.
 REGLAMENTO INTERNO

Independización simultánea de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

• La inscripción del reglamento interno conlleva la independización simultánea de las unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva.

• El interesado debe cumplir, además de los requisitos exigidos para la inscripción de dicho acto, supuesto en
el que bastará que se acompañe a la resolución correspondiente el plano y memoria descriptiva aprobados
en la misma.

• Independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, sólo se mantendrán en la partida matriz
las zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida el reglamento interno y sus modificaciones, la junta de
propietarios, la designación del presidente de ésta y las cargas que afecten a toda la edificación.
DATOS IDENTIFICATORIOS
ADICIONALES
 JURISDICCIÓN, NOMENCLATURA, NUMERACIÓN

Conceptos:
Jurisdicción: Distrito político donde se encuentra ubicado el predio.
Nomenclatura: Asignación aprobada en el proyecto de Habilitación
Urbana para denominar a las vías pública (Pasajes, Jirones, Calles,
Avenidas u otros).
Numeración: Asignación municipal a cada predio, siguiendo criterios
establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones.
 JURISDICCIÓN, NOMENCLATURA, NUMERACIÓN

Requisitos:
La inscripción de la jurisdicción
distrital de un predio se efectuará,
alternativamente, en mérito a:
a) Resolución municipal;
b) Certificado de jurisdicción,
nomenclatura numeración
o
expedido por municipalidad
competente;
la
c) Otros, según disposiciones
especiales vigentes.
RECTIFICACIÓN DE INFORMACIÓN
 RECTIFICACIÓN DE ÁREA

Corresponde a la adecuación de la información registral conforme a

la realidad existente.
Se puede originar en:
a) Rectificación por Mandato Judicial
b) Rectificación en proceso de regularización de fábrica (Ley 27157)
c) Rectificación por acuerdo de interesados.
d) Rectificación por saneamiento físico (proceso de formalización) o
saneamiento catastral
En todos los casos se exigirá planos sustentatorios, sin afectación de predios
vecinos o derechos de terceros.