EL SANEAMIENTO URBANISTICO

INTRODUCCION AL
PROCEDIMIENTO DE HABILITACION
URBANA

• Fernando Urbina Linares

INTRODUCCION
• La habilitación urbana es un procedimiento
administrativo municipal tecnico-juridico complejo,
se inicia ante la respectiva municipalidad con la
solicitud de la respectiva Licencia de Habilitación
Urbana mediante los procedimientos y requisitos son
establecidos en el Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
 ¿Que es la Habilitación Urbana?
• Es el procedimiento administrativo MUNICIPAL COMPLEJO, juridico
y técnico que autoriza la Municipalidad, para convertir un terreno
rústico o eriazo en uno urbano (queda claro que las habilitaciones
urbanas solo aplican a terrenos y no procede cuando son urbanos),
mediante la ejecución de las obras necesarias para que tenga
accesibilidad (pistas y veredas), acceso a la red de distribución de
agua potable y de recolección de desagüe, acceso a la red de
distribución de energía eléctrica y a la iluminación pública. Siendo
la lista anterior las obras mínimas, sin perjuicio de las redes de
comunicaciones y de distribución de gas y redes de
comunicaciones.
 Base legal de las Habilitaciones Urbana

• TUO de la Ley 29090 (DS 006-03-2017-VIVIENDA) y su modificación DL 1426.

Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
011-2017-VIVIENDA​
• ​* Están exonerados de realizar aportes reglamentarios los proyectos de
inversión pública, de asociación público-privada o de concesión que se
realicen para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución
de infraestructura pública.
** Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018,
sin la correspondiente licencia, son regularizadas de forma individual por las
municipalidades. Los procedimientos y requisitos son establecidos en el
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
TIPOS DE HABILITACION URBANA
EN EL PERU
• 1.-HABILITACION URBANA NUEVA
• 2.-HABILITACION URBANA EJECUTADA
• 3.-REURBANIZACION
• Ademas de los tres procedimientos anteriores existe otros dos
procedimientos para la obtención de habilitación urbana
• 4.-HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO.
• 5.-ACTUALIZACIÓN REGISTRAL COMO URBANO DE UN PREDIO CON PA
RCELACIÓN SEMIRÚSTICA.
1.-HABILITACIÓN URBANA NUEVA
• (modalidades a, b, c y d): Aquella que se realiza sobre un
terreno rústico. Puede ser ejecutada por etapas; con venta
garantizada de lotes, con construcción simultánea de
vivienda y/o del tipo progresivo.
• ETAPAS: Se consideran dos etapas:
• 1.-aprobación del proyecto de habilitación urbana y
• 2.-recepción de obras de habilitación urbana,
ambas son inscribibles en respectiva partida electrónica.
2.-Habilitación Urbana Ejecutada
• Aquella que se ha ejecutado sin contar con la
respectiva licencia** antes de la entrada en vigencia
de la presente Ley.
• Su aprobación se realiza en vías de regularización de
habilitaciones urbanas ejecutadas y de ser el caso, la
recepción de las obras.
 3.-REURBANIZACIÓN:
• Proceso a través del cual se recompone la trama urbana
existente, mediante la reubicación o redimensionamiento
de las vías;
• puede incluir la acumulación y posterior subdivisión de
lotes, la demolición de edificaciones y cambios en la
infraestructura de servicios;
• están sujetos a los trámites de una habilitación urbana
con construcción simultánea y no están sujetos a los
aportes adicionales a los existentes.
1. QUE ES HABILITACIÓN SEMIRUSTICA O SEMIURBANA

• Las Habilitacion Semirústica, la Habilitacion Preurbana y la

Parcelación Semirustica son  procedimientos administrativos
DEROGADOS que se dierón en su momento con el fin de conversión
urbana "parcial" de terrenos rústicos. Dichos procedimientos ya no
existen pero muchos predios han quedado con esa calificación en los
Registro Públicos.

Dato: Muchos de estos predios con el tiempo se consolidaron en zonas

urbanas y se les llamo “Predios Urbanos sin Habilitación Urbana".
1.1.1 PARCELACIÓN SEMIRÚSTICA:

• Es el procedimiento que se regulo en el Reglamento de

Urbanizaciones y Sub División de Tierras mediantes Decreto Supremo
N° 01-F del 20 de enero de 1955, modificado por el Decreto Supremo
N° 19-E del 15 de junio de 1962.
1.1.2 HABILITACIÓN SEMIRUSTICA:

• Procedimiento del Reglamento de Urbanizaciones y Subdivisión de

Tierras mediante Decreto Supremo N° 82–F) del 16 de octubre de
1964;
.1.3 HABILITACIÓN PREURBANA

• Reglamento Nacional de Construcciones Decreto Supremo N° 63-70-

VI) del 15 de diciembre de 1970.
 REGULARIZACION DEC. LEG 1225
• Con el objeto de regularizar esta dualidad
(físicamente urbanos pero legalmente semirusticos o
preurbanos) el Decreto Legislativo No 1225 modificado
por la Ley N° 30494 estableció un procedimiento para
que los propietarios de los predios afectados con esta
situación pudieran solicitar la actualización registral del
predio a urbano ante el registro de predios, y sin el
requerimiento de la entrega física o redención de
aportes reglamentarios, ni de ningún trámite previo.
 1. ¿Que es un Habilitación Urbana de Oficio?
• Es el procedimiento por el cual las municipalidades distritales
y las provinciales o la Municipalidad Metropolitana de Lima
(para el Cercado), pueden declarar la Habilitación Urbana de
Oficio de los predios registralmente calificados como
rústicos cuando estén ubicados en zonas urbanas
consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios
públicos domiciliarios.
• Este procedimiento dará  lugar a la respectiva inscripción
registral del cambio de uso de suelo rústico a urbano.
 2. ¿Como funciona la Habilitación Urbana de Oficio?

• La Habilitación Urbana de Oficio es un procedimiento que iniciar de oficio

los municipios.

Las Habilitaciones Urbanas de Oficio no se encuentran sujetas a los aportes

de la habilitación urbana, a cobros por derecho de tramitación, ni al silencio
administrativo positivo.

La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser impulsada por los

propietarios de predios que figuren en el registro municipal como urbanos y
se mantengan en los registros públicos como rústicos, aun cuando cuentan
con obras y servicios similares a las áreas urbanas inmediatas
En el caso anterior, los propietarios de los predios, deben presentar la
documentación establecida en el artículo 42 del Reglamento
de la Ley 29090 . La Municipalidad evalúa el pedido dentro de un plazo de treinta
(30) días.

Lamentablemente la solución que se quizo dar fue disminuida con la reglamentación

de la ley al establecer la siguiente condición
2. llamada 
“área de consolidación” que deberá ser del 90% para que los predios matrices
rústicos pueden ser declarados urbanos de ofició.
 2.1 ¿Que es área de consolidación del 90%?
• Se refiere a un predio matriz rustico que se encuentra
lotizado y 90% construido.
• Específicamente son aquellos en los que el 90% de los lotes
que conforman el predio matriz deben contar con
edificaciones permanentes.
• Entendiéndose por edificaciones permanentes a las
construcciones hecha con albañilería y concreto, o adobe y
que tengan servicios públicos domiciliarios. Estas
construcciones deben ocupar no menos de 25 m2
• 2.2 ¿Se puede habilitar de oficio predios ocupados
precariamente osea sin titulo?
• No. Al menos se requiere que la ocupación en el
terreno matriz materia de habilitación urbana de
oficio, debe tener su origen en un contrato privado de
compraventa; suscrito por el titular registral. ¿Y que
pasa cuando no hay inscripción registral del predio
matriz?
• TIPOS DE HABILITACIONES URBANAS, EN FUNCIÓN A LA
ZONIFICACIÓN ASIGNADA, SEGÚN EL NUEVO REGLAMENTO DE
EDIFICACIONES (RNE)
• La norma reconoce y regula los tipos y clases de habilitaciones:
• HABILITACIONES RESIDENCIALES
• HABILITACIONES COMERCIALES
• HABILITACIONES INDUSTRIALES
• HABILITACIONES DE USOS ESPECIALES
• HABILITACIONES DE LADERAS Y RIVERAS
HABILITACIONES RESIDENCIALES
• Residenciales: conforme al artículo de la norma TH.010 se clasifican
en:
• – para uso de vivienda y urbanizaciones.
• – para uso de vivienda taller.
• – para uso de vivienda tipo club.
• – construcción urbana especial.
HABILITACIONES COMERCIALES
• Comerciales: conforme al artículo 2 de la norma TH.020 se clasifican
en:
• – comercio exclusivo.
• – comercio y otros usos.
HABILITACIONES INDUSTRIALES
• Industriales: conforme a los artículos 2 y 4 de la norma TH.030
pueden ser hasta 4 tipos, según el tipo de industria:
• industria elemental,
• industria liviana,
• gran industria e
• industria pesada
HABILITACION DE USOS
ESPECIALES
• Usos especiales: conforme a los artículos 5 y 6 de la
norma TH.040. pueden ser de acuerdo a su finalidad
(escenarios deportivos, locales recreativos o campos
feriales) y de acuerdo al tipo de obras de hasta 4
tipos: A, B, C y D.
Habilitaciones de
• Riberas y Laderas.

• Reurbanización.
• En todos los casos la habilitación urbana es entonces
el proceso de conversión del suelo rustico en urbano,
en tanto que la urbanización es el resultado de este
proceso.
 MARCO LEGAL DE LA LICENCIA DE HABILITACION
URBANA

• Ley Nº 29090 de 25/09/2007 –

• D.L. N°1225 de 25/09/2015 –
• D.S. N°014-2015-VIVIENDA del 28/08/2015
• Ley Nº 29476 del 18/12/09 –
• Ley Nº29828 del 11/07/2012 –
• Ley N°30056 del 02/07/2013
• Reglamento D.S. 008-2013-VIVIENDA del 04/05/2013 - D.S. N° 012-2013-
VIVIENDA del 03/10/2013
LICENCIA DE HABILITACION
URBANA
Modalidad A
• Habilitaciones urbanas necesarias para el
desarrollo de proyectos de inversión pública, de
asociación público-privada o de concesión
privada que se realicen para la prestación de
servicios públicos esenciales o para la ejecución
de infraestructura pública.
LICENCIA DE HABILITACION
URBANA modalidad B
• Habilitaciones urbanas de unidades prediales no
mayores a 5 hectáreas que constituyan islas rústicas
y que conformen un lote único como resultado de la
habilitación urbana, siempre y cuando el lote no esté
afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
• Habilitaciones urbanas de predios que cuenten con
un Planeamiento Integral aprobado con anterioridad
 LICENCIA DE HABILITACION
URBANA
Modalidad C revisor urbano
• Habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas con
sujeción a un Planeamiento Integral.
• Habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas
en las que el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de
viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su
finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
• Habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten
venta garantizada de lotes.
 LICENCIA DE HABILITACION
URBANA
modalidad C Comision Técnica
• Habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas con sujeción a
un Planeamiento Integral.
• Habilitaciones urbanas con construcción simultánea que soliciten venta
garantizada de lotes.
• Habilitaciones urbanas con construcción simultánea de viviendas en las
que el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a
edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de
viviendas edificadas
REGULARIZACION DE
HABILITACION URBANA EJECUTADA
• Regularización de habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad
a la vigencia de la Ley N°29090 (hasta el 27/09/2008). Vigencia hasta
el 26/09/2017. –
• Contar con edificaciones permanentes con un área techada mínima
de 25.00m2., construidas con cimientos, muros y techos.
• - Contar las obras de distribución de agua potable y recolección de
desagüe, y de distribución de energía e iluminación pública, según