DERECHO REGISTRAL

Clase 7
Mónica Saldaña CH.
PRINCIPIOS REGISTRALES
DEFINICIÓN
⚫ Son reglas fundamentales que sirven de base al Sistema Registral de un
país determinado .
⚫ Son juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un
determinado Sistema Registral.

⚫ Nuestro Sistema Registral ha sido inspirado en la Ley Hipotecaria

Española es actualmente mixto, habiendo incorporado principios en el
Código Civil y en el Reglamento General de Registros Públicos.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
⚫ Llamado también principio de instancia, petición o solicitud .
⚫ Las inscripciones en Registros Públicos deben realizarse necesariamente
a solicitud de la parte interesada, no proceden inscripciones de oficio,
salvo la hipoteca legal.
¿Quiénes pueden presentar la solicitud de
inscripción del título?
⚫ En principio puede hacerlo cualquier persona , puede hacerlo quien
adquiere el derecho, quien lo transmite, quien tenga interés en asegurarlo,
el notario y sus dependientes.
¿ Cuales son las excepciones al Principio de
Rogación
⚫ 1.- Los registradores pueden rectificar con conocimiento de los interesados
errores materiales cometidos en los asientos de inscripción, anotación
preventiva o cancelación cuyos títulos se conservan en la oficina o de
aquello cuyos títulos no se conserven en la oficina siempre que el asiento
principal baste para dar a conocer el error y rectificarlo mediante dicho
asiento.
⚫ Los registradores no pueden rectificar sin consentimiento del interesado
que posee el título inscrito o sin autorización del Gerente General los
errores materiales cometidos en los asientos de inscripción, anotación
preventiva o cancelación cuyos títulos no existen en la oficina y no
puedan comprobarse en el asiento principal.
¿Qué se entiende por error material?
⚫ Es aquel error cometido sin causar daño, porque se han escrito unas
palabras por otras, se ha omitido una expresión o circunstancia, esta falta
no causa nulidad , o se han equivocado los nombres propios al copiarlos al
título, sin cambiar el sentido del asiento o partida, ni el de ninguno de sus
conceptos.
⚫ 2.- La Hipoteca legal que se constituye de pleno derecho y se inscribe de
oficio bajo responsabilidad del registrado, simultáneamente de los
contratos de los cuales emanan.
¿ Como se inicia el trámite de inscripción?
⚫ La petición de inscripción es el primer trámite del procedimiento registral
, el carácter rogado se refiere únicamente al momento de la iniciación del
procedimiento, los trámites ulteriores se efectúan de oficio.
⚫ Las solicitudes se pueden presentar verbalmente o por escrito en la
Oficina Registral de Lima y Callao se utiliza un formulario llamado Guía
de Despacho o Guía de Inscripción.
¿Cuáles son los requisitos?
⚫ Los únicos requisitos son la presentación del título y el pago de
los correspondientes derechos sea total o provisionalmente .

⚫ Está prohibido rechazar de plano una inscripción, el rechazo será

previa calificación registral y no a priori.
Principio de prioridad
⚫ Los derechos que otorgan los Registros Públicos están determinados por
la fecha de inscripción y a su vez la fecha de inscripción está determinada
por el día y hora de presentación de la solicitud de inscripción.
⚫ PRIORI IN TEMPORE POTIOR IN JURE
⚫ El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho.
⚫ La prioridad en el tiempo se determina por la fecha , día y fracción de
hora en que el título se presenta al registro.
El Código Civil recoge dos tipos de prioridad: Prioridad de Rango y
Prioridad Excluyente
PRIORIDAD DE RANGO
⚫ El artículo 206 del Código Civil señala:

⚫ “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia

de los derechos que otorga el registro”.
⚫ Se produce respecto a derechos sucesivamente inscritos, con
posibilidad de concurrencia registral. Los derechos no se excluyen,
pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de la inscripción.
⚫ Ejemplo: La hipoteca(Art. 1112 y 1114 la prioridad de rango puede
ser onerosa o gratuita.
PRIORIDAD EXCLUYENTE
⚫ El artículo 2017 del Código Civil señala:

⚫ “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito,

aunque sea de fecha anterior”.
⚫ Tiene efectos respecto a títulos que son incompatibles con otros ya
inscritos y no permite su inscripción sin importar la fecha de los títulos
.
CIERRE DE LA PARTIDA
⚫ Se produce el CIERRE DE LA PARTIDA. El mismo que puede ser de dos
clases:
⚫ 1.Cierrre Registral Definitivo: Si el Título está inscrito , se rechazará la
inscripción del título incompatible.
⚫ 2. Cierre Registral Condicional: Si el título simplemente se ha presentado
al registro , el cierre registral respecto al título incompatible está
condicionado a la inscripción del primer título.
⚫ Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para
ele segundo.
OPOSICIÓN DE DERECHOS REALES
⚫ Para oponer Derechos Reales sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre el mismo, es necesario que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad de aquel a quien se opone.

⚫ Pero si se trata del enfrentamiento de un derecho real con uno personal,

tendrá preferencia el titular del derecho real, porque goza de oponibilidad
erga omnes y goza de la energía persecutoria que no tiene el derecho
personal.
BLOQUEO DE LAS PARTIDAS DE INSCRIPCIÓN
⚫ Es la versión peruana de la llamada Reserva de Prioridad o Reserva de
dominio , en virtud del cual quien proyecta la celebración de un contrato
puede solicitar al Registro se le reconozca dicha preferencia antes de
suscribir la Escritura Pública. El privilegio que le concede el bloque se
refiere a toda clase de actos inscribibles sin excepción.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
⚫ Todo título que pretenda su inscripción o anotación preventiva debe ser
sometido a una previa calificación registral, a fin de que a los asientos
solamente tengan acceso títulos válidos y perfectos.
¿En que consiste la Calificación Registral?
⚫ Es el análisis minucioso y exhaustivo que debe realizar el registrador
respecto a la licitud del acto , contrato o resolución judicial o
administrativa, teniendo en cuenta las normas vigentes y los antecedentes
que obran en Registros Públicos.
⚫ La calificación registral, es intuitu persona, es una tarea personalísima e
indelegable del registrador, es obligatoria y se ejerce con independencia,
no produce los efectos de cosa juzgada.
Artículo 2011 del Código Civil
⚫ Establece los criterios que debe tener el registrador
presente calificar: para

⚫ A) Ver la legalidad de los documentos, si son documentos notariales se

verá la competencia del notario, el pago de la tasa correspondiente; si son
documentos judiciales, la competencia del Juez o Tribunal, el registrador
en este caso nunca revisará el fondo de la resolución judicial de igual
manera en los documentos administrativos.
⚫ B) La capacidad de los otorgantes, estado civil y nacionalidad.
⚫ C) La validez del acto, que no existan causales de nulidad y anulabilidad
del acto jurídico.
⚫ D) Identificación, debe verificar la identidad entre el titular del derecho
inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico materia de la
inscripción.
Consecuencias de la calificación
⚫ A) Calificación positiva:
⚫ Se da cuando el título está perfecto cumple con todos los requisitos
legales y formales.
⚫ En este caso se procede a la inscripción del título salvo que no haya
pagado el total de derechos, para ello se realiza la liquidación que implica
que se tiene que pagar un mayor derecho , este pago debe efectuarse en el
término de vigencia del asiento de presentación (30) días, si no paga en
dicho plazo, pese a los requisitos que ha cumplido es tachado.
⚫ B) Calificación Negativa: se presenta cuando el título adolece de
algún defecto , por lo que el título es observado o tachado.
OBSERVACIÓN DE UN TÍTULO
⚫ Cuando el título adolece de algún defecto, por lo que el título es
observado o tachado.
OBSERVACIÓN DE UN TÍTULO
⚫ Cuando el título adolece de un defecto subsanable , se trata de un error
material por ejemplo: No se indicó el número del D.N.I .
⚫ El defecto subsanable invalida el título pero no el acto jurídico. Si no se
subsana la observación en el plazo concedido , el título es tachado.
TACHA DEL TÍTULO
⚫ Cuando el título adolece de un defecto insubsanable que invalida el
acto jurídico y por ende el título.

⚫ Las tachas y observaciones deben ser motivadas, su formulación

es simultánea y no sucesiva.

⚫ Se comunican a los interesados mediante esquelas de

observación.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
⚫ Se presume sin admitirse prueba en contrario que todos están enterados
del contenido de las inscripciones, nadie puede alegar desconocimiento o
ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas de
inscripción de los Registros Públicos (Partidas electrónicas).
⚫ Se concreta con la obligación que tienen los funcionarios de Registros
Públicos de manifestar e informar a todas las personas del contenido de
las inscripciones.
CLASES DE PUBLICIDAD
⚫ A) Publicidad Material o Sustantiva : Nadie puede
alegar desconocimiento.

⚫ B) Publicidad Formal o Procesal : La obligación de los funcionarios es

de informar a quien solicite del contenido de las inscripciones.
⚫ a su vez la publicidad formal se clasifica en:
⚫ Directa: Cuando se acude a las Oficinas de Registros Públicos y se solicita
se exhiban los tomos y/o fichas, manifestación de libros , cuyo único
requisito es pagar el derecho.
⚫ Indirecta: Solicitando un certificado, previa presentación de la solicitud y
el pago correspondiente.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
⚫ El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos
sus efectos mientras no sean anuladas o rectificadas .

⚫ Solamente en virtud de pruebas y como consecuencia de una acción

judicial puede anularse una inscripción. Es una presunción iuris
tamtum, la prueba contrariaa la presunción de exactitud puede ser:
⚫ 1.- Nulidad, falsedad o error en el asiento.
⚫ 2.-Nulidad , falsedad o defecto del título
⚫ 3.- Falta de conformidad de la inscripción con el
título.
⚫ 4.- Existencia de títulos posteriores.
⚫ 5.- Extinción del Derecho Inscrito.
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
⚫ La protección alcanza al tercero de buena fe que adquiere el bien a título
oneroso .
⚫ La fe pública registral se encuentra íntimamente ligada al tercero registral.
⚫ El tercero civil no es parte en la celebración de un acto jurídico , no debe
afectarle las consecuencia s de éste y utiliza las normas del derecho civil
para defenderse.
⚫ El tercero registral es el que adquirió un derecho a título oneroso con
buena fe de quien aparece en el registro con derecho inscrito y que ha
procedido la inscribir su adquisición y será tercero registral respecto a
cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido y que a
su vez no se haya inscrito o se inscriba con posterioridad. Para defenderse
utiliza las normas de derecho registral.
⚫ Este principio protege la adquisición efectuada a título oneroso y con
buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, ante
cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en
causas no inscritas antes. Su derecho es absolutamente inatacable.
⚫ La buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero
registral , es la ignorancia de la existencia de una inexactitud en lo
publicado en el registro.
⚫ Quien quiera impedir la aplicación de este principio deberá probar que el
adquiriente conocía alguna causal de nulidad, rescisión o resolución.
⚫ La buena fe del adquiriente debe existir al momento de la celebración del
contrato y algunos autores sostienen que debe mantenerse hasta el
momento de la inscripción.
PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
⚫ Llamado también principio de tracto continu0.
⚫ Ninguna inscripción salvo la primera se hará sin que esté inscrito o
se inscriba el derecho de donde emana.

⚫ Es un principio formal en tanto pertenece al procedimiento

de inscripción.
⚫ Debe existir una secuencia transmisiva, un perfecto encadenamiento del
titular de dominio y los derechos registrados.

⚫ Se produce cuando el derecho que se inscribe emana de una inscrito

inmediatamente antes y se expresa en que cada título inscribible se hace
constar en un asiento independiente.
Inscripción de la primera de dominio o
inmatriculación
⚫ Es el ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria a la vida
registral, cuando se trata de otros registros se denomina la inscripción
primera o principal.
Inscripción de sociedades irregulares
⚫ Cuando se acuerda su disolución se inscribe en una partida especial.

⚫ El tracto sucesivo se interrumpe cuando los derechos no se inscriben y se

han producido sucesivas transferencias que ocasionan un divorcio con la
realidad . Por ello se habla de una realidad tabular distinta a la realidad
fáctica, será posible reanudar el tracto por un proceso para obtener títulos
supletorios o una resolución judicial que disponga la inscripción.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O
DETERMINACIÓN
⚫ Individualizar los derechos inscritos con relación a los bienes y a
las personas determina que la inscripción se realice en partidas
separadas.
⚫ Se abrirá partida registral para cada inmueble aunque el propietario sea
una misma persona o sucesión intestada por cada testador etc.
⚫ La finca es la base físicadel Registro de Propiedad Inmueble, el
derecho de dominio es la base jurídica .

⚫ La finca es la parte delimitada de tierra con o sin edificar. Puede ser

rústica
, urbana, colindante y registral.
PARTIDA REGISTRAL
⚫ Llamada también tablas que se llevan por tomos y fichas.
⚫ Existen dos formas de llevar partidas : Folio Real .- que se utiliza en el
Registro de Propiedad inmueble y folio personal que se utiliza en el
libro de Poderes y mandatos.
Principio de impenetrabilidad
⚫ Tiene por objeto impedir que inscriban derechos que se oponen o
resultan incompatibles con otros, aunque sean de fecha anterior , estando
vigente el asiento de presentación .