Los sistemas de Registración

de la Propiedad Inmobiliaria

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Concepto Sistema

Conjunto de
Interdependientes
Principios

Interrelacionados Interactuantes

Debidamente
Organizados

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Concepto de Sistema de Registro
Es un conjunto de principios y reglas que sirven
para mantener control, supervisión y estabilidad
sobre la materia que rige.

Información organizada con hechos generados en el

proceso.
• NO almacenada por la memoria humana.

Permite que sea vigilado el proceso.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Sistema de registro de la
propiedad inmobiliaria

 Según Sanz Fernández : "Sistema registral es el

conjunto de normas que en un determinado país
regulan las formas de publicidad de los derechos
reales sobre los bienes inmuebles a través del
Registro de la Propiedad, así como el régimen y
organización de esta institución».

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Sistema de Registro de la Propiedad
Inmobiliaria
Es el conjunto de principios y reglas que sirven a un
estado para mantener el control, supervisión y
estabilidad de los derechos que recaen sobre las
tierras y sus accesorios, así como de las
transferencias o gravámenes que tengan como
objeto esos derechos”.

Mag. Rafael Ciprián.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Finalidad de los Sistemas de Registros de
la Propiedad Inmobiliaria.
•Fortalecer la seguridad
inmobiliaria registral.
•La tierra es una expresión de la
soberanía de un estado, debe estar
organizada.
•Eficacia y eficiencia en la
tramitación de los documentos
presentados.

• Regular el funcionamiento de los tribunales de la

jurisdicción inmobiliaria y todas la actuaciones de su
competencia.
t e p . p u c m m . e d u . d o
 Características de un buen sistema de
registro
• Produce una fuente de información para
los terceros.
• Es la llamada fe pública registral y
Publicidad establece una presunción de exactitud
registral que dota al sistema de
credibilidad y eficacia.

• Es la depuración previa del derecho a

registrar.
• Este principio se cumple, al depurar el
Legalidad Juez o el Registrador de Títulos, a través
de la función calificadora, el derecho
cuyo registro se ordena.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 • El derecho inscrito se presume
que existe y que pertenece al
Autenticidad titular registral.
o legitimidad • Le ley presume que el verdadero
dueño es el titular registral.

• Para poder ingresar al registro, el

sujeto, la causa y el objeto del
Especialidad derecho deben estar determinados
e individualizados.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 • Para que la publicidad se haga
Inscripció efectiva, se debe producir la
n inscripción del acto en el Registro.

• También llamado principio de

instancia.
Rogación • Para producirse la mutación registral
ésta debe ser solicitada por una persona
legitimada para ello.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 • Constituye la continuidad
de la titularidad registral.
Tracto • En la cadena de
transmisiones no deben
existir sujetos que no
hayan tomado estado
registral.

• Ante conflictos de igual

naturaleza tiene jerarquía el
Prioridad que ingresó primero al
registro.

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 Los Grandes Sistemas de Registro Inmobiliario

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Tipos de sistemas de registro de
acuerdo a su naturaleza
 Dependiendo de si toman en cuenta el sujeto, la causa o el
objeto del derecho a registrar, los registros pueden ser:
 Personales
 Causales
 Reales
 De acuerdo a sus principios, pueden ser:
 Sistema Declarativos (El derecho nace fuera del registro y su
inscripción le da oponibilidad a los terceros. Ej . Sist Francés)
 Sistema constitutivos (El derecho nace con la inscripción en el
registro. Ej. Sist. Alemán y Suizo)
 Sistemas convalidantes (El contenido del registro se considera
exacto de un modo absoluto, sin distinguir entre partes y
terceros. Ej. Sistema Torrens o Australiano)

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 Sistemas de Registro de la propiedad
inmobiliaria vigentes en República
Dominicana

 Sistema Ministerial
 Sistema Torrens (adaptado
a nuestra realidad)

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Sistema Ministerial Francés

 De origen Francés. Es el sistema de

transcripción de los actos traslativos de
propiedades de terrenos no registrados.
 Los franceses adoptaron este sistema con la
Ley del 11 Brumario del año VII.
 Este Sistema se extendió por todos los países
que hicieron suyo el Código Civil
Napoleónico.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 CARACTERÍSTICAS SISTEMA
FRANCÉS

 El sistema declarativo y tiene un claro predominio

fiscal.
 No existe una real aplicación del principio de
legalidad.
 Los actos deben ser redactados en forma auténtica.
 El principio de especialidad se encuentra limitado,
pues el inmueble no es individualizado.
 A partir del 1956 se introduce la técnica el fichero
inmobiliario.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Conservador de hipotecas
 (Nombre dado en Francia al
Registrador), confiándole el
control de la regularidad formal
de los documentos sometidos a
la publicidad.

 El sistema ministerial se
sustenta en la existencia de este
funcionario del Estado.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Características
Cumple con el principio de publicidad pero no ofrece ninguna
garantía legal respecto del derecho que anota.

• En este sistema, contrario al Torrens, se toma como dato de

partida a la persona y no al inmueble .

Los actos traslativos de propiedad son transcritos (copia in extenso

el acto).

• Se recurre a él para dar Fecha Cierta a los actos que la ley

ordena su registro y tiene una naturaleza tributaria.

Los inmuebles en el Sistema Ministerial no han sido saneados

• Este sistema es considerado imperfecto.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 El Conservador tiene dos funciones:

2) Y percibir los derechos establecidos

por ley. Cobros de Impuestos.

1). Transcribir los actos: copiarlos integra-

mente en sus registros. Sin este requisito los
Actos no pueden ser aprobados durante el
saneamiento.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Debe Llevar 6 libros:

1. Asiento por orden numérico y

2. Destinado a las inscripciones
de fechas de los actos que reciben,
hipotecarias, establece los rangos
se hace a mano y por orden de
hipotecarios.
llegada.

4. Otro destinado para la

3. Libro de las ventas o
transcripción de los embargos,
traslativos de propiedad, con este
existe por la necesidad de las
tercer libro se cumple con la
disposiciones del código de
formalidad de la transcripción.
procedimiento civil.

6. Y por último de contabilidad,

5.p Un libro índice, para facilitar la para demostrar el cumplimiento
t e . p u c m m . e d u . d o
búsqueda. fiscal a cargo del Conservador de
 Transcripción de los
documentos:

El interesado Con ello

El El
presenta la adquiere
Conservador conservador
copia del Fecha Cierta
copia coloca el
acto y por ende
literalmente sello
traslativo o oponibilidad
el acto. Gomígrafo.
la sentencia. .

t e p . p u c m m . e d u . d o
 En la actualidad en nuestro país
tenemos los dos sistemas vigentes el
ministerial y el Torrens; la finalidad
del ministerial es transcribir los actos
traslativos de propiedad de inmuebles
no registrados.

Este sistema le otorga a

los actos oponibilidad y
fecha cierta, con ello se
convierten en medios de
pruebas fehacientes .

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Sistema de Torrens

Es un sistema científico y organizado del registro de

Tierras.

Se implementó por primera vez en Australia.

Se Introdujo al País con la Orden ejecutiva Nº511

dictada por el gobierno militar de la Intervención
Norteamericana de 1916.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Cumple a cabalidad con los principios
de:

Publici
dad

Autent
icidad

Legali Especi
dad alidad

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Publicidad

La ley establece que:

 “El registro es constitutivo y convalidante del
derecho, carga o gravamen registrado. El contenido
de los registros se presume exacto y esta presunción
no admite prueba en contrario...”

 El registro queda realizado cuando se inscribe el

derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos
que corresponde al inmueble.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Legalidad

•Con ello se garantiza que ningún

derecho será registrado hasta que
no haya sido sometido a la
depuración catastral
correspondiente.
•Esto le da confiabilidad y
estabilidad a los derechos que
constan en los registros.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Autenticidad
Presume la existencia del derecho y que
éste pertenece al titular registral.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Especialidad

 Individualiza los inmuebles.

 Se le atribuye en el registro un folio de manera
única y especial.
 El registro se hace de manera particular y en el
libro de registro complementario se anotarán todas
las incidencias jurídicas y legales del inmueble.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Con la implementación del Sistema de
Torrens se crea:

t e p . p u c m m . e d u . d o
 El primer registro del derecho de propiedad

 Se realiza mediante un procedimiento llamado

Saneamiento.
 El inmueble solo se considerará registrado cuando el
Tribunal de Tierras, luego de haber sido técnicamente
aprobada una mensura, procede a la depuración de
los derechos, y se pronuncia sobre la titularidad del
derecho de propiedad por sentencia: Sentencia de
Adjudicación y es expedido el certificado de titulo
correspondiente por la Oficina de Registro de Titulos.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Diferencias y Similitudes
Sistema Ministerial y Torrens

 El Sistema Ministerial Francés se caracteriza por la

existencia de hipotecas y gravámenes ocultos.
 En el Sistema Torrens para que dicho derecho se
considere existente frente a los terceros debe ser
registrado.
 Similitudes entre los Sistemas:
 Los embargos los conocen los tribunales
ordinarios.
 Primero en el tiempo, primero en el derecho.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Diferenciaciones relevantes

 Terreno mensurado
 Terreno saneado
 Terreno registrado

t e p . p u c m m . e d u . d o
 LA NORMATIVA
INMOBILIARIA

t e p . p u c m m . e d u . d o
 MARCO NORMATIVO

• Constitución
• Ley 108-05
• Reglamentos complementarios
• Derecho común supletorio

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Jurisdicción
Inmobiliaria

ABOGADO DEL
ESTADO
Dirección
Tribunales Dirección
Nacional
Superiores Nacional de
de Registro
Mensuras.
de Títulos

Tribunales de
Oficinas de Registro Direcciones Regionales
Jurisdicción
De Títulos De Mensuras
Original

Secretaría de los
Despachos Judiciales

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Tribunal de Jurisdicción Original
• Conoce en primer grado todas las acciones que sean de la
competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria, mediante el
apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su
delimitación territorial.

• Su competencia en cuanto a la materia se circunscribe a aquellas

acciones que de forma expresa la ley le faculta a conocer.
• Saneamiento
• Litis sobre derechos registrados
• Deslinde (solo los que están en trámite en la actualidad)
• Procedimientos administrativos: Partición no litigiosa, revisión
por causa de error material.
• La competencia territorial se determina por la ubicación física
del inmueble.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 TRIBUNAL SUPERIOR DE TIERRAS

• Su competencia principal es conocer la apelación

de las decisiones de jurisdicción original.
• Conoce en última instancia de las acciones que le
son conferidas expresamente (Ej. revisión por
causa de fraude )

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Abogado del Estado
(Ministerio Público ante la Jurisdicción
Inmobiliaria)
• Constituye el equivalente al Ministerio Público ante la
Jurisdicción Inmobiliaria. Debe asumir la representación del
Estado y de los particulares.

• Sus funciones pueden ser resumidas en:

 Someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de
las infracciones castigadas por la ley de registro inmobiliario.
 Emitir dictámenes, opiniones, mandamientos y demás
atribuciones del Ministerio Público.
 Ejecutar las sentencias dictadas por la Jurisdicción
Inmobiliaria
 Emite su opinión en el proceso de saneamiento
 Participa como M. P. en el proceso de revisión por causa de
fraude.
t e p . p u c m m . e d u . d o
 Dirección Nacional de Registro de
Títulos
Organo de carácter nacional dentro de la
Jurisdicción Inmobiliaria.

Su función consiste en: coordinar, dirigir y

regular el desenvolvimiento de las oficinas de
Registro de Títulos.

También debe velar por el cumplimiento de la

ley de registro inmobiliario, en el ámbito de su
competencia, y por el cumplimiento del
reglamento General de Registros de Títulos.

Este órgano está dirigido por un Director

Nacional. Conoce el recurso jerárquico.
t e p . p u c m m . e d u . d o
 Oficinas de Registro de Títulos
Están supeditadas jerárquicamente a la Dirección
Nacional de Registro de Títulos.

Sus funciones son: registrar los derechos

inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la
ley dentro de su competencia y cumplir con todas
aquellas funciones que se les asigne por la vía
reglamentaria.

Las oficinas de Registro de Títulos se encuentran

vinculadas a uno o varios tribunales de jurisdicción
original y a un único Tribunal Superior de Tierras.

 Están a cargo de un Registrador de Títulos.

Conocen el recurso de reconsideración.
t e p . p u c m m . e d u . d o
 Dirección Nacional de Mensuras
Catastrales

Es un órgano de carácter nacional.

Su objetivo primordial es ofrecer soporte técnico a la

Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones
efectuadas por los agrimensores.

Su misión es: coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento

de las Direcciones Regionales de Mensuras, velar por el
cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y
por el cumplimiento del reglamento General de Mensuras.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Direcciones Regionales de Mensuras
 Están supeditadas jerárquicamente a la Dirección
Nacional de Mensuras.

 Su función es velar por la correcta aplicación de esta

ley y del Reglamento General de Mensuras en el
ámbito de su competencia.

 Están a cargo de un Director Regional de Mensuras.

 La Suprema Corte de Justicia tiene la facultad de

crear las Direcciones Regionales de Mensuras que
considere necesarias y de asignar la demarcación
territorial de las mismas.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Secretaría de los Despachos
Judiciales
 Es la unidad operativa que asiste a uno o varios
despachos judiciales en la función
administrativa y jurisdiccional.

 La Secretaría está a cargo de un secretario.

 El apoderamiento del tribunal se hace por

intermedio de la Secretaría quien asigna el caso
por sistema aleatorio.

t e p . p u c m m . e d u . d o
 Diferenciaciones relevantes

 Terreno mensurado
 Terreno saneado
 Terreno registrado

t e p . p u c m m . e d u . d o
  Ejercicio:
1. El senor JOSE RODRIGUEZ acude a su oficina
buscando su consejo. El tiene una tierra que
heredo de su padre. Dicha tierra no cuenta con
certificado de titulo. Expliquele a su cliente cual
sistema de registro rige ese terreno y que debe
hacer si quiere obtener un certificado de titulo a
su favor.
2. El señor POMPELLO CANELLI acude a su
despacho y le dice que se ha enamorado de un
terreno ubicado en San José de las Matas. El
dueño actual no cuenta con certificado de titulo
de dicho terreno, pero lo ha poseído por espacio
de 20 anos, explíquele al señor CANELLI que
debe hacer si quiere comprar dicho terreno paso
por paso.
t e p . p u c m m . e d u . d o