DIPLOMADO EN

GERENCIA INMOBILIARIA

Normativa Inmobiliaria.
La Gerencia Inmobiliaria

Facilitadora:
Lic. Sarah Rivero Hombla
Santiago de los Caballeros, República Dominicana

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 “Corramos con paciencia la carrera que tenemos por
delante, puestos los ojos en Jesús, el autor y
consumador de la fe…” Hebreos 12:1

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 Objetivos Específicos

 Proporcionar a los participantes, conocimientos básicos sobre la actividad,

regulación y administración de la vida inmobiliaria de los Condominios en general.
 Dominar los factores que afectan la administración de los inmuebles afectados por
el Régimen de Condominio
 Aportar herramientas que le ayudaran al participante a trabajar el servicio
profesional de forma tal que desarrolle y perfeccione las habilidades y
competencias que le permitan realizar una administración efectiva de un
condominio.

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 EL DERECHO DE PROPIEDAD

 El articulo 544 “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo
más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y
reglamentos.”
 De esta definición se desprenden 3 elementos importantes:
 1.Derecho de Disfrute (ius fruendi)
 II.Derecho de Disposición (Ius Utendi),
 III. Derecho de uso (ius utendi).

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 EL DERECHO DE PROPIEDAD EN MATERIA DE CONDOMINIOS

 ¿Régimen?
 ¿Condominio?
 “Art. 100.- Definición de condominio. Es el derecho en virtud del cual
distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida
directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad
exclusiva de una o más personas, las que a su vez son
copropietarias indivisas sobre las partes comunes.”
 La Resolución 2669-2009, Sobre Reglamento General de Registro
de Títulos , en su articulo 105, lo define de igual forma.

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 Aplicabilidad del Régimen de Condominio

 Resolución 2669-2009, Sobre Reglamento General de Registro

de Títulos, artículo 106

 Resolución No.2454-2018, sobre el Reglamento General de

Mensuras Catastrales, articulo 175

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 Constitución de Condominios

Conocimientos básicos y generales sobre el nacimiento de

un condominio.

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 Cómo saber cuando un inmueble está constituido en
condominio

 “Una vez sea inscrito en el Registro de Títulos correspondiente,

es por esto que la constitución de un condominio se refiere a un
proceso más complejo que solo una asamblea y que solamente
puede ser realizado por Arquitectos y/o Agrimensores, en
conjunto con un profesional del derecho.

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 BASE LEGAL QUE RIGE LA CONSTITUCIÓN DE UN CONDOMINIO

 Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

 Resolución No.355-209, Sobre Actualizaciones Parcelarias y Deslindes.
 Resolución No.628-2009, Reglamento General de Mensuras Catastral.
 Resolución 2669-2009, Reglamento General de Registro de Títulos.
 Disposición Técnica 008-2011: Sobre Condominio en Fases o Etapas.
 Disposición Técnica 004-2011, Sobre unidades comunes de uso exclusivo
compartido en los condominios.
 Disposición Técnica No.004-2009, modificación de condominios constituidos antes
de la Ley 108-05
 Disposición Técnica No.004-2008, Sobre el modulo de ingreso a Mensuras para
condominios.
 Disposición Técnica No.005-2008, Sobre Políticas Generales sobre Formato de
Planos.

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 Requisitos para la Constitución

 Debe ser un inmueble Registrado e individualizado

catastralmente:
 La Ley No.108-05, en su articulo 100, párrafo V, indica: “No se
pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en
constancias anotadas”
 El Reglamento General de Registro de Títulos, en su articulo 107
establece que: “Sólo se permitirá la constitución del régimen de
condominio sobre un inmueble registrado.”

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 ETAPAS DE LA CONSTITUCION DE UN CONDOMINIO

 TÉCNICA

La llevada a cabo por un profesional habilitado

(Agrimensor/Arquitecto)

El órgano regulador y ante el cual se realiza la solicitud de

constitución es La Dirección Regional de Mensura Catastral.

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 ETAPAS DE LA CONSTITUCION EN CONDOMINIO

 ETAPA REGISTRAL

Llevada a cabo por el Constructor o por un abogado

Se realiza por ante El Registro de Títulos del Departamento

Correspondiente

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 ESTRATEGIAS DE ADMINISTRACIÓN DE
BIENES RAICES DEL CONDOMINIO

La Vida del Condominio: Documentos constitutivos, El

consorcio de propietarios y El sistema de administración

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 Documentos constitutivos de un Condominio

 Declaratoria

Este documento es de suma importancia porque describe las cosas

que comprende el condominio.

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 Documentos constitutivos de un Condominio

 El Reglamento.

Es el documento que contiene las normas para el manejo en

armonía de la vida en co-propiedad. No se debe denominar el
mismo como “Estatuto” ya que el condominio no es una entidad ni
sociedad comercial.

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 El SER y el DEBER ser del Reglamento del Condominio

 El deber ser:
Un documento elaborado a la medida de la necesidad del condominio que se
trate, ya que no es lo mismo un condominio destinado a fines residenciales u otro
destinado a fines comerciales. Tampoco será igual la complejidad de un
condominio de mas de 50 unidades funcionales o uno de 12 o menos.
 El Ser:
En la practica, las personas utilizan un mismo modelo para todos los condominios,
variándole solamente cosas mínimas, como el objeto, el nombre, domicilio y
porcentaje de votos.

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 El Consorcio de Propietarios

La ley No.50-38, Sobre Condominios en su articulo 9 indica que: “A los

fines de la buena administración y goce de las cosas comunes y por el
solo hecho de quedar organizada la propiedad en la forma que establece
esta ley, todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y
locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un
consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los
mismos propietarios actuará como representante legal de todos los
propietarios por intermedio de un administrador. Los poderes del
consorcio de propietarios, aún al dictar o modificar el reglamento, se
limitan a las medidas de aplicación colectivas que conciernen
exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes.

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 ÓRGANOS Y SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO

 La Ley sobre condominio solo reconoce dos órganos de decisión del condominio y estos son: La asamblea del
consorcio y el administrador.

 La asamblea o junta de propietarios constituye el órgano deliberativo; el administrador es el órgano ejecutivo.

No se alude a ningún otro órgano ni funcionario, con excepción del presidente (indirectamente) y secretario de
la asamblea, sin embargo, de acuerdo con la necesidad de cada condominio, puede estipularse en el
Reglamento la figura del Consejo de Administración, pero solamente como un órgano limitativo y regulatorio de
las acciones del Administrador.

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 LA ASAMBLEA DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS

 El contenido mínimo de la convocatoria a asamblea:

1. Nombre del Condominio y su domicilio
2. Mención de los artículos del reglamento o de la 3. Ley de
Condominios que facultan a realizar dicha convocatoria.
4. Lugar, Fecha y Hora que ha de celebrarse la asamblea
5. Puntos de la Agenda que se conocerán en la Asamblea
6. Identificación de la persona que convoca.

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 LA ASAMBLEA DEL CONSORCIO DE
PROPIETARIOS
 El régimen de la mayoría de votos, no es más que la cantidad de
votos que será necesario para la aprobación o no de una
resolución de la asamblea general de condóminos. Regularmente
dicha mayoría se establece en el reglamento, sin embargo en
caso de silencio sobre dicho tema, entonces se utiliza la mayoría
establecida por la Ley de Condominios, en su articulo No.12.

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 EL ADMINISTRADOR

 El Administrador es el representante legal del consorcio de

propietarios de acuerdo a lo estipulado en el antes citado artículo
No.9 y más específicamente en el articulo No.15 de la Ley de
Condominios.
 Los administradores podrán ser designados por dos vías: 1) Por
asamblea General o en su defecto 2) Por Ordenes del Juez Paz,
según lo establecido en el artículo 13 de La Ley de condominios.

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  Las funciones del Administrador son las de: 1)
Representar al Consorcio de Propietarios y 2)
Ejecutar las resoluciones aprobadas mediante
asamblea general.
 La Base legal de esto esta dada en los artículos
Nos.14 y 29 de la Ley de Condominios

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 Las Funciones del Administrador

 Representar al consorcio de Propietarios (Art.9 y 15 de la Ley de Condominios)

 Disponer y manejar la empleomanía del condominio (Art. 29 de la Ley de Condominio)
 Mantener en buen estado las áreas comunes
 Mantener al día los datos de los Condóminos, libros de contabilidad del condominio y
los registros de las Actas celebradas
 Gestionar todo lo relativo a las cobranzas
 Convocar los Condóminos
 Ejecutar todo lo ordenado mediante Asamblea
 Todo lo que establezca el reglamento
 Rendición de Cuentas
 Recaudar de los condóminos las cuotas, aportaciones extraordinarias o cualquier tipo
de contribución que a cada uno le corresponda pagar para los fondos de
mantenimiento, operación, administración y reserva

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 Requisitos para ser administrador

 La Ley de condominios no fija ningún requisito para ser administrador de un condominio, tampoco la
doctrina hace referencia a esto. En vista del silencio de las citas fuentes jurídicas, la responsabilidad
de dictar las cualidades del administrador recae sobre el Reglamento de la Copropiedad, sin embargo,
lo primero que se debe entender es que la función del administrador es planear, organizar y controlar
todo lo que afecte la vida del consorcio. Es prudente resaltar las siguientes cualidades:
 1.Ser un tercero imparcial. Aunque la costumbre dentro de los condominios pequeños es la designación
de uno de los propietarios del consorcio, entendemos que no es recomendable, a los fines de evitar
conflictos entre los propietarios que por la familiaridad con el vecino puedan querer tomar ventaja.
 II. Disponibilidad de Tiempo. Los propietarios deben de sentirse seguros de que esta persona dedicará
el tiempo necesarios para la correcta administraciones de las cosas comunes y el orden de la
comunidad, que tenga una visión Organizacional.
 III. Diligente. Todo el tiempo gestionando y requiriendo cualquier cosa que sea para el beneficio de la
comunidad, por igual que no pierda el control de los pagos ni permita atraso de ninguna índole.
 IV. Habilidades Humana. Es decir, una persona que tenga un trato cordial, respetuoso y con temple.
Que sea Empático.

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 RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR

 Responsabilidad Civil: El administrador responderá civilmente frente al

consorcio de propietarios siempre y cuando exista una acción u
omisión, que tendrá relación con un daño, mediante un nexo claro de
causalidad. Es decir, siempre y cuando el Administrador haga algo
que no le era permitido o deje de hacer algo que era su obligación.
 Responsabilidad Penal: El administrador responderá penalmente
cuando con dolo infrinja lo establecido en el código penal,
específicamente lo estipulado en el articulo 408 del Código Penal
Dominicano, el cual típica el delito de “Abuso de Confianza”.
 Responsabilidad Laboral: El administrador puede verse envuelto en
litigios laborales cuando se aplique la figura del “Empleador Aparente”.

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 ADMINISTRADOR: PERSONA FÍSICA
O PERSONA MORAL

Administrador como persona Física.

Ventajas: Un trato directo, personal, empático, menos formal.
Desventajas: Menor remuneración, Responsabilidad Civil que puede afectar el
patrimonio personal, Responsabilidad Penal que puede implicar la privación de la
Libertad, posible Responsabilidad Laboral frente a los empleados del condominio.
Administrador como persona Moral.
Ventajas: Una gestión mas formal, imparcialidad frente a los condóminos,
Desvinculación del patrimonio personal, Responsabilidad Civil afectara los vienes de
la sociedad, La responsabilidad Penal se limitaría a la aplicación de sanciones,
protección frente a posibles demandas laborales, mayor remuneración.
Desventajas: Gastos de constitución de la sociedad comercial con el objeto de
administración. Pagos anuales de mantenimiento de la sociedad comercial (gastos
tributarios).

t e p . p u c m m . e d u . d o
 La remuneración del Administrador

En los casos de los Administradores designados mediante asamblea, La normativa establece

que la remuneración del Administrador debe estar contemplada en el Reglamento de
copropiedad del condominio, de conformidad con el artículo 21, numeral 4 de la referida Ley de
condominios, que establece que “No se registrará ningún edificio conforme a esta ley, si el o los
propietarios no hacen registrar al mismo tiempo un reglamento que contenga por lo menos lo
siguiente: 4. Bases para la remuneración que se deberá pagar al administrador”.
En la practica los reglamentos no establecen dicha base, por lo que la persona que pretende
fungir como administrador ofrece el precio de su servicio y este luego es homologado mediante
la asamblea que lo designa, conjuntamente con la duración de su periodo de administración.
Regularmente el administrador jamás cobrará un monto inferior a la cuota del mantenimiento
establecida, además dicho monto a cobrar dependerá de la complejidad y magnitud del
condominio.
En lo casos de Administrador Judicial, el Artículo 14 de la Ley de Condominios, en su parte in
fine, determina que la remuneración será establecida en la misma ordenanza que designe al
administrador.

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 CASOS PRÁCTICOS

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 Caso práctico 1

 Usted ha sido contratado como Administrador de una plaza comercial VENDELO

TODO, de dos plantas. La mayor parte de los locales están distribuidos en la primera
planta, mientras que la segunda, solo están ubicados 2 locales de mayor metraje, y un
área de terraza, utilizada como mirador para los visitantes. Uno de esos locales es el
SALON BELLIZIMA, donde laboran aproximadamente 15 empleadas. DOÑA PETRA,
dueña del salón le interesa cerrar la parte de la terraza y convertirla en un comedor
común a cualquier empleado de la plaza, y le expone a usted como administrador la
idea, entendiendo que es una necesidad la creación de dicho comedor.
 1. Como administrador, tiene usted calidad para decidir sobre dicho asunto?
 2. Que procede en dicho caso?
 3. En caso de que esté a favor de la idea del comedor, cómo se podría lograr
legalmente?
 4. En caso negativo, como manejaría la situación?

t e p . p u c m m . e d u . d o
 CASO PRÁCTICO 2

Usted ha sido elegido por JUAN DE LOS PALOTES para ser Administrador
del Residencial torre BAÑO DE PLATA, la cual está compuesta por 9
apartamentos, uno por planta. Le indica que debe inicar la gestión
inmediatamente e iniciar el cobro compulsivo de una cuota extraordinaria
que los copropietarios decidieron imponer después de que se vieron
casualmente en la Nochecita del Colegio Da Vinci, donde estudian sus hijos.
En adicion a lo demás, resulta que una vecina decidió colocar unas normas
de convivencia en el ascensor de la Torre que nadie quiere cumplir y están
causando un caos en el condominio.

Qué procede hacer en este condominio, en el entendido de que usted sea el

Administrador?

t e p . p u c m m . e d u . d o
  MUCHAS GRACIAS!

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