DERECHO NOTARIAL Y

REGISTRAL
PRODUCTO ACADEMICO N° 3
SISTEMAS REGISTRALES Y CUADRO SISTEMA REGISTRAL PERUANO, se nutre de los sistemas más
importantes mundialmente, siendo los principales el SISTEMA
COMPARATIVO ALEMÁN, SISTEMA FRANCÉS y DE TORRENS O AUTRALIANO,
para regular la realidad de los registros públicos de nuestro
país. Esto origina que no podamos hablar de un SISTEMA
PERUANO propiamente dicho, pues instituciones o leyes que
hayan creado este tema no tenemos. Del SISTEMA REGISTRAL
ESPAÑOL también hemos tenido influencia

FRANCES ALEMAM AUSTRALIANO ESPAÑOL

ley de transcripciones del código civil, el catastro y ley real property y existen Ley hipotecaria de 1861
14-01-1855 modificado el el registro territorial 23 leyes relacionadas con que ha sido modificada
14-10- 1955 la actividad registral para adecuarla a los
cambios socio
económicos
Forma de Asiento: Según la forma de Según la forma de Forma de los asientos:
Trascripción y se organización de los organización de los Inscripción. El Registro es
encuadernan los títulos asientos registrales se asientos registrales se Declarativo
bajo estricto orden de basa en un sistema de basa en un sistema de
presentación folio real folio real
Sistema de registro Sistema descentralizado Sistema Centralizado por Este sistema proporciona
centralizado en Alemania y Suecia un registrador oficial de forma inmediata y
autosuficiente la
información deseada:
titularidad, cargas que lo
gravan, generando un
alto grado de seguridad
jurídica sin necesidad de
mecanismos
complementarios
Depende del misterio de Depende del ministerio dependiente del Servicio autónomo de
presupuesto y del centro de justicia departamento de justicia registros y notarias,
encargado de la gestión y seguridad ciudadana SAREN, adscritos al
del impuesto ministerio de interior y
justicia
El catastro depende El catastro los datos El catastro, el registro y Imperan los principios de
directamente de la físicos que constan en el catastro están fusionados rogación, especialidad
dirección general de registro son los mismos y operan en la misma legalidad, tracto sucesivo,
impuestos del ministerio que constan en el oficina. Ello permite que prioridad, legitimación y
de hacienda y funciona catastro y los datos exista la mayor fe pública registral
de manera jurídicos que constan en concordancia
desconcentrada a través el catastro son los
de direcciones regionales mismos que en el registro
Este sistema no garantiza El acuerdo de las partes y El registro es constitutivo, Este sistema proporciona
quien es el dueño del la manifestación de legitimadora, de forma inmediata y
derecho, pero si voluntad ante el notario constituyendo la partida autosuficiente la
proporciona información constituye parte del registral el título real que información deseada:
relevante que el dueño es proceso de trasmisión del se otorga al inscribirlo. La titularidad, cargas que lo
necesariamente uno de dominio que se inscripción hace nacer el gravan, generando un
los varios que el registro perfecciona en el derecho de propiedad y alto grado de seguridad
publica es decir delimitan Registro. El Registro es sanea los defectos del jurídica sin necesidad de
el área de la Constitutivo. La título que se convierte en mecanismos
investigación. Sus efectos inscripción es facultativa inatacable otorgándose el complementarios
se limitarán a indicar el título de propiedad a
grupo dentro del cual nombre de la corona
está el titular inglesa.

a)- Elabore un cuadro comparativo sobre los principales Sistemas Registrales.

Coronel Argumedo William Manuel.

 DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL
PRODUCTO ACADEMICO N° 3

b)- Realice un breve resumen de cada uno de los principios registrales del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, cada principio debe estar desarrollado con un
ejemplo donde se materialice el principio en la vida real.

PRINCIPIOS REGISTRALES EJEMPLO

Que se refieren a los requisitos de la Inscripción

Principio de rogación o instancia: El principio de rogación, pues, es  La solicitud de inscripción de

conocido igualmente como principio de instancia, de solicitud, de petición, un predio.
principio depositario, etc. En efecto, si no existe mandato legal expreso, la
actuación de los órganos registrales no puede realizarse de oficio. Podemos
decir en términos latos que la rogación constituye un presupuesto de la
calificación Registral, sin aquella ésta no se produce.
Principio de tracto sucesivo: Este principio es regulado por el Código Civil  Al inscribir la venta de un
en su artículo 2015 y sus alcances son propios del registro de predios. Así, se inmueble, es indispensable
establece que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté que el que vende figure en
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. En tal sentido se concibe la matrícula como propietari
a este principio como “presupuesto esencial del procedimiento registral…” o
y como “principio de orden registral.” Se trata de que la cadena de
transmisiones se produzca de modo continuo, que el historial del predio se
produzca ordenadamente. Posteriormente para darle alcance a la totalidad
de registros (registro de bienes y registro de personas)
Principio de legalidad: Se refiere al control de legalidad que realizan las  Cuando el registrador verifica
instancias registrales de los actos, derechos, contratos, etc. cuya inscripción la autenticidad del título de
se solicita. Nuestro sistema normativo registral recoge este principio cuando propiedad de un inmueble
establece que los registradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los
asientos de los registros públicos.
Principio de titulación auténtica: La titulación auténtica constituye “una  Emisión de copias de una
primera garantía de legalidad” que persigue el sistema registral al exigir, resolución gerencial de una
salvo disposición en contrario, que la inscripción se realice en mérito a municipalidad, certificada y
instrumento público, vale decir con instrumentos en los que interviene el fedateada por el fedatario de
Notario, profesional del Derecho, o de funcionarios públicos en el ejercicio la entidad o Notario
de sus funciones. La inscripción se hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición contraria (art. 2010 del CC).
Precisando estos alcances, el RGRRPP establece que los asientos registrales
se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles
contenidos en el título, salvo reserva expresa (numeral III del Título
preliminar).
Principio de especialidad o determinación: El sistema registral busca  Al registrar una partida de
otorgar claridad en la inscripción. Esta finalidad la cumple el principio de una persona natural se
especialidad. Al registro deben acceder situaciones y relaciones jurídicas registrará cada registro que
perfectamente determinadas. Por ello se denomina, igualmente, principio lo integre de forma personal
de determinación o especificación. En nuestro sistema registral este y exclusiva.
principio no se limita únicamente al registro de predios, sino que alcanza a
la generalidad de los registros. A nivel legislativo, este principio, no ha sido
recogido por el Código Civil. Sin embargo, en el RGRRPP se establece que
por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas,
así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.
Principio de prioridad preferente: Se trata de una de las manifestaciones  Al inscribir un predio, la
del principio de prioridad. Legislativamente se formula como sigue: “La determinación del asiento
prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los que contiene el mes, día, la

Coronel Argumedo William Manuel.

 DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL
PRODUCTO ACADEMICO N° 3
derechos que otorga el registro” (art. 2016 CC). Los efectos de los asientos hora de inscripción.
registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo
disposición en contrario (numeral IX TP del RGRRPP).
Principio de impenetrabilidad: Actualmente, se encuentra regulado en el  sí existe título pendiente de
nuevo RGRRPP en el numeral X del título preliminar existen tres momentos calificación no se podrá
desde la presentación del título a la conclusión del procedimiento registral. liquidar o inscribir otro título
Hasta la presentación del título es de aplicación el principio de prioridad incompatible con aquél, por
preferente; desde la presentación del título hasta la conclusión del lo que el título posterior será
procedimiento opera el principio de impenetrabilidad; y, desde la observado
inscripción resulta aplicable el principio de prioridad excluyente.
Legislativamente este principio se formula al establecerse que no puede
inscribirse un título incompatible con otro… pendiente de inscripción,
aunque sea de igual o anterior fecha. Asimismo, en el art. 26 del RGRRPP se
establece que, durante la vigencia del asiento de presentación de un título,
no podrá inscribirse ningún otro incompatible con éste.
Que se refieren a los efectos de la Inscripción

Principio de legitimación registral: La legitimación es el pronunciamiento de  En el Registro de

un oficial público acerca de la legalidad o licitud de un acto jurídico. El Testamentos no se podrá
principio de legitimación está referido a uno los efectos que produce la anotar una demanda sobre
inscripción: presunción iuris tantum de certeza respecto de su contenido, al nulidad de testamento si
que, igualmente, se presume exacto y válido. La legitimación puede ser previamente no está inscrito
activa cuando está dirigida al titular quien puede actuar conforme al el testamento cuya nulidad
contenido del asiento o pasiva cuanto es un tercero el que valiéndose del se pretende.
contenido de un asiento se relaciona con el titular. No debemos olvidar que
la inscripción legitima mas no convalida los actos que sean nulos o anulables
(art. 42 del RGRRPP).
Principio de fe pública registral: Los elementos que definen a este  Si un tercero adquiere de
importante principio, que otorga integridad al sistema registral e integra a quien figura como titular en
los demás principios, los encontramos en el art. 2014 del Código civil. En el Registro sin serlo, a pesar
efecto, dicha norma establece que el tercero que de buena fe adquiere a de la inexactitud del Registro
título oneroso (2) algún derecho de persona que en el registro aparece con con la realidad
facultades para otorgarlo (3), mantiene su adquisición una vez inscrito su material, quedará sin
derecho (4), aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante perjuicio de la posibilidad de
por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe declararse la inexactitud de
del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del la anterior inscripción.
registro (art. 2014 CC). La inexactitud de los asientos registrales por nulidad,
anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al
tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado
sobre la base de aquéllos.
Principio de prioridad excluyente: Constituye, igualmente, una de las  La no inscripción de un título
manifestaciones de la prioridad registral y legislativamente se formula incompatible con otro ya
estableciendo que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
inscrito… aunque sea de igual o anterior fecha (art. 2017 CC – numeral X TP anterior. A esta inscripción.
RGRRPP). Un título es incompatible con otro ya presentado cuando la
eventual inscripción del primero excluya la del presentado en segundo lugar
(art. 26 del RGRRPP). Este principio constituye un “efecto de cierre” del
registro que viene a ser “una operación meramente formal y mecánica: el
título que llega primero clausura el registro para el ulterior incompatible, sin
que este título al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente
ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquel.”
Principio de Publicidad Registral: Su finalidad es proporcionar seguridad  Para entablar cualquier
jurídica de las situaciones y relaciones jurídicas incorporadas al Registro relación jurídica se requiere
(seguridad estática) y seguridad en el tráfico (seguridad dinámica) derivado el máximo de certeza; si se va
de lo inscrito. Se establece que se presume, sin admitirse prueba en a comprar, se requiere que el
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las vendedor sea el dueño y que
inscripciones (art. 2012 del CC). las cargas del inmueble sean
PUBLICIDAD MATERIAL: establece que se presume, sin admitirse prueba en las que manifiesta el
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las vendedor, para ello se
inscripciones (art. 2012 del CC). El Registro otorga publicidad jurídica a los requiere el conocimiento del
diversos actos o derechos inscritos. El contenido de las partidas registrales contenido de la inscripción.

Coronel Argumedo William Manuel.

 DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL
afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento
efectivo del mismo.
PUBLICIDAD FORMAL: garantiza que toda persona acceda al conocimiento
efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga
información del archivo Registral. El personal responsable del Registro no
puede mantener en reserva la información contenida en el archivo registral.
c). - Actos inscribibles en el Registro de Predios.
ACTO INSCRIBIBLE
INDEPENDIZACIÓN: Acto que consiste en abrir una
partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de: Una desmembración de terreno, con
edificación o sin ella; o, La inscripción de una
edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva y de propiedad común o
régimen de independización y copropiedad.
ACUMULACIÓN: Acto registral que tiene por objeto
constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa
comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se
realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando
las partidas de los predios acumulados, mediante
anotación que consigne la partida en la cual quedan
acumulados.
INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A MANDATO JUDICIAL:
Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a
mandato judicial.
INSCRIPCIÓN EN MÉRITO A LAUDOS ARBITRALES: En
el arbitraje institucional o ad hoc, deberá presentarse
los siguientes:
PRODUCTO ACADEMICO N° 3
REQUISITOS
El Título debe contener el área de cada uno de los
predios que se desmembra y, en su caso, el área
remanente, con precisión de sus linderos y medidas
perimétricas, acompañando los documentos exigidos
para cada tipo de predio. Deberá contener,
necesariamente, desde su presentación e ingreso por
el Diario, los planos de independización y localización
(ubicación) del área que se desmembra visados por
funcionario competente, o de ser el supuesto, firmado
por verificador inscrito en el índice de verificadores del
Registro de Predios; en caso contrario, el Registrador
procederá a tachar sustantivamente el título.
Si los predios se encuentran afectados con garantías
reales o medidas cautelares: Intervención del o los
titulares de los derechos reales de garantía
constituidos, expresando precisa y claramente su
conformidad con la acumulación, incluyendo sus
firmas certificadas notarialmente; o la autorización de
los órganos jurisdiccionales o administrativos que
ordenaron extender las anotaciones de las respectivas
medidas cautelares.
copia certificada de la resolución que declara o
constituye el derecho y de los demás actuados
pertinentes, acompañados del correspondiente oficio
cursado por el Juez competente. Las inscripciones
dispuestas por mandato judicial sólo se efectuarán si la
resolución que contiene el acto o derecho inscribible
ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se
trate de resoluciones inmediatamente ejecutables. Si
el mandato judicial declara derechos inscribibles a
favor de una persona casada, deberá señalarse en el
título la calidad de bien propio o bien conyugal.
Tratándose de bienes conyugales, se indicará el
nombre de ambos cónyuges.
Copia certificada de la resolución arbitral con la
constancia de la notificación a que se refiere el artículo
59 del Decreto Legislativo Nº 1071, norma que regula
el Arbitraje. Adicionalmente, deberá presentarse copia
certificada notarialmente del convenio arbitral para
efectos de verificar el sometimiento de las partes a la
vía arbitral. Para tales efectos, y de conformidad con la
Segunda Disposición Complementaria del Decreto
Legislativo N° 1071, los Jefes Zonales podrán celebrar
convenios de colaboración con las instituciones
arbitrales. A falta de El Peruano Sábado 4 de mayo de
2013 494211 convenio de colaboración o en el caso de
árbitros ad hoc se acompañará copia certificada
Coronel Argumedo William Manuel.
 DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL
PRODUCTO ACADEMICO N° 3
notarial del documento de identidad de quienes
suscriben el laudo y de quien certifica el mismo, de ser
el caso. El Registrador no podrá evaluar la
competencia del Tribunal Arbitral o Árbitro Único para
laudar, el contenido del laudo, ni la capacidad de los
árbitros para ejecutarlo.

CITAS BIBLIOGRAFICAS:

 PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo, Manual de Derecho Civil, 2da edición, 1985, Lima,

Ojeda, 707 pp. Tomo I.
 Gaceta Jurídica abril del 2018.
 Reglamento de inscripciones del registro de predios.
 Resolución Del Superintendente Nacional De Los Registros Públicos N° 143-2019-
SUNARP/SN
 Actos escribibles registro de predios SUNARP.

Coronel Argumedo William Manuel.