SESIÓN 10

EL REGISTRO I
YESENIA CAMPOS SALAZAR
LA CRUZ BERDEJO Y SANCHO
REBULLIDA
“La finalidad primaria del Registro es la
protección del tráfico y la agilización de las
transacciones inmobiliarias, al suplir con una
consulta las difíciles indagaciones sobre la
titularidad de los bienes”.
Los inicios del Registro
Primer Periodo:
Código civil de 1852
Ley del 02 de enero de 1888
Segundo Periodo:
Código civil de 1936
Tercer Periodo:
Código civil de 1984
• Art. 2051, en cada capital de departamento se establecería
un Oficio de Hipotecas y Censos no público.
• Había regido la legislación española (pragmáticas)
• Ley: sistema de folio real y la búsqueda de propiedades por el
nombre de la persona.
• Ámbito territorial.
Mantuvo los lineamientos de la Ley 1888
• Bienes son clasificados en muebles e inmuebles
• Sola obligación de enajenar: propietario
• Prenda: Muebles
• Hipoteca: Inmuebles
• Registros jurídicos
• Temas de derecho civil
• Principios de derecho registral
PRINCIPIOS REGISTRALES
Roca Sastre: "Son los principios las orientaciones
capitales, las líneas directrices del sistema, la serie
sistemática de bases fundamentales, y el resultado de
la sintetización del ordenamiento jurídico registral".
 HERRAMIENTAS DEL DERECHO REGISTRAL
Los Principios Registrales
 Rogación.  Legalidad.  Publicidad.

Como consecuencia
de la Inscripción
Inscripción

Calificación
Durante la
Antes de la

Calificación.
 Prioridad  Especialidad.
 Titulación
(Presentación) Auténtica.  Legitimación.
 Tracto Sucesivo.  Fe Pública
Registral y
 Prioridad de
Oponibilidad
Rango y
Excluyente.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Principio de legalidad
Código Civil artículo 2011 Respecto de:
I Párrafo Lo que resulta de ellos.
De sus antecedentes.
Registrador califica:
• La legalidad de los De los asientos de los
documentos en cuya registros públicos.
virtud se solicita la
inscripción.
• La capacidad de los
otorgantes
• La validez del acto
Principio de legalidad
Art. V del Título
preliminar del R.G.R.P
La calificación se realiza sobre:
La calificación comprende:
Verificación del cumplimiento Titulo presentado.
de las formalidades propias Partida o partidas vinculadas.
del título. Complementariamente:
Capacidad de los otorgantes. antecedentes del
La validez del acto. registro.
Verificación de obstáculos que
emanen de la partida registral
Condición de inscribible del
acto o derecho.
Calificación de documentos administrativos
Adecuación con el contenido
de la partida registral

Actos previos
Alcances de la
Competencia
calificación:
Naturaleza inscribible del
acto solicitado

Formalidades extrínsecas.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
LÍMITES A LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

El Registrador y el Tribunal Registral,

en sus respectivas instancias,al
Artículo 33 calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se
R.G.R.P. sujetan, bajo responsabilidad, a las
reglas y límites establecidos en
dicha norma.
Calificación de declaraciones notariales en
Asuntos no contenciosos

No es materia de calificación la validez de los actos

procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley
Nº 27333 y normas complementarias, son de
competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la
declaración notarial (Directiva Nº 013- 2003-SUNARP-
SN).
 Tribunal Constitucional: Derecho a la defensa y
calificación registral
Expediente 00831-2012-PA/TC
El TC determinó en la Sentencia que: “Se encuentra acreditado y
reconocido que la demandante no fue informada de la solicitud de
rectificación presentada… a la demandante nunca se le informó el
inicio del procedimiento de rectificación, ni de su desarrollo y
conclusión, a pesar de que su sociedad conyugal es la titular del
inmueble inscrito, razón por la cual se encuentra acreditada la
violación de su derecho de defensa “.
En el Pleno 179 del Tribunal Registral se analizó la naturaleza de
la calificación en los procedimientos registrales, a propósito de
la rectificación de la calidad de bien
“Los miembros del Tribunal Constitucional desconocen el procedimiento
registral?. Se dice: “ahora se ha tocado un tema urbanístico, no se ha
generalizado, no es un precedente de observancia obligatoria. La sentencia
se ha fijado en un caso concreto. Evidentemente no veo la razón por la
que deba aplicarse respecto a la calidad del bien. La calidad del bien no tiene
nada que ver con lo que diga el registro, pues el registro no es constitutivo y
menos determina si un bien es propio o es un bien social, eso ya está
determinado por la ley y la ley ha asumido que la presunción de que si las
personas son casadas el bien es social y bajo esa presunción se presenta un
documento fehaciente de un registro que también tiene sus propias
garantías en cuanto a su publicidad y es el registro de la RENIEC”.
Cómo era antes…

El Reglamento General de los Registros Públicos derogado (Resolución

de la Corte Suprema del 16 de mayo de 1968), señalaba que la
rectificación de los errores materiales podía rectificarse con
conocimiento por escrito de los interesados (Art. 175), incluso, cuando
los títulos no se encontraban en la oficina, se requería de
consentimiento del interesado (Art. 176). Los errores de concepto,
cuando no resulten claramente de los asientos mismos, no podían
rectificarse, sino por acuerdo unánime de todos los interesados.
Cómo era antes…
El citado reglamento derogado establecía en su artículo 179 que el
Registrador o cualquiera de los interesados en un asiento, pueden oponerse
a la rectificación que otros soliciten por causa de error de concepto, siempre
que, a juicio de aquellos, el concepto que se supone equivocado esté
conforme con el mérito del título a que el asiento se refiere. La cuestión que
se suscitaba con este motivo, se decidía judicialmente.

La norma registral derogada exigía entonces, conocimiento del titular

registral en caso de rectificación de errores materiales y consentimiento en
caso de rectificación de errores de concepto.
Principio de titulación auténtica
"La inscripción se Los asientos registrales se
extienden a instancia de los
hace en virtud de otorgantes del acto o
título que conste en derecho, o de tercero
instrumento público, interesado, en virtud de
salvo disposición título que conste en
instrumento público, salvo
contraria” disposición en contrario

Artículo 2010 C.C. Art. lll T.P. del R.G.R.P.

Precedentes vinculados: III Pleno (2003)
1. INMATRICULACIÓN DE PREDIO ADJUDICADO JUDICIALMENTE
• "Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudicado
judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el título
tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos, señalada en el artículo
2018° del Código Civil".
Criterio adoptado en la Resolución N° 188-2002-SUNARP-TR-L del 13
de diciembre de 2002.
Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 18
literal e) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
Precedentes vinculados: III Pleno (2003)
2.INMATRICULACIÓN EN MÉRITO A SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA
• “La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio es
título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el Registro, no
siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018° del
Código Civil”.
Criterio adoptado en la Resolución N° 009-97-ORLC/TR del 10 de enero
de 1997.

Precedente de Observancia Obligatoria incorporado en el artículo 18

literal b) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
 Precedentes vinculados: v pleno (2003)
1. DEFECTO INSUBSANABLE
• “Constituye defecto insubsanable, la inexistencia del título material al
momento de generar el asiento de presentación que constituye la
causa directa e inmediata de la inscripción”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 513-97-ORLC/TR del 18 de
diciembre de 1997, Nº 432-2000-ORLC/TR del 11 de diciembre de 2000,
Nº 337-2001-ORLC/TR del 03 de agosto de 2001 y Nº 375-2001-ORLC/TR
del 29 de agosto de 2001.
Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 42 literal
e) del Reglamento General de los Registros Públicos (Aprobado por
Resolución N° 065- 2005-SUNARP/SN).
Principio de tracto sucesivo

El tracto sucesivo
es un principio
Para que se
formal mediante el Se encuentra
inscriba un título
cual por cada acto recogido en el
es necesario que
inscribible se artículo 2015 del
quien dispone del Semejanza con
extiende un Código Civil y en el
derecho a el acto previo?
asiento, artículo VI del
registrar tenga
formándose una Título Preliminar
inscrita su
cadena de asientos del R.G.R.P.
titularidad.
por cada acto
inscrito.
Actos previos …
DERIVADAS:
subdivisión de
predios
urbanos
DERIVADAS: DERIVADAS:
proceso de
habilitación
MATRIZ independizaci
ón de predios
urbana rústicos
DERIVADAS:
independización bajo el
régimen de propiedad
exclusiva y común e
independización y
copropiedad
Previos a la transferencia: Aspectos a considerar
Rubro: Cargas y gravámenes
Arrendamiento Opción de
venta Arrendamiento Reserva de Compra
financiero propiedad
Art. 60 del RIRP Art. 1419 y
Art. 61 del RIRP Art. 60 del RIRP 1423 del C.C.
Transferencias formalizadas con posterioridad
a fallecimiento del causante

Procede • Formalizan herederos de

uno de los contratantes.

• Formalizan herederos de
Procede ambos contratantes.
En relación al acto previo
ACUERDO PLENARIO CXXV PLENO DE 2014: “Para inscribir la independización de la
parte prescrita no se requiere la autorización municipal de subdivisión”.

XC PLENO DE 2012: “No es inscribible la partición de bienes efectuada mediante

testamento, cuando no se cumplen los actos previos necesarios para la
independización de los bienes transferidos”.
XXVII - XXVIII PLENO DEL 2007: “La anotación preventiva de la solicitud de inicio de
proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripción de la
declaración definitiva”. Resolución Nº 839-2007-SUNARP-TR-L.
XXXII PLENO DEL 2008: “No procede la anotación preventiva en los supuestos de
falta de inscripción de actos previos”.
Principio de especialidad
Art. IV del TP del RGRP
• Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquellas, así como los actos o derechos posteriores a cada uno.

• En el caso del Registro de Personas Naturales , en cada Registro que lo

integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se
extenderán los diversos actos inscribibles.

• Excepcional podrán establecerse otros elementos que determinen la

apertura de una partida registral.”
 FUNCIONES
 Dar claridad a los asientos.
(presupuesto de los principios
de legitimación y fe pública).
Presupuesto de otros principios.
 Define a los titulares registrales
y facilita el tráfico inmobiliario.
 Facilita la seguridad jurídica
preventiva.
Determinación de
responsabilidades hipotecarias.
MANIFESTACIONES
En el Predio. (partida especial,
superposición, parte física)
En el titular registral. (Bien
propio. Bien social
En el derecho inscribible.
En el título inscribible.
En el asiento registral.
Lamentablemente se presenta la patológía:
PRECEDENTE DEL XXVII - XXVIII PLENO DEL 2008:
RECTIFICACIONES DE DUPLICIDADES DE PREDIOS INSCRITOS EN VIRTUD DEL D.L. 667
• “Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente a favor de distinto propietario en
mérito al procedimiento de prescripción adquisitiva regulado por el Decreto
Legislativo 667 sin que haya sido anotada la posesión en el primer folio ni se haya
notificado efectivamente al titular registral, se produce un supuesto de inexactitud
registral que no se resuelve mediante el procedimiento de cierre por duplicidad de
partidas. En este caso, el Registrador eliminará la inexactitud correlacionando ambas
partidas trasladando los asientos del folio más reciente al más antiguo, o deduciendo
de la hoja matriz el área usucapida, siempre que no se perjudique el derecho de
terceros”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 089-2004-SUNARP-TR-T del
19 de mayo de 2004, Nº 202-2003-SUNARP-TR-T y Nº 167-2003-
SUNARP-TR-T.
 Excepciones
1 • Para anotar preventivamente la solicitud de prescripción adquisitiva notarial
de un área comprendida dentro de un predio de mayor extensión no se
requiere presentar plano y memoria del área que quedará remanente en el
predio matriz, siempre y cuando el Área de Catastro en su calidad de
entidad técnica, informe que el área objeto de prescripción se encuentra
dentro del predio matriz indicado. Res N° 967-2011-SUNARP-TR-L de
15.07.2011.

2 • CLXXVII PLENO DEL 2017: El supuesto excepcional de independización

en el que no es factible determinar el área, linderos o medidas
perimétricas del predio remanente faculta al interesado únicamente a
omitir la presentación de la documentación técnica relativa a dicho
remanente y no los demás requisitos para la independización. Criterio
sustentado en la Resolución N° 458-2016-SUNARP-TR-A.
 FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PREFERENTE
Art. 2016 del Código Civil: Prioridad
“La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de
los derechos que otorga el Registro.”

Art. IX TP RGRP:
“Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los
derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentación, salvo disposición en contrario.”
 FORMULACIÓN LEGAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE
Art. 2017 CC: Prevalencia
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior.

Art. X TP RGRP: Cierre temporal/Cierre definitivo

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha.
Precedente vinculante
TÍTULO INCOMPATIBLE
• Cuando por falta de planos u otra información técnica en el
título presentado en primer lugar, el Área de Catastro no
pueda determinar si es incompatible o no con el presentado
en segundo lugar, deberá procederse a la suspensión de este
último a fin de no afectar el principio de prioridad registral.

XXXVIII PLENO
Inscripciones incompatibles – postura en sede
de Casación
Supuesto: Duplicidad de inscripciones del mismo predio, entre
Municipalidad de La Punta (derecho más antiguo) y la SBN (derecho menos
antiguo).

Criterio: Corte Suprema confirma lo resuelto por la Sala, quien aplicó el

artículo 1135 CC (cuestionado por el apelante por no ser aplicable al caso).
• Se resuelve a favor de la Municipalidad de La Punta en aplicación del principio de prioridad
registral.
• CAS. 3565-2012-CALLAO
En la duplicidad de inscripciones, la Corte Suprema
viene privilegiando la prioridad de la inscripción
como mejor derecho de propiedad:
CASACION N° 1832-99-TACNA de fecha 18 de octubre de 2000
• Estableció que: “(…) resulta evidente que la presunción de propiedad que establecen
los referidos artículos tienen expresas limitaciones, siendo una de ellas, la de no poder
ser opuesta al propietario con derecho inscrito, que es lo que alega la recurrente; sin
embargo, de autos aparece que la Comunidad Campesina demandada reconocida por
Resolución Suprema, tiene también derecho de dominio sobre el inmueble sub judice
inscrito en los Registros Públicos; en todo caso, de existir duplicidad de inscripciones
prevalecerá la más antigua conforme al Art. 171 del Reglamento General de los
Registros Públicos (…)".
CASACIÓN Nº 2409-98-CALLAO; de fecha 9 de junio de 1999
• Estableció el siguiente criterio: “Cuando concurren dos titulares del derecho de
propiedad,
la exclusividad del derecho de propiedad se basa en el principio de prioridad registral.”
• Se señala en el octavo considerando de la casación citada en el párrafo anterior, que
“(…) el juzgador considerando la concurrencia de derechos (títulos), procede a
determinar que los demandantes son los propietarios del bien, y el demandado no lo
es, pese a contar con derechos (título), y ampara la pretensión sobre reivindicación,
pues las pretensiones contenidas en la demanda y la reconvención exigían emplear un
necesario parecer sobre la exclusividad del derecho de propiedad antes mencionado,
tal como ha ocurrido en autos basado en el principio de prioridad registral en
concordancia con otras normas de derecho registral sobre oponibilidad de derechos
reales y de buena fe registral, de lo que evidencia la correcta aplicación de la norma
sub exánime.”
 Y también lo dice la Dirección Técnica Registral de la
SUNARP
• El trámite de duplicidad de partidas se correlaciona con el Principio
de Prioridad Preferente, según el cual la partida más antigua tendrá
preferencia en el registro frente a la partida de menor antigüedad, y
complementariamente con lo regulado en el Artículo 2022 del
Código Civil, respecto a la oponibilidad de derechos reales.
(Resolución 077-2016-SUNARP-DTR).

Artículo 2012 C.C.: Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que

toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
Publicidad material
Art. I del T.P. del R.G.R.P.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no
hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. OPONIBILIDAD ERGA OMNES.

Resolución N°281 -2015-SUNARP/SN del 30.10.15 que aprueba el Reglamento

del Servicio de Publicidad Registral

Artículo 4.- La publicidad material alude a los efectos que derivan

de la inscripción o anotación registral previstos en el presente
reglamento y otras disposiciones legales. Tales efectos presuponen
la calificación registral de los derechos y actos inscritos o anotados.
EL REGISTRO DE PREDIOS
 Las Inscripciones
Previa calificación registral.

Actos o derechos inscritos que son publicitados.

No todos los actos o derechos inscribibles

contenidos en un título se inscriben.

La rectificación surte efectos desde la fecha en que

se realiza o desde la fecha del título que la solicita.
Sistemas registrales
No todos los sistemas registrales son
iguales, sino que se diferencian,
fundamentalmente, por los mayores
o menores efectos que el Derecho
atribuya a la inscripción.
Se dice que sólo los sistemas
basados en la titulación pública, en
el folio real y en la fe pública
registral, se consideran sistemas
plenamente fiables y garantes de la
mayor rentabilidad de la propiedad
inscrita.
Por el efecto que reconocen

Sistemas de
trascripción de Sistemas de
Sistemas de mero
títulos o de mera inscripción o fe
depósito de títulos inoponibilidad pública registral
frente a terceros

42
Las tres reglas de enjuiciamiento de los
sistemas registrales
• Como señala Lacruz Berdejo, “El Registro de la Propiedad es una
institución de creación artificial para conseguir determinados fines en el
tráfico” y, por tanto, “su razón de ser está en la utilidad efectiva que
presta a la economía y la sociedad del país, y que podría ser sustituido
por otro que se revelase más eficaz para conseguir las mismas
finalidades”, de tal manera que determinado cuál es el sistema más
eficiente, debería adoptarse el mismo por los distintos Estados.

5 Lacruz Berdejo: “Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral”.

43
 la máxima
protección al
mercado

con un adecuado
control de
legalidad que
•Antonio Pau: Parte de evite litigios
tres reglas, que denomina al mínimo
“racionales”, para coste
comparar y valorar los posible
distintos sistemas.
Antonio Pau Pedrón:
“La Convergencia de los Sistemas Registrales en Europa”

44
Principio de especialidad: técnica del folio
real
Artículo 2017-A del C.C. (modificado por la Ley N° 31309)
Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así
como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno…
Art. IV del TP del RGRP: Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquellas, así como los actos o derechos posteriores a cada uno.
 FUNCIONES
 Dar claridad a los asientos.
(presupuesto de los principios de
legitimación y fe pública).
Presupuesto de otros principios.
 Define a los titulares registrales y
facilita el tráfico inmobiliario.
 Facilita la seguridad jurídica
preventiva.
Determinación de responsabilidades
hipotecarias.
MANIFESTACIONES
En el Predio. (partida especial,
superposición, parte física)
En el titular registral. (Bien propio. Bien
social
En el derecho inscribible.
En el título inscribible.
En el asiento registral.
 Especialidad
Aspectos a considerar: Son inoponibles al Tercero los actos no
inscritos en:
 La partida directamente vinculada: Partida del predio.
Otras partidas vinculadas: Partidas del Registro Personal
(personas naturales); del Registro de Mandatos y Poderes
(supuestos de representación); del Registro de Testamentos
y Sucesiones Intestadas; del Registro de Personas Jurídicas.
1. REGISTRO DE PREDIOS Y CATASTRO
ALCANCES DEL CARÁCTER VINCULANTE DEL INFORME EMITIDO POR EL
ÁREA DE CATASTRO
“El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador,
siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El
Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que
sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de
normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera
indelegable y exclusiva al Registrador Público”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 130-2004-SUNARP-TR-A del 5 de agosto de 2004, Nº 165-
2004-SUNARP-TR-A del 30 setiembre de 2004 y Nº 017-2005-SUNARP-TR-A del 28 de enero de 2005.

22 Precedente del X Pleno F.P. 9.6.05 Precedente de Observancia Obligatoria

incorporado al artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
(Aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN).
Artículo 2011° del Código Civil: Principio de
legalidad y rogación

…
En el acto de calificación registral el Registrador y el Tribunal Registral propician y
facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo
del área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica
una sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales.
Base Gráfica Registral (Ley N° 31309)
- Desarrollo de la BGR .
- Órgano especializado en materia técnica catastral.
-Certificado de Búsqueda Catastral: Es compendioso. Acredita si el polígono descrito en el
plano presentado se encuentra inmatriculado o si parcial o totalmente forma parte de un
predio ya inscrito que conste incorporado a la Base Gráfica Registral. Art. 85 RPR.

Requisitos: Plano de Ubicación, que debe contener el esquema de localización, Plano

Perimétrico, que debe contener el cuadro de datos técnicos y Memoria descriptiva (Numeral
7.2.1.3 Directiva 004-2020-SCT-DTR).
 El tribunal…
XCIV PLENO DEL 2012
2. PUBLICIDAD FORMAL DE UNA PARTIDA CERRADA
• “Procede la expedición de certificados literales y compendiosos de partidas cerradas,
con excepción de los certificados de vigencia, dejándose constancia en los certificados
compendiosos que la partida se encuentra cerrada”.
JURISPRUDENCIA:
Ante la discrepancia entre un IT emitido en el procedimiento registral y otro que sustentó
un certificado compendioso de búsqueda catastral debe primar el primero; más aun
cuando no se podría determinar que la información gráfica presentada para la expedición
de la publicidad sea la misma que la presentada en el título correspondiente para su
inscripción. Sustento: arts. 39 y 40 RGRP . Res. 428-2018-SUNARP-TR-A.
Base gráfica registral
directiva 06-2018-Sunarp/SN
Servicio de carácter informativo y respecto al polígono obrante
en la BGR a la fecha en la que es extraída la información.
La solicitud de servicio de publicidad simple de la BGR en
archivo digital debe contener 1 solo polígono, vinculado a una
partida registral o a un asiento, en el caso de afectación parcial
de un predio inscrito que haya merecido ITC.
 El polígono debe estar incorporado a la BGR.
Definición

Las anotaciones preventivas son asientos

provisionales y transitorios que tienen por finalidad
reservar la prioridad y advertir la existencia de
una eventual causa de modificación del acto o
derecho inscrito. (Art. 64 R.G.R.P.)
Características

Transitorio:
Provisional:
medio hacia la
sujeto a un
inscripción
plazo.
definitiva.

Reserva de Númerus
prioridad clausus
Anotaciones preventivas
De la anotación preventiva
• Asiento provisional y transitorio (Artículo
64 RGRP - 2020 C.C.)
• Reserva la prioridad
• Advierte existencia de eventual causa de
modificación del acto o derecho inscrito
• Casos especiales:
• Por existencia de defecto subsanable.
• Falta de inscripción del derecho de
donde emanen
Efectos y plazos
• ¿Se puede extender otros actos
relacionados luego de haber
efectuado la anotación? (Art. 67
RGRP)
• La Retroprioridad (Artículo 68 RGRP)
• Resoluciones judiciales impugnadas –
medidas cautelares administrativas
(Artículo 69 RGRP)
• Plazo de vigencia (Artículo 60 RGRP)
Anotaciones preventivas
Anotaciones especiales del notario por falsedad o suplantacion
• Asientos irregulares.
• Plazo: 1 año (aún con tercero registral titular).
• Plazo 10 años, que no haya transferencia y/o gravamen.
• Caduca de Pleno derecho.
• No se renueva, solo como nueva.
• Anotación preventiva en el Registro de Personas Jurídicas por falsificación o
suplantación en la certificación notarial de apertura de libro
• Plazo: 3 días de conocido.
• Vigencia: 1 año
Efectos

Efecto no excluyente.

Retroprioridad

Enerva la buena fe de los terceros.

Efecto no excluyente

La existencia de una anotación preventiva no determina

la imposibilidad de extender asientos registrales
relacionados con los actos y derechos publicitados en la
partida registral, salvo que el contenido mismo de la
anotación preventiva o la disposición normativa que la
regula establezca expresamente lo contrario.
Retroprioridad

Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha

sido cautelada por la anotación preventiva,
surtirá sus efectos desde la fecha del asiento
de presentación de la anotación, salvo
disposición distinta.
Vigencia de anotación preventiva

Los asientos de anotación preventiva deben

contener, de ser el caso, la indicación del plazo
de su vigencia, el cual se encontrará
determinado por las normas que autorizan su
extensión.
Demandas
La pretensión discutida en el proceso principal debe estar
referida a derechos inscritos.

El Juez remite partes que incluyen copia íntegra de la

demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar.

La medida debe resultar compatible con el derecho ya

inscrito.

Art. 673 del C.P.C.

Precedente vinculante

ANOTACIÓN DE DEMANDA DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA

PÚBLICA
La anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública reserva
prioridad para la inscripción de la escritura pública que se otorgue en
ejecución de sentencia, inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha
del asiento de presentación de la anotación de demanda.
XV PLENO
Embargo de inmuebles en forma de
inscripción
Respecto de bienes registrados.
La medida se ejecuta inscribiéndose el monto de la
afectación.
Debe resultar compatible con el título de propiedad ya
inscrito.
No impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la
carga hasta por el monto inscrito.

Art. 656 C.P.C.

Embargo de inmueble sin inscripción
registral
La inmatriculación sólo para fines de la anotación es dispuesta
por el Juez de conformidad con el artículo 650 del Código
Procesal Civil.
Se realiza en mérito al parte judicial respectivo y al plano.
El Registrador consignará los datos correspondientes en los
rubros A, B y D de la partida, en lo que resulte pertinente.

Art. 31 R.I.R.P.
Medida Cautelar de No Innovar

Finalidad: conservar la situación de hecho o de derecho

cuya situación vaya a ser o sea invocada en la demanda y, se
encuentra en relación a las personas y bienes comprendidos
en el proceso.

En el Registro se busca impedir la inscripción de títulos.

Art. 687 del C.P.C.

Tipos de anotaciones preventivas
a) Las demandas y demás medidas cautelares;

b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva;

c)Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el

derecho de donde emane;
d)Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto
subsanable;
e)Los títulos que, en caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.
cualquier otro
Características
Sólo procede en el Registro de Propiedad Inmueble.
Procede respecto de los actos señalados en los numerales 1
al 6 del art. 2019 del C.C.
Se extiende a solicitud de parte.
Luego de formulada la observación.
Su vigencia es de un año contado desde el asiento de
presentación.
Vencido el año caduca de pleno derecho.
Características
El Registrador debe consignar:
• El carácter de preventivo.
• El defecto que motiva su extensión.
• El plazo de caducidad.
• La indicación de que vencido el plazo no surtirá efectos, y
• Cualquier otra precisión para evitar que terceros incurran en
error.
 No procede
 Si se sustenta en otra anotación preventiva de la misma naturaleza.
 En los supuestos de tacha sustantiva regulados en el art. 42 del
R.G.R.P.
 Cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a
la fecha del asiento de presentación del título.
 No procede la apertura de una partida registral para la anotación
preventiva de un acto o derecho que no puede inscribirse por
adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa.
Anotación por no estar inscrito el derecho
de donde emane
 Referida a la falta de tracto sucesivo.
 Se debe acreditar el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del
asiento de presentación mediante contrato con firmas certificadas
notarialmente, copia certificada notarialmente o declaración jurada.
 El Registrador notificará al titular registral.
 El titular -durante la vigencia de la anotación- puede solicitar su
cancelación (mediante solicitud que contenga declaración jurada en
el sentido que no transfirió).
Anotación preventiva
dispuesta por norma especial
Anotación preventiva de documentos
previos
•El Certificado de Zonificación y Vías.
•Los Certificados de Factibilidad de Servicios.
•El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.

Caducarán de pleno derecho al vencimiento del plazo de

vigencia del certificado.

Ley 29090
Anotación preventiva del proyecto de
habilitación urbana
Procede en los supuestos de aprobación de habilitaciones urbanas
nuevas con autorizaciones de construcción simultánea y/o venta
garantizada de lotes

En los casos de habilitaciones urbanas aprobadas que no cuenten con las

autorizaciones podrá anotarse preventivamente el proyecto de
habilitación urbana a solicitud y bajo responsabilidad del promotor,
supuesto en el cual en ningún caso se preindependizarán los lotes
conformantes de la habilitación urbana.
Prehorizontalidad
Predeclaratoria de fábrica

Unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes

Prereglamento interno y Preindependizaciones

Preventivamente en mérito al documento privado otorgado por el
propietario con firma certificada por Notario, acompañado de plano de
preindependización.

CARÁCTER PREVENTIVO
74
 Prehorizontalidad
Plazo de vigencia: Un año contado desde la fecha del asiento de
presentación, prorrogable antes de su vencimiento.
Prórroga: Documento privado con firmas certificadas otorgado
por:
- Propietario del terreno
- Cualquiera de los adquirentes de las unidades Inmuebles
- Tercero cuyo derecho emane de la partida preindependizada
Caducidad: De pleno derecho. Se cierran las partidas registrales
preindependizadas.

75
Anotación preventiva de solicitud en
procedimientos notariales
Anotación de bloqueo registral
La anotación del bloqueo a que se refiere el Decreto Ley Nº
18278 y sus modificatorias se extienden en mérito a la
solicitud formulada por el Notario que tiene a su cargo la
formalización del acto y a la copia simple de la minuta
respectiva.
Vigencia de sesenta (60) días hábiles
¡Muchas gracias!