EL REGISTRO DE PREDIOS

Estudio Lasigna & Santa Cruz Asociados

 REGISTROS PÚBLICOS

• Misión:
• Inscribir y publicitar actos, contratos,
derechos y titularidades de los ciudadanos
mediante un servicio de calidad accesible,
oportuno y predictible
• Regido por:
• Código Civil – Libro IX
• Ministerio de Justicia.
• Normas jurídicas internas (reglamentos).
• Normas administrativas internas.
 PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

• Principio de Legalidad y Rogación:

• Los registradores califican la legalidad de los documentos del título a inscribir, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos; SALVO resolución judicial que ordene la inscripción.
• Los Registros Públicos no inscriben títulos de Oficio, sino a solicitud de parte o autoridad competente.

• Principio de publicidad
• Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. Es decir, nadie puede alegar desconocimiento del contenido de los Registros Públicos.

• Principio de legitimación
• El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique
o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
• La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
 PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

• Principio de buena fe pública registral

• El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y
los títulos archivados que lo sustentan.
• La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

• Principio de Tracto Sucesivo

• Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

• Principio de prioridad
• La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
 PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

• Principio de impenetrabilidad
• No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior.

• Principio de especialidad
• Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente,
en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno.
 Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos

Personas Personas Propiedad

Bienes Muebles
Naturales Jurídicas Inmueble

Registro de
Predios

Reg. de Con.
expl. Serv. Púb.

Reg. de d°
mineros

Reg. de áreas
nat. prot..
 DEFINICIÓN

• Es el Registros jurídico integrante del

Registro de la Propiedad Inmueble en el
que se inscriben los actos o derechos que
recaen sobre predios a los que se refiere
el artículo 2019 del Código Civil,
normas administrativas o demás normas
especiales.
• Incluye el Registro de predios urbanos,
rústicos rurales y rústicos eriazos.
• La información se ubica en las partidas
registrales. Actualmente en soporte
conocido como partida electrónica.
 SERVICIOS

• Servicio de inscripción de títulos.

• el documento o documentos en
que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto
inscribible y que, por sí solos,
acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
• Publicidad Registral
• Dar fe registral de los títulos
inscritos en el registro.
 ¿QUÉ ACTOS SE PUEDEN INSCRIBIR?

• Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada
inmueble:
• 1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
• 2. Los contratos de opción.
• 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
• 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o
contratos registrados.
• 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
• 6. Los contratos de arrendamiento.
• 7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
• 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
• 9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
 PARTIDA REGISTRAL

La partida registral de un inmueble es

un documento expedido por los
Registros Públicos en el cual se detalla
el historial de un determinado
inmueble, donde podrás conocer los
propietarios anteriores, propietarios
actuales, área del inmueble,  existencia
de gravámenes, entre otros
 ¿PARA QUÉ SIRVE?

Para verificar quién figura inscrito

como propietario o copropietarios

Conocer la situación actual (cargas,

gravámenes, fábrica, condición, etc) 
 ¿CÓMO SE CONFORMA?

• 6 rubros:
• Rubro A: Antecedente dominal
• Rubro B: Descripción del predio
• Rubro C: Títulos de dominio
• Rubro D: Cargas y gravámenes
• Rubro E: Cancelaciones
• Rubro F: Otros
 ANTECEDENTE DESCRIPCIÓN
DOMINAL DEL PREDIO

• Registra los antecedentes de • La naturaleza del inmueble (rústica o

dominio (registrales), la urbana),
numeración de la partida, el acto • Áreas, linderos y medidas
de inmatriculación, perimétricas
independización o acumulación • Actos modificatorios: declaratoria de
• Si se trata de un inmueble fábrica, ampliación, remodelación,
registrado tiene cierta antigüedad demolición; acumulación,
también se registra la ficha subdivisión, entre otros.
registral precedente o el Tomo, • La correlación de inscripciones:
Libro y Asiento de Registro. independización;.
• Ciierre de partidas por acumulación,
duplicidad u otro.
 TÍTULOS DE CARGAS Y
DOMINIO GRAVÁMENES

• Se declara a quién corresponde • Principio de prioridad, tendrá

la propiedad y se detalla el título
que le dio mérito para ostentar la
propiedad.
preferencia el título que se inscriba
primero.
• Hipoteca y modificatorias.
• Cesión de derechos o de rango
registral.
• Reserva de propiedad
• Pacto de Retroventa (la posibilidad de
que un bien inmueble se revierta al
transferente.)
• Se inscriben anotaciones preventivas
como demandas y demás medidas
cautelares.
CANCELACIONE
OTROS
S

• Se inscriben los asientos que • No es frecuente la incorporación

extinguen otros asientos, por de asientos `pero uno de ellos es
ejemplo levantamiento de el referido a la situación
hipoteca. concursal del propietario y la
designación de liquidador, sea
• Ello significa que el asiento que
persona natural o jurídica.
se cancela deja de existir
registralmente; sin embargo, el
antecedente queda.