Los principales sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria

2.2.1 Aspectos generales sobre los sistemas de registros de tierras

Un sistema es un conjunto de principios que, por sus afinidades, organización y objetivos, forman un
cuerpo doctrinal. Un sistema de registro de la propiedad inmobiliaria es, pues, el conjunto de principios
y reglas que sirven a un Estado para mantener el control, supervisión y estabilidad de los derechos que
recaen sobre las tierras y sus accesorios, así como de las transferencias o gravámenes que tengan como
objeto esos derechos.

Todas las sociedades organizadas del mundo tienen su sistema jurídico. De una forma u otra, ese
derecho contempla la forma en que se hará el registro de los derechos inmobiliarios, o se llevarán a
cabo las transferencias de tales derechos.

La tierra es una expresión de soberanía de todo Estado, y por tanto ellos se preocupan por reglamentar
la tenencia de las tierras.

Cada uno de los sistemas de registros de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones tiene sus
características que les son propias. Ellas lo distancian y diferencian de otros sistemas. Sin embargo, los
tratadistas y doctrinarios del derecho de registro de propiedad inmobiliaria está de acuerdo en que lo
ideal es que el sistema de registro cuente con lo cuatro principios fundamentales, que son: la publicidad,
legalidad, autenticidad o legitimidad y la especialidad.

Cuando el sistema de registro inmobiliario carece de uno de esos principios, entonces afirmamos que
está incompleto. Y en muchos de los casos no ofrece la seguridad que requieren los derechos que
recaen sobre las tierras. Ahora bien, de ninguna manera se desea afirmar que el sistema incompleto no
funcione. Lo que se quiere significar es que funciona con menos garantías que las que pudiera operar.

2.2.2 Los cuatro grandes sistemas de registros inmobiliarios. El Sistema Informal. El Sistema
Judicial. El Sistema Ministerial. El Sistema Ministerial en la República Dominicana.
Atendiendo a los principios fundamentales antes mencionados, decimos que los cuatro sistemas de
registros de la propiedad inmobiliaria y sus desmembraciones más importantes en el mundo son: el
Sistema Informal, el Judicial, el Ministerial y el Torrens.

 El Sistema Judicial: Es el que mantiene el registro y control de los derechos inmobiliario

en Alemania. También lo tienen algunos países de Europa. Se llama judicial debido a que
las funciones de registrador la ejerce un Juez, dicho magistrado se denomina Juez conservador.
Este sistema es el que tiene más coincidencias con el sistema torrens que tenemos en
la República Dominicana. Se debe a que ambos tienen un origen inglés remoto. Se caracteriza
por el registro y control oficial que se ejerce sobre los derechos que recaen sobre las tierras y
sus accesorios, además en este sistema los derechos inmobiliarios que se registran no surgen de
una depuración previa. De donde surgen otras características como son: la publicidad, legalidad
y especialidad.

 Sistema Ministerial: Este es el sistema de transcripción de actos relativos a los derechos

inmobiliarios que está vigente en Francia. El sistema ministerial es oficial, el Estado organiza el
 sistema por medio del ministerio de un funcionario público, denominado Conservador de
Hipotecas, dicho funcionario es nombrado por el Poder Ejecutivo. Otra característica de este
Sistema es que aunque cumple con el principio de la publicidad, porque transcribe documentos,
anota derechos y sus transferencias, no ofrece ninguna garantía legal respecto del derecho que
anota, en virtud de que no depura los derechos que lleva en el libro de transcripciones. Además,
las transcripciones se hacen en razón de las personas, no de los inmuebles. Contrario al Sistema
Torrens, que toma en cuenta el inmueble, no las personas. En nuestro País aún está vigente el
Sistema Ministerial como una reminiscencia del pasado. Actualmente contenida en la Ley 637 de
fecha 12 de diciembre del 1941. La transcripción de los actos relativos a los inmuebles no
registrados es obligatoria para que puedan surtir efecto frente a los terceros y para hacerlo valer
en justicia.

 Sistema Torrens: Este sistema establece el régimen legal de la tenencia de las tierras más
científico, organizado, seguro y coherente de todos los sistemas que existen en el mundo. Su
característica esencial está en que cumple a cabalidad con los principios de publicidad, legalidad,
autenticidad y especialidad.

2.2.3 El Sistema Torrens. Características esenciales de este sistema. Elementos comunes y

diferenciadores con el Sistema Judicial.
La promulgación de la Orden Ejecutiva 511 del 21 de julio del 1920 durante la ocupación militar
norteamericana, introdujo el Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria. 

El sistema Torrens tiene su fundamento en que todo inmueble se reputa propiedad del Estado y sólo es
propietario distinto aquél que aparece con su derecho registrado en el libro de registro.

Características del Sistema Torrens dominicano , Los cuatro principios de publicidad, legalidad,
especialidad y autenticidad, que constituyen la base, el fundamento de todo sistema de
registrocientíficamente organizado y que son la piedra angular del Sistema Torrens, se encuentra
formalmente incorporado al Sistema Torrens dominicano, no solamente por el conjunto de sistema, sino
por disposiciónexpresa de una serie de artículos de la Ley de Registro de Tierras.

2.2.4 Principios que rigen el sistema registral dominicano.

Definición de los principios registrales.

- Los principios registrales constituyen las directrices orientas a interpretar, comprender y solucionar los
casos que se suscitan en torno a la materia registral. El tratadista colombiano, Caico Escobar, ha dicho
que los principios registrales “son las reglas o ideas fundamentales que sirven de base al sistema
inmobiliario registral de un país determinado”. De su lado, La Carta de Buenos Aires, aprobada en el
marco del Primer Congreso Internacional de Derecho Registral, establece que los principios registrales
“son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan pautas en la solución de los
problemas jurídicos planteados en derecho positivo”. ¿Cuál es la base del sistema registral? El artículo
20 del Reglamento de Registro establece que “La base del sistema registral inmobiliario dominicano es
el inmueble, sobre el que se realizan todos los asientos de inscripciones, anotaciones y cancelaciones de
derechos reales, cargas y gravámenes”.

Aplicación de los principios registrales.

La aplicación de los principios registrales son útiles como criterio ordenador y medio para facilitar el
estudio y comprensión de la disciplina registral. La Ley de Registro Inmobiliario, en su exposición de
motivos, asume como base del sistema inmobiliario a los principios registrales. No existe una
clasificación única, ni siquiera clasificaciones referenciales como grandes bloques. Cada país conserva su
propia fisonomía registral y asimismo aparecen los principios con matices clasificatorios particulares.
Mientras en ciertos países se entiende que los principios fundamentales son el de la especialidad y el de
publicidad, en otros consideran los principios de publicidad, inscripción, consentimiento, especialidad y
prioridad. En cuanto a los dominicanos respecta, se juzgan como principios cardinales: especialidad,
legalidad, legitimidad o autenticidad y publicidad.

En el artículo 17, literal b, del Reglamento General de Registros de Títulos, se trata como función del
Registrador “cumplir los principios registrales y ejercer la función calificadora de los documentos que le
son presentados como base de una actuación registral”. En los artículos 56 y 61 del mismo Reglamento
se establece como vicio sustancial y deficiencia documental insubsanable, respectivamente, la
inobservancia al principio de especialidad. No obstante, es necesario admitir que, aun cuando en
nuestro sistema inmobiliario registral se retienen los principios esenciales antes enunciados, todos los
demás principios tienen eficaz aplicación en el mismo, por tanto tiene que ser estudiado, comprendido y
aplicado.

En el caso nuestro, resultan aplicables los principios de inscripción, prioridad o rango, rogación, tracto
sucesivo, especialidad, legalidad, legitimidad o autenticidad, fe pública registral y publicidad.

Principio de inscripción: 2.1 Principio de inscripción.- Este principio es el que le otorga la razón de ser
al registro inmobiliario, es decir, lo que explica su universalidad, es común a todos los sistemas
registrales. Un asiento o anotación producirá efectos cuando sea inscrito. En la República Dominicana, el
Registro de Títulos produce, desde el punto de vista de la inscripción, efectos constitutivos y sustantivos,
pues produce el nacimiento, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales inmobiliarios.

Principio de especialidad: 2.2 Principio de especialidad.- Este principio busca la determinación exacta
de los derechos reales inscribibles, por ello exige la identificación del titular del derecho y del que ha
pactado con éste, la descripción del inmueble, y se aprecien de forma clara los derechos inscribibles y
las informaciones que hagan posible establecer su naturaleza, contenido y sus alcances.

En nuestro sistema se abre un folio para cada inmueble. La constitución del régimen de condominio y la
subdivisión de una parcela son ejemplos típicos del principio de especialidad. En cada caso es menester
abrir un folio para los inmuebles que surjan, ya sean apartamentos o nuevas parcelas, como también
habrá que precisar la designación catastral de cada uno y las características particulares.

Principiode legitimidad o autenticidad: 2.3 Principio de legitimidad o autenticidad.- En la exposición

de motivos de la Ley 108-05 aparece enunciado este principio como aquel “que consiste en la correcta
determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar”.
Principio de trato sucesivo: 2.4 Principio de trato sucesivo.- Este principio registral tiene como
propósito el ordenamiento de los asientos o inscripciones, de manera tal que se pueda establecer sin
ninguna dificultad una secuencia entre las adquisiciones y las transmisiones de los derechos que recaen
sobre la propiedad inmobiliaria, sin que sea interrumpida la continuidad.

Esta situación queda fijada cuando se realiza en el Registro de Títulos el llamado historial, que consiste
en la investigación que permite establecer la cadena registral, se plasma con claridad quienes han sido
los sucesivos titulares del inmueble desde su primer registro hasta el momento mismo en que es
investigada la propiedad.

En el artículo 31 del Reglamento General de Registros de Títulos se incorpora el principio del trato
sucesivo, el cual establece: “Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre
inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en
cuyo nombre se otorgan los mismos”.

El artículo 35 del referido Reglamento establece que “el derecho del disponente debe estar
debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos”.

Principio de trato breve: 2.5 Principio de trato breve.- Este se enmarca en el propio ámbito del
principio de trato sucesivo y tiene lugar cuando en el asiento registral se anotan distintas transmisiones
y sólo se inscribe la última. Con este principio se procura evitar inscripciones innecesarias e inútiles que
cuanto hará será encarecer y retrasar el procedimiento registral.

También busca preservar el vínculo concatenado entre el propietario que antecede y el que prosigue,
tiene que mantenerse la continuidad del tracto, tal cosa constatará de manera clara e inequívoca, solo
que todo se enlazará a partir del titular registrado hasta el último adquiriente, haciéndose constar
sujeto, objeto y causa de la relación registral.

Principio de prioridad: 2.6 Principio de prioridad.- Este encuentra su fundamento en la máxima latina
prior in tempore, potior in iure, que significa “el primero en el tiempo es el más poderoso en el
derecho”. En efecto, el primer expediente o documento que ingresa al Registro de Títulos tiene rango
preferente, no importa la fecha en que haya sido redactado o firmado. El principio de prioridad hace
posible que se establezca un nuestro sistema el momento en el cual se origina o nace el derecho.

En el artículo 32 del referido Reglamento señala que “la prioridad para inscripciones o anotaciones se
rige por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos”. La inscripción produce dos
consecuencias: a) elige en el Registro el derecho de inscripción mismo; y b) permite la determinación del
rango.

2.2.5 Principio de publicidad: formal, material y el tercero registral: El principio de publicidad

permite la instauración de un sistema que hace posible que las personas conozcan la historia jurídica-
registral y la situación actualizada de un inmueble determinado.

El establecimiento del Registro de Títulos tiene como propósito fundamental la obtención de seguridad
jurídica para la actividad inmobiliaria y viabilizar la publicidad de todas sus incidencias, de manera que
los terceros tomen pleno conocimiento del estado de la propiedad.
Con el principio de publicidad se impide que alguien pueda ocultar la existencia de cargas, gravámenes,
litis, etc., que pueda producirse más de una transferencia con respecto a un mismo inmueble. En tal
sentido, el artículo 134 del Reglamento General de Registro de Títulos instituye que “la información
contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que tenga interés en conocer el
estado jurídico de una inmueble”.

Este principio se subdivide en tres: 1) publicidad formal, que consiste en el establecimiento de una
estructura dispuesta por el Registro en interés de que todas las personas que tengan algún interés
legítimo puedan conocer la situación de los inmuebles en él inscritos. En efecto, esta publicidad procura
informar sobre el inmueble, sus titulares, las cargas y gravámenes que le afectan, o sobre la inexistencia
de estas.

Gracias a este tipo de publicidad es que se puede obtener las certificaciones sobre el status registral,
historiales y copias auténticas, copias certificadas de documentos inscritos y el acceso a la Sala de
Consulta o al Libro-Registro, según sea el caso.

En sentido general, las certificaciones atienden a diversos motivos, a saber:

a) De existencia de gravámenes.

b) De no existencia de gravámenes.

c) De inscripción.

d) De no inscripción.

e) De no Propiedad.

f) Copias certificadas o literales.

g) Historiales o reflejo del tracto.

De acuerdo al artículo 141 del Reglamento General de Registros de Títulos, las

certificaciones que puede emitir Registro de Títulos san las siguientes:

a) Del estado jurídico del inmueble.

b) De inscripción de inmueble.

c) De registro de derechos reales accesorios.

d) con reserva de prioridad.

e) De registro de acreedores.

f) otras certificaciones.

2) La publicidad material, que son los derechos que otorga la inscripción: a) la presunción de la
existencia de los derechos y son propiedad de la persona que figura como titular en el asiento registral;
y b) la oponibilidad frente a un tercero no inscrito. Ahora bien, los actos registrables que no sean
inscritos no producen efecto con respecto a los terceros. El sistema de publicidad material se apoya en
la presunción de exactitud de depara la fe pública registral. La persona cree en lo que le dice el Registro,
confía y hace sus operaciones comerciales bajo su presunción de exactitud, de ahí la protección que
brinda esa fe pública registral al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso.

Tercero registral, . El tercero registral o tercero protegido es aquel que, no siendo parte de la operación
inmobiliaria, ha adquirido, en las condiciones antes establecidas, de manos de la persona que aparece
en el Registro con el derecho inscrito a su favor.

Para que el tercero tenga el beneficio de la protección es menester que cumpla con los requisitos
siguientes: a) Que haya inscrito su derecho en el Registro. b) Que el derecho lo haya adquirido de su
legítimo propietario. c) Que la adquisición haya sido a título oneroso. d) Que haya estado presente la
buena fe. ¿Cómo se manifiesta la buena fe? Se manifiesta en base a tres criterios generales: 1) Que el
tercero haya ignorado el vicio de su enajenante al celebrar el contrato y subsistir hasta la inscripción; 2)
Haber comprobado la existencia de continuidad en los títulos de los individuos que figuran en el
Registro; y 3) Que no se advierta apariencia de contubernio en el enajenante.

2.2.6 Principio de legalidad: 2.8 Principio de legalidad.- Con este principio se persigue que el derecho
a inscribirse en el registro sea examinado y, en cada caso, establecer que los requisitos de ley se
cumplan estrictamente. El Registrador de Títulos hace que el principio de legalidad se cumpla
cabalmente, al ejercer la función calificadora, mediante la cual escruta los documentos de todo el
expediente, y sólo si en estos están presentes los elementos requeridos por las leyes, reglamentos y
normas complementarias, entonces procederá a inscribir. De ese modo constituirá el derecho y éste
surtirá todos sus efectos.

2.2.7 Principio de rogación: 2.9 Principio de rogación.- Es cuando una parte con interés legítimo y que
cumple con las exigencias establecidas, tiene la potestad de solicitar una inscripción o la cancelación de
un derecho real inmobiliario. La inscripción también puede ser formulada por aquellos que se subroguen
en los derechos del titular a través de orden judicial.

Según el artículo 26 del Reglamento General de Registro de Títulos, el principio de rogación implica que
“los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados se
inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición de un juez o
tribunal competente”. Dicha solicitud se hace a pedimento del propietario, por sí mismo o por
intermedio de su representante, si lo hubiere. También lo puede hacer los beneficiarios de ciertos
derechos reales, carga o gravamen que se quiera inscribir, anotar o cancelar, por sí mismo o mediante se
representante. Asimismo, el juez, en caso de inscripciones, anotaciones y cancelaciones ordenadas
judicialmente, puede solicitar dichas inscripciones.

2.2.8 Principio de fe pública registral: 2.10 Principio de Fe pública registral.- Este principio garantiza
de que exista un clima de confianza en el tráfico jurídico inmobiliario.

La fe pública registral es una expresión elevada de la llamada presunción de exactitud del registro.

El Registrador de Títulos es el depositario de la fe pública registral. Es por ello que los documentos bajo
su cuidado son de naturaleza pública. De ahí que los certificados de títulos, las certificaciones,
historiales, etc., hacen fe pública.
La fe pública registral hace suponer que todo adquiriente de un derecho inscrito en el Registro de
Títulos, transmitido por persona con calidad para hacerlo, será dueño de un derecho inatacable y debe
mantener su adquisición.