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¿Cómo nos
encontramos
hoy??
 DERECHO
REGISTRAL Y NOTARIAL
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UNIDAD 1: EL DERECHO REGISTRAL Y LA ESTRUCTURA

LEGISLATIVA DEL DERECHO REGISTRAL PERUANO.
 Motivación Para conversar y
romper el hielo
INICIO
 Logro de la Sesión

Al final de la sesión los alumnos identifican las

diferencias entre los diversos códigos civiles
UTILIDAD

hechos en el Perú mediante un cuadro y lo

exponen a travez de la herramienta padlet
 Temario 1. Análisis de las normas vinculadas a la prevención del fraude
inmobiliario.

2. El sistema registral peruano en la estructura jurídica del Estado y su

relación con los registros administrativos y jurídicos. Los
principiosregistrales.
TRANSFORMACIcÓN

3. El Procedimiento Registral. Primera y segunda instancia.

a) Judicialización del procedimiento. Naturaleza del
p ro ced im ien to reg istral y su v in cu lació n co n lo s d istin to s
p ro ced im ien to s d e n atu raleza ad m in istrativ o y ju d icial.
b) Actos inscribibles por tipo de registros.
 ¿Cuál es la utilidad de los temas de
hoy?
TRANSFORMACIcÓN

(…)

Participa activamente,
¡No olvides levantar la mano!
 Saberes previos
TRANSFORMACIcÓN

(…)
 Análisis de las normas

del fraude inmobiliario.

vinculadas a la prevención
TRANSFORMACIcÓN
 NORMAS FRAUDE INMOBILIARIO
• Ley N° 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción
TRANSFORMACIcÓN

registral en trámite y cancelación del asiento registral por

suplantación de identidad o falsificación.

Formulación de oposición en el procedimiento de inscripción registral

en trámite
 NORMAS FRAUDE INMOBILIARIO
• Ley N° 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción
TRANSFORMACIcÓN

registral en trámite y cancelación del asiento registral por

suplantación de identidad o falsificación.

• La norma dispuso la modificación de los artículos 2013 y 2014 del

Código Civil, además de establecer un supuesto de nulidad de pleno
derecho cuando se realicen actuaciones notariales referidas a actos
de disposición o gravamen inter vivos de bienes inmuebles ubicados
fuera del ámbito territorial del notario provincial.
 El sistema registral peruano en la
estructura jurídica del Estado y su

administrativos y jurídicos. Los

relación con los registros
TRANSFORMACIcÓN

principios registrales
TRANSFORMACIcÓN
SISTEMA REGISTRAL
• Es un sistema de ordenación jurídica del derecho
registral basado en un conjunto de principios armónicos
que inspiran a producir mediante el derecho registral, la
seguridad jurídica del tráfico de los bienes y la
constitución de las relaciones sobre los mismos,
ofreciendo de esta manera la protección de los terceros
mediante la publicidad de derechos, actos, contratos y
situaciones jurídicas oponibles.

• Cabe señalar, que la publicidad es el rasgo característico

de todo sistema registral.
SISTEMA REGISTRAL
• Se da cuando el título que contiene el documento que
SISTEMA REGISTRAL da mérito a la inscripción de un acto o derecho se
transcribe literalmente al Registro sin que se modifique
Transcripción en ningún elemento.
• Es una copia fiel de los documentos que reflejan el acto
“transcriptorio” rogado.

• Cuando el registrador realiza un resumen de los datos

SISTEMA REGISTRAL relevantes contenidos del documento que contiene el
título que da mérito a la inscripción del acto o derecho.
Inscripción
“inscriptorio”
CLASIFICACIÓN
• SISTEMA REGISTRAL DECLARATIVO

Cuando el acto o el derecho se constituye fuera del registro, por lo que

la inscripción no tiene carácter obligatorio.

Sin embargo, la inscripción de un derecho o de un acto le otorga

publicidad registral mediante el cual podrá proteger su derecho
adquirido y otórgale seguridad. Por tanto, la inscripción por regla
general es declarativa, y por excepción es constitutiva.
CLASIFICACIÓN
• SISTEMA REGISTRAL CONSTITUTIVO

• Cuando no se admite la existencia de un acto o derecho sino está

inscrito en registros públicos; es decir, cuando el acto o el derecho
real se constituyen con la inscripción, esto es, que nace con la
inscripción ante al registro, por ejemplo la hipoteca, la cual se
constituye recién como derecho real con la inscripción en el Registro
de Propiedad Inmueble.
• El carácter constitutivo de la inscripción es excepcional en nuestro
Derecho Civil. Es operante solo en la hipoteca.
CLASIFICACIÓN
• SISTEMA REGISTRAL OBLIGATORIO

• Existen sanciones para quienes no cumplen con inscribirlos, en tanto

que estas inscripciones no presentan más particularidad que la
existencia de un imperativo legal que obliga a practicarlas, pero sin
ninguna repercusión jurídica en la mutación jurídico-real que
proclaman.
FOLIO REAL

• El registro se organiza tomando como base el objeto “bien inmueble o

mueble”, por lo que aperturará para cada bien una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquellas, así como los actos o derechos posteriores.

• En tal sentido, concentrará todo el historial jurídico que corresponde

a cada finca en su partida respectiva.
FOLIO REAL

Art. 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) dispone :

“(…) Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán
todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por
cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. (…)’..

El Tribunal Registral precisó:“(…) Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el

registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante
asientos sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble.
FOLIO PERSONAL

• La organización del Registro ya no toma como base al bien

inmueble o mueble, sino que se trata de un archivo de
documentos complementados por unos índices alfabéticos.

• Los actos, negocios o decisiones judiciales se agrupan

cronológicamente sin tener en cuenta su correspondencia a
un bien inmueble determinado.
FOLIO PERSONAL

El artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos
señala que en el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo
integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán
los diversos actos inscribibles.

El Tribunal registral precisó: “(…) para cada persona en cada Registro que integra el
Registro de Personas Naturales se debe aperturar una partida registral(…)”
PERÚ
• En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de situaciones:
• Hipoteca (constitutiva),
• Transferencia de propiedad (declarativa),
• Arrendamiento(declarativa),
• Persona Jurídica (constitutiva),
• Patrimonio Familiar (constitutiva).

En nuestro Sistema los Registros de Bienes se distinguen de los Registros Personales:

En cuanto a la técnica, los de bienes son de folio real y los personales son de folio
personal. En cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden bajo la modalidad
de la inscripción
DERECHO REGISTRAL PERUANO
Ley N° 26366 crea el Sistema Nacional de los Registro Públicos (SINARP)y la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
La Ley fue promulgada a los cuatro días del mes de Octubre de 1994 y su estructura
es de IV Títulos:
1. Del Sistema Nacional de los Registros Públicos,
2. De los Registros,
3. De los Registradores Públicos,
4. De la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
DERECHO REGISTRAL PERUANO

Ley 30065, Ley de Fortalecimiento de la Superintendencia Nacional de los Registros

Públicos. Publicada el 13.07.2013, que regula entre otros temas, el funcionamiento
del Tribunal Registral y señala que los vocales son objeto de ratificación cada 5 años.

Reglamento de Organización y Funciones (ROF): Fue aprobado por Decreto

Supremo 012.2013-JUS del 14.10.2013.
Deroga además el anterior Reglamento de Organización y Funciones que fuera aprobado por Resolución
Suprema N° 139-2002-JUS de fecha 19.07.2002 y el Estatuto de SUNARP: Fue aprobado por Resolución
Suprema N° 135-2002-JUS y modificada por la Resolución Suprema N° 027-2005-JUS

TUPA: Aprobado por Decreto Supremo 008-2004-JUS

DERECHO REGISTRAL PERUANO

Este sistema se encuentra dentro

SISTEMA del ámbito de influencia del
Derecho Registral Español, tanto en
REGISTRAL la técnica: folio real; forma de los
PERUANO asientos: Inscripción; y efectos de la
inscripción, acoge la presunción
juris tatum y la jure et de jure, para
quien adquiere bajo la fe del
registro.

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
Zona I - Sede Piura (Oficinas)
Zona II - Sede Chiclayo (Oficinas)
Zona III - Sede Moyobamba (Oficinas)
Zona IV - Sede Iquitos (Oficinas)
Zona V - Sede Trujillo (Oficinas)
Zona VI - Sede Pucallpa (Oficinas)
Zona VII - Sede Huaraz (Oficinas)
Zona VIII - Sede Huancayo (Oficinas)
Zona IX - Sede Lima (Oficinas)
Zona X - Sede Cusco (Oficinas)
Zona XI - Sede Ica (Oficinas)
Zona XII - Sede Arequipa (Oficinas)
Zona XIII - Sede Tacna (Oficinas)
Zona XIV - Sede Ayacucho (Oficinas)
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS
REGISTROS
DERECHO REGISTRAL
Registro de Propiedad Inmueble
En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera
inscripción de determinado predio (inmatriculación). Aquí
también se inscriben sus modificaciones, transferencias,
cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles.

¿Qué registros los conforman?

• Registro de Predios.
• Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios
Públicos.
• Registro de Derechos Mineros.
• Registro de Áreas Naturales Protegidas.

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
Registro de Propiedad Inmueble
¿Qué actos se pueden inscribir?
• Inmatriculación de un inmueble, la Habilitación Urbana.
• Compra venta, donación, anticipo de herencia.
• Declaratoria de fabrica, reglamento interno, junta de
propietarios, numeración.
• Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación,
anotación de demanda.
• Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas,
subdivisión de lote.
• Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
• Traslación de dominio por sucesión intestada y
testamentaria.
DERECHO REGISTRAL
Registro de Bienes Muebles

Dentro de Registro de Bienes Muebles, el Registro de

Propiedad Vehicular es el más importante por su
significativa demanda. Este registro también lo
integran:
• Registro de Bienes Muebles.
• Registro Aeronaves.
• Registro Mobiliario de Contratos. (hasta que entre en
funcionamiento las bases de datos del Sistema Informativo de
Garantías Mobiliarias – SIGM)

Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
REGISTRO DE PERSONAS NATURALES
Responsable de la inscripción y publicidad de actos y contratos
referidos a las personas naturales:

• Registro Personal, donde se inscriben divorcios, separación de

patrimonio y sustitución, declaraciones de insolvencia, entre otros
actos.
• Registro de Mandatos y Poderes, en el cual encontramos los
siguientes actos inscribibles: mandato, poder, la ampliación y
modificación de los mismos, la sustitución, la delegación y su
extinción.
• Registro de Testamento, donde encontramos el otorgamiento y
modificación del testamento, la ampliación del asiento de inscripción
del testamento cerrado al fallecimiento del causante, la ampliación
del asiento de extinción del testamento otorgado por escritura
pública al fallecimiento del testador, entre otros.
• Registro de Sucesiones Intestadas, donde se inscriben las sucesiones
intestadas, su anotación preventiva, entre otras.
Datos/Observaciones
DERECHO REGISTRAL
Registro de Personas Jurídicas

Organizado en función de cada ente societario o no

societario. Esto implica abrir una partida por cada
persona jurídica, en la que se inscribe su constitución,
su estatuto, modificación del estatuto, extinción, así
como el desenvolvimiento de sus órganos directivos,
entre otros órganos inscribibles.

Con la primera inscripción, la organización adquiere

personalidad jurídica. De esta manera, surge la persona
jurídica como centro de imputación de derechos y
obligaciones.
DERECHO REGISTRAL
Registro de Personas Jurídicas

En el ámbito no societario, encontramos los siguientes tipos de persona

jurídica:
•Asociaciones
•Fundaciones
•Comités
•Comunidades campesinas y nativas
•Cooperativas
•Organizaciones sociales de base

En el ámbito societario encontramos, entre otros:

•Sociedades Anónimas (abiertas y cerradas)
•Sociedades Colectivas
•Sociedades en Comandita
•Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
•Sociedades Civiles

Datos/Observaciones
 Principios
Registrales
El sistema registral peruano ha acogido ciertos
principios que manifiestan determinadas
líneas, directrices al procedimiento registral.

Son un conjunto de reglas jurídicas y/o El Tribunal Registral ha señalado respecto de la

normas fundamentales, que guían y sirven de
base al sistema registral peruano, y que
pueden ser señalados en:
 Código Civil
 Reglamento General de los Registros
Públicos
 o puede extraerse de la interpretación
sistemática de las diversas normas de
nuestro ordenamiento jurídico.
calificación y los principios, lo siguiente:
“La calificación registral se realiza en el
marco de los principios registrales, que
constituyen los rasgos fundamentales que
sustentan el derecho registral, delimitando de
ese modo los alcances de la calificación
registral”.
 Principios
Registrales
Los principios registrales que se Los principios registrales que generan
refieren a los requisitos de efectos ante la inscripción son los
inscripción son los siguientes: siguientes: legitimación, fe pública
registral, prioridad preferente o de
rogación, titulación auténtica, rango, prioridad excluyente, publicidad
tracto sucesivo, legalidad y y oponibilidad.
especialidad.
 Principio de Rogación
Mediante este principio se establece que
las inscripciones de los actos y contratos en
el registro no se realizan de oficio, sino que
requieren siempre de petición de parte
interesada. Por tanto, los actos y contratos
se inscriben a instancia del interesado, en
tanto que el procedimiento registral solo se
iniciará a solicitud del interesado, nunca a
instancia del registrador.
Art. 2011 CC, de forma literal indica: “Los
registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción (…)”
Artículo III del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos
precisa: “Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho, o
de tercero interesado, en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario (…)”.
 Principio de
Rogación
De acuerdo al Tribunal Registral, cuentan con
legitimidad:
a) Los otorgantes del acto o derecho (las partes
de un contrato, quien realiza un acto
unilateral, a las autoridades judiciales o
administrativas, etc.)
b) Los terceros interesados, que son aquellos
que, sin haber participado directamente en la
generación del acto o derecho objeto de
inscripción, pueden verse afectados o
beneficiados con su incorporación a la
publicidad registral. (…)”
Excepciones
Rectificación de oficio
La rectificación de oficio es una excepción al
principio de rogación toda vez que el artículo 76 del
Reglamento General de Registros Públicos señala que
los registradores rectificarán las inexactitudes a
solicitud de parte.
Hipoteca legal
Regulada en el Código Civil (Art. 1118° CC), el cual
establece supuestos de excepción del principio de
rogatoria, y que las mismas constituyen de pleno de
derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad
del registrador, simultáneamente con los contratos de
los cuales emanan.
Principio de Titulación
Auténtica
Las inscripciones se extienden en
mérito a instrumentos públicos, y
solo por excepción se puede extender
inscripciones en mérito
instrumentos privados, para lo cual
debe existir una norma que le
autorice; es decir, por regla general se
inscriben en mérito a los documentos
públicos, y por excepción en mérito a
documentos privados.
Art. 2010° CC:
“La inscripción se hace en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo
disposición contraria”.
a Artículo III del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos que reza de la
siguiente manera:
“Los asientos registrales se extienden a instancia
de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición en
contrario (…)”.
 Principio de
Legalidad
Los títulos que son presentados para su
respectiva inscripción deben ser
sometidos previamente a la verificación
del cumplimiento de sus formalidades
propias y la capacidad de los
otorgantes, así como también es objeto
de calificación la validez del acto
contenido en el título, el cual es la causa
directa e inmediata de la inscripción.
Art. V del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros
Públicos que señala lo siguiente:
“Los registradores califican la legalidad del
título en cuya virtud se solicita la
inscripción. La calificación comprende la
verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la
capacidad de los otorgantes, así como la
validez del acto que, contenido en aquel,
constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción.
 Principio de
Legitimación
El contenido de las inscripciones se
presume exacto y válido; es decir,
establece una presunción relativa de
exactitud del contenido del asiento
registral, por lo que le faculta al
titular registral conforme a lo que
señala el referido asiento, mientras
no sea rectificado por la instancia
registral o se declare su invalidez por
el órgano judicial o arbitral mediante
resolución o laudo firme, o sea
cancelado administrativamente en
los supuestos establecidos por la ley
30313.
Artículo 2013 CC:
“El contenido del asiento registral se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias
registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme (…)”
Numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos:
“Los asientos registrales se presumen exactos y válidos.
Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez”.
 Principio de
Legitimación
Características: los asientos registrales tienen
una presunción iuris tantum, por lo que se da Legitimación activa y pasiva
una inversión de la carga de la prueba de
quien desea cuestionar el contenido del
asiento. Por la legitimación activa se protege al titular
a) Los asientos del Registro, producen registral, por el solo hecho de serlo, producto de ello
todos sus efectos mientras no se declare es que está autorizado a ejercer el derecho del cual es
su inexactitud, encontrándose bajo la titular, pero sin ninguna limitación.
salvaguardia de los Tribunales;
b) Se presumirá que los derechos reales En cambio, por la legitimación pasiva se protege al
inscritos en el Registro existen y tercero que no tiene un derecho inscrito a su favor y
pertenecen a su titular en la forma mejor se relaciona con quien sí lo tiene, ya que con él
determinada por el asiento respectivo; y, se ha contratado.
c) Cancelado un asiento, se presume
extinguido el derecho referido por aquel.
 Principio de Fe Pública
Registral
Permite la protección del tercero de
buena fe que confiado en la
información que proporciona el
registro contrata a título oneroso e
inscribe su derecho, aunque después
se anule, rescinda o resuelva el título
de su transferente.
Artículo 2014° CC:
“El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos registrales
y los títulos archivados que lo sustentan…

Asimismo, la buena fe del tercero se

presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro.

Datos/Observaciones
 Principio de Fe Pública
Registral
Requisitos
a) Adquisición de buena fe.- desconocimiento
de la existencia de una inexactitud registral
Artículo VIII del Título Preliminar del
b) Adquisición válida a título oneroso. Reglamento General de los Registros
c) Se adquiera el derecho de quien aparece Públicos:
inscrito en el Registro con facultades para “La inexactitud de los asientos registrales por
otorgar el derecho adquirido. nulidad, anulación, resolución o rescisión del
d) Que la causa que origina la nulidad, acto que los origina, no perjudicará al tercero
rescisión o anulación del derecho del registral que a título oneroso y de buena fe
transferente no se desprenda de los asientos hubiere contratado sobre la base de aquellos,
siempre que las causas de dicha inexactitud
registrales ni de los títulos archivados que no consten en los asientos registrales”.
lo sustentan.
e) Inscripción de su título de adquisición.
 Principio de
Especialidad
Artículo IV del Título Preliminar del Reglamento
Los elementos del acto General de los Registros Públicos:
inscrito deben estar
perfectamente determinados, “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una
partida registral independiente, en donde se extenderá
tales como el bien, el titular la primera inscripción de aquellas así como los actos
registral, así como los o derechos posteriores relativos a cada uno”.
derechos constituidos sobre
dicho bien, a efectos de una
adecuada publicidad.

Datos/Observaciones
Principio de Tracto
Sucesivo
Llamado también “principio de continuidad
y/o tracto continuo” surgió exclusivamente Artículo 2015 del Código Civil :
para el registro de propiedad inmueble, “Ninguna inscripción, salvo la primera se hace sin
estableciendo la continuidad de las que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
trasmisiones dominiales y generando una
cadena registral de sucesivos actos derivativos
Artículo VI del Título Preliminar del Reglamento
entre sí. General de los Registros Públicos (RGRP):
Genera un historial jurídico de los inmuebles “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende
inmatriculados dentro de los sucesivos sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
titulares registrales. donde emana o el acto previo necesario o adecuado
Para inscribirse un título es necesario que el para su extensión, salvo disposición en contrario”.
interesado, quien dispone del derecho a
registrar, tenga inscrita su titularidad.
 Principio de Tracto
Sucesivo
Excepciones
Sujeto
Debe haber identidad entre la persona que
a) Inmatriculación
otorga el acto o negocio jurídico, y la que figura
como titular registral del derecho que se Es un acto de incorporación del inmueble al
dispone, según manifiesta el asiento de la registro de propiedad inmueble y asignándose
partida registral. en el rubro de titulares registrales la primera de
dominio con la inmatriculación.
Objeto
Tiene que haber coincidencia en la descripción
del inmueble, entre lo que dicen el asiento de
la partida del inmueble y el documento que
contiene el negocio jurídico.

Datos/Observaciones
 Principio de
Prioridad
El acto inscribible que ingrese primero al
registro se antepone con preferencia
excluyente al posterior presentado, ya que
la prioridad en el tiempo de la inscripción
determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro.
Los derechos referidos están determinados
por la fecha de su inscripción y a su vez la
fecha de su inscripción se determina por el
día, hora, minuto, segundo y fracción de
segundo de presentado el título al registro.
Además, inscrito el derecho se retrotraerá
los efectos jurídicos de la inscripción hasta
la fecha del asiento de presentación.
Artículo 2016 CC:
“la prioridad en el tiempo de la inscripción
determinada la preferencia de los derechos que otorga
el registro”.
Artículo IX del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos :
“Los efectos de los asientos registrales, así como la
preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen ala fecha y hora del respectivo asiento de
presentación, salvo disposición en contrario”..
Principio de Prioridad
Manifestaciones especiales:
• Eficacia excluyente.- Tiene lugar frente a
títulos incompatibles entre sí, “como sería
el caso de ingreso de dos documentos que
instrumenten, cada uno de ellos, la venta
del mismo inmueble a dos adquirentes
diferentes, o que uno instrumente la venta
y el otro la hipoteca del mismo inmueble a
distintas personas”. La inscripción o
presentación del primero, determinará el
cierre registral respecto del presentado en
segundo lugar.
Eficacia preferente.- Tiene lugar frente a
títulos compatibles; es decir, que se produce
cuando ingresan en el registro documentos que
instrumentan derechos compatibles entre sí,
como sería el caso de dos hipotecas relativas al
mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo,
o un usufructo y un embargo, etcétera. Y ambos
documentos se inscriben, pero el que ingresa
primero tendrá prioridad en cuanto al rango
sobre el ingresado posteriormente.
 El Procedimiento Registral.
Primera y segunda instancia.
TRANSFORMACIcÓN
TRANSFORMACIcÓN
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El Derecho Registral peruano ha adoptado un

sistema registral declarativo por regla general y de
forma excepcional el constitutivo para el derecho Conjunto de actos encadenados o sucesivos
real de hipoteca, así como para el nacimiento de las destinados a obtener la inscripción de un título.
personas jurídicas entre otros actos. Así lo ha
manifestado la jurisprudencia del Tribunal Registral.
NATURALEZA
• El procedimiento registral tiene unas
características que aproximan al judicial y
otras al administrativo, por lo que se habla
de un procedimiento administrativo, pero sin
atribuir naturaleza administrativa a su
procedimiento.

• Por ello, podemos decir que es un

procedimiento registral especial de
naturaleza no contenciosa, esto quiere decir,
que no hay conflicto de intereses en el
procedimiento de inscripción de un título.
NATURALEZA
• El Registro Público a diferencia del Registro
Administrativo es un Registro Jurídico y tiene
como una de sus características principales la
de publicitar hechos, actos, contratos,
situaciones jurídicas, etc., que producen fe
plena respecto de terceros. Toda vez que sus
efectos son oponibles erga omnes.

• El Registro Administrativo que es de mero

trámite y de cumplimiento de requisitos que
establece el TUPA de la respectiva
Administración Pública.
CARACTERES

No admite apersonamiento de terceros

Es un procedimiento especial,
contenido que se da del Reglamento
General de los Registros Públicos y sus
demás Reglamentos.
ni oposición a la inscripción; es decir,
se rechaza la intervención de un
tercero o como también la oposición
que pueda manifestar contra el acto
rogado por el solicitante a inscribirse
EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
• Inicia con la rogatoria manifestada en la
presentación de los documentos, esto es, el
título.

• Los referidos documentos serán sometidos a la

calificación que efectúa el Registrador, quien
manifestara suspendiendo (suspensión del
título), condicionando (observando),
denegando definitivamente (tachando el título)
o escribiendo (inscripción del título).

• Cabe señalar que mediante el procedimiento

registral se buscan diferentes finalidades como
la inscripción, anotación, rectificación y
publicidad de un derecho o acto a inscribir.
INICIO DEL PROCEDIMIENTO
A) Presentación de títulos

Los legitimados para la presentación del título y poder instar al registrador que
inscriba el derecho son los otorgantes del acto o derecho inscribible o un tercero
interesado.

El título de presentación contiene la relación de documentos que son presentados

con respecto a la inscripción de un derecho o acto inscribible, así como el acto o
derecho rogado de forma expresa y clara.

Además, debe mencionarse el registro donde se desea inscribir y el número de

partida donde se inscribirá el acto rogado, y como también debe constar en el
título la firma y el domicilio de solicitante, etc.
INICIO DEL PROCEDIMIENTO
B) Oficina receptora: La receptora ingresará las solicitudes de inscripción en el
Diario de la Oficina de destino y las remitirá a dicha oficina, previo pago de los
derechos registrales y la tasa de mensajería registral

C) Calificación

D) Inscripción: Una vez terminada la calificación del registrador público de

forma exhaustiva e integral sobre el título presentado por el solicitante,
tendrá como resultado dos conclusiones: la primera, una calificación
positiva del título (inscripción) o una segunda conclusión, calificación
negativa (tacha, observación o liquidación).
CONCLUSIÓN
• El procedimiento registral puede terminar:
a) con la inscripción,
b) con la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de
presentación,
c) con la aceptación del desistimiento total de la rogatoria.

• Cuando se termina el procedimiento registral, ya no se podrá

interponer ningún recurso de apelación; en ese sentido, solo
procederá el recurso de apelación en caso de tacha.
INSTANCIAS
• Están conformadas por el Registrador y el Tribunal Registral, en forma ascendente,
toda vez que el superior jerárquico es el Tribunal Registral, quien resuelve en última
instancia respecto a lo resuelto por el Registrador.

Art. 5 de la Ley N° 26366, que regula el Sistema Nacional de los Registros Públicos,
concordada con lo señalado en el artículo 3 del Reglamento General de los Registros
Públicos, en el que se establecen como instancias del procedimiento registral:
a) El registrador y,
b) El Tribunal Registral.
La norma agrega que contra lo resuelto por el Tribunal Registral solo se podrá
interponer demanda contencioso administrativa ante el Poder Judicial.
INSTANCIAS
• REGISTRADOR
• Es un funcionario público que tiene el
rol de calificar los títulos para su
respectiva inscripción dentro de un
proceso judicial-administrativo, es
decir, proceso especial no contencioso.
• Es un funcionario público del orden
judicial-administrativo y el desempeño
de su función esta sometido al régimen
de impedimentos, incompatibilidades,
deberes, prohibiciones y vigilancia de
los jueces.
• TRIBUNAL REGISTRAL
• Órgano de la SUNARP con competencia nacional
que conoce y resuelve en segunda y última
instancia administrativa las apelaciones contra las
observaciones, tachas y otras decisiones de los
Registradores, y Abogados Certificadores, en su
caso, emitidas en el ámbito de su función
registral.
• Se encarga de resolver oportunamente y dentro
del plazo legal las apelaciones interpuestas contra
las derogatorias de inscripción, interpretando y
aplicando la ley, fijando criterios jurisprudenciales
a efectos de generar predictibilidad y contribuir
con la seguridad jurídica.
ESTRUCTURA
LA PARTIDA REGISTRAL

Unidad de Registro base del sistema registral peruano, que esta conformada por los asientos
de inscripción organizadas sobre la base de determinada finca o bien, persona u otro
elemento.

TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

PARTIDA
TOMO FICHA
ELECTRÓNICA
DERECHO REGISTRAL PERUANO
LA PARTIDA REGISTRAL

TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

TOMO

• Tiene su origen en la legislación española que extendían los asientos de una partida
registral en diversas fojas de un tomo
• Eran libros grandes constituidos por fojas donde se plasmaban a manuscrito los asientos
registrales que contenían actos, derechos, situaciones jurídicas, etc.
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LA PARTIDA REGISTRAL

TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

FICHA

• Surge como influencia del Derecho Registral Argentino

• Tarjeta movibles especialmente diseñada y que corresponde a una partida o folio.
• Las fichas llevan una información mas ordenada respecto a los asientos que se publican
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LA PARTIDA REGISTRAL

TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

PARTIDA ELECTRÓNICA

• Remplaza el soporte físico de las inscripciones.

• Imágenes físicas y digitalizadas en asientos electrónicos que remplazan al tomo y a la
ficha.
• Permite ahorrar tiempo y espacio ya que permite ahorrar espacio y tiempo, debido a su
acceso remoto y publicidad en forma instantánea.
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EL ASIENTO REGISTRAL
• Constatación de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros de
registro
• Se redactan sobre la base de breves notas con indicación de número y
fecha en que el documento fue presentado en el registro y lleva la firma
del registrador responsable.
• Presentan diversas modalidades: i. asiento de presentación; ii. asiento de
CONCEPTO inscripción; iii. Asiento de anotación preventiva; iv. Asiento de
cancelación; y, v. asiento o nota marginal.

• REGLA GENERAL: Todo asiento es producto del ingreso de un titulo al

diario en referencia al principio de rogatoria para su respectiva
inscripción.
• EXCEPCIÓN: Anotaciones de cierres de partidas u otros (anotaciones de
correlación de inscripciones)
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EL ASIENTO REGISTRAL

• Designación de la persona en cuyo favor se extiende la

inscripción.
• Designación de la persona de quien procede el derecho o bien.
CONTENIDO • La designación se realiza precisando los nombres,
apellidos, nacionalidad, documento de edad y la condición
de mayoría o minoría de edad.
• Datos relevantes al acto realizado.
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EL ASIENTO REGISTRAL

• El órgano jurisdiccional es el competente para declarar la

invalidez de un asiento de inscripción.

INVALIDEZ • Procede la invalidez a pedido del interesado en base a la

resolución judicial de invalidez del acto registral.
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EL ASIENTO REGISTRAL

• Recogido en el Título VII del Reglamento General de Registros

Públicos.
• Cancelación de asientos de inscripción
• Extinción de la persona jurídica
• Nulidad del titulo que le dio origen
CANCELACIÓN • Nulidad de la inscripción
• Caducidad de la inscripción
• Otros
• Cancelación de asiento por inexistencia del acto causal
• Titulo archivado no contiene el acto publicitado.
• En el título archivado existe un acto del cual no se ha
solicitado su rogatoria.
ACTOS INSCRIBIBLES

La calificación según nuestra

legislación es la que sigue: DOCUMENTOS
ADMINISTRATIVOS

DOCUMENTOS
JUDICIALES

DOCUMENTOS
NOTARIALES
TÍTULOS
• Es aquel documento que contiene el
acto inscribible, y que es objeto de
inscripción, la cual insta la respectiva
inscripción ante registros.
• Dicho documento fundamenta de forma
inmediata y directamente el derecho o
acto inscribible; también formarán parte
del título los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y
directa la inscripción, pero que de
manera complementaria coadyuvan a
que esta se realice.
• Art. 7 del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos:
“constituye título para efectos de la
inscripción el documento o
documentos en los cuales se
fundamente inmediata y directamente
el derecho o acto inscribible y que,
por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
TÍTULO MATERIAL Y FORMAL

El Tribunal Registral ha
conceptualizado el título
material, en los términos
siguientes:

“Podemos concluir que título

material es el acto o derecho
inscribible en el registro y título
formal es el instrumento que
contiene al acto material.”.
 ACTOS INSCRIBIBLES
DOCUMENTOS
NOTARIALES

• Los documentos públicos notariales

están representados por los partes
notariales, como instrumentos de
traslado notarial provenientes de las
escrituras públicas.
• Partes notariales dirigidos especialmente
al registrador público.
• Las actas notariales por si solas,
excepcionalmente, son actos inscribibles,
sirviendo mayormente como base para el
asiento inscribible.
 ACTOS INSCRIBIBLES
DOCUMENTOS
JUDICIALES

• Conformados por los partes judiciales y

copias certificadas de los actuados
judiciales que dan mérito a una
inscripción de un acto rogado.
• Las sentencias y mandamientos en
general no requieres de un
mandamiento para evocar una
inscripción, pues su testimonio es
bastante para ello.
 ACTOS INSCRIBIBLES
DOCUMENTOS
ADMINISTRATIVOS

• Son las resoluciones administrativas con

carácter de cosa decidida que son
generados por los entes administrativos
del Estado, estas pueden ser las copias
certificadas de las partidas de los
registros del estado civil, el certificado de
numeración expedida por
municipalidades u otras resoluciones que
emiten las entidades estatales.
• Instrumento público
• Instrumento privado

Son instrumentos públicos

Son los documentos elaborados por
porque intervienen un
los particulares, los cuales no tienen
funcionario público en su
potestades de funcionarios públicos;
otorgamiento, tal es así que
sin embargo, dichos documentos
tenemos los notariales,
privados permiten la posibilidad de
judiciales, administrativos y
la inscripción de determinados
otros, en tal sentido, será un
asientos registrales, pero a la vez se
documento que reúna los
exige que la misma deba ser original
requisitos de intervención de un
y cuente con firmas legalizadas
funcionario público, y quien
notarialmente. Por ejemplo,
tiene competencia para dar
tenemos las declaraciones juradas
autenticidad a un documento y
del acreedor para la cancelación de
revestirlo de las formas legales.
hipotecas, los formularios registrales
legalizados por notario, etc
 Espacio práctico

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PRÁCTICA
 ¿Qué aprendí hoy?
CIERRE
 FUENTES DE CONSULTA OBLIGATORIA:
Bibliografía GONZALES BARRON, Gunther (2012).Derecho Registral y Notarial. Tomo
I y II. Lima. Jurista Editores.

LA CRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHEZ REBUDILLA, Francisco (1984). Elementos de Derecho
Civil. Madrid. Edit. Bosch.
CIERRE

MANZANO SOLANO, Antonio (1994).Derecho Registral Inmobiliario. Para

iniciación y uso de universitarios. Volumen II. Procedimiento Registral
Ordinario. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España. Madrid. Centro de Estudios Registrales.

TARUFFO, Michele. Sobre las fronteras (2006).Escritos sobre la justicia civil.

Bogotá. Editorial Temis.

BULLARD GONZALEZ, Alfredo (2006). Derecho y Economía. El análisis

económico de las instituciones legales. Lima. Palestra Editores.