GUÍA DE DERECHO REGISTRAL

1. Conceptos de tipos de Registros:

-Registro de actos y contratos:
Es ante el registrador y por voluntad de las
partes, es decir se hace directamente ante
el registrador o funcionario para celebrar
ese acto por ejemplo un arrendamiento
-Registro de Título:
Es ante el notario y por voluntad de las
partes, es decir es la inscripción de la
Escritura Pública en la cual el registrador
procede a calificar e inscribir en caso que
cumpla con todos los requisitos.

-Registro de Transcripción: -Registro de Inscripción

Es la transcripción literal del asiento de
inscripciones del registro o la copia íntegra
del documento
• Califica el registrador
• Hace una relación suscrita de los
elementos más importantes, y se
califica el derecho real que se está
modificando.

-Sistema de Folio Real: -Sistema de folio personal:

Por cada derecho real se abre un asiento Se organiza por documento, únicamente se
registral usa en el caso del Registro Mercantil.

OJO: ¿QUÉ TIPO DE REGISTRO EXISTE EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO?

• Registro de Título: se registran documentos
• Registro de Inscripción, pero existe la excepción en el caso de la propiedad horizontal
porque para este tipo de inscripciones se lleva un registro especial y en estos casos
se aplica un sistema de transcripción es decir una copia íntegra.
• Sistema de Folio Real (es mixto) debido que se abre una cuenta por cada finca, pero
en el Registro Mercantil se aplica el Sistema de Folio Personal.

2. Modificaciones de las Propiedades: Partiendo de las facultades del derecho real,

nacen las modificaciones de la propiedad y parte de la voluntad del titular.
Formas que se puede Tipos de modificaciones
modificar una propiedad
1. Por voluntad o 1. Desmembración: Es la segregación de una parcela inscrita y dicha parcela
consentimiento o finca matriz se está separando para formar una nueva finca, se aplica el
2. Por sentencia sistema de folio real, el procedimiento es: se hace una nota marginal en
3. Por expropiación el libro en que está inscrito la propiedad matriz diciendo que “x”
(Utilidad Pública) propiedad ha sido desmembrada y queda establecido la cantidad
restante de la propiedad matriz, la parte final de la finca matriz se queda
con el número de asiento registral principal.
2. División: Es una propiedad indivisa, en la cual existe una comunidad de
personas que son dueños -en común- de dicha propiedad indivisa y estos
pueden ponerle fin por medio de la cesación de comunidad que se hace
por vía notarial o judicial. Es decir existe una propiedad indivisa o
propiedad matriz que se quiere eliminar (vender por voluntad de las
partes o por herencia) y una vez que se vende, se inscribe en el registro
para que surta efectos jurídicos, el número de la finca matriz desaparece
y se constituye nuevas fincas, y cada propiedad tiene un nuevo número
de cuenta registral.
3. Fusión o agrupación: Son dos o más fincas que se agrupan pero hay
ciertos requisitos:
• Que sea el mismo titular registral de todas las fincas
• Que sean colindantes (seguidas)
• Que se encuentren inscritas
• Todas las cuentas registrales de las fincas se eliminan y nace una
sola cuenta registral
 • Se hace una nota marginal en el libro de inscripción de cada
cuenta registral que tenían las fincas, para dejar constancia de la
modificación que se realizó.
4. Propiedad horizontal: En este tipo de propiedad hay varios dueños, varios
propietarios pero que tienen áreas comunes , por ejemplo (ubiquémonos
en el edificio que están construyendo por la UCA de los departamentos
salvajes, donde cada uno cuesta un ojo de la cara o tal vez dos jajaja, otro
ejemplo son los módulos de los centros comerciales) techo, parqueo,
entrada, pero cada uno tiene su derecho individual de cada personal o
piso que compro ES DECIR SON CO-PROPIETARIOS, se constituye en una
escritura y bajo el régimen especial de la L.G.R.P pero hay una ley especial
que regula la estructura de inscripción (art. 77 del Regl. LGRP y el art. 88
LGRP) hay un libro especial en los registros para la propiedad horizontal.
-Procedimiento:

➢ La propiedad está inscrita bajo el asiento 40,711, Tomo: II, Folio: 445, una
vez que se inscriba bajo este régimen especial de propiedad horizontal se le
hace una nota al margen en el libro de inscripciones para dejar reflejado
que ya no está inscrita la propiedad en ese régimen , que ahora está inscrita
en el régimen especial de propiedad horizontal, se le agrega a esa cuenta
registral la siglas PH en el libro de propiedad horizontal, dejándose
consignado así: asiento 40,711, Tomo: II, Folio: 445 PH.
➢ En el libro de propiedad horizontal, cada piso que se venda de esa
propiedad horizontal se le pondrá por ejemplo: asiento 40,711-1 Tomo: II,
Folio: 445, (no se le pone el PH, solo el número que según se identifique
cada piso que se venda del módulo o edificio de departamento, 1-2-3 etc.).
El dueño de ese piso puede vender ese piso que compro, pero tiene que
inscribirlo siempre bajo ese régimen especial.

3. Títulos objetos de Inscripción- Art. 73 L.G.R.P

Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos
relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación, servidumbres, promesas de
venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos
inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre
propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del
dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales;

2. Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los
efectos del artículo 2949 del Código Civil; y

3. Los títulos constitutivos de promesas de compra o de venta, deberán inscribirse como

anotaciones preventivas para cenar el tráfico jurídico de la finca respecto de las
enajenaciones durante el plazo establecido en el contrato.

La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas de igual índole,
así como los terrenos destinados a cementerios, se inscribirán en el Registro Público y en
cualquier otra institución que determine la Ley.

4. Titular Registral
Art. 42 LGRP: es el legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en los procesos judiciales,
en la forma en que el propio asiento determina. Esta protección se refiere a la existencia,
titularidad, pertenencia del derecho, el título o causa de adquisición y el ejercicio y extensión
del derecho.

Es la persona natural o jurídica que ostenta el derecho real inmobiliario objeto

de inscripción en el Registro de la propiedad. Puede ser titular registral una persona
futura que, al menos, sea determinable. La designación de dicha persona se hará de forma
que no pueda confundirse con ninguna otra. En consecuencia, si el titular registral es
una persona natural, se harán constar en el asiento correspondiente los siguientes datos
 identificadores, que aparecerán en el título presentado o se añadirán para proceder a
la inscripción: nombre y apellidos; edad; civil; profesión; vecindad; y domicilio. Si es persona
jurídica, la denominación social, domicilio, y nombre y representación de la persona que
actúe por ella. Por otra parte, son inscribibles en el mismo Registro las resoluciones
judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el
fallecimiento y cualesquiera otras circunstancias por las que se modifique la capacidad civil
de los titulares registrales en cuanto a la libre disposición de sus bienes. Cuando
el derecho inscrito es el de propiedad, se dice que su titular es el dueño registral
del inmueble.

En resumen: Se entiende como el legítimo propietario del derecho registral inscrito en el

Registro Público, es decir es el sujeto (persona natural o Jurídica) que goza de facultades que
le confiere el derecho real por simplemente constituirse en esta categoría y cumplir con
todos los requisitos que la Ley señala (Principio de legitimación)

5. Tipos de asientos

Concepto de asiento: Es la constatación solemne o formal de lo que se lleva en los libros de

Registros de los hechos, actos y contratos y evidencias de ese acto contractual y reflejándolo
siempre en los libros del Registro. – Art. 40 Regl. LGRP

Clasificación doctrinal de los asientos Tipos de Asientos

1. Principales: Tiene propia autonomía
2. Accesorios: Depende de la
existencia de otro asiento.
3. Asientos definitivos: Duración de
momento de inscripción del asiento,
tiene duración indefinida hasta que
haya algún cambio de voluntad del
titular registral
4. Asientos provisionales: Tiene un
plazo de vigencia limitado (2 años),
se extingue, se convierte de ser
provisional a ser definitivo, por
ejemplo en el caso del embargo de
una propiedad que en el transcurso
del proceso el deudor no tenga con
que pagar y proceda a subastar la
propiedad y se adjudica la
propiedad al acreedor.
5. Asientos positivos: Nace un derecho
(al momento de inscribir la
propiedad)
6. Asientos Negativos: Se extingue,
desaparecen, mediante una orden
judicial el Jueza lo manda a cancelar,
hay extinción de ese derecho, y se
refleja en la columna de
cancelación.
1. Asiento de presentación: según la clasificación
doctrinal, es un asiento principal al inicio, y se
crea a partir de la solicitud de inscripción sobre
cada uno de los títulos o documentos objetos de
inscripción que se presentan en el Registro
Público, por lo tanto también es accesorio.
2. Anotación Preventiva: Son asientos
provisionales y temporales que tienen por
finalidad reservar la propiedad y advertir la
existencia eventual causa de modificación del
acto o derecho inscrito, según la clasificación
doctrinal es provisional y principal. Permite
ejercer el principio de prioridad de manera
anticipada, para garantizar el embargo
preventivo, es una medida cautelar en la
demanda por una propiedad en litigio, por
ejemplo en caso de reivindicación , puede
pedirle al Juez esta anotación preventiva para
dar a conocer a tercer que esta propiedad
puede ser modificada y el Juez manda un
mandato judicial al registrador y ser permite la
anotación preventiva, es decir se usa para que
mi derecho no quede en el aire, podemos
hacerlo mediante un auto decreto de embargo-
medida cautelar en un juicio principal, y tiene 30
días de vigencia-. O en un auto decreto de
secuestro: hay un conflicto de derecho de
propiedad y le pido al Jueza que me conceda el
secuestro sobre este bien MUEBLE OJOOO EN
EL MUEBLE, NO HAY PARA INMUEBLE-CPC.
3. Derecho real de retención: es medida cautelar,
y lo puedo llevar en juicio principal.
4. Notas marginales: Según la clasificación
doctrinal son: accesorios, ya que son notas
referenciales, avisos, aclaraciones,
circunstancias sobre lo actual de esa propiedad.
 Estas se establecen en la columna de marginal
de los libros. Y a su vez se clasifican en:
➢ Notas Modificadoras: donde se anota el
cumplimiento o incumplimiento de una condición
suspensiva o resolutoria.
➢ Notas de Notificación Jurídica: Donde se pone en
conocimiento de que existe un procedimiento
judicial o administrativo.
➢ Notas de Coordinación: Esta se da entre el asiento
principal y las modificaciones a este, por ejemplo:
servidumbres, fusiones, desmembración.
5. Asiento de Inscripción: Según la Clasificación
doctrinal es principal, definitivo y positivos. Se
considera principal porque a partir de su
aprobación surte efectos jurídicos frente a los
terceros, y produce la constitución de derechos.
6. Asiento de Cancelación: Según la clasificación
doctrinal es: principal y negativo. Se produce
por:
➢ Caducidad: caduca el período de vigencia que
tienen algunos asientos.
➢ Por el consentimiento de las partes, se hace una
escritura de cancelación y se extingue el
asiento.
➢ Por orden judicial: mediante medida cautelar
➢ Por orden administrativa: Lo realiza el
registrador de oficio.
➢ Por ley: por extinción meramente legal por
ejemplo las expropiaciones.

Tipos de cancelación:
• Total: Cuando se produce la extinción de ese
Derecho, ya sea:
-cuando se pierde o se deteriora, por ejemplo: en el
caso de la propiedad horizontal.
-Extinción del Derecho inscrito: cuando se dona,
vende, o cede el bien.
-Por nulidad del titular inscrito: cuando mediante
una sentencia registral se declara nulo.
-Por nulidad de la Inscripción.
• Parcial: Cuando la propiedad mantiene una
desmembración.

6. Recursos

Se puede aplicar los recursos cuando el registrador/a suspenda o niega la inscripción de los
documentos que por alguna causa legal sean inadmisible, y la persona interesada puede
pedir la anotación preventiva de esto (tiene la vigencia la anotación preventiva 6 meses-art.
66 Regl. LGRP).

El registrador, puede devolver el documento para:

• Para que el interesado lo subsane
• Para que use su derecho ante el Juzgado Civil de Distrito Competente o usar la vía
administrativa (tiene que elegir uno, porque existe la exclusión de Recursos, VER ART.
242 REGL. LGRP).

Si el interesado escoge la vía administrativa, el procedimiento es el siguiente:

 • Puede interponerlo el notario autorizante o persona
RECURSO DE
interesada
REVISIÓN • A partir que me notifican la resolución donde me
niega la inscripción, tengo 5 días para recurrir por
revisión exponiendo los motivos y razones legales en
que se fundamenta su recurso.
• Se interpone ante el mismo registrador/a
• Tiene 10 días hábiles el registrador a partir de la
recepción del recurso para resolver, y puede ocurrir:
1. Ha lugar: ordena la inscripción
2. NO ha lugar: Se notifica a la parte recurrente, se deja
constancia al margen del asiento de presentación del
documento la circunstancia, y le deja abierta la vía a
la parte recurrente para interponer recurso ante la
Dirección Nacional de Registros

RECURSO DE • Tiene 5 días a partir de notificado el no ha lugar de su

APELACIÓN recurso de revisión para interponer el recurso de
apelación administrativa.
ADMINISTRATIVA
• Debe de expresar dirección exacta para oír notificaciones
y así se le pueda notificar la resolución del recurso de
apelación, si no da la dirección= tabla de aviso.
• Se interpone ante el mismo registrador pero ES DIRIGIDA
ante la Dirección Nacional de Registro
• ¿Qué pasa si el registrador se niega a admitir el recurso de
apelación? La parte interesada se va con el escrito de
interposición del instrumento conteniendo la razón de
denegatoria de inscripción y apelación para recurrir de
hecho ante la DNR
• La DNR tiene 10 días hábiles para dictar resolución, y la
resolución puede ser :
-Ha lugar: se inscribe
-NO ha lugar: Cancelar el asiento de presentación, acá muere
la prórroga del asiento de presentación.-art. 59 Regl. LGRP.

-La inscripción respectiva se hará bajo la

responsabilidad de la autoridad que se lo hubiera
ordenado, dejando constancia en el asiento registral.

-Si transcurre el plazo de 10 días y no resuelve ni el

Registrador en revisión ni DNR en apelación se entiende
silencio administrativo=resuelto positivamente el
recurso.