Abog. N.P.

Guillermo Pereira
Derecho Registral

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Previos a la inscripción
CLASIFICACION Simultáneos a la inscripción
Posteriores a la inscripción

Previos a la inscripción
1. Principio de Rogación
2. Principio de Legalidad
3. Principio de Inscripción

• Principio de Inscripción

• En sentido amplio, inscripción equivale a asiento registral. La inscripción es “la

constatación o expresión formal y solemne, hecha en los libros del Registro, de los
hechos, actos y contratos que por su naturaleza puedan tener acceso al mismo”.
• En sentido restringido, el principio de inscripción se relaciona con los efectos que
ella determina en la constitución, transmisión, modificación y extinción de la
propiedad y demás derechos reales sobre bienes registrables
• La inscripción constituye así la culminación de un procedimiento que comprende
una serie de actos vinculados entre sí: la presentación del documento a los fines de
su inscripción, el examen del acto Ipor el Registrador, y en su caso, la declaración
favorable del ingreso del acto o negocio jurídico al sistema registral lo que
determina de inmediato la inscripción. En razón de la inscripción, el folio registral
deviene en documento público.
• Se materializa la inscripción respecto del rogante con la nota puesta al pie del
instrumento registrado, donde se expresa haberse efectuado el registro, con
indicación del número del asiento, fecha, y firma del registrador y se entrega al
interesado el instrumento o la copia así anotados. En el registro paraguayo recibe
diferentes nombres: clissé de inscripción, toma de razón, constancia de inscripción,
entre otros.
¿Existe el Principio de Inscripción en el Derecho paraguayo?
• El Código Civil consagra el principio puramente consensualista para el nacimiento
de los derechos reales. Basta el mero consentimiento, sin necesidad de tradición o
inscripción para que la propiedad se transfiera o el derecho real se constituya. Con
respecto a los derechos inmobiliarios la inscripción no es obligatoria y constituye
solamente un requisito de publicidad, es decir, una formalidad establecida por la ley
para la oponibilidad del acto frente a terceros.
• Art. 1968 CC
La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos translativos de
dominio están sujetos a su toma de razón en el Registro de Inmuebles para que produzcan
efectos respecto de terceros.
¿Existe…
• Sin embargo, la ley alienta la inscripción
a) al declarar la inoponibilidad frente a terceros de los títulos no inscriptos,
b) al consagrar el principio de tracto sucesivo que presupone la previa inscripción de los
títulos anteriores para poder inscribir los títulos posteriores y,
c) al prescribir que cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho,
no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.

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• Art. 2373 CC
La hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferente a ser pagado sobre el
precio del inmueble. Podrá demandar la ejecución y venta de la cosa hipotecada, sea que
ella esté en poder del deudor, del constituyente, o de un tercer poseedor.
Consagración Legal
• Art. 269 COJ
En el Registro de Inmuebles se anotarán los derechos reales y sus modificaciones o
extinciones; los bienes afectados al régimen legal del bien de familia, así como la
inhibición, embargo, u otras restricciones al derecho de propiedad. Se anotarán, asimismo,
los contratos de locación.
• Art. 810 CC
En caso de ser enajenado el bien arrendado, la locación subsistirá por el tiempo convenido
siempre que el contrato hubiere sido inscripto en el registro respectivo.
• Art. 2369 CC
La hipoteca no producirá efectos respecto de terceros sino desde su inscripción en el
Registro respectivo.
Las partes contratantes, sus herederos y los demás que han intervenido en el acto, así como
el Escribano y los testigos, no pueden prevalerse de la falta o defecto de inscripción.
Respecto de ellos, la hipoteca constituída por escritura pública se considera registrada.
• Para determinar la eficacia de la inscripción interesa determinar si ella es
constitutiva o declarativa. En segundo término, si es obligatoria o facultativa.
Excepciones al carácter no constitutivo
• Registro de Poderes: Art. 352 del COJ: “La inscripción es indispensable para que
los poderes puedan surtir efecto legal entre mandante y mandatario y con relación a
terceros”.
• Existe, sin embargo opiniones doctrinarias que sostienen la derogación del presente
artículo por el Capítulo VII del CC, a partir del Art. 880 y sgtes, referidos al
mandato en el sentido que actualmente el mandato puede ser inclusive tácito no
requiriendo inscripción para que surta efecto inter partes.

Excepciones…

• Registro de Personas Jurídicas: Art. 967 del CC modificado por la Ley 388/94 :
“Las sociedades adquieren la personalidad jurídica desde su inscripción en el
registro correspondiente” con excepción de las Iglesias, las universidades,
asociaciones de bien común, las fundaciones y las cooperativas
Excepciones…
• Registro de Bien de Familia: Ley No. 2170/03. Art. 1 “… La constitución quedará
formalizada y será oponible a terceros desde que el inmueble quede inscripto en tal
carácter en el Registro de Inmuebles”.
• Prenda con registro: Art. 2327 del CC: “La prenda con registro no requiere la
entrega de la cosa. Bastará para constituirla la inscripción en el Registro Prendario,
quedando las cosas gravadas en poder del deudor, a título de depositario regular,
con las obligaciones y derechos correspondientes”. Este artículo debe analizarse en
concordancia con el Art. 2334 del mismo cuerpo legal que dice: “El contrato de
prenda con registro … sólo producirá efectos con relación a terceros desde el día de
su inscripción en el registro correspondiente…”
• Aceptación del Acreedor Hipotecario: Art. 288 del COJ: “Sin perjuicio de lo
dispuesto en el Código Civil respecto de las hipotecas, los actos o contratos a que se
refiere el presente Código, sólo tendrán efecto contra terceros desde la fecha de su
inscripción en el Registro”, en concordancia con el Art. 2358 del CC que dice: “En
la escritura pública de constitución de la hipoteca deberá constar la aceptación del
acreedor. Si éste no lo hubiere prestado, deberá hacerlo posteriormente en la misma
forma, para la validez del acto, con efectos desde el día de su inscripción”.

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El asiento registral: requisitos de validez

Art. 278.- Toda inscripción deberá contener, bajo pena de nulidad, lo siguiente:
a) la fecha de la presentación del título o la de los documentos presentados en el Registro,
con expresión de la hora;
b) la naturaleza, situación, medida superficial y linderos de los inmuebles objeto de la
inscripción;
c) la naturaleza, valor, extensión, condiciones y carga de cualquier especie de derecho que
se inscriba;
d) la naturaleza del título o de los documentos que se inscriban y su fecha;
e) el nombre, apellido y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la inscripción;
f) el nombre, apellido y domicilio de quien proceda inmediatamente los bienes o derechos
que se deba inscribir;
g) la designación de la oficina o archivo en que exista el título original;
h) el nombre y la jurisdicción del Juez o Tribunal que haya expedido la sentencia
ejecutoriada u ordenado la inscripción; y,
i) la firma del Jefe de Sección correspondiente.