Guía Para Inversiones

En Real Estate
Descubre lo esencial para crear un portafolio con activos de Real
Estate destinado al éxito. Conoce desde lo básico hasta las
diferentes maneras de medir tus rendimientos, las diferentes
alternativas de inversión dentro de los bienes raíces y las ventajas y
desventajas de cada uno.
 Introducción

A lo largo de nuestra experiencia, adquisiciones de propiedades,

asesoría y consultoría inmobiliaria a clientes, nos hemos dedicado a
responder una pregunta muy sencilla “¿Cómo invertir en Bienes
Raíces?”.

Como cualquier manera de llegar a tus objetivos, la respuesta depende

de muchos factores, pero no veas esto como algo malo, al contrario, no
existe una receta para lograr el éxito en el mundo de las inversiones en
bienes raíces pero eso quiere decir que existen literalmente cientos de
caminos que puedes tomar para crecer tu portafolio de inversión o
incluso tu negocio si es que está relacionado a estas actividades.
En esta guía no pretendemos profundizar en todos los aspectos de lo
que conlleva invertir en bienes raíces sino darte un panorama más
amplio sobre los aspectos principales que debes considerar para que
puedas decidir la dirección más adecuada de inversión para tu perfil de
acuerdo a tus objetivos, tolerancia e involucramiento durante el
proceso.

1
Contenido
Expectativa de esta Guía

En esta guía encontrarás una serie

capítulos enfocados a los esenciales a
considerar al avanzar en el camino de
inversión en Bienes Raíces.

Al tener claros cada uno de estos

puntos, te será mucho más sencillo
tomar decisiones y buscar apoyo o
colaboración con otros jugadores para
optimizar tu estrategia de inversión.

Conocimientos Básicos

Antes de poder tomar las decisiones

adecuadas para tu estrategia de
inversión es importante que conozcas
los conceptos básicos de una inversión,
existen diversas maneras de informarte
al respecto y en esta guía te daremos
algunas líneas para comenzar.

Enfoque Estratégico

Existen múltiples estrategias para generar un ingreso constante a partir de

inversiones en bienes raíces y entre más entiendas un nicho en particular,
mayor conocimiento sobre cómo mitigar los riesgos y encontrar las mejores
oportunidades de acuerdo a lo que estás buscando.

En este apartado encontrarás un despliegue de las alternativas para poder

elegir lo más adecuado para tu caso.

Diseña tu Modelo de Inversión

Al conocer las bases anteriores podrás comenzar con el diseño del flujo de
capital que buscas para tus inversiones, el tiempo que quieres esté invertido,
el perfil de riesgo, retorno, liquidez y los aspectos más relevantes que te
ayudarán a definir entre un camino de inversión y otro. En este apartado
descubrirás la manera de crear una estrategia sólida con la flexibilidad que

2
necesitas para maximizar la probabilidad de encontrar el resultado más
óptimo.

Búsqueda de Oportunidades

Cuando ya tienes una idea clara sobre lo que buscas es importante

considerar todos los factores de cada alternativa para asegurarte de los
costos que implica la inversión, el tiempo que le tendrás que dedicar, el
seguimiento y sobre todo que el objetivo y riesgos estén alineados a lo que
buscas para esta inversión en particular. En esta sección te apoyamos con la
estructura para que puedas definir el criterio para tomar tus decisiones de
inversión.

Financiamiento

Dependiendo del tipo de inversión que estés realizando existen diferentes

alternativas y modeles para que financieramente hagan sentido tus
operaciones y precisamente eso puede hacer toda la diferencia entre una
inversión exitosa o el fracaso. Nos enfocaremos en las líneas básicas que
puedes tomar para definir lo más adecuado para tu situación particular.

Conocimiento del Mercado

Independientemente del rubro de bienes raíces en el que queramos

involucrarnos, es sumamente importante conocer el mercado que gira
alrededor de ese tipo de producto, ya que eso nos permitirá entender si el
giro está en un buen momento para comprar o vender y los indicadores
principales que hacen precisamente cambiemos de un estatus a otro. La
mentalidad de “conocí a una persona que realizó la misma operación y ganó
mucho dinero” tiene un trasfondo muy importante que muchas veces no
vemos y puede tener un impacto severo en nuestro portafolio. En este
apartado podrás conocer los aspectos principales del mercado para poder
determinar si la operación que estás realizando es la adecuada.

Estrategia de Salida

Al comenzar una inversión ya sea directamente o a través de un vehículo, es

imperativo que exista más de una alternativa para liquidar los activos y que
se tenga claro los diferentes caminos que puede tomar la inversión y el
resultado proyectado de cada uno de ellos, de esta manera las decisiones ya
están tomadas en caso de presentarse alguna desviación del plan original y
lo único que hay que hacer es evaluar que la tesis propuesta inicialmente siga
teniendo validez de acuerdo a las características actuales.

3
Recomendación Vital

Recuerda que en esta guía te estamos dando las bases, pero hay que
considerar hay otros factores relevantes que pudieran entrar a la ecuación
dependiendo de la región donde te encuentres, el mercado, el aspecto
político y económico del país, así como otras cuestiones que pudieran
afectar el resultado de tus inversiones. Recomendamos ampliamente
informarse siempre por los riesgos que pudieran presentarse y la
probabilidad de que se manifiesten teniendo un efecto en tu inversión y
sobre todo medir el impacto que pudiera tener este riesgo en tu rendimiento.

Pero tal vez la recomendación más importante que vas a encontrar es la

siguiente: En la mayoría de las inversiones estudiadas en bienes raíces, el
impacto que tiene el no invertir contra el riesgo que pudiera manifestarse en
tu inversión, en el largo plazo siempre será mayor, es decir, dejas más dinero
sobre la mesa al no invertir de lo que pudieras perder si tienes una estrategia
clara de inversión.

4
Sección 1

Cómo invertir en Real Estate

Primero que nada, muy importante concientizarse en que nadie comienza
sabiendo todo sobre bienes raíces, siempre nos basamos ya sea en la
experiencia que hemos tenido en el medio, por la asesoría de alguien más o
por contenido como este que nos apoya a entender cómo funcionan las
operaciones en bienes raíces. En esta guía no tomaremos las decisiones por
ti, pero te daremos todas las herramientas para que puedas tomar decisiones
de inversión en el medio de bienes raíces mitigando la mayoría de los riesgos
dentro de lo posible.

5
Razones para Invertir en Bienes Raíces
El punto de partida al evaluar el tema de inversiones siempre gira entorno a
la idea de cómo poner a trabajar el capital que ya generaste. Existen diversas
alternativas como acciones, fondos, ETF’s, deuda, y por supuesto bienes
raíces.

Cada una de estas alternativas tiene sus Pro’s y Con’s, pero por ahora nos
enfocaremos en el tema de bienes raíces dado que es un giro que
consideramos sencillo de entender dado que todos hemos tenido contacto
con el valor de un activo residencial, comercial o de oficina en el pasado y
esto hace más fácil entender el por qué puede ganar o perder valor en una
operación.
Generalmente los inversionistas se enfocan en uno o varios de los siguientes
puntos:

A Cashflow

Plusvalía
B
C Apalancamiento

D Beneficios Fiscales

Al trabajar con activos que por el

crecimiento natural de las
ciudades obtienen valor, es más
sencillo identificar los
indicadores que pueden
potenciar un poco más la curva
de riesgo y rendimiento con la
que cuentan este tipo de activos.

6
Tiempo Dedicado a Invertir
Una de las bondades de los bienes
raíces es la variedad de
oportunidades que hay dentro del
giro y la flexibilidad que ofrecen para
que puedas decidir el perfil de
riesgo, monto de inversión, pero
sobre todo el tiempo que le quieres
dedicar a las operaciones. Si
actualmente tienes un negocio o
trabajo que te genera cierto flujo que
no quieres dejar, puedes alinear tu
estrategia de inversión para que no
sea necesario estar dando
mantenimiento, analizando o dando
seguimiento a las propiedades para
que logres el objetivo de rendimiento
que buscas.

Por lo tanto, es importante hacer un análisis sobre lo que estás buscando

para poder definir cuánto capital quieres manejar, el tiempo que le quieres
dedicar y el interés real que hay por aprender del medio o si realmente lo
único que se busca es generar rendimiento sin tener que tomar muchas
decisiones o trabajar en las propiedades para aumentar el rendimiento.

Si te apasiona lo que haces, no es necesario renunciar a todo para dedicarse

totalmente al mundo de bienes raíces, podrías lograr los mismos o incluso
mejores resultados trabajando con ambos rubros, uno para generar capital y
el otro para inyectarlo y multiplicarlo sin estar operando activamente.

35%
30%
NEGOCIO 1
20%
10% NEGOCIO 2
5%
INVERSIONES

PATRIMONIO

PLANEACIÓN

6
7
Ventajas de Invertir mientras operas tu negocio/trabajo
Al realizar ambas operaciones te encuentras con la ventaja de no depender
100% del resultado de tus inversiones, lo que mitiga ese riesgo del tiempo en
el que se deben reflejar los resultados. Al reinvertir el capital generado por la
operación de tu negocio o trabajo podrás empezar a ver los beneficios del
crecimiento exponencial basado en el rendimiento compuesto que estás
generando.

En el mundo de las inversiones el financiamiento es clave y al tener un

ingreso constante es más fácil trabajar con instituciones financieras que
puedan apoyarte a apalancar tus proyectos tanto de tu negocio como de tus
inversiones, en ciertos aspectos, normalmente no en su totalidad, pero esa
diferencia de rendimiento es lo que hace más atractivas tus decisiones de
inversión.

Algunas de las maneras más comunes de invertir en Real Estate

son:

๏ Invertir en una propiedad de mediana o gran escala entre varios

inversionistas
๏ Adquirir y administrar propiedades de renta
๏ Inversión por medio de un fondo de inversión
๏ Inversión como grupo de inversionistas directamente a riesgo de
desarrollo (construcción y preventas)

8
¿Puedo convertirme en millonario de la noche a la
mañana?
Sin duda el mundo del Real Estate es uno de los canales más importantes
para llegar al éxito económico, la estadística nos dice que el 90% de los
millonarios que se han formado en los últimos dos siglos, lo han logrado a
través de inversiones en bienes raíces. Pero es importante entender que la
riqueza se logra sistemáticamente bajo una metodología de trabajo y
reinversión de capital en bienes inmuebles, sí hay casos en los que
inversionistas hacen fortunas en un plazo muy corto de tiempo, pero son la
excepción a la regla.

Lo que debes considerar es que una

metodología basada en tomas de
decisión sustentadas con datos, es lo
que te llevará a seguir tomando acción
adecuadamente para continuar
multiplicando tu capital. Invertir en Real
Estate toma planeación, persistencia y
paciencia para esperar los resultados,
en vez de esperar hacerse millonario de
un día para otro date tu tiempo para
decidir en qué tipo de propiedades y
vehículos quisieras invertir tu capital
para crear un portafolio diversificado
que te llevará a los objetivos que
buscas.

9
Sección 2

Conocimientos Básicos en Inversión en

Real Estate
Comenzar con una base sólida es fundamental en el tema de Real Estate ya
que una situación común es que se empieza a crear un portafolio de activos
sin una intención clara a largo plazo, estrategia de crecimiento o plusvalía de
los activos, que en el mediano/largo plazo tiene un gran impacto negativo en
el costo de oportunidad de las decisiones que tomamos respecto a las
inversiones realizadas.

10
 Ingresos

Tal vez uno de los conceptos más

simples, pero sumamente
importantes es el ingreso que
habla sobre el capital que una
propiedad u operación te
entrega. Para obtener este
cálculo simplemente tiene que
sumar todos los ingresos ya sea
por rentas, fees, enajenación de
un activo o cualquier dinero
recibido que haya generado una
inversión.

Por ejemplo, si en una inversión a

5 años recibes mensualmente
$10,000 y al desinvertir el activo
recibes $5,000,000 el ingreso
total de esa inversión es de
$5,600,000.

Si en el plazo de esa inversión se

realizó mayor capital por
resultados, ocupación u otros
servicios generados, habría que
agregarlos a esos ingresos.

11
 Egresos
La contraparte de los ingresos, referimos a cualquier egreso o costo de
capital para ti, en este apartado además de considerar el capital que estás
utilizando para realizar una compra o inversión de algún activo, hay que
agregar si estamos pidiendo algún préstamo, gastos de mantenimiento, fees,
etc.

Flujo de Efectivo (Cashflow)

Para obtener la cantidad de flujo de efectivo solamente hay que restar los
egresos mensuales a los ingresos mensuales y el resultado es el flujo que
entrega esa inversión mensualmente. Es importante considerar que hay
proyectos e inversiones que ofrecen flujo de efectivo y otros que no, esto no
quiere decir que uno sea mejor que el otro, pero es un factor a considerar al
comparar alternativas de inversión.

12
 Retorno de Inversión (ROI: Return on Investment)
El retorno de inversión refiere a la tasa de interés generada de una inversión.
Por ejemplo, si inviertes $1,000,000 y tu ganancia (adicional al retorno de tu
inversión) es de $1,000,000 quiere decir que tuviste un retorno de inversión
del 100%. Si en ese mismo escenario la ganancia hubiera sido de $500,000
tu retorno de inversión sería del 50%.

ROI = (Ganancia – Inversión) / Inversión

*En la ganancia tienes que incluir tu capital invertido

*Si quieres obtener el ROI en porcentaje tendrás que multiplicar el resultado
por 100

Tomando el ejemplo inicial para obtener el ROI:

ROI = ($2,000,000 - $1,000,000) / $1,000,000 ROI =

1 (x 100) = 100%

Es importante considerar que el ROI no toma en cuenta el factor tiempo

dentro de su ecuación por lo que, si bien es importante conocer el retorno de
inversión, hay otros factores que debes tomar en cuenta para poder evaluar
si la inversión es una buena alternativa para tu portafolio de inversión o no.

13
 Rendimiento Simple
La tasa de rendimiento simple toma en cuenta solamente los factores del
proyecto o la inversión en sí, no considera la inflación en el tiempo. La
relevancia de la inflación en tu inversión trabaja bajo el principio de “tu
capital no vale lo mismo el día de hoy que dentro de 10 años”. Existen
inversiones que pueden ajustar su desempeño a la inflación, por lo que hasta
cierto punto están protegidas.

Si a ese rendimiento simple le sumas la variable de la inflación le llamamos

tasa de rendimiento real o tasa de rendimiento ajustada a la inflación.

Rendimiento Compuesto
El rendimiento compuesto es la tasa de interés que va sumando los
intereses generados al capital inicial para generar intereses sobre la
nueva base acumulada.

M = C (1+i)n
M = Suma del capital e intereses al final del periodo
C = Capital Inicial
i = Tasa de Interés Compuesto
n= Periodos durante los que se capitaliza el interés compuesto

14
Si buscamos la suma de capital e intereses que obtenemos en 3 años si
invertimos $1,000,000 con un rendimiento del 6% anual, la fórmula aplica de
la siguiente manera:

M = $1,000,000(1+0.06)3
M = $1,000,000(1.06)3
M = $1,000,000 x 1.191016
M = $1,191,016

Podemos utilizar esta misma fórmula para obtener las diferentes variables
que la conforman, por ejemplo, si quieres saber cuánto capital debes invertir
conociendo el tiempo de la inversión y el rendimiento ofrecido para cubrir
ciertos gastos en particular habría que despejar la fórmula para encontrar C
(el capital inicial de inversión):

C = M/(1+i)n

También puedes utilizar la fórmula para encontrar el resultado final de 2

alternativas de inversión que ofrecen diferentes rendimientos en un periodo
diferente entre otras aplicaciones.

11
15
Sección 3

Enfoque Estratégico
Comenzar con una base sólida es fundamental en el tema de Real Estate ya
que una situación común es que se empieza a crear un portafolio sin una
estrategia clara, se da un primer paso circunstancial debido a la participación
de un conocido, el cruce de una aparente oportunidad, comodidad
geográfica, u otros parámetros que no necesariamente reflejan lo que es
mejor para tu portafolio de inversión.

16
Alternativas
¿Alguna vez has entrado a una tienda donde vendan granos de café? Existen
tantas opciones diferentes que a veces es necesario probar un poco de cada
uno para saber exactamente la diferencia entre las alternativas que tienes
frente a ti. De cierta manera, las inversiones en real estate son algo similar a
esta situación, ya que hay decenas si no es que cientos de maneras de ganar
dinero como inversionista en Real Estate y es tu trabajo conocer los
diferentes nichos para elegir el camino indicado para tu perfil de inversión.

Habrá diferentes niveles de complejidad

tanto en los vehículos como en los
activos que encontrarás frente a ti para
poder elegir. Algunos inversionistas
preferirán involucrarse bastante sobre la
operación de los mismos activos y otros
se sentirán más cómodos siendo
guiados por el administrador u operador
del vehículo, y con el tiempo se irán
familiarizando con el proceso para
poder probar estrategias o caminos
alternos para encontrar mayor
rendimiento, diversificación o incluso
seguridad en el capital que ya
generaron previamente.

17
La recomendación siempre será
informarse lo más posible y
preguntar sobre la funcionalidad de
las alternativas que tenemos, ya que
de inicio algunas podrían parecer
más complejas, pero a lo largo del
tiempo se volverán más sencillas de
manejar o dar un seguimiento que
las que aparentemente son más
sencillas como adquirir un inmueble
y rentarlo. A su vez involucrarse en
nichos en los que un tercero
administra podrá incrementar el
conocimiento sobre las estrategias y
se podrán evaluar más a detalle las
alternativas para definir cada vez
con mejor visión lo más adecuado.
Pero antes de decidir adquirir o
entrar a un vehículo o activo, sea
cual sea, habrá que entender
perfectamente cuál es el valor que
ese activo representa para un
mercado en particular y también la
probabilidad que ese mercado
valore el activo o proyecto de la
manera en que nosotros lo estamos
haciendo, contemplando que su
valor incrementará.

A Vivienda Unifamiliar (Casas)

Es una de las alternativas más comunes para las primeras inversiones en Real
Estate, ya que es algo fácil de entender para la mayoría y son relativamente
sencillas de comprar, rentar y financiar. Importante considerar que,
dependiendo de los costos del activo, el precio de renta y el financiamiento
obtenido, el flujo de capital generado pudiera no ser suficiente para lograr
resultados positivos como inversión, además que se le tiene que invertir
tiempo para darle mantenimiento, realizar la cobranza y más importante aún
mantenerla rentada, ya que cualquier mes que la propiedad esté desocupada
se refleja como una pérdida de capital en la inversión.

18
 Complejos de
B Vivienda multifamiliar
(Duplex, Triplex, etc.)
Dependiendo de la zona y metraje
de las unidades, complejos de
vivienda multifamiliar pueden ser
una opción más atractivos que la
vivienda unifamiliar, siguen
compitiendo fuertemente en tema
de renta contra la vivienda
unifamiliar y se valoran
comúnmente por las amenidades
con las que cuentan sobre todo
para el mercado joven que tiene
que buscar una opción más
accesible y le da prioridad al estilo
de vida sobre la privacidad.

De acuerdo a las características de

tu financiamiento y el tipo de
propiedad, algunos complejos de
vivienda multifamiliar pudieran ser
adquiridas con un solo préstamo,
para ser evaluadas como una
propiedad, lo que facilita y pudiera
mejorar el rendimiento esperado si
se adquiere todo el complejo.
Departamentos/ C
Apartamentos
Cuando se invierte en el complejo
completo previo a su edificación
estamos hablando de un riesgo de
desarrollo, para ese nivel de riesgo
podríamos estar hablando de
rendimientos anuales arriba de 20%
o 30%, dependiendo de los
proyectos particularmente y el tipo
de planeación y ejecución realizada.
El riesgo que conlleva esta
operación está ligada a un tema
económico y la afectación que
puede tener sobre el costo de los
materiales de construcción, el costo
de la mano de obra, planeación,
ejecución del proyecto,
financiamiento, riesgos de mercado,
etc.

19
Referente a rentas de
departamentos se percibe
generalmente un riesgo, lo mismo
sucede con el rendimiento, un
rendimiento esperado en rentas
después de gastos e impuestos de
la operación pudiera rondar
alrededor de un 9%, de acuerdo a la
habilidad para manejar la
propiedad el resultado pudiera
subir o bajar, un rendimiento similar
pudiera esperarse de la vivienda
unifamiliar o alguna unidad de un
complejo multifamiliar.

Fibras (Fideicomisos
de Infraestructura y
D
Bienes raíces)
Las Fibras (en E.U.A. conocidas
como REITs) son vehículos
destinados al financiamiento para la
adquisición o construcción de
bienes inmuebles, que tienen como
objetivo arrendar o la adquisición
del derecho a recibir los ingresos
provenientes de la renta de dichos
bienes. El rendimiento promedio
que han generado las fibras en los
últimos 10 años en México es de
alrededor de un 13%, es importante
considerar que hay diferentes fibras
que han generado mejores o peores
resultados de acuerdo a la
operación realizada
particularmente en los proyectos
que se construyen y la operación
de los mismos.

20
Tienen el beneficio de ofrecer
rendimiento fijo vía el
arrendamiento de los inmuebles
que conformen el portafolio de la
Fibra en la que se está invirtiendo,
así como un rendimiento variable
debido a la plusvalía que ganan los
inmuebles dentro del portafolio.
E Fondo de Inversión
Es un vehículo de inversión en el que
se reúnen fondos de distintos
inversionistas con el objetivo de ser
invertidos para un fin en particular y
entregar rendimiento a sus
inversionistas. De acuerdo a las
características del fondo de inversión
(la operación a realizar) puede variar
el riesgo que representa la inversión
de ese fondo en particular, pero
tienen como característica general la
inversión en diferentes activos o
inmuebles por lo que se diversifica el
riesgo de la inversión dentro del
mismo portafolio.
Se recomienda hacer una revisión
profunda de los fondos de inversión
para entender cómo está
estructurado y el tipo de operaciones
que se realizarán para determinar la
relación entre el riesgo y el
rendimiento ofrecido. Además, es
importante entender el horizonte de
inversión, la liquidez de la
participación de los inversionistas y
21
el valor que aporta el administrador al fondo para lograr el objetivo
presentado a los inversionistas.

Para este tipo de productos es importante entender la seguridad que aporta

el fideicomiso o la estructura en sí a los inversionistas, el método de
comunicación sobre el resultado de la inversión y el respaldo legal existente
que avala toda la operación.

F Comercial
Este tipo de activo puede representar un rendimiento atractivo por encima
de la vivienda dependiendo de la zona y la respuesta del mercado ante el
producto en particular que se está invirtiendo o rentando. Regularmente
ofrecen un beneficio al complejo de vivienda multifamiliar para darle servicio
a los inquilinos de las unidades departamentales.

Así como pueden obtener mejores rendimientos, la sensibilidad al mercado

es mayor que la de vivienda por lo que en momentos de crisis pudieran tener
mayor volatilidad como activo de inversión, se recomienda tener una
estrategia de salida clara o adaptabilidad ante los riesgos de mercado que
pudieran presentarse.

GG Oficinas
Las inversiones en rentas de oficina similar a las unidades comerciales
pueden tener mayor fluctuación en su rendimiento de acuerdo a la manera
en que se comporta el mercado, algunos de los factores que afectan este
tipo de inversiones incluyen el personal ocupado en esa zona o ciudad en

22
se está inyectando a la región, el total de ingresos y gastos en la población
así como el acervo total de los inmuebles y el crecimiento del personal
ocupado.

Actualmente estamos presenciando un cambio de paradigma respecto a lo

que sucede con las unidades de oficina ya que tienen que adaptarse a las
nuevas necesidades del mercado y al registrar un alza en personal que
trabaja desde casa, eso implica una baja en demanda de m2 para las
unidades de oficina. Recomendable tener una estrategia de salida o cierta
flexibilidad para que las unidades puedan redirigir su objetivo a otro
mercado que pueda resultar en el rendimiento del arrendamiento de este
tipo de unidades.

H
H Industrial
El ramo industrial regularmente tiene mejores rendimientos que vivienda y
oficinas, existen algunos esquemas de pool de rentas, aunque suelen ser más
difíciles de encontrar. Como en cualquiera de los activos anteriores se deben
evaluar las variables clave para cada uno: plusvalía esperada, precio de
adquisición, factibilidad y virtudes de la zona adquirida, sensibilidad de
rentas, calidad del operador y calidad del desarrollador.

23
 Los precios de las unidades Los precios comienzan a caer,
llegan a un máximo compensando los
histórico, no hay mucha altos precios de las
oferta, es común encontrar unidades y se comienzan a alejar
alta demanda incluso por las curvas de oferta y demanda.
encima de los precios de Los juicios hipotecarios empiezan
lista. a subir dado que los propietarios
no pueden vender ya que tienen
más de lo que vale su hogar.

01 02
LA CIMA
PUNTO DE
INFLEXIÓN

05 EL CICLO DEL
MERCADO
INMOBILIARIO
EL
ASCENSO 03
EL
DECLIVE

04
EL FONDO

Los precios continúan

La confianza de los
bajando, comienzan a
compradores comienza
predominar los juicios
a subir, mejorando los
hipotecarios. La gente
niveles de venta, el
Los precios se asientan en un empieza a temer al
inventario comienza a
nivel bajo, provocando que los momento de evaluar una
disminuir y los precios
inversionistas comiencen a compra, lo que hace que
comienzan a subir.
adquirir el exceso de inventario se quede disponible más
a un buen precio. Los tratos inventario ocasionando
son abundantes y el flujo de aún más baja en precios.
efectivo es abundante para
realizar adquisiciones.

24
Sección 4

Diseña tu Modelo de Inversión

Cuando quieres viajar a algún lugar nuevo que nunca has conocido es
importante estar preparados, saber el itinerario de tu transporte, el hotel
donde te vas a hospedar, cómo te vas a transportar dentro de la ciudad,
cuánto dinero debes llevar para visitar los lugares que quieres ver y
asegurarse de tener comida suficiente para todo el viaje.

En pocas palabras, es necesario planear lo que quieres hacer, y el mundo de

inversión en Real Estate es bastante similar en ese aspecto, en esta sección
verás algunos de los parámetros fundamentales que deberás definir para
poder crear un modelo de inversión alineado específicamente a lo que
quieres lograr y de la manera en que quieres hacerlo.

25
Objetivos
Pueden existir una gran variedad de objetivos secundarios, pero a lo que
normalmente se debe dar un valor, sea alto o bajo de acuerdo a tus
preferencias es al nivel de riesgo que queremos estar expuestos actualmente
y en qué porcentaje, normalmente se piensa primero en el rendimiento,
cualquier persona quiere un rendimiento alto, pero no todos son aptos para
estar en una inversión de riesgo alto, ya que estos dos parámetros van
directamente relacionados.

El segundo de los puntos es el flujo y qué tan necesario es y para qué, si

tenemos la operación de nuestro negocio u otros ingresos que ya nos cubren
la parte de flujo, pudiera no ser recomendable enfocarse mucho en vehículos
que den mucho flujo ya que al estar recibiendo habrá que estar
constantemente planeando dónde meter el capital para que continúe
invertido y generando.

Y tercero es la ganancia de capital que queremos tener y en qué plazo, si

bien cualquier inversionista quisiera tener el mayor rendimiento posible en el
menor plazo posible, en ocasiones no estamos dispuestos a asumir ese
riesgo, pero se puede compensar buscando una utilidad o rendimiento mayor
si invertimos en un plazo más largo, lo que nos puede ayudar a cumplir
nuestros objetivos sin elevar proporcionalmente el riesgo.

26
Estrategia

Hay cientos de caminos que te pueden llevar al mismo resultado,

simplemente hay que elegir con lo que te sientas más cómodo y
normalmente familiarizado o en el mundo que quieras involucrarte para
comenzar el camino hacia adelante.

Los temas generales que hay que definir para poder desarrollar la estrategia
es el giro, prefieres involucrarte en vivienda, industrial, comercial, oficinas y
en segundo término si para alguno de esos giros prefieres flipping, rentas,
ventas, remodelación y venta o cuáles son las características que te ataren
más al hacer negocio con ese tipo de activos.

Finalmente tendrás que elegir un plazo de trabajo e involucramiento en la

inversión, que se verá más a detalle más adelante.

Horizonte de Inversión
El horizonte de inversión es
importante analizarlo por dos rubros.

El primero es por proyecto, cuánto

tiempo estás dispuesto a esperar
para ver rendimientos de una
inversión.

Y el segundo es cuánto tiempo estás

dispuesto a esperar para ver el
resultado de tu portafolio en
conjunto, para esto tendrás que
considerar se habrá estado en un
periodo de inversión en activos,
recolección de rendimiento y
reinversión del resultado para
mantener trabajando el capital 5, 10,
15, 20 años o incluso más,
dependiendo de lo que estés
buscando a nivel proyecto y a nivel
portafolio.

27
Mercado
¿A qué tipo de mercado quisieras entrar, cuánto capital tienes disponible
para hacerlo, a qué unidades tienes accesibilidad para poder invertir? Estas
son algunas de las preguntas que debes hacerte primero para poder evaluar
oportunidades reales para ti, posteriormente podrás empezar a comparar
entre ellas, pero es importante ir acotando tu universo de oportunidades y
no pensar que se puede o debe iniciar por un proyecto de gran escala que
requiera $1 MDD como inversión inicial.

Criterio
Sobre las acotaciones que te presenta el mercado, siempre encontrarás
cierta flexibilidad, sobre todo en el rubro financiero, cuánto puedes solicitar a
préstamos para apalancar la inversión que quieres hacer, cuál es tu flujo de
efectivo necesario para sobrevivir y si hubiera algún imprevisto en tu ingreso
cuánto tiempo puedes soportar bajo esas condiciones, también
considerando la liquidez de tus inversiones, algunas podrán presentar mayor
ganancia de capital sin opción de salida en el inter, otras podrán tener un
rendimiento moderado pero te permitirán salir en cualquier momento o en
un plazo mucho más corto, lo que puede ser una alternativa como
contingencia en un caso de emergencia.

Finanzas
De dónde viene el capital que estás invirtiendo, de la operación de tu
negocio, de un sueldo fijo, de tus ahorros, de deuda bancaria, capital privado
o algún otro medio en el que estés manejando capital de un tercero.

Encontrar capital de financiamiento actualmente es un reto dependiendo del

plan que quieras ejecutar, la recomendación ideal sería tener siempre
variadas fuentes de ingreso para poder trabajar con eso sea para tu
portafolio personal o el de un grupo de inversión, operación de un negocio,

28
sueldo, ahorros, deuda bancaria, capital privado son algunas de las
alternativas más comunes, si alguna de esas alternativas se ve limitada,
puedes tener otras en línea para continuar operando con diversas
inversiones, así como también evaluar el momento idóneo para realizar las
inversiones, pudiera haber un plazo en el que el mercado indica un ciclo
económico no muy favorable para adquirir sino para vender o esperar a que
mejoren las condiciones para invertir inteligente, no forzosamente.

Equipo y Estrategia
En el mundo de las inversiones es importante conocer los diversos aspectos
de la inversión para poder corroborar todo está encaminado al éxito, los
puntos considerados cruciales serían los siguientes:

Legal:
Al analizar una alternativa de inversión hay que asegurarse que el mensaje
que se comunica sea lo que realmente está plasmado en papel y hay que
entender perfectamente las condiciones de la inversión que se está
haciendo, para eso lo recomendable es tener un apoyo de un experto en
materia legal, de inicio estarás dependiendo bastante de él, conforme pase
el tiempo y tomes experiencia su revisión debe ser más general solo
corroborando lo que tú ya consideraste para obtener su vo.bo. Importante
trabajar con alguien familiarizado en el tema legal que se está involucrando
de inversión ya que,
así como lo es con los doctores, es recomendable ir con el especialista, ya
que no cualquier abogado tendrá la experiencia para darte la mejor
recomendación, sobre todo si nunca ha dado asesoría sobre el tema.

Fiscal:
Todas las operaciones de inversión conllevan una carga fiscal, es decir materia
de impuestos, de acuerdo a tus ingresos y operaciones habrá impuestos que
pagar los impuestos correspondientes, la ley tiene diversas posibilidades para
que una persona física o moral haga ciertas deducciones fiscales de acuerdo
a la operación realizada en materia de inversión y en la operación del negocio,
por lo mismo es importante considerar una estrategia a largo plazo para
encontrarse en una situación favorable que pudiera aminorar la carga fiscal y
obtener mayores rendimientos por tus inversiones.

29
Operativo:
Una vez que tengas claros esos puntos deberás hacer un análisis profundo
sobre el operador de las inversiones, sabrás que es una empresa, pero qué
tanto puedes conocer sobre el tomador de decisiones de la inversión que
estás realizando, cuáles son las variables que pueden afectar el rendimiento
de la inversión, qué tipo de comunicación mantienen contigo para informarte
sobre los avances y lo más importante, ¿qué tan factibles son las metas que
se están planteando y crees que tienen al menos el soporte de infraestructura
para lograr esos resultados? Si bien, es importante saber todas las inversiones
tiene un riesgo, ¿qué tan capaz crees que el operador es como para tomar las
mejores decisiones y trabajar para lograr el resultado esperado y si hubiera
algún imprevisto, con qué tipo de escenarios te estás encontrando, pérdida de
capital, menor rendimiento, extensión del horizonte de inversión?

Estrategia de Salida y
Contingencias
La estrategia de salida no es
precisamente por tener una
mentalidad negativa, sino positiva
para tu portafolio, sabemos que en
todas las inversiones existen riesgos
pero al tener tus estrategias de salida
claras te permitirá mitigar esos
riesgos y verdaderamente tener un
impacto positivo en el tiempo para
lograr tus metas en el menor plazo
posible y lo más importante, poder
estar tranquilo de que tu capital está
relativamente seguro y cuando
hablamos del capital también
referimos a tu tranquilidad y
seguridad sobre el objetivo que estás
buscando, ya que habrá imprevistos
en el camino de inversión pero el
objetivo siempre será terminar con un
saldo positivo para llegar a tus metas
e incluso superarlas.

30
Conclusión
En ocasiones el mundo de las inversiones pudiera parecer algo muy complejo
y abrumador, que precisamente por generar esos miedos, la reacción natural
pudiera ser no hacer nada para no “perder” lo que ya generaste, lo que te
podemos decir con certeza es que no hacer nada siempre tendrá un efecto
más negativo que poner a trabajar tu capital. Invertir no es apostar, sino
tomar un riesgo calculado bajo ciertos parámetros para generar un premio
sobre tu inversión; si lo haces de manera administrada y coherente las
estadísticas favorecen a este tipo de inversionistas al tener una estructura
clara de inversión y ordenada sobre lo que dictan los indicadores del
mercado para tomar decisiones informadas y cumplir con la planeación
establecida, los resultados muestran ser favorables.

31