Guía Básica de Inversión Inmobiliaria

GUÍA BÁSICA DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
Última actualización: 27/09/2023
Por: Mtro. Álvaro Cárdenas Rodríguez

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ÍNDICE
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 3
ESTRATEGIA DE INVERSIÓN........................................................................................................... 3
TIPOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS ....................................................................................... 5
1. REMATES JUDICIALES O BANCARIOS INMOBILIARIOS............................................................ 6
2. MACROLOTES EN PROPIEDAD PRIVADA, FUERA DE LA MANCHA URBANA .............................. 8
3. MACROLOTES AGRARIOS....................................................................................................... 10
4. MACROLOTES DENTRO DE UN DESARROLLO PLANEADO ...................................................... 12
5. MACROLOTES URBANOS EN ZONAS CONSOLIDADAS ............................................................ 14
6. PREVENTAS INMOBILIARIAS.................................................................................................. 16
7. POOL DE RENTAS .................................................................................................................. 21
8. CROWDFUNDING INMOBILIARIO .......................................................................................... 23
9. FIBRAS ................................................................................................................................... 25
10. SUBARRENDAR ................................................................................................................... 27
11. DESARROLLAR UN INMUEBLE ............................................................................................ 29
12. FLIPPING INMOBILIARIO ................................................................................................... 31
13. FRACTIONAL INMOBILIARIO .............................................................................................. 33
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INTRODUCCIÓN
Toda inversión debe tener objetivos, por lo que debes de preguntarte, ¿qué es lo que quieres lograr?,
una vez hecho esto, tienes que tener presente que todo objetivo debe ser:
✓ Específico: claro y bien definido.
✓ Medible: que pueda determinarse mediante un resultado concreto.
✓ Alcanzable: debe tratarse de algo viable.
✓ Relevante: debe de tener relevancia para lo que quieres lograr.
✓ Basado en el Tiempo: contar con un marco temporal bien definido.
ESTRATEGIA DE INVERSIÓN
Una vez definidos tus objetivos, los tienes que materializar en estrategias específicas. Para
hacer estas estrategias, en cada inversión debes tomar en cuenta dos elementos principales:
a. El riesgo: toda inversión tiene un nivel de riesgo. El riesgo es la probabilidad que tu

inversión se convierta en cero, a mayor probabilidad de esto, mayor riesgo. Existen
riesgos legales, financieros, laborales, de mercado, de la zona geográfica, políticos,
de administración, entre muchos otros.
En esta guía te presentamos solamente algunos de los riesgos que consideramos
relevantes en cada tipo de inversión. Sin embargo, estos riesgos no son los únicos y
es tu obligación como inversionista tener muy claro el nivel de riesgo de tu inversión.
En toda inversión debes encontrar cuáles son sus riesgos y debilidades, contrario a
lo que se piensa los bienes raíces pudieran llegar a tener un nivel de riesgo alto
considerado de especulación, al igual que las acciones de la bolsa de valores.
Si te resulta complejo entender el nivel de riesgo de tu inversión, lo más
recomendable es que consultes a expertos legales, financieros, de mercado y
especialistas con experiencia en el sector.
b. La rentabilidad: es el retorno de inversión que esperas y debe ser realista. En
bienes raíces tradicionales recuperar tu dinero en ocho años resulta en una buena
inversión. No obstante, existen tipos de inversiones inmobiliarias con ciclos de
inversión más cortos como te lo presentamos en esta guía.
En bienes raíces existen dos indicadores para conocer la rentabilidad: TIR y Cap Rate.
Por lo tanto, para que puedas seleccionar qué inversión es la ideal para ti, debes de definir
tu perfil de riesgo y recuerda la principal regla en finanzas:
“A MAYOR RIESGO, MAYOR

RENTABILIDAD”
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Por lo que te debes de preguntar:
“¿Qué tan dispuesto estoy a perder mi dinero?”
Recuerda que tus inversiones no son tus ahorros, lo que inviertes es lo que en mayor o
menor medida estás dispuesto a perder.
Si buscas que tus inversiones sean tus ahorros, entonces te sugerimos invertir en inversiones
de bajo riesgo, con una perspectiva de largo plazo, como pueden ser los bonos de gobierno,
acciones “blue chip”, fondos indexados o bienes raíces de bajo riesgo.
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TIPOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS

En esta guía, estructuramos los tipos de inversión bajo los siguientes seis criterios a fin que
puedas hacer un análisis tomando en cuenta el riesgo, rentabilidad, el plazo y el nivel de
gestión:
CRITERIO SIGNIFICADO
¿Qué es? ¿A qué se refiere?, ¿de qué trata?, ¿qué tipo de inversión es?
Se refiere a la forma, plataformas y medios a través de los

¿Cómo invertir?
cuales pudieras invertir.
Rentabilidad Porcentaje de ganancias, pueden ser altas/medias/bajas.
Principales Riesgos que trae implícita la inversión.

riesgos
Tiempo previsto durante el cual, tendrás que mantener tu

dinero invertido y obtendras tu retorno.
Plazo
Se clasifican en corto (0 a 4 años), mediano (5 a 9 años) y
largo plazo (arriba de 10 años).
Nivel de involucramiento, y nivel de conocimientos para el

tipo de inversión.
- Inversión activa: requiere de tu trabajo para lograr

obtener una rentabilidad
Nivel de gestión - Inversión pasiva: tu trabajo únicamente es invertir y
recibir ingresos.
Las inversiones activas las clasificamos en baja, media y alta

dependiendo qué tanto nivel de trabajo requiere para
obtener la rentabilidad.
Es importante comentarte que inversionistas más experimentados, pudieran combinar

algunos de estos tipos de inversión como: comprar tierra ejidal, para luego convertirla a
propiedad privada, desarrollarla y después venderla, todo esto basado en una estrategia
previamente establecida.
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1. REMATES JUDICIALES O BANCARIOS INMOBILIARIOS

¿Qué es?
Pueden ser remates judiciales o bancarios. Se trata de comprar inmuebles que tienen algún
conflicto legal y un juez obliga su venta. Si se trata de un remate judicial, adquieres los
derechos de litigio por el inmueble. En caso de ser un remate bancario, se trata de un crédito
bancario (deuda) no pagado, que tiene una garantía inmobiliaria (una casa, un terreno, un
departamento, etc.), el banco realiza el embargo, y lo pone en remate para intentar
recuperar algo de fondos.
¿Cómo invertir?
Para invertir en estas propiedades, debes conocer a profundidad el sistema jurídico civil y
mercantil, así como asesorarte de un abogado que sea experto en el tema.
Los remates judiciales se publican mediante edictos en el Diario Oficial de la Federación o

en los Periódicos Oficiales de cada Estado, mientras que los remates bancarios se adquieren
a través de intermediarios que se dedican a esto como Inverimobit.
Rentabilidad
Las propiedades que se rematan, normalmente se encuentran entre un 70% a un 30% por
debajo del valor de mercado, la rentabilidad depende de la diferencia entre el valor de
compra, y el valor de venta. Para conocer el segundo, debes realizar un estudio de mercado
de la zona en donde se encuentra el inmueble, para poder venderlo al precio adecuado.
Principales riesgos
a. No lograr adjudicarse la propiedad en remate.

b. Los litigios pueden ser más largos y complicados de lo previsto.
c. Los honorarios para cubrir los litigios pueden ser altos.
d. Puede haber existencia de otros gravámenes (deudas) que estén garantizadas por el
inmueble.
e. Es importante cerciorarse que no existen deudas del predial.
f. Que el inmueble esté ocupado.
Plazo
En general son inversiones de corto plazo.
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En el caso de los remates bancarios, el tiempo que se requiere para obtener rendimientos
depende mucho de cuál es el momento legal en que se adquieren los derechos.
Nivel de gestión
Inversión activa - alta: requiere llevar un proceso de litigio y una gestión activa para lograr
los resultados.
Profesional: requiere de conocimientos especializados en la rama legal.
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2. MACROLOTES EN PROPIEDAD PRIVADA, FUERA DE LA MANCHA

URBANA
¿Qué es?
Comprar grandes extensiones de tierra en breña a las afueras de las ciudades, y esperar a
que aumenten su valor con el paso del tiempo y las inversiones que se realicen.
Es una inversión puramente especulativa. Es especulativa porque se hace con la creencia

que tu terreno va a ganar valor, es decir plusvalía.
¿Cómo invertir?
Este tipo de inversión requiere de capital inicial, de una mentalidad de inversión en el largo
plazo (incluso para futuras generaciones) y de información que te permita planear y
considerar que esos terrenos van a sufrir un aumento de valor.
Por lo tanto, debes tener información suficiente, aquí te dejamos unos ejemplos de temas
relativos que puedes investigar:
a. Información sobre las reservas territoriales del municipio o las zonas destinadas a la
industria: Generalmente están en el Plan o Programa de Desarrollo Urbano municipal
o metropolitano de tu ciudad, busca grandes extensiones de tierra en esa zona.
b. Información sobre los ciclos económicos de las ciudades y de las zonas: Con esto
puedes saber si estás comprando en oportunidad o ya llegaste tarde a la fiesta. El
indicador principal que debes conocer es si la ciudad o zona donde te interesa invertir,
sigue creciendo, y esperas que continúe haciéndolo a ese ritmo o mayor en los
próximos 10 años.
c. Información sobre inversiones públicas o privadas: Investiga sobre próximos
proyectos de gobierno e infraestructura, desarrollos inmobiliarios, inversión privada,
inversión extranjera, industria nueva, que vaya a llegar a la ciudad, esto también va
de la mano con el entendimiento del potencial económico de la ciudad, si obtienes
información antes de que se haga pública, ya vas un paso adelante.
Rentabilidad
Históricamente se ha comprobado que la tierra aumenta de valor en el transcurso del

tiempo, si seleccionas bien y tienes paciencia, puedes tener retornos de tres o hasta cuatro
dígitos.
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Hay cuatro maneras por las que un terreno gana valor:
a. Por inversión de gobierno: Calles, carreteras, infraestructura y servicios públicos.

b. Por inversión privada: Desarrollos privados lo suficientemente grandes que
transformen el entorno de una zona, así como inversiones de empresas que van a
generar empleos y derrama económica.
c. Por aumento en la demanda de inmuebles en la zona: Esto se puede dar, por ejemplo,
cuando aumenta la migración constante a esa zona, por migrantes nacionales o
extranjeros.
d. Por el cambio del uso de suelo del terreno: El terreno pasa de tener un status legal
agroindustrial (o similar) o de reserva territorial, a que le otorguen un uso de suelo
habitacional, comercial o industrial. Este simple cambio de status aumenta el valor del
terreno.
Principales riesgos
a. Que el terreno no aumente de valor, o en caso que sí aumente, sea menor al valor de
la inflación.
b. Es una inversión poco líquida, es decir, vas a batallar en conseguir mucho un
comprador si quieres vender total o parcialmente el terreno, antes del tiempo ideal.
c. Problemas relativos a la tenencia y propiedad de la tierra.
Plazo
Generalmente son inversiones con una visión de largo plazo, incluso pensando en
generaciones futuras.
Nivel de gestión
Inversión activa - baja: requiere una investigación inicial importante, gestiones con
autoridades y un plan de salida (¿Cómo y cuándo voy a vender?).
Profesional: requiere la obtención, análisis e interpretación de información financiera, legal

y de mercado.
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3. MACROLOTES AGRARIOS
¿Qué es?
La esencia de este tipo de inversión es comprar grandes extensiones de tierra en breña que
son parte de un ejido, para posteriormente cambiar su status legal a propiedad privada y
venderlos.

El problema es que estas tierras no son propiedad privada, sino que son parte de un ejido
y tendrás que realizar un proceso legal y social complicado, largo y basado en confianza con
quienes estás haciendo el trato para convertirlas a propiedad privada.
¿Cómo invertir?
La forma más común es comprar derechos parcelarios y que te reconozcan como avecindado
del ejido, para posteriormente celebrar una asamblea ejidal de desincorporación, este es el
proceso legal para que los terrenos que quieres comprar dejen de ser ejidales y pasen a ser
propiedad privada.
Es un proceso regulado que debe seguirse de manera estricta conforme a la Ley Agraria.
Rentabilidad
El simple cambio de estatus de la propiedad de ejido a propiedad privada puede otorgarle

plusvalía al precio por metro cuadrado. Algunos estudios sugieren que este aumento de
valor pudiera ser de hasta un 500% en algunos casos.
Principales riesgos
a. Problemas con tenencia de la propiedad: No seguir todos los procesos de manera

estricta para desincorporar las parcelas del ejido pudiera tener como consecuencia
que algún familiar del vendedor o algún ejidatario pudiera reclamar en juicio que le
regresen la propiedad.
b. Otros riesgos similares están descritos en el apartado de principales riesgos de
“Macrolotes urbanos en zonas consolidadas” y en “Macrolotes en propiedad privada,
fuera de la mancha urbana”.
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Plazo
Son inversiones de largo plazo.
Nivel de gestión
Inversión activa - media: requiere de numerosas gestiones en el ejido y con sus miembros,
procesos jurídicos y tramitología.
Profesional: requiere conocimientos especializados en la rama legal.
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4. MACROLOTES DENTRO DE UN DESARROLLO PLANEADO

¿Qué es?
Adquirir lotes previamente urbanizados, con servicios y usos de suelo dentro de un master
plan que creó un desarrollador inmobiliario, o dueño de la tierra. Es una inversión
puramente especulativa. Es especulativa porque se hace con la creencia que tu terreno va
a ganar valor, es decir, plusvalía.
¿Cómo invertir?
Para adquirir este tipo de terrenos generalmente es por invitación o a través de un agente
inmobiliario local.
Rentabilidad
Puedes obtener rendimientos si aportas ese terreno a un proyecto inmobiliario, si esperas
varios años a que aumente su plusvalía o si construyes un desarrollo inmobiliario en él.
Este tipo de inversión tiene menos riesgo al estar invirtiendo en etapas avanzadas del
desarrollo (son lotes ya urbanizados, con servicios y usos de suelo), por lo que puedes
esperar un rendimiento de dos dígitos.
Principales riesgos
a. Quien desarrolla el master plan no genere reglas claras para el mantenimiento y

desarrollo de la comunidad planeada.
b. También han existido casos en los que estas comunidades no son comercialmente
exitosas y la plusvalía es baja, nula o decreciente.
c. Otros riesgos similares están descritos en el apartado de principales riesgos de
“Macrolotes urbanos en zonas consolidadas” y en “Macrolotes en propiedad privada,
fuera de la mancha urbana”.
Plazo
Es una inversión de mediano a largo plazo.
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Nivel de gestión
Inversión activa - baja: requiere una investigación inicial importante y un plan de salida que
responda a la pregunta ¿Cómo y cuándo voy a vender?
Profesional: requiere conocimiento en las áreas de desarrollo inmobiliario y el análisis e

interpretación de información financiera, legal y de mercado.
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5. MACROLOTES URBANOS EN ZONAS CONSOLIDADAS

¿Qué es?
Adquirir lotes urbanizados, con servicios y usos de suelo favorables en cualquier zona de la
ciudad. Es la inversión en terrenos más común.
Se diferencian de los lotes en comunidades planeadas en que estos no se encuentran dentro

de un master plan.

¿Cómo invertir?
Debes buscar oportunidades en el mercado inmobiliario, lonas de “SE VENDE” por tu ciudad,
así como también puedes buscar estos lotes en sitios web o apoyarte en las agencias
inmobiliarias locales.
Recuerda que muchos terrenos no están en el mercado, por lo que una estrategia pudiera
consistir en encontrar un terreno que te convence y preguntar al dueño de un terreno si
está dispuesto a vender.
Rentabilidad
Puedes obtener rendimientos si aportas ese terreno a un proyecto inmobiliario, si esperas

varios años a que aumente su plusvalía o si construyes un desarrollo inmobiliario en él.
Este tipo de inversión tiene menos riesgo al estar invirtiendo en una zona consolidada (son
lotes previamente urbanizados, con servicios y usos de suelo), por lo que esperas un
rendimiento de dos dígitos.
Principales riesgos
d. Que el predio no aumente su plusvalía o al menos no como se esperaba.

e. Que no tenga un uso de suelo adecuado al previsto o que se cambie la planificación
urbana.
f. Que esté afectado por contaminación ambiental.
g. Que tenga limitaciones ocultas, por ejemplo, que pasen ductos de gas por debajo.
h. Es una inversión que pudiera ser poco líquida, es decir, difícil de vender.
i. Por último, al ser inmuebles que pudieran tener varios dueños previos, el riesgo sobre
el título de propiedad aumenta.
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Plazo
Inversión de mediano a largo plazo.
Nivel de gestión
Inversión activa - baja: requiere una investigación inicial importante y un plan de salida que
responda a la pregunta ¿Cómo y cuándo voy a vender?
Profesional: requiere conocimiento en las áreas de desarrollo inmobiliario y el análisis e

interpretación de información financiera, legal y de mercado.
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6. PREVENTAS INMOBILIARIAS
¿Qué es?
Muchos desarrollos inmobiliarios antes de tener producto de entrega inmediata, venden sus
unidades en el proceso de construcción o incluso de planeación (en planos), a este proceso
se le llama preventa.
¿Cómo invertir?
Los propios desarrolladores son quienes tradicionalmente comercializan estos proyectos, ya

sea en redes sociales, medios de comunicación u oficinas de ventas.
Para obtener los precios más bajos, debes comprar muy al inicio del proyecto, cuando
generalmente no se cuentan con permisos y te venden un proyecto en papel. A estas etapas
de venta se le llama preventa de family and friends y lista cero.
Para acceder a estas etapas de preventa, debes conocer al desarrollador o haber invertido
previamente en sus proyectos, toda vez que generalmente son ventas por invitación.
En general dependiendo el giro y la ubicación, el desarrollador pide un “apartado” de entre

el 5% al 20% del valor total, y puedes abonar pagos en la fase de preventa y construcción,
una vez terminada la construcción tienes que liquidar el inmueble, pudiendo hacerlo con un
crédito hipotecario.
Un esquema ideal de inversión, es dar el menor enganche posible y liquidar la mayor parte
del precio con un crédito hipotecario una vez que te entreguen tu unidad.
Éstos son los tipos de preventas más frecuentes:
a. Vivienda (casas, departamentos y similares): El tipo de vivienda pudiera ser

residencial plus, o residencial media, también pudiera ser horizontal (generalmente
en fraccionamientos) o vertical (departamentos o similares). Generalmente estos
desarrollos cuentan con áreas comunes, a través de las cuales buscan diferenciarse
de su competencia.
En preventas la inversión en vivienda es la más común.
La vivienda residencial o residencial plus son las inversiones con menores
rendimientos, a menos que estas se encuentren en zonas con alta demanda como
ciudades grandes o turísticas.
Una inversión en vivienda va a requerir de tu tiempo y esfuerzo para conseguir
inquilinos, cobrarles y darle mantenimiento a la propiedad de manera continua.
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b. Lotes Residenciales: Como cualquier terreno, es una inversión puramente

especulativa porque se adquiere con la creencia que el valor va a aumentar en el
futuro.
Son lotes en zonas residenciales, con servicios públicos, infraestructura y áreas
comunes.
c. Áreas comerciales: En algunos proyectos mixtos o comerciales, ponen a la venta los

locales comerciales, aunque no es algo común. Es más común que las áreas
comerciales no las vendan, o las vendan a través de esquemas de inversión como
pool de rentas, que analizaremos más adelante.
Son inversiones más rentables y seguras que las de vivienda, porque el precio de
renta por m2 es más alto, el mantenimiento del inmueble es bajo porque es
obligación de quien renta, además de que se rentan en obra blanca o gris, lo que
reduce sus gastos en CAPEX.
d. Consultorios Médicos: En los últimos años ha aumentado la oferta de consultorios o

clínicas del sector salud. Se venden generalmente en proyectos mixtos o en
desarrollos especializados en el sector salud.
Son inversiones más rentables, similares a los locales comerciales u oficinas, y tienen
la ventaja que son contratos de arrendamiento a mediano o largo plazo, y que quien
te renta es un inquilino que va a procurar el cuidado, mantenimiento y buen estado
del inmueble al ser su herramienta de trabajo.
Rentabilidad
Este tipo de inversiones es de retorno combinado, porque obtienes una plusvalía y recibes
flujos de dinero a través de las rentas:
a. Plusvalía: Si compras en preventa tienes dos tipos de plusvalía. La primera es la que

se genera en la propia fase de preventa, porque, entre más al inicio compres tu
unidad, mayor descuento obtienes (y mayor riesgo tienes). Estas plusvalías son
“descuentos” que el desarrollador da al comprador respecto al precio final de venta
que tiene proyectado. Esta plusvalía o “descuento” pueden ser hasta del 40%.
La segunda plusvalía es la que se genera en la zona y ciudad donde compraste. Cada
ciudad tiene una plusvalía promedio y cada zona también. Como ejemplo de esto,
no tienen la misma plusvalía la colonia Roma y el barrio de Tepito ambos en la ciudad
de México.
b. Rentas: la mayoría adquiere un inmueble en preventa como inversión para rentarlo.
Un Cap Rate derivado del arrendamiento superior al 7% después de gastos se
considera aceptable.
17
Si planeas obtener un crédito bancario y pagarlo con las rentas que recibas, debes
tener muy claro el nivel de retorno esperado.
Para calcular el Cap Rate debes conocer o proyectar tu ingreso operativo neto (NOI)
y tienes que ser realista al momento de hacer proyecciones sobre la tasa anual de
ocupación del inmueble, los gastos de administración, impuestos y gastos de
mantenimiento. Aquí te dejo unos tips:
- Una tasa de ocupación realista para un inmueble habitacional (que no en

Airbnb o similares) es del 80% anual.
- Para calcular el TIR, proyecta tus ingresos a no más de seis años.
- No olvides tomar en cuenta la inflación estimada en tus proyecciones.
- Pregunta en las oficinas de catastro cuánto pagarías por impuesto predial al
año.
- Siempre considera en tus gastos un fondo de reserva para mantenimiento
que pudiera ser del 5% de tus ingresos operativos anuales.
Recuerda que para que tu propiedad no pierda valor, debe estar en óptimas
condiciones y esto únicamente se logra a través del mantenimiento.
Asimismo, tu retorno de inversión va a depender de qué tan buena decisión de

compra hagas, y debes analizar al menos:
- El giro del inmueble que compras: puede ser comercial, habitacional,

industrial, salud, etc.
- El tipo de inmueble: si es habitacional pudiera ser una casa, departamentos,
studio, loft, etc.
- La oferta de la zona: ¿qué tanto producto hay en la zona similar al que quiero
comprar? y ¿por qué?
- La demanda de la zona: ¿cuál es el producto que más se está rentando?
Seguramente no eres el único haciendo ese análisis por lo que otros
desarrolladores y compradoras han de estar pensando en el mismo producto.
Lo que importa aquí es el tiempo (timing), debes estar en un ciclo económico
con poca oferta y mucha demanda del producto inmobiliario que quieres
comprar.
- Los pronósticos económicos y de crecimiento de la zona: Debes tener
información que te haga pensar que la zona va a seguir creciendo y por lo
tanto lo va a hacer la demanda, esto te garantiza una buena inversión de
mediano a largo plazo.
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Ejemplo: A continuación, te menciono un caso hipotético en la ciudad de Tulum,

que analiza el retorno de la inversión según los criterios mencionados
anteriormente:
OPCIÓN 1:
- Giro: Habitacional vertical.
- Tipo de inmueble: Studio.
- Oferta: alta, hay muchos desarrollos que llenaron el mercado de
departamentos tipo studio.
- Demanda: media - baja, los inversionistas y compradores están buscando
otras opciones porque hay muchos studios, y la rentabilidad ha disminuido.
- Pronósticos: proyectos de gobierno importantes que van a continuar
impulsando el crecimiento y la atracción de turismo.
- Conclusión: inversión no viable.
OPCIÓN 2:
- Giro: habitacional vertical.
- Tipo de inmueble: vivienda horizontal (casa en fraccionamiento).
- Oferta: baja, existen pocos desarrollos de vivienda en fraccionamiento.
- Demanda: alta, el turismo busca espacios más amplios para hospedarse.
- Pronósticos: proyectos de gobierno importantes que van a continuar
impulsando el crecimiento y la atracción de turismo.
- Conclusión: inversión viable.
En el ejemplo hipotético pasado analizamos dos inmuebles en la misma ubicación, sin

embargo, uno era un producto que ya se encuentra sobre ofertado, los studios, y otro un
producto en el que existe mucha demanda, pero poca oferta. Esto nos enseña que debemos
analizar no únicamente la ubicación sino el tipo de inmueble que estamos adquiriendo en
preventa.
Principales riesgos
a. Que el desarrollo no comience en tiempo y forma y por lo tanto termine después del
tiempo establecido, lo que afecta directamente tu retorno de inversión.
b. Alta oferta y/o baja demanda, lo que se traduce en bajos retornos, plusvalías bajas
o nulas.
c. Problemas legales con los títulos de propiedad.
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Plazo
Mediano a largo plazo.
Nivel de gestión
Inversión activa - media: requiere una investigación inicial importante, búsqueda de

inquilinos, cobranza de renta, pago de cuotas de mantenimiento, mantenimiento y
remodelación del inmueble, atención de asuntos condominales y el pago de impuestos.
No Profesional: es una inversión común que requiere pocos conocimientos técnicos, aunque
entre más información y experiencia tengas, vas a tomar mejores decisiones, siempre se
recomienda asesorarte de expertos en la materia para reducir tus riesgos y aumentar tu
rentabilidad.
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7. POOL DE RENTAS
¿Qué es?
Un pool de rentas, es una forma de adquirir una fracción o parte de un inmueble para recibir
sus rentas. Es similar a la copropiedad, pero generalmente la propiedad que adquieres está
en un fideicomiso o en una empresa.
Esto te permite acceder a una inversión inmobiliaria a un menor precio de entrada, pues
adquieren sólo una parte del inmueble.
Generalmente no tienes el derecho a usar el inmueble, únicamente a recibir las rentas.
Existen dos modelos: en el que eres copropietario del inmueble y recibes las rentas, o en el
que únicamente tienes el derecho a recibir las rentas, sin ser dueño.
¿Cómo invertir?
Los desarrolladores inmobiliarios son quienes comercializan este tipo de inversiones, ya sea
en redes sociales, Google, eventos y en espectaculares.
Dependiendo del modelo de adquisición, vas a adquirir un Certificado de Participación

Inmobiliaria (CPI) o una acción de una empresa. Tanto el CPI como la acción te garantiza
ser dueño (indirecto) de la parte del inmueble que compraste.
La inversión mínima puede ser desde $100,000.00 pesos mexicanos, pero tienden a estar
cerca del millón de pesos.
Rentabilidad
Este tipo de negocios es de retornos combinados, pues ganas dinero de las rentas y por el
aumento de valor de la propiedad (plusvalía). Los retornos esperados combinados deben
ser arriba del 15% anual.
Debes conocer la plusvalía real que hay en la zona y el Ingreso Anual Operativo (NOI) real,
no te conformes con las proyecciones que el vendedor te presentó para calcular el retorno
que te ofrecen, porque generalmente son muy optimistas.
Para mas información sobre la rentabilidad puedes revisar el apartado de rentabilidad en la

inversión “Preventas Inmobiliarias”.
21
Principales riesgos
a. Como cualquier inversión inmobiliaria, es poco líquida, pero en este caso, el mercado
de venta de títulos de pool de rentas no está muy desarrollado y encontrar un
comprador puede llegar a ser más complicado.
Hay evidencia en las páginas de crowdfunding, analizadas en el siguiente apartado,
que los títulos de propiedad se venden a un menor precio si el dueño original los
quiere vender. Esto no es muy diferente al mercado inmobiliario tradicional porque
si quieres vender rápido, quien te compra va a poder negociarte un precio más bajo.
b. Recordemos que adquieres la propiedad indirecta del inmueble, por lo que debes de
asesorarte con expertos legales y financieros para que evalúen el riesgo de tu
inversión.
Plazo
Es una inversión de mediano plazo.
Nivel de gestión:
Inversión pasiva: en bienes raíces, ésta y las FIBRAs son las únicas inversiones realmente
pasivas, es decir, obtienes ingresos sin tener que realizar ningún tipo de gestión o actividad.
Profesional: Requieres de conocimientos financieros y legales para asegurarte que la

operación es segura y rentable.
22
8. CROWDFUNDING INMOBILIARIO
¿Qué es?
Son plataformas en línea de Financiamiento Colectivo (crowdfunding) Inmobiliario que

deben estar autorizadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.
Aquí puedes buscar cuales son las Instituciones Autorizadas:

https://www.cnbv.gob.mx/Entidades Autorizadas/Paginas/FinanciamientoColectivo.aspx).
Ojo, no todas son del ramo inmobiliario.
En estas plataformas puedes acceder a deuda o un esquema similar al pool de rentas.
Si te ofrecen una tasa y un plazo fijo, estas comprando deuda, es decir, le estas prestando
tu dinero al desarrollador para que construya su proyecto.
En el segundo caso, el Crowdfunding es similar al pool de rentas, pues es una forma de

adquirir una fracción o parte de un inmueble para recibir sus rentas. Es similar a la
copropiedad, pero generalmente la propiedad que adquieres está en un fideicomiso o en
una empresa.
Esto te permite acceder a una inversión inmobiliaria a un menor precio de entrada, pues
adquieren sólo una parte del inmueble.
Generalmente no tienes el derecho a usar el inmueble, únicamente a recibir las rentas.
Existen dos modelos: en el que eres copropietario del inmueble y recibes las rentas o en el
que únicamente tienes el derecho a recibir las rentas, sin ser dueño.
¿Cómo invertir?
Accedes a las plataformas en línea de cualquiera de las Instituciones autorizadas, las más
famosas son 100 Ladrillos, Briq y Monific.
Debes crear un usuario en el que se te pedirá información personal y bancaria, así como
documentación para acreditar tu identidad.
La inversión mínima puede ser desde $500.00 pesos mexicanos.
TIIE:
Rentabilidad Tasa de interés
interbancaria de equilibrio.
La puedes consultar en la
Si compras deuda, debes esperar recibir una tasa TIIE + 3 al menos. página oficial de BANXICO.
Te recomiendo usar de la
de mayor plazo.
23
Si adquieres una fracción de la propiedad, este tipo de negocios es de retornos combinados,

pues ganas dinero de las rentas y por el aumento de valor de la propiedad (plusvalía). Los
retornos esperados combinados deben ser arriba del 15% anual.
Debes conocer la plusvalía real que hay en la zona y el Ingreso Anual Operativo (NOI) real,
no te conformes con las proyecciones que el vendedor te presentó para calcular el retorno
que te ofrecen, porque generalmente son muy optimistas.
Para mas información sobre la rentabilidad puedes revisar el apartado de rentabilidad en la

inversión “Preventas Inmobiliarias”.
Riesgos principales
a. Como cualquier inversión inmobiliaria es poco líquida, pero en este caso el mercado
de venta de títulos de pool de rentas no está muy desarrollado y encontrar un
comprador puede llegar a ser más complicado.
b. Hay evidencia en las páginas de crowdfunding que sugieren que los títulos de
propiedad se venden a un menor precio si el dueño original los quiere vender. Esto
no es muy diferente al mercado inmobiliario tradicional porque si quieres vender
rápido, quien te compra va a poder negociarte un precio más bajo.
c. Estas plataformas al estar vigiladas por las autoridades, tienen procesos de análisis
y selección de proyectos seguros para invertir, sin embargo, aún debes de contar
con conocimiento financieros y legales para comprender y tener expectativas claras
sobre tu inversión.
Plazo
Son inversiones a mediano plazo
Nivel de gestión:
Inversión pasiva: obtienes ingresos sin tener que realizar ningún tipo de gestión o actividad.
Profesional: Requieres de conocimientos financieros y legales.
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9. FIBRAS
¿Qué es?
Son Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces en México, listados en la Bolsa Mexicana de

Valores, que su único objetivo es adquirir, construir y rentar inmuebles.
Adquieres una participación en ese fideicomiso a través de adquirir sus Certificados

Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) y tienes el derecho a recibir dividendos (rentas).
Es similar a un pool de rentas, pero la inversión se hace a través de la Bolsa Mexicana de

Valores, lo que da mayor seguridad.
¿Cómo invertir?
Puedes crear una cuenta en GBM+ y comprar directamente los CBFIs.
Debes analizar el desempeño financiero de la FIBRA en páginas como Capital IQ, Yahoo
Finance o FibraSpy y seleccionar la que consideres mejor para invertir.
La inversión mínima puede ser de $5.00 pesos mexicanos dependiendo el precio de
cotización del CFBIs en el momento de la compra.
Rentabilidad
El precio de los CBFIs no ha tenido un buen desempeño en los últimos años, en la mayoría
de los casos ha disminuido en términos reales su valor, por lo que en este tipo de inversiones
lo que buscas es tener ingresos por rentas. En otras palabras, se pudiera decir que en este
momento no dan plusvalía los CBFIS, únicamente los adquieres por las rentas que otorgan.
A las rentas en las FIBRAs se llaman dividendos, por lo tanto, el dato que debes observar
es el Dividend Yield. A mayor Dividend Yield, mayor rentabilidad.
Dividend Yield:
Rentabilidad por dividendo, expresada en porcentaje.
Asimismo, escoge FIBRAs que otorgan dividendos de manera constante.
25
Principales riesgos
a. Como comentamos, el precio de los CFBIs no ha tenido un buen desempeño en los

últimos años, en la mayoría de los casos ha disminuido en términos reales su valor.
b. En general, la Bolsa Mexicana de Valores no se encuentra en su mejor momento,
muchas empresas han decidido deslistarse y el ritmo de emisiones ha bajado.
Plazo
Por lo regular son inversiones mediano plazo.
Nivel de gestión
Inversión pasiva: obtienes ingresos sin tener que realizar ningún tipo de gestión o actividad.
Profesional: Requieres de conocimientos financieros.
26
10. SUBARRENDAR
¿Qué es?
Consisten en arrendar un inmueble que, contractualmente, te permite subarrendarlo total o

parcialmente.
Este modelo de negocio es popular para iniciar profesionalmente en el mundo de bienes

raíces, porque obtienes ingresos por rentas sin tener que comprar la propiedad.
Estas propiedades las puedes listar en plataformas como Airbnb, asimismo puedes rentar
un lote, construir y rentar los espacios, otra opción es arrendar una plaza comercial u edificio
y rentar cada unidad individualmente.
¿Cómo invertir?
Debes realizar una búsqueda exhaustiva para encontrar el inmueble ideal que te permite
obtener una ganancia.
Debes cerciorarte que el contrato de arrendamiento que firmes tenga un plazo mayor a
cinco años forzoso para el arrendador, esto te permite mantener tus ganancias estables
durante buen tiempo, y por último, que te permita subarrendar.
Rentabilidad
Debes conocer o proyectar tu ingreso operativo neto (NOI) y tienes que ser realista al
momento de hacer proyecciones sobre tu tasa de ocupación, gastos de administración,
impuestos y gastos de mantenimiento. Aquí te dejo unos tips:
- Una tasa de ocupación realista: para conocer la tasa de ocupación real

promedio de Airbnb en tu zona o ciudad lo puedes buscar en
https://www.airdna.co/
- Para calcular el TIR, proyecta tus ingresos a no más de cinco años.
- Considera todos los gastos que tienes que hacer para remodelar y darle
mantenimiento a la propiedad.
- Considera todos los gastos operativos de tu inmueble.
- No olvides tomar en cuenta la inflación.
- Pregunta en las oficinas de catastro cuánto pagarías de predial al año.
Asimismo, tu retorno de inversión va a depender de qué tan buena decisión de

compra hagas, y debes analizar al menos:
27
- El giro del inmueble que compras: puede ser comercial, habitacional,

industrial, salud, etc.
- El tipo de inmueble: si es habitacional pudiera ser una casa, departamentos,
studio, loft, etc.
- La oferta de la zona: ¿qué tanto producto hay en la zona similar al que estoy
rentando? y ¿por qué?
- La demanda de la zona: ¿cuál es el producto que más se está rentando?
Seguramente no eres el único haciendo ese análisis por lo que otros
desarrolladores y compradoras han de estar pensando en el mismo producto.
Lo que importa aquí es el tiempo (timing), debes estar en un ciclo económico
con poca oferta y mucha demanda del producto inmobiliario que quieres
rentar.
- Los pronósticos económicos y de crecimiento de la zona: Debes tener
información que te haga pensar que la zona va a seguir creciendo y por lo
tanto lo va a hacer la demanda, esto te garantiza una buena inversión.
Principales riesgos
a. El principal riesgo es que tengas una pérdida neta, es decir que las rentas, gastos
operativos e impuestos, sean menores a la renta que estás pagando.
b. En caso de que exista la necesidad de remodelar, o adaptar el inmueble mediante
alguna construcción, tu riesgo es que no alcances a recuperar tu inversión en el
plazo del contrato. Recuerda que todo lo que se construye en una propiedad rentada
es del arrendador, no tuyo.
Plazo
Generalmente son inversiones de mediano plazo, sin embargo, puede extenderse a un largo
plazo, si existe un buen trato con el arrendador.
Nivel de gestión:
Inversión activa - alta: es un negocio muy operativo toda vez que debes en muchos de los
casos construir, acondicionar, remodelar y darle mantenimiento al inmueble, así como
conseguir arrendatarios y operar la propiedad para obtener una rentabilidad
Profesional: es un negocio para profesionales inmobiliarios que tienen conocimiento de
mercado, operativos, financieros y administrativos.
28
11. DESARROLLAR UN INMUEBLE

¿Qué es?
Consiste en idear, planear, financiar, comercializar, ejecutar, supervisar y entregar un

proyecto inmobiliario como lo son torres de departamentos, plazas comerciales,
fraccionamientos, comunidades planeadas.
La función de un desarrollador es diferente a la del constructor o arquitecto, pues estos son

contratados por el desarrollador, quien les impone los lineamientos que deben seguir para
materializar el proyecto.
El desarrollador es la mente maestra y el director de la orquesta que encuentra una

oportunidad de mercado, idea un producto inmobiliario, financia el proyecto y contrata a los
especialistas para su diseño y construcción.
¿Cómo invertir?
Los desarrolladores financian sus proyectos con recursos propios, créditos puentes y capital
de inversionistas. Éstos últimos generalmente son personas cercanas al desarrollador que
lo han acompañado en el transcurso de su trayectoria, y depositan su confianza en él.
Rentabilidad
El desarrollador puede ganar dinero de dos maneras: cobrando una comisión por el
desarrollo (fee del desarrollador), que puede rondar entre el 10% y 16% del costo de
construcción y también pudiera participar en las utilidades del proyecto.
Se puede acordar también un fee de éxito en caso que el desarrollador mejore las
expectativas y las proyecciones de sus inversionistas.
Principales riesgos
a. Es la inversión más riesgosa, toda vez que es obligación de desarrollador que se

lleve a cabo el proyecto inmobiliario en tiempo y forma. Además, genera
compromisos legales y financieros con inversionistas, bancos, clientes, proveedores
e inversionistas.
Plazo
De corto a mediano plazo.
29
Nivel de gestión:
Inversión activa - alta: es un modelo de negocio que requiere una estructura empresarial y
de proveedores para llevarse a cabo.
Profesional: requiere de especialistas en el desarrollo inmobiliario con experiencia previa.
30
12. FLIPPING INMOBILIARIO

¿Qué es?
Consiste en remodelar o restaurar un inmueble para venderlo a un mayor precio.
¿Cómo invertir?
Debes buscar propiedades en zonas de alta demanda que se encuentren por debajo del
valor del mercado. Estas propiedades generalmente están en malas condiciones o requieren
de una remodelación.
Busca inmuebles cuya remodelación sea sencilla y poco costosa.
Lo ideal es que te asocies con el dueño de la propiedad sin necesidad de comprarlo, para
que destines tus recursos únicamente para la remodelación y venta de este.
Rentabilidad
Es un modelo de negocio con retornos interesantes de dos dígitos, siempre y cuando sea
hecho por expertos.
Principales riesgos
a. Que la propiedad tenga afectaciones estructurales o muy costosas que te generen

una pérdida.
b. Es importante que tengas certeza jurídica sobre la propiedad, que no presenten vicios
ocultos, o alguna falla que sea irreparable, o se encuentre en una zona afectada o
poco demandada.
c. Tener costos fiscales no previstos por la adquisición o aportación de la propiedad.
Plazo
Son inversiones de corto plazo.
Nivel de gestión
Inversión activa - alta: es un negocio muy operativo, ya que debes encontrar un inmueble
de oportunidad, remodelarlo y venderlo.
31
Profesional: Requiere de conocimientos especializados de arquitectura, ingeniería,

supervisión de obra, tramitología, legales y financieros.
32
13. FRACTIONAL INMOBILIARIO

¿Qué es?
Adquirir entre varias personas una propiedad, generalmente vacacional, para poder
disfrutarla en ciertas fechas o épocas del año.
La lógica detrás de este modelo es que las casas vacacionales o segundas casas no se
utilizan todo el año y generan altos costos de mantenimiento, administración e impuestos.
Para contrarrestar esto, existen modelos fractional que te permiten adquirir una parte de
una propiedad a una fracción del precio.
Es similar a un tiempo compartido, pero en el modelo fractional si eres dueño de la

propiedad.
¿Cómo invertir?
Existen páginas que promueven estas propiedades, la más famosa en México es

https://www.ancana.co/es.
Solamente el Estado de Guerrero tiene regulada esta figura jurídica de la multipropiedad.
En cualquier otra Entidad Federativa de México, puedes adquirir una fracción de la propiedad
como copropietario, en un fideicomiso o en una empresa.
Generalmente las propiedades bajo este esquema son propiedades de lujo.
Rentabilidad
No es un negocio rentable, se utiliza más bien para disminuir costos de adquisición,

mantenimiento y administración de una propiedad vacacional.
Existen empresas que te permiten o hasta promueven que rentes (en Airbnb o por medio
de administradores de propiedades) las fechas a las que tienes derecho a disfrutar la
propiedad, en caso que no puedas ir. Esto no genera retornos interesantes, simplemente te
permite generar ingresos para pagar los gastos de la propiedad.
Principales riesgos
a. La propiedad es administrada por un tercero, por lo que el riesgo principal deriva zde
la administración y mantenimiento adecuado de la propiedad.
33
b. Asimismo, pudieran existir problemas legales con los títulos de propiedad al ser un
esquema poco regulado.
Plazo
Es una inversión a largo plazo, generalmente.
Nivel de gestión
Inversión pasiva: El nivel de involucramiento es bajo.
No Profesional: es una inversión común que requiere pocos conocimientos técnicos, aunque
entre más información y experiencia tengas, vas a tomar mejores decisiones, siempre se
recomienda asesorarte de expertos en la materia para reducir tus riesgos y aumentar tu
rentabilidad.
34
Por: Mtro. Álvaro Cárdenas Rodríguez

Contacto: alvaro@inmofirm.com
Página web:
https://www.inmofirm.com/
Redes sociales:
Álvaro Cárdenas
Inmofirm
https://www.instagram.com/inmofirm/
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35

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GUÍA BÁSICA DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

Última actualización: 27/09/2023

Por: Mtro. Álvaro Cárdenas Rodríguez

a. El riesgo: toda inversión tiene un nivel de riesgo. El riesgo es la probabilidad que tu

“A MAYOR RIESGO, MAYOR

Por lo que te debes de preguntar:

“¿Qué tan dispuesto estoy a perder mi dinero?”

TIPOS DE INVERSIONES INMOBILIARIAS

Se refiere a la forma, plataformas y medios a través de los

Rentabilidad Porcentaje de ganancias, pueden ser altas/medias/bajas.

Principales Riesgos que trae implícita la inversión.

Tiempo previsto durante el cual, tendrás que mantener tu

Nivel de involucramiento, y nivel de conocimientos para el

- Inversión activa: requiere de tu trabajo para lograr

Las inversiones activas las clasificamos en baja, media y alta

Es importante comentarte que inversionistas más experimentados, pudieran combinar

1. REMATES JUDICIALES O BANCARIOS INMOBILIARIOS

Los remates judiciales se publican mediante edictos en el Diario Oficial de la Federación o

a. No lograr adjudicarse la propiedad en remate.

En general son inversiones de corto plazo.

Profesional: requiere de conocimientos especializados en la rama legal.

2. MACROLOTES EN PROPIEDAD PRIVADA, FUERA DE LA MANCHA

Es una inversión puramente especulativa. Es especulativa porque se hace con la creencia

Históricamente se ha comprobado que la tierra aumenta de valor en el transcurso del

Hay cuatro maneras por las que un terreno gana valor:

a. Por inversión de gobierno: Calles, carreteras, infraestructura y servicios públicos.

Profesional: requiere la obtención, análisis e interpretación de información financiera, legal

Es una inversión puramente especulativa. Es especulativa porque se hace con la creencia

El simple cambio de estatus de la propiedad de ejido a propiedad privada puede otorgarle

a. Problemas con tenencia de la propiedad: No seguir todos los procesos de manera

Son inversiones de largo plazo.

Profesional: requiere conocimientos especializados en la rama legal.

4. MACROLOTES DENTRO DE UN DESARROLLO PLANEADO

a. Quien desarrolla el master plan no genere reglas claras para el mantenimiento y

Es una inversión de mediano a largo plazo.

Profesional: requiere conocimiento en las áreas de desarrollo inmobiliario y el análisis e

5. MACROLOTES URBANOS EN ZONAS CONSOLIDADAS

Se diferencian de los lotes en comunidades planeadas en que estos no se encuentran dentro

Es una inversión puramente especulativa. Es especulativa porque se hace con la creencia

Puedes obtener rendimientos si aportas ese terreno a un proyecto inmobiliario, si esperas

d. Que el predio no aumente su plusvalía o al menos no como se esperaba.

Inversión de mediano a largo plazo.

Profesional: requiere conocimiento en las áreas de desarrollo inmobiliario y el análisis e

Los propios desarrolladores son quienes tradicionalmente comercializan estos proyectos, ya

En general dependiendo el giro y la ubicación, el desarrollador pide un “apartado” de entre

Éstos son los tipos de preventas más frecuentes:

a. Vivienda (casas, departamentos y similares): El tipo de vivienda pudiera ser

b. Lotes Residenciales: Como cualquier terreno, es una inversión puramente

c. Áreas comerciales: En algunos proyectos mixtos o comerciales, ponen a la venta los

d. Consultorios Médicos: En los últimos años ha aumentado la oferta de consultorios o

a. Plusvalía: Si compras en preventa tienes dos tipos de plusvalía. La primera es la que

- Una tasa de ocupación realista para un inmueble habitacional (que no en

Asimismo, tu retorno de inversión va a depender de qué tan buena decisión de

- El giro del inmueble que compras: puede ser comercial, habitacional,

Ejemplo: A continuación, te menciono un caso hipotético en la ciudad de Tulum,

En el ejemplo hipotético pasado analizamos dos inmuebles en la misma ubicación, sin

Mediano a largo plazo.

Inversión activa - media: requiere una investigación inicial importante, búsqueda de

Generalmente no tienes el derecho a usar el inmueble, únicamente a recibir las rentas.

Dependiendo del modelo de adquisición, vas a adquirir un Certificado de Participación

Para mas información sobre la rentabilidad puedes revisar el apartado de rentabilidad en la

Es una inversión de mediano plazo.

Profesional: Requieres de conocimientos financieros y legales para asegurarte que la