¡Bienvenidos a la Guía de Introducción a la Inversión Inmobiliaria!

Durante los años que llevo dedicándome al sector inmobiliario y específicamente a la

gestión de inversiones inmobiliarias una de las preguntas más frecuentes que me han
hecho es la siguiente: “¿Cómo puedo empezar a invertir en el sector inmobiliario?

No existe sin embargo una respuesta que funcione para todas las personas interesadas en
la inversión inmobiliaria, y esta guía de introducción a la inversión inmobiliaria es lo
más similar a una respuesta y descubrir como comenzar.

Desde ya cabe avisar que no es el objetivo de este ebook abarcar todo lo necesario para
invertir con éxito. Es simplemente imposible cubrir todos los aspectos que se requieren
en tan pocas páginas. En su lugar, proporcionará una visión general de las mejores vías
para comenzar su camino hacia unos mayores ingresos o alcanzar la libertad financiera
mediante la inversión inmobiliaria.

Qué esperar de este Ebook.

En esta guía introductoria encontraremos ocho

capítulos, cada uno de ellos enfocado en una parte
de la inversión inmobiliaria. Si puede iniciarse y
posteriormente dominar estos pasos aumentará sus
posibilidades de generar riqueza a través de la
inversión inmobiliaria y reducir el riesgo de fracaso.

Este ebook le guiará a través de:

Como invertir en bienes inmuebles.

Veremos las dudas más frecuentes al comenzar en el mundo de la inversión inmobiliaria

o las ventajas de la inversión inmobiliaria frente a otras opciones.

Formación financiera e inmobiliaria.

Antes de comenzar a invertir es imprescindible formarse en los conceptos más

importantes. Existen diversas opciones para aprender y construir una sólida base de
conocimientos, y este capítulo se centrará en ellas.

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Opciones de inversión y nichos de mercado.

Existen diferentes estrategias y ángulos desde los cuales abordar el negocio de la

inversión inmobiliaria. Cuanto más se centre y especialice en un área, tipo de inmueble
o estrategia mayores serán sus conocimientos y posibilidad de éxito. Esta será la
temática del tercer capítulo, donde veremos las distintas estrategias y opciones o nichos
de inversión.

Tu plan de inversión inmobiliaria.

Crear un sólido plan de inversión inmobiliaria permitirá crear un negocio rentable a

largo plazo, donde podremos analizar cada paso y comprobar si cumple con nuestros
objetivos. El cuarto capítulo se centra en la mejor manera para construir su plan de
inversión y maximizar las probabilidades de éxito.

Como encontrar las mejores opciones de inversión inmobiliaria.

Al realizar la compra de un inmueble como inversión es vital conseguir un precio

adecuado e invertir en el tipo correcto de propiedad. Y el tipo correcto de inmueble es
algo relativo, que irá ligado principalmente al plan de inversión que hayamos marcado.
El quinto capítulo profundiza en los criterios adecuados para encontrar y analizar la
decisión de invertir en un inmueble.

Financiación de inversiones inmobiliarias.

El método de pago de una inversión inmobiliaria puede significar la diferencia entre el

éxito y el fracaso. Para muchas personas la compra de una vivienda es el mayor
desembolso en su vida, y el sexto capítulo analizará las posibilidades de financiación
que podrá utilizar como inversor inmobiliario.

Marketing enfocado a la inversión inmobiliaria.

Independientemente del área de inversión inmobiliaria en la que decida enfocarse

deberá contar con habilidades de marketing inmobiliario. Tanto a la hora de comprar un
inmueble para su alquiler o para una venta posterior se trata de realizar el programa de
marketing adecuado y asignar los recursos necesarios. Estas nociones sobre marketing
inmobiliario son cruciales para el éxito de su negocio de inversión inmobiliaria.

Estrategias de salida.

Conocer las opciones para finalizar una inversión inmobiliaria puede ser tan importante
como la forma de entrada. Si usted vende, alquila o intercambia cualquier inmueble para

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minimizar su riesgo global o mejorar su perfil de inversión es de vital importancia
conocer las consecuencias de cada paso.

¿Listos para comenzar?

A medida que avance por este ebook recuerde que esto no es todo. En esta guía veremos
una introducción a la inversión inmobiliaria, brindando las herramientas básicas para
poder adentrarse en esta área.

Mientras lee cada página tome notas y apuntes de cualquier pregunta o aspecto a
profundizar. Tanto en la web inversioninmobiliaria.net como en los recursos de
formación que se ofrecen podrá ampliar y obtener más información de todo ello. Si no
lo encuentra le invitamos a preguntar en los comentarios o contactar con nosotros
directamente por correo electrónico.

Esperamos que disfrute este ebook. Adelante.

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Capítulo 1: COMO INVERTIR EN BIENES INMUEBLES.

¿Nuevo en el mundo de la inversión inmobiliaria? Aprender a invertir no es

enormemente complicado, difícil ni caro. En esta guía trataremos de mostrar como
comenzar a invertir y qué podemos esperar, sin falsas promesas ni exageraciones. Este
primer capítulo contiene las siguientes secciones:

• ¿Por qué invertir en inmuebles o bienes raíces?

• ¿Puedo invertir si tengo un trabajo a tiempo completo?

• ¿Debo pagarle a algún gurú para tener éxito?

• ¿Puedo invertir en inmuebles si no tengo dinero?

• ¿Invertir en inmuebles es una forma de ganar “dinero fácil”?

• Qué esperar en esta guía de iniciación a la inversión inmobiliaria.

¿Por qué invertir en inmuebles o bienes raíces?

Hay muchos lugares donde puede poner

su dinero. Debajo de un colchón,
comprar acciones, deuda nacional,
fondos de inversión, materias primas… y
por supuesto en inversiones
inmobiliarias.

Cada opción de inversión tiene aspectos

positivos y negativos. Mi opinión es que todas ellas pueden ser válidas si se realizan
correctamente, y personalmente mantengo pequeñas inversiones en varias de estas
opciones. Pero estamos aquí para aprender sobre inversiones inmobiliarias y por ello
nos vamos a enfocar solo en esta opción.

Una de las razones más frecuentes de la gente para invertir en inmuebles es mejorar su
situación económica en el presente o de cara al futuro. Cada persona tendrá sus propias
razones personales y una motivación diferente, pero por lo general estará buscando uno
o varios de los siguientes:

• Apreciación del patrimonio.

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 • Complemento de ingresos de cara a la jubilación.
• Seguridad económica gracias a unos ingresos extra.
• Alcanzar la libertad financiera o vivir de los ingresos de inversiones
inmobiliarias.
• Etc.

La decisión de comenzar a aprender y a invertir en bienes inmuebles es personal, y le

recomendamos asegurarse de que usted y su familia están comprometidos antes de
comenzar.

¿Puedo invertir en inmuebles si tengo un trabajo a tiempo completo?

Sí. Desde luego. El tipo de inversiones inmobiliarias que aparecen en programas de

televisión o que haya visto que realiza algún profesional del sector no es la única
manera de realizar inversiones inmobiliarias.

Existen decenas de maneras de ganar dinero en el ámbito de las inversiones

inmobiliarias, y en muchas ocasiones las personas que aparecen por televisión hablando
durante horas sobre el sector inmobiliario ni siquiera tienen en primera persona
inversiones en inmuebles.

Alguna de estas estrategias puede requerir cuarenta horas a la semana, mientras que
otras vías solo nos requerirán cuarenta horas al año. La cantidad de tiempo necesario
aumentará conforme crezca su negocio inmobiliario, pero también en ese caso será
posible derivar gran parte del trabajo a otras personas. La cantidad de tiempo dependerá
de su estrategia de inversión inmobiliaria, su personalidad, sus habilidades,
conocimientos o su tiempo disponible.

Probablemente haya escuchado la pregunta “si no tuvieras que trabajar por el dinero, ¿a
qué te dedicarías?”. Esta duda nos indicaría a qué campo profesional nos deberíamos
dedicar. Y con ella podemos hacernos la siguiente pregunta ¿debería invertir en bienes
inmuebles?

Si su sueño pasa por viajar por el mundo o hacer crecer su negocio, o le encanta su
trabajo, posiblemente no debería convertirse en un inversor inmobiliario a tiempo
completo. Eso no quiere decir que no deba invertir en inmuebles, sino que quizá la
mejor opción no sea realizarlo a tiempo completo.

Sin embargo, no es necesario que haga carrera como inversor inmobiliario o dentro del
sector para generar riqueza gracias a la inversión inmobiliaria. Si le gusta su trabajo o

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por el momento no es realista cambiar de empleo se pueden lograr resultados dedicando
las horas que sea posible.

VENTAJAS DE INVERTIR TRABAJANDO A TIEMPO COMPLETO.

Al mantener su trabajo y su fuente de ingresos principal no necesitará vivir del flujo de

efectivo proveniente de sus inversiones. Reinvertir estos beneficios en nuevos ahorros e
inversiones puede generar un beneficioso crecimiento exponencial que a medio y largo
plazo marca una enorme diferencia.

Por otra parte en cuanto a la financiación, habitualmente hipotecaria, es mucho más

fácil de obtener gracias a contar con un ingreso estable proveniente del trabajo, que
también le permitirá aumentar sus ahorros y mantener una relativa tranquilidad
financiera.

Puede invertir manteniendo su trabajo diario mediante varias opciones:

 Asociarse con otras personas para adquirir una propiedad mayor o dedicar un
tiempo menor.
 Comprar una propiedad y derivar la gestión a una tercera persona o agencia
inmobiliaria.
 Asociarse aportando capital y minimizando el tiempo a dedicar.

La inversión inmobiliaria puede ser altamente rentable, ya sea su carrera profesional

principal o compaginando esta actividad con su trabajo habitual. La elección es suya.

Por el momento no renuncie a su trabajo y se convierta en un inversor a tiempo

completo porque haya conocido historias de éxito de otros inversores que lo han hecho
de esta manera. Es esencial contar con un plan real sobre su actuación como inversor
inmobiliario, lo que veremos más adelante en esta guía.

Dicho esto, la vida es demasiado corta para quedar atrapada en un trabajo que odia.
Elige una carrera que te emocione para despertar con energía y motivación. Desde luego
es más fácil decirlo que llevarlo a la práctica. Si ese deseo le lleva a la inversión
inmobiliaria, ¡bienvenido al club! Solo asegúrese de no estar simplemente construyendo
una carrera, sino construyendo un futuro

¿Necesito seguir los pasos de algún gurú para tener éxito?

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Absolutamente no. Innumerables inversores han tenido éxito sin la ayuda de ningún
“gurú de la inversión”. El objetivo de muchas de estas personas es venderle el sueño de
riqueza rápida, dinero fácil, etc. Muchos se aprovechan de las personas que desean
ganar dinero y pueden ser muy hábiles para venderle cursos o seminarios de miles de
euros, sin siquiera tener una inversión inmobiliaria en su cartera.

Recuerde, los gurús de la inversión están en el negocio de la comercialización y la venta

de estos seminarios sobre el sueño de ser inversor inmobiliario y trabajar cuatro horas a
la semana. Suponiendo una formación de calidad, esta se puede conseguir mediante
libros, artículos o la escuela de inversión inmobiliaria de inversioninmobiliaria.net. La
formación de calidad no suele ser gratuita, pero no es necesario realizar cursos de miles
de euros o dólares para aprender sobre inversión inmobiliaria. Esta es mi opinión, tras
haber realizado en el pasado muchos de estos cursos y gastar miles de euros en ellos, y
comprobar que si bien la información es útil es posible conseguirla de muchas otras
maneras más económicas.

Dicho esto, no todos los cursos y seminarios son malos. Algunos son excepcionales.
Solo recuerde llevar cuidado y no te dejarse atrapar por la exageración o la promesa de
secretos únicos para alcanzar la riqueza. No hay ninguno.

¿Puedo invertir inmuebles sin dinero?

La respuesta sencilla es sí, es posible invertir sin su dinero, o sin tener un capital
ahorrado. Sin embargo, necesitará dinero para cada operación inmobiliaria que realiza.
El foco no está en si es posible invertir “sin dinero” sino si es posible invertir “sin su
propio dinero”.

Invertir en inmuebles sin contar con su propio

dinero requerirá usar el dinero de otras personas.
Aprender a invertir de esta manera no es fácil,
especialmente al comenzar en el mundo de la
inversión inmobiliaria. Aprender a invertir
estratégicamente sin su propio dinero es una de
las herramientas más complejas e importantes
que puede desarrollar en su carrera de inversión
en bienes raíces.

La clave de la inversión inmobiliaria sin dinero propio es simple: contar con el dinero
necesario por otras vías. Si le falta dinero habrá personas que puedan aportarlo ante una

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buena oportunidad de inversión inmobiliaria y hay otras cosas que usted aportará, lo que
pude incluir sus conocimientos, tiempo, conexiones, confianza, inteligencia y
creatividad. Al leer esta guía ya está tomando medidas para desarrollar sus fortalezas en
esas áreas.

Muchos inversores utilizan poco o nada de su propio dinero cuando invierten en

inmuebles. Pueden lograr esto utilizando alguno o varios de los siguientes métodos:

• Desarrollar inversiones para terceros, acordando una parte del beneficio por la gestión.

• Uso de socios que aporten capital.

• Usar estrategias de opción de compra.

• Préstamos hipotecarios, personales, líneas de crédito, etc.

• Préstamos de cualquier tipo entre particulares.

Veremos cada una de estas opciones con mayor profundidad más adelante, pero
queremos que reconozca que la inversión inmobiliaria es posible sin contar con un gran
capital ahorrado. Eso sí, puede que no sea tan fácil como los gurús quieren que creas.

Trabajar en el sector inmobiliario sin invertir ni un céntimo.

Muchos posibles inversores inmobiliarios comienzan por trabajar en el sector

inmobiliario ganando dinero y obteniendo una sólida formación práctica. Aquí hay una
breve lista (lejos de ser exhaustiva) de las carreras que puede emprender para conocer el
negocio inmobiliario:

• Agente inmobiliario.
• Asesor financiero / agente hipotecario.
• Tasador.
• Obrero de la construcción.
 Abogado inmobiliario.
 Asesor financiero.
 Etc.

Si está buscando invertir sin contar con experiencia ni dinero, elegir una de estas
carreras puede ser una excelente manera de obtener formación y experiencia.

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¿La inversión inmobiliaria es una forma de ganar dinero rápidamente?

¿Cuántos anuncios de inversión inmobiliaria (cosa que sucede también con otro tipo de
inversiones) ha visto donde el gurú de turno pide que te unas a él en esta vida de lujo?
Sin duda, uno de los mayores atractivos para la inversión inmobiliaria es la imagen de
los grandes inversores que conducen coches elegantes, viven en casas grandes y, en
última instancia, son ricos.

Y mientras muchos inversores inmobiliarios construyen una riqueza significativa

durante sus carreras, la inversión en bienes raíces no es un plan para hacerse rico
rápidamente. Sí, hay algunos que hacen mucho dinero en poco tiempo; sin embargo,
estas situaciones son generalmente la excepción, no la regla.

Invertir en inmuebles requiere

planificación, paciencia y persistencia. No
espere ganar decenas de miles en su primer
año. En su lugar, planee crear un negocio y
seleccionar grandes oportunidades que le
permitirán crecer año tras año,
permitiéndole alcanzar sus metas
financieras y, con suerte, sus sueños. No
importa lo que escuche, tener éxito en el
campo de la inversión inmobiliaria requiere trabajo duro e inteligente, al igual que en
cualquier otro campo. También es importante saber que no hay atajos para tener éxito, y
tampoco hay productos o herramientas que hagan el trabajo por usted. Debe aprender lo
imprescindible, formarse constantemente y luego ponerlo en práctica. Por supuesto,
nuestro objetivo es ayudarle con eso.

Hacia adelante.

Al final de este capítulo debe tener una visión clara de por qué los bienes inmuebles
pueden (y deben) ser un paso importante para crear riqueza para su futuro. Si decide ir a
tiempo completo o compaginar la inversión con su trabajo, la inversión inmobiliaria
puede ser el camino hacia un futuro financiero brillante para usted y su familia.

En el siguiente capítulo veremos el primer paso (y uno de los más importantes) que
debe tomar en su viaje: la formación.

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CAPÍTULO 2: FORMACIÓN EN INVERSIONES INMOBILIARIAS.

Este capítulo es muy importante en su viaje como inversor inmobiliario. Sin una
comprensión clara de los principios que se encuentran en este capítulo correrá un mayor
riesgo de fracaso. De hecho, si solo recuerda la información presentada en un capítulo
de este libro esperamos que sea ésta. Deje que este sea su primer paso hacia un futuro
exitoso en la inversión en bienes raíces.

En este capítulo, cubriremos los siguientes temas:

• La importancia de la formación en la inversión inmobiliaria.

• Conceptos inmobiliarios y matemáticas

• Mentores, gurús y nuestras inversiones.

• Superar el miedo

• Parálisis por análisis

Como comentamos al final del capítulo 1, la inversión inmobiliaria no es una manera de

hacerse rico rápidamente. Al igual que cualquier construcción sólida necesita una base
sólida, lo mismo sucede cuando se trata de su educación financiera: una base sólida es la
clave para un negocio duradero.

Esta guía, aunque no es exhaustiva en todos los aspectos de la inversión inmobiliaria,

ayudará a desarrollar esa base. Lo creamos para servir como un primer paso en su
educación inmobiliaria, y como una introducción a las posibilidades existentes dentro
de la inversión inmobiliaria. A continuación encontrará una lista de fuentes que brindan
educación en inversión inmobiliaria; asegúrese de considerar cada una antes de dar cada
paso, ya que lo que funciona para unas personas puede no funcionar para otras.

Fuentes de formación en inversión inmobiliaria

Libros: Los libros son fundamentales para obtener

una formación inmobiliaria y pueden ser el método
de aprendizaje más extendido para los inversores.
En cada una de las principales librerías encontrará
una sección completa sobre economía e
inversiones, y algunos libros dedicados

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específicamente a la inversión inmobiliaria. Lo más probable es que si hay una manera
de ganar dinero mediante inmuebles se haya escrito un libro al respecto. Sin embargo, si
leer libros no está dentro de tus preferencias, existen otras vías.

Online / Blogs: los blogs pueden ser una increíble fuente de información. Hay blogs
fantásticos escritos sobre cada tema que pueda imaginar. El blog de
inversioninmobiliaria.net es escrito por personas que gestionan o viven de sus
inversiones inmobiliarias y desde luego vale la pena revisar y aprender de ellos. En él
nuestros colaboradores expertos comparten sus mejores consejos y sugerencias.

Coach o mentor: tal vez la forma más poderosa de obtener una buena formación en
cualquier campo de estudio es a través de un mentor, una persona con la que compartir
dudas y que nos oriente a lo largo del camino de aprendizaje, y lo mismo sucede con las
inversiones inmobiliarias. Si bien hay decenas de coaches o mentores profesionales que
cobran cantidades desorbitadas por sus consejos, también hay muchos posibles
mentores que le cobrarán tan solo una taza de café para conversar sobre inversiones
inmobiliarias. Aprender de aquellos que han llegado antes que usted a los objetivos que
persigue es uno de los pasos más importantes que puede tomar en su educación
financiera.

Las personas por lo general disfrutan compartiendo lo que saben, y los inversores
inmobiliarios más experimentados no son diferentes. Al presentarte a un inversor que
conozca en su misma zona de actuación tendrá la oportunidad de aprender de alguien
que conoce su mercado y, en última instancia, puede convertirse en un futuro
colaborador.

Ahora bien, ¿por qué es difícil encontrar un buen coach o mentor de inversión
inmobiliaria? La mayoría de auto proclamados profesionales no se dedican a las
inversiones inmobiliarias, sino al coaching. Es decir, sus ingresos no provienen de
inversiones inmobiliarias sino de las ventas de sus cursos, y por lo tanto no son
verdaderos expertos en la materia. Y por otra parte la mayoría de inversores
inmobiliarios que tienen éxito con sus inversiones no dedicarán su tiempo a enseñar o
entrenar a otros, a no ser que disfruten realmente de esta actividad.

Podcasts: una de las innovaciones más recientes en el mundo de la educación

financiera. Un podcast es simplemente un programa de audio grabado similar a un
programa de radio. Si habla inglés tiene a su disposición un buen número de podcasts
sobre inversión inmobiliaria, y si no existen cada vez más podcast interesantes en
castellano acerca de economía, negocios e inversiones.

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Matemáticas inmobiliarias: conceptos básicos.

No es necesario aprender a hacer derivadas ni tener la carrera de matemáticas para

entender los cálculos necesarios aplicables
en la inversión inmobiliaria. De hecho, la
mayoría de las matemáticas que necesitará
las vio en el instituto. Esta sección
abordará rápidamente algunos de los
conceptos básicos y fórmulas matemáticas
que necesitará en su carrera de inversión
inmobiliaria.

Ingresos

Un ingreso es simplemente la cantidad de dinero que obtiene de un inmueble. Este

concepto es quizá el más sencillo de todos: simplemente sume la cantidad que recibe del
alquiler recaudado y los cargos adicionales que se apliquen.

Por ejemplo, usted es dueño de una vivienda en alquiler. Este inmueble se alquila por
700€, y el inquilino también paga 50 € por el uso del garaje.

Su ingreso total fue de 750€.

Los ingresos también pueden incluir cargos por pagos atrasados, suministros (si usted
los paga y repercute al inquilino), lavandería y limpieza (especialmente en
arrendamientos a corto plazo) y cualquier otra cantidad adicional que reciba.

Gastos

Simplificando al máximo diremos que los gastos son simplemente las cosas que le
cuestan dinero. Por ejemplo, si el préstamo hipotecario de la vivienda es de 500€
mensuales, las cuotas de la comunidad de propietarios de 50€ mensuales, el IBI
(Impuesto de Bienes Inmuebles) y el seguro de 25€ cada uno, entonces el total sus
gastos es de 600€ mensuales. Más adelante desglosaremos el pago de la hipoteca en
capital e intereses, pero por ahora mantengamos las cosas sencillas.

Tenga en cuenta que hay muchos otros gastos a los que se enfrentará como inversor
inmobiliario, incluidos impuestos (por la renta obtenida y por la propiedad), seguros
diversos (de hogar, vida, impago, etc.) , costes de administración, otros gastos de la
financiación, mantenimiento de la propiedad, etc.

Flujo de Efectivo.

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El flujo de efectivo es la cantidad de dinero que nos queda al final de cada mes después
de que se hayan pagado todos los gastos. Para determinar el flujo de efectivo
simplemente debe restar los pagos realizados a las cantidades cobradas. Siguiendo con
el ejemplo anterior:

750 € cobrados.

600 € pagados.

El flujo de efectivo para esta propiedad de ejemplo es de 150€ mensuales. Veamos

algún concepto matemático más.

Rentabilidad o retorno de la inversión.

La rentabilidad o retorno de la inversión (también conocido como ROI – return on

investment) es una forma de medir el dinero que usted recibe en relación al dinero
invertido inicialmente.

Por ejemplo, si invirtió 1.000€ y ha ganado 100€ tras un año habrá obtenido un retorno
de la inversión del 10% anual. Del mismo modo, si invirtió en la compra de una
propiedad 40.000€ y ha obtenido durante el año 3.200€ el retorno de su inversión será
del 8%.

La fórmula para calcular el retorno de su inversión es la siguiente:

ROI = (V1 - V0) / (V0)

Donde V1 es el valor de su inversión al final del periodo (por ejemplo al final del año) y
V0 es el valor inicial invertido.

Estos conceptos presentan los cimientos sobre los cuales se basa el análisis de
oportunidades inmobiliarias y los demás indicadores de la inversión inmobiliaria.

El miedo: un obstáculo en la formación inmobiliaria

Por cada inversor inmobiliario exitoso hay docenas de personas que tenían demasiado
miedo e incertidumbre como para cerrar una operación. Si está comenzando es probable
que también tenga algunos temores, pero no se preocupe. El miedo es una parte natural
de la vida y está diseñado para ayudarnos a evitar las malas decisiones y las
consecuencias.

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Sin embargo, el miedo le impedirá comenzar si se lo permite. El propósito de esta
sección es abordar los posibles temores y enseñarle cómo superarlos y tener éxito.

Seis pasos para ayudarle a superar el miedo.

Cree su plan de inversión. Si está buscando la inversión inmobiliaria como un medio

para salir de un trabajo que detesta, entonces necesita comenzar a reemplazar los
ingresos de su trabajo con dinero
procedente de sus actividades
inmobiliarias.

Desarrolle un plan y trabaje ese plan todos

los días, como si se levantara y fuera a
trabajar todos los días. Le recuerdo que
este no es un camino rápido, pero pocos
que valen la pena lo son. Los inversores
inmobiliarios exitosos trabajan duro, y
usted tendrá que hacer lo mismo. En lugar de trabajar para una empresa que no es de su
agrado trabajará para usted mismo y su futuro financiero.

Compromiso: Si no está comprometido, ningún curso o mentor le acercará más a su

objetivo. Casi todos los cursos de inversión inmobiliaria se centran en la mecánica, pero
será usted quien deba poner esos conocimientos en acción. Puede gastar mucho dinero
en formación y mucho tiempo leyendo sobre inversión inmobiliaria, pero si no está
dispuesto a avanzar, correr ciertos riesgos y perseguir sus objetivos no valdrá de nada.

Comprenda el lenguaje de la inversión inmobiliaria: sin conocer el lenguaje de la

inversión inmobiliaria siempre tendrá miedo de no saber de qué se está hablando. He
cerrado operaciones tanto propias como para clientes gracias a una elevada confianza en
lo que estaba haciendo, ya que eso se transmite.

Aprenda los conceptos avanzados: una vez que haya aprendido el lenguaje básico debe
comenzar a aprender el resto de conceptos. Si no puede explicar adecuadamente como
se distribuye la amortización de un préstamo hipotecario o calcular rápidamente la
rentabilidad de un inmueble necesita dedicar más tiempo al aprendizaje.

Observe a los demás: rodearse de inversores que realizan el tipo de inversiones

inmobiliarias que usted desea hacer le permitirá reconocer las acciones que llevan a
cabo y que les han permitido tener éxito. Si esto significa pagar algún que otro café o
acudir a eventos financieros un fin de semana, considérelo el precio de admisión.

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Toda inversión implica cierto grado de riesgo, y la inversión inmobiliaria no es una
excepción. Si bien el riesgo es inevitable, puede manejarse a través de una preparación
adecuada (que ya ha comenzado leyendo este libro).

Parálisis por análisis. Es fácil quedarse atascado en la llamada parálisis por análisis. Una
situación interminable de investigación, planificación, evaluación de oportunidades,
más investigación, oportunidades… En otras palabras, es leer libros sin implementar lo
aprendido, leer blogs sin participar de alguna manera y reunirse con inversores sin
interactuar con ellos. Por lo general, la parálisis por análisis es causada por el temor de
que algo vaya mal.

Es fácil convencerse de que no sabe tanto como debería, lo que puede impedirle tomar
acciones. Pero recuerde, no necesita conocer todas las técnicas de compra de inmuebles
y no necesita convertirse en un experto sobre todas las posibilidades de inversión.
Concéntrese en un área de inversión, conviértase en un experto en ella y luego pase a
otra técnica o estrategia. Cubriremos los distintos nichos de inversión inmobiliaria en el
siguiente capítulo de esta guía.

Si siente que no está completamente listo para comenzar, probablemente nunca lo hará a
menos que tome medidas. Aun tras adquirir un buen número de inmuebles es normal
tener incertidumbre sobre cualquier aspecto de la inversión. Sin embargo, esta posición
lo obligará a aprender las respuestas a esas preguntas y a reunir la fuerza para seguir
adelante.

Cuando tiene miedo es mucho más fácil gastar tiempo y dinero comprando otro curso o
leyendo sobre nuevas inversiones inmobiliarias que sumergirse y pasar a la acción.
Edúquese, cree su plan de inversión y comience a actuar. A medida que lo haga, su
confianza aumentará y pronto comenzará a sentirse bien dentro de esta actividad.
¡Comenzará a sentirse como un inversor inmobiliario!

Hacia adelante.

Comenzar su carrera de inversión inmobiliaria con una base sólida es vital para el éxito.
Hay muchas formas diferentes de aprender y crecer como inversor, así que elija un
camino y comience a aprender.

El siguiente capítulo le ayudará a continuar su formación al enseñarle conceptos básicos

del negocio, incluidos los nichos de inmuebles y las estrategias más habituales. Una vez
que aprenda esto estará listo para comenzar con la planificación de su negocio de
inversión inmobiliario.

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Capítulo 3- INVERSIÓN INMOBILIARIA: NICHOS Y ESTRATEGIAS

Si bien al principio puede parecer importante que aprenda todo lo que pueda sobre la
inversión inmobiliaria, puede ser mejor enfocarse en dos cosas: un vehículo de
inversión y una estrategia. Este capítulo le presentará algunos de los vehículos de
inversión más populares, así como las estrategias para avanzar. En este capítulo
veremos:

• Como elegir su nicho dentro de la inversión inmobiliaria.

• Como elegir la estrategia adecuada.

• Comprar y mantener inmuebles rentables.

• CRV : Compra – Reforma – Venta.

• Intermediación en inversiones inmobiliarias.

¿Alguna vez ha recibido una caja de bombones como regalo? Siempre hay muchas
opciones y, a veces, necesitas probar cada uno para descubrir exactamente qué tienen
dentro. En cierto modo, aprender a invertir en bienes raíces es como la misma caja de
bombones. Hay decenas de formas diferentes para ganar dinero como inversor
inmobiliario, y depende de usted elegir el nicho más adecuado.

Es posible que le atraigan algunos nichos y estrategias, mientras que otros pueden
generar dudas o descartarlos directamente. No necesita elegirlos todos. Aprender a
invertir con éxito consiste en elegir un nicho y una serie de estrategias y convertirse en
un maestro. Este capítulo abrirá esa caja de bombones para que los pruebe, presentando
los nichos inmobiliarios más comunes.

Recuerde: una vez que identifique el nicho con el que desea comenzar, podrá reducir su
enfoque, convertirse en un experto, formar redes dentro de ese nicho y comenzar a crear
riqueza mediante la ejecución de un plan de acción.

Como elegir su nicho de inversión inmobiliaria.

La siguiente lista incluye los tipos de propiedades más comunes con los que tratan los
inversores inmobiliarios. Cada opción tiene muchos subconjuntos, pero recuerde que no
necesita conocerlos todos. Esta es simplemente una lista para ayudarle a comprender
qué opciones existen

Inversión en terrenos.

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Un terreno no es más que suelo, tierra. Un terreno por sí solo puede mejorarse (valor
agregado), y puede ser arrendado o alquilado para crear flujo de efectivo. La tierra
también se puede dividir y vender con ganancias. Algunos inversores optan por comprar
terrenos con la esperanza (o plan) de venderla algún día para su desarrollo, como la
construcción de una autopista o una promoción de viviendas.

Viviendas Unifamiliares

Quizás la inversión más común para la mayoría de los inversores novatos es la inversión
en vivienda. Las viviendas unifamiliares (piso, apartamento, bungalow, etc.) son
relativamente fáciles de financiar, alquilar o vender. Dicho esto, en ciertas zonas con
precios elevados la renta derivadas del alquiler puede no ser suficiente para
proporcionar un flujo de efectivo positivo.

Lote de viviendas o pequeños edificios.

Los pequeños lotes de viviendas (2 a 4 viviendas) son construcciones que combinan

varias viviendas o apartamentos, o incluso una vivienda de gran superficie que pueda
ser dividida en varias unidades de menor tamaño.

Esta opción combina los beneficios financieros y de compra fácil de una vivienda
unifamiliar, y pueden producir una buena cantidad de flujo de efectivo. Asimismo hay
menos competencia de la que existe en la demanda de viviendas dado su enfoque y
mayor precio. Lo mejor de todo es que estas propiedades pueden servir como una
inversión sólida y una residencia personal para el inversor inteligente.

Esta opción, aunque menos frecuente que la anterior, aprovecha las economías de escala
ya que solo se necesita un préstamo para adquirir varias viviendas. Una de las cosas que
hace que estas inversiones sean tan atractivas es que la mayoría de los bancos evalúan
estas propiedades con las mismas pautas que una vivienda unifamiliar, lo que puede
hacer que sea más fácil obtener la financiación necesaria.

Inversiones residenciales de mayor tamaño.

Como opciones de inversión de mayor tamaño encontramos edificios de viviendas o

apartamentos turísticos, complejos hoteleros, residencias universitarias o de otro tipo y
otros de similar envergadura, lo que queda fuera del estudio de esta guía de
introducción. Cuando su experiencia y capital avance podremos plantear este tipo de
operaciones, pero por el momento sigamos con otras opciones de iniciación a la
inversión inmobiliaria.

Fondos de inversión inmobiliaria.

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Un fondo de inversión inmobiliaria es un vehículo de inversión en inmuebles. Es similar
a una acción (como participación en una empresa) que invierte en una o múltiples
propiedades. En España los fondos de inversión inmobiliaria se constituyen como
Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis),
también verá el término anglosajón REIT o Real Estate Investment Trust.

Esta alianza de inversores hace posible que un fondo de inversión inmobiliaria compre
grandes inversiones inmobiliarias como centros comerciales, grandes complejos de
apartamentos, edificios de oficinas o edificios de viviendas unifamiliares. El fondo
luego distribuye los beneficios a sus inversores individuales. En España es posible
comprar acciones de una Socimi a través de una cuenta de valores.

Las ventajas frente a la inversión inmobiliaria directa es la liquidez (comprar y vender

un fondo de inversión inmobiliaria es cuestión de minutos, no así comprar o vender un
inmueble) y el acceso a la inversión (permitiendo adquirir una pequeña parte de
inversiones que estarían fuera de nuestras posibilidades) y sencillez (investigue
opciones, compruebe en qué invierten y compre pequeñas cantidades de varias opciones
para comenzar a ser un inversor inmobiliario).

Esta es una de las mejores opciones para comenzar a invertir en bienes raíces, pero no
espere que los rendimientos sean tan grandes como los que produce la inversión
inmobiliaria directa.

Inmuebles comerciales.

Las inversiones en inmuebles comerciales (locales, oficinas, naves, bodegas, etc.)

pueden variar dramáticamente en tamaño, estilo y propósito, pero en última instancia
suponen una propiedad que se alquila a un negocio.

Algunos inversores alquilan locales comerciales u oficinas a pequeñas empresas locales,

mientras que otros alquilan grandes espacios a supermercados o grandes almacenes. Si
bien las propiedades comerciales a menudo brindan un buen flujo de efectivo por medio
de pagos consistentes, tienen habitualmente períodos vacantes más prolongados tras la
marcha de la empresa arrendataria. Las propiedades comerciales a menudo pueden
quedar vacías durante meses o años. A menos que cuente con una posición financiera
sólida y cuente con experiencia empresarial no se recomienda invertir en este tipo de
inmuebles para comenzar.

Subastas Judiciales

No es por sí un tipo de propiedad, sino más bien una vía de adquisición de inmuebles.
Cuando un propietario no paga su hipoteca, pagos de la comunidad de propietarios u

18
otros préstamos, el inmueble podrá ser ejecutado judicialmente para pagar la cantidad
adeudada. Esto supone en ocasiones propiedades con un descuento importante, pero
una operativa extremadamente compleja. Son transacciones complicadas que requieren
investigación, conocimiento y experiencia, y no aptas para novatos.

Un resumen de sus opciones para comenzar a invertir en inmuebles.

Acabamos de esbozar siete posibilidades de inversión inmobiliaria. Al comenzar, es útil

simplemente elegir uno o dos nichos para enfocar sus esfuerzos y convertirse en un
profesional en ese campo. Siempre puede expandirse más tarde a medida que adquiera
experiencia y conocimiento.

Si bien puede utilizar cualquiera de estos vehículos de inversión a lo largo de su carrera,

primero debe aprender una estrategia de inversión para aplicar a ese nicho. La siguiente
sección analizará varias estrategias diferentes.

Elija sus estrategias de inversión inmobiliaria.

La sección anterior analiza una serie de vehículos de inversión que puede utilizar para
invertir en inmuebles. Sin embargo, cuando se aprende a invertir no basta con saber
cuáles son estos nichos. Como inversor utilizará una variedad de estrategias para
generar riqueza. La siguiente sección explora tres de las estrategias más comunes que
puede utilizar para comenzar.

Buy and Hold o Compra y Alquiler.

Tal vez la forma más común de inversión inmobiliaria, la estrategia de comprar y

mantener una propiedad para alquilarla. Principalmente esta estrategia busca crear
riqueza a largo plazo mediante la tenencia de la propiedad mediante el flujo de efectivo
mensual proveniente del alquiler o la apreciación del activo con el paso del tiempo, o
preferiblemente ambos.

Entre las ventajas de esta estrategia se encuentra el hecho de que mientras usted
mantiene la propiedad y cobra su alquiler la hipoteca se va amortizando cada mes, lo
que también contribuye a aumentar su riqueza gracias a la disminución de la deuda
hipotecaria.

Una de las cosas más importantes que debe comprender un nuevo inversor es cómo
analizar oportunidades de inversión inmobiliaria. El error más común en esta estrategia

19
es la compra de malas propiedades desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria
porque desconocen cómo realizar un análisis profesional. No cualquier buena propiedad
es una buena inversión inmobiliaria, y saber diferenciarlas es crucial para el éxito a
largo plazo. Otros problemas comunes incluyen subestimar los gastos o tomar malas
decisiones sobre la selección de inquilinos.

Para llevar a cabo adecuadamente la estrategia de compra y alquiler debe aprender a

identificar correctamente los flujos de efectivo de una propiedad. En última instancia,
cuando el mercado se encuentra en un punto de precios bajos es un buen momento para
que el inversor que sigue esta estrategia salga de compras.

Cuando el mercado aumenta su precio, un inversor experimentado dejará de comprar

hasta que las cosas se calmen. Durante estos períodos de aumento de precios puede
vender o simplemente continuar manteniendo sus propiedades.

Esta es la vía más habitual, y si puede aprender cómo evaluar y comprar buenas
oportunidades, encontrar inquilinos de calidad y administrar sus activos de manera
adecuada estará en la buena dirección como inversor inmobiliario.

Compra, Rehabilitación y Venta de propiedades.

Una de las tácticas que últimamente despiertan más interés en el mercado inmobiliario
es la búsqueda de inmuebles con un mal estado para reformarlas y mejorarlas para
vender con ganancias.

El tipo de inmuebles más buscados para esta

técnica son las viviendas por su facilidad en
la compra y venta posterior. Para valorar este
tipo de inversiones inmobiliarias existe un
cálculo conocido como la regla del 70% con
la que podremos valorar rápidamente si una
propiedad de este tipo puede resultar
interesante.

Un inversor con experiencia comprará una vivienda al 70 por ciento de su valor tras la
reforma menos los costes de rehabilitación.

Por ejemplo, una oportunidad inmobiliaria tendría un valor de 150.000€ si estuviera en

perfectas condiciones, pero necesita una reforma integral con un coste estimado de
25.000€. Un primer cálculo para esta vivienda nos arroja una posible oferta por 80.000€
(150.000 x 70% - 25.000) y trataremos de venderla tras la reforma entorno a los
150.000€. Este es un primer cálculo que nos permite contar con un margen suficiente

20
para los gastos de compra y los posibles imprevistos de una reforma importante. Los
números reales de cada oportunidad inmobiliaria deberán estudiarse para garantizar una
actividad inversora positiva.

Uno de los aspectos clave en esta estrategia es la velocidad. Un inversor inmobiliario

intentará comprar, rehabilitar y vender la propiedad lo más rápido posible para
garantizar la máxima rentabilidad y evitar muchos meses de gastos. Estos gastos
incluirán facturas, impuestos, comunidad de propietarios, gastos financieros y cualquier
gasto requerido para mantener la vivienda en un buen estado.

A diferencia de otras estrategias de inversión inmobiliaria esta opción de comprar para

reformar y vender no es una actividad pasiva. Más bien todo lo contrario, requiere una
cantidad de trabajo y seguimiento importante. Como inconveniente, cuando un inversor
deja de comprar y vender deja de ganar dinero hasta que realiza una nueva operación,
por lo que se asemeja más a un trabajo o una actividad que a una inversión pasiva.

Muchos inversores optan por utilizar esta estrategia puntualmente al encontrar la

oportunidad adecuada, aumentando el capital para otras inversiones más pasivas a largo
plazo.

Intermediación en inversiones inmobiliarias.

El proceso de intermediación de inversión inmobiliaria mezcla características propias de

la inversión inmobiliaria y una agencia inmobiliaria propiamente dicha. La
intermediación en inversiones inmobiliarias implica encontrar grandes oportunidades de
inversión, pactar un precio y condiciones para adquirir el inmueble y presentar la
oportunidad a otros inversores.

Un intermediario, de manera similar a un agente inmobiliario, nunca es dueño de la

propiedad que está vendiendo. Simplemente encuentra o crea grandes oportunidades
inmobiliarias mediante una serie de estrategias y “vende” o traspasa esta oportunidad
por unos honorarios determinados. Estos honorarios suelen oscilar, siendo lo más
habitual fijar un pequeño porcentaje sobre el precio del inmueble.

Estos intermediarios deben buscar continuamente las mejores ofertas para mantener una
serie de oportunidades que presentar al igual que realizan las agencias inmobiliarias.
También debe contar con la confianza necesaria y los contactos interesados en adquirir
estas oportunidades.

Hacia adelante.

21
Después de leer este capítulo debe tener una mejor comprensión de los nichos de
inversión inmobiliaria y las estrategias disponibles para crear riqueza. No se preocupe si
aún no sabe exactamente a cual desea dedicarse, este es simplemente el comienzo de su
educación. Aprender a invertir le llevará tiempo. A lo largo de esta guía verá numerosos
consejos y fuentes para ayudarlo a concretar su plan.

Antes de comenzar a comprar y ganar dinero gracias a la inversión inmobiliaria hay un

paso importante que puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso: construir su
plan de negocios. El capítulo 4 explora en detalle este tema.

22
Capítulo 4 - SU PLAN DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

No es posible construir un gran edificio sin una planificación cuidadosa mucho antes de
que se ponga la primera piedra. En la misma línea, la elaboración cuidadosa de su plan
de inversión inmobiliaria –similar a un plan de negocios - será una parte integral de su
viaje. Este capítulo se centra en las opciones disponibles para crear su plan y para su
éxito a largo plazo en la inversión inmobiliaria.

Este capítulo incluye:

• Como crear un plan de negocios de inversión inmobiliaria.
• Su equipo.
• Socios y colaboraciones.

Como crear un plan de negocios de inversión inmobiliaria.

Si tuviera que subir a su coche y salir de viaje a un lugar que no conoce, ¿confiaría en
su instinto y comenzaría a viajar en la dirección de su destino? Seguramente opte por
una opción mejor. El mismo principio se aplica a su viaje en la inversión inmobiliaria.
Esta sección tratará sobre la construcción del mapa que seguirá en su viaje como
inversor inmobiliario. Lo que en el mundo empresarial se conoce como el plan de
negocios.

Los puntos clave de su plan de inversión inmobiliaria.

Visión: Su visión debe definir claramente el propósito del negocio inmobiliario, aquello
que quiere alcanzar gracias a la inversión inmobiliaria. Debe contener la esencia, el por
qué lo hace, y sobre todo, qué es lo que hace que sea tan importante para ti. ¿Quiere
alcanzar la libertad financiera en diez años? ¿Poder pasar más tiempo con su familia?
¿Dejar un trabajo que no le llena? Este es el propósito final de su inversión.

Objetivos: ¿Qué es lo que quiere conseguir gracias al sector inmobiliario? Estos

objetivos deben ir ligados a la visión. A diferencia de esta son cuantificables y
medibles, por ejemplo, ganar mil euros al mes en ingresos pasivos o cerrar dos
operaciones al año de compra, reforma y venta. Estos objetivos podrán cambiar con el
tiempo y afectar al resto del plan de inversión.

Asegúrese de establecer objetivos a corto y largo plazo. Al establecer objetivos menores

y alcanzables irá logrando metas de manera frecuente, lo que nos ayudará a
mantenernos motivados.

23
Estrategia: existen múltiples vías para ganar dinero gracias a la inversión inmobiliaria,
pero no es necesario ni recomendable realizarlas todas. Simplemente necesitamos elegir
una estrategia y dominarla. Si elige comprar viviendas para reformar y vender y poder
generar un capital suficiente para dejar el trabajo, anótelo. Si desea generar ingresos
pasivos para su jubilación comprando viviendas, anótelo. No se preocupe si en este
momento no tiene del todo claro como va a lograr todo. Recuerde, su plan de inversión
inmobiliaria puede cambiar, y lo hará sin duda. A medida que aprenda completará su
plan con detalles adicionales.

Plazos temporales: ¿Cuál es el plazo en el que desea alcanzar sus objetivos? ¿Quiere
jubilarse en 10 años? ¿Planeas dejar su trabajo el próximo año? Documente su línea
temporal, y marque distintos objetivos sobre la misma.

Defina su mercado: ¿Qué tipo de propiedades buscará?

¿Alquileres a largo plazo? ¿Pequeños apartamentos o
estudios para alquiler vacacional? ¿Oficinas y locales
comerciales? Como principiante, elija un área con la que
se sienta más cómodo y como nuevo inversor trate de
invertir en inmuebles que se encuentren a una distancia
razonable de donde vive.

Seleccionar un mercado le ayudará a convertirte en un

experto en su localidad o área de trabajo, lo que le
ayudará a analizar ofertas y detectar oportunidades
rápidamente.

Criterios de inversión: antes de salir y comenzar a visitar inmuebles en venta debemos

establecer una serie de criterios y requisitos para nuestra inversión inmobiliaria. Deberá
conocer el tipo de inmueble en el que se centrará, el capital disponible y el presupuesto
máximo, las posibilidades de financiación o los requisitos de flujo de efectivo y
rentabilidad, por nombrar algunos parámetros.

Muchos nuevos inversores compran la primera oportunidad que se les presenta, que
difícilmente será la mejor opción. Una importante lección es ceñirse a los criterios
establecidos y rechazar rápidamente cualquier inmueble que no los cumpla. Con estos
criterios definidos podremos rechazar rápidamente más del noventa por ciento de
propiedades ya que no supondrán una buena inversión.

Plan de marketing. ¿Cómo vamos a encontrar oportunidades de inversión atractivas?

¿Utilizaremos portales inmobiliarios, agencias inmobiliarias, buscaremos carteles…?
Veremos estas opciones más adelante en el capítulo 5 de esta guía.

24
Financiación: Una parte muy relevante en la inversión inmobiliaria es la manera de
financiar cada inmueble. ¿Utilizará préstamos hipotecarios, contará con algún socio
capitalista…? Obtener financiación es un punto clave cuando contamos con una buena
oportunidad de inversión inmobiliaria. Cubriremos esto en el Capítulo 6.

Equipos y procesos. Como cualquier negocio es necesario definir el equipo y los

procesos que utilizará para delegar y automatizar tareas. ¿Quién estará en su equipo?
¿Necesitará un abogado? ¿Un asesor financiero? No necesariamente necesita saber
quién ocupará esos puestos, simplemente descubrir qué roles necesitará que
desempeñen las personas de su equipo. Veremos más sobre esto a continuación.

Estrategias de salida o desinversión: desarrollar estrategias de salida será

extremadamente importante para su plan de negocios. ¿Cuándo piensa abandonar una
inversión inmobiliaria y de qué modo? ¿Al alcanzar un precio o ganancia determinada?
¿En un plazo de cinco años? ¿Nunca? Hablaremos más sobre esto en el Capítulo 8.

Finanzas: en su plan de negocio inmobiliario incluya una descripción del estado actual
de sus finanzas personales. ¿Cuenta con un capital importante para empezar?
¿Comienza con apenas nada? Analice y conozca su situación y actualice
periódicamente. A medida que avanza con sus inversiones siempre es importante
conocer perfectamente sus estados financieros.

Por último, recuerde que los objetivos o los planes de negocio no son más que eso:
planes. No reglas invariables. Un plan de inversión inmobiliaria está destinado a
proporcionar dirección y motivarle a seguir adelante. Está diseñado para mantener la
dirección correcta a la velocidad correcta. Cuando tiene un plan de negocios definido,
llevar a cabo el plan y alcanzar resultados se vuelve mucho más fácil.

Eso sí, es casi imposible seguir perfectamente una hoja de ruta financiera o inmobiliaria.
Puede trazar su plan con detalle, pero aparecerán imprevistos y obstáculos. Todos los
encontraremos, pero con una preparación y planificación adecuada podremos estar
preparados para cualquier escenario.

Su equipo de inversión inmobiliaria.

Como inversor debe conocer una pizca (cuanto más mejor) de muchas áreas presentes
en la inversión inmobiliaria, pero es imposible ser un experto en profundidad de todas
ellas. Por eso necesita un equipo.

25
Su equipo de inversión inmobiliaria no son empleados, ni siquiera deben conocer al
resto de personas ni saber que forman parte de ‘un equipo’. Su equipo será una serie de
personas que desempeñan profesionalmente servicios directamente relacionados con
nuestro negocio de inversión inmobiliaria, y en quien pueda confiar para ayudarle en
determinadas situaciones y poder avanzar.

Estas son las personas que puede incluir su equipo de inversión inmobiliaria.

Mentor o coach. Figura altamente recomendable. Avanzar bajo la atenta mirada de

alguien con experiencia o tener que rendir cuentas a alguien nos hará sin duda avanzar
mejor. Hablaremos más delante de esta figura.

Asesor hipotecario: Imprescindible. Un asesor hipotecario será la persona responsable

de obtener el mejor préstamo hipotecario posible, si lo necesita. Encuentre a alguien que
cuente con experiencia tanto en primera persona como trabajando con otros inversores.
Es importante que no esté vinculado directamente con ninguna entidad financiera y que
sus recomendaciones sean totalmente independientes con el único objetivo de ayudarle,
y no de vender los productos que el banco donde trabaja le requiere.

Abogado especializado en el sector inmobiliario. Urbanismo, propiedad horizontal,

derecho civil… es importante contar con un experto en derecho inmobiliario. No será
necesario reunirse regularmente, pero debe conocer un despacho de abogados que esté
disponible cuando lo necesite. Tener un abogado experto y con experiencia inmobiliaria
es importante para el éxito de su carrera, más si cabe ante cualquier problema.

Contable y asesor fiscal. A medida que compre una o varias propiedades cada vez será
más difícil realizar los modelos fiscales perfectamente, además del tiempo y
conocimiento que requieren. Existen una serie de obligaciones y también ventajas o
reducciones fiscales como propietario de un inmueble en alquiler. Será imprescindible
que su asesor fiscal esté familiarizado con la inversión inmobiliaria. Un buen
profesional le ahorrará mucho más tiempo y dinero del coste de sus servicios.

Agente de seguros. Los seguros son algo imprescindible en toda propiedad inmobiliaria.
Como inversor es probable que deba lidiar con varias pólizas, y no son siempre
sencillas. Asegúrese de contar con las coberturas más amplias (los precios hoy día son
muy competitivos) y que sean específicas para inmuebles en rentabilidad.

Empresa de Reformas / constructora:

Encontrar una buena empresa de reformas
puede ser complicado. Asegúrese de que
cuentan con las licencias necesarias y

26
seguros de obra, y experiencia previa satisfactoria. Pista: no contrate por defecto el
presupuesto más barato.

Mantenimiento y pequeños arreglos: Ligado al punto anterior, puede ser el mismo

equipo u otro. Necesitará a alguien que pueda ocuparse de los pequeños desperfectos
que surgen de vez en cuando.

Agente inmobiliario. Un agente inmobiliario profesional será fundamental en su carrera

como inversor. A la hora de comprar una propiedad podrá buscar propiedades que
cumplan con sus requisitos, revisar toda la documentación necesaria, visitar y descartar
propiedades, realizar análisis de precios de una o varias propiedades, etc. El agente
inmobiliario que buscamos contará con formación y experiencia en inversiones e
idealmente mantendrá inversiones inmobiliarias propias.

Muchas propiedades se venden sin siquiera salir al mercado o en apenas horas o días,
con lo que contar con alguien pendiente de cada movimiento del mercado y con las
relaciones necesarias puede suponer encontrar una oportunidad inmobiliaria única.

Administrador de propiedades: Si no desea gestionar directamente sus propiedades

necesita esta figura. Alguien encargado de la gestión de inquilinos, pagos,
mantenimiento, etc. Puede ser un agente inmobiliario o un administrador de fincas pero
no es necesario que lo sean.

Un buen administrador será difícil de encontrar, pero una vez encontrado hará su vida
mucho más fácil. Una de las mejores maneras de encontrarlos es mediante referencias
de otros inversores o propietarios.

¿Qué hace grande a un equipo de inversión inmobiliaria?

Un gran equipo de inversión inmobiliaria se define por su capacidad de producir

resultados positivos de manera consistente. Como puede sospechar, es mucho más
difícil construir un equipo en la vida real que sobre el papel. Incluso una vez construido
su equipo cambiará con el paso del tiempo, o puede asumir usted mismo algunos de
estos roles si cuenta con la preparación necesaria.

Los inversores, especialmente aquellos con grandes carteras o aquellos que invierten
mucho confían en su equipo a diario. Plantee las siguientes preguntas antes de
incorporar definitivamente a alguien en su equipo de inversión inmobiliaria.

• ¿Son expertos en su materia?

27
  ¿Cuentan con experiencia en inversiones inmobiliarias? Especialmente
importante para su abogado, asesor fiscal o agente inmobiliario.
• ¿Devuelven llamadas y correos electrónicos rápidamente?
• ¿Cumplen con lo prometido como se pactó y en los plazos marcados?
• ¿Pueden comunicarse de manera clara y eficiente?

Reunir a un buen equipo no sucederá de la noche a la mañana, pero una vez que lo logre
le brindará la asistencia y el respaldo que necesitará para avanzar en su camino como
inversor inmobiliario.

¿Invertir solo o contar con otros socios?

Algunas personas prefieren invertir con uno o varios socios desde el principio. Otras
optan por invertir con socios para cada propiedad o en función de la oportunidad. Otras
simplemente prefieren gestionar el negocio inmobiliario en solitario.

Existen tantas posibilidades a la hora de invertir junto a otras personas como tipos de
inversores, y ninguna es mejor que otra. La decisión de invertir en solitario o contar con
otras personas dependerá en gran medida de su formación, compromisos de tiempo,
habilidades, tipología de nuestras inversiones o capital disponible.

Principales ventajas de asociarse.

La principal ventaja es que dos cabezas piensan más que una, y cuatro ojos ven más que
dos. Las ideas o las oportunidades vendrán en diversas direcciones y el proceso de
inversión será por lo general más sencillo al contar con el doble de conocimientos y
trabajo. Asimismo multiplicar el análisis en cada oportunidad aumentará las
probabilidades de filtrar y adquirir solo las mejores opciones, y dividir el trabajo
necesario para gestionar una propiedad inmobiliaria facilitará el día a día como inversor
inmobiliario.

Por otra parte la inversión inmobiliaria requiere de un capital importante. De esta

manera será posible aunar esfuerzos para poder alcanzar oportunidades de mayor
importancia o mayor facilidad a la hora de obtener financiación.

Responsabilidad y motivación. La inversión inmobiliaria puede ser abrumadora al

inicio. Contar con otras personas nos aportará confianza y motivación en diferentes
momentos. Cuando un compañero comienza a fallar por cualquier motivo el otro puede
intervenir y ayudar, asegurando que el equipo continúe avanzando.

28
Diversificación y menor riesgo. Como sucede en toda inversión, la inversión
inmobiliaria conlleva diferentes riesgos económicos. Tener un socio divide el riesgo
(también las ganancias) y puede disminuir la presión.

Desventajas de contar con socios de inversión inmobiliaria.

No todo son ventajas a la hora de colaborar con otras personas, y especialmente si

existen ciertas diferencias puede acabare en conflictos personales o pérdidas
económicas. ¿Qué puede influir en una mala asociación?

Diferentes personalidades y opiniones. Todos tenemos opinión sobre la mejor manera

de hacer las cosas. Contar con un socio implicará tener que ponerse de acuerdo en todos
los aspectos, desde el tipo de inversión a realizar hasta el color de la pintura del baño.

Será clave ser flexibles a la hora de tomar decisiones y no retrasar cada paso, así como
tener confianza en las otras personas y las decisiones que tomen. Por ejemplo, un socio
podrá decidir sobre la futura reforma y nosotros sobre la financiación. Si la confianza es
plena nos ahorrará trabajo y preocupaciones, pero en caso de desconfianza y revisar
todo lo que realiza la otra parte aumentará el trabajo y los posibles conflictos.

División de los beneficios. Al igual que las posibles pérdidas las ganancias se dividirán
entre todos los socios. Esta situación puede ser positiva si nos ha permitido acceder a
mayores oportunidades de inversión, y en pequeñas inversiones puede no valer la pena.

Mezcla de negocios y amistades. Este tema daría para otro libro. Un negocio con
amigos y familiares puede erosionar cualquier relación si no funciona o no está todo
claro. A pesar de nuestra relación previa será conveniente tener muy claro y dejar por
escrito todos los aspectos de la colaboración para saber todo momento a qué se
compromete cada parte y evitar posibles malentendidos en el futuro.

Responsabilidad. Las ramificaciones legales dependerán en gran medida de la estructura

que establezcamos, por lo que es recomendable redactar un acuerdo para establecer
claramente las aportaciones y responsabilidades de cada socio.

Tratamiento fiscal: si trabaja solo sus impuestos serán algo más sencillos que si trabaja
con un socio (o más). En cualquier caso, la recomendación es contar con un asesor
fiscal si no somos expertos en la materia.

29
Si decide que los beneficios de contar con socios superan las desventajas, asegúrese de
que la colaboración quede por escrito, bien planificada e incluya un acuerdo operativo
que detalle los roles y responsabilidades, contribuciones de capital, divisiones de
beneficios y estrategias de salida.

Si decide contar con socios de inversión inmobiliaria elija personas que lo traten de
manera justa, agreguen valor a la relación y mantengan objetivos similares a los suyos.
Planifique cuidadosamente el acuerdo (por escrito) y comuníquense constantemente. Si
ambos socios están comprometidos con el negocio podrá ser próspero para todas las
partes involucradas.

Otra opción puede ser crear una sociedad patrimonial o una empresa que cuenta con
otras actividades además de la inversión inmobiliaria. Hay opiniones diferentes sobre
qué estructura configurar, cuándo crear una sociedad, etc. Cada caso y situación
personal, profesional o familiar tendrá ventajas con unas u otras opciones, con lo que la
recomendación principal es que consulte con un abogado, fiscalista o asesor en
inversiones inmobiliarias al tomar estas decisiones importantes.

Una vez que haya elegido su nicho, haya realizado una investigación se haya formado y
cuente con una base adecuada, será hora de comenzar a comprar su primera propiedad.
El próximo capítulo analizará los criterios para comprar una propiedad como inversión
inmobiliaria.

30
Capítulo 5 - COMO ENCONTRAR OPORTUNIDADES DE INVERSIÓN
INMOBILIARIA.

Hasta este momento nos hemos centrado en la preparación y pasos necesarios para una
carrera de inversión inmobiliaria. Sin embargo no será suficiente con analizar ofertas y
en algún momento tendrá que dar el paso y comprar su primera propiedad. Este capítulo
se enfocará en las mejores opciones para encontrar las mejores propiedades y negociar
ofertas y precios.

En este capítulo veremos:

• Como obtener ganancias en el momento de la compra.

• Criterios de compra de oportunidades inmobiliarias.

• Donde encontrar posibles inversiones inmobiliarias.

• El proceso de compra.

En el campo de la inversión inmobiliaria

existe un mantra que establece que el dinero
se gana cuando se compra (you make money
when you buy) y aunque parezca
contradictorio es una gran verdad. Aun así
no obtendrá un gran cheque en el momento
de comprar una inversión inmobiliaria.

Para poder obtener beneficios a la hora de comprar se debe elegir una oportunidad
inmobiliaria a un precio que garantice las ganancias deseadas en función de su
capacidad para ejecutar la estrategia prevista. En otras palabras, necesita comprar de
manera inteligente. Si paga de más de lo debido por una propiedad ni el tiempo ni sus
esperanzas harán que su inversión valga la pena.

Si bien no puede predecir totalmente donde se dirigirá el mercado en un futuro, sí es

posible y necesario conocer como se encuentra en la actualidad. Un buen número de
inversores experimentados creemos que la apreciación (el aumento del valor de una
vivienda con el paso del tiempo) es la guinda del pastel, pero el elemento que menos
podemos controlar.

En otras palabras, no cuente con que el mercado se mueva a su favor. Obtendrá

ganancias cuando compre una propiedad en función de lo que vale en el día de hoy, en

31
vez de lo que podría valer algún día. Si una inversión inmobiliaria no tiene sentido sin
un futuro incremento del precio, no invierta en ella. Hacerlo sería hacer una inversión
especulativa y, si bien puede ser rentable, supone una opción arriesgada tanto para
inversores inexpertos como experimentados.

Requisitos de cualquier inversión inmobiliaria.

Ahora que comprende por qué es importante adquirir una buena propiedad como
inversión inmobiliaria y asegurar sus beneficios a priori es hora de buscar inmuebles
donde invertir, pero antes de hacerlo deberá definir claramente sus criterios de
selección. Esta sección se centrará en estos criterios, por qué son importantes y cómo
definir los suyos.

Contar con una serie de criterios de selección definidos le ayudará a mantenerse

enfocado en sus objetivos, evitar la parálisis por análisis y poder seleccionar y comprar
una propiedad. Al definirlos reducirá las opciones en el mercado, eliminando así la gran
mayoría de inmuebles en venta (distracciones) que no los cumplen y, en su lugar, se
centrará en encontrar solo los tipos de ofertas que le interese comprar.

Como crear sus criterios de selección de inversiones inmobiliarias.

En el Capítulo 3 analizamos una serie de nichos diferentes en los que puede invertir, así
como múltiples estrategias que puede usar. Ahora es el momento de elegir su nicho y
estrategia, y tras ello elaborar una lista de criterios para limitar aún más su selección.

Sus criterios de inversión inmobiliaria podrán contemplar lo siguiente:

• Área geográfica: Ciudad, barrios, provincias, etc.

• Tamaño ideal de la propiedad (en metros cuadrados, nº de habitaciones…).

• Estado de la propiedad: en buen estado, para reformar, requiere pequeñas

modificaciones, etc.

• Objetivo mínimo de rentabilidad.

• Flujo de efectivo mínimo.

• Potencial de apreciación.

32
Nadie puede decirle exactamente qué debería incluir en sus criterios de inversión
inmobiliaria. Algunos de ellos se reducirán a preferencias personales, como comprar
únicamente en su ciudad o elegir viviendas cerca del mar, pero la mayoría de los
criterios serán específicos para el tipo de inversión que usted desea realizar.

Por ejemplo, si está buscando inversiones basadas en la renovación y alquiler de

viviendas buscará inmuebles antiguos, con un precio que refleje su situación,
excluyendo inmuebles nuevos o con pocos años y un coste superior.

Al especificar de antemano qué

propiedades pueden ser buenas inversiones
inmobiliarias (aquellas que cumplen con sus
criterios), su búsqueda será mucho más
sencilla y automatizada. Del mismo modo
podrá comunicar de manera más efectiva sus deseos a las personas que pueden ayudarle
a buscar. Si simplemente le dice a la gente: "Estoy buscando viviendas para invertir", la
respuesta más probable será "muy bien…." Sin embargo, si menciona que está
buscando” viviendas de dos o tres dormitorios, cerca de la costa, con el objetivo de un
alquiler de corta estancia o turístico, y con un estado que no requiera reforma”, le
permitirá a otros profesionales localizar propiedades que coincidan con esa descripción
y presentarle una nueva oportunidad de inversión inmobiliaria.

Reglas previas para detectar una buena inversión inmobiliaria.

Quizás el aspecto más importante de los criterios que establecerá como inversor es el
componente financiero. Si una oportunidad de inversión no tiene sentido financiero no
será una inversión sólida. En el Capítulo 2 analizamos algunas de las matemáticas
básicas que se aplican a la inversión inmobiliaria, que incluía variables como ingresos,
flujo de caja y retorno de la inversión. En términos generales un inmueble publicado
para su venta no tendrá un apartado con toda la información relevante sobre la situación
financiera de una propiedad.

Usted podrá estimar la cantidad de ingresos que genera una propiedad, pero no sabrá
con exactitud cuánto flujo de efectivo mensual producirá la propiedad o cuánto debe
ofrecer. Además, no tendrá sentido sacar su hoja de cálculo y hacer una evaluación
completa de cada propiedad en venta, pues pasaría el día analizando propiedades.

Por este motivo la aplicación de las siguientes reglas le ayudará a evaluar rápidamente
los números y posibilidades de una propiedad sobre la marcha. Como sucede con

33
cualquier regla general, no suponen una ciencia exacta y nunca se debe confiar
únicamente en ellas para decidir si una propiedad es o no una buena inversión. En
cambio, la aplicación de estas reglas le ayudará a filtrar rápidamente propiedades y
decidir en cuestión de segundos si merece la pena una evaluación adicional. Echemos
un vistazo a algunas reglas de inversión inmobiliaria:

Regla del 1 por ciento de retorno.

De acuerdo con la regla del 1 por ciento el alquiler mensual que esperamos obtener de
una propiedad debe ser o aproximarse lo máximo posible al 1 por ciento del precio de
compra. En otras palabras, una casa de 90.000€ debe alquilarse por 900€ mensuales,
mientras que una piso de 60.000 debe alquilarse por 600€ por mes. Esta es una manera
rápida de descartar la gran mayoría de inmuebles a la venta, y puede ayudar también a
determinar qué precio debemos obtener en cada propiedad.

Muchos al leer esto pensarán que es un objetivo imposible de lograr. Mi carrera se

mueve entre Alicante y Madrid principalmente, y en ambas zonas es posible encontrar
oportunidades de inversión que cumplan este requisito. Eso sí, no surgen todos los días.

Este valor también se puede adaptar a su mercado inmobiliario o al tipo de

oportunidades de inversión inmobiliaria que desee, o a sus propios objetivos. En la
mayoría de las partes del país, el 1 por ciento es difícil de lograr, pero cuanto más se
acerque a este valor mejor será el flujo de caja. ¿Y qué tal un 0’8 %? Seguramente
estudiaremos la propiedad. ¿Qué tal el 0’2%? Pasemos a la siguiente.

Ejemplo de inversión real: Inmueble que estimamos que podríamos alquilar por 540-
600€. Atendiendo a este valor deberíamos pagar una cantidad de entre 54.000 y 60.000
€. Finalmente fue comprado por 54.000€ tras negociar con los vendedores y requirió un
coste de reforma y preparación de 6.726 € (cocina, pintura y algo de mobiliario,
estimado de inicio un máximo de 8.000€).

Regla del 50 por ciento para la estimación de gastos.

La regla del 50 por ciento es una regla general que le ayudará a predecir cuánto le
costarán los gastos de una propiedad cada mes. La regla del 50 por ciento simplemente
establece que el 50 por ciento de sus ingresos se irá a cubrir los gastos, sin incluir el
pago de la hipoteca.

Al dividir la cantidad de ingresos por la mitad puede calcular fácilmente cuánto le queda
para los pagos de hipoteca (capital e intereses). El ingreso restante tras el 50 por ciento

34
de los gastos y el pago de la hipoteca será su flujo de caja mensual. Este 50 por ciento
incluye todos los gastos como reparaciones, tiempo vacante (plazo en el que el inmueble
está vacío), comunidad de propietarios, seguros, mantenimiento, impuestos
administración o grandes reparaciones ocasionales.

La regla del 50 por ciento es especialmente útil para ver que los gastos casi siempre
cuestan más de lo anticipado, especialmente en las primeras inversiones inmobiliarias
estudiadas, ya que un error común que cometen los nuevos inversores es subestimar
cuánto costarán los gastos.

Regla del 70 por ciento para inmuebles a reformar.

Los inversores utilizan la regla del 70 por ciento para determinar rápidamente el precio
máximo que pueden pagar por una propiedad en función del valor después de la
reparación.

La regla del 70 por ciento establece que debe pagar como máximo el 70 por ciento del
valor de la propiedad tras su reforma o reparaciones, menos los costes de esa reforma.

Ejemplo: Una vivienda que debería venderse por aproximadamente 200.000€ después
de reformar y que estimamos que necesita aproximadamente 30.000€ de trabajo.
Usando la regla del 70 por ciento, multiplique 200.000 por el 70 por ciento para obtener
140.000€ y luego reste a esta cantidad los 30.000 de coste de la reforma. Por lo tanto, lo
máximo que alguien debería pagar por esta propiedad son 110.000€.

Recuerde, las reglas anteriores solo deben usarse para seleccionar una propiedad de
manera rápida y determinar si vale la pena investigar más. Nunca use estas reglas
generales para decidir exactamente cuánto pagar (sí para hacerse una idea previa) o si
debe invertir o no. Estas reglas no le permiten omitir el trabajo posterior de análisis y
estudio de cualquier oportunidad de inversión inmobiliaria.

Como encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria.

Una vez establecidos sus criterios, es hora de

comenzar a buscar el inmueble que se
convertirá en su primera inversión
inmobiliaria. Sin duda habrá visto letreros de
"Se Vende" en balcones y ventanas, pero hay

35
muchas otras formas de localizar propiedades de inversión. Esta sección explorará las
diversas formas de encontrar propiedades. La lista no es exhaustiva, pero puede ser un
buen comienzo para nuevos inversores.

Portales Inmobiliarios.

En cada país o incluso región habrá una serie de portales inmobiliarios principales, con
un gran número de inmuebles de todo tipo publicados para su venta. La manera más
fácil de encontrarlos es usar google y buscar el inmueble deseado y la zona
determinada. Por ejemplo “pisos en Alicante” o “estudios en Madrid centro”.

Webs de anuncios clasificados.

La mayoría de webs de anuncios clasificados ofrecen una sección de propiedades en

venta o la posibilidad de incorporar un anuncio con las condiciones que buscamos.
Estos anuncios son creados en muchas ocasiones por particulares, y en algunos nos
permite directamente filtrar entre anuncios publicados por profesionales (agencias
inmobiliarias) o directamente por sus propietarios. Por otra parte, insertar un anuncio
con la intención de compra y el tipo de inmueble que deseamos es también una buena
opción.

Agencias Inmobiliarias o Asesores de Inversión Inmobiliaria.

Si buscamos en una zona concreta puede ser una buena opción buscar una agencia
inmobiliaria y compartir con ellos las características que debe cumplir un inmueble para
plantear la inversión. Es importante comprobar que los profesionales con los que
trabajemos comprenden perfectamente los conceptos relevantes de la inversión
inmobiliaria (algo poco frecuente) e idealmente que gestionen en primera persona algún
tipo de propiedad como inversión inmobiliaria.

En mi caso como gerente de una agencia inmobiliaria en Alicante conozco de primera

mano que muchas de las propiedades que se compran como inversión nunca llegan
siquiera a anunciarse, sino que se ofrecen directamente a los inversores si cumple con
sus requisitos. Y si la agencia inmobiliaria conoce sus criterios y filtra las propiedades
previamente es muy probable que le ofrezca buenas opciones de inversión inmobiliaria.

Periódicos locales.

Aunque cada vez más en desuso, la sección de clasificados de un periódico local o

regional puede ser en muchos lugares un buen lugar para buscar inmuebles que están a
la venta directamente por los propietarios.

El boca a boca.

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Algunos inmuebles se compran y venden a la antigua usanza, gracias al boca-boca. Al
hacerle saber a todos que se dedica o está interesado en la inversión inmobiliaria (y en
función de con quién podrá hasta definir unos criterios de inversión) se colocará en una
mejor posición para que le faciliten ofertas. ¿Significa esto que debe llevar un cartel que
ponga “soy inversor inmobiliario”? Seguramente no, pero asegúrese de que sus
abogados, asesores, compañeros de trabajo o amigos conozcan su actividad o su interés
en la inversión inmobiliaria.

EL PROCESO DE COMPRA INMOBILIARIA.

Comprar un inmueble no es solo entregar un cheque y coger las llaves. El proceso de

compra supone un proceso complejo y con muchos aspectos a considerar. En este punto
vamos a revisar los pasos desde que nos interesamos por la inversión inmobiliaria hasta
la compra de la primera propiedad.

Paso 1: Decida su estrategia o nicho de inversión (vea el Capítulo 3).

Paso 2: Defina sus criterios de selección (consulte en este capítulo).

Paso 3: Decida un método de financiación. Si planea utilizar un préstamo hipotecario

deberá ser aprobado previamente o tener la seguridad de que cumple con los requisitos
para obtenerlo. Si, en cambio, planea usar efectivo, necesitará tener ese dinero
disponible y preparado (consulte el Capítulo 6).

Paso 4: Comience a buscar oportunidades de inversión inmobiliaria mediante las

opciones que hemos visto anteriormente: agencias inmobiliarias, portales inmobiliarios,
anuncios clasificados, carteles y cualquier otra vía que le permita encontrar inmuebles
en venta.

Paso 5: Filtre rápidamente cada propiedad a través de una lista de criterios y eliminar
rápidamente las que no valen la pena. Estos filtros deben incluir sus criterios y las reglas
que vimos anteriormente.

Paso 6: Haga una oferta sobre la propiedad (o propiedades) que desea adquirir. Puede
ofrecer menos de lo que realmente está dispuesto a gastar, o puede ofrecer el máximo.
Por lo general una oferta se realiza mediante un acuerdo de compraventa que
comunicará a su asesor inmobiliario o que comunicará directamente a los propietarios o
a la inmobiliaria que gestiona la venta de la vivienda. En cualquier caso es
recomendable revisar todo lo necesario con alguien que tenga experiencia, bien sea un
agente inmobiliario de confianza, abogados, asesores, etc. Recomendamos

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encarecidamente que cualquier acuerdo y contrato sea revisado por un profesional antes
de su firma hasta contar con la formación y experiencia necesarias.

Paso 7: Realice las investigaciones necesarias sobre la propiedad. Esto incluye

inspecciones de la propiedad con arquitectos y un estudio jurídico del inmueble
(posibles cargas, embargos, problemas urbanísticos, etc.) En este momento presentará
la documentación sobre la vivienda necesaria para la solicitud de hipoteca en caso de
necesitarla.

Este proceso puede llevar desde varios días hasta varias semanas o meses, dependiendo
de la situación. El estudio de la hipoteca en una o varias entidades financieras es
generalmente la razón por la cual este proceso lleva más tiempo, por lo que si no
requiere una hipoteca el cierre de la venta será mucho más rápido.

Paso 8: En caso de una revisión satisfactoria, firmarán el documento privado de

compraventa o contrato de arras.

Paso 9: Firma de la escritura pública de compraventa en notaría. Tras la gestión de los

impuestos y trámites correspondientes se registrará la documentación en el Registro de
la Propiedad y usted será oficialmente el nuevo propietario.

A continuación.

En este momento debe saber la importancia de un conjunto claramente definido de

criterios de compra, que debe incluir requisitos tanto personales como financieros. Esta
lista de criterios bien definidos ayudará a reducir y eliminar rápidamente las malas
opciones, lo que permite centrarse en las mejores oportunidades para una inversión
inmobiliaria sólida y rentable.

En el próximo capítulo profundizaremos en las posibilidades de financiación para la

adquisición de inversiones inmobiliarias.

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Capítulo 6: FINANCIACIÓN DE INVERSIONES INMOBILIARIAS.

No existe una propiedad inmobiliaria gratuita. Como inversor inmobiliario, uno de los
roles más importantes que desempeñará será la elaboración de acuerdos utilizando una
variedad de herramientas de financiación. Este capítulo tratará de introducir los métodos
más habituales para financiar sus inversiones inmobiliarias, sin tratar de realizar una
lista exhaustiva al existir decenas de opciones de diferente complejidad con las que se
puede obtener o financiar una oportunidad de inversión inmobiliaria. En este capítulo
veremos lo siguiente:

• Comprender la financiación de inversiones inmobiliarias.

1. Compras en efectivo.
2. Préstamos hipotecarios.
3. Préstamos privados.
4. Colaboración / Socios.
5. Financiación del vendedor o pago aplazado.

Esta información le ayudará a

combinar un vehículo de inversión,
una estrategia y un método de
financiación para realizar una
inversión inmobiliaria. En este punto
cabe mencionar la pregunta Nº1 de
muchas personas que se interesan en la
inversión inmobiliaria:

¿Necesito mucho dinero para invertir en bienes raíces?

La respuesta corta es no. La respuesta larga es más compleja. Existen numerosas

estrategias que los inversores utilizan para invertir en bienes raíces sin contar con un
gran capital.

Ahora bien, ¿es posible convertirse en inversor inmobiliario sin nada de capital? La
respuesta que suelo ofrecer es negativa. Existen vías que cuentan con dinero de otras
personas, pero si no ha obtenido la experiencia necesaria y resultados sólidos
previamente será muy difícil convencer a nadie para que aporte el capital que nos falta.

1. Inversión Inmobiliaria pagada al contado.

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Muchos inversores que cuentan con un capital importante optan por pagar por completo
la propiedad. En estos últimos años en España alrededor de un tercio de las
compraventas de inmuebles se realizan sin un préstamo hipotecario, muchas de ellas
como inversiones inmobiliarias.

Por aclarar este punto que es frecuente dentro de las dudas de iniciación a la inversión
inmobiliaria, cuando se utiliza el término “en efectivo” o “al contado” nos referimos a
que el comprador de un inmueble utiliza su propio dinero, no que acuda a la firma de la
compraventa cargado de billetes. Los medios de pago más frecuentes pasan por un
cheque bancario o una transferencia inmediata.

La pega, que para la mayoría de inversores inmobiliarios (y probablemente para la gran

mayoría de los nuevos inversores) esta no es una opción. Si tuviéramos que esperar a
contar con todo el dinero disponible para adquirir un inmueble sería imposible o
pasarían años y años hasta poder comenzar. Además, el rendimiento de una inversión
inmobiliaria pagada al contado no será el mismo que cuando se apalanca o financia.
Veamos esto más a fondo con un ejemplo.

Ejemplo: El inversor inmobiliario A cuenta con 100.000 euros para invertir. Puede optar
por usar ese capital para comprar una vivienda que generará 600 euros al mes en
ingresos, 7.200 euros anuales. Esto equivale a un retorno bruto de la inversión del 7’2%.

Este inversor inmobiliario también podría usar sus 100.000 euros como pago de varias
viviendas junto a uno o varios préstamos hipotecarios. Supongamos que compra tres
viviendas que tienen el mismo precio que la anterior, 100.000€, y que para cada
propiedad aporta un tercio de la misma y consigue tres hipotecas de 67.000 € en cada
una. En estos momentos, a finales de 2019 en España, se puede obtener un crédito
hipotecario a 30 años, fijo al 2%, con una cuota de 247 euros, pongamos 250 por
redondear.

En esta situación el flujo de efectivo de cada vivienda será de 350€ aproximadamente

(600-250), lo que equivale a 1.050 euros en total o 12.600 euros anuales. Esto equivale
a un 12’6% por ciento de retorno bruto de la inversión, mucho más rentable que
comprar una sola propiedad.

2. Préstamo Hipotecario.

La opción de obtener una hipoteca para complementar el ahorro y poder adquirir una
inversión inmobiliaria es la más habitual. Como lo ilustra el ejemplo anterior, la

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financiación de una propiedad de inversión puede producir rendimientos
significativamente mejores que pagar en efectivo.

La mayoría de las hipotecas tradicionales

requieren un mínimo del 20 por ciento de
aportación de capital propio (sin contar los
gastos de compra), y suelen aumentar hasta
un 30 por ciento para las propiedades de
inversión. En otras palabras, para adquirir un
inmueble que cuesta cien mil euros
necesitará contar con veinte o treinta mil
euros iniciales, más los gastos asociados a la
compra.

Los préstamos hipotecarios son el tipo de financiación más común utilizado por los
compradores de viviendas y generalmente ofrecen la tasa de interés más baja junto a los
plazos más amplios.

3. Préstamos Personales.

Como cualquier negocio, existe la posibilidad de obtener financiación con el propósito

de invertir en bienes raíces, ya sea por parte de entidades financiera o de otros
inversores. Veamos en primer lugar la opción de préstamos en entidades financieras.
Por ejemplo, en España contamos con los préstamos ICO de ayuda a emprendedores, lo
que utilicé para financiar la compra de mi primera inversión inmobiliaria hace años. Si
bien los términos y condiciones pueden variar enormemente, por lo general
encontraremos las siguientes características:

• El préstamo no se basa principalmente en el valor de la propiedad. Puede solicitar un

préstamo de 10.000 € o de 100.000€, tras el estudio de su situación económica.

• Duración más corta (desde varios meses hasta varios años por lo general), lo que
supone el pago de unas cuotas elevadas y superiores a los ingresos obtenidos por la
inversión inmobiliaria.

• Interés más elevado que en un préstamo hipotecario, junto a comisiones iniciales.

Esta opción de financiación bancaria puede ser beneficiosa para contar con un capital a
corto plazo en ciertas situaciones, pero muchos inversores que han utilizado esta vía se
han encontrado en situaciones difíciles cuando el plan de inversión no sale exactamente

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como estaba previsto. Use esta opción con precaución, asegurándose de tener múltiples
estrategias de salida ante y posibilidad de pagar incluso en el peor de los escenarios.

Otra opción dejando de lado las entidades financieras es obtener préstamos de otras
personas. Por lo general el prestamista no será un prestamista profesional sino un
individuo que busca lograr una rentabilidad atractiva para su dinero. Obtener capital
privado suele tener menos costes iniciales y la duración del plazo se puede negociar más
fácilmente para satisfacer los mejores intereses de ambas partes. Aunque si estamos
comenzando las posibilidades se reducen a conocidos o familiares, rara vez a otros
inversores ya que no se cuenta con resultados previos favorables que puedan generar la
confianza necesaria.

De este modo le prestarán capital para comprar una propiedad a cambio de una tasa de
interés específica. La tasa de interés de un prestamista privado generalmente se
establece por adelantado y el dinero se presta por un período específico de tiempo, de
seis meses a varios años. También es posible asegurar el préstamo con la propia
vivienda constituyendo una hipoteca a favor del prestamista, lo que significa que si no
le pagamos puede ejecutar la hipoteca, al igual que sucede con un préstamo hipotecario
bancario.

Esta opción no es habitual para un inversor sin experiencia, ya que antes es

imprescindible desarrollar credibilidad. Ya sea a través de mostrar sus esfuerzos
inmobiliarios, publicar sus actualizaciones inmobiliarias en redes sociales, hablar sobre
inversiones inmobiliarias en una conversación informal o asistir a ponencias sobre
inversión inmobiliaria. La próxima vez que alguien le pregunte a qué se dedica puede
compartir detalles sobre su actividad de inversión inmobiliaria. Nunca se sabe lo que
podría suceder.

4. Socios

Abordamos brevemente el uso de socios en el Capítulo 4, pero lo que no cubrimos es su

capacidad para ayudarlo a financiar una inversión inmobiliaria. Si desea invertir en una
propiedad pero el rango de precios está fuera de su alcance, un socio puede ser una
ayuda bienvenida a su equipo. Uno o varios socios pueden aportar infinidad de cosas,
desde únicamente capital a experiencia previa en inversiones inmobiliarias,
conocimientos económicos, jurídicos, de reformas, etc.

No hay reglas establecidas con este tipo de acuerdos personales, pero cada situación
requiere su propio análisis de cómo se organizará el equipo, quién toma las decisiones y

42
cómo se dividirán las ganancias. Dependiendo del acuerdo operativo firmado por las
partes, el socio que aporta capital puede tener un rol activo o pasivo. Cada socio recibirá
de acuerdo con su porcentaje un retorno de su inversión que incluye flujo de efectivo,
apreciación o depreciación del valor de la propiedad y ganancias en caso de venta de la
propiedad.

A diferencia de un prestamista, un socio no recibe una tasa de interés acordada sobre el

préstamo. En cambio recibe un porcentaje de lo que genera la propiedad. Si gana mucho
dinero, su rendimiento será mayor, pero si la inversión pierde dinero, es posible que
tengan que contribuir financieramente para mantener a flote la inversión.

5. Financiación del vendedor o pago aplazado.

Vale la pena comentar otra opción que, aunque poco frecuente, es posible para adquirir
una propiedad sin desembolsar todo el precio de la misma.

En algunos casos el vendedor puede

financiar parte del capital con tal de vender
el inmueble, o de obtener cierta rentabilidad
sobre un dinero que en otro caso no
obtendría apenas rendimiento. Cabe plantear
a la hora de negociar la compra de un
inmueble la pregunta siguiente: ¿qué tiene
pensado hacer con el dinero tras la venta?
En ocasiones la respuesta pasa por dejarlo en el banco o no tener un destino concreto,
por lo que se puede plantear esta opción de pago aplazado.

Si las condiciones son favorables la financiación del propietario puede ser una excelente
manera de adquirir inversiones inmobiliarias. Para ser sincero la primera vez que vi esta
posibilidad ya trabajaba como agente inmobiliario y pensé que eso en España no podría
pasar, hasta que comprobé que efectivamente se da y que hay propietarios que aceptarán
esta opción con tal de vender una propiedad y no necesitar todo el dinero con urgencia.

A continuación.

Una de las herramientas más valiosas como inversor inmobiliario es su capacidad para
encontrar formas creativas de avanzar continuamente con sus inversiones. Como cada
acuerdo es diferente, lo más probable es que use muchas estrategias de financiación

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diferentes, por lo que comprender las diferentes opciones le ayudará a lo largo de su
carrera de inversión inmobiliaria.

Otro papel valioso e importante que desempeñará como inversor es el de profesional del
marketing. El capítulo siguiente analizará el concepto de marketing inmobiliario y
proporcionará estrategias para potenciar sus oportunidades de inversión. El
conocimiento del marketing es importante no solo para comprar propiedades, sino para
darse a conocer y aumentar sus probabilidades de éxito.

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Capítulo 7: MARKETING INMOBILIARIO Y NETWORKING.

No importa en qué área de la inversión inmobiliaria decida participar, necesitará utilizar

estrategias de marketing de alguna manera. El marketing es el proceso de llegar fuera de
su ámbito de influencia normal para impulsar su negocio hacia adelante. Ese lugar
depende completamente de usted y de sus habilidades.

Su mejor herramienta de marketing inmobiliario: usted mismo.

Como inversor inmobiliario lo primero y

más importante que usted muestra es su
propia persona, sus actos y conocimientos, es
decir, su propia marca personal. No es
necesario mucho dinero aunque sí requiere
tiempo desarrollarla. Comenzará a construir
una marca en el momento en que comience a
hablar con otros sobre inversiones
inmobiliarias. Nunca sabes dónde conducirán estas conversaciones, así que cuide su
marca.

Sea honesto con sus conocimientos y actos. Como inversor inmobiliario no lo sabrá
todo y eso es perfectamente normal. Una de las formas más rápidas de empañar su
reputación es hablar sobre cosas de las que realmente no sabe. Cuando intente sobresalir
como experto en una materia desconocida otros inversores o profesionales lo detectarán
de inmediato y no perderán tiempo tratando con usted. Admita lo que no sabe y úselo
para aprender. De hecho, una de las mejores maneras de crecer como inversor es hacer
muchas preguntas y, con humildad, escuchar a quienes están dispuestos a enseñar.

¿Es usted una persona en la que confiar, que hace lo que dice que hará y que es
coherente con sus actos? Su integridad es lo que hará que las personas vuelvan a
trabajar con usted una y otra vez, por lo que debe actuar continuamente con el más alto
nivel de integridad.

Plantee su enfoque hacia el negocio de la inversión inmobiliaria. ¿Tiene pensado

desarrollarse como inversor inmobiliario de manera profesional? Si es así, cada decisión
que tome, cada relación que construya o cada persona que conozca es una oportunidad
para dar a conocerse como profesional en el campo de las inversiones inmobiliarias.

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La importancia del Networking.

Una de las tácticas de marketing más importantes que puede comenzar a implementar
hoy es el Networking, el proceso de conocer a otros con el propósito de hacer avanzar a
ambas personas. No es necesario que sea una reunión formal, pero debería considerar
realizar interacciones periódicas como parte de su estrategia de networking.

El Networking no es necesariamente algo que tiene lugar en un evento, donde docenas

de personas se reúnen para mezclarse, intercambiar tarjetas y contar historias específicas
sobre el sector inmobiliario. Si bien esa es una opción más, el networking no se limita a
ello. Algunas de las conexiones más importantes vendrán de conversaciones
improvisadas sobre inversión inmobiliaria, así que aproveche para hablar de su negocio
cuando se presente la oportunidad.

Gracias a estas estrategias podrá conocer gente y establecer colaboraciones que hagan
avanzar su negocio y construir su equipo inmobiliario.

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Capítulo 8: ESTRATEGIAS DE SALIDA PARA INVERSIONES
INMOBILIARIAS.

Comprar inversiones inmobiliarias es maravilloso, pero nadie entra en el sector porque

sea especialmente divertido. Invertir en bienes raíces es un medio para un fin: la
creación de riqueza. Con el tiempo, su propiedad o propiedades le permitirán aumentar
el valor de su activo y proporcionarle ingresos sostenibles.

Algunos inversores optan por mantener sus inversiones inmobiliarias de forma

indefinida. Simplemente conservarán las propiedades y disfrutarán del flujo de efectivo
que aportan para siempre, sin la intención de deshacerse de ellas.

Sin embargo, en su carrera como inversor

inmobiliario lo más probable es que elija
deshacerse de una o más de sus propiedades por
varias razones. Tener claras las posibilidades y
expectativas de cada inversión inmobiliaria y
conocer las estrategias posibles para vender una
propiedad es tan importante como decidir qué
propiedades comprar. Este capítulo le dará una visión general de las diversas estrategias
de salida que puede utilizar.

Venta mediante una agencia inmobiliaria.

Cuando comience la venta de su propiedad con una agencia inmobiliaria asegúrese de

entrevistar a varios agentes para encontrar una con profesionales con los que se sienta
bien.

Cuando elija los profesionales con los que le gustaría trabajar firmará un acuerdo de
venta dándole el derecho de ganar sus honorarios en caso de venta. El agente le
preguntará todas las características importantes de la propiedad, analizará el mercado y
le recomendará un valor para la propiedad y les comentará las acciones que realizará
para su venta, o si colabora con otras inmobiliarias y compartirá la información de su
vivienda.

Tras todo ello usted decidirá a qué precio debe publicarse la propiedad. El precio es
muy importante, ya que no desea fijar uno demasiado alto (retrasando meses una
posible venta) o demasiado bajo (dejando dinero en la mesa). Un buen agente podrá
mostrarle otras propiedades similares y determinar el mejor precio dadas las
condiciones de mercado actuales

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Junto a la agencia inmobiliaria que elija también hay muchos trucos y técnicas que
usted, como vendedor, puede hacer para garantizar que la propiedad se venda por la
mayor cantidad posible y rápidamente. Comience por asegurarse de que la apariencia de
su vivienda sea deseable. Mire a su alrededor las propiedades que aparecen en venta y
procure mostrar su vivienda mucho mejor que el resto en cuanto a limpieza,
iluminación, decoración, mobiliario, etc. Incluya objetos decorativos, plantas, flores y
otros accesorios para ayudar al comprador a ver un hogar en el que pueda llegar a vivir
en lugar de simplemente una casa vacía.

Venta directa.

Como propietario siempre puede tratar de vender la propiedad usted mismo, ya sea
porque cuenta con personas interesadas de antemano o porque desea llevar a cabo las
acciones necesarias para conseguir la venta de la propiedad. Tras llegar a un acuerdo y
completar la venta consulte con un abogado inmobiliario o asesor los trámites
necesarios.

Alquiler con Opción a Compra.

Otra estrategia de salida interesante en la inversión inmobiliaria es el alquiler con

opción a compra, compuesto de dos acuerdos principales: el arrendamiento y el derecho
a la compra del inmueble.

El contrato de arrendamiento es como cualquier otro contrato de alquiler, donde el

inquilino se muda a la casa y realiza los pagos mensuales del alquiler. La opción de
compra es un acuerdo legal que permite al inquilino comprar la casa a un precio pactado
al inicio del alquiler durante un período de tiempo determinado. A cambio de esa opción
para comprar la propiedad, el inquilino pagará una cantidad de dinero (prima) por
adelantado que en caso de compraventa se aplicará al precio total y en caso negativo no
se reembolsará.

Por ejemplo, hemos mostrado la vivienda a una pareja joven que les gustaría comprar
una vivienda pero carecen de los requisitos de pago inicial y el ahorro necesario para
obtener un préstamo hipotecario en la actualidad. Tras analizar sus datos y situación
económica firmamos un contrato de arrendamiento y opción de compra, lo que les da a
los inquilinos el derecho de comprar la casa por 100.000€ en cualquier momento dentro
de los próximos dos años. Para ello realizan el pago de una prima de 5.000€ y entran a
vivir a la vivienda.

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Tras ello pueden suceder varios resultados diferentes:

- Los inquilinos consiguen los ahorros necesarios y obtienen un préstamo hipotecario y

terminan comprando la propiedad en algún momento durante los dos años. La prima
pagada de 5.000 € se aplica como un pago anticipado del precio de compraventa.

- Los inquilinos deciden que no quieren comprar la casa y se van tras los dos años (o
posteriormente en caso de prorrogar solo el alquiler) Los 5.000€ no son reembolsables
por lo que contamos con ese beneficio. Luego puede decidir vender la propiedad, hacer
otro alquiler con opción de compra si la propiedad queda vacía, o usar la propiedad
como crea conveniente.

- Estos inquilinos pueden descubrir que tras dos años todavía no pueden obtener una
hipoteca y les falta el ahorro necesario para la compra. El propietario puede firmar otra
"opción" con ellos por otro año o dos, posiblemente aumentando el precio de compra
y/o la prima de la opción de compra.

La opción de arrendamiento es a menudo una excelente alternativa si se encuentra en un

mercado cambiante y no puede vender una propiedad en el momento actual, pero no
quiere reducir ampliamente el precio. Le da al vendedor la capacidad de ganar en
cualquier situación: en caso de que ocurra cualquiera de los tres escenarios anteriores la
inversión sale bien parada.

Vender una propiedad en un mercado con poca demanda puede ser difícil y costoso.
Hacer un alquiler con opción a compra nos proporcionará un flujo de caja positivo y
ofrece la oportunidad de contar con un posible comprador. Asimismo los inquilinos
cuidarán mejor su propiedad al tener la intención de convertirse en un futuro en los
propietarios de la vivienda. Además podrá comercializar la casa con un precio un poco
más alto que el valor de venta en el momento actual debido a la flexibilidad que le
ofrecerá a su inquilino.

Por otra parte también existen desventajas a tener en cuenta. El principal es que no
podrá vender la propiedad a nadie más. Durante el período de la opción de compra los
inquilinos tienen el derecho exclusivo de comprar la casa. Si los precios aumentan
repentinamente, quedará bloqueado a un precio determinado que no variará al alza.
Además, si el mercado comienza a caer no podrá vender la vivienda hasta que la opción
finalice su plazo.

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Aspectos fiscales a tener en cuenta.

En algunos países la venta de una propiedad puede tener beneficios fiscales en función
de lo que se realice con ese capital, principalmente si se destina a adquirir una nueva
vivienda. Al no estar este manual centrado en ningún país o zona en especial sino tratar
de ser un primer contacto con la inversión inmobiliaria, recomendamos antes de realizar
la compra o venta de un inmueble que se asesore sobre la realidad y consecuencias en el
lugar donde pretende realizar la inversión inmobiliaria.

Al finalizar esta guía de Introducción a la Inversión Inmobiliaria espero que tenga una
comprensión de los aspectos básicos de la inversión inmobiliaria y que sea el comienzo
de su camino como inversor.

Ahora es el momento de poner en práctica lo aprendido, seguir formándose, analizar

propiedades y aprender y consultar todo lo necesario para avanzar. Para todo ello
diríjase a www.inversioninmobiliaria.net y regístrese para obtener periódicamente la
mejor información sobre inversión inmobiliaria en español.

¡Esto es todo por el momento! Gracias por tomarse el tiempo de leer esta Guía de
Introducción a la Inversión Inmobiliaria. Ahora que tiene las herramientas, es hora de
ponerse a trabajar.

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