7 Estrategias Utilizadas por los Principales Expertos en Inversión Inmobiliaria

7 Estrategias Utilizadas por los Principales Expertos

en Inversión Inmobiliaria
Uno de los primeros principios que enseña Robert Kiyosaki para comprender los tres
tipos distintos de ingresos. “La regla de inversión número uno”, dice, “es saber siempre
para qué tipo de ingresos estás trabajando”.

Los tres tipos de ingresos, el señala, son:

• Ingresos del trabajo, o ingresos derivados de un trabajo o alguna otra forma
de trabajo. En su forma más común, son ingresos de un cheque de pago.
Debido a que puede recibir solo la cantidad de ingresos del trabajo que tenga
para trabajar, su capacidad para generar riqueza de esta manera es muy
limitada, un dilema que se ve agravado por el hecho de que el ingreso del
trabajo es también el tipo de ingreso más gravado.
• Ingresos de cartera, o ingresos derivados de una cartera de activos de
papel, como acciones, bonos y fondos mutuos. Los ingresos de cartera
son, con mucho, la forma más popular de ingresos por inversiones, ya que
los activos en papel son relativamente fáciles de administrar y mantener en
comparación con los activos físicos. Sin embargo, en algunas formas (p. Ej.,
Acciones), los rendimientos son muy impredecibles, mientras que en otros (p.
Ej., Fondos mutuos), sus rendimientos, aunque más predecibles, suelen ser
pequeños o incluso negativos.
• Ingresos pasivos, o ingresos que no están vinculados a un tiempo o
actividad específicos, y que pueden fluir hacia usted sin ningún esfuerzo
actual específico de su parte. El ejemplo principal de ingresos pasivos, que
representan alrededor del 80% de este tipo de ingresos, son los ingresos por
inversiones inmobiliarias. Los bienes raíces no solo pueden producir retornos
financieros significativos que crecen con el tiempo, sino que, debido a su
flujo de efectivo regular, también son la forma más predecible de ingresos por
inversiones. Además, ofrece muchas ventajas fiscales valiosas. Es por todas
estas razones que los ingresos inmobiliarios son el tipo de ingresos favorito
de Robert.

Esa es la buena noticia sobre la inversión inmobiliaria. Pero el desafío es que generar
ingresos a partir de inversiones inmobiliarias requiere mucha más preparación, práctica
y perseverancia que las otras formas de ingresos. Si bien una gran cantidad de
personas que invierten en bienes raíces pueden prosperar hasta cierto punto, solo
aquellos que realmente dominan las habilidades y estrategias esenciales de la inversión
en bienes raíces pueden tener éxito a gran escala.

Aquí hay siete de las estrategias utilizadas por los principales expertos en inversiones
inmobiliarias que, a lo largo de su carrera en la inversión, Robert personalmente ha
encontrado más útiles.

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Estrategia 1. Construya un Equipo de Inversión

de Clase Mundial

Una forma segura de mantener pequeños los rendimientos de su inversión inmobiliaria

y limitar sus oportunidades de crecimiento es intentar hacerlo todo usted mismo.

Si bien el deseo de aprender todo lo que pueda en cualquier campo le servirá a lo

largo de su carrera, sentir que tiene que saberlo todo por sí mismo obstaculizará
enormemente su progreso. Y pensar que tiene que hacer todo si mismo es aún más
perjudicial. El hecho es que, incluso con un esfuerzo tremendo, nadie puede saber
todo lo que hay que saber, y mucho menos hacer todo lo que hay que hacer, en un
área tan compleja como la inversión inmobiliaria.

Los inversores inmobiliarios principiantes tienden a carecer de una comprensión

general del proceso de inversión inmobiliaria, por lo que tienden a ser demasiado
cautelosos, demasiado arrogantes (y, por lo tanto, descuidados) o simplemente no
saben lo que están haciendo. En consecuencia, cometen errores, a menudo, uno tras
otro. Y aunque, en principio, los errores no tienen nada de malo (los errores pueden ser
una de las herramientas de aprendizaje más eficaces, tanto en los negocios como en
otros aspectos de la vida), demasiados errores a menudo pueden conducir al desastre.

El mejor seguro contra estos errores desastrosos es la experiencia. Pero ¿cómo se

adquiere experiencia cuando recién está comenzando? Lo hace aprovechando la
experiencia de los demás.

Ahora, algunos nuevos inversores inmobiliarios argumentan que, si hacen todo el

trabajo ellos mismos, podrán retener un porcentaje más alto de lo que ganen. Si bien
eso puede ser cierto en la superficie, lo que estas personas no se dan cuenta es que
los socios adecuados pueden aumentar los rendimientos que se pueden obtener en
las empresas de inversión, a veces de manera espectacular.

Otra razón para formar un equipo de inversión verdaderamente de clase mundial es la

escalabilidad.

En pocas palabras, si tiene la intención de expandir su cartera de bienes raíces con el

tiempo, debe enfrentar el hecho de que puede encontrar, arreglar y administrar solo
una cantidad determinada de propiedades antes de haber agotado la cantidad de
horas que tiene en un día (no por mencionar agotarse). Sin embargo, si incorpora a su
equipo administradores de propiedades, corredores de bienes raíces, prestamistas,
abogados de bienes raíces, contadores y otros de primera categoría (incluso, en la
mayoría de los casos, solo por unas pocas horas al mes), podrá multiplicar el tiempo y
el talento que tienes a tu disposición, fundamentalmente sin límite.

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Estrategia 2. Planifique Su Estrategia Fiscal

Hace un momento mencionamos que la inversión inmobiliaria tiene enormes ventajas

fiscales, y las tiene. Pero podrá aprovechar estas ventajas fiscales solo si configura sus
actividades de inversión inmobiliaria de la manera correcta desde el principio.

Da la casualidad de que varias disposiciones del código fiscal de EE. UU. Se

redactaron con la intención específica de fomentar el desarrollo y la inversión
inmobiliaria. Estas disposiciones tributarias le brindan la posibilidad de resguardar
la mayor parte, si no todo, del flujo de efectivo que sus propiedades generan de los
impuestos federales y estatales, e incluso eliminar algunos de los impuestos sobre los
ingresos personales no relacionados con los bienes raíces.

Debido a que el gobierno trata la inversión inmobiliaria como un negocio, puede

deducir una amplia variedad de gastos directos e indirectos asociados con la
administración y el mantenimiento de una propiedad, como reparaciones, servicios
públicos, gastos de oficina, salarios del administrador de la propiedad, publicidad y
igual que. Pero también puede deducir algunos “gastos fantasmas” importantes, como
la depreciación, costos que se registran en los libros de la propiedad pero que en
realidad no paga de su bolsillo.

Pero para aprovechar al máximo sus ahorros fiscales, necesita una gran cantidad de
conocimientos. Desafortunadamente, a menos que usted mismo sea un contador
de impuestos o de bienes raíces, es probable que no tenga toda la información que
necesita. Esa es una razón más por la que necesita un equipo de inversión inmobiliaria
sólido. Su equipo financiero puede ayudarlo a diseñar una estrategia de impuestos
sobre inversiones inmobiliarias con anticipación que pueda maximizar los rendimientos
que reciba de sus inversiones inmobiliarias y minimizar legal y legítimamente los
impuestos que debe sobre estas actividades.

Estrategia 3. Planifique Su Estrategia Legal

Ser propietario de una propiedad inmobiliaria puede ser un método muy lucrativo
para generar ingresos. Pero la propiedad de bienes raíces, como muchas actividades
comerciales, conlleva algunos riesgos importantes. Los riesgos legales, que van
desde las relaciones entre el propietario y el inquilino hasta el incumplimiento de las
obligaciones contractuales, se encuentran entre los más importantes. La gestión de
sus riesgos legales será, por tanto, un aspecto fundamental para convertirse en un
inversor inmobiliario de éxito.

Estos factores hacen que la planificación de una estrategia legal sea un complemento
esencial para la creación de una estrategia fiscal inmobiliaria.

Pero ¿por qué necesita una estrategia legal sofisticada? ¿No es suficiente un seguro
y un abogado? Lamentablemente no. Cuando los riesgos legales involucrados en la

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inversión inmobiliaria no se gestionan adecuadamente, los litigantes pueden ganar

juicios en su contra que reducen significativamente el valor de sus activos. En el peor
de los casos, es posible que ellos mismos puedan tomar sus activos inmobiliarios y,
a veces, incluso otros activos no relacionados, como los activos de su empresa o su
residencia personal.

Por estas y otras razones relacionadas, es imperativo que comprenda completamente

y se proteja contra los riesgos legales que puede enfrentar antes de siquiera pensar
en convertirse en inversionista de bienes raíces, y mucho menos comprar propiedades
específicas. Pero al igual que con los impuestos, esta es un área en la que es probable
que posea una mera fracción del conocimiento que necesita, que es otra justificación
más para crear un equipo de inversión en bienes raíces de clase mundial con
anticipación.

Estrategia 4. Conozca Su Mercado

Hay un dicho bien conocido en la industria de bienes raíces que los tres factores
que son más importantes para determinar el valor de una propiedad son “ubicación,
ubicación, ubicación”. Pero la importancia de la ubicación de una propiedad se
extiende más allá de factores obvios, como si un vecindario está deteriorado o un
parque de oficinas en mal estado. De hecho, el papel de la ubicación en el valor de una
propiedad comienza incluso antes de que empiece a pensar en la geografía.

Comienza con el propósito previsto de la propiedad.

Así como la mayoría de los propietarios de negocios exitosos lanzan sus

emprendimientos sabiendo qué tipo de producto o servicio quieren vender, los
inversionistas inmobiliarios exitosos casi siempre deciden con anticipación el tipo
de propiedades en las que planean invertir. Una razón para esto es que el tipo de la
propiedad a la que se orienta la publicidad determinará los factores de ubicación que
debe tener en cuenta.

Por ejemplo, si planea invertir en un espacio comercial, ¿a qué tipo de negocios le

atraerá? Las empresas orientadas al cliente, como médicos, abogados y tiendas
minoristas, tendrán requisitos de ubicación muy diferentes a los de los fabricantes o las
entidades mayoristas. Del mismo modo, si está pensando en alquilar apartamentos, es
probable que las prioridades de ubicación de los estudiantes, las familias, las personas
mayores y otros posibles inquilinos varíen ampliamente.

Por lo tanto, una vez que haya elegido un tipo de propiedad para invertir, querrá
evaluar cuidadosamente todos los factores de ubicación relevantes, como las
opciones de transporte, el crimen y la seguridad, la proximidad de las escuelas,
los establecimientos minoristas y los restaurantes, la dinámica de la población, la
zonificación. ordenanzas, impuestos a la propiedad y muchos otros factores, todos los
cuales influirán en el valor de las propiedades de un área en el futuro.

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Incluso entonces, sin embargo, no ha terminado, porque las estadísticas y las hojas
de datos solo pueden decirle mucho. También querrá conducir el área en persona
para tener una idea de la ubicación de la misma manera que lo haría un posible
inquilino o comprador de vivienda. ¿Cuánto tiempo se tarda en llegar a la autopista, al
supermercado u otros servicios comerciales? ¿Qué tan ruidosa o muy transitada es la
zona durante el día? ¿Qué tan seguro se siente por la noche?

A medida que recopila estas observaciones, pregúntese: “Si yo fuera un posible

inquilino, ¿realmente me gustaría vivir o trabajar aquí?” Su respuesta a esa pregunta
contribuirá en gran medida a determinar si ha encontrado una ubicación excepcional y
potencialmente rentable.

Estrategia 5. Proyecte Honestamente Su Flujo de Caja

Una vez que haya decidido el tipo de propiedad y la ubicación de la inversión, es hora
de comenzar a buscar propiedades específicas. Mientras lo hace, tenga en cuenta que
su objetivo principal al convertirse en un inversor inmobiliario es generar un flujo de caja
positivo. Y para ganar la cantidad de dinero que desea, cada propiedad individual que
adquiera debe generar un rendimiento positivo; de lo contrario, solo está perdiendo el
tiempo y los escasos dólares de inversión.

Cuando el dueño de una propiedad existente está tratando de vender una propiedad
de alquiler, generalmente prepara una “proforma” financiera. Las proformas contienen
elementos de ingresos y gastos. Por lo general, los ingresos provienen en gran parte
de los alquileres, por lo que debe asegurarse de que los alquileres proyectados
sean realistas. Por ejemplo, si las rentas han aumentado recientemente en las áreas
circundantes en un 3% por año, es poco probable que aumenten repentinamente en
un 10% por año para la propiedad que está pensando en comprar. O si solo la mitad
de los apartamentos u oficinas dentro de la propiedad que está considerando se han
alquilado durante los últimos años, es poco probable que las tasas de ocupación
alcancen el 80% o el 90% en el futuro previsible.

Asimismo, querrá tener en cuenta todos los costos involucrados en la compra

y mantenimiento de la propiedad en cuestión. Por lo general, los costos de una
propiedad de alquiler consisten principalmente en gastos operativos (lo que cuesta
administrar y mantener la propiedad) y costos de servicio de la deuda (los gastos por
intereses de los préstamos que obtuvo para pagar la propiedad).

Pero también puede haber otros costos ocultos. ¿Necesita reemplazar el mobiliario o
el piso de las unidades? ¿Hay nuevas regulaciones gubernamentales que deba cumplir
o nuevos permisos que deba obtener? ¿Cuánto duran las demoras típicas entre la
mudanza de un ocupante y la mudanza de otro? Etcétera.

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Hacer una evaluación honesta de la gama completa de factores de ingresos y costos

eliminará muchas propiedades de su lista de “potenciales”, y eso puede ser frustrante.
Pero mírelo de esta manera: la eliminación de las propiedades de alto riesgo o de
bajo rendimiento aumentará significativamente la probabilidad de que las propiedades
que logren el recorte tengan una gran posibilidad de generar un flujo de caja atractivo
durante muchos años.

Estrategia 6. Sirva Bien a Sus Inquilinos

Es habitual que los nuevos inversores inmobiliarios se centren únicamente en el

resultado final. Eso es de esperar; después de todo, como se señaló, su principal
objetivo como inversor de bienes raíces es ganar dinero. Pero debe tener cuidado de
no llevar demasiado lejos este énfasis en el dinero, porque desea proteger no solo su
flujo de efectivo a corto plazo, sino también sus ingresos a largo plazo.

De hecho, como inversor de bienes raíces (especialmente si alquila o alquila sus

propiedades), está en un negocio orientado al cliente al igual que el taller de reparación
de automóviles local o la tienda de electrónica al final de la calle. Y al igual que ellos,
debes cuidar a tus clientes y asegurarte de que estén contentos, o de lo contrario no
estarás en el negocio por mucho tiempo.

Esto no significa ser extravagante, equipar sus apartamentos con grifos chapados
en oro o sus oficinas con pisos de granito. Pero sí significa proporcionar viviendas
o espacios comerciales limpios, ordenados y en buen estado. Y también significa
inspeccionar regularmente sus unidades de alquiler para que pueda prevenir
problemas de antemano, y luego responder rápida y cortésmente cuando ocurran
tales problemas.

Hacer todos estos problemas puede parecer una gran cantidad de trabajo y gastos
innecesarios, pero es un costo que deberá planificar si desea que sus propiedades
permanezcan totalmente alquiladas o alquiladas. De lo contrario, sus inquilinos no solo
les dirán a otros inquilinos potenciales sobre cualquier experiencia negativa, e incluso
pueden mudarse si la situación empeora lo suficiente, sino que, con la proliferación
en estos días de sitios de revisión en línea para casi todos los tipos de propiedad, los
tratos desagradables de un inquilino con se le puede hacer desfilar por la pantalla de la
computadora para que lo lea cada posible nuevo inquilino.

Y si estos tratos desagradables comienzan a acumularse, bueno ... ni siquiera quiere

pensar en eso.

Estrategia 7. Intercambiar Valor

Cuando Robert jugó al juego de mesa Monopoly cuando era niño, aprendió un
principio muy importante que le serviría a lo largo de su carrera como inversionista en

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bienes raíces, y que sería una influencia clave en su forma de pensar sobre la riqueza.
Ese principio era simple: cuatro casas verdes se convierten a un hotel rojo.

La mayoría de los inversores inmobiliarios que permanecen en la profesión, aunque

sea por poco tiempo se dan cuenta de que las abundantes ganancias que obtienen
muchos de sus colegas solo se obtienen con propiedades cada vez más grandes.
Es difícil, por ejemplo, generar ganancias considerables cuando su única propiedad
de inversión es un dúplex de $ 150,000 o una casa para empezar en un vecindario
marginal. La solución: intercambiar.

Intercambiar, por supuesto, implica vender una propiedad más pequeña o menos
rentable, “cobrar” y luego comprar una propiedad inmobiliaria más grande y lucrativa
con las ganancias. Solo hay una trampa. Cada vez que “retira dinero”, recibe lo que
se llama una “ganancia de capital”. Y las ganancias de capital están gravadas (aunque
a una tasa más baja que la renta personal ordinaria) tanto por el gobierno federal
como por muchos gobiernos estatales. ¿Cómo puede salir adelante cuando está
renunciando a gran parte de su ganancia en impuestos?

La respuesta es: no cedes el dinero. No se trata de ocultar ingresos ni de hacer nada

ilegal. De hecho, el gobierno realmente quiere que usted compre propiedades cada
vez más grandes porque eso significa que se están creando más y generalmente
mejores viviendas y espacios comerciales. Y le brindan algunos incentivos poderosos
por hacer precisamente eso.

El más importante de estos incentivos es algo conocido como “intercambio 1031”. El

número “1031” es la sección del Código del Servicio de Impuestos Internos que rige
una determinada clase de transacciones inmobiliarias. En términos más simples, los
intercambios 1031 le permiten transferir las ganancias de capital de una propiedad de
inversión a otra. Pero tienes que adherirte a las reglas con precisión. Si incluso un solo
formulario se llena incorrectamente o no se cumple el requisito más pequeño, el IRS
puede rechazar el intercambio.

Seremos honestos: completar con éxito un intercambio 1031 es mucho trabajo. Pero
vale la pena. De hecho, si desea tener un éxito extraordinario como inversor de bienes
raíces, los intercambios 1031 (y otras formas de cotización favorables a los impuestos)
son herramientas que querrá utilizar cada vez con más frecuencia a medida que su
negocio de inversión se expanda.

Actuar y Aprender

Las ideas que se describen aquí son los verdaderos secretos para sentirse
financieramente cómodo, incluso fabulosamente rico, a través de la inversión
inmobiliaria. Pero, tal como está escrito, son solo eso: ideas. La única forma de
que estas ideas lo transformen en un inversionista inmobiliario exitoso es si las
pone en práctica.

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Al mismo tiempo, también debe seguir aprendiendo, porque lo que hemos descrito
aquí apenas rasca la superficie del conocimiento que necesita para hacer de la
inversión inmobiliaria exitosa una carrera de por vida.

Como insta el propio Robert: “Actúa ahora y sigue aprendiendo durante toda tu vida”.
Mientras lo hace, descubrirá que la inversión inmobiliaria puede proporcionarle la
maravillosa base de riqueza y felicidad que tanto ha deseado.

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