Vivienda

Interés
Social
México - LATAM
Social
Vivienda
panorama

REAL ESTATE FORESIGHT 4SREALESTATE:COM

Mercado de
Vivienda social

4SREALESTATE:COM
Según datos de Naciones Unidas, desde 2007 más de la mitad de la población mundial vive en
ciudades, y se espera que para el 2030 el 60% viva en ellas.

Una de las implicaciones más importantes es la necesidad de disponer de

viviendas suficientes y adecuadas para albergar a toda esta población en las
ciudades. Generalmente son los segmentos más vulnerables los que enfrentan
esta problemática de escasez.

La vivienda social y el buen funcionamiento del mercado en el que se desenvuelve es el pilar

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para atender este desafío, mismo que va de la mano del objetivo 11 de los Objetivos de
Desarrollo Sostenibles de la Organización de las Naciones Unidas; lograr que las ciudades y los
asentamientos humanos sean inclusivos, seguros, resilientes y sostenibles. Dado lo anterior, es
fundamental empezar entendiendo la magnitud de la población que se encuentra actualmente sin
una vivienda adecuada.
Evolución de la población
Urbana marginada En general el indicador se ha venido reduciendo, pero en algunos países han habido

4SREALESTATE:COM
repuntes en los últimos años
1990 1995 2000 2005 2010 2014 2016 2018
100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

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20%

10%

0%
Bolivia

Venezuela

Nicaragua

Honduras

Peru

Guatemala

Colombia

El Salvador

Dominican Republic
Panama

Ecuador

Paraguay

Brazil

Mexico

Argentina

Chile

Costa Rica
[A] DENU: División de Estadística de las Naciones Unidas - Indicadores de los Objetivos de Desarrollo Sostenible. Base de Datos Mundial. - http://unstats.un.org/sdgs/indicators/database/. Tomado de CEPASTAT - CEPAL.
Tamaño de población
Con vivienda inadecuada, latam dentro de los países con mayor población en la región, México se

4SREALESTATE:COM
Venezuela encuentra dentro de los países con menor porcentaje de población
1. 29,846,179
2. 44.1%
urbana marginada
Guyana
México 1. 771,366
1. 123,333,376 2. 31.1%
2. 16%
Suriname
1. 564,888
2. 5.9% Porcentaje de población urbana
Población Total
Colombia País que vive en barrios marginales,
(1)
1. 49,171,392 asentamientos informales (2)
2. 27.8% Ecuador 2018 2016
1. 16,491,115 Costa Rica 3.9 4,899,345
2. 20.1% Chile 8.8 18,209,068
Perú Argentina 14.7 43,590,368
1. 30,926,032 Brasil Rep. Dominicana 14.8 10,630,001
2. 33.1% 1. 206,163,058 México 16.0 123,333,376
2. 16.3% Brasil 16.3 206,163,058
Bolivia
Panamá
1. 11,031,813 Paraguay 17.1 6,777,872
1. 4,037,078

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2. 48.5% Paraguay Ecuador 20.1 16,491,115
2. 22.1%
1. 6,777,872 Panamá 22.1 4,037,078
Costa Rica 2. 17.1%
1. 4,899,345 El Salvador 22.4 6,356,143
2. 3.9% Chile Colombia 27.8 48,171,392
1. 18,209,068 Guatemala 31.0 16,583,060
Nicaragua
2. 8.8%
1. 6,303,974 Guyana 31.1 771,366
2. 42.2% Perú 33.1 30,926,032
El Salvador
Argentina Nicaragua 42.2 6,303,974
1. 6,356,143
1. 43,590,368 Venezuela 44.1 29,846,179
2. 22.4%
2. 14.7% Bolivia 48.5 11,031,813
Guatemala
1. 16,583,060
2. 31.0%
Elaboración con datos de Banco Mundial y DENU: División de Estadística de las Naciones Unidas - Indicadores de los Objetivos de Desarrollo Sostenible. Base de Datos Mundial. - http://unstats.un.org/sdgs/indicators/database/.
Tomado de CEPASTAT - CEPAL
 Déficit total de vivienda
En unidades monetarias, latam El BID estima que Se requiere una inversión de al menos $300 mil millones de

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dólares o el 7.8% del PIB de la región para cerrar las brechas de vivienda
Déficit total de vivienda en ciudades seleccionadas de América Latina y el Caribe, 2009 (miles de millones de dólares americanos)
Sao Paulo $13.2
Buenos Aires $11.3
Ciudad de México $8.9
Lima $8.3
Rio de Janeiro $5.4
Santiago $3.7
Belo Horizonte $3.1
Ciudad de Guatemala $3.1
Bogotá $3.0
Brasilia $2.9
Recife $2.8
Fortaleza $2.7
Santa Cruz $2.6
Belem $2.4
Caracas $2.2
Porto Alegre $2.2
$2.1

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Curitiba
La Paz $2.1
Guadalajara $1.8
Quito $1.7
Salvador de Bahía $1.5
Guayaquil $1.5
Ciudad de Panamá $1.2
Managua $1.2
San Salvador $1.1
Asunción $1.1
Santo Domingo $1.0
Cali $0.9
Mendoza $0.8
$0 $2 $4 $6 $8 $10 $12 $14
Tomado de “Un espacio para el desarrollo. Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe”. Banco Interamericano de Desarrollo.2012
Histórico de financiamientos
otorgados, México El ritmo de reducción de la población urbana marginada en México se hizo muy

4SREALESTATE:COM
evidente en la primera década del siglo, momento en el que se llegó a máximos
históricos de financiamientos otorgados a la vivienda
Financiamientos otorgados para la vivienda en México
2,200,000

2,009,531
2,000,000

1,800,000 1,784,009
1,738,755
1,663,029
1,594,013
1,600,000

1,423,339
1,400,000 1,385,038
1,378,321

1,268,600
1,250,564 1,266,736
1,227,731
1,200,000 1,180,274

993,750
1,000,000

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820,992821,352
800,000
735,168
704,512

591,566566,785
600,000 561,270544,790
525,270
463,644476,788461,927
409,694429,868 430,299
400,000 351,626

207,774
200,000

0
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*

Elaboración propia con datos del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV 2.0). CONAVI
* Datos al 15 de Junio 2020L
La vivienda social entendida como un problema
exclusivamente cuantitativo

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No es la solución…

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Top 10 vivienda abandonada
Por zona metropolotana, Mexico

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REAL ESTATE FORESIGHT
Tomado de “Atlas del abandono de vivienda”. INFONAVIT. 2015
Top 10 vivienda abandonada
Por zona metropolotana, Mexico

4SREALESTATE:COM
ZM Valle de México 29.98 km

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ZM Guadalajara 15.94 km

ZM Monterrey 24.09 km

ZM Puebla - Tlaxcala 18.43 km

ZM Toluca 10.37 km

0 4 9 13 17 21 26 30

Distancia promedio entre aglomeraciones de vivienda abandonada y los centros de empleo metropolitano (km)
Tomado de “Atlas del abandono de vivienda”. INFONAVIT. 2015
auto
construcción
Vs formalidad

REAL ESTATE FORESIGHT 4SREALESTATE:COM

formalidad
Vs informalidad

4SREALESTATE:COM
Algunas organizaciones han
propuesto la implementación de la
auto construcción a raíz de las
carencias cuantitativas y cualitativas
de producto de vivienda social.

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¿Es un modelo viable?
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN, MARGEN PROMEDIO,

4SREALESTATE:COM
COSTOS PROMEDIOS LATAM

Vivienda

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formal
Estructura de costos
Vivienda social, México En vivienda social y económica en México alrededor del 40% de los costos

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corresponden a construcción, mientras que entre un 9 y 16% corresponden a
Costos Ordinarios para la
urbanización.
Producción Nacional de
Vivienda Social y Administración Conocer las partidas de mayor presupuesto requieren nos ayudará a entender en
Económica en 2008 26.4% qué áreas podemos innovar para generar ahorros y brindar una vivienda dentro
Construcción de las posibilidades de los consumidores.
40.5%

Escrituras
4.9%
Urbanización
16.3%
Adquisición del Suelo
Tierra en breña
9.4%
Costos Extraordinarios Permisos y licencias A
2.5% Proyecto y supervisión A
Administración A
Estructura de costos por tipo de proyecto Terracerías
Red de media y baja tensión

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Tipo E 8% 10% 40% 3% 3% 5% 8% 5% 14% Red de agua potable
Drenaje sanitario y pluvial
Vialidades y Banquetas
Tipo VIS 7% 9% 40% 3% 3% 5% 8% 5% 17% Señalización
Alumbrado exterior
Infraestructura y/o urbanización
Tipo M 10% 6% 39% 3% 3% 5% 6% 5% 20% Construcción
Permisos y licencias B
Proyecto y supervisión B
Tipo R 10% 3% 38% 3% 3% 5% 4% 5% 25%
Administración B
Ventas y mercadotecnia
Tipo RP 13% 2% 33% 3% 3% 5% 4% 5% 28% Costos financieros
Imprevistos
Margen antes de impuestos
Primera gráfica tomada de La vivienda “social” en México, pasado - presente - futuro?” 2012.
Segunda gráfica tomada de “Mercado formal e informal de suelo; análisis de ocho ciudades”. SEDESOL/Universidad Autónoma Metropolitana.
Fuentes: Panorama de la industria de la vivienda, “Estructura típica de costos para el desarrollador según segmento” (Softec, 2007: 158), y ajustado con los costos de urbanización Demet 2007.
Margen promedio
De la vivienda, México el margen promedio de desarrollar vivienda social en el sector privado varía

4SREALESTATE:COM
entre el 7 y el 13.5 % antes de impuestos

Vivienda Vivienda Vivienda

económica INTERÉS SOCIAL MEDIA
15.8%
UTILIDAD
PROMEDIO DE 11.6% 14.8%
OPERACIÓN

UTILIDAD
PROMEDIO ANTES 7.03% 9.68% 13.5%
DE IMPUESTOS

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113 m2
Terreno
Promedio 94.7 m2 96.6 m2

Terreno de
construcción 38.6 m2 51.1 m2 82.6 m2
promedio
Elaboración propia con datos de “Estudio de la Rentabilidad del Sector Vivienda en México” de CANADEVI (2009).

16
Vivienda social latam
Precios, tamaños y ubicaciones

4SREALESTATE:COM
Centro de la ciudad Periferia de la ciudad
Precio promedio total en dólares. Precio promedio total en dólares.
60 $50,000 60 $50,000
$45,600

Tamaño de construcción en metros

Tamaño de construcción en metros

$38,100 $40,000 $40,000

50 50
$29,750 $29,900

cuadrados
cuadrados

$30,000 $30,000
45
44 $21,100
42 $20,000 $17,700 $20,000
40 40 40 40
38
$10,000 $10,000

REAL ESTATE FORESIGHT

30 $0 30 $0
Goiânia (Brasil) Puebla (México) Barranquilla (Colombia) Goiânia (Brasil) Puebla (México) Barranquilla (Colombia)

En la tabla se muestra un comparativo entre los precios y tamaños de viviendas sociales en Barranquilla (Colombia), Goiânia (Brasil) y Puebla (México). Como se puede apreciar, todas las
viviendas tienen tamaños de construcción muy similares, pero presentan variaciones importantes en los precios. Al tomar en cuenta las ubicaciones de las viviendas se evidencia otro
problema importante; las viviendas son más caras cuanto más céntricas sean, lo cual siendo un fenómeno que sería de esperarse, ha tenido como efecto el envío de las personas de menores
recursos a las periferias de las ciudades.

Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo.
Vivienda social latam
Precios de vivienda y tiempos de pago

4SREALESTATE:COM
$60,000 50

$54,054 Número de meses de ingresos totales necesarios para 45

$55,000 Precio de solución de vivienda más barata del sector privado (USD)
comprar la vivienda más barata del sector privado
$50,000
40
$45,000 $44,228
$42,420

$40,000 $38,936
$36,474 31
30
$35,000
30
$31,795
25
$30,000 24 24
23
22
21
$25,000 20 20
20
$21,105 18
$19,967 $20,000 16 16 16
$20,000 $18,120
$17,053 $17,766
$15,095 $15,073 $15,000 13
$15,000 12 12

REAL ESTATE FORESIGHT

$12,290 $12,000 $12,000 10
$10,983 10
$10,000

$5,000

$0 0
Bogotá

San José

Guadalajara

Guayaquil

Ciudad de México

Ciudad de Guatemala

Tegucigalpa

San Salvador

Managua

Santiago

La Paz

São Paulo

Santo Domingo

Lima

Ciudad de Panamá

Montevideo

Caracas

Buenos Aires

Bogotá
San José
Guadalajara
Guayaquil
Ciudad de México
Ciudad de Guatemala
Tegucigalpa

San Salvador
Managua
Santiago
La Paz
São Paulo
Santo Domingo
Lima
Ciudad de Panamá
Montevideo
Caracas
Buenos Aires
Quito

Quito
Tomado de “Un espacio para el desarrollo. Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe”. Banco Interamericano de Desarrollo.2012
 INFORMALIDAD VS FORMALIDAD, ANÁLISIS

4SREALESTATE:COM
CUALITATIVO, DEFICIENCIAS DE LA INFORMALIDAD

Informal

REAL ESTATE FORESIGHT

Auto construcción
Vivienda informal latam
Población en informalidad Los asentamientos irregulares tardaron en promedio10 años en obtener servicios

4SREALESTATE:COM
públicos durante los años ochentas y noventas
Comparativa de asentamientos irregulares de las Décadas Ochenta y Noventa con una Vivienda
Magnitud de la Informalidad, por Ciudades, en Formal tipo Interés Social
Porcentajes de Población $700

% de población
Ciudad Factor 4:
viviendo en
informalidad
$600
Factor 3: Plusvalización,
Bogotá 59
Introducción de 22% del precio

Belo Horizonte 20 (solo en favela) Servicios, 50% del precio

$500
Factor 4:
Buenos Aires 10
Plusvalización
Caracas 50 $400

$/m2
Fortaleza 21 (solo en favela)
Factor 3:
Lima 40 $300 Urbanización
Factor 2:
México 40 Regularización
Factor 1: 26% del precio

REAL ESTATE FORESIGHT

$200 Factor 2:
Quito 50 Ocupación,
Licenciamiento
2% del precio
Recife 46
$100
Rio de Janeiro 20 (solo en favela)
Factor 1:
Salvador 21 (solo en favela) Uso del Suelo
$0
São Paulo 22 (solo en favela) 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Años
San Salvador 35.5 (solo en
mesones)
Asentamientos Regularizados Vivienda Formal
Santos 12 (solo en corticos)

Tomado de Clichevsky, N. 2000. Informalidad y segregación urbana en América Latina. Una aproximación.

Tomado de “Mercado formal e informal de suelo; análisis de ocho ciudades”. SEDESOL/Universidad Autónoma Metropolitana.
Características
Vivienda digna

4SREALESTATE:COM
Auto construcción
1 2 Desarrollo de Vivienda

Adecuación Seguridad
cultural en la tenencia
3
7
1 1
6 2 Calidad de servicios
6 2
Ubicación
y materiales
7 7
Vivienda
5 3 Adecuada 5 3

REAL ESTATE FORESIGHT

4 4 4
6
Accesibilidad Asequible

Habitabilidad
5 los desarrollos formales suelen cumplir con más
condiciones de vivienda adecuada que los asentamientos
Condición cumplida
Condición regularmente cumplida
Deficiencia para asegurar informales
satisfactoriamente la condición
Elaboración propio con información de la ONU-Habitat. Ranking de condiciones por tipo de construcción elaboración propia.
Impacto ante desastres
Naturales

4SREALESTATE:COM
Vivienda Informal

Hogares Part. de la auto

Epicentro del
Entidad afectados por construcción informal* en
terremoto Mayor daño estructural
sismo vivienda propia (2015)*
Puebla-Morelos
Estado de
8,527 10.2% (19 de Septiembre Menos apoyo del nivel
México
2017) federal
Puebla-Morelos
CDMX 8,038 0.7% (19 de Septiembre
2017)
Puebla-Morelos
Morelos 16,675 0.8% (19 de Septiembre
2017)
Puebla-Morelos
Puebla 31,026 5.6% (19 de Septiembre
2017)
Chiapas
Oaxaca 85,159 5.5% (7 de Septiembre de

REAL ESTATE FORESIGHT

2017)
Chiapas Menor daño estructural
Chiapas 77,455 12.6% (7 de Septiembre de
2017)
Más apoyo del nivel
federal
Apoyo a vivienda tras sismo
Requisitos
para vivienda
Familias consideradas en pobreza patrimonial por SEDATU y
Fondo Nacional de Desastres
que sean propietarios o poseedores legítimos de la
Naturales vivienda
Vivienda Infonavit
Elaboración propia con datos de “Recuento de los daños 7S y 19S: a un mes de la tragedia” de Biblioteca Digital del Instituto Belisario Dominguez
*Estimaciones con el Modulo de Condiciones Socioeconómicas de la ENIGH (2015). Se considera vivienda informal aquellas donde el dueño no tiene las escrituras o no sabe sobre las escrituras y la tenencia sea propia o propia y
pagando.
Sobre costos
De la informalidad “En el largo plazo, el mejoramiento y la regularización no constituyen una manera

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eficaz de proporcionar infraestructura básica a los hogares pobres”.
los costos pueden ser desde 2 a 7 veces mayores
Costos de Proporcionar Infraestructura para Vivienda en una Urbanización Regular de Terrenos y en Programas
de Mejoramiento de Barrios Marginales.

Mejoramiento de Barrios Marginales Mejoramiento de Barrios Marginales

Urbanización Regular de Terrenos
(normal) (complejo)

Porcentaje

Agua 10.6% 6.0% 7.4%

Alcantarillado 19.9% 20.1% 17.7%

Drenaje 10.0% 24.2% 29.6%

Pavimentación 47.1% 31.3% 18.4%

Estructuras de n.a. 11.5% 25.2%

REAL ESTATE FORESIGHT

retención
Luz 3.6% 5.9% 1.7%

Alumbrado Público 8.8% 1.1% 0.2%

Total 100.0% 100.0% 100.0%

Total (US$) 1,666.8 4,143.0 12,757.1

Costo en relación con

el de urbanización de
2.5 7.7
terrenos para vivienda
(veces)

Fuente: Abiko et al. (2007). Tomado de “Un espacio para el desarrollo. Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe”. Banco Interamericano de Desarrollo.2012
n.a. = no aplica.
Social
Vivienda
Soluciones

REAL ESTATE FORESIGHT 4SREALESTATE:COM

REDUCIR TIEMPOS DE CONSTRUCCIÓN, REDUCCIÓN

4SREALESTATE:COM
EN COSTOS DE CONSTRUCCIÓN, REDUCCIÓN DE
COSTO ADMINISTRATIVO

Reducción

REAL ESTATE FORESIGHT

De costos
 4SREALESTATE:COM
REAL ESTATE FORESIGHT
IQUIQUE, ELEMENTAL
Ahorrar en el costo total de la tierra. Fusión de formalidad
e informalidad en la vivienda de interés social.
MONTERREY, ELEMENTAL
70 Casas en 5,500 m2. Modelo 1: 40 m2 con

4SREALESTATE:COM
ampliación de 18 m2. Modelo Dúplex: 40 m2 con
ampliación de 76 m2.

REAL ESTATE FORESIGHT

ÁREAS COMUNES
No es suficiente con aportar áreas comunes, sino que

4SREALESTATE:COM
estas sean apropiadas para el mercado meta y que no
impliquen un sobre costo en el mantenimiento.

REAL ESTATE FORESIGHT

VILLA VERDE, ELEMENTAL
Réplica con mayor aceptación comercial. No existe un

4SREALESTATE:COM
ahorro de tierra considerable, pero se reduce el costo de
construcción total.

REAL ESTATE FORESIGHT

ARVEC, PANAMÁ
Algunas innovaciones son más modestas. Casa

4SREALESTATE:COM
bioclimática con tecnología Sueca que acelera la
construcción-

REAL ESTATE FORESIGHT

 4SREALESTATE:COM
REAL ESTATE FORESIGHT
TRIII, BOLIVIA
Ahorro en el tiempo de construcción con nuevas tecnologías. 7 de cada 10 vivienda vendidas en Bolivia cuentan con 2
recámaras. No obstante, el promedio de miembros en la familia no ha disminuido. Un análisis determinó que un incremento
de 15% en el costo de mano de obra impedía la construcción del producto que realmente deseaba la población, es decir,
con funcionalidades de 3R.
VIVIENDA MODULAR SIN
CIMIENTOS

4SREALESTATE:COM
Réplica con mayor aceptación comercial. No existe un

REAL ESTATE FORESIGHT

3D PRINTED HOUSES, AUSTIN
Casa terminada en 24 hrs, con un costo aproximado de

4SREALESTATE:COM
$10,000.

REAL ESTATE FORESIGHT

VULCAN 3D PRINTER, ICON,
NEW STORY

4SREALESTATE:COM
Tabasco. 50 unidades de 45 m2. Hipotecas a 3 años, sin interés. Pagos de
$20 dls mensuales por 7 años. Precio total de la vivienda menor a $4,000.

REAL ESTATE FORESIGHT

VULCAN 3D PRINTER, ICON,
NEW STORY

4SREALESTATE:COM
Mercado meta: compradores con un ingreso promedio de $76 dls.

REAL ESTATE FORESIGHT

VULCAN 3D PRINTER, ICON,
NEW STORY

4SREALESTATE:COM
Tabasco. 50 unidades de 45 m2. Hipotecas a 3 años, sin interés. Pagos de
$20 dls mensuales por 7 años. Precio total de la vivienda menor a $4,000.

REAL ESTATE FORESIGHT

OPEN SOURCE ARCHITECTURE
Archivos de casas prefabricados gratuitas. El usuario se

4SREALESTATE:COM
encarga de cortar las piezas y ensamblarlas.

REAL ESTATE FORESIGHT

 10% - 30%

4SREALESTATE:COM
más barato $/m2

REAL ESTATE FORESIGHT

BAUGRUPPEN, ALEMANIA
Colectivos como desarrolladores. Requiere de incentivos
proporcionados por las autoridades locales. Ahorro
administrativo
 VALOR AGREGADO PROYECTOS EN LA PERIFERIA,

4SREALESTATE:COM
ALTERNATIVAS PARA CONSTRUCCIÓN EN CENTROS
URBANOS

Periferia

REAL ESTATE FORESIGHT

Y centro urbano
SANTA MÓNICA, PANAMÁ
El master plan como propuesta de valor. Equipamiento

4SREALESTATE:COM
urbano para mejor comercialización y calidad de vida de
los compradores.

REAL ESTATE FORESIGHT

 Master plan
Como valor agregado, evolución

4SREALESTATE:COM
Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 Fase 6 Fase 7, 8 […]

VERTICAL HORIZONTAL

VERTICAL HORIZONTAL
B, MB B, MB
VERTICAL HORIZONTAL
M M

C. EFÍMERO STRIP MALL

MA MA VERTICAL HORIZONTAL

INDUSTRIAL
UNIVERSIDAD
A A

EST. BUS
INDUSTRIAL PUEBLO
INDUSTRIAL CENTRO ENT.
ACTIVACION P. CENTRAL

OUTLET P. CENTRAL
C. C.

REAL ESTATE FORESIGHT

TRANSPORTE C. URBANO P. CENTRAL
CAPILLA STRIP MALL
HOTEL OFICINA

ESCUELA STRIP MALL

HOSPITAL

CICLOVÍA P. TEMÁTICO
IGLESIA
HOTEL La flechas indican las pre existencias que
HOTEL un elemento requiere para ser colocado.

CLÍNICA Las líneas negras representan elementos

que no pueden existir sin la existencia del
elemento al que está ligado.
 movilidad
Polos de desarrollo unidos

REAL ESTATE FORESIGHT 4SREALESTATE:COM

ÁREAS COMUNES
Transporte y movilidad. Imaginar las áreas de transición

4SREALESTATE:COM
como espacios habitables.

REAL ESTATE FORESIGHT

ÁREAS COMUNES
Espacios de bajo mantenimiento con actividades

4SREALESTATE:COM
enfocadas en un segmento de mercado.

REAL ESTATE FORESIGHT

DISEÑO URBANO
Mejorar la imagen urbana de los conjuntos de vivienda

4SREALESTATE:COM
social de acuerdo a las preferencias de un nicho de
mercado.

REAL ESTATE FORESIGHT

RETROFITTING, LACATON&VASSAL
Renovación de edificios existentes, proponer un nuevo uso o

4SREALESTATE:COM
mejorar el existente. Vivienda cercana a los centros urbanos.

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PREFAB HOUSING, NY
Acelerar la construcción de la vivienda a través de

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materiales prefabricados.

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FACTORY_OS
20% más barato

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40% más rápido

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ESTUDIO DE MERCADO COMO HERRAMIENTA PARA

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SOBREPASAR LAS LIMITACIONES

Oportunidad

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Dentro de un nicho
KALACH, HERMOSILLO
Productos para una nueva generación. Es un error asumir

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que las preferencias de vivienda se mantienen estáticas.
Costo de construcción: $9,500 dls.

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Producto
Para un nicho de mercado

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Variación de 55 m2 con 2 alcobas más espacio flex. Esta opción también permite separar ligeramente la cocina
del área social. Los compradores buscan ciertas distribuciones y funcionalidades en los productos dentro de sus
posibilidades económicas.
Factores de compra
Preferencias de consumidor

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ENTENDER CUÁLES SON LOS FACTORES PRINCIPALES QUE MOTIVAN A UN
CONSUMIDOR DE UN NICHO DE MERCADO A PREFERIR UN PRODUCTO
Principales factores que toma en cuenta al comprar un departamento Intención de comprar una vivienda

Factores Fitters Curious Millennial

Amenidades (alberca, gimnasio, etc.) 15% 4%

Monto/precio de venta 12% 15%
Céntrico (cerca de zona metropolitana) 9% 7%
Cercanía a servicios locales (bancos, comercios, escuelas, supermercados, etc) 9% -
Accesibilidad/vías de acceso 6% 11%
Zona segura 6% 11%
Distribución de espacio - 15%
Fitters 91% 9%
Servicio de vigilancia/control de acceso 6% 4%

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Zona con buen NSE/Prestigio 6% 4%
Amplitud de dormitorios 6% -
Acabados (muros, closets, cocina) 3% 7%
La vista 3% 4%
El entorno natural 3% 4%
Zona tranquila 3% 4%
Amplitud de cocina 3% -
Curious Millennial
80% 20%
Amplitud de closets 3% -
Tamaño de construcción 3% -
Servicios incluidos en el edificio 3% -
Amplitud de sala/comedor - 4%
Número de dormitorios - 4% 25% 50% 75% 100%
Cercanía a lugar de trabajo - 4%
Total 100% 100%
Para habitar Como inversión
Social
Vivienda
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4s real estate
vivienda social

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Reducción de costos:

Reducir el costo de la tierra: mayor densidad de vivienda

Vivienda incremental (Elemental)
Nuevas tecnologías y métodos de construcción que aceleren la construcción
Colectivos como desarrolladores (Baugruppen), ahorro administrativo

Periferia y centro urbano:

Tecnologías disruptivas a mediano plazo y largo plazo

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Equipamiento urbano como propuesta de valor
Retrofitting como estrategia para acercar la vivienda social a los centros urbanos
Movilidad y proximidad

Oportunidad dentro de un nicho:

Nuevas distribuciones y productos para nuevas generaciones

Ecosistema de ideas
vivienda social, infonavit

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Tomado de “Atlas del abandono de vivienda”. INFONAVIT. 2015
 A BANDONADAS

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a la
B AJA -NSE-
C ENTRICAS / CERCANAS
D ESHABITADAS

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E QUIPADAS
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vivienda social

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La vivienda digna va más allá
de una postura estética.

Existen varios ejemplos de vivienda social digna con

un nivel alto de características cualitativas
sobresalientes, pero su falta de escalabilidad y
replicabilidad impide resolver los problemas
cuantitativos de la vivienda digna en LATAM.

Los desarrolladores deben adoptar nuevas

tecnologías que permitan proporcionar una vivienda

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digna en función de las posibilidades económicas
de su mercado meta.
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vivienda social

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La vivienda digna va más allá de una postura estética.
Principales Problemas del
actual modelo de vivienda social

Acceso al mercado formal Reglas de Habitabilidad en

- Los programas de financiamiento
de financiamiento de vivienda suelen ser más efectivos para los deciles de vivienda mínima
ingreso medios que para los bajos.

- El déficit cualitativo de vivienda es el mayor déficit

• Gran parte de los estratos más bajos se caracterizan • La legislación actual en el CEV de CONAVI ha
que se tiene en Latinoamérica.
por no tener acceso a un mercado formal laboral. Esto ayudado a guiar el desarrollo de vivienda con
limita su acceso al mercado de financiamiento de estándares mínimos, pero los estándares no
- Los programas de financiamiento son efectivos, pero
vivienda. La regulación debe considerar métodos para

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incluir la labor informal en el acceso al financiamiento
• Diversificación de instituciones que puedan otorgar
créditos considerando métodos como el micro
financiamiento o herramientas que incrementen el
acceso de estratos bajos.
• Facilitar y hacer menos complejos los procesos de
legalización de terrenos y viviendas para poder
incrementar el acceso de la iniciativa privada a estos
segmentos.
están ligados al empleo formal a través de contemplan completamente la morfología de la
estructura familiar cambiante para la sociedad.
comprobantes de ingresos.
- Los
• Aún con las legislación de CONAVI para estándares
estándares y calidad de la vivienda difieren
mínimos de vivienda mínima o social, los gobiernos o
dependiendo de la geografía, inclusive
autoridades locales tienden a usar interpretaciones
dentro de los mismos países.
propias para el desarrollo de soluciones. Esto genera
discrepancias en la calidad y efectividad de la vivienda
social a nivel nacional por diferencias a nivel federal y
local.

Elaboración propio con información de “Un espacio para el desarrollo. Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe”. Banco Interamericano de Desarrollo.2012, “Análisis de los instrumentos Institucionales en relación a
la habitabilidad de vivienda México”, Cruz, De Hoyos, Vilar (2018), ”Estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa”, CONEVAL y “Vivienda Mínima, Revisión Conceptual, y Dimensional de la normatividad aplicable en
México”, Martínez, Liviers (2018).
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vivienda social

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Encontrar valor dentro de
las limitaciones

Los estudios de mercado también son

relevantes en el desarrollo de la vivienda
social.

Ayuda a entender cuáles son los espacios y

funcionalidades que valora en nicho de

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mercado en el que quieres enfocarte.

No permitir que las limitaciones espaciales

comprometan la calidad percibida por el
comprador.
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vivienda social

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Nuevas generaciones con
nuevas prioridades.

Acercar la vivienda social - asequible a los centros

urbanos.

Evitar entender la vivienda social como una vivienda

residencial más pequeña. Este segmento cuenta con
sus propias preferencias y prioridades.

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