DERECHOS REALES DE GOCE

Diferencia entre uso y usfructo en el uso lo que no puede hacer es coger los derechos y
venderlos, lo que si puede es satisfacer sus necesidades, pero nunca vender.

La servidumbre es una finca que sirve servicios a otra y el aprovechamiento parcial es que la
finca presta servicio a una persona.

Superficie tengo una casa y la construyó en mi terreno, la casa es mía por accesión.

Censo ej quiero vivir de rentas y el censo dice que su titular va a recibir unas rentas.

El usufructo

Derecho real de usar (posesión) y disfrutar de bienes ajenos (adquirir la propiedad de los
frutos) salvando la forma y la sustancia (art. 561-2 CCCat).

Permite usar y disfrutar. No permite disponer de la cosa pero si de su derecho de usufructo.

Los usufructuarios tienen derecho a:

 Poseer los bienes objeto del usufructo.

 Percibir todas sus utilidades no excluidas por las leyes o por el título de
constitución.

Los usufructuarios ha de respetar el destino económico del bien gravado.

El derecho de propiedad sigue existiendo, pero de una

forma muy reducida, hasta el punto de que recibe la
denominación de “nuda propiedad”, ya que pierde
prácticamente todos los derechos sobre la cosa.
Ej. Dejamos el usufructo al cónyuge y la nuda propiedad a los hijos, la mujer puede disfrutar,
pero no puede disponer, por lo tanto, la propiedad es de los hijos y ella no puede vender.

CARACTERÍSTICAS

i. Concede la facultad de usar y disfrutar la cosa.

ii. Es un derecho real sobre cosa ajena.

iii. Es temporal.  usufructo vitalicio.

iv. Tiene un valor económico, por lo que puede ser objeto de transmisión y de gravamen
(propio del CCCat).

i. 79-21 (Edad usufructo) =58% si fueras usufructuario te correspondería el 58%.

Cuanto más joven más vale tu usufructo porque normalmente es un usufructo
vitalicio. Cuanto más joven más pagaran por el

v. Puede desarrollar una función de garantía (art. 561-16 g) CCCat). Funcionaría como un
derecho de anticresis en el que el acreedor percibiría los frutos y los imputaría al pago
de la deuda. La principal diferencia con la anticresis es la imposibilidad de solicitar la
realización de la cosa, ya que solamente permite la adquisición de los frutos.

i. Ej alguien me debe dinero y esa persona tiene un piso, y lo que puede hacer es
sacar los frutos, venderlos y pagar la deuda.

ii. Yo como usufructuario puedo alquilar el piso, el arrendamiento mínimo es de 5

años, al cabo de 5 meses

Cuando se extingue el usufructo el propietario adquiere la plena propiedad, es decir la

titularidad del bien y el usufructo.
SUJETOS

El usufructo se puede constituir por cualquier título a favor de una o de diversas personas
(simultáneamente o sucesivamente), sobre la totalidad o una parte de los bienes de una
persona o sobre la totalidad o una parte de sus utilidades.

 USUFRUCTOS SUCESIVOS: constituido a favor de varias personas de forma sucesiva.

Está sujeto al límite de llamamientos establecido en las sucesiones fideicomisarias (dos
llamamientos). Art. 561-15 CCCat.
 USUFRUCTOS SIMULTÁNEOS: constituido a favor de varias personas al mismo tiempo.
En este caso, el fallecimiento o la extinción del usufructo de cualquiera de ellos supone
el acrecimiento a los restantes usufructuarios. Art. 561-14 CCCat.
o Si uno de los dos fallece el otro sigue siendo usufructuario de todo el bien, el
usufructo acrecerá.

Si el usufructo se constituye sobre una persona física es vitalicio, si no se establece lo

contrario.

Si se establece el usufruto por 30 años y esa persona muere antes, el usufructo pasa a
sus herederos. Porque el usufructo no es vitalicio

Cuando se establece a favor de una persona jurídica, el plazo máximo de duración es de 99

años, y si no se dice nada, se entiende que son 30 años.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO PREVIAS AL EJERCICIO:

Hacer inventario y prestar fianza, salvo que lo exima el constituyente del

usufructo (art. 561-7 CCCat).

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO, UNA VEZ HA TOMADO POSESIÓN DE LOS BIENES:

 Posesión de la cosa.
 Percibir los frutos.
 Mejorar los bienes usufructuados, manteniendo la forma y sustancia de
la cosa. El usufructuario no tiene derecho a indemnización por el
incremento de valor de la cosa.
o Yo puedo mejorar la cosa pero no tengo derecho de reclamar las
mejoras.
 Disponer de su derecho de usufructo (no puede disponer de la cosa, pero
sí puede disponer de su derecho de usufructo a favor de un tercero. En caso
de venta, el nudo propietario tiene derecho de adquisición preferente).
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO DURANTE EL USUFRUCTO:

 Conservar la cosa usufructuada, administrarla y responder de los daños

causados sobre los bienes usufructuados.
 El pago de los gastos que generen los bienes usufructuados.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

 Adoptar las medidas necesarias para la conservación de los bienes.

 Disponer de los bienes usufructuados (puede vender la nuda propiedad,
aunque se mantiene el usufructo)
 Derecho de adquisición preferente en caso de transmisión del usufructo
 Hacer suyas las mejoras realizadas en la cosa por el usufructuario

OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

 No perturbar el disfrute de la cosa por parte del usufructuario

 Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias (aquellas que afectan a
la propia existencia de la cosa)
 Reaccionar ante los ataques realizados por terceros sobre los bienes
usufructuados.

CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO. Art. 561-16 CCCat

a) Muerte del usufructuario, en el caso de usufructos vitalicios.

 Es el único usufructo que se extingue con la muerte es el vitalicio, si el

primer usufructuario vende su derecho, el usufructo se extinguirá con
su muerte no de aquel que lo ha comprado.

 El usufructo en plazos de tiempo, si muere el usufructuario, lo

heredarán sus herederos, no se extinguirá con la muerte.

b) Extinción de la persona jurídica usufructuaria.

 Si se disuelve la persona jurídica.

c) Por consolidación (reunión en una misma persona del usufructo y de la nuda

propiedad):

 Si es un BIEN MUEBLE se extingue el usufructo por consolidación,

excepto que el titular no lo quiera.

 Si es un BIEN INMUEBLE, no se extingue por consolidación.

d) Pérdida total de los bienes usufructuados.

e) Expropiación forzosa de los bienes usufructuarios (subrogación real en la

indemnización.

 La subrogación real  se sustituye una cosa por otra y la otra cosa va a

tener el mismo régimen jurídico que la anterior.
 a) El nudo propietario adquiere el dinero

b) El usufructuario adquiere el usufructo del dinero de la

indemnización por haberse expropiado el bien.

 Donde había un bien ahora hay otro bien

f) Nulidad o resolución de los derechos de los transmitentes o de los

constituyentes del usufructo sin perjuicio de terceras personas (p.e.,
testamento nulo).

 Se declara nulo el titulo por el cual me he convertido usufructuario.

g) Extinción de la obligación dineraria en garantía de la cual se ha constituido el

usufructo.

 El usufructo en garantía se extingue cuando haya pagado la obligación.

a) Ej. de vender los frutos para pagar mi deuda.

USUFRUCTO CON FACULTAD DE DISPOSICIÓN. Art. 561-21 y ss CCCat.

Si lo establece el título constitutivo, el usufructuario también puede disponer del bien. Se

distingue de la propiedad en el hecho de que, si el usufructuario no dispone, cuando el
usufructo se extingue pasa al propietario.

Un usufructuario y un propietario no es lo mismo. El usufructuario cuando muere se

extingue y cuando muere el propietario se hereda.

Puede ser de dos tipos:

 EN ESTADO DE NECESIDAD. puede decidirlo el usufructuario, el nudo propietario o una

tercera persona (según determine el título constitutivo). Si no se dice nada, lo decidirá
el usufructuario. Cuando lo decide el usufructuario, la ley establece dos requisitos:

1. Que la disposición se haga para cubrir necesidades personales o

familiares.

2. Que antes de disponer de los bienes usufructuados se haya gastado su

propio patrimonio.

 DE MANERA LIBRE.

La contraprestación recibida por la disposición del bien es de libre disposición para el

usufructuario:

EXCEPTO que la disposición fuera sólo para caso de necesidad. En este caso, la parte de
la contraprestación que no ha tenido que aplicarse a satisfacer el estado de necesidad
se subroga en el usufructo.

Te gastas lo que son por necesidad y luego los otros se subrogan. Caso anterior
de que el nudo propietario tiene la propiedad del dinero y el usufructuario
tiene el usufructo.
USUFRUCTO SOBRE BIENES CONSUMIBLES (o cuasi-usufructo).

El uso de la cosa supone su destrucción. En este caso, se genera una obligación de devolver
otro tanto de la misma especie y calidad.

USUFRUCTO DE DINERO. Art. 561-33 CCCat.

Dos posibilidades:

 Percibir los rendimientos (intereses) que produce.

o Ej. recibes el usufructo de 1M, dejas el millón en una cuenta y te dan un
rendimiento de 1%. El usufructuario se queda con los intereses pero no puede
disponer del dinero, solo de los intereses.
 Si se prestado garantía suficiente: se permite tratarlo como un cuasi-usufructo que
permite gastar el dinero y hace surgir la obligación de devolver otro tanto de la misma
cantidad.
o Gástate del millón lo que quieras pero luego me tendrás que devolver el millón
de euros cuando acabe el usufructo.
 El usufructo tiene una valoración económica
o Si mi usufructo corresponde a un 30% del bien. De 100 mil euros. El
usufructuario se quedaría 30.000 y el nudo propietario se quedaría 40 mil.

USO Y HABITACIÓN

 USO Y HABITACIÓN. Atribuyen a su titular el derecho a poseer y utilizar una vivienda

(habitación) o cualquier otro tipo de bien ajeno (uso), en la forma establecida en el
título de constitución, o en su defecto, en la forma necesaria para atender a las
necesidades del titular y de quienes convivan con él (art. 562-1 CCCat).

o EJ.tengo un hijo que es drogadicto y no le dejo nada en propiedad para que no

lo venda y se lo gaste pero quiero que tenga algo para vivir y le doy el uso.

o Se regulan por:

 Título constitutivo.

 Subsidiariamente por su regulación propia.

 Subsidiariamente por las normas del usufructo.

CCno puedes vender

CAT puedes vender con el consentimiento del propietario

  USO (art. 562-6 y ss CCCat).

o Permite poseer y utilizar la cosa.

 Si se constituye sobre bienes que no producen frutos permite su uso.

 Tengo una finca que da manzanas, puedo comerme las que

pueda pero lo que no puedo es venderlas.

 Si producen frutos se pueden percibir los frutos que pueden ser

consumidos por el titular y su familia.

o Si el uso recae sobre una vivienda, recae sobre la totalidad de la vivienda.

 HABITACIÓN (art. 562-9 y ss CCCat).

o Comporta el derecho de ocupar las dependencias y anejos de una vivienda

que se indiquen en el título de constitución o si no hay esta indicación, los que
se necesiten para atender a las necesidades del titular y su familia.

 Contra más gente en la familia, más habitaciones te tocan.

Artículo 563-1 y ss CCCat.

Los derechos de aprovechamiento parcial están establecidos con carácter real a favor de una
persona sobre una finca ajena con independencia de toda relación entre fincas.

Una persona sobre una finca puede hacer algo muy puntual. Ej poder usar el pozo del
vecino.

Es una servidumbre personal.

Yo le dejo a alguien usar mi pozo no a una finca.

Se incluye:

 El de gestionar u obtener los aprovechamientos forestales a cambio de rehacer y

conservar los recursos naturales y paisajísticos o de conservar la fauna y el ecosistema.
 El de pastar ganado.
 El de podar los árboles y cortar matas.
 El de instalar carteles publicitarios.
 El de balcón o palco.
 Otros.

DURACIÓN: 30 años, excepto cuando las partes pactan un plazo distinto. La duración de los
derechos de aprovechamiento parcial no puede superar en ningún caso los 99 años.

REDENCIÓN: se pueden redimir por la voluntad exclusiva de los propietarios de la finca

gravada una vez han transcurrido 20 años desde la constitución del derecho.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE: los propietarios y los titulares de un derecho real

posesorio tienen derecho de adquisición preferente del derecho de aprovechamiento parcial
en los mismos términos que lo tienen los nudos propietarios en el caso de transmisión del
usufructo.
LA SERVIDUMBRE

Definición

Es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra
que es la dominante.

Puede consistir en otorgar a la finca dominante un determinado uso de la finca sirviente o en la

reducción de las facultades del titular de la finca sirviente (art. 566-1 CCCat).

 La servidumbre es una relación entre fincas: la relación entre una persona y una
finca es el derecho de aprovechamiento parcial.
 Hay una finca sirviente y una dominante y el titular de la finca sirviente ha de
soportar la actuación del titular de la finca dominante.

CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES (art.566-2 Cccat)

 Las servidumbres sólo se constituyen por título otorgado de forma voluntaria o forzosa.

 Las servidumbres se pueden constituir de forma forzosa: significa que el propietario de

la finca dominante puede exigir la constitución de la servidumbre.

o En este caso, la servidumbre no se constituye de una forma automática, sino

que debe haber un pacto exigido por el propietario de la finca dominante.

 La servidumbre solo requiere el título para su constitución y por tanto no es necesaria

la tradición de la finca gravada.

 Las servidumbres pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción no

es constitutiva pero la servidumbre no inscrita no surtirá efectos frente a terceros
adquirentes a título oneroso y de buena fe.

o Las servidumbres aparentes suponen que se mantienen las servidumbres

frente a terceros aunque no estén inscritas en el Registro.

CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES

 Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión. No se pueden adquirir nuevas

servidumbres por usucapión (art.566-4 CCCat).
 No cabe invocar en Catalunya la adquisición por usucapión de la servidumbre por
cuanto, tras el breve periodo de vigencia del art. 6 de la Llei 13/1990, de 9 de julio, que
lo permitía, la Llei 22/2001, de 31 de diciembre, vuelve al derecho histórico de
Cataluña prohibiendo la adquisición por usucapión de toda servidumbre, y así lo
establece la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia (SSTJC 17 octubre 1994, 16
septiembre 2002 y 8 de abril de 2009)
SERVIDUMBRES FORZOSAS: el titular del predio dominante puede imponer su constitución al
titular del predio sirviente. (cuando yo puedo imponer al otro a que imponga una servidumbre)
Son:

 SERVIDUMBRE DE PASO: los propietarios de una finca sin salida o con una
salida insuficiente a la vía pública pueden exigir a los vecinos que se
establezca una servidumbre de paso para acceder a la vía pública. (Art.
566-7 CCCat).
o Si no tengo paso puedo pedirlo.
 SERVIDUMBRE DE ACCESO A UNA RED GENERAL: los propietarios de una
finca sin conexión a una red general de saneamiento o subministradora de
agua, energía, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologías u otros
servicios parecidos pueden exigir a los vecinos que se establezca una
servidumbre de acceso. (Art. 566-8 CCCat).
 SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: los propietarios de una finca que además
sean titulares de un recurso hídrico externo a ésta pueden exigir a los
vecinos que establezcan una servidumbre de acueducto. (Art. 566-9
CCCat).

*La servidumbre forzosa solo puede establecerse previo pago de una indemnización (art. 566-
10 CCCat) que debe ser igual a la disminución del valor de la finca sirviente afectada por el
paso o por la canalización. Debe ejercerse de la manera menos lesiva para la finca sirviente.

SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS: requieren acuerdo de las partes (servidumbre de luces y

vistas para que pueda abrir una ventada lo que hay debajo de ella tiene que ser suyo en el
caso que no sea tendría que establecer una servidumbre).

LA EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. (Art. 566-11 y 566-12 CCCat).

 La falta de uso durante 10 años contados desde el momento que consta el desuso
o el acto obstaculizador, excepto en el caso de la servidumbre sobre finca propia.
 La pérdida total de la finca sirviente o finca dominante.
 La imposibilidad de ejercerla.
 La extinción del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de
la servidumbre.
 NO se extingue por consolidación

LA PROTECCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. (Art. 566-13 CCCat).

 Se protegen con la ACCIÓN CONFESORIA: los titulares de la servidumbre tienen acción

real para mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre contra cualquier persona
que se oponga, que la perturbe o que amenace de hacerlo.

 La acción confesoria prescribe al cabo de 10 años contados a partir del acto

obstaculizador.

o Se extingue por no uso la servidumbre a los diez años y con ello también la
acción de defenderla.
DERECHO DE SUPERFICIE

Art. 564-1 y ss CCCat.

DEFINICIÓN.

Es un derecho real limitado sobre una finca ajena, que permite mantener, temporalmente, la
propiedad separada de las construcciones o plantaciones que existan en la finca.

Puede ser que la superficie sea de una persona y la finca de otra pero solo puede ser
de forma temporal. Ej. yo tengo el terreno y una persona construye un hotel y lo puede
explotar durante 20 años y cuando acaba el hotel se lo queda el propietario de la
superficie.

 La superficie es una excepción a la accesión y al principio superficies solo cedit.

 Porque vamos a tener la propiedad por un lado y la propiedad de la
superficie por otro.
 Supone la división de la propiedad:
 Lo edificado y plantado pertenece al superficiario.
 El terreno al propietario o superficiante.

CLASES (art. 564-2 CCCat)

 Si la construcción es anterior o posterior a la constitución del derecho de superficie. Es

importante en caso de que la construcción se destruya: si la construcción es anterior al
derecho de superficie, se extingue el derecho de superficie. Si es posterior, no.
 Si se trata de una construcción o plantación
 Si la construcción es sobre o bajo el suelo.

REQUISITOS: En la escritura pública de constitución, debe constar:

 Duración del derecho (con un límite máximo de 99 años).

 Características esenciales de la construcción o cosecha que exista o que
vaya a realizarse (si hay que construir también el plazo para hacerlo).
 Precio y, en su caso, el canon que han de satisfacer los superficiarios a los
propietarios.
o El derecho de superficie tiene un precio y yo tengo que pagar por
el y el canon es el pago que hace mensualmente el que tiene la
construcción en el terreno de otro, esto puede pactarse o no. Hay
dos posibilidades (canon, precio).

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO

 Es propietario de lo edificado o plantado sin que existan limitaciones.

 Tiene las facultades sobre el terreno necesarias para poder disfrutar de la
edificación.
 Disponer de su derecho por cualquier título.

o Se pueden pactar limitaciones a la libertad de transmisión.

 Ejemplo: la incapacidad de disponer sin el consentimiento del
propietario o la posibilidad de establecer un derecho de
adquisición preferente.

FACULTADES DEL PROPIETARIO

Habitualmente se atribuye mediante pacto el uso de algunas de las viviendas o locales

construidos en virtud del derecho de superficie.

Extinción del derecho de superficie (art. 564-6 CCCat)

 Pérdida de la construcción o cosecha (excepto si la han hecho los

superficiarios, en cuyo caso pueden reconstruirla o rehacerla).
 Adquisición del derecho por el propietario.
 Renuncia del titular del derecho.
 Vencimiento del plazo.

La reversión

 La extinción del derecho de superficie comporta la reversión de la

construcción a favor de los titulares de la propiedad del terreno, sin que se
deba abonar ninguna indemnización por dicha reversión.
 Pueden pactarse otras posibilidades de reversión:
o Se puede pactar que la reversión no se produzca a favor del titular
de la finca (terreno), sino a favor del titular de la superficie.
o El terreno pasa al dueño de la construcción.
o Que la reversión no sea gratuita, sino a cambio de una cantidad de
dinero
o Que la finca deba devolverse en el mismo estado en el que estaba.
o Se deberá destruir la construcción si no la había en el
terreno.
o Que la reversión genere una comunidad ordinaria indivisa entre el
superficiario y el titular del derecho de superficie.
DERECHO DE VUELO

Artículos 567-1 y ss CCCat.

Permite sobreedificar un edificio existente (o un solar). Este derecho constituye un derecho

autónomo de edificar y quedarse para siempre con lo que se ha construido (a diferencia del
derecho de superficie).

Hay dos propiedades al lado de mi comunidad, puede la comunidad cederles el derecho

de vuelo o quedárselo para que augmenten las plantas de mi propiedad y lo que
construya será suyo. Luego si yo vivo en una comunidad si se incrementan los
propietarios se deberán redistribuir las cuotas de nuevo porque hay más propietarios
en la comunidad.

DEFINICIÓN: derecho real sobre un edificio o un solar edificable que atribuye a alguien la
facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad
de las nuevas construcciones (art. 567-1 CCCat).

CARACTERÍSTICAS

 Es un derecho real.
 Atribuye la facultad de construir.
 Puede recaer tanto sobre un edificio como sobre un solar.
 Se extingue por su ejercicio: el derecho de vuelo se transforma en propiedad.
 La adquisición es definitiva, no temporal y atribuirá la copropiedad de los elementos
comunes del edificio.
o Habrá una propiedad horizontal por lo tanto lo que ya era común del edificio
para los propietarios que habían también lo serán para los nuevos. Y se
distribuirán la cuota de participación de los elementos comunes porque ahora
hay más propietarios.

REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO. (Art. 567-2 CCCat)

 Número de plantas que se permiten construir.

o El derecho de vuelo dice que puedes hacer 2 plantas. Luego dependerá de lo
que tu quieras hacer y de lo que diga la normativa urbanística.
 Determinación de las cuotas de participación.
 Plazo para ejercitarlo (como máximo 30 años).
 Precio o contraprestación.

FACULTADES DEL TITULAR DEL DERECHO DE VUELO. (Art. 567-5 CCCat)

 Realizar la construcción.
 Servidumbres legales necesarias para la construcción (poner andamios, etc.).
 Hacer suyos los pisos que edifiquen y las construcciones edificadas.
 Otorgar él solo la declaración de obra nueva (en una escritura pública y declaramos el
edificio) y de propiedad horizontal (declaramos los elementos privativos (los pisos
nuevos)).
 Disponer de su derecho.
EXTINCIÓN DEL DERECHO DE VUELO. (Art. 567-6 CCCat)

 NO se pierde en caso de destrucción física del inmueble gravado ni por consolidación.

 SÍ que se extingue si:
o No se finalizan las obras en el plazo fijado.
o Si se modifica el planeamiento urbanístico de forma que no se pueden construir
más plantas en un edificio.

EL DERECHO DE CENSO

DEFINICIÓN: El censo es una prestación periódica dineraria anual de carácter perpetua o

temporal que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca y dicha finca garantiza el
pago de esa prestación periódica (art. 565-1 y ss CCCat).

o Disposición Transitoria 3ª de la Ley 6/1990, de 16 de marzo.  decía que tenían 5 años

para escribir el censo des de la publicación de esta ley y si no se extinguían.

SUJETOS

CARACTERÍSTICAS DEL CENSO

 Es un derecho real cuyo contenido esencial es garantizar el pago de una pensión

periódica.

 Permite la transmisión tanto de la finca gravada como del propio derecho de censo.

 Permite la división del censo si la finca se divide, de forma que habrán tantos censos
como fincas.

 El censo es inscribible en el Registro de la Propiedad.

CARACTERÍSTICAS DE LA PENSIÓN

 La finca garantiza el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas.

 Esta pensión solamente puede consistir en dinero.

 La pensión se calcula por anualidades y ha de pagarse por anualidades vencidas.